2017年上半年云南省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试题

2017年上半年云南省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。

A．物质折旧

B．功能折旧

C．经济折旧

D．会计折旧2、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A：1765

B：2000

C：2069

D：2400

E：工业用地的监测点评估价格3、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有是不正确的。

A：供给非同质性

B：需求多样性

C：竞争充分性

D：交易复杂性

E：借款合同4、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是__。

A．提高开发贷款利率

B．降低开发贷款利率

C．通货膨胀率下降

D．降低房地产税费5、下列关于气态污染物的种类，表述不正确的是。

A：污染大气的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。其中以二氧化硫的数量最多，危害也最大

B：污染大气的氮氧化物主要是一氧化氮和二氧化氮

C：二氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1／3，它大部分来自汽车尾气

D：碳氢化合物是空气中的一类重要的污染物，包括甲烷、乙烷、乙烯等

E：执行层的组织协调6、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A．允许的最低经济效益指标

B．最低收益率

C．最低净现值

D．利润为零时7、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。

A：销售状况价值论

B：市场供求价值论

C：生产费用价值论

D：经济花费价值论

E：工业用地的监测点评估价格8、统计意义上的，它是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内用于生产的各种生产要素所获得的报酬总和，即工资、利息、租金和利润的总和。

A：国内生产总值

B：国民生产总值

C：国内生产净值

D：国民收入

E：执行层的组织协调9、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。

A：60

B：90

C：100

D：120

E：房地产估价机构必须加盖公章10、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。

A：65.4

B：81.8

C：87.2

D：109.0

E：工业用地的监测点评估价格

11、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。

A．建筑结构

B．所在区域

C．使用性质

D．使用过程12、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是__。

A．发现地下文物

B．银行贷款未按期到账

C．相关建材供应缺货

D．更改建筑设计13、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。

A．属地管理原则

B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记

等内容。

A．家庭

B．社会

C．文化

D．政策3、不计算全部建筑面积的是。

A：相邻建筑物是有顶盖无围护结构的架空走廊

B：建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊、檐廊、阳台等

C：建筑物內的技术层和检修通道(不论其层高如何)

D：屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等

E：建筑物內的变形缝4、房地产估价机构的不良行为也作为该机构的不良行为记入其信用档案。

A：法定代表人或者执行合伙人

B：全体股东或全体合伙人

C：全体注册房地产估价师

D：全体董事

E：执行层的组织协调5、收益性房地产的价值高低主要取决于。

A：已经获得净收益的大小

B：未来获得净收益的风险

C：未来获得净收益的大小

D：目前总收益的大小

E：未来获得净收益期限的长短6、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。

A：产品的成本状况

B：商品的替代品数目和可替代程度

C：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例

D：商品本身用途的多样性

E：商品本身用途的单一性7、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是。

A：土地储备

B：销售方案的细化

C：建设项目的质量控制

D：申领《建设用地规划许可证》

E：借款合同8、房地产中介服务收费分为三类。

A：房地产咨询收费

B：房地产估价收费

C：房地产经纪收费

D：房屋买卖收费

E：房屋交易收费9、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。

A：人工式拍卖

B：电子式拍卖

C：无声拍卖

D：有声拍卖

E：现场拍卖10、在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为__。

A．供给量的变化

B．影响供给量的因素变化

C．供给的变化

D．影响供给的因素变化

11、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有。

A：可出租或可使用面积

B：出租方的商业信誉

C：基础租金与市场租金

D：出租单元的面积规划和室內装修

E：物业管理企业的经营业绩12、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。

A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算

B：各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果

C：边长以米为单位，取至0．O01m；面积以平方米为单位，取至0．1

D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具

E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离13、房地产市场结构包括以下的结构__。

A．供求结构

B．投资结构

C．产品结构

D．产业结构

E．利润结构14、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是．(2007年试题)

A：解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B：蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

C：解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D：蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

E：借款合同15、给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对（）等方面的要求。

A．水量、水质

B．生活、生产

C．水压、水温

D．消防16、物业服务收费的计费方式包括__。

A．按物业面积

B．包干制

C．按物业价值比例

D．酬金制

E．薪金制17、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。

A．相应配套的基础设施

B．土地的形状

C．组合完成的功能

D．立体空间18、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12．0％，如果通货膨胀率为5．5％，银行贷款年利率为6．5％，存款年利率为3．0％，则该项目投资的实际收益率是。

A：5．16％

B：6．16％

C：6．5％

D：8．74％

E：借款合同19、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。

A．1.3

B．1.5

C．1.2

D．2.020、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元：

A．1250

B．1750

C．2050

D．215021、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有。

A：可出租或可使用面积

B：出租方的商业信誉

C：基础租金与市场租金

D：出租单元的面积规划和室内装修

E：物业管理企业的经营业绩22、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。(2009年试题)

A：5.00%

B：7.50%

C：18.36%

D：28.85%

E：借款合同23、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。

A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B．可比实例的交易类型与估价目的吻合

C．可比实例的规模与估价对象的规模相当

D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同24、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。

A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机