合富策划总监工具书

HopefluentRealProperties合富策划总监工具书融入才能影响PART1概述“策划”缩写为“S.P”，即“strategy”和“plan”的缩写。战略、策略计划、规划策划孙子兵法《虚实篇》 “策之而知得失之计”策：策度、筹算。是指认真分析判断，明确对峙双方的优劣长短。“我不欲战，划地而守之，敌不得与我战者，乖其所之也”划：得当的方法。是指措施得法，可令敌方改变进攻方向它的特点就是人们把一些很少联系在一起但存在一定内在联系的事物创造性地连接组合起来，形成一个新的事物。策划不是简单地对事物进行组接，而是根据已经存在的事物，并按照一定的原则和方式将他们组合连接成一个新事物，超越其原有价值。策划成功的策划：创造性地组合利用【信息＋资源＋专业】策划是人们突破常规的思维，以创新的方式对事物进行统筹和规划。策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。房地产发展策划：通过对发展环境理性的分析判断，为房地产发展经营提出创新的模式和科学合理的决策依据。——哈佛企业管理丛书编辑委员会关于“策划”的定义PART2房地产发展策划与发展商签定《合同》接受发展商委托，了解发展商需求和初步想法；明确委托要求，提交服务建议消费者需求调查信息整理及总结明确项目发展基本思路完成各部分结论阶段性总结；讨论项目初步定位及开发策略设计；专家论证；与开发商进一步交流定位初步确定深入论证、细化定位要素及报告成稿提交报告发展策划的工作流程发展环境调研（经济环境和行业环境）用地条件分析房地产发展策划宏观研究的方法与例证（经济与规划）中观研究的方法与例证（房地产市场）微观研究的方法与例证（项目）定位研究的方法与例证定位的落实宏观研究的方法与例证（经济与规划）宏观经济相关因素运行状况及规律国内生产总值产业特征及产业机会固定资产投资总额居民人均可支配收入及结构分析……宏观经济发展给项目带来的机会与威胁城市规划研究城市总体规划及分区规划研究短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

政府关于商品住宅在市政规划等方面的政策法规

……城市发展给项目带来的机会与威胁例证之：V市宏观经济与规划的研究GDP总量小，人均GDP总量大V市国内生产总值在S省占比属于较低水平，经济总量规模不大。2003年V市人均GDP39528元，是S省之冠。资源型城市的特点。V市第二产业占比极高。（超大国企SL企业是产业构成的主体。受其计划经济烙印制约，V市第三产业发展滞后，占比很低。产业结构不合理。由于资源日渐稀缺，V市正处于城市转型期，后续发展中第三产业提升的空间非常大。特殊产业及经济模式的惯性V市城市计划经济色彩浓郁。以SL企业为龙头的国有经济在V市占绝对优势，非公有制经济增加值占GDP的比重较低。SL企业的生产能力、企业员工消费能力在V市举足轻重，影响深远。劳动生产率比例人均收入比例SL企业154.25地方工业102.4当地农业1120奴03年V市人酿均可袜支配挥收入厦为10膜19病9元，棕增长11声.5驳%V市人电均可萄支配也收入惊仅次跟于B市，沃居S省各母主要溉城市据的第覆二位V市居桌民具杀有很盘强的蹄消费颠支付系能力居民迎消费剩潜力决巨大人均岔国内草生产俗总值乒：第概一人均拘可支畅配收客入破：钓第二人均萄消费负性支鄙出学：晶第五V市因忆为特股殊产渐业及鹊经济蔑模式讽的惯其性，辣居民乳消费格力尚限未完阶全释荐放，寨市场淘潜力瘦巨大赛。在消块费者磨的构蝇成上讽，以SL企业突系统蛛职工为主贡的国柳有经脚济职钉工是V市城竟市消盖费的罗主力状军。在消勿费能擦力上忌，V市在唱岗职效工的立平均霞工资熔居S省第院一位标，甚屡至远怠远领举先于配第二催位的B市。这使局城市水具有逐极好禽的房肠地产魄消费秃基础敞。产业招结构轨单一第三封产业杜发展竭滞后城市酸缺乏凭新的街支柱帅型经翁济油田沟发展灵开始秋受限外来倒人口棉数量饼不大人口听增长走缓慢人口堡密度细偏低市场勤持续厕消费兰力不椒足在本肯地住嘴房需抢求逐擦渐满倍足后偿，房轮地产绸发展纽奉将进刮入减个速期主。城市恋规模V市20赌03年年拿末总侦人口贼为17东6.咸81万人肾，同犹比上下升0.皇8%项目饲所在灰的DY区20念03年年它底全社区总津人口58矩.5钳9万人幼，同煮比增况加约1.尝9%中心胃城建侵成区糕面积迈达到60茎.2平方诸公里陵。项目嚼开发诊必须揉充分白把握质当前姑主导悄产业楚与房封地产娇市场赚共同范发展更的良束机V市城芬市现刑状述柴评西城晴区中部兄城区东城侨区本项穿目总体师规划殿：一约城、退二区较、三阵中心以SL企业漫管理煤办公巡寿和商料业服窄务为裳主的造西部秃公共愤服务智设施响中心以V市政灭府和皇规划要的商锄务中欲心为衣主的领东部御公共稳服务已设施恐中心以体新育中锐心、赏会展畜中心塞为主谜的中右部公瓶共服帐务设女施中零心中心灵城西城膨区东城酷区发展竹趋势捏：生活滨内聚歌，产许业外始延东城犯向西妇发展西城恼控制取三面旁向东焦发展东西摩城相闹对集扮中整体始融汇伏发展加快友东西守城对狠接是驴城市定发展炕的主功要方周向之槐一。现阶刚段的希发展逗重点碑：建耗设完革善东妈城，涨改造断提高扛西城西城幻玉的改蔑造提巩升为言项目铲创造甘精品成提供酬了机袋会，汇项目斯将为跟西城涌打造否新形兵象，箭成为储城市购新名额片。中观制研究谣的方戚法与侨例证阀（房周地产谊市场柏）中观尘研究携的方僻法与陶例证退（房灵地产炭市场炮）中观辜研究亚之目穗的：通过网一系爹列中姑观研急究方沉法对钢项目杀所在暮市场畜环境怨发展并过程取、市吉场格兼局、促产品轻特点嫂、需绞求特叹征进越行分危析与便判断践，以提及对搁今后块市场权走势晴的预蔬测，愤从而站寻找鸽市场沈缺口泉，为宅项目暴定位员找到重方向边性的立依据称。中观夏研究谋之模氏块：市场械发展铜历程山研究市场誓格局腥分析市场阔需求养分析典型译个案公分析市场猜走势启分析不同装的城捕市有台着不紫同的篮房地数产发活展历令程，陆或长具或短掌，或斤复杂郑或简猜单，伯发展铅历程牢的研歇究是敬对一殿系列龟市场印现状狮判断裙的基木础。高调起步（1991-1993年）进入寒冬（1993-1999年）走出低谷（1999年-至今）例1：H市市场发展历程（历史遗留问题研究，对市场现状影响负面因素多）例2：G市市场发展历程（成熟而稳建的发展过程，市场竞争十分成熟）起步期（80年代）快速成长期（90-93年）调整期（94-97年）转型期（97-99年）成熟发展期（00-今年）模块1：市搏场发挑展历祖程研级究不同怠的城音市有沿着不拦同的转房地触产发衡展历饶程，五或长离或短吵，或辉复杂伟或简科单，别发展夫历程钥的研煌究是对对一雅系列盲市场巴现状寺判断云的基打础。模块2：市慰场格祸局的至分析一个灿城市杯的市苏场格续局往员往受共着期蛾历史错沿革禾、人烘文特绩征、肿产业找结构船、城督市规停划、乳土地业供应铺、消悼费分顷层等尚多种腊复杂朴因素规的影蓄响，怕因此里市场泡格局术的研棉究正岩是对必项目误所在僻细分谎市场犯的环猜境与仙发展添方向他的重暖要判文断。市场枯细分卷基础市场读格局召的分脏析是线基于葬合理潜的市天场细宾分。捧一般拐常用谋的细灭分标宽准是竿区域/板块扮、档责次、描功能和等。板块细分住宅/写字楼：东部板块、西部板块、中部板块……，商业：东部商圈、西部商圈……档次细分住宅：高档、中高档、中档、中低档……，酒店：五星、四星、三星……，写字楼：甲级/乙级/……功能细分住宅：常住型、渡假式、投资型……，酒店：商务型、旅游休闲型……商业：购物中心、百货、超市、商业街、专业市场……下面研举例币来说贩明板苏块细摊分与凤档次钟细分走，功韵能细量分格阅局略……板块升分析房地掘产作卵为不院动产围这一逗特点领，往执往受感区域止历来火形成征的市渡场特域征影奸响非叶常大剖，因泽此板岛块分担析有呈利于羡发现偿项目公市场沙定位省的潜为在空悲间。例：D市居舰住物您业板的块分脚析（项惊目所耐在的育东南袜板块坟处于孟怎样此的竞炕争地浆位）东南板块西南板块中东板块中西板块北部板块本项目D市住慌宅板牛块特睛征：中东宁板块：CB喝D，商务退公寓龄聚集绵，高遭价；东南书板块：休抢闲渡屿假资妻源集畏中，窗开发律量受蹦地势失影响收而有灿限，愁公众葛认可直度高炕；中西涉板块：政恳府机聚关聚蒜集，发老城协区，鸡开发弓量小肉，高羞价；西南胳板块：高宜校区窝，旧捡厂搬给迁，演供应撒量大言，中锡价；北部丛板块：工郑业组青团，窗人口歇密度湖低，妥居住澡物业简开发胳量小季，低倾价。项目贼所在豆的东泛南板买块景烂观资巡寿源丰办富，钳公众墙认可底度高药，前稠景理望想，地开发茂空间厅较大青。分档春次分鲁析从不便同的录档次擦来分裙析房午地产忍市场躬供应辈情况你可清畅淅地同看到喊各层奶次竞争争激租烈程视度与辰开发仰水平忆，从袄而找甩到项阻目可什生存磁或可量引领倒的市黎场空伤档。2500以下2500-40004000以上9%18%73%注：个案数比例**名都、**城、**国际、**世家**大厦、都市**、财富****玉花园、锦绣**欧式**、长春**、**惠景玫瑰**、丹庆**、**星苑**花园、**小区、*河苑……例1：X市居景住物饲业档习次分森析（项咱目开语发当露地豪桑宅的半可能夏性）X市的高价盘供应量十分有限，且开发水平较低，景观资源利用不佳，远不能满足该市富有阶层长期居住的要求，有较大的市场空间。例2：Q市居米住物洞业档薯次分疏析（某追郊区究大盘茂的开算发方爽向）临海高档物业，开发密集，吸纳本地及外来高端客户市内小型楼盘，开发量小，产品质素低，需求未能有效释放大量的经济适用房、郊区低档小区，开发水平低，以满足基本居住需求Q市的劫居住斜物业资呈明坛显的讨纺锤抢型分悦布，敢中档溪楼盘捡供应烂量有喇限，新整个惹城市幅中档汤的主散流消悬费不洲能得权到有完效满胸足，扶市场欣有明帅显的炭中档雄精品背楼盘把的市韵场缺苏口复合沾型物绕业的写格局念分析钓（主武要针粘对大跪盘开年发）有一圾种流队行说续法“钓房地椒产开头发已跑进入薪复合定时代插”，团不完索全正忘确，搅但也胀反应糖一定驴趋势俩，一浸些居锣住项钩目在斥满足克居住队功能陪外附潜加价刮值的躬研究兆就显水得十半分有尊项目嘴重要大。例：某蓝大型静复合释项目轿的格竭局分耍析（项瓶目在豪多类诱功能炮开发阵方向被，与裤组合优方式恳）项目可能组合开发的几类物业酒店：渡假式居住物业：一般的居住大盘：高尔夫物业：商业：板块分析、档次分析……渡假休闲资源分类分析……档次分析、功能细分分析（旅游休闲类/商务类）……别墅类、公寓类……休闲类商业街、超市……模块3：市舌场需宰求分里析市场絮格局滤的分梳析是妥针对棉市场茶供应镇面的借研究绸，而象市场毕需求早分析老则是描直接辨针对专购房帆者的乖分析东。分析倍方法粪：定性烫研究观：二霜手资骡料、阻过往葡市场伸表现考分析苗、重点野客户键访谈定量予研究派：需撒求人迹口基献数分淹析、问卷仿调查例：狡访谈城及问貌卷调各查（针产对某哪市中静高端率客户考的调主查设纪计）调查反范围：市廉区为切主，斯兼顾晌少量印周边量郊县肉市样砖本量调查谱方式：预庸约访稼谈15人左际右，鼠问卷擦调查30同0样本吨（随蝴机抽担样，颠入户吨调查坊）样本挣的选蜂择：未来绿两年拴内打淋算购瞒买住嚼宅的爸消费拿者家庭要月收滩入50纷00元以过上家昌庭居住膏区域事尽量歪分散竟，每趟家庭灿完成乌一份穴样本问卷葱配额土：中凳级以沃上公争务员/事业孤单位鉴管理武人员10悬0样本郑、企尽业中悔高层疗管理/技术职人员10疲0样本林，私嘱营企丢业主/自由棋职业萌者10葡0样本山，访客谈也浓涵盖要以上薪类型模块4：典吨型个简案分绞析典型位个案拌主要闭是针对竞争镇对手怀、可芳借鉴嗽的楼殊盘进甩行分粘析，浅包括借鉴这些旦个案泽的客挤户吸爪纳手丝式段、渡开发读模式提、定宜位的迎成败右、经合营、疤配套兆等，桃从而分析项目再的竞船争环著境、渠生长突的难霸度、原可突避破的专方位躬、客矩户的语需求减特征区、某仇类功聋能配罩置的姿可行威性。案例一**新村如何从外围攻入本市主流客户本市经营最成熟的郊区大盘怎样？案例二**城拿什么引起市场的巨大轰动？客户目标与实际效果对比案例三**花城外地品牌地产商进入本市的成功之作本市人对精品的鉴赏力？案例四**新城本市当之无愧的顶极豪宅社区豪宅社区配套是什么水平？案例五**山庄渡假盘的生存现状例：G市居剃住大跌盘个伞案分己析（主凡要针印对本成项目跳的定诉位方跨向与缓竞争怖环境饲）模块5：市岂场趋划势分奴析前期滋策划困针对田的一骗般都讯是在蜻未来纱一两再年内偷开发假、推骗售的忽项目缎，因杠此市母场趋未势的烂分析南十分旧重要诵。影响逝市场皆趋势食的因肯素：政策栋因素：宏副观环野境分钞析预带测、搏数据补增长言或回垒落的蔑数学驳分析规划唐因素：市蒜场格神局的脸变化稀受区姨域规红划的柔直接倒影响市场鞠竞争回环境言因素：开舌发商淹的水丙平变辛化、转土地社批出蛋状况僻、主凯要竞瓦争对吼手的丢后续们开发瓶情况苗、需察求变捎化对蒜市场马竞争葡的影箩响市场饮需求桃因素：需振求量催与层净次的湿需求求、置答业新向需求板方向太、市材场竞统争变芒化引泼至的闻市场栏需求岛变化其它缎因素微观被研究创的方潜法与仙例证残（项讲目）例证暮之：F市H项目众开发闹条件确分析循（部永分）H项目浆与F市商削业区肤及居陈住区纳的联猴系分抽析F市原梨规划寨在主舱干路驻以南农设置CB挑D，但政目府调唉控不剖力，阴近期剥实现油的可缺能性罢较小炮；在仙目前泻的发特展阶谅段，赤城市筛并无烦真正港意义筑上的眉商务由区；H项目坐毗邻御城市链规划膏中的裙中心认商业佣区内坦，商准业价漏值较机高；江北奴岸沿夺滨江尚大道枪东段穗，区牵域已椅逐步道发展深为高方尚居诉住区债聚集吧地，芹项目锈居住奋价值闲亦很百高。本项目MA踩IN闹R伏OA骗DF市中庆心商首务区劝规划临近防某历毒史文口物保屿护街遵区，织区域绪内传执统建掏筑保谈留完救好，月文化常底蕴米深厚证，是暴项目穴开发许可借网势之块处。某巷小江西僻会馆街巷锄中的芽旧墙某巷峰内街H项目兰地块约开发推条件森分析H项目贡地块逼开发胜条件亩分析项目骗用地米为不槽规整落的矩钞形，单临A街长够边约29示2米，裹临B街短汤边约17假7米，子地势闻平缓摄，最念大高脊差在1米以断内。据主要老标高烂集中旅在67度.5廉0米（毛黄海封高程光），挑相对皱应江哑面标爆高约顷在59蛇.5嗽0米左姐右，碰高差妄约8.内0米。基地况现状有主要书为空胀地及陪废弃同居住坦建筑蜘。项妨目拆吸迁难易度较尊小，活拆迁阻工作拦计划帜在20邪04年12月完装成。市政障配套谁设施市政梢配套期设施氏齐全H项目生活础配套团设施生活钱便利从政惨府层抢面和遍自身眯条件音看，犯项目稍可利渠用资陕源丰挨富可利馅用的拖其它荷资源厌：景观班、商植业人心流等H项目史可利奴用相害关资亚源分录析图椒示定位小研究塞的方饮法与运例证项目SW牧OT分析项目蕉发展述策略项目泊市场令定位治（整清体发鲁展主恢题、亚功能删定位壳）住宅票物业趟定位住宅但物业羞发展脱主题目标责客户丈群定懂位产品件定位定价徒建议定位裹研究茧的常垂规思普路定位究研究鞋思维申树状否图项目岛市场极定位拒坐标烘系项目鲜发展眯策略颤雷达轮图例证霞之：F项目SW观OT分析焰及核命心问和题演固进S优势W劣势O威胁T机会本项抄目核栽心问谣题：如何卫实现烂整体方项目组价值弄最大践化如何议协调虑项目坦大规乞模与跌有限巩需求甜关系如何奴利用孩与提质升区荡域商汇业的专传统风形象如何款协调旁商业铁与住歌宅两统大功呢能如何讨吸纳史与组握织商牛业客虚流强化坟优势遭，把狂握机茄会——景观覆价值按最大推化——规模碧大——项目烦资源本丰富规避毯劣势谅，化侦解威场胁——周边令景观旷的改蚁造与分利用——高端歌客户蓝有效纽奉需求洞量——商业央客流盗的吸壮纳区位极价值右复合碍：江疾景、迫人文版、商愉业地块繁规模贤大；茂唯一永性品牌呆商誉驾好部分窝住宅伏无法歇一线巩望江周边湾环境暖不佳商业惭旺区材有一显定距置离开发茂成本辽高，汪弹性议弱市场绸持续乏走旺中心李城区断认可躺度高中高逮端有巩效需厦求竞争非不断幼加剧中高价端客恋户有奥限区域讯商业庄开发躁量大某滨雀水豪临宅项涂目SW州OT分析某滨愁水豪妖宅项敏目发隐展策棉略商住脉分到动静--笑--杰--规避促项目贿缺陷内聚豪宅沸气质--津--拥--扩大数有效估需求外展商业斩动感--向--病--提升芳商业万价值聚焦城市静核心--娇--掉--突显幼区位饼优势借势水岸象文化--填--乱--倡导斜居住歪文化领航滨江悦板块--必--伟--树立布豪宅胃形象地段刮定义演豪宅局，滨倘江板牵块与膝城市符中心浆的交概汇位兆置滨水旧是少按数人恩可享软用的多稀缺惠资源约11怒00户名膏门世厦家共停同拥狱有的培豪宅灶领地对规嚼划、悼园林下、户智型极珍致追佛求，村经得什起买滴家最镰严格裁的挑砍选私密贯与安端防，气心无做旁骛辅的服吧务，乡丰给客坡户无顷比尊厘贵的允领地扩感提供贵生活砌方式饲的同命时也碗提供伍了社剧交空思间自然你与人热文不印可相谨互替父代,公共身空间少与私叫家园缺林两庙者兼疯得滨水景观稀缺性“首席居住地段”“江景与园景”营造全景观“名门会”高品位会所全方位高品质产品管家式物业服务“豪宅社区”概念城市首席滨水豪宅社区某滨枕水豪快宅项龄目主饭题定捧位的踩系统陈表述出品柳演绎冶豪宅签气质规划移大气江景资源最大功化围合整体灰性户型卧创新充分添考虑狸江景功能合理而精本细建筑荣考究立面仗现代那风格细节正体现茄品味园林鞋多级主题园林架空赏层花劈燕园配套落尊贵名门慌会泛飘会所园林泳池此部鱼分确愧定户夕型配命比与得泛会形所要欧求，刻其它障具体钱参见蚕规划跳与建潮筑设完计建华议。某滨篮水豪否宅项此目主舞题定什位的祖表述某滨串水豪聚宅项岗目户垄型配丛比的已设定二房7%80-100100-120小三房19%100-120大三房40%120-140140-160四房22%140-160160以上复式12%160以上高价旅、中弓高价兵楼盘销户型执配比高端索、中过高端芒客户饼调查市场蹲供应市场蝴需求规划萝摆放二房平方米%次景观、次朝向单位三房二卫平方米%次朝向园景单位平方米%部分面江单位、部分二线南向单位四房二卫平方米%面江单元、少部分二线南向单位复式平方米%面江单元二房80-10029613%100-1201466%三房120-14061526%140-16075932%160-180813%四房140-160723%160-1802219%180-200402%复式

1115%一线届东南酱向江仍景约30斯%二线挡江景粥约30态%最佳凝园景30瓣%次佳兰园景10洞%详见从规划脂设计学建议*“芝市场妄需求竞”中罪四房南与复痕式的体比例昨略大抹于“占市场猾供应誉”定价住宅区域因素直接比较表区域因素权重估价对象A楼盘B楼盘C楼盘D楼盘成熟程度0.410098979595交通条件0.31001001009898配套设施0.110098989797环境条件0.11009494102102城市规划0.110097979999小计110098.197.797.297.2本项目住宅价格市场比较法综合修正系数表项目名称修正因素估价对象A楼盘B楼盘C楼盘D楼盘标准价（元/m2）2300230027002370交易情况修正1001001009899交易时间修正100101102101102区域因素修正10098.197.797.297.2个别因素修正10095.894.9597.299.2本项目住宅相对价格（元/m2）

2472252929452532住宅个别因素直接比较表个别因素权重估价对象A楼盘B楼盘C楼盘D楼盘外观0.1510096959697户型设计0.210096969698景观资源0.31009696103106公建配套0.1510096949495园林环境0.210095939395小计110095.894.9597.299.2——静态着单价榜预估26画50元/平方耐米的咸均价银水平泼只能流代表宋在目傍前市阵场情协况，捆具体逗定价煌需参眼考推醒售的栋开发效策略脂；静态当价格勾范围跳约在24谋00捡-2鄙90胡0元/平方拴米之违间。本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称

ABCD住宅相对价格（元/m2）

2472252929452532权重100%20%20%30%30%加权后的相对价格（元/m2）494506883760本项目住宅销售价格（元/m2）2643

定价——静态倘单价陈预估规划脉设计忌建议成本蛋财务挨分析臂（略驶）各方女案基滨本要酬素评画估图该项摇目根侍据开挠发模策式的党选定闭和各陶项收毁入支准出等梦综合链性分室析，那进行炕了开乓发成货本预页测，吴内容教包括盗土地柏成本愁、前善期费短用、坚配套研费和驶规费泪、管棕理费盯、不绞可预鸟见费工、营苦销费吩用、帅税金娱等。因地涛制宜清的规婚划设衫计建检议容积强率分期擦及开嫂发顺拍序规划覆设计倾建议浩之公短共配摊套物业咽类型驼及户浙型例证欲之：早某项均目塔狠楼设塞计建驾议的盆五种雹思路思路纷－－饰各思抚路的史利弊积分析没－－毒推荐班设计事思路①②③④⑤主力雅中餐萌厅主力镇中餐仙厅特色巨餐厅阅及空都中花榨园中建庭某滨丈水豪苏宅项守目集恒中餐拔饮空栏间分死布建桌议RI拢VE夫R主力驱餐厅迅建议妙：以及特色炒中餐垃厅为劝主。劲延续宫区域形文脉际，与尊现代厕对比滔。独立痛商铺主通此道1F功能营以独尺立店灶铺为绘主独立此商铺主力岩百货摧或超搞市书店而及影膏音主力隶百货朵或超泪市家居界中心儿童扔乐园网吧汗及数氏码城KT龙V夜总井会网吧锯及数久码城桑拿蕉按摩2F功能询以主杨力百著货及木独立弯店铺浆为主3F功能复以主怠力百屯货及央家居汉、书符店为狼主4F功能婶以娱冰乐为怀主4F3F2F1F某项序目集款中购砌物空鸟间分诊布建前议例证深之：士万科摔四季痒花城番的规亲划设仇计建棋议四季态花城片可能钢的数云种容购积率词测算容积率住宅建筑面积(万㎡)低层多层洋房小高层住宅区内密度

%总建筑密度面积比例10%面积比例80%面积比例10%建筑面积套数建筑面积套数建筑面积套数1.249.424.942万㎡19839.54万㎡41624.942万㎡44930.220.2%1.145.164.516万㎡18136.128万㎡38034.516万㎡41127.618.5%1.040.94.09万㎡16432.72万㎡34444.09万㎡37225.016.7%0.936.643.664万㎡14729.312万㎡30853.664万㎡33322.415%0.832.383.238万㎡13025.904万㎡27273.238万㎡29419.813.2%0.728.122.812万㎡11222.812万㎡24012.812万㎡25617.211.5%0.623.862.386万㎡9519.088万㎡20092.386万㎡21714.69.8%备注：公建用地：1.7万㎡，可建用地：28.48万㎡低层建筑（含联排及独立别墅）平均面积250㎡/套，占地100㎡/套多层按6层计算，平均面积95㎡/套，小高层按14层计算，平均面积110㎡/套，通过族上述钥分析翁和比剃较，泥我们领建议恋：本项萄目的委容积浑率选两用为0.鹊9~秋1.瞒0（报瓣建时迷，尽甲可能星提高魂容积闸率）最终鉴确定箩方案梢：万科闷四季等花城