房地产估价师2013习题案例练习

①年折旧费。根据《××省建筑工程计价》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途1800元／平方米。根据估价对象土地使用权20446月的期限和《房地产估价规范》"建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧"390。则年折旧1.5％，则有：年维修费=1800×1.5％=27.00元／平方米④年费。年费按房屋造价的2‰计算，则有：年费=1800×2‰=3.60元/平方米年总支出=年折旧费+年维修费+年+年费+年39=（256.33/6.38％）×[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米 .32 4.依规定，建设工程项目的用按建设成本的5％计算，则有： ×5％=550000元 买方在建工程的税 成本法估价的计算 运用平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的80%，则： .4元13处（340分。每个错误对应一个序号，未将215km7672m2；自用生产3300m21050m2580m2，已出租。商业199540年，其余自用房屋的用地为2.5分。本题最多扣至）。本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算如下：180元/170元/㎡，则构房屋的重置单价为2600元/㎡，管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为： 1 204层框架结构附楼组成。主楼第一层依坡地而建为层，作设备用房使用，2～4层于1998年出租，经营餐饮及5～20层现为“半拉子”工程。主楼二层（沿街首层）大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、及秋千凳等。南侧夜总会高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、吧台等。第三层（沿街第二层）中档装修，有可容纳约20036间。第四层（沿街第三层）普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。5～20层设计用途为带卫生间的写字间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未主楼于1998年停建至今尚未完工，物业差，铝合金窗扇大部分，顶层渗水严重，局部梁2006108日（5～20层）70.6％，以及不同用途的特点，本次分别采取两条估价2～42～4层为商业用途，具有出租收益，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场实例较多，故采用市场法进行估价。对主楼（塔楼）5～20层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进 采用收益法计算估价对象现房主楼2～4层的市场价值（第一层依坡地而建的层作为设备用房）。采用收益法计算V=A/Y[1-1/(1+Y)n]进行计算。383539权环综权综权综52～4层是商业用途，可比实例的区位状况影响因素较重，最后确定房地产状况调整权项主楼第二层的未来各期与上述测算值差异不大，故确定主楼第二层为29元／㎡。1200元／㎡，则：维修费=4575.43×1200×1％÷10000=-5.49（万元）5.5％计算，税为有效毛收入的12％，税=82.15×12％=9.86（万元）。Y确定率为采用收益法计算V=A/Y[1-1/（1+Y）n]进行计算主楼2～4层为钢混结构，经济为60年，由于维修养护不利，有效经过年数判定为10年（实40年，主楼的土地使用权出让2～440年：V=62.28/7.5％×[1-1/（1+7.5％）40]=784.38（万元假设开发法的计算为停建工程价格=续建完成后的房地价值-续建成本-用-投资利息-销售税费-销售费用-续建投资采用成本法的计算为采用基准地价修计算出土地在估价时点的重新购建价格。经测算，估价对象3596.5㎡ 6％，则：按××市规定，按开发成本的2％计取：主楼=1675.38×2％=33.51（万元）利率按国家一年期利率5.31％，据，社会建造此类建筑的平均建设期为1.5年，建至估价1年时间，故建设期按一年计，则主楼：（1675.38+33.51）×[（1+5.31％）05-1]=44.78（万元）（万元1040年，附楼土地使用权年限地使用权出让合同约定不可续期，主楼的经济取50年（等于建筑物有效经过年数加上土地使用权剩余年限），附楼的经济取60年。经过现场实际观察，由于主楼停工时间较长，物业差，部分楼层露筋、渗水，直观判定主楼的成新度为8.5成新，根据直线折旧法，可算出主楼的成新率，与直观判定的成新度各取50％8成新，同理可求出附楼的综合成新率=0.8665。1015％计，则：元元附楼市场价值总额=20.93+（120.07+Y×1％）-（49.41+0.028Y）万元，则附楼市场价值总0.40.6，最终确 <1>13处（340分。每个错误对应一个序11.“估价方”【答疑编 2【正确答案】【答疑编 3【正确答案】08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物【答疑编 1<1>1、结果报告中委托方缺少委托方的法定代表人和单位地址7、第一条技术路线计算主楼2～4层的市场法中可比实例C房地产状况调整计算错误，分子【答疑编 】第二章不同类型房地产估131514000m2500m2绿地，并拆除一幢面积为900m2，的住宅楼。拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请2.5分。本题最多扣至。请在答题纸上做答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（4-8），并用收 年 年年用=年有效毛收入×用率+管理用房损 ×5.55%=725274 3、张某拟李某拥有的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为房，乙厂厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机<1>、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（）<2>、委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（）。<3>、对乙厂区的土地估价的思路应当是（）280万元、300350350万元作<1>、这样的做法有哪些错误<2>、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?<1>、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押风险的表述中，正确的是（）。<2>、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。D<3>、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）B、无论借贷还是自有都应计算利息<4>、假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的价值，估价结果为3500万元，则（）B、3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C、3500万元是事故发生后的损失价值D、投保时，金额过3500万元4、委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经，该办公楼是甲企业因无力偿还银行得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行，买受人承担全过程相关税费。<1>、估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么<2>、拍卖保留价应由谁确定?如何确定<3>、乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价1【正确答案】(1)应对占用的小区500m2绿地进行赔偿。依据《中民物权法》第14幢住宅楼业主带来的噪声(2)《中民共和囝物权怯》第四十二条规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆辽补偿，破征收人的合法权益，征收个人住宅的，还应当保障破征收人的居住条件。”政府应对被拆除的900m2住宅楼的业主(或人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含被拆除住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装饰装修的补偿费)、搬迁费、过渡费(或临时安置费)，安置费(针对住房的低收入家庭或者提供廉租住房保障)等。【答疑编 2【正确答案】（一）1.有效毛收入的计算不应包括物业费： 年用=年有效毛收入 （取整【答疑编 3【正确答案】1.应将现有的租约所定的与市场平均相对比较，若现有高于市场平均，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有低于市场平均，则现有租约将会使【答疑编 4【答疑编 5【答疑编 6 频繁 【答疑编 1<1>【答疑编 <2>【答疑编 <3>【答疑编 2<1>不宜作可比实例（2分）；350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）（2分）。【答疑编 <2>化法确定（2分）。【答疑编 3<1>【答疑编 <2>【答疑编 <3>【答疑编 <4>【答疑编 4<1>【正确答案】估价机构没有义务将估价结果告知借款企业（1分）；估价机构应将评估结果提交分）【答疑编 <2>【正确答案】拍卖保留价由确定（1分），应以评估价格为基础确定（2分）【答疑编 <3>【答疑编 1900m21800m2，80％，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，20015月650元/m21400元/m2，其中土地使用权11元/m2450元/m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均4250元/m21500元/m2。如果工厂将其厂房改造装200159日，其合理的评估价值约为（）D、价，价值为1200万元，后因故未能立即。2010年8月商场投资100万元建成了一座自动场进行估价，则评估价值为（）。D、P加上商场应补交的土地使用权出让金1、房地产的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产合同？房地产估价可分为哪两类？2.5分。本题最多扣至。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）用市场法计算某套住宅的价格，选取一个可比实例甲，可比实例甲的价格为2000元/㎡，2008123120101231日。当地同类房地产价格水平的变动情况为：200920035％，2010年年20094％。3％。（5）可比实例（6）40％、35％、1、需对以下两宗地块进行估价：180m50m4000m2的矩形土地，2140m40m1600m2，形取得，现均由毛地开发成熟地。经的可行性研究分析，认为将l号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块9000元／m2，28000元／m23号地块后，若按新方案开发商业综合楼，311000元／m2。(2004年试题)<1>、下列关于增值收益的表述中正确的是（）A312B3l23号地块的总价即为增值总额分D、12<2>、在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是（）<3>、假定甲单位乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽 D、1【答案解析】1500×80％×1800= 【答疑编 2【答案解析】目的的估价是指建筑物的价格，不应包含土地价格，P是商场房地产价格，故C。【答疑编 1【正确答案】房地产投保时的价值评估，应评估有可能因自然或意外事故而损失的【答疑编 2【正确答案】确定评估价值时的主要因素主要指根据不同估价目的、针对不同估价对象、采用不【答疑编 3【正确答案】在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目，在建工程【答疑编 1【答疑编 1<1>A选项“3号地块的总价扣除l号地块的