房地产行业全国调研系列报告之华中区域（一）：武汉区域间分化持续扩大年初回暖势头强劲

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1国家中心城市，人口增量首位。武汉是湖北省省会，位于京广发展轴和长江经济带的战略发国家中心城市，人口增量首位。武汉是湖北省省会，位于京广发展轴和长江经济带的战略发展的交汇处，是中国的中心城市。2022年武汉市GDP18866.43亿元，同比增速4%，GDP全国排名第八，中部排名第一。第三产业贡献度高，占比61.88%。2021年武汉常住人口1364.89万，城镇化率84.56%，人口增量120.12万，位居全国第一。2022年武汉城镇居民人均可支配收入58449元，农村居民人均可支配收入29304元。房地产市场特点：投资开发增速缓慢，主城区供不应求，新城区高库存难以消化。武汉近7年房地产开发投资复合增长率仅4.39%。从各区来看，2022年主新城区发展不平衡，主城区中武昌区房价突破30000元/平，江岸、江汉也在22000元/平以上，而新城区中普遍偏低。新房市场：1)供销量价下降，去化周期处于高位，23年初回暖势头强劲。2022年武汉商品住宅供应面积1077.85万平米，同比下降54.38%；成交面积1310.84万平米，同比下降42.52%，成交价格14922元/平，同比下降6.45%。2022年库存面积1786.86万平米，同比下降13.22%，2022年12月去化周期为15.6个月，较2021年同期延长4个月。今年年初，武汉小阳春回暖势头强劲，1月和2月的销供比分别达到2.72、4.63。分区域来看中心城区占全年销售面积的61.95%，新城区价格普遍下滑。2)2022年楼市利好政策不断落地，限购限贷持续放松，同时还有发放购房补贴、减免住房转让费等政策，2022年首套房利率降至3.9%，二套房利率降至4.9%；首套房公积金贷款最高额度调整至90万元，二套最高额度调至70万元。二手房市场：成交量小幅下降，价格维持稳定。2022年武汉市共发生二手房交易82735宗，同比下降4.35%，成交面积822.46万平米，同比下降3.1%，2022年二手房价格波动维持在±4%以内。土地市场。2022年处于低位运行，房企拿地热度低，预计2023年土地市场核心区与周边区域的竞拍热度分化将更为凸显。1)土拍规则：15%溢价率保持不变，首次采用“拍卖”方式供地，在原有基础上增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，不断降低保证金比例，延长土地出让金周期。2)土拍情况：主城区成主力，涉宅用地超六成，呈现“少量、多次、优质”的特点。2022年武汉完成六批次集中供地，成交107宗，供应面积1061.95万平米，整体溢价率0.68%。其中主城区成交59宗，成交建面570.73万平米，占比53.97%；楼面均价9598元/平，同比上涨29.7%，央企、国企拿地面积占比68.4%。投资建议：建议关注深耕武汉，2-3月销售热度提升显著且拿地能力较强的优质房企华发股份、万科A。风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。重点公司盈利预测、估值与评级股价EPS(元)PE(倍)简称 (元)2022A2023E2024E2022A2023E2024E600325华发股份10.061.221.401.58876777 全国调研系列报告之华中区域(一)武汉：区域间分化持续扩大，年初回暖势头强劲2023年05月19日维持评级师究助理究助理S110008jmszqcom尊S080038xudezun@S080002enliyjmszqcom相关研究1.全国调研系列报告之长三角区域(三)：合-2023/03/242.全国调研系列报告之长三角区域(二)：南3.全国调研系列报告之长三角区域(一)：苏-2023/03/07行业专题研究/房地产本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告21城市宏观：国家中心城市，人口增量首位 32房地产市场：增速缓慢，供销规模下降，年初回暖势头强劲 62.1市场特点：投资增速缓慢，主城区供不应求，新城区高库存难销 62.2楼市政策：限购限贷等利好政策不断落地 72.3新房市场：供销规模锐减，年初回暖势头强劲 82.4二手房成交量小幅下降，价格维持稳定 113土地市场：全年处于低位运行，房企拿地热度低 13有松，不断减低企业进入门槛 133.2土地成交：主城区成主力，涉宅用地超六成 134投资建议 165风险提示 17插图目录 18表格目录 18行业专题研究/房地产本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告3武汉是湖北省省会，特大城市，位于京广发展轴和长江经济带的战略发展的交、珠三角、成渝4大经济区的区域中心，是中国中部的中心城市。长江与汉江在此交汇，形成武昌、汉口、汉阳“三镇隔江”鼎立的格局。全市总面积8569.15平方千米，为湖北省面积的4.6%。根据《武汉市国土空间总体规划(2021-2035年)》，在空间总体布局上武汉提出加快构建“主城做优、四副做强、城乡一体、融合发展”空间发展格局，形成“一主、四副”协同发展的城镇格局体系。主城即现有中心主城区是传统的“武汉三镇”，汉口(江岸区、江汉区、硚口区)、武昌(武昌区、洪山区、青山区)、汉阳(汉阳区)，主要承载国家中心城市综合竞争力和辐射带动区域共赢的核心，主要发展现代服务业、高端产业；四个副城有着不同的定位，光谷副城主打科技创新；车谷副城发展先进制造业；临空经济区副城打造综合枢纽及网络安全；长江新区副城发展未来产业。图1：武汉市域城镇空间示意图2022年武汉市地区生产总值(GDP)18866.43亿元，同比增速4%。在全国城市中，武汉GDP排名第八，中部城市排名第一。而且4%的增速在GDP前10的城市中排名位列第一，2021年的GDP增速达到惊人的12.2%。除2020年受疫情影响严重下滑4.7%外，其余年份的GDP增速均高于全国平均增速。据《武汉市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》显示，武汉“十四五”期间将实施支柱产业壮大计划，提出“956”产业集群发展思路，形成“九大支柱产业、六大新兴产业、五大未来产业”架构的产业体系。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告4分产业来看，2022年武汉市第一产业GDP475.79亿元，同比增长7.1%；第二产业GDP6716.65亿元，同比增长8.2%；第三产业GDP11673.99亿元，同比增长5.5%。武汉产业结构呈现“第二、三产业主导”的格局，第三产业贡献不断提高，由2011年的51.9%增长到2021年的62.45%，2022年下降0.57%，占比61.88%。图2：武汉市GDP走势20000150001000050000武汉GDP(亿元)GDP同比·全国20%15%10%5%0%-5%-10%图4：武汉产业布局体系图3：武汉第三产业贡献不断提高100%80%60%40%20%0%第三产业占比第二产业占比第一产业占比图5：武汉各区域重点产业全景武汉常住人口总量持续上升，人口增量优势明显。2020年和2021年常住人口大幅增加。其中，2021年全市常住人口1364.89万人，比2020年增加120.12万人，人口增量位居全国第一，城镇常住人口1154.15万人，占总人口比重(常住人口城镇化率)为84.56%，同比增加0.25个百分点，全市户籍人口934.1万人。四大功能区人口集聚则更为明显，共有284.48万，占全市20.84%，同比增加34.02万，增长13.6%。4个新城人口吸纳效应增强，区常住人口共有382.91万，占全市28.05%，同比增加28.8万，增长8.1%。根据《武汉市国土空间总体规划(2021-2035年)》，2035年武汉常住人口或达1660万。武汉教育资源丰万。居民收入水平快速回升，城乡差距逐渐缩小。受疫情影响，武汉居民人均可支配收入2020年下降幅度较大，2021年快速回升，2021年武汉城镇居民可支配本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告5收入同比增长9.8%，农村居民可支配收入同比增长13.1%；2022年武汉城镇居民可支配收入58449元，同比增长5.7%，农村居民人均可支配收入29304元，同比增长7.7%。近两年增速高于城镇，城乡差距正在逐渐缩小。图6：武汉常住人口增量明显150010005000.65%60%%.65%60%%61%1.00%0.79%1.15%1.49%1.36%1.54%1.18%15%10%5%0%户籍人口(万人)常住人口(万人) 常住人口增速图7：居民人均收入水平快速回升642020%10%0%-10%农村居民人均可支配收入(万元) 城镇居民人均可支配收入(万元)行业专题研究/房地产本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告618000限购限贷收紧，利率上浮成交量持续下降16000成交量下降140018000限购限贷收紧，利率上浮成交量持续下降16000成交量下降1400012000受疫情和全国经济影响，量价双减1000080006000400020000势头强劲库存难销随着中国经济的快速增长，武汉房地产市场也在不断发展与完善。2000年武汉土地交易市场正式运营，武汉房地产真正进入市场化轨道；2000年至2004年，房价上涨趋势不明显，基本维持在2100元/平左右；2005年至2007年，房价呈现阶段性的快速上涨；2009年至2018年，由于政府不断出台措施调控，房价在理性范围内增长；2020年受疫情影响房屋供应下降，房价保持上升态势；2022武汉房地产市场受疫情和宏观经济影响，量价双降。图8：武汉市房地产发展历程30002500200015001000500016年武汉全面取消限购、棚改货币化及加强成交量缩减正式限购，成交量下降积极的财政政策和适度宽六条”“汉六条”相继成交量下降国发18号确立房地产为支柱产业金融危机成交量下降武汉土地交易市场挂牌运营，房地产真正进入市场化交量上升20002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022销售面积(万平)销售价格(元/平)武汉房地产开发投资占比维持稳定，但增速缓慢。自2010起，武汉市房地产开发投资占比固定投资额维持在30%左右，2010至2014年房地产开发投资年度复合增长率为23.3%，维持着较高增长速度，但2015至2022年复合增长率仅为4.2%，增长缓慢。2022年房地产开发投资额达3433.62亿元，占比全社会固定投资额32.26%，同比增长5.5%。从销供来看，2010以来除2011年和2018年销供比小于0.8，2016年和2022年大于1.2外，其余年份维持在0.8至1.1的行业专题研究/房地产本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告7区区区区区区口区开区区西湖区区甸区区区350003000025000200001500010000500002022年成交价格(元/平)2021年成交价格(元/平)注：东开区指东湖新技术开发区，经开区指经济技术开发区合理区间，供求关系基本合理。图9：武汉房地产开发维持稳定4000300020001000020102011201220132014201520162012010201120122013201420152016201720182019202020212022房地产投额资(亿元)房地产投资占固定资产投资(不含农户)占比40%30%20%10%0%图10：武汉市房地产市场销供比走势400030002000100002010201120122013201420152016201020112012201320142015201620172018201920202021202210.50销售面积(万平)供应面积(万平) 销供比分区域来看，主新城区分化明显扩大，主城区供不应求，新城区高库存难销。从成交房价来看，2022年武汉主新城区房价较2021年分化进一步扩大。根据中指数据，2022年武汉主城区商品住宅成交均价19172元/平，其中武昌区房价突破30000/平，江岸、江汉房价也达到22000元/平以上，而新城区成交均价为11097元/平，东西湖区、江夏区和两个经济开发区破一万，而新洲区和汉南区分平米，占全市的库存面积的37.19%。平均去化周期在12.56月，属于合理范围。新城区库存可售面积1122.27万平米，占比62.81%，平均去化周期长达18.25月。图11：2021-2022年武汉各区商品住宅成交均价图12：2022年武汉主新城区商品住宅库存对比80%18.2560%12.56 40%20%66.48%62.81%33.52%37.19%50%0主城区新城区(包括两个经济开发区)可售套数占比可售面积占比出清周期(月)2.2楼市政策：限购限贷等利好政策不断落地2022年武汉楼市利好政策不断落地，限购限贷持续放松，同时发放购房补贴、减免住房转让费，放款公积金等扩大购房需求。尤其是房交会期间，即2022年12月8日至31日，二环以外购房不限购；2022年12月31日以前，武汉户口居民行业专题研究/房地产本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告8在全市限购区域购买住房，可新增1个购房资格。首套房公积金贷款最高额度调整至90万元，二套最高额度调整至70万元。信贷利率不断下降，2022年首套房利率降至3.9%，二套房利率降至4.9%；首套个人住房公积金贷款利率将至2.6%，五年以上首套个人住房公积金贷款利率将至3.1%。表1：2022年武汉房地产调控政策持续放松政政策详情 1年缩短为6个月，可补交；武汉总部企业高级管理人员买首套房不受限购政策限制； 子女或子女来汉投靠父母且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房； 房 73%降至3.9%，二套房利率从年初的5.93%降至4.9%购房优惠给予购房优惠 五年以下(含5年)首套个人住房公积金贷款利率由2.75%调整为2.6%，五年%调整为3.1%。积金放宽二手房放松推行二手房“带押过户”的模式。自自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房，并在现住房出售后1年内，在市场重新购买住房的纳税换房退税政策人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。受疫情和整体经济大环境影响，2022年新房成交量相对比较惨淡。全年来看，2022年的供销量较2021年几乎减半。2022年武汉商品住宅供应面积1077.85万平米，同比下降54.38%，推出93083套，同比下降54.78%。2022年商品住宅总计成交11.59万套，与2021年的19.9万套同比下降47.77%，成交面积1310.84万平米米，同比下降42.52%；成交价14922元/平，同比下降6.45%。分季度来看，一季度传统淡季，市场销量相对较少；进入二季度，随着供应增加，刺激成交有所增加；三季度整体表现平稳；四季度得益于12月开发商面临年底回款压力，开始降价促销，加上房会期间各种优惠及放松限购政策叠加等影响，成交量相比三季度小幅提升；12月成交量达到全年高峰，成交套数达到17197套，环比增长198.30%，今年年初受疫情政策加上春节影响，供应量大幅减少，销量也有所下降，但仍武汉商品住宅成交12363套，同比增加108.62%,成交面积139.5万平米，同比行业专题研究/房地产本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告92020年01月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月22020年01月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2020年01月库存面积下降，去化周期处于高位，主新城区两极分化明显，新城区去化压力大。2020及2021年武汉商品住宅总体库存呈上升趋势，但2022年末库存面积1786.86万平米，同比下降13.22%，2022年12月至今年2月成交量大于供应量，库存逐渐下降。2022年下半年起去化周期逐渐拉长，均在15.5月以上，比增加106.03%，销供比高达4.63。图13：武汉商品住宅供销量价走势4504003503002502001501000020,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000注：受疫情影响，2020年2月和3月数据缺失成交面积(万平)供应面积(万平)成交价格(元/㎡)图14：2023年2月武汉商品住宅销供比高达4.634.5 43.5 2.5 1.5 0.50行业专题研究/房地产本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告10主城区,47.36%主城区,47.36%2021年同期去化延长4月，其中2022年12月新洲区、蔡甸区、黄陂区等新城区去化周期分别长达32.75、35.22、24.38(月)，由于新城区交通不便，基础设施不完善面临着较大的去化压力。图15：武汉商品住宅月度库存走势2,5002,0001,5001,00050002050疫情影响，缺失库存面积(万平)图16：武汉商品住宅去化周期处于高位205018.3915.615.62注：受疫情影响，2020年2月和3月数据缺失出清周期(月)占比51.27%，同全市所有城区均有不同程度下降，其中汉南区下滑最大，同比下降54.9%。从价格上来看，主城区价格更有韧性，新城区普遍下滑。其中主城区的武昌、洪山、江岸成交价格分别上涨14.43%、9.15%、1.91%，也是2022年仅有的三个城区价格上涨，而新城区的汉南区成交面积仅占2.1%，价格下降17.93%，其他新城区有不同程度的下滑。图17：2022年武汉分区域成交占比(按面积计算)蔡甸区,4.69%汉南区,2.10%江岸区,8.33%经开区,江岸区,8.33%新洲区,5.64%硚口区,58%硚口区,58%洪山区,8.74%03%黄陂区,7.69%汉阳区,11.71%青山区,汉阳区,11.71%东开区,9.04%东西湖区,10.91%武昌区,3.82%江汉区,武昌区,3.82%注：东开区指东湖新技术开发区，经开区指经济技术开发区图18：2022年武汉分区域均价变化35000300002500020000150001000050000区区口区区区区区口区区区区西湖区开区区区甸区区区 -6.06%.90%.08% -6.06%.90%.08%.15%2%4%.44%-14.32%-17. .60%8%成20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%分产品来看，从成交户型面积来看，2018-2022年90平米以下和90-11平米仍然是主力成交面积段，但是占比已经从66.37%下降至58.87%，而140平米以上的面积段从10.35%上升的16.95%。从户型来看，三室两厅一直占据绝大部分市场，四室两厅的成交有所上升从11.80%上升至13.34%，别墅类型的成交也在不断扩大。可以看出武汉消费者购买高端户型的意愿不断增强。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告112020年01月2020年05月2020年07月2020年09月2020年11月2021年01月2021年03月2021年05月2021年07月2021年09月2021年11月2022年01月2022年03月2022年05月2022年07月2022年09月22020年01月2020年05月2020年07月2020年09月2020年11月2021年01月2021年03月2021年05月2021年07月2021年09月2021年11月2022年01月2022年03月2022年05月2022年07月2022年09月2022年11月2023年01月2023年03月702874736894图19：2018-2022年武汉市商品住宅分面积段占比 (按成交面积计算)100%80%60%40%20%0%2018201920202021202290㎡以下90(含)-120㎡120(含)-140㎡140(含)㎡以上图20：2018-2022年武汉市商品住宅分户型占比 (按成交套数计算)100%80%60%40%20%0% 20182019202020212022一室一厅两室一厅两室两厅三室两厅四室两厅及复式房型别墅整体而言，2022年武汉住宅市场受疫情和整体经济大环境影响，新房成交量相对比较惨淡，处于低位运行。但自12月份好转，今年2月也展现出强劲的回暖势头，预期未来主城区的需求热度或将持续。2.4二手房成交量小幅下降，价格维持稳定2022年武汉市二手房市场趋于稳定，成交量相对2021年有小幅度下降，2023年一季度成交快速增加。2022年武汉市共发生二手房交易82735宗，同比手房成交均价为18252.25元/平，同比下降4.2%，自2020年起，武汉市二手房成交价除个别月份外相对稳定，价格波动整体在±5%以内。图21：武汉市近三年二手房成交套数小幅下降14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000成交套数(套)2021年月平均成交套数注：受疫情影响，2020年2月和3月数据缺失2020年月平均成交套数2022年月平均成交套数本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告12图22：武汉市二手房成交均价波动不大25000200001500010000500008%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%成交价格(元/平)注：受疫情影响，2020年2月和3月数据缺失环比行业专题研究/房地产本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告133土地市场：全年处于低位运行，房企拿地热度低3.1地市政策：紧中有松，不断减低企业进入门槛2021年武汉成为“两集中”政策的试点城市，全年土拍规则在不断优化的同时也在不断趋严。提出“限地价、限房价、竞品质”的目标，限定涉宅地块最高溢价15%，对购地企业进行资金审核，同时规定同一企业及其控股的各个公司不得参与同一宗地的竞买，上调保证金比例，提高企业门槛，部分上调至50%。2022土拍规则紧中有松，在2021年的基础上不断松绑，降低企业进入门槛。在保持涉宅地块最高溢价15%不变下，采取“熔断”后以“摇号”直接确定竞得人的方式，首次采取“拍卖”方式供地，允许企业在原有以土地竞买保证金交纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，下调保证金比例，同时部分地块延长出让金缴纳周期至一年。表2：2021-2022年武汉土拍规则变化出让金出让金参拍数量限制主体资质限制联合开发保证金比例溢价率缴纳周期2021年第一批无具有开发资质即可无涉宅类、商服类地块分别为20%、10%1个月无要求年第二批无具有开发资质即可无50%1月2021年第三批无具有开发资质即可无涉宅类、商服类地块分别为20%、10%1个月≤15%无具有开发资质即可无类、商服类地块分别为20%、10%1月2022年第二批无具备开发资质即可无涉宅类、商服类地块分别为20%、10%1个月≤15%无具备开发资质即可无类、商服类地块分别为20%、10%年2022年第四批无具备开发资质即可无涉宅类、商服类地块下调10%%一年≤15%无具备开发资质即可无地块下调10%%年无具有开发资质即可无地块下调10%%年2022年武汉涉宅用地供销量都大幅减少，地价持续上涨，主城区为成交主力。2022年武汉各类挂牌拍卖用地成交256宗，成交建面2033.16万平米米，同比下降51.99%，土地出让金达935.34亿元，同比下降51.89%，成交楼面均价4591元/平，保持稳定。土地成交数最多的新城区黄陂区以工业用地为主，工业用地建面占比68.29%。2022年武汉完成六批次集中供地，成交107宗，总成交建面积1057.41万平米，成交楼面均价8397元/平，总成交金额889.7亿元，整体溢价率0.68%。其中，涉宅用地成交72宗，占集中供地67.29%，成交建面876万平米，同比下降63.9%,楼面均价9598元平米，同比上涨29.7%。从区域分布上看，主城区土地成交量过半，住宅用地为主。主城区的成交总数为59宗，成交建面为570.73万平米，占比53.97%，其中44中为涉宅用地，成交建面为522.70行业专题研究/房地产本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告14800120010008006004002008001200100080060040020006004002000万平米，占主城区成交建面的91.58%。图23：2022年武汉各类用地各区域占比(按宗数测算)0%10.94%4.30%..黄陂区东开区蔡甸区东西湖区青山区江夏区新洲区洪山区汉南区经开区江岸区武昌区汉阳区硚口区江汉区图24：2018-2022武汉市年涉宅用地供销量价4000300020001000020182019202215,00010,0005,000020202021成交建面(万平)供应建面(万平)成交楼面均价(元/平)分批次看，2021年武汉土地集中转让出现明显的由热转冷，成交金额缩水，溢价率低的局面，2021年第二、第三批次的成交金额相对于第一次批次分别减少53.27%、32.48%。21年第一批次的平均溢价率为17%，第二、三批次的溢价率低至0.4%、0.02%，但是流拍率不增反降，第三批次无流拍土地。受全国经济和疫情的影响，2022年武汉市土地市场处于低位运行。上半年，受市场普遍下行等因素影响，政府放缓了供地节奏；下半年尤其第四季度，为完成年度土地供应目标，又以“少量多次”的形式加快了供地节奏。2022年溢价低迷，仅有16宗地块产生溢价，最高溢价率仅为第一批次的1.65%。由于央企、地方国企的兜底拿地，流派率保持低位，第四、五、六批次均无流拍。从拿地企业来看，房企拿地热度低，地方国资企业成拿地主力。2022年武汉六次集中土拍中，国央企拿地面积占比68.4%，以武汉城建集团、武汉城投集团、武汉地铁集团、武汉文化投资集团、汉阳城建集团等为代表的地方国企成为了市场拿地主力，而且民营拿地企业中基本为湖北、武汉的地方企业，外来房企进入武汉拿地意愿很低。图25：武汉市“两集中”土地成交建面及出让金44.2852347.78315.8536.45.719.35.24成交建面(万平)土地出让金(亿元)图26：武汉市“两集中”各批次成交宗数600403020046404039行业专题研究/房地产本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告15表3：2022年重点房企在武汉拿地情况名称数 (宗)拿地金额 (亿元)规划建面(万平)总拿地金额(亿元)建面 (万平)拿地楼面均价(元/平)汇总15265.05196.9275.01205.9313461保保利发展1.8华发股份14.412.597.354.3217014建发房产建发房产1中交地产113.4212.213.4212.211001汉城建集团总的来看，2022年武汉市集中土拍呈现“少量、多次、优质”的特点，以住宅用地为主，涉宅用地占比超六成；主要溢价地块类型为加油加气站用地及住宅用地，其中住宅溢价地块集中于中心城区。随着2023年武汉首次土拍的结束，可以发现除经开区核心地块被附近已布局的招商与武汉城建拍下外，其他均为地方平剧。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告164投资建议建议关注深耕武汉，2-3月销售热度提升显著且拿地能力较强的优质房企华发股份、万科A。表4：重点关注标的情况股价EPS(元)PE(倍) (元)2022A2023E2024E2022A2023E2024E600325华发股份10.061.221.401.58876777wind期)行业专题研究/房地产本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告175风险提示1)政策变动风险。为刺激需求端增长，武汉政府基本放松了限购限贷政策，未来楼市复苏，土地和住宅销售政策或重新收紧；2)房价下跌风险。武汉房价因改善户型成交多而结构性上涨，若刚需恢复，均价或再次回落；3)市场波动风险。武汉2023年春节后楼市销售初步回升，但行情暂未企稳，销售回暖速度或将不及预期。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告18插图目录 3 武汉市房地产市场销供比走势 7图11：2021-2022年武汉各区商品住宅成交均价 7图12：2022年武汉主新城区商品住宅库存对比 7商品住宅供销量价走势 9武汉商品住宅销供比高达4.63 9 HYPERLINK\l"_book