(物业管理)物业管理的基本概念

（物业管理物业管理的基本概念第壹章物业管理的基本概念第壹节物业第二节物业管理第三节物业管理的作用和类型第四节物业管理的原则和宗旨第五节物业管理的发展和条件第六节市场经济下的物业管理第壹章物业管理的基本概念第壹节物业壹、物业的含义“物业”壹词译自英语或estate宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素：(1)已建成且具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)和这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。由此观之：单体的建筑物、壹座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统壹。这里的地产，系指和该房业配套的地业。二、物业的性质世界上每个事物均有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。(壹)物业的自然属性物业的自然属性又称物业的物理性质，是指和物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指：物业的二元性物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其基础当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积和土地面积的比值于城市就高于乡村，于经济、文化和商业中心就高于重工业基地。物业的二元性，是其他任何商品均不具备的，它决定了物业必然兼有土地和建筑物二者特有的各种性质。物业的有限性物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建建筑耗资大，因此物业的数量仍受制于社会经济力量和技术水平。物业的差异性和多样性存于着某种不同之处。物业的固定性义或实质上的物业位置。物业的永久性和长期性物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物壹经建筑完成，于正常情况下，其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年，可供人们长期使用。所以，物业也能够于较长时期中多次收回。物业的配套性全，其功能发挥就越充分。(二)物业的社会属性物业的社会属性能够从俩个方面来研究：作为壹种商品，物业具有经济属性；从这壹商品的生产关系和财产关系的调整及归属来见，物业具有法律属性，即物业权属问题。物业的经济属性种商品经济的关系，从生产到消费均不是无偿的。其次，物业的经济属性仍表现为它的供应上的短缺性。物业于供应上的短缺，壹方面表现为土地资源供应的绝对短缺，另壹方面表现为建筑资源供应的相对短缺。再次，物业的经济属性表现为它的保值、增值性。物业能够保值、增值，这已经为越来越多的人们所认识。应该见到，物业的增值是壹种长期的趋势，而不是直线式的运动。从某壹时呈螺旋式上升的趋势。最后，物业的经济属性表现为宏观政策上的调控性。由于物业的稀缺性，也因为物业是关系到国计民生、社会稳定的重大问题，更因为我国的物业是从福利性分配享有、行政性管理转换过来的，政府于宏观政策上的调控就显得尤为重要。具体表当下：壹是为了维护土地的社会主义公有性，合理保护、开发土地资源，实现城市经济、社会发展目标，科学、合理地规划、建设城市，且和城市的远景发展需要结合起来，政府通过各种政策、法令、法规，从宏观上来调控物业建设的数量、容积、布局、高度、类别等；二是物业建设是壹个系统工程，三是作为物业本身，其管理也有壹个法律和政策的约束、规范的过程物业的法律属性物业的法律属性集中反映于物权的关系上。房地产物权，于我国是指物权人于法律规定的范围内享有的房屋的所有权，及其占有土地的使用权。和购置其他商品不同的是，购入物业就意味着购入壹宗不动产之所有权(物权)，而且，物业互分离，单独行使、享有。显然，房地产物权比其他商品财产权的结构更为复杂。三、物业和房地产、不动产的区分抵押权等。realestatｅrealproperty。于英语中，realestate具体是指土地及附具体是指realestate者所指乃同壹对象。英语中，realestate和ｒealproperty可互译互称，俩者关系可见壹斑。而内涵不完全相同，归纳起来，主要区别有：称谓领域不同。就壹般情况而言念的别称。适用范围不同()(也称概念外延不同。壹般而言厂房等等。第二节物业管理壹、物业管理的概念蓬勃的发展，被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。关于物业管理的定义，壹种说法是广义、狭义论。广义的物业管理是泛指壹切有关房地产开生等项目。性的内容，而不包括房地产投资、开发、生产运营。境，提高物业的使用价值和经济价值。物业管理的这壹定义，有着丰富的内涵：(1)物业管理的管理对象是物业。这个物业是指于建或已投入使用的物业，即楼宇。(2)物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人。形的商品——劳务和服务。这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，且使其保值、增值的作用。营于壹体。()壹管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统壹管理和协调。优质的物业管理和社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。的权利和义务。(壹)物业的运营管理和物业的管理运营壹般来说，管理就是计划、组织、指挥、协调、监督关于执行企业大政方针，达到设定目标的壹系列工作。运营管理合起来讲，也可理解为企业决策和执行决策。运营和管理是俩个不同的概念。其主其二，运营要于经济单位或组织和整体、全局之间进行纵横向协调，管理只组织经济单位或组织内部和产销的协调；其三，运营决定方针、目标和要求，管理实现方针、目标和要求。投资营销的房地产企业的运营性管理，也包括作为乙方的建筑单位和企业的运营性管理。以管理工作为主的物业公司，也需要管理性的决策，因而构成了管理性的运营。比如，物业管理的运营就需要筹措资金，而每壹家物业管理公司更少不了总体运营性的规划。从这个角度上说，管理性的企业运营的含义，壹是指其组织管理的过程中也需要决策，二是指其管理内容中有运营性的业务。比如，物业管理公司搞经纪、中介、营销、租赁，甚至是为了管理而开展营销、出租物业等业务。这些均不改变物业管理和管理单位的性质。因此，以“物业运营”概念来代替“物业管理”是不可取的。(二)物业管理和企业管理近年来，物业管理要企业化，已经引起了政府有关部门的重视和行业有识之士的认同，且逐步实施。所谓物业管理企业化，就是物业管理公司按照现代企业制度的要求，自主运营，自负盈亏，自我发展，自我约束，成为具有独立法人地位的经济实体。可是，应注意物业管理其二，管理形态不同。物业管理不生产实物形态产品，即它的管理对象是成品，即物业。管理只意味着提供了服务，而管理服务始终是和环境处于交流中，是开放型的。工业企业管理却不同，它是以产品生产为终端，是壹种封闭型的管理。其三，管理模式不同。物业管理是委托型、契约化的服务，工业企业管理是生产型、技术化的监控。二、物业管理的起源及其原因物业管理是社会经济发展到壹定水平的必然产物。传统意义上的物业管理起源于19世纪60国有壹位名叫奥克维娅(OctaviaHill)的女士迫不得已为其名下出租的物业制订了壹套规行物业管理的同时，成立了英国皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。次的服务和市场化运营为壹体的充满生机和活力的物业管理壹出现，就显示了强大的生命力。其原因是：产权人找到了壹个总管家；同时，也为政府各职能管理部门找到了壹个总代管，于授权的范围内去落实各项管理内容，以克服旧体制下各自为政、多头管理、互相推诿的种种弊端，从而有利于提高城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现经济效益、社会效益和环境效益的统壹。第二，物业管理是壹种专业化的管理，它是由专门的管理公司通过合同或契约，按照产权人和使用人的意志和要求去实施的管理，从而摆正了主人和管理者的关系，将自营自管的无序管理和行政性的管理终身制变为企业运营型的聘用制。于这样的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理企业，物业管理企业必须依靠自己良好的管理和服务才能进入和占领这壹市场。这就从根本上促进了服务态度的改变、服务质量的改善和管理的服务。值、增值。三、物业管理的特点物业管理是壹种有别于以往房产管理的壹种新型的管理模式，其管理具有社会化、专业化、企业化、运营型的特点。物业管理的社会化物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统壹管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业管理企业壹家就能将所有关于房屋和居住(工作)环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了壹个“总管家而物业管理的专业化壹步促进城市管理向现代化的管理方式转换。物业管理的企业化物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。物业管理企业作为壹个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。因此，物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参和市场竞争，依靠自己的运营能力和优质的服务于物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得市政、公用、邮电、交通等行政或事业性单位的关系，以“物业”为中心，相互协调。这样物业管理的运营型了来源，仍能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。命力。四、物业管理的职能和地位(壹)物业管理的五种职能物业管理的职能能够分为决策和计划、组织、指挥、控制、协调五种职能。决策和计划职能决策是指对物业管理目前和长远的目标以及实现此目标有关的壹些重大问题所作出的选择和决定，如物业辖区总体管理的方向、业主管理委员会的组建、物业管理企业的选择、物业忽视这壹职能，必然会使物业管理陷于混乱。组织职能低，直接决定物业管理活动效益的大小。指挥职能指挥是根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。由于物业管理活动十分复杂，涉及物业管理活动也不可能达到预期的效果，既定的计划目标也难以保证实现，所以指挥职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。要实现科学的指挥，物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌握物业的情况和业主的需求，以取得指挥的主动权。控制职能效，做好各方面的考核，从而使控制和监督有充分的依据。协调职能不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理的决策计划目标。协调包括纵向协调和横向协调、内部协调和外部协调。纵向协调就是协调物业管理指挥系统和各职能部门之间的活动关系；横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关系；内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面的活动、关系；外部协调则是协调物业管理和社会各有关方面的活动和关系，包括街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调的关键于于全体业主和物业管理企业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面的通力配合及法律法规的健全。上述物业管理职能是壹个有机的统壹整体。通过决策和计划职能，能够明确物业管理的目标内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。(二)物业管理的地位和作用1.促进房地产市场的发展物业管理是深化房地产经济体制改革、实行房屋商品化的客观需要，具有繁荣和完善房地产市场的作用。随着我国经济体制改革的不断推进，房地产经济的体制改革也于向纵深发展。我国房地产经济体制改革的方向是市场化、商品化和住房自有化。随着房屋商品化的逐步实施，各类住房几十个甚至几百个多元产权的毗邻关系。它不仅使原有的公房所有制为主体的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗连的房屋格局所取代，而且也使传统的按产权、按部门分散管理的办法，以及用计划包干的维修管理办法再也不能适应形势发展的需要了，由此形成了产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局要求有和之相适应的房屋管理的新模式来代替传统的、非市场取向的管理模式。从对目前公有房屋出售中居民心态的调查能够见出，居民最担心的是公房出售后的管理维修问题，包括经费、权利、责任和如何落实。所以，物业管理是房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，且且具有深化、促进和完善房地产经济体制改革的意义和作用。就整个房地产市场来说，物业管理无疑拓宽了房地产市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场向健康有序的方向发展。有利于提高房地产投资效益物业管理是房地产运营活动的基本环节，具有提高房地产投资效益的作用。物业管理是房地产开发、运营的落脚点。改革开放以来，我国房地产业发展初期的重点是解决数量问题，实行的是壹种数量增长型经济，因而存于着重开发建设、轻管理的现象，使开睐，使该物业成为抢手货，从而推动该物业的价格上升。物业管理是对物业建成以后使用全过程的管理，也能够说是广泛意义上的售后服务，因此，物业管理是房地产开发运营活动的重要保证。只有现代化的管理手段，优质、周到、完善的物业管理，才能保证房地产价值和使用价值的最终实现，进而提高房地产的投资效益。树立城市形象，完善城市功能物业管理是改善居民工作和生活环境、提高居住水平的基础工作，具有树立城市形象、完善城市功能的作用。具备的前提条件。物业管理正是顺应了这壹要求而产生和发展起来的。型邻推动外向型房地产和涉外经济的发展物业管理是加快我国房地产发展同国际接轨的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。物业管理是壹种不动产的现代化管理方法和模式，不受地区、国家和社会制度的限制。中国传统的房屋管理模式，于很多方面不适应改革开放形势下外商、外籍人士的商务活动和居住的需要。随着我国经济体制改革的深化和涉外经济的发展，越来越多的外商对投资中国大陆改善投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。有助于提高房地产综合开发企业的声誉物业管理是房地产综合开发企业的重要业务，具有提高房地产综合开发企业声誉的作用。房地产开发企业声誉的作用。第三节物业管理的作用和类型壹、物业管理和传统管理区别。(壹)管理实体各地(站)行为，实施管理的实体是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。(二)管理机制方针，依靠对物业的运营和对业户的优质服务来管好物业且取得自身的的生存和发展。(三)市场机制订委托管理服务合同，开展业务。(四)服务范围上拓展业务，以高效优质的服务取得企业的经济效益。(五)主导地位确的权利义务，而且业主于其中居主导地位。(使用人)和管理公司三者之间的法律关系和经济关系，实现业主自治和专业管理相结合的管理原则和和此相适应的管理模式。于这种机制和模式下，辖区的住户做到自己的事情自己办，公共的事务共同办。物业的业主从被动、被管的地位转换为主动地、自觉地管好自己的物业，维护共同的利益。二、物业管理的作用从之上物业管理的业务范围、物业管理和传统管理的异同的论述中已接近了本章的主题。这里再对物业管理于社会经济生活和城市建设中的地位和作用展开分析：(壹)房地产经济体制改革配套工程商品化，住房制度改革的功能，是房地产经济体制改革不可缺少的配套工程。(二)提高房地产运营活动的效益房地产运营活动的全过程由开发、营销和消费使用三个环节组成，房地产开发、营销的最后落脚点是消费和使用。物业管理作为房地产开发运营的最终环节，对前级活动具有强烈的反弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提高房地产运营效益，繁荣和完善房地产市场的功能。当前，商品房售后管理是房地产运营活动中的壹个热点和难点。周到、良好的物业管理能吸优良、方便的物业管理是树立企业形象，招揽用户，推销物业的重要手段和策略。周到的物业管理所提供的称心的居住和工作环境，能免除后顾之忧。由于物业管理于建设现代家园中的特殊地位，其于房地产行业中的地位越来越重要。(三)提高城镇居民的生活和居住水准城镇居民生活水准和消费水准提高的第壹标志就是居住情况如何。物业管理从对住宅的管理来说，其目标首先是为居民营造壹个方便、文明、整洁、安全的生活环境，其水准和内容要随着社会进步不断地拓展和提升。现代化的家居离不开高水平、规范化的物业管理。优质的物业管理不是单纯的事务性操办和技术性保养，而是要于此基础上为业主、使用人创造壹种定团结。(四)城市管理的基础工作成区的管理。这样，就为城市面貌的更新和优化提供了全方位的支持。市的优美形象，也是优化投资环境、吸引外商于华置业的重要条件。1996(1)为市民提供清洁和安全的环境；为市民提供可靠和持久的食品、饮水、能源供应，具有有效的清理垃圾系统；和工作方面的基本要求；拥有壹个强有力的相互帮助的市民团体，能够为创立健康城市而努力工作；(6)提供各种娱乐和闲暇活动场所，以方便市民之间的沟通和联系；保护文化遗产且尊重所有居民的各种文化和生活特性；把保护健康视为公众决策的组成部分，赋予市民选择健康行为的权利；作出不懈努力，争取改善健康服务质量，且能使更多市民享受到健康服务；能使人们更健康长久地生活和少疾病。之上这些要求大部分同物业管理的文明、卫生小区建设相符合，所以，物业管理是建设现代城市的基础工作。(五)提供广泛的就业机遇物业管理是提供商品劳务的行业，物业管理面广量大，能提供广泛的就业机遇。广阔的天地。物业管理业的发展仍能带动关联行业的发展。物业管理业同装饰维修业、家政服务业、园林绿化业等部门有密切的联系。这些行业也能吸纳大量的劳动力。三、物业管理的类型壹般划分为俩大类：(壹)委托管理型商品的管理行为。如果物业的产权属于俩个或俩个之上的业主，就由业主管房小组或业主委员会代表业主承担业主自治管理的职能。这种方式，按照自用或出租又可分为：自用委托型业主将自有自用的物业委托物业管理企业管理，这是典型的委托管理方式。代理经租型委托给物业管理企业，由物业管理企业全权代表业主招揽租户，签订租赁合同。支付。不管是哪壹种方式，均应该于合同和租约中明确规定。(二)自主运营型开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业管理企业管理，而是由自己单位内部设立物业管理部门来管理。其和委托管理型的基本区别有俩点：第壹，是于物业所有权和运营管理权的关系上。自主运营型是二权合壹，委托管理型是二权分离。第二，是于法人地位上。自主运营型物业所有权人和运营人是同壹个法人，委托管理型是俩个各自独立的法人。自主运营型按其对物业的使用和运营方式又可分为：单位往往于自己企业内部设立不具有独立法人资格的物业管理部门来管理自己的物业；上是壹个拥有自己产业的物业管理企业。人单位，这个物业管理企业和原单位(开发商、业主)就应该订立委托管理服务合同。自主运营型也就向委托管理型转换了。第五节物业管理的发展和条件讨论物业管理的发展和实现条件。壹、物业管理的特点国内的物业管理虽然是从香港和国外移植进来，可是很快就显示了自己的特色。(壹)覆盖面广80入物业管理渠道。和此相适应，各类物业管理企业如雨后春笋纷纷破土而出，如市到1997200051997年约有物业管理企业7000家，从业人员100万人。壹些国际上知名的物业管理企业也争前恐后地进入中国内地。物业管理正成为壹个具有广泛影响的行业。(二)业主权益得到有效保护度上得到保证。政府有关部门创造各种条件帮助业委会开展工作。市到1997年已有房屋业2000家。(三)物业管理和社区管理密切结合楼的管理，高层次的管理已经达到国际先进水平ISO9002国务体现了我国物业管理的特色。二、物业管理的历程和前景从80年代初第壹家物业管理公司成立，标志着物业管理于中国大地开始萌发，能够说到本分析和预测。80年代物业管理开始于内地兴90年代，物业1993年建设部房地产业司于和召开第壹届全国物1994年4月，建设部颁布了建国以来有关物业管理的第壹个规章，确立了物业管理于房地产行业中19951997年又要求物业管理于广度上从新建区向建成区延伸，从深度上向市场化方向发展。这个阶段的特点是：阶段，管理水准不高，服务内容偏狭。从地区上讲沿海城市发展较快，内地城镇相对较慢；场化的物业管理模式过渡；才缺乏；和服务质量；政府逐步重视对物业管理的治理和监控，可是法规建设滞后；(6)(二)市场化阶段下世纪初，物业管理可望进入市场化运作阶段。这个阶段的特点是：会生活中的积极作用得到充分的发挥和确认；物业管理企业和业委会运作逐步正常，相互关系逐步理顺且出现壹批名牌的物业管理企文明、方便”的基础上向“舒适、宁静、优美、典雅”的高层次水准提升；种先进设施、装备于物业管理中广泛应用。物业管理提供的劳务中智力型比重逐步增大；批物业服务企业集团。物业管理收费和服务项目逐步平衡和相称，资金运行进入良性循环；的关系逐步理顺；业将物业管理作为国际服务贸易向外拓展。三、物业管理发展的内部条件(壹)国家重点鼓励项目29个领域，440种。确定这些项目的原则是：符合当前和今后壹个时期的市场需求，有比较广阔的发展前景；的优化和升级；(4)符合可持续发展战略，有利于资源节约以及生态和环境保护；(5)供给能力相对滞后，提高其供给能力，有利于促进产业结构的合理化，保持国民经济的持续快速健康发展。物业管理由于基本上符合上述原则的要求，因此于目录的第27环境的支持。以下，就对这俩方面作壹些分析。(二)内部环境(1)(2)物业管理运营能力和服务水平的提高；(3)(4)物业管理的理论研究和对实践的指导。之上第壹到第三条将于本书的以后各章中论述，第四条则于本节后面结合学科建设壹且论述。四、物业管理发展的外部条件物业管理发展的外部条件即社会条件，主要有：(壹)社会经济的发展对物业管理的推动制约。房地产开发的规模、结构和价格超越了社会的承受能力。偏社会化的原则有利于物业管理的市场培育和发展。这个原则的具体要求有：度和深度。需求同步、协调发展。(二)居民生活水平的提高和消费结构的优化现代社会城镇居民生活水平提高的标志是居住条件的改善，包括住房面积和住房质量俩个方的住宅，全国居民人均居住面积达到8人民生活水平相应提高，对于居住面积和内外环境的要求也将越来越高。而且，生活水平和消费能力的增长，将引起消费观念的革新和消费结构的优化。人们将把居住条件的改善和优化，作为提高生活质量的第壹追求，从而愿意增加居住的消费投入。这种消费意愿的转换和提升，当然会对物业管理的服务范围于量和质俩方面提出新的需求，也就是意味着其市场将日益宽广。(三)房地产体制改革的深化和内部结构的优化如前所述，房地产作为壹个完整的行业包括开发、营销、管理、经纪等分支行业，拥有设计、开发、营销、中介、咨询、评估、物业管理和科研教育等壹大批企事业单位。房地产运营活动是壹个系统工程，行业的健康运作要求保持行业内部的平衡和各分支行业的协调发展，要求内部结构的合理组合和优化，要求改变重建轻管，要求以全行业、全过程的经济效益作为行业的运营思想和目标。物业管理业作为终端行业固然对前级行业具有强烈的反弹作用，可是，其发展同样受前级行业，特别是开发和营销业的影响和制约，受房地产管理体制改革，特别是住房制度改革深化的影响和推动。也就是说，物业管理业的发育和成长要依靠整个行业的支持。这种支持主要表当下以下几个方面：理。因此，住房制度改革的深化必然为物业管理业的兴旺开辟了广阔的天地。档的楼宇质量要求越高。总之要努力避免“前期后遗症等等。总之，也是避免“前期后遗症开发营销立良好的声誉和行风。(四)政府的监控和法规的完善物业管理作为壹块待开垦的处女地，行业的成长，除了本行业的开拓，仍要依靠政府和社会各方的支持和扶助，才能兴旺发达。这种扶助也是政府对物业管理的正确治理和监控。管理的规范化运作，这是政府调控的基本工作；(3)对物业管理人员定期培训和考核；(4)帮助物业区域理顺同有关各方的关系，特别是同居委会等地区组织的关系。国家于政策、税收等方面给以壹定的优惠，以扶持物业管理行业的成长。第六节市场经济下的物业管理壹、计划经济下我国物业管理的情况属形成的格局，由国家(地方)、单位分别管理的，主要采取的是用行政手段完全统管起来。出，建得越多，维修补贴越多，包袱背得越重，所存的弊端日益显现出来。(壹)管理不到位的现象严重严重地挫伤了管理人员的积极性(二)房屋的附属设施、公用配套设施无人管理，破损严重于壹些小区经常见到杂物乱摆乱放，垃圾乱堆乱倒，下水道堵塞，污水到处淌，设备残缺不全，到处乱搭乱建，影响了公众的正常生活秩序。住房管理成了群众投诉最多的问题之壹。(三)住宅小区的管理体制不顺，影响居住者的正常使用小区内，也是按产权单位各自分头管理(四)住房租赁管理办法不统壹，政出多门0.135202.70元；文化大革命期间，公房房0.0491.0020世纪80年代末，房租才有所上调，成套房每㎡月租为0.25～0.358～10壹些福利条件好的企业，对职工的住房、水、电均给予照顾，每月仅象征性地收取5元钱。由于公房房租低廉，许多人纷纷抢要公房，甚至出现壹家占有几套公房的现象，国有资产流失严重，往往出现以下几种情况：卖私房，租公房因为公房房租便宜，而私房虽然不需要交房租，但其维修费用甚至比公房房租花钱仍多，卖121元；壹套500元，该住户卖掉私房的款项存入银行，年利率为420用利息抵交房租尚且有余。出租私房，租公房由于公房月租便宜，许多人利用出租私房承租公房，套取价格之差来获利。例如某人有壹套30103000.257.50292.50元。多占公房用来出租，国有资产流入私人口袋20100050500.2512.50987.50元。产大量流失。(五)入不敷出，国家难以承受维修资金负担成了房屋超期服役，影响住户安全。据统计，全国房产机构管理的直管房约有2亿多㎡，每331551.504.70元维修费，才能维持简单的生产。到90年代，随着物价指数的上涨，房租补贴仍要多，国家住宅建设投资不仅不能回收，反而要投入巨额资金进行房屋维修补助，国家负担越背越重，难以承受。(六)不利于企事业单位集中精力发展生产、提高效益利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者领导只重视生产，而忽视住房建设和管理，造成了房屋管理的混乱，不仅影响了群众情绪，而且也影响了生产进展。二、市场经济呼唤着物业管理计资料表明，我国改革开放的15年，无论是住房的建成量，仍是人均居住面积的增长量，199840.4亿㎡，占现有城镇住宅2/320306.6倍，使全国城镇居民人均居203.69.355000多个，解决各类住房困难户近800多万。随着城市经济体制改革的深化，市场经济的建立和发展，以实现住房商品化、按照商品经济原则组织住宅的生产和流通为目标的住房制度改革的深入发个方面：(壹)物业管理适应城镇住房制度改革近些年来，城镇住房制度的改革，大量公有住房的出售带来了产权的多元化，这使过去以传统的开发商自管房和以福利形式为主的单位自管房等物业管理方式发生了根本的变化。例如过去壹幢楼或壹片小区均是壹个单位的福利房，或归房管所管理，公共设施坏了自然是单位壹部分商品房被单位购买作为福利房分给职工，产权归单位；壹部分商品房用于拆迁安排，产权归房管部门。由于产权多元化给维修服务带来了困难。南京中央门附近壹栋楼房，下水但费用需楼内住户共同承担，其中属于该单位职工承担的那部分，单位代出，其余部分应由其他住户分担，而其他住户不愿意出，由于经费问题无法落实，此问题无法解决，住户怨声载道。如果住房制度改革仅仅停留于经济体制改革的实践中，而未能及时于管理体制上作相应的变革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能巩固，而且仍将阻碍住房制度改革的深化。物业管理则适应了住房制度的改革，像上面的问题，如果是于物业管理公司管理范围内，它只须根据和业主签定的有关协议(契约)，按照社会化、专业化、运营型管理形式就能解决。(二)物业管理适应社会主义市场经济体制物业管理踏上壹个新的台阶。(三)物业管理是根除“重建轻管”弊端的有力措施毛病所于。破坏了市容市貌的完美，造成邻里间矛盾纠纷。规范的作用。范住户的行为，防止房屋结构的损害，保证小区房屋整体功能和建筑格局的完好。(四)良好的物业管理有利于树立开发商的良好形象例子很多，如海南珠江实业股份XX公司，他们奉行“开发壹块，美化壹块，服务壹块”的客户不时来要求购买。重要的原因之壹是东方花园的物业管理使客户极为满意。(五)有偿服务、多种运营的运营机制有利于经费的解决我国经济仍不发达，资金仍不雄厚，国家要解决的问题十分繁多，划拨的经费远远不能满足住宅维修服务的需要。尤其过去执行的是住房福利型机制，国家、企业单位等投资兴建的住219811.50元，1990年左右，每㎡建筑面积住宅需要补贴3～5元维修费才能维持简单再生产