知名地产住宅项目市场报告与市场定位

xxxxxx项目初步市场报告与定位报告1城市研究综述1市场初步定位3本项目应特别注意的问题4本项目整合市场研判结论5报告框架地块自身分析22区域市场研究城市研究综述周边参考项目分析城市市场研究本地块区域房地产市场研究总结3xx是东北地区最大的中心城市，城市人口713.5万。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以xx为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。xx拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网；沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距xx均不超过200公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的xx，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。

xx为东北地区最大的中心城市xx为东北亚经济圈核心城市xx为沿海经济带发展核心城市xx为环渤海经济圈重要城市东优：生态、旅游、度假西进：装备制造业、重工业南拓：新城区、高新区、物流区北统：农产品、高效都市农业地铁规划将快速改变城市发展格局，引导开发建设沿轨道延线发展，特别是对非传统核心区将起到极大的促进作用。于洪区铁西区皇姑区大东区沈河区和平区浑南新区东陵区xx分为市内五区，市外三区市内五区：沈河区、和平区、皇姑区、铁西区、大东区。其中沈河、和平为市中心行政区域；皇姑区为教育区，也是省委行政区域；铁西区是老工业城区，目前正在改造阶段；大东区为工业配套区域。市外三区：于洪区、东陵区、浑南新区、沈北新区。目前市场供应量比较大的是浑南新区跟于洪区。

沈北新区

新民市位于辽宁省中部，距xx60公里，幅员3352.5平方公里，城市规划区面积40平方公里，总人口70万，其中城镇人口15万，辖11个镇、14个乡和5个街道办事处；

新民市工业以xx新城和新民经济开发区为龙头，形成轻工、化工、机械加工和农副产品深加工四大支柱行业和医药食品、包装印刷、电光源等几大产业集群。

新民市xx市新民市GDP总量较小，仅占xx总量的4%左右，且发展较不稳定1新民市GDP走势（单位：亿元）xxGDP走势（单位：亿元）受金融危机影响，2008-2009年xxGDP增速出现回落，但受益于国家及地方投资拉动影响，经济仍然保持了快速平稳发展2001-2009年新民市GDP走势走势较不稳定，2009年受益于投资建设拉动，增幅较大。新民市经济发展以第二产业为主体，第三产业发展相对落后2xx经济产业结构比例2008年xx市产业结构为4.8:50.1:45.1，三次产业对经济增长的贡献率分别为2.3%、55.0%和42.7%；新民市形成以第三产业在为主体的经济发展结构，第三产业发展相对落后。新民市经济产业结构比例2009年xx固定资产投资同比出现增长，主要为房地产投资回暖3xx市固定资产与其他城市对比（2009年1-9月）xx固定资产投资各主要行业比例2009年前三季度xx市固定资产投资在东北区域高于其它主要城市，增速同比也出现上涨2009年前三强季度房地产开发占固定资产投资的55.9%，在前十大行业占据第一位，房地产投资明显回暖，且对经济起了重要的拉动作用注明：新民数据暂未出台新民市实际利用外资仅为0.75亿美元，为xx的1.3%4xx以及新民市实际利用外资对比（2008年）（单位：亿美元）xx实际利用外资水平较高，在东北区域居于首位，已超过大连市水平于洪区2008年实际利用外资3.3亿美元，新民市实际利用外资仅0.75万美元，数额较小于洪区新民市人均可支配收入7327元，水平较低，仅为xx的一半5

2009年1-9月份年人均可支配收入为14002元，增长幅度为10.3%，增速有所下滑

xx人均可支配收入在东北区域稍低于大连，但高于其它主要城市xx市人均可支配收入与其他城市对比（2009年1-9月）（单位：元）于洪区人均消费性支出低于xx市整体水平，新民市人均消费性支出水平较低6xx市人均消费性支出与其他城市对比（2009年1-9月份）（单位：元）xx人均消费性支出占可支配收入的比重较大，高于东北区域其它主要城市，明显为消费型城市于洪区人均消费性支出低于xx市整体水平，新民市人均消费性支出水平较低区域市场研究城市研究综述周边参考项目分析城市市场研究本地块区域房地产市场研究总结152008年6月至2009年12月xx市土地供应与成交走势图10-12月份xx土地供应与成交出现了2009年以来的高峰期，成交量出现大幅增长，土地市场明显转暖；10月份主要为荷兰村地块总成交约280万平米，致使该月份土地成交量较大。

xx土地市场9月份开始逐渐回暖，成交量出现大幅增长，并达到高峰期1单位：万平米于洪区与xx新城重点地块成交分布图于洪区荷兰村01号地块177万/亩于洪区陵东韧铁厂68万/亩于洪区红旗台地块34万/亩于洪区黑山路地块190万/亩xx新城102线以北地块56万/亩xx新城102线以南地块34万/亩新民市辽河大街以东地块42万/亩xx新城工业用地10万/亩从xx新城的土地供应上面来看，以102国道为界，南北地块每亩差价高达11万元，而具有参考价值的102国道以北地块挂牌价格高达56万元/亩。该挂牌价格据xx新城招商局获悉，挂牌价与实际成交价之间会有价格差别，例如本案目前政府报价15万元/亩住宅用的，而挂牌价格届时公告为30万元/亩。但考虑到本地块位置在整个区域内属于上佳位置，若摘牌公告地块价格低于之前的56万元/亩高达73%，故推测56万/亩摘牌地块实际成交价水分很大，甚至有低于本地块超过50%的可能性。18重点成交地块名称占地面积（平米）容积率建筑面积（平米）楼面单价（元/平米）地面单价（元/平米）每亩单价（元/亩）地块总价（亿元）受让方成交时间于洪区荷兰村01号地块5187002.2114114012082657177万13.78中海地产xx公司2009.10.30于洪区黑山路地块258392.05167814252850190万0.74辽宁省直房地产2009.5.21于洪区红旗台地块594461.710105830051034万0.303辽宁林成房地产2009.5.22于洪区陵东韧铁厂地块21201.94028539102468万0.217xx富华兴房地产2009.5.27xx新城102线以北地块32972.5824332881956万0.027河北乾坤房地产2008.12.31xx新城102线以南地块528994.021159612650534万0.267xx冀龙汽车销售2008.10.14xx新城工业用地123841.5185769614410万0.018xx市凯邦玻璃钢2008.8.21新民市辽河大街以东地73551.51103342563842.万0.047xx润田房地产2008.12.31目前于洪区大部分土地价格为68-177万/亩，xx新城为10-56万/亩2于洪区与xx新城重点地块成交情况注明：辽宁国土局网站xx新城部分仅显示2008年数据从于测洪区魂陵西弓地块宣取得萄价格味来看绕，在68万元/亩左蛙右，侄该地粥块周挪边已君有城撕建等阅大型麦开发摊商支槐撑，膀价位括上仅溪比比10炭2北已呜挂牌范地块翠低17虚%，这削个比扒例远躲低于10兵2国道贷北面竹和南描面成傲交价虾格差飞额比泛，故拆判断xx新城榜目前竿的摘野牌地胜块均激存在改挂牌俗价格至与实混际成行交价寨格不海符的栗现象鉴，而融差额宗比均期超过50栏%以上散，对申于本飞地块衣的取沃得土删地成询本方软面或者有下睡降空耕间。2020胖09沈城芳商品芦房的座供应盘量为11纳34万平勇米，害而销雅售量绪达到13袜80万平暖米；20梢09年商倘品房黎市场姥供应欠量明装显小明于20皂08年，敞说明凯受市地场供便大于安求的剃因素弊影响镜，商哀品房沉上市渡速度部减缓刊，上鲁市量殃减少松；从08年12月起赴，每依月的第成交胶量都昌高过毅供应追量，起说明xx市场么进入卧了消员化存似量房贷的阶叶段，工而市机场供葵应量怖也在浙逐步诊上升咸。

2009年xx商品房销售好于预期，使得需求量超出供应量2注：伙新民拥市商渡品房钱数据第未有菊公布成交汇均价宽走势土分析直：xx房地铸产市吨场自烧三月读开始惩回暖抵，价方格环焦比一护路上死涨，龄全年xx商品亲房价征格达任到41哭66元/平，乘同比牧去年胞增长环了约10竹.9瓣%，增造幅较内大；纵观04眠-0仪9年的洲价格控走势宫可以笑看出挨，xx的价央格上削升比靠较稳爽健，极即使嗽经历08年重朗大金呈融危这机也扑没有牙出现兼大幅庙的回乎落，丛但也泥可以专看出签，xx城市铺商品悠房价该格并会没有腾出去挠其他侵一线明城市葬的报钩复性饭增长骡节点浪。

2009年受市场回暖影响，商品房价格回升幅度较大4注：乞新民刷市商抓品房骑价格爷数据参未有蔬公布番，根杯据粗俘略调制研，著新民奴市房怎价大忌体在15仁00腔-3矿00钥0元/平米娇之间xx商品关住宅待符合抓整体辟市场元规律批，共混成交12携51万平势米，文共供暮应93哨8万平柴米，际供应石量明走显小锦于销慢售量馆，证随明xx存量膜房消管化迅还猛，挣预计潮未来撕二级丹市场粘供应谋量将欠会逐肆步增永大。09年商品住宅市场依然转为存量房消化，并且销售态势迅猛5截至09年xx商品歌住宅根价格附为40户62元/平米可以蜻看出糊近几魂年xx的房中地产兵走势境都是顷相对硬平稳刺上升加，并拐没有训发生让高增鄙长节捧点，雪预计需随着誉供应趋量减预少跟体销量妖增加储的影炎响，赞未来罢将迎巡寿来价往格高驳增长仙阶段食。xx商品住宅市场走势平稳，未出现过高增长阶段6xx市住德宅市输场划两分为封五大序板块虎石项台板范块造化士板块东部铃板块中部狗板块西部泥板块高层25塔00－50铜00元小争高层25甘00夹-6悼00致0多层30斜00殿-7甚00成0元洋佳房35无00喝-8塔00欠0高层55算00－10果00颗0高层40宁00－70动00元小睛高层45壶00引-6层50却0洋房60楚00责-8蚂00日0元别路墅70转00视-1屿50棋00住宅35压00存-4感50虎0元洋房45冤00梦-5他50刚0别墅60竹00刷-2批00建00西部诊板块坊：铁伐西板刚块以敬高层结产品作为主糊，开偶发区废与于苦洪新中城存勒在低衔密度嗓产品迁，但净档次宣较低东部恭板块算：东叔陵板趁块的炕低密拥度中妥端住洁宅产得品和蓄以棋弊盘山滥为区黎域的梁低密咽度高术端别绸墅产宾品北部男板块疫：主版要为痰沈北辉新区宅、于裂洪区密，以京中低嫩档次季的低围密度筹项目水为主中部狂板块广：城量市核挥心区会，以基高端种高层南物业朴为主告，价菌格普名遍较浮高南部崇板块寨：主冰要作渣为沈再河、互和平尝区的辨南部难外延态，以校高层奇产品例为主挨，多添层及么洋房确产品心较少华润泽凯旋耐门碧桂屈园银亩河城保利汽心语弹花园高层20懒00－35挖00元小欢高层25赏00圆-3割50害0多层25狮00定-4赛00味0元洋喇房40仓00悔-5哥00挂0元别杜墅55循00粉-9湖00钓0北部很板块xx恒大财城大溪雕地九如厚溪谷碧桂脖园太搅阳城华润品橡树解湾万科功魅力红之城宏发捐长岛新湖敏明珠陵城世茂准五里当河新世酒界花削园华府获天地保利眼花园万科盼兰乔川圣菲保利膝十二慎橡树xx琥珀据湾xx碧桂吵圆万科碌城中海国甚际社贼区xx国际量城金地虹长青湾万科金域混蓝湾穗港陷公园里万科深蓝唯美叉品格九洲早湾景汇区域市场研究城市垦研究扰综述周边参考项目分析城市市场研究本地块区域房地产市场研究总结26xx新城偿隶属阀于辽县宁省弹新民雕市，怜位于萌新民梁市东店南部灰，东有南邻xx市于防洪区菜。距赏新民蕉市区37公里腐，距素离xx市中饥心20公里梅。xx窃xx新城新民瓣市xx新城距离xx城市中心约20公里，距离新民市约37公里，位置较为偏远xx新城胳区位xx新城剂隶属丸于辽滤宁省顽新民宅市，罩享有xx市级幼经济傅管理视权限盲，人船口3.肥37万人荷，区握域总年面积10膜0.酱2平方揉公里；xx妹xx新城鞋按照来产业瞎、居翁住和铜旅游捏有机赛协调册发展哲的理养念，先规划漏了产业稼新城洗、商伐贸新威城、林生态压新城畏、宜边居新河城、深国际挠新城五大减功能治定位绳。xx新城踪蝶概况xx市胡台新城xx新城为xx母城战略发展的外延辅助区域，以及城市次要产业发展的转移区域区域底经济着发展夜现状区域经济发展主要依靠包装印刷、机械加工等层次较低的基础产业以及新兴起的汽车交易业10魔2国道项目仿地唐轩·英郡金汇喝雅居俪锦至城水木蜻城典距项薪目地1公里距项羊目地3公里区域糠房地灯产市少场在售项目占地面积建筑面积容积率建筑形态主力户型开盘时间唐轩英郡23万40万1.74洋房、多层72-1142008.8金汇雅居9.9万14.5万1.46多层40-1202009.1俪锦城60万115万1.92多层、小高层60-1072009.9水木城典4万4.9万1.23多层70-1062009.7区域屯房地极产起私步较单晚，按多数饺项目葛档次咐较低胁，以射多层左产品叔为主竭，主厨力产爸品多度为60寄-1霞10平米留的中蓄小户是型，斧平均常户型源面积炒在70例-8痒0平米糕。区域帽项目词特征单位仆：平奇方米区域房地产发展起步较晚，以档次较低的多层住宅为主，主力产品多为60-110平米中小户型在售项目开盘时间套数销售率月均销售面积月均销售套数入住时间唐轩英郡2008.8110046%2560322009.4金汇雅居2009.1192016%1875252009.10俪锦城2009.926827%1600202010.12水木城典2009.790025%2775352010.3区域套多数下项目碧在08年以半后开暂盘，仔首期参多数览在在09沫-1德0年入泡住，泽销售锻率多岔数在16俱-4张6%之间沉，去任化速拖度较纸慢，搅月均锋去化议在20凝-3击2套。区域众去化垂分析单位抓：平氧方米区域多数项目在08年以后开盘，销售率在16-46%之间，去速度较慢，月均去化在20-32套目前裳区域仙内楼神盘均英有不惧同程遮度亏议损现进象，项已经服成为朽该区电域普宣遍现跃象区域润内小隙产权纵楼盘毯的夹赤攻也葬成为护该区歇域房怀价迟洽迟不忘能上占浮的勤主因建筑塑形式绸区域败内以窗多层港为主秋，小散高层诱在市害场上缘瑞受欢旋迎程揉度很戏低区域浩多层(唐轩阵英郡蔑为例)均价笨一般柄在24盏00元/平米劝，洋志房产次品在26画00元/平米区域谣内小歉高层亩价格乓略低就于多殊层价悠格，移但单抗方建雀筑成衬本偏燃高，隔导致哄亏损齿更加贩严重区域贷价格畏分析单位:元/平方坛米区域多层均价一般在2400元/平米左右，洋房价格一般在2800元/平米左右在售项目高层多层小高层洋房别墅售价单方成本售价单方成本售价单方成本售价单方成本售价单方成本唐轩英郡//24002800//26003000//金汇雅居//24002800//////俪锦城//2850320025003600////水木城典//28003000//////在售项目供应总量已售体量在售体量后续体量唐轩英郡40万4.5万5万30.5万金汇雅居14.5万2.5万3万9万俪锦城115万0.7万1.5万112.8万水木城典4.9万1.7万2万2.2万合计174.4万9.4万11.5万154.5万区域漂供给疯分析单位:平方召米区域纠已去敬化体背量较君小，嘱约为9.抗4万平暖米，咬仅约佣为总喜规模普的5%，剩蝇余体掉量较附大，闹后续杠约有16擦5万平亏米等欧待消寇化，史未来艰去化妄压力怒较大极。除俪叮锦城霉外，球其他姥楼盘努开案鹅时间粥均较善早，地而俪捷锦城墨略高兼的价吸格也隆直接密导致炭了其风销售潮速度响明显悲变慢砍，可读以看甜出该链区域庆市场兼对于博价格堆敏感除度很心高。从远炼期效钻应来侍看，怎超百冰万的陕俪锦透城将叛成为纪未来索对本躺地块利形成简竞争鉴压力词最大罗的对怒手。区域已去化体量较小，仅约为9.4万平米，剩余体量较大约有165万平米，消化压力较大客户沙来源区域虹由于穿离城罢市中节心区谊较偏墙远，抖因此反客群60仍-7聪0%为当沟地居明民，妇多为薄拆迁瓣，结粘婚，斤改善乱居住帅等购诉买，我另外构有来持自城茫市的封养老轧型客女户，盖以及虚承受范不了袍市内类高房重价的粗外延烟型客春户客群乒特征年龄抵段主填要在25句-4钻0，40带-6累0岁之遣间职业文主要垦以当略地农慰民、巧工厂强工人掘，城糊市退候休职拣工等秀为主区域洪客群狭阶层权多为烧社会溪中产亏阶级辣以下瓦阶层效，这述部分闷人群停为城已市以躬及郊判区中株低收纤入者估，以阅及跟卡随城伍市化坡进程碎而被岂动改灵变身岛份的护农民区域济目标纺客户锣研究项目名称唐轩英郡开发商xx唐轩房地产开发有限公司位置xxxx新城产品类型洋房、多层占地面积23万容积率1.74建筑面积40万绿化率40%户型72-114平米销售率一期1100套，43%价格销售多层2400元/平米，洋房2800元/平米园林建筑风格英式风格销售周期2008.8开盘，一期2009.4入住唐轩搏英郡唐轩姿英郡项目名称金汇雅居开发商xx金汇人聚房地产开发公司位置xxxx新城102国道北产品类型多层占地面积9.9万容积率1.46建筑面积14.5万绿化率46%户型多层40-120平米销售率16%，月均去化25套价格销售多层2400园林建筑风格一期现代风格，二期德式风格销售周期2009.1开盘，2009.10入住金汇岸雅居项目名称俪锦城开发商xx澳源房地产开发有限公司位置于洪区经济开发区北产品类型多层、小高层占地面积60万容积率1.64建筑面积115万绿化率50%户型60-107平米销售率开盘268套，销售率30%价格销售多层2850元/平米小高层2700元/平米园林建筑风格现代风格销售周期俪锦城共分8期，规划10年的开发建设周期2009.9月开盘，2010.12入住俪锦则城俪锦芳城项目名称水木城典开发商辽宁地威置业有限公司位置于洪区沙岭镇中心产品类型多层占地面积4万容积率1.65建筑面积4.9万绿化率39.7%户型70-106平米销售率900套，销售率25%价格销售多层2800园林建筑风格北欧风格销售周期2009.7开盘，2010年3月入住，水木城城典42区域侧房地及产市邮场研读判xx母城凭发展敲的外走延辅酷助区唯域：铁西经大部笛分产害业主躁要迁搏移至腿经济骨技术退开发傻区内唐，xx新城贝为城劫市次危要产查业（短包装暖印刷梨，机端械加呼工等不）的却转移记配套翅区域图；跟随垂城市舱化进嫁程和颗政府征战略斥规划站而兴症起的腿新区却域。区域筒房地志产市隐场起故步较啦晚，堡档次敢较低岩，发雾展较毅不成截熟，竿产品赶去化葱速度夜较慢拨，区纲域市别场尚盗需培欺育；距离远城市上核心猎区较酸远，礼在目躁标客擦户群牙上的并寻找猾上难毛有较两大突拆破；由于哭离城袜市核将心区酒较偏杠远，乎也未薄占据本城市稍战略蝴发展摧的核怀心要凤塞，英因此脊难以疲成为搞城市凤发展局的重炒要区而域，枝未来趴区域英房地漏产市息场发淡展难月有较船大作辈为。区域馅市场预总结城市研究综述1市场初步定位3本项目应特别注意的问题4本项目整合市场研判结论5报告虚框架地块自身分析243SWOT分析结论地块SWOT分析地块主自身详分析基本经济指标与地块选择44基本志经济挺指标炉与地涨块选蛾择地块麦自身钱分析45地块拴在xx整体份规划膀中地补位46基础岗设施基础翁设施宗，新胡城目珍前已搁经实瞒现了“七通绕一平”的基歪础设耗施条令件：--毒--完成摆了“四横糠四纵”8条街持路及足管网它设施坝建设幸，总跃长度22公里王，目易前已阻全部茧竣工知通车赌和投咸入使棒用。--暮--新城秋通往xx市区竹的双挂向六饺车道报的沈恼胡快减速干逗道于08年10月8日正扯式通斑车。--珍--新城她通往昌沈西园工业很走廊谁开发滩大道氏的道裂路已岭经建两成通的车。--符--新城湖供热广、供裕水、穿排水程、电刻力、东电信宗、宽朱带工闲程建赶设已那经完宫成并泪投入舞使用乡丰。20测09年，雄新城棉将完抓成电敏网扩这建改斤造工窑程，卸设计繁出口12万KV鸦A，实首现出们口8万KV田A，届咬时，弟新城误将真球正拥堆有区陡内双焰回路义供电减。新城料通往xx鸣15奔3路已秘经通洒车运武营。20淘10年，50椅1路公俘交车秤和连俱接xx地铁1号线汽沈西嘱工业尘走廊酬终点亩站的征公交邪车陆丑续开剥通。4715摩3公交板线路本案501路公交线路京沈高速公路预留出入口153路公交线路轻轨规划图xx交通网络48自然极资源水温佩：65谷℃—钉70染℃；有水港面积络：10堵0平方仆公里挎；储量扑超：20亿吨扒；可开寨采时障间：琴百年数以上蹄。水层辈：21睡00米—2猛50销0米上品威温泉萌水：篮“偏势硅酸吊、氟旱型医邪疗热芽矿水倚”。xx滩xx新城盆温泉翅城49项目地栖鹤湖开发带102国道沈胡快速干道新民方向xx方向栖鹤套公园掀，占菠地40万平逢方米商务赶中心原区，弃占地90万平姥方米栖鹤五岛，潮占地99万平叮方米低密娃度住资宅发劣展区传，占度地约20腰0万平锁米50地块奇自身绿分析总占地土地性质占地面积土地取得方式商业1000出让住宅2000出让湖滨公园1000租赁合计4000

总建筑面积根据容积率确定

地上总建筑面积根据容积率确定容积率未定建筑密度未定绿地率未定用地性质住宅、商业租赁租赁该地愉块开甜发用笛地分秋三期墙开发其中育河滨妙公园工用地趟性质圆为租侵赁周边舌主要添交通杨依靠咱振兴细八街齿和一o二国张道目前赴该地吨块容络积率超未定殃，初争步估肉计容洋积率赞小于1比较井合理目前端土地慨售价住宅森用地15万/亩商业挠用地5万/亩租赁游用地辰价格假议定东中住宅鄙用地境直接拣成本吴：3亿元商业掌用地摧直接披成本岭：1.粘5亿元租赁辰用地10牛00亩租际赁直疼接成钟本未赏定53SWOT分析结论地块SWOT分析地块家自身草分析基本经济指标与地块选择54优势（Strength）机会(Opportunity)威胁(Threat)劣势(Weakness)30洁0万平莫米大逃盘xx开发悠商品砍牌实刺力优秀析商业隐奥特汗莱斯毛的配解套拉讨动栖鹤路湖优迷秀的厌景观删资源水电谋等基锄础设早施配坏套的皇建成项目为为净替地，岗无拆槐迁难秩度，播后期耗较好盲动工区域沫内消共化量延有限喇，以澡地缘恶性客锣户为楚主占用尺资金碍时间滥过长甲，带烤来的动成本错上升目前祸周边赴为待仅开发摄土地坡，现碍场形友象不院佳尚属纯卫星当城规喘划，酬对于xx及新织民客城源吸远引力济不大商业船部分芹占地控过大林，开叉发后张去化撤速度庆不乐滑观周边肥工业炸气息善浓厚猜，居很住氛帖围较浑差依靠xx新城仗的城络市宣烘传热小点拥有xx新城妇内最宏好的环地块嘴资源周边烦无项灶目给圾项目两定性理区域粪，提坐供机督会温泉棍条件睁尚属xx稀缺树资源未来陕有轻灿轨在蹦该区消域经粗过，守未来言拉动季客户愿潜力廉巨大未来伙区域董项目柱定位姻未知图，难眠以掌闹控政府抽招商终进度勿难以气控制区域处位置自相对洒较偏赞，短莫时间兆内难岔以成病熟起厦来轻轨潜没有燥落成胖期限该区史域客佩源比般较认卸可现他房，因若以作期房鹊形象置入市炮风险贯胶套租赁勤的地洲块土份地性按质及挽价格绘、后计续转疫让权雄对本蛇项目在有牵翁制作灰用地块穿自身罪分析55SWOT分析结论地块SWOT分析地块浑自身脂分析基本经济指标与地块选择56SW脉OT分析励结论该地惕块的钞取得眨是很蚁好的柏土地掉储备陈资源莫，未目来有卸机会卡成为xx房地淹产热逃点区倾域，愉而xx及奥博特莱展斯的象品牌腿效应农会很施大程拐度的迟加速擦该地港块的牌发展捎。该旦地块巧的净能地规冠划及看市政苹功能更配套显完备许使该袄地块迫开发位成本取降低匪，另银，通堪过与xx市内碗地块趟价格御对于染，该断地块病报价卫或有轨下降橡可能捷性以俭降低糊直接仰成本不能移忽视脂的是安该地暗块的雁开发使周期广会很唉长，俩资金欲的时拨间成妙本代矛价颇悠高，扁而项狠目能煎否顺低利实沸现现口金流得动主警要因喝素还基在于河该区齿域的拨招商嫂引资藏力度面与人蒸口增钢长速盲度，春若该讲部分恋条件缘瑞支撑亮困难固，则同拿地坦风险宫较大查。另证，地疯块内屯有两危处租慰赁用添地，枯若前顶期对的于土丙地使屠用性宋质不停够明馋确后皇期很竖可能挎成为介制约自开发倒的重瓦要因槐素。57城市研究综述1市场初步定位3本项目应特别注意的问题4本项目整合市场研判结论5报告灶框架地块自身分析258价格定位产品定位市场钱初步拜定位客群定位项目定位59项目联定位市场狗初步麻定位60城市絮新区生态包度假驾小镇市场悄初步拢定位核心花卖点冷：xx品牌随效应属明显毙；优秀锈商业芬奥特绒莱斯劲的配锄套拉计动；享受奸便捷偿的城劣市轻腿轨资掘源；栖鹤牛湖景制的景御观资椒源；温泉衬的城怪市稀扛缺性市场棕定位里：61客群需定位市场吴初步傲定位62中期远期城市·新中默产区域锯：xx、沙吊岭、尿新民袜区原匪住民装、城状市郊贵区、登工业宾园区模地缘秤性客缩慧户工作顺：政咏府、纪企业对中高贵管、临投资未客、氏原住千民及艳周边摩企业鞠工人家庭利规模慨：1-肌3人/户看重拍该地霜块景虾观资胜源，诸对于慈稀缺密的温浑泉资柱源认支可，交喜欢匆田园塌式慢池节奏店生活赤，对只于生侍活品桃质有袄一定横追求薄，注晒重劳突逸结并合中产批和全敞省范预围内鄙的中恒级财像富阶愉层区域弱：铁菌西、宿于洪概等xx西部圆城区怒中高辱端客痰源工作问：政椒府、艺企业浮中高狸管、暗私营菠业主么、投筑资客看重惠区域产的完节善配可套，检新城油的规棒划理崭念，禾在拥借有良冻好景餐观资理源的粮前提锣下，尼又享亦受到赞新城始带来尿的都疑市生印活，腰拥有抱明确鲁的投灵资眼简光。市场销初步剥定位63产品场定位市场随初步笛定位64产品妇定位戒说明近阶搁段该逃区域钓客群衬主要曲分为赢地缘善性客可户、梅养老赛型客控户及开休闲袖置业肾型客哈户地缘叙型客锦户养老忌型客守户休闲绿置业嚼型客假户多层洋房多层洋房联排动或双悔拼小高瞒层多层洋房联排浆或双捉拼或速独栋该部稳分产延品认哈可度葡最高可以蛮作为吼主力淋开发骄建筑松形式该部叠分产驶品最吐大限厚度利旋用景误观资蛮源提欠升整钳体品驰质，梳拉高脏利润该部废分产罪品是磨未来掀利润厦值体万现但门针对胞目前络市场典建议描押后号开发建筑选型双拼悼、联膜排、惑低密父度花明园洋牛房为燥主独栋拜、小赵高层近为辅市场踩初步豆定位容积率建议0.恋8~新1.庙266价格删定位市场殿初步渠定位67标准基价设定市场踩初步静定位——住宅罢价格阿定位建筑形式售价小高层1800多层2200洋房2400联排\双拼4000独栋6000保底成本粗步设定建筑形式容积率单方

土地成本单方建筑

综合成本单方

楼面价单方

总成本类独栋0.430035007504250联排0.6530035004623962洋房130026003002900多层1.230026002502850小高层1.83003000167316768涨幅确定市场纺初步赴定位——住宅掏价格日定位销售时间销售价格（元/平米）涨幅2010.1（标准基价）小高层多层洋房联排双拼独栋5%180022002400400060002010.3—2011.3189023102520420063005%2011.3—2012.3198524262646441066155%2012.3—2013.3208425472778463169465%2013.3—2014.3218826742917

486272935%2014.3—2015.322972808

3063510576585%2015.3—2016.3241229483216536080415%2016.3—2017.3253330963377562884435%2017.3—2018.3265932503546591088655%2018.3—2019.3279234133723620593085%2020.3—2021.3293235843909651697735%2021.3—2022.33079

376341056841102625%2022.3—2023.33233395143107183107755%按照耻目前慨的价责格梯计度独栋呢及联岭排产聚品在10年可淋以实钱现纯槽利润胀回流命，但省销售涌速度眨会很滨慢洋房纲、多航层产考品如法果实扰现净般盈利埋应该卵在20搂14咐~2翁01田5年小高畜层产蚁品在22年实香现盈势利注：始以上洁是综亲合成芒本及5%的年园增长等率做恭的保宋守型易预算小结从综锯合角赛度分装析来价看，抽产品湿形式善以多窃层、飞洋房轨、联各排为跑主，姨独栋诊、小殿高为券辅是蔬可操怪作的但从确区域辣内盈糖亏平朗衡点样来看晕，小箩高层顷产品灯押后集开发倚比较笨安全母，也牙建议肺前期月规划伍可以符只考臂虑联字排、询洋房好等低染密度箱产品目前刃从年静增长须率设我定来膀看考偷虑的有是5%的保搅守数艘字，父购地拦前要手充分索考虑认市场饲快速惨变为紧利好逼需要鸟调整康后期杂规划们指标控（容灶积率叠等）剃的因妥素，姐保证键全案拳的利画润最恭大化成本木核算纯中设痕定的枯指标趣也属洞北方尸施工逃的平尼均直菌接成扬本，丸但没胃有考浮虑到膀财务迁等成今本因撕素，摊从粗矮测来炸看，狂若建稠筑形里式保秧留目妙前区离域内丑的多窃层产负品形栗式，料短期额内并双不能克摆脱牢亏损爬销售稳的现臂状。城市研究综述1市场初步定位3本项目应特别注意的问题4本项目整合市场研判结论5报告岁框架地块自身分析271在外