大型居住区碧云联洋

大型居住区案例分析——碧云、联洋2013.081宏观背景2项目介绍3项目分析4总结随着改革开放的进一步深入，上海已发展成为国际化金融、贸易、文化的中心城市，特别是加入了WTO，又吸引了一批高层次人才，因此而形成了一个高学历、高收入、具有全新生活理念、有较强消费能力的中、青年群体，他们需要一个独立、自由、高档的生活空间，而且在对产品的功能配置上普遍存在较高的要求。宏观背景碧云国际社区社区概况

碧云国际社区是浦东新区开发开放进程中，最早按照外向型、多功能、现代化国际新城区的功能定位，参照国际标准和惯例，以超前的规划和理念建设而成的一个新型国际社区。“碧云品牌”为一系列，投资建成了碧云别墅、碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建面达20余万平方米；同时建成新金桥大厦、华美达酒店等一系列配套项目。

从最早作为金桥出口加工区的居住配套区，再到国际人流由浦西到浦东迁徙的栖身之所，碧云国际社区现在已成为精神和文化的符号。区位交通陆家嘴金桥开发区碧云社区张江高科碧云国际社区位于浦东新区金桥出口加工区的西侧，内中环间及杨浦大桥；周边众多产业区辐射（金桥出口加工区、张江高科、陆家嘴金融贸易区），交通便利，区位优势明显。

开发历程发展阶段配套开发配套建设及环境营造建成写字楼和国际学校项目周边无生活配套设施，区域环境尚处于规划阶段首次出现了外销的独栋别墅和内销的公寓，定位高端建成区内城市级生活配套，如超市、建材、高尔夫球场、商业步行街、酒吧街公交车站等均按国际标准，公共交通系统建设完备高端涉外别墅等各种居住产品放量，出现联排、叠拼等产品形式；休闲购物、文化教育及交通生活配套成熟外籍人士大量入住，国际化社区形成规模浦东民航大厦、体育休闲中心中国福利会幼儿园、平和双语学校、新金桥大厦、银东大厦上海协和国际学校、中欧国际工商学院OBI建材超市、家乐福、MINI高尔夫练习场18万平米绿地酒吧街、coffee吧、商业街

天主教堂、华山医院住宅开发19992002启动期上升期成熟期金桥酒店公寓碧云108碧云东方公寓晓园云间绿大地维诗凯亚银泰花园碧云花园爱建园中天碧云罗山花苑碧云中惠新金桥酒店公寓碧云东壹栋政策及产业90年规划陆家嘴，张江、金桥、外高桥四大国家级开发区浦东机场扩建，主要基础设施开始建设普通外籍公司进驻99年重点开发金桥和张江，金桥出口加工贸易初具规模，张江硅谷、药谷成形跨国公司开始规模进驻四大开发区，自主创新产业大力发展陆家嘴CBD成熟、展览中心、磁悬浮等设施落成，启动洋山深水港，浦东成就金融中心、产业基地地位跨国公司批量落户金桥、张江，包括西门子、惠普、可口可乐等数百家500强企业人口大型跨国公司外派中高管出差的外派工作人员碧云别墅百富丽山庄世贸湖滨花园浦东花园别墅2005普通外籍高层管理者别墅公寓

配套

酒店式公寓中国籍白领普通外籍高层管理者500强企业外派中高管中国籍白领普通外籍高层管理者大型跨国公司外派中高管开始大量出现城市化居住物业1990随着社区的日趋成熟，配套设施进一步完善，吸引了越来越多的人流入住碧云。社区规划生活服务区办公核心区商务中心邻里中心

碧云国际社区占地总面积约4平方公里，由“生活服务区”和“办公核心区”所组成。具有“小联合国”之称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。

通过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑，聚合成碧云国际社区的整体氛围。社区规划邻里中心社区规划社区由城市道路划分为18个地块，规划西起黑松路，东至金桥路；北起杨高路，南至云间路。真正意义上的“碧云”国际社区，即图中的5、6、7、8、11、12红色区域。项目组成OfficePark核心区域华山医院浦东妇幼保健医院中欧国际工商学院碧云别墅南区碧云国际社区集发展商组合投资、城市组合规划为一体；其核心区域主要由碧云花园、碧云别墅、碧云东方公寓和钻石酒店公寓等项目组成；非核心区域则由世茂湖滨、维诗凯亚、百富丽山庄等住宅项目以及花园办公及公共配套所组成。项目名称开发商占地面积建筑面积建筑形态容积率绿化率碧云核心区碧云花园I期金桥约61000约119000多层、小高层1.7435%碧云花园II期金桥约20000约40000多层、小高层碧云别墅（1-3期）金墅0.370%信和花园蛇口招商2482043263小高层1.7440%碧云国际社区‧晓园中通贵云3694360373小高层1.6145%非核心区金桥爱建园爱建约89000约200000小高层2.2550%中天碧云苑亚东约3500059214多层、高层1.6745%金洋十方庭金洋约25000约30000小高层1.243%罗山花苑金洋约3000041565小高层1.2242%世茂湖滨花园世茂约137000约269000高层、别墅1.667%维诗凯亚俐马向荣55823独栋、联排0.563%浦东花园别墅印尼LANDMARK35000别墅0.4555%碧云别墅南区（4、5期）金桥别墅百富利山庄金桥约55000别墅0.3250%碧云国际社区的主要住宅项目参数如下：项目组成项目组成产品以出租为主要运营模式，由专业物业公司统一运作；产品形式多样，别墅、花园洋房、酒店式公寓和谐统一；注重景观及交通规划，打造高品质宜居社区。发展基础、产业支撑时间节点浦东大事件碧云大事件1990年金桥进出口加工园区设立，通用汽车、西门子等公司进驻；陆家嘴金融贸易区成立碧云国际社区开始形成1996年——“中福会”幼儿园招生1997年——碧云别墅开始建设1998年——家乐福金桥店开业1999年浦东国际机场一期投入使用上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略决策碧云别墅一期入住2000年——碧云别墅二期入住2002年上海境外航班东移世茂湖滨花园开盘2003年——房地产进入高速发展期2004年浦东国际机场第二跑道投入使用——2005年——世茂湖滨花园入住

适合外国人居住和生活的国际化社区；运动和活力是社区生活的主旋律；多元化交融，充满活力。

区位优势明显，紧邻内环线及杨浦大桥；位于浦东机场连接市中心的必经之地；金桥加工区及世纪公园2公里辐射范围；陆家嘴10公里范围辐射。发展定位发展背景依托金桥加工区及陆家嘴商圈、张江高科技园区，服务外企，定位高端。人们朗仅仅侧生活志在花秋园中处并不免舒适唉，而紫是要居住献在社运区中才会钳感觉败最舒男适。枪而社矛区又选是由众住宅柿、花甩园、呆学校臣、商崖业、耕服务键等按照罗混合订功能谎组成浮的。配套帽体系基础屡配套：逐步令完善氧的国填际化弯配套狭是碧外云社袜区发津展的挤基础基，包附括符逢合国漫际人参群需间求的处教育贷、娱洽乐、吓购物炒、休藏闲等配套依体系协和国际学校由欧盟资助的中欧国际工商学院英国Dulwich国际幼儿园和国际学校上海市平和学校中日合作的九年一贯制平和双语学校教育配套国际教育体系中欧国际工商学院德威英国国际学校品牌商学院幼儿园国际学校中欧商学院贵族学校基础教育学学学学上海协和国际学校配套圆体系医疗配套中外合资医院--华山医院（浦东分院）、中日合资的瑞东医院、浦东新区妇幼保健院WorldLink诊所（合资）悠庭保健会所医疗康乐配套配套运体系生活耍娱乐征配套生活配套家乐福超市、进口食品超市、百安居、德国OBI建材超市……娱乐休闲红枫商业街、酒吧、咖啡馆、餐厅……红枫商业街蓝蛙酒吧咖啡厅商家导视牌酒吧配套海体系运动润休闲伤配套迎合欧美雷人士喜好竞，设亩置多职种运谊动休机闲设霉施，软包括世：美格菲阴体育伞中心呢、足峰球场柜、橄萄榄球男场……美格体育中心德威学校足球场橄榄球场迪卡侬配套司体系大面训积生抬态绿巧化18万方生态植物群落、5万方中心绿地和400米宽的防护林绿化带；上海目前生态环境最好的社区，首家通过ISO1400国际环境认证上海市区内唯一达到国际空气质量一级标准的区域400m18W方植物5W方绿地名副其实的GREENCITY过去20多年厦人们错发现惕舒适勇居住筐环境报的最冈大秘夏密就苗是步行低环境。步行龙空间美丽孤街景联洋铅国际权社区社区侍概况联洋割社区黑位于诊浦东嫌文化万行政果中心抹区，失面对14盐0万平阁方米津的世资纪公浸园，宿是上翅海全梯新概铁念的元中央解生活霸区。衰规划孝面积2平方剂公里,建筑或面积25斤0万平析方米.居住蛾人口6-勉7万,辐射葵人口20万。悲地铁海二号志线对振社区挪都作吼为卖便点和杂主要亿市政股配套狸。陆家盐嘴金桥套开发夜区张江高值科联洋玩社区区位帜交通轨道遵交通您：地虚铁二妇号线屑科技谎馆站喜地铁矮九号敬线柴地铁圣七号籍线社区疏规划社区破规划规划绞结构肾——须围绕呜社区座中心岩形成独大型才居住监社区曲。邻里荡中心记设于拳社区巾中心饼位置盼，是播社区括内商芦业、荡文化焦、娱挑乐、车医疗沾、学葵校等致功能甩的核莫心聚乒集区漫域。炼居住恭区围剑绕邻摄里中壤心布求置，帜实现奋商住柏分离秩。联洋渐广场大拇自指广载场项目夹组成联洋驰国际协社区且主要询楼盘降：御景赢园、驴天安著花园着、华木丽家兄族、锋联洋灵年华艳、联为洋花水园、输证大旋•水手清木脊华、蛙当代察清水俭园、傅仁恒回河滨共城、伙第九辈城市延、金缠色维乡丰也纳挺。项目与组成社区汪公建除中心挤：占地演面积膊：3面0万心平方究米配套攻设施脊：酒店勿三家召：淳大凯万丽辅酒店联洋葬花园傍酒店怡景惩酒店LA千YA俱乐吧部（婆会所掏）购物苏中心绕：家逐乐福尺、餐笼饮中搁心、合专卖膊店、芳室内重溜冰绳场中学要：进己才中迅学社区厚公建扛中心占地报：4熄.7炊7万建面筐：1与1.膨97距万容积腾率：龟2.厉5占地施：1积1万建面奏：3夹6万容积托率：温3.伐27占地驶：7糖.3磁万建面呼：1拥3.唐6万容积钳率：揪1.翁86占地煮：7贱.3南7万建面雨：1趴6万容积仍率：苏1.咬92占地浴：6会.6启万建面况：1确6.食26组万容积穿率：才2.叮4占地争：闯7万建面童：橡20萍万容积大率：栏2.肠7占地废：支19以.1秀6万建面辱：驳39走.0软2园万容积扣率：没2.碎0占地权：6阔万建面遍：1歪5万容积借率：觉2.孔5占地贝：3站1.沾6万建面材：7湾2万容积奴率：昌2.竿28建筑阿形态在寸土寸金的上海，联洋社区选择高密度的建筑类型，以小高层和高层住宅为主。社区空间感觉颇为密集。单个地块的容积率平均在1.8～2.5之间，但整个社区的平均容积率为1.5。联洋花园当代清水园仁恒河滨城当代清水园御景园华丽家族水清木华第九城市建筑恼形态——以小妄高层球、高吃层住赤宅为箱主配套鲁设施行政辫配套——联洋车广场绒紧邻合浦东指新区禁人民伞政府袜，坐沫落于扬花木绸行政秩文化税中心扑，与14怒0公顷惕的世述纪公劲园、呜新上享海国却际博占览中缘瑞心、缝东方困艺术割中心数、上遮海科舞技馆钉、上婶海浦拒东展灾览馆匪、上疯海市陷出入备境管做理局鼠、浦术东新忠区政出府办孔公中编心等陷近10辰0万平聪方米蛛商务趟楼近谎在咫阔尺。行政迫配套邻里净中心箩里提否供休勤闲娱娇乐的躲公共畅空间型少。配套站设施配套泼设施配套裳设置证以满素足社校区居路民为往主，顷不具稠备向努城市程辐射烛的能男力。配套窗设施商业铲形式锋单一继，业分态种掘类少佳。商业想中心抬主要出满足藏区域软内居采民的技生活击需求定，并次未成敏为城姨市商己业的毕组成港部分野。优点发：路挤网畅拼通；续安全州便捷打、舒味适和泻符合贡人类遮尺度膨的街第道；尼开敞皆空间舰；多域样化陵的建恩筑风怠格；鸦大面液积的妖景观听绿化朋，连芒续的什街道困绿化完。缺点披：街拿区尺御度太测大，尊几乎哗都在26巧0-姥40呆0米之方间，缝而人俩步行嚷的适战宜距舌离是50月0米，盾负重焰行走捷距离柱为30梦0米；展小区两都是轰内向奇封闭慕的，震社区厌公共帅休闲宜空间涂少，润没有客形成手一种贷休闲复的生衰活方盼式；车没有军沿街共商业呢，而伐联洋雕社区演的商雪业和比生活弄配套恒等功谋能设押施布炊置过舍于集柳中，走到画邻里证中心疾的步腹行距吸离很良远，述社区犯生活僚便利斩性差盏；商洪业的跪形式策单一夕，业申态种梢类少涌，不昆具备毫不具千备向停城市经辐射厅的条衔件。考察倾心得一个炎成熟仪并发资展良月好的纽奉大型凳居住愿区的满成功虾有着棒多种险因素烂的影担响，企但是轧总结兔关键屠的几挠点：一、茂良好初的发亏展基洞础，伐产业钳的支吗撑二、也交通爽区位难的优配势三、拜合理畜完善叮的规井划设毯计：1、尽朵可能君把商棒业街那和配旷套分陆散布流置在波可步幸行范艰围内麦；2、兴软建形蜡式多毙样的票公共挠休闲眠空间党，营定造一散种国并际生贯活方消式；3、建蹈立多罪层次吼的商晓业形傍式：晋区域道商业积中心兼、专朝业商帜业街薪和社陡区商输业街榨；4、兴册建多巩层次崇的配测套设犯施；获社区搭配套排和城灾市配记套，边建立庆与城热市的出联系床。5、宽须敞步扰行友悟善的镇街区法和街书道。案例织总结中国仔城市急化的严步伐贱正迅护速的赌进行始，城犹市目支前以雪“住膊宅小痕区”紧为标商志的四社区满模式顽、城套市模波式和云城市阵增长嫁模式愉，已夜经严酸重地散损害腥了我翁国城献市的督健康腹发展坡和居绘民的适生活站质量疾。为盛了更竟有效克地利戴