2023年房地产估价师《估价原理与方法》重点考试题库高分预测提分卷

地区:_________________编号:_________________姓名:_________________学校:_________________ 密封线 地区:_________________编号:_________________姓名:_________________学校:_________________ 密封线 密封线 2023年估价原理与方法题库题号一二三四五六阅卷人总分得分注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、地区、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。A卷（第I卷）第I卷（考试时间:120分钟）一、单选题1、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值答案：D本题解析：投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。某一房地产的投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。2、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定答案：B本题解析：对于征收集体土地的土地成本的规定中，青苗补偿费的标准、新菜地开发建设基金的政策标准和地上附着物补偿费的标准均由省、自治区、直辖市规定，而征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征收土地的有关事宜，由用地单位按照征地费总额的一定比例支付的管理费用。3、某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（）元/m2。某类房地产2006～2010年的价格A.10300B.10400C.11165D.11265答案：C本题解析：2011年该房地产价格V5＝3800×1.240555＝11165（元/m2）。4、关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（）。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算答案：D本题解析：土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在价值时点（在此假设为现在）的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。5、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%答案：C本题解析：土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，则自取得办理土地使用权出让手续后建筑物剩余使用寿命为40年，补办手续之前已经用了5年，则建筑物使用年限共计45年，年折旧率＝（1－残值率）/建筑物经济寿命＝1/45×100%＝2.22%。6、城市房屋拆迁估价应当采用（）。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准答案：C本题解析：房屋征收虽然是强制性的，不符合市场价值形成的“不受强迫”条件，但因要“给予公平、合理的补偿”，并“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。所以房屋征收评估从某种意义上讲是评估市场价值。城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。7、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病B.正虚不甚，邪势方张C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主，急于补虚反会助邪答案：C本题解析：先扶正后祛邪：正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐。8、真实假虚证治则A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正答案：C本题解析：老人多虚，治宜补法，实邪需攻，应兼顾扶正老年慎泻为本，但实证也在，可兼治之。此以实邪为本，虚证为假象-故只需要祛邪就可。要分清病邪性质、强弱、病位。但中病则止。9、下列关于预售房地产开发经营期正确的是（）。预售房地产开发经营期A.AB.BC.CD.D答案：D本题解析：开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。建设期又可分为前期和建造期。在预售情况下，开发经营期、建设期、经营期的关系。在销售（含预售）情形下10、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格答案：C本题解析：本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。11、下列哪项不会因气不摄血导致A.咯血B.吐血C.衄血D.发斑答案：D本题解析：气不摄血的概念是，因气的不足，固摄血液的生理功能减弱，血不循经，逸出脉外，而导致咯血、吐血、衄血、便血、尿血、崩漏等各种出血的病理状态。12、下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。A.估价对象距离机场35公里B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过答案：D本题解析：房地产区位状况描述中，对位置的描述，主要说明下列方面：①坐落。除了说明估价对象的具体地点，还应附位置图。②方位。说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。③与相关场所的距离。说明估价对象与其相关的主要场所的距离。④临街状况。说明估价对象是否临街（路），临什么样的街（路），是如何临街（路）的。⑤朝向。说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向。⑥楼层。当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。D项属于交通描述。13、房地产的()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.权益和区位B.权益C.实物和权益D.区位答案：D本题解析：虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。14、津液在体内流注输布的通道是A.经络B.腠理C.三焦D.脉道答案：C本题解析：三焦为“决渎之官”，气为水母，气能化水布津，三焦对水液有通调决渎之功，是津液在体内流注输布的通道。故选C。15、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法答案：C本题解析：长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。16、某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400答案：D本题解析：新容积率＝（5000×1.5＋2500）/5000＝2.0，则该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价为：（5600×2－2400）×5000＝4400（万元）。17、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67答案：D本题解析：本题考查的是开发利润。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（万元）。18、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度答案：B本题解析：缺乏流动性补偿率是投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，出售要困难，变现能力弱。因此流动性一般指变现能力。19、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.667B.1333C.1000D.500答案：C本题解析：[知识点]净收益每年不变的公式20、面色白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损答案：C本题解析：阳虚则寒，可见面色}白，脘腹冷痛的寒象，又可见喜静、下利清谷、脉微细虚象。肾阳损日久，水肿溢于皮肤，但因阳气不足而导致阴气化生无源而亏虚，出现日益消瘦、烦躁升火。21、下列关于湿邪的说法不正确的是A.湿性类水，故为阴邪B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽答案：C本题解析：C项为寒邪的特点。22、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七答案：D本题解析：暂无解析23、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（）。A.一个直观、具体的印象B.一个综合、全面的印象C.一个模糊、大概的印象D.一个片面、具体的印象答案：A本题解析：实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于委托人等相关当事人涂改或伪造估价对象权属证书、编造或虚构估价对象状况、有意替换估价对象等情况的，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。24、（）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权答案：A本题解析：物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此又称“绝对权”“对世权”。25、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产答案：C本题解析：影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③该房地产的价值大小；④该房地产的可分割转让性；⑤该房地产的开发程度；⑥该房地产的区位；⑦该类房地产的市场状况。A项，用途专业化的房地产，通用性差，变现能力弱。B项，由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。C项，通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱，而独立使用的房地产独立性较强，其变现能力较强。D项，由于价值越大的房地产变现能力越弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力较强；不可分割的房地产变现能力较弱。26、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。A.估价作业日期B.成交日期C.价值时点D.市场状况调整后答案：C本题解析：在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。27、一般来说，（）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格B.市场价格C.投资价格D.理论价格答案：A本题解析：一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动，即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。28、气血关系的失调主要指A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调答案：D本题解析：气血关系的失调主要指气和血互根互用的功能失调，主要有气滞血瘀、气不摄血、气随血脱、气血两虚和气血不荣经脉等几个方面。29、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格B.预期收益能力C.开发建设成本D.未来收益大小答案：B本题解析：收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向（简称收益导向）来求取房地产的价值或价格。通常把收益法测算出的价值称为收益价值。30、房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（）。A.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的答案：D本题解析：房地产损害赔偿的类型多种多样，主要包括：①使他人房地产受到污染；②新建建筑物影响相邻房屋的通风、采光、日照、景观、视野等；③工程施工不慎使邻近建筑物受损；④房屋质量缺陷给购房人造成损失；⑤修改城乡规划给房地产权利人合法权益造成损失；⑥对房地产权利行使不当限制给房地产权利人造成损失；⑦未能履约（如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建或延迟竣工，给他人造成损失；⑧非法批准征收、使用土地给当事人造成损失；⑨其他房地产损害。31、收益法是以（）为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理答案：D本题解析：收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。32、关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（）。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算答案：D本题解析：土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在价值时点（在此假设为现在）的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。33、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。A.3752B.3806C.4128D.4830答案：A本题解析：根据公式V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t，式中A＝350万元，n＝50－5＝45年，i＝10%；t＝2.5年，建成后的房地产于估价时点的价值为：V＝（350÷7%）×[1－1÷（1＋7%）45]÷（1＋10%）2.5＝3752（万元）。34、成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费答案：D本题解析：土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和，称为开发成本。应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。35、具有贮藏精气的作用A.胆B.小肠C.大肠D.胃答案：D本题解析：奇恒之腑，即是指这一类腑的形态及其生理功能均有异于“六腑”，不与水谷直接接触，而是一个相对密闭的组织器官，中空有腔，而且还具有类似于脏的贮藏精气的作用除胆外，因而称为奇恒之腑。故此题只可选择化生和储藏精气特点的五脏之一脾。36、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。A.4580B.5580C.6580D.7580答案：D本题解析：预测房地产未来t年期间的净收益分别为A1，A2，…，At，第t年末的价格为Vt，则其现在的价格为：由题目已知，三年后价值为V3＝1.2V；则V＝（300/10%）×[1－1/（1＋10%）3]＋1.2V/（1＋10%）3由此可得，V＝7580（万元）。37、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84答案：B本题解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值。市场上每年租金为360×1000＝36（万元）。根据题意得：V＝（36－29）/（1＋10%）＋（36－30）/（1＋10%）2＋（36－31）/[10%×（1＋10%）2]×[1－1/（1＋10%）20－5－2]＝6.36＋4.96＋29.35＝40.67（万元）。38、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格答案：C本题解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。39、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49答案：A本题解析：本题考查的是房地产价格构成。综合楼价值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得综合楼价值V＝2651.52（万元）。直接成本利润率的计算基数，只有前两项。40、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则答案：B本题解析：最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值或价格。认为改变现有房地产的用途再予以使用最为合理的，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是：（新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用）＞现用途的房地产价值。41、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法答案：B本题解析：对同一估价对象选用了两种以上估价方法估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。所以，该估价报告实质上采用了假设开发法和成本法两种方法求取写字楼在建工程的价值。42、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.两年答案：C本题解析：一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。43、夏季的主气是A.热B.暑C.风D.火答案：B本题解析：热内生：其性弥漫，临床多全身弥漫性发热征象．易耗伤阴液，多泛及全身。火外受：其性结聚，临床多局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发或邪郁化火，其性炎上。暑为夏季主气，乃火热所化。暑为夏季主气，乃火热所化。主要发生于夏至以后．立秋以前。湿为长夏的主气，也可见于其它季节。44、下列哪项是影响血运行的因素A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用B.血液的质量C.病邪的影响D.以上均是答案：D本题解析：影响血液运行的因素包括：(1)气的推动、固摄、温煦、凉润作用。(2)脉道通畅无阻——约束和引导血行。(3)血液的质量——无痰浊瘀阻则血行畅利。(4)病邪的影响——防止寒、火热、痰浊等病邪的影响。45、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58答案：A本题解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。由题意，该承租人未来各期的净运营收益A＝65－50＝15（万元/年）；该承租人权益价值V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＝（15/7%）×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（万元）。46、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（）。A.指数曲线趋势法B.直线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法答案：B本题解析：数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法，其中最简单的是直线趋势法。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。47、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887答案：B本题解析：本题考查的是建立比较基础。“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。（50-5）×40%+（50-5）×60%/（1+8%）0.5=43.98（万元），单价=43.98/100=4398（元/m2）。48、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间答案：B本题解析：在假设开发法中，估价对象开发完成后价值对应的时间不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。对于开发完成后的房地产适宜销售的，通常是预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。因此在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般根据房地产市场状况来判断，可以是开发期间的某个时间。49、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比答案：A本题解析：根据直线趋势法的特点可知，直线的斜率代表价格变动情况，即斜率越大价格变动越大，斜率为正值表明价格增长，反之则表明价格下降。由于甲类房地产价格变动趋势线斜率大于乙类房地产价格变动趋势线斜率，且斜率为正值，所以甲类房地产增长潜力大于乙类房地产。50、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产答案：C本题解析：房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。C项，餐饮房地产属于按房地产用途划分的种类。51、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200答案：C本题解析：根据公式补地价（总价）＝补地价（单价）×土地总面积，则该宗地块理论上应补交的地价为：P＝5000×（8×40%×3000＋8×60%×1000－1.0×800）＝6800（万元）。52、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益答案：A本题解析：最高最佳利用原则要求估价价值是在估价对象最高最佳利用下的价值或价格。最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象合法利用的要求。因而，最高最佳利用原则要求评估价格应是在合法使用的方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。53、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于()。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益答案：C本题解析：[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义54、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率答案：A本题解析：早期采用成本法求取建筑物折旧后价值时，习惯于根据建筑物的建成年代或新旧程度、完损状况等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年龄、寿命计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建成本乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。55、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%答案：D本题解析：1%×0.4+12.5%×0.3+13.6%×0.3＝13.07%56、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外答案：D本题解析：小肠泌别清浊的功能是指：(1)经过小肠消化后的饮食物，分为水谷精微和食物残渣两个部分；(2)将水谷精微吸收，把食物残渣向大肠输送；(3)小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”。小肠的泌别清浊功能，还与尿液的量有关。如小肠的泌别清浊功能正常，则二便正常；如小肠的泌别清浊异常，则大便变稀薄，而小便短少，也就是说，小肠内的水液量多寡与尿量有关。临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法，即是此理。57、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于答案：A本题解析：重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。由于技术进步，使原有的许多材料、设备、结构、技术、工艺等都已过时落后或者成本过高，而采用新的材料、设备、结构、技术、工艺等，不仅功能更加完善，而且成本会降低，因此重置成本通常低于重建成本。58、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处答案：D本题解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；④额外的利益或好处；⑤相关债务。其中，额外的利益或好处，例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。59、某宗房地产的土地面积为360m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是（）元。A.6750B.6250C.67500D.62500答案：D本题解析：房地产相对于空地的减价额＝建筑面积×（建筑物拆除费用－建筑物残值）。本案例，该房地产相对于空地的减价额＝（300－50）×250＝62500（元）。60、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（）。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易答案：C本题解析：比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价。61、某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57答案：D本题解析：正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。本题中，买方缴纳所有的税费，正常负担下的价格＝卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝300000÷120÷（1－6%）＝2659.57（元/m2）。62、在评估投资价值时，折现率是（）。A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率答案：D本题解析：评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。63、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670答案：B本题解析：由题意，正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率），且最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则经修正后的价格计算如下：修正后的价格＝[7000/（1＋3%）]×（1＋0.5%）6＝7003（元/m2）。64、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要答案：D本题解析：估价目的本质上是由委托人的估价需要决定的，应当由委托人根据其估价需要提出。任何估价项目都有估价目的，估价目的可通过询问委托人将要拿未来完成后的估价报告或估价结果去满足何种需要、解决什么问题、交给谁使用或者由谁来认可明确。65、某宗房地产的土地面积为360m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是（）元。A.6750B.6250C.67500D.62500答案：D本题解析：房地产相对于空地的减价额＝建筑面积×（建筑物拆除费用－建筑物残值）。本案例，该房地产相对于空地的减价额＝（300－50）×250＝62500（元）。66、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元＝6.12元人民币）。A.6043B.5879C.6290D.6120答案：B本题解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点时的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数。在统一币种方面，将美元的价格换算为人民币的价格，因本题中指出按照美元为基准，因此应采用价值时点的汇率进行换算。根据题意，该类房地产在2013年10月25日的价格＝1000×6.12×（1－0.5%）8＝5879（元/m2）。67、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”（《伤寒论》），其病机是A.津亏气耗B.津随气脱C.气随液脱D.津伤液脱答案：C本题解析：气随液脱主要指由于津液大量丢失，气失其依附而随津液外泄，从而导致阳气爆脱亡失的病理状态。多由于大汗伤津，或严重吐泻，耗伤津液所致。《伤寒论·阳明病脉证并治》中说：“发汗多，若重发汗者，亡其阳”。68、()是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。A.直线距离B.空间距离C.空间直线距离D.经济距离答案：D本题解析：[知识点]房地产一般因素69、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估答案：C本题解析：C项，评估受贿房地产的价值，从理论上讲，科学的价值时点应为过去的受贿之日，而不是后来的案发之日或委托估价之日，相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况（但应注意期房与现房的不同）。AD两项，属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价。B项，属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。70、征收耕地的安置补助费，按照（）计算。A.农业人口B.需要安置的农业人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供养的人口答案：B本题解析：征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍。71、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经答案：A本题解析：在四肢部，阴经分布在内侧面，阳经分布在外侧面。内侧分三阴，外侧分三阳。①太阴、阳明在前缘。②少阴、太阳在后缘。③厥阴、少阳在中线。按此可知道为足阳明胃经。十二经脉交接歌诀记忆：肺大胃比心小，光剩包三单干——肺、大肠、胃经、脾经、心经、小肠经、膀胱经、肾经、心包经、三焦经、胆经、肝经。72、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（）。A.估价原则B.价值规律C.市场情况D.估价方法答案：A本题解析：房地产估价原则主要有：①独立客观公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值或价格。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。73、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33答案：D本题解析：根据净收益按一定比率递减，收益期为无限年公式进行求解，得到该宗房地产的收益价格为：V＝A/（Y－g1）－E/（Y－gE）＝18/（8%－5%）－10/（8%－2%）＝433.33（万元）74、采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（）。A.标准化修正的分子应为100B.标准化修正的分母应为97C.房地产状况调整的分子应为100D.房地产状况调整的分母应为95答案：A本题解析：采用间接比较、百分比进行房地产状况调整的表达式为：上式位于分母和分子的括号内应填写的数字，分别是可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。所以标准化修正的分母应为103，分子应为100；房地产状况调整的分母应为100，分子应为95。75、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A.280B.285C.290D.295答案：A本题解析：本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V=15/（1+8%）+18/（1+8%）2+23/（1+8%）3+25/8%×[1－1/（1+8%）37]/（1+8%）3＝281.2670379（万元）。选项中最接近的一个为选项A，280万元。76、《素问·疏五过论》指出“尝贵后贱”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病答案：B本题解析：《素问，疏五过论》指出：“尝贵后贱”可致“脱营”病，“尝富后贫”可致“失精”病，并解释说：“故贵脱势，虽不中邪，精神内伤，身必败亡；始富后贫，虽不伤邪，皮焦筋屈，痿蹙为挛。”《素问·疏五过论》指出：“尝贵后贱”可致“脱营”病，尝富后贫”可致“失精”病，并解释说：“故贵脱势，虽不中邪，精神内伤，身必败亡；始富后贫，虽不伤邪，皮焦筋屈，痿蹙为挛。”77、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%答案：C本题解析：暂无解析78、关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期答案：B本题解析：A项，价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。B项，价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之日）为价值时点，一般不得早于受理估价委托之日（如收到估价委托书之日、签订估价委托合同之日），不得晚于出具估价报告之日。C项，价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托之日。D项，估价时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。79、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%答案：B本题解析：本题考查的是开发利润。开发利润＝（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）×投资利润率＝（600＋900＋50＋60）×20%＝322万元。成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）＝322/（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。80、某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392答案：C本题解析：根据公式计算如下：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积，套内建筑面积＝100－100×10%＝90（m2），建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积＝2600×90÷100＝2340（元/m2）。81、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本答案：A本题解析：威廉·阿朗索指出，任一区位的地租等于其产品的价值减去生产成本和运输成本。在任意区位处的地租可用下式来计算：Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]。式中Pc（t）指在距离市场t处单位土地的租金；N指单位面积土地上农产品的产量；Pc指市场上每单位农产品的价格；C指生产每单位农产品的成本；kc（t）指在距离t处向市场运输每单位农产品的成本。82、下列哪项专著的成书，不是标志着中医学理论体系的初步形成A.《伤寒杂病论》B.《黄帝内经》C.《神农本草经》D.《医宗金鉴》答案：D本题解析：中医学理论体系形成于战国至两汉时期。《黄帝内经》、《伤寒杂病论》、《神农本草经》等医学专着的成书，标志着中医学理论体系的初步形成。83、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88答案：D本题解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为＋S%；低时，为－S%），则有：可比实例正常价格×（1±S%）＝可比实例成交价格，因此有：可比实例成交价格×[1/（1±S%）]＝可比实例正常价格。根据题意，甲可比实例比较价值＝8000×100/（100－2）＝8163.27（元/m2），乙可比实例比较价值＝7800/（1－6%）＝8297.87（元/m2），丙可比实例比较价值＝8300－200＝8100（元/m2），估价对象比较价值＝8163.27×0.4＋8297.87×0.2＋8100×0.4＝8164.88（元/m2）。84、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法答案：B本题解析：分部分项法是把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或成本，将各个分部工程或分项工程的数量乘以相应的单位价格或单位成本后相加得到建筑物建筑安装工程费的方法。85、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%答案：C本题解析：土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，则自取得办理土地使用权出让手续后建筑物剩余使用寿命为40年，补办手续之前已经用了5年，则建筑物使用年限共计45年，年折旧率＝（1－残值率）/建筑物经济寿命＝1/45×100%＝2.22%。86、某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A.4000B.4004C.4021D.4037答案：D本题解析：该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期土地使用权土地单价为：故补地价（总价）＝11567.89×5000－1746.60×2×5000＝4037（万元）。87、五行学说可以用于指导疾病的诊断，确定五脏的病变部位。如面见赤色，口味苦，脉洪，为A.肾水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病答案：D本题解析：事物属性的五行归类中，赤色、苦味、洪脉都对应心病。88、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（）。A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年答案：C本题解析：目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。89、东南地区治疗特点A.气候寒冷慎用寒药B.病多湿热，治宜苦寒C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温D.病多风寒，治宜辛温答案：B本题解析：春夏——人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温。东南地区——地势低而温热，病多湿热，治宜苦寒。90、价值时点通常的表示方法是（）。A.时、分、秒B.公历年、月、日C.阴历年、月、日D.进行估价时的时间答案：B本题解析：在估价时必须先确定某个时间，这个时间应根据估价目的来确定。由估价目的决定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点，并一般用公历年、月、日表示。91、气血运行的主要通道是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络答案：A本题解析：经脉可分为正经和奇经两类。1正经有十二正经，即手足三阴经和手足三阳经，合称“十二经脉”，是气血运行的主要通道。2奇经有八条，即督、任、冲、带、阴跷、阳跷、阴维、阳维，合称“奇经八脉”，有统率、联络和调节十二经脉的作用。92、下列()不是影响房地产价格的经济因素。A.经济发展B.金融政策C.利率D.汇率答案：B本题解析：[知识点]影响房地产价格的经济因素93、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候答案：A、B、C本题解析：此题考查的是心在窍为舌的机理。这里主要从经络循行来解释。手少阴心经的循行顺序是起于心中，走出后属心系，向下穿过膈肌，络小肠。分支：从心系分出，挟食道上行，连于目系。直行者：从心系出来，退回上行经过肺，向下浅出腋下（极泉穴）沿上肢内侧后缘，过肘中，经掌后锐骨端，进入掌中，沿小指桡侧，出小指桡侧端（少冲穴），交于手太阳小肠经。而心气、心血的解释也是从经络循行衍生来的，手少阴之别系于舌本，因此心血、心气循心经循行至舌。而对于选项D舌为心之外侯只是心开窍于舌的另一种说法。94、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为()万元。A.93.75B.115C.293.75D.315答案：D本题解析：[知识点]补地价的测算95、某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m2·天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（m2·天），报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（）万元。A.98.80B.592.81C.691.61D.667.22答案：A本题解析：由题意可知，现在的承租人权益价值为：96、关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用答案：D本题解析：各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息；地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。97、有理性的买者在购买商品时，会选择（）。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的答案：A本题解析：房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。一般地说，任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并“货比三家”，然后购买其中效用最大（或质量、性能最好）而价格最低的，即购买“性价比”高或“物美价廉”的。如果效用与价格相比，显示价格过高或效用过小，则人们会敬而远之。具体地说，如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则理性的买者会购买价格最低的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。98、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（）。A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率答案：D本题解析：开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率称为销售利润率，即销售利润率＝开发利润/开发完成后的房地产价值。99、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法答案：D本题解析：新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。100、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数答案：A本题解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。101、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造答案：D本题解析：市场状况调整也称为交易日期调整，是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，当发生了上述几种情况时，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整。102、经济全球化的实质决定了它的发展必然A.有利于所有国家B.有利于发达资本主义国家C.有利于发展中国家D.有利于社会主义国家答案：B本题解析：发达资本主义国家在经济全球化进程中占据优势地位，在制定贸易和竞争规则方面具有更大的发言权.控制着一些国际组织，所以，发达资本主义国家是经济全球化的主要受益者。经济全球化虽然对发展中国家有利.但发展中国家和社会主义国家不是主要的受益者，因为这是一场由发达资本主义国家主导的经济运动。因此，正确答案是B。103、强调理性认识依赖于感性认识，这是A.认识论的辩证法B.认识论的唯物论C.认识论的唯理论D.认识论的经验论答案：B本题解析：感性认识和理性认识是统一的认识过程中的两个阶段，它们既有区别又有联系。感性认识和理性认识在内容和形式上都有质的区别。所以，“熟知不等于真知”，“感觉到了的东西.我们不能立刻理解它”。感性认识和理性认识又是相互联系的。首先，感性认识和理性认识是互相依赖的。理性认识依赖于感性认识，这是认识论的唯物论。感性认识是认识的低级阶段，是理性认识的基础。理性的东西之所以靠得住，正是由于它来源于感性认识，否则，理性认识也就成了无源之水、无本之木。理性认识依赖于感性认识，这是认识论的唯物主义；感性认识有待于发展到理性认识，这是认识论的辩证法。感性认识有待于深化、发展到理性认识，这是由感性认识的局限性和认识的任务、目的决定的。感性认识反映了事物的现象和外部联系，而认识的根本任务在于揭示事物的本质和规律，认识的目的在于用获得的理性认识去指导实践。因此，必须使感性认识发展到理性认识，这是认识论的辩证法。其次，在实际的认识过程中，感性认识和理性认识又是互相交织、互相渗透的。感性认识和理性认识统一于实践，无论是感性认识还是理性认识，归根到底都是在实践基础上产生的。感性认识向理性认识的过渡，也是最终在实践的基础上实现的。因此，本题的正确答案为B。选项A不符合题意，选项C和D的说法本身就是错误的。104、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则答案：C本题解析：合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程价款。105、某旧住宅的重置成本为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是（）万元。A.9B.13C.10D.7答案：B本题解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。旧住宅的折旧总额＝物质折旧＋功能折旧＋外部折旧。本题中，该旧住宅的折旧总额＝3＋6＋4＝13（万元）。106、某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。A.10B.11C.13D.14答案：D本题解析：后续开发经营期中，建设期又可分为前期和建造期。价值时点为2015年6月1日，至2015年4月30日因故停工，该工程已完成工期13个月，剩余正常工期为11个月，再加上换手续3个月，则假设开发法估价中，按被迫转让前提估价，因此，后续建设期＝3＋24－13＝14（个月）。107、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数答案：B本题解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。108、关于比较法的说法，错误的是（）。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化答案：D本题解析：比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。A项，由于比较法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。B项，比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。CD两项，对可比实例成交价格进行的修正和调整时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度。但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查后作出判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识和丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用比较法得出正确的估价对象价值。109、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱A.心B.肝C.脾D.肺答案：C本题解析：脾气虚损时，常可导致肺气的不足；脾失健运，津液代谢障碍，水液停滞，则聚而生痰、成饮，多影响肺的宣发和肃降，可出现喘咳痰多等临床表现。所以说“脾为生痰之源，肺为贮痰之器”。脾为湿困，运化失职，清气不升，既可影响胃的受纳与和降，可出现食少，呕吐，恶心，脘腹胀满等症。反之，若饮食失节，食滞胃脘，胃失和降，亦可影响脾的升清与运化，可出现腹胀泄泻等症。《素问·阴阳应象大论》说：“清气在下，则生殆泄；浊气在上，则生胀”，这是对脾胃升降失常所致病证的病理及临床表现的概括110、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束答案：C本题解析：经营期可具体化为销售期（针对出售这种情况）和运营期（针对出租和自营两种情况）。销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重合。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重合。111、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。A.572.21B.