房地产专业知识培训

房地产基础知识培训

房地产项目规划建筑规划的基础指标MW目录房地产相关专业用语解释说明房地产相关专业用语解释说明房地产的概念及类型房地产基础概念one壹房地产的概念房地产包括房产和地产即土地及土地上的建筑物和附着物房产可归私人所有但土地属于国家和集体所有业主只有一定年期的使用权。房地产的特性不可移动性；独一无二性；寿命长久性；数量有限性；用途多样性；相互影响性；易受限制性；价值高大性；难以变现性；保值增值性。房地产的类型按程度划分：

生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；

毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）房地产的类型按建筑物的使用性质分类居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑房地产的类型按建筑结构的主要建材分类：砖结构木结构钢与砼组合结构混合结构钢结构

钢筋砼结构

房地产的类型序号结构类型名称简要定义或判断常用范围及说明1木结构主要承重构件材料为木材除特殊工程外应用少2混合结构承重材料为砖石、楼板、屋顶为钢筋砼单层或多层建筑3钢筋砼结构主要承重构件为型钢与砼高层建筑4钢与砼组合结构主要承重构件为型钢与砼超高层建筑5钢结构主要承重构件为型钢重型厂房、受动力作用的厂房、可移动、可拆卸建筑、超高层及高耸建筑等

房地产的类型按建筑物的施工方法分类：施工方法是指建造建筑物时所采用的方法：现浇，现砌式建筑预制、装配式建筑部分现浇现砌、部分配式建筑

房地产的类型按建筑物的耐火等级分类：

建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。根据材料的燃烧性能，将材料分为非燃烧材料和燃烧材料。

用这些材料制成的建筑构件分别被称为非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。房地产的类型按层数和高度的分类：低层建筑（1-3层）多层建筑（4-6层）高层建筑（总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑）超高层建筑（总高度超过100M）此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。房地仓产的窄类型高层蓬建筑佳的国置际分水类：低高梁层建独筑：径层数救为9-适16层，馒建筑斗总高停度25眯-5朴0M中高倦层建秧筑：障层数宁为17穴-2贡5层，杨建筑蹲总高喂度50沉-7到5M高层谦建筑消：驳层累数为26廊-4扎0层，予建筑蜜总高涂度75削-1挽00勺M超高尺层建驱筑：粥层数原在40层以泳上，源建筑脏总高弓度在10浑0M以上城市搞土地垃所有冷权又称线土地虑产权禁，是筹物权旗的一千种。主体耐是土舌地所璃有者球，客赠体是挖土地筋，是究土地搜所有稍者在棉法律斯规定劣的范个围内掌享有攀对土持地占厕有、圈使用内、收着益、胞处分堡的权江利。☆我国吃实行扎的是介城市些土地仍属于村国家爸所有肉，农谢村土培地属阁于集州体所淹有的帐土地干制度土地穿所有煮权的着权能土地筛占有语权：颠是指盘依法斤对土押地实览行掌厦握和惕控制牲的权晌利。土地跑使用卫权：如是指茅依法躺对土岭地进苏行实期际使鞋用的区权利犯。土地要收益陡权：迷是指隙依法基收取主土地晴所产乘生的殊自然女或法畜定利息和赵利益须的权乔利，座包括温收获税土地者上生铁长的驰农作伙物，旅收取业出租胃土地舞的地城租等既。土地候处分壳权：兵是指昌依法闹处置踏土地饥的权柴利，谷包括谢出租价、出卖、何赠掉送、谣遗赠栋、抵我押等谅。土地违使用感权指土翅地使财用者企根据魂国家比法律俭和与堂土地卷有人握签订急的合联同的禁有关拥规定锋，对诵国家馋或集薯体所贞有的口土地得，享穴有占凶有、喉使用挂、收凑益和亚处分像的权临利土地就使用陈权出乔让的租方式协议栽出让指土性地的疑出让露方和向受让漏方通换过协披商方得式有船偿出酸让土拌地直使用乱权的欢方式敬。一学般多贼用于欺工业睬以及伶政府扛为调冈整经荷济结恋构而女给予贴优惠久政策如的项程目。招标姜出让指在谊规定糊的期觉限内峡，由树符合界条件遮的单站位或什者个皮人，除以书份面投轿标形谊式，求竞投票某地联段土析地的铲使用钞权，射由招顽标人岸根据拔一定粗的要键求，壳择优转确定注土地剧使用求者的贪出让隆方式话。适回用于子开发她性用携地或勉者有乐较高唇技术毛性要严求的谨建设穴用地界。土地桶使用飘权出轮让的缎年限拍卖昨出让锋：又称最竞投绍，是坏指土呢地所赛有者凭的代弱表在勿指定冶的时兵间、膛地点饿，组物织符林合条阴件的狼土地氏使用惩权有杰意受政让人厚到场虾，就恨所出取让使胀用权愉的土视地公红开叫奴价竞汽投，得按照廊“价快高者钉得”唯的原版则确稼定土荒地使身用权报受让稿人的江一种寻出让孩方式娇。根据《中华绵人民惑共和懒国城稿镇土颠地使此用权建和转春让暂喉行条崖例》规定羡，土鸣地使捉用权薪出让银的最侨高年沙限，烂按土状地的引用途桌分别傻为：居住泄用地无：70年工业孟用地俩：50年教育洪、科汉技、别文化靠、卫仪生、百体育成用地摆：50年商业镇、旅庄游、证娱乐经用地愤：40年综合每或其老他用疫地：50年土地田使用米权年勿限届钥满土地麦使用促权年纳限届诊满时魂，除迎非出跪让合黑同中火另有炭规定谦或城周市规舅划部号门另全有规近定，站土地股使用帽权受调让人亡可以页申请升续期遗使用关，并苏重新医签订灭土地找使用稠权出翁让合踢同，四支付紧土地暗使用掠权出着让金论，办帽理土待地使捏用权钢登记岭手续非。房地异产相科关用弊语解胆释说覆明tw谷o贰建筑驼面积建筑芒面积粥是指脉建筑星物外聚墙外欠围所底围成帽空间振的水吴平面煮积。金它包蕉含了用房屋彩居住都的可荒用面睛积、袋墙体侦柱体确占地铺面积光、楼沈梯走壳道面价积、拘其他滤公摊喇面积真等。少“建新筑面冲积”然扣除逃公共脱分摊控面积烈后的槽余额辟就得午出一陷个“变实得僵建筑蜘面积谣”，咱就是类我们揉平时锤所讲伶的“皆套内厨面积沙”。崇例如拖你买晨了一坊间12现0平方胶米的最房子挥，这巾个面孟积就规是由13俭.7平方盖米的奴公共库分摊幸面积到加上10室6.此3平方侧米的选套内扩面积星得出鹅来的忆。

根据新的国家级标准—《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。

1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

3.房屋之间无上盖的架空通廊；

4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

8.活动简易房屋；

9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

10.新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。居住若面积指住辜宅建深筑各思层平装面中略直接降供住填户休核息生地活使渐用的北居室剪净面猛积。束居住妇面积趴与建残筑面犹积不番同，盲其换柱算公对式为碧：居住袖面积游＝房彻屋的员建筑泉面积革／建冈筑面披积的午换算亏系数使用取面积住宅麦的使种用面产积，灿指住顾宅各妙层平菌面中狐直接柿供住懒户生考活使维用的倡水平惩投影敏面积筋之和脸。计创算住郑宅使结用面羽积，吓可以蓄比较六直观授地反挽应住旬宅的崭使用则状况涉，但凤在住嘱宅买斩卖中万一般项不采摩用使劣用面高积来土计算市价格脊。计算尸使用见面积戴时有糊一些烫特殊乔规定齿：跃滋层式敢住宅疯中的织户内桃楼梯迫按自省然层疮数的宰面积诱总和指计入刮使用东面积举；不攀包含嫂在结卸构面僚积内府的烟极囱、绸通风唯道、丹管道贯井均棍计入口使用房诚面积悦；内认墙面关装修直厚度彻计入涝使用座面积利。计的算住村宅租处金，倡都是进按使津用面差积计怠算。公用猫面积住宅蹈的公股用面乓积是增指住尝宅楼漫内为妥住户寨出入遵方便次、正占常交夺往、觉保障耻生活富所设奶置的医公共局走廊桂、楼络梯、膊电梯鬼间、晨水箱传间等按所占镇面积机的总兆和。出售裂商品距房时咐计算奥的建购筑面随积存棋在公买共面衫积的处分摊景问题助。得房蜘率得房早率：如是指艰可供躺住户些支配掌的面济积（铲也就竞是套孟内建垦筑面捎积）法与每尊户建笑筑面末积（痒也就聋是销底售面电积）丢之比辨。套内打建筑逗面积=套内使用樱面积+套内角墙体着面积+阳台算建筑搬面积负。销售地面积辫（也并称套惰型建输筑面振积）=套内蛾建筑隙面积+分摊觉的公用信建筑模面积（俗捆说“辜公摊朗面积蝇”）司。得房丑率是雪买房井比较俊重要略的一牧个指彼标。疑计算在房屋泰面积纺时，适计算喇的是砌建筑伙面积则，所衫以得育房率携太低狱，不巡寿实惠伍；太农高，渣不方虾便。摆因为伞得房锹率越佣高，衫公共冶部分孕的面馅积就践越少伍，住范户也险会感应到压题抑。勇一般猫，得炕房率码在80钓%左右斗比较避合适亏，公赖共部解分既晋宽敞辟气派伸，分库摊的便面积练也不灭会太叹多，流比较测实惠纯。一般颈多层弃的建脾筑物他得房嫂率为88让%，高层刚的建乞筑物古得房遮率为72锁%，而办狂公楼纺为55愁%。开间住宅钱的宽洁度是练指一核间房蚊屋内鲁一面渡墙皮胆到另告一面格墙皮狮之间述的实搜际距近离。因为登是就劳一自蜻然间蝇的宽县度而变言，跌故又确称开忌间。住宅喇开间旱一般晨不超翅过3.朴0米--往3.毙9米，砖混胃结构跟住宅要开间尤一般果不超怎过3.帮3米。进深在建劫筑学惨上是嘴指一侍间独族立的杨房屋周或一会幢居奶住建齿筑从神前墙羞皮到顿后墙梅壁之性间的腰实际逗长度推。套内睛面积全名手套内拒建筑琴面积蜂，是罢由以蝴下三掠部分圣组成桨的：总套内葛使用胞面积+套内沉墙体盒面积+阳台漫建筑标面积拒。公摊乓面积公用离建筑伐面积[1棉]是指抄由整怨栋楼苍的产怎权人进共同箩所有巴的整菌栋楼糖公用蛇部分叶的建繁筑面拉积。包括锅：1、电星梯井喂、管如道井镰、楼哭梯间劝、垃宫圾道般、变皂电室旷、设努备间聋、公彼共门用厅、数过道鲜、地垮下室纳、值认班警妈卫室镇等，2．各扬单元茄与楼险宇公晴共建垦筑空皂间之陡间的邀分隔驼以及昨外墙摔（包萍括山醋墙）亭墙体石水平诱投影铅面积纲的50％。独立摔使用伯的地鱼下室泼、车蜂棚、贷车库析、为静多幢米服务脉的警灰卫室德，管嫁理用佣房，祝作为戒人防常工程民的地止下室扣都忠不计争入共寄有建跌筑面消积。竣工兰面积竣工捎面积简是指暑竣工升的各宇幢房裹屋建父筑面膝积之揭和。房屋化建筑海的竣沸工应佣是按民照设衬计要耕求全马部完督工，经验杜收合偶格的风建筑.辅助寺面积辅助尿面积循是指怜住宅砖建筑牲各层塌中不慨直接惩供住男户生低活的听室内有净面势积。包括仅过道修、厨桃房、萄卫生宾间、冷厕所蛋、起嚷居室奶、贮语藏室制等。销售万面积销售欲面积左是指纵商品羊房按"套"或"单元"出售幕，其魔销售夕面积珍为购由房者艳所购蚂买的留套内走或单胡元内京建筑雾面积拢（孤以下盼简称震套内柱建筑撒面积底）与扫应分马摊的蔑共有袜建筑斧面积馒之和悉。建筑初密度是指建筑孟物的覆鲁盖率胶，具族体指钱项目照用地瞒范围从内所变有建蛮筑的看基底境总面烤积与残规划建设桐用地万面积之比勿（%），堵它可拜以反尿映出后一定夏用地监范围磨内的寸空地凯率和死建筑住密集腔程度食。绿地奖率绿地欢率描呼述的膨是居废住区四用地抖范围竟内各齐类绿喘地的华总和猫与居键住区页用地价的比丛率（%）。绿地观率所亚指的“居住摘区用滑地范销围内桑各类僚绿地”主要旁包括绳公共想绿地泊、宅挑旁绿斗地等凭。其中晒，公喜共绿怜地，沟又包鹊括居起住区良公园碍、小窃游园斑、组跳团绿著地及肉其他颠的一刻些块求状、愚带状棚化公化共绿悦地。绿化东率项目宋规划建设员用地范围淡内的吩绿化店面积叨与规面划建裳设用地叼面积之比俘。但望绿化助率只复是开椒发商证宣传龄楼盘冲绿化善时用耳的概疑念，沃并没屡有法涉律和响法规筝依据搬。法律动法规梢中明叮确规庆定的男衡量哨楼盘拒绿化屑状况上的国爪家标休准是绿地成率，滚绿地幻玉率是蛙指小胜区用债地范亭围内碑各类本绿地够的总馋和与磁小区仙用地担的比千率,主要等包括丽公共苏绿地飞、宅旁挣绿地、配揉套公玻建所恳属绿悲地和倚道路扭绿地啄等，骑其计码算要新比绿设化率援严格抚很多纺。容积型率是指讯一个历小区态的总盲建筑与面积捡与用悦地面购积的纹比率止。指项爱目、廉规划偿建设项用地铃范围洞内全摩部建恼筑面话积与侄规划糟建设惹用地水面积朴之比科，在数邪值上倚等于悬所购泽物业乡丰建筑剩面积惠。容积车率越志高，凤则意税味着帐建筑肤面积撕越大醋，单只位土辣地成指本越昌低，盐房屋伙成本隶越低藏。同时亲也意矩味着缠人均计占有艺绿地灵面积林减小抱，居诵住环蹲境质盒量下权降。建筑钳面积困指妻建筑脑物的舞水平惜面积吉，其纤计算固公式霉为：芒建筑搂面积笨＝套嫌内建练筑面咬积＋胞应分煌摊的镇公共袭建筑谣面积眯套内术建筑逆面积哑＝套枯内的炎使用碑面积疏（厅仔、卧洪、厨怪、卫受、储永的净坟面积砌＋墙隔体面丹积＋当阳台忧建筑梨面积旁）福套俩内墙渡体面窄积＝1／2共用朽墙墙转体投漠影面润积或肿＝非狠共用漠墙墙