高档公寓城市综合体项目定位及物业发展建议报告

2011年11月13日xx公寓产品定位及物业发展建议2012.03.26本次报告解决3大核心问题问题1：公寓户型面积定多大？问题3：物业发展有何建议？问题2：公寓客户是怎么样的？1户型面积定多大？本体分析/案例选取/修正分析项目基本经济技术参数：总用地面积：20.34万平米总建筑面积：105.26万平米容积率：5.175计容建筑面积(㎡)研发办公713410.0商业68486.5住宅113930.0酒店46000.00公寓106020.0公交站3000.0其它5150.0汇总1052996.5不计容建筑面积(㎡)地下车库363106.1会展中心10000.0地下商业14652.0汇总385758.1龙坂片区，首个大型城市综合体本体分析公寓产品分布在4号、5号和6号地块2号地块住宅5号地块建面：61081平4号地块6号地块建面：74528平

本体分析建面：35000平公寓产品拥有强势山水资源景观湖景湖景山景山景本体分析5号地块4号地块6号地块4号地块：西南、东北朝向，靠近商务区，三面遮挡，视野狭小，仅东北向部分水景资源5号地块：紧邻酒店及商业，周边生活配套完善，东、南向山水资源优势明显，景观开阔6号地块：有一线山水资源，三面无遮挡，视野开阔景观价值排序：6号＞5号＞4号结合地块性质研究公寓发展方向项目内部竞争：分析2号地块产品，与2号地块的互补案例选取公寓项目案例工业用地性质案例龙坂市场竞争分析2号地块产品定位物业形态类似：商务公寓、酒店式公寓、城市公寓等市场竞争项目；用地性质相似：本案为工业用地，4-6号地块为工业性质的住宅和公寓，在案例的选取上，参考部分工业用地性质项目；区域位置相似：选取项目所在区域的住宅竞争项目进行比准。一：公寓项目市场竞争盘点——在售案例主要分布在福田及龙岗，绝大多数为商业用地性质区域项目用地性质产权年限总体量（m2）公寓体量（m2）价格（万/平）户型面积（平米）剩余套数福田和黄都会轩商业50年占地:17100

建面:179600酒店公寓25000

商务公寓84000平层4.6

复式5.530-110平层110平5套复式110平40余套君临天下商业70年占地：7379

建面：47964商务公寓

2100㎡3.4-4.238-130平复式40多套嘉葆润金座商业70年占地:12556

建面:100000商务公寓

39154.326-51平复式——天健铂庭住宅70年占地：5000

建面：20790商务公寓11563.450-54平复式——罗湖世金国际商业70年建面：20970商务公寓19942.8-3.350-115复式（4.6米层高）尾盘，货量不多南山田厦国际中心住宅70年占地:15334

建面:190433商务公寓

54721.443.8-4商务公寓44-62

酒店公寓44-160

复式酒店公寓300不足10套龙岗禾田居曼湾商业50年占地:30182

建面:60000酒店公寓

170套，建面不详1.752-163——珠江广场商业50年占地:52000

建面:200000酒店公寓42000商务公寓100002100-12330多套珑瑜商业50年占地：5695

建面：42168酒店公寓

421681.733-57——增加在售的去化速度一：在售案例—是否通燃气主要分布在福田及龙岗，绝大多数为商业用地性质区域项目用地性质产权年限总体量（m2）公寓体量（m2）是否通燃气福田和黄都会轩商业50年占地:17100

建面:179600酒店公寓25000

商务公寓84000君临天下商业70年占地：7379

建面：47964商务公寓

2100㎡嘉葆润金座商业70年占地:12556

建面:100000商务公寓

3915天健铂庭住宅70年占地：5000

建面：20790商务公寓1156罗湖世金国际商业70年建面：20970商务公寓1994南山田厦国际中心住宅70年占地:15334

建面:190433商务公寓

54721.44龙岗禾田居曼湾商业50年占地:30182

建面:60000酒店公寓

170套，建面不详珠江广场商业50年占地:52000

建面:200000酒店公寓42000商务公寓10000珑瑜商业50年占地：5695

建面：42168酒店公寓

421681.和黄都会轩：公寓为30-110平米平层和73-200平复式，现仅剩少量尾盘在售例案位置华强北深南大道与中航路交汇处土地用途办公商业用地用地期限50年总占地面积17100平方米总建筑面积179600平方米公寓面积酒店公寓面积约2.5万商务公寓面积约8.4万绿化率25%总户（套）数共600套项目商务公寓产品包括30-110平的1-3房平层及73-200平的复式单位；现仅剩余5套左右平层单位和40套左右复式单位在售一：公寓项目市场竞争盘点——将售案例区域项目用地性质产权年限总体量公寓体量主力面积项目预计入市时间备注南山枫叶公寓商业办公50占地:16150

建面:16150——2012年底商务公寓弘都商务公寓商业50占地:2239

建面:15586——2012.5商务公寓伍兹公寓住宅70占地:11670

建面:50000

280套180平左右2012商务公寓高新富悦公寓不详70占地:5841

建面:5841——2012商务公寓华润大冲项目不详70占地:684000

建面:3000000不详——不详写字楼+商业+商务公寓福田金地大百汇不详70占地：71000

建面：68200014000080-1402012商业+酒店+公寓宝安光明商业中心不详不详占地:35000

建面:26000046000——不详住宅+商业+办公+商务公寓龙岗佳兆业城市广场工业用地70占地:300000

建面:130000043400——2012年5月住宅+酒店+商业+办公+商务公寓银信中心项目不详50占地:10062

建面:59926177套，面积不详——2012甲级写字楼+商业+商务公寓1.伍兹公寓：180平左右4房纯大户精装公寓例案位置蛇口工业区万海路和工业二路交汇处土地用途住宅用地期限70年总占地面积11670平方米总建筑面积50000平方米绿化率20%容积率2.74总户（套）数共279套装修情况精装修预计2012年入市，含精装修。项目由3栋28层高的住宅公寓组成，共279套，全部为180平方米左右的大户型。2.金地大百汇：例案位置福田区彩田路和福华路交汇处（彩福大厦附近）开发商金地（集团）股份有限公司土地用途住宅用地期限70年总占地面积22.08万平方米总建筑面积87万平方米，其中公寓14万平米公寓容积率4.5预计2012年入市其中14万平公寓产品分布在上图中2号和4号标示位置。莲花山公园市民中心会展中心城市大客厅80-140平国际公寓分类户型面积套数面积比套数比国际公寓一房80-906015.39%22.2%二房90-10012038.46%44.4%130-1409046.15%33.4%地王公寓大中华IFC凤凰大厦金中环世纪豪庭美年广场香年广场福年广场南海意库综合体：多处于罗湖和福田中心区一：公寓项目市场竞争盘点——过往案例1.地王公寓：以100-170平两房三房为主例案位置罗湖区深南路与宝安南路交汇处土地用途住宅用地期限50年（1995.1.2-2045.1.1）总占地面积18,734平方米建筑容积率6.9绿化率25%总户（套）数共332套停车位总数500个层高3.2米面积户型所占套数比例梯户比942房2厅14.29%6梯14户103-1572房2厅64.29%147-1723房2厅14.29%2003房2厅7.14%2.世纪豪庭：352平复式、445平大平面例案位置福田深南中路招商银行大厦对面发展商深圳茂业（集团）有限公司建筑面积36403.44平产品面积352-445平5-7房，A/C户型大平面；B/D为复式产品，层高为A/C户型的两倍容积率12绿化率30%停车位160物管费4.8元/㎡.月面积户型所占套数比例梯户比3525房3厅34%2梯3户4457房3厅66%3.NEO企业大道：以70-160平商务公寓为主例案1#顶级写字楼2＃写字楼/酒店3＃商务公寓用地位置深南大道以南、香蜜湖路以东发展商绿景地产总占地面积10614㎡总建筑面积121318㎡容积率10总户数334产品面积168-160平层高3米停车位总数481面积户型所占套数比例梯户比68小2房55.56%6梯10户1323房33.33%150-160大3房11..11%4.大中华IFC：60-120平酒店公寓，200-400平复式商务公寓例案用地位置岗厦深南大道与彩田路交汇处东南角发展商大中华国际集团总占地面积18600.5㎡总建筑面积197801.061㎡容积率8.05产品面积57-124平酒店公寓，200-400平商务公公寓层高写字楼4.2米，复式商务公寓7米，酒店公寓层高3米停车位总数

765产品类型面积户型所占套数比例梯户比酒店公寓57-631房42.13%4梯11户75-822房21.07%1243房14.04%商务公寓201-400复式22.75%5梯9户5.金中袋环：50无-9见0平米拐的1-勺2房酒店若式公维寓例案位置深圳市福田中心区发展商深圳新浩房地产有限公司用地性质商业办公总占地面积7368㎡总建筑面积100300㎡容积率13.7总户数235套产品面积30-126平停车位总数

470层高3.5米面积户型所占套数比例梯户比30单房14.53%3梯38户47-551房1厅39.08%83-1032房1厅47.79%116-1263房1厅8.06%6.凤凰链大厦易：以12敢0-番18牌0平三劲房四扇房为决主例案位置罗湖区深南路与彩田路交汇处西北角土地用途商业性办公用地用地期限50年总占地面积11038平方米总建面110000平方米建筑容积率7.25总户（套）数共232套停车位总数500个层高3.25米物业类型面积户型所占套数比例梯户比服务式公寓（4-10F）622房2厅18.1%6梯14户88-932房2厅18.2%113-1203房2厅3.1%商务式公寓(11-28F)120-180——54.3%6梯8/10户300——6.1%葵花环公寓例案项目名称葵花公寓发

展

商深圳市洲际通实业发展有限公司代

理

商中原地产项目位置福田区石厦北一街与滨河大道交汇处类型/规模酒店式公寓，一栋35层，推售5-19层推售套数192套推售户型平面：23.68平米的单房，32套复式：35.89平米的一房，96套；39.21平米的一房，32套；50.06平米的两房，32套开盘时间2007-10-28开盘地点圣廷苑酒店3楼锦绣厅均

价35000元/㎡优惠活动开盘当日：一次性付款86折银行按揭付款88折销

售

率截止中午12：00点，现场销控表显示销售32套，销售率17%截至下午16：00点，国土局网站显示销售23套，销售率12%到场客户数量约90批左右客户构成罗湖福田投资客为主，投资客集中在30-40岁之间，另有少量自住客，自住客以25-30岁左右为主商务摄公寓壳按面朽积分练为两免类：奢居巴型公通寓：以地厅王、楚世纪隆豪庭锻、NE粥O、金旅地大至百汇逐为代踩表，互产品哄面积苦段多督为80平左赢右两痛房、10签0平左蜘右三馆房，30隆0平以紧上的5房，虑无小白户型刮产品；酒店机型公层寓：以金菜中环拖、中恭国凤而凰大平厦为顷代表轿，产品漏面积瞧段多尝为30呀-4笛0平米遣单房缎、50锻-6扶0平米晨一房是、80平米摘左右横两房虑，无白大户庄型产而品。将售男的高虽端公善寓项吐目如伍兹坚公寓乱、金问地大胞百汇爸等以80骆-1登80平的趟大户换型为痒主。项目名称占地总建面公寓体量公寓套数层高公寓主力面积打造方向地王18734140000431253323.2100-170住宅世纪豪庭33135300036403883.1352-445住宅NEO企业大道1061425000029900240380-150办公大中华IFC1860019780121772356357-400住宅/办公金中环10804130000410002593.550-103住宅中国凤凰大厦11038106436300002323.2558-75住宅和黄都会轩17100179600109000600单层3.230-110平层73-200复式商业伍兹公寓116705000050000280——180住宅金地大百汇71000682000140000270——60-120——综合适体案晕例小萄结：二：下工业捉用地棋性质宝案例地王公寓大中华IFC凤凰大厦金中环世纪豪庭美年忠广场香年杆广场南海昂意库福年尺广场工业值用地荣性质捞办公趴楼：处于览非城顾市核把心地恭段1.美年殃广场新：20夏0-性50拆0平灵煮活创满变空僵间例案用地位置南山区南油片区发展商花样年控股集团有限公司物业管理公司花样年物业管理公司总占地面积25946平方米建筑面积70000平方米总户数1064产品面积标准层1100—1400㎡，划分区间200-500㎡小空间办公，也可多套间组合；层高3.5米停车位总数505物管费8元/㎡.月2.福年底广场薄：自由王贸易忌港国绿际创咏智生嘴态总寸部例案用地位置福田保税区发展商深圳市汇恒置业有限公司总占地面积18457.34㎡建筑面积61219.12㎡；A栋：1900㎡；B栋：44700㎡总户数1116容积率2.5产品面积主力面积为150-500平，标准层面积约为6000㎡，有六个单元层高6米停车位总数

2813.香年激广场馆：创意输文化胸产业集职能粘总部例案用地位置侨香路6066号发展商花样年控股集团有限公司物业管理公司花样年物业管理公司总占地面积15145平方米建筑面积74613平方米总户数825容积率4.9产品面积300-400㎡占比68%；其他分别为400-500㎡、200-300㎡；层高4.8米（局部9.6米）停车位总数310物管费8元/㎡.月项目名称占地建筑面积容积率层高产权面积打造方向美年广场25946700002.483.5120-380写字楼香年广94.8200-500写字楼福年广56150-500写字楼工业督用地币性质序案例反小结算：工业洋用地年性质蚀办公稳楼特菊征：大层跃高：工业锻性质鞋产品本由于诉用地颈性质勒特殊老性，桌一般往都会杰做大典层高对，提哥升产仪品附陆加值逃；低容决积率观：工业潜性质土产品拴容积蚊率一父般不飞高，付多为5左右纯；产权驶面积世适中杜：产权缓面积销集中荐在20梁0-评50加0平米命之间显，多葬往写文字楼绞方向方打造仅，以邻低价涌和高挺赠送效作为碌主要由卖点漠。龙坂碑区域业需求霉户型廊：近几胀年龙堡坂片阴区平荷层热段销户拦型主编要为柱65对-7汗2㎡果2房牛，8信5-料90舟㎡小校3房纤，1提10星-1史25锤㎡舒仙居3获房，疏14栏0-给16逮0㎡利4房项目名称建面(万平米)容积率总套数户型面积区间(㎡)畅销户型(㎡)均价(万元/㎡)金光华龙岸22.62.086885-17085、122、145、1602溪山23.72.0211487-1701451.6金地梅陇镇12.93.08121876-140110-1151.5金域华府182.6北区：992南区：987平层：87-130㎡87、1202.5第五园（里程）71.3586669-89691.6金地上塘道152.81期108745-8965、892上品雅园233.5174570-129881.4水榭春天56.63.44总共2500户3期1134户89－150㎡3房4房为主67、89、115－1202.1中原原著192.81280120－160㎡3房4房128、1432.1圣莫丽斯3期331.2883146-1891462.8数据功来源院：世勾联数无据平距台选取完标准四：普齿通住今宅、夕中高抬档住坑宅三：耕龙板响市场桐竞争嘱分析龙坂钥豪宅志市场竹：以换烟面积显和换给品质解的福池田换欺房客惑为主耗，因此像客户端主力万需求捉面积增在12糖0-读14朴0平米恨，16雕0-颈18浑0平米弹大户亡型需蓬求在释逐步业放大山。客户真基本段资料琴：陈先著生，笨广东梅人，驻人力完资源烤管理大，口通过弟业主炭介绍锻认识垂溪山盏这个溉项目道。溪孕山17羊0平米烂购买巴客户联。客户占描摹尊：据溪蛾山销视售经虑理介尤绍，笑陈先询生在他园岭养片区挂有一绵套10标4平米微三房痛，但是披感觉疼不够世一家滑人住啄了，努就想越换个戚大点辫的房镇子，喜念欢一愈大家捎子住均在一稼起。闹陈先邪生年毫前就阳开始小关注悄溪山感，当途时他的咐几个苏亲戚拐都在抱溪山宗购买阳了12丸0、17宴0平米鸡的大胃户型。自悉己也旧比较允过梅五林关站口的也金域铸华府哗，感珠觉不敢是很亩满意阻。参睛观完岁溪山器样板铅房后滩，很喜阅欢17奏0平米贴户型披，景队观也另不错，经宜过跟派家人袭商量敌后，号决定肾购置父一套告。客户仔语录食：“家溜里人六多，一直刻就想弱买个肆大点亿的，后属来听现亲戚舍说溪丹山还朋不错扭，就政过来泽看看猪了”碍，“穷这里例的定顿位还勿是很弊高的抛，社震区的堤品质淘、里骆面建每筑风训格还引不错井，环境揪资源麻很好，很肯多细装节要缸等住镜进来绑之后掉才知窗道好基不好加，但贺是交摔通比幸较成汽问题港”。三：桥龙坂且市场把竞争功分析一季轰度二季吼度20昌11年三季呢度中航常天逸龙，75卡-1唱67平米地，16垄06套，街建面24败.7万㎡潜龙曼海宁，67魂-7田0平米2房，86抓-8肉8/洞12平米3房，14麻0平米4房，笼建面24怨.6万㎡星河宜盛世姥，50渠-9晚0平米2-嘱3房，13炊66套，12婚0-伤17岂0平米4-般5房，15绸31套，升建面47万㎡水榭逃春天五期，88棒-1欧40平米3-接5房，枕約14耽68套，挽总建攻面11霜.4万合正储中央运原著何，12冠8平米3房，14狠3平米4房为秧主，洽共76盘2套，粥建面19万㎡万科栽璞悦山，17联0-忙22偏0平米4房，煌共60覆4套，问建面17弊.5万㎡鸿荣院源熙扁园山断院，层140-180平坝米房稠为主炒，共25练5套，晶建面殿10很.6诵万㎡绿景公馆18需66，60槽-1纯60平米沿，20抛20套，授建面22，8万㎡20柴13年润达奋圆庭，90平米业以下宁小戶钳型，症建面12依.2万㎡20敢12年金亨咽利1期，89洲-1倒28平米3-啦4房为促主，11六00多套怪，建钉面12，7万㎡龙华宏花半秆里，受建面28才.4万㎡框，70童-9乱0平米2-蒸3房为政主，临共20筐10套四季毅度锦绣御园，二讲期（88平米2房、90挎-1若30平米3房、15症0-浓17正0平米4房，极共42董1套）跳三期糕（约60励0套）镰，建锈面29万㎡龙坂英目前宜在售锄及将校售的宪项目杆，面赶积段拥集中汁在88柿-1府40平3-霸4房，盗少量16干0-汁20恒0平米奥大尺樱度户心型；溪山愿3期,7万建镇面,主力14摧0－17耗0㎡三：料龙坂汇市场售竞争姿分析目前茶龙坂摇和关疫内主杰力客登户需束求90册-1她80平户算型，18细0平及迟以上逝大户鞋型为斩升级质产品其中12丢0-诉17今0平户珠型最荣受换猴房客雁户关以注，钉但多锯为双垦拼，岛工业傅用地酸性质互能很哀好规利避这锻个问伯题未来眠客户筹升级软需求李：——略来自博关内挽的部车分资晒源型厌豪宅客户险和顶烂级豪珍宅享稿受型筋客户婶，主评要关础注户贯型尺益度、王产品简品质描和资骑源环歪境，稳对资劫源景塌观的奴占有荡欲望店较强干，购买炎能力齐极强相，一般南选择18分0平米肌以上瞎的大滑平面免。目前呆区域菌内客户需求躬：——于来自臣关内胁大批廊早期糖物业其或小竹户型典物业瓣高端草品质楚换房好客，误关注挑产品冰的品镰质、吩景观绳资源粥、居遮住环企境等址因素储；主纸要需极求12惠0-驳14帅0，16篇0-慢18炊0平米俩的3、4房产汗品。——震—自住令兼投惹资型州客户华重视衣产品粗品质躲、总核价区齐间及各变现敲率，拍需求孤以90平米满左右3房产捧品为贞主。龙坂苗市场钩竞争爷小结分：四：斯内部旅竞争归对比2号地块户型面积（平米）两室两厅105三室两厅160四室两厅190-240复式275-380针对2号地苗块的翁差异兄化面付积定获位；4、5、6号地凶块为岔高层谢产品型，户起型实块用率个相对侄较高邪，可姻适当心降低屿户型刷面积乡丰。4、5、6号地块面积（平米）户型85左右两室两厅130左右三室两厅150-190左右四室两厅200-300左右商务loftVS项目2号地夕块为超高酱层住混宅，趟户型料实用悬率低，在瓜相同须的使社用面嘉积下甜其建副筑面孕积比闲一般锯普通康高层妨大；建筑戚面积这低于2号地党块与二惊号地乐块产零品形君成差清异化崇产品混，避币免内者部竞贿争市场片畅销议面积吗段、僻项目倡补缺亩者产品含定位综合躁体案筑例借辛鉴：借鉴别大百万汇、额地王随、世纪豪怖庭、NE丢O等奢肾居型公胖寓，泪产品洲面积顺段集中在80平左备右两唉房、10内0平左符右三晋房，30给0平以茄上的5房工业饲园案茂例借抬鉴：规划20插0-恳40灶0平商菊务lo扭ft，层匀高设团定5.选4米限高龙坂孝竞争俗分析伞：满足趁龙坂疼市场粗主力因客户需依求：腔规划12工0-俘14嘴0，16骡0-近18访0平米悲的3、4房产品醒，工鹅业用蛋地性扛质能规避底“拼么合”房诚缺陷内部摇竞争终修正桐：针对2号地膛块的荒差异将化面积定伴位，合规划85平左勾右两房伴，13尚0平左涨右三槐房、15载0-骨19捐0平四累房，20龙0-30梦0平商扑务lo炼ft结合丽市场行竞争及及内达部竞且争分误析，4、5、6号地染块公忍寓的禾面积犬定位束为：80谁-9史0平小得面积衣公寓坑，针船对中裕短期纲投资抵客和僻首置鹊刚需乡丰客12烈0-击13离0平米心的三膀房，驰针对本有实碑力的奥中长骄期投长资客姿和换丸房自挖住客15愚0-李17客0平米夏四房除，主因要针贷对换详房自梁住客25他0平米奇以上蚕商务lo栏ft，厌针对袍高端皆住家顾客户显和办兼公类涌客户1、公辱寓入萝市时粥，雅誓宝综跑合体摘尚不赴成熟谁，吸抚引小秋投资境客难梳度大叠，故做大殖体量馋的小土面积买公寓漠不合仪适；2、以12群0-痕17临0平中裁大户副型吸办引有铜实力豪的中拉长期死投资余客和焦换房费自住畜客，实现托快速描回现骂的目碍的；3、工担业性忧质地嫁块不阻限购夫、不蹈限贷姿，无“皇拼合食”的污缺陷，12炕0-增17笨0平中躲大户赏型能拉有力胀抢夺羽换房害客户钩；目标炸修正目标赖：公录寓预声计20贸13年10月入葵市，丝式承担抗快速韵回现晕的任钩务制约谣：综香合体妻商务岁氛围股并未涌建立非拼丛合大叛户型浓产品演在龙角坂比条较稀惯缺，医可商骄可住谈的功述能需渗求预显计将精带来般大量愚的高液端投坝资客善和办艰公类肝需求者客户乏，实冤现较朗好的趟销售巴；结论衔：4、5号地便块以12豪0-裂17创0平中南大户农型为召主，桌辅以光少量80平米弄小面伞积公扬寓：结论美：将6号地毯块全贝部做25扔0平米腐以上街商务lo薪ft5号地挤块居孩家产柏品：布置12充0-栏17阔0平米榆大户晋型紧邻叙酒店嫁及商哗业，光周边赛生活暑配套架完善与商济务区蒜有一蔑定的拼隔离东、谋南向筝山水所资源戚优势遵明显谊，景增观开揪阔南北律朝向陕，通盏风采席光佳4号地工块大灶小户据型搭欢配：靠近桑商务捏区，只小户夹型公赞寓服键务商筛务区党高管三面夹遮挡万，视诊野狭顿小，汁仅东蜜北向桃部分恼水景耀资源位于鸟项目兴内侧伤，不扒临路谈，较烛为安敏静，愧适合遣租赁6号地鸟块大扣面积lo江ft产品寇：布置25替0平以喜上lo气ft大户六号许地块工有一撑线山展水资栗源，秒三面的无遮俗挡，往视野遵开阔祝，宜些布置吗顶端偿产品叫；标准祝层面编积较并大，缎为保短证最驻佳景盈观面时及舒付适度艳，适咬合大衬户型强产品道；本体邀验证80材-9毅0舒适天两房宅公寓12帆0-肿13镰0平舒摆适3房面积冈配比位置户型面积建面面积比例客户类型4号9栋两房两厅80-90约2.5万15%中短期投资客和首置刚需客4号9栋三房两厅120-130约1万6%有实力的中长期投资客和换房自住客5号A座三房两厅120-130约3万18%有实力的中长期投资客和换房自住客5号B座四房两厅150-170约3万18%主要针对换房自住客6号A、B座五房三厅250-300约4.5万26%高端住家客户和办公类客户6号A、B座七房三厅350-450约3万18%高端住家客户和办公类客户6号地筒块大腾面积lo葱ft产品武：布置25次0-夕45骗0平以嚼上lo饼ft大户4号地拣块大淋小户务型搭甲配：西北奔段做80扫-9胆0平米缠两房阶公寓东南氧段做12开0-华13确0平米中户型5号地塑块居于家产牙品：布置12颂0-放17嫩0平米裙大户装型2客户励是什融么样俭的？思考顶本项映目对谎哪些糕客户孤产生秃共鸣贤，锁室定目端标客汉户，仓寻找闭营销啦的发洗力点库。2、龙春坂区非域成坏交客竹户3、综础合体厕项目印成交远客户吃类型掌、特委征梳伙理龙坂孝区域纯、综僵合体拦项目赛成交劫客户停分析蔽与典今型客随户的碎深度办访谈伞相结采合；1、研房诚究客径户来鱼源客户近研究烦基础选取晚龙坂殃片区20阀09年以兄来成捧交客穿户数必据进洋行研劣究；——与本霉项目亚同区壁域，裙区位贝、资映源、津配套血等类籍似，榜对本盯项目妻客户醉定位泰具有状相当超高的严借鉴烈意义船；选取收深圳团市区号典型奇综合盏体项信目商组务公夏寓成橡交客延户数尸据进湿行研船究；——本案渴物业薯类型豆包括滩住宅康、写声字楼岔、商旬业、采公寓毛等，番是物坚业形模态多窃样化饶的综储合体疑，研示究此名类物熟业的奸客户乌来源疾、层伯级属童性、稠购买挪偏好担、行扭为特群征对堂本项坦目锁挣定目宁标客围户具建有一劣定参纵照意闷义；龙坂柱片区贱客户威结构——目前跑，龙烂坂片安区客粥户主趁要为贤企业费主、猛高管缺、公校务员析、个齐体经旨营者迷、原膏住民金及新但移民客户类型特征客户来源置业目的户型倾向考虑因素企业主及高管以外省及港台人为主，年轻、中高学历者居多，来深时间较长大多来自中心区，少量罗湖南山及本地客户自住兼投资3－4房及以上位置、规模、社区、配套、户型、价格、价格、升值潜力、发展商信誉投资3－5房个体经营者层面较分散中心区客户为主投资2房以下位置、价格、户型、城市生活及公交配套、发展商信誉自住3－5房公务员原住民为主，部分外省中高学历者龙岅片区为主自住兼投资3－4房位置、社区、配套、户型、价格、发展商信誉原住民90％为客家人，自己拥有地块，自建楼房，自住和出租收益。龙岅片区为主自住2房以下规模、社区、配套、品牌、位置、价格投资2房以下新移民基层管理25～35岁，外省中高学历者居多，来深时间3～5年，单身或年轻家庭中心区为主自住2－3房离上班地近、价格、户型、配套技术骨干20～35岁，外省中高学历者居多，来深时间3～5年，单身或年轻家庭自住2－3房离上班地近、价格、户型、配套龙坂晋区域源成交利客户魔梳理龙坂包区域宾成交好客户耍特征从客膜户关骨注片瓜区来尺看，在龙战坂区半域内够，二裕线拓巾展区条将受烂到最义广泛井的关个注，到关内锯精英醉阶层践客户袖成为穷主流结；1从需疫求结惜构来统看，首次局置业啊客户竞比重动最大锤，三焦房、启小四覆房需惹求放律大，骄功能开型换宿房的次需求割明显朗；从客恼户核待心需我求来墨看，表现你为客蒸户对影城市柄生活汇配套佩有极抛高的眼依赖之度；从客闸户购旁买关者注点催排序碌为：片区叛前景＞交通膨便利勒性＞周边馅配套＞居住您品质＞户型衫实用＞个性赚化设冲计感跌；234从客饼户演则变来仁看，客户蜡层次赌从以花价格陪驱动查的中摸低端扮首置惹客户艰发展第到多打元驱调动的大深圳至白领失中坚消阶层宜；5客户群体使用状况需求目的户型需求考虑因素自用型的本地和中心区居民购置主要强调公寓的居住配套，位置佳，赠送等自用2房价格、交通、规模、社区、周边环境配套、品牌、位置、产品、海内外常驻深圳机构管理人员和技术人员购置租赁主要作为住所或办公自用3房交通便利性、位置、规模、周边生活及公共配套，品牌知名度经常往来深圳的国内外商务人员购置租赁一般会选择酒店，但也有部分会购买或者租用公寓，以方便居住办公自用2房交通便利性、位置、规模、周边生活及公共配套，品牌知名度深圳的小企业和SOHO族购置公寓兼具居住和办公功能投资/自用2房距离工作单位近、交通、位置、配套、价格、发展商信誉投资型的本地和中心区居民租赁一般选择户型面积小、总价低、容易出租投资1-2房交通、价格、规模、社区、配套、品牌、位置、产品、升值潜力其它自用度假作为员工宿舍等自用小户型离上班地近、价格、户型、配套公寓运客户桃结构——目前闸，深絮圳公尤寓市貌场客成户主仁要为亮海外脸企业谊常驻可深圳跟中高虚层、廊片区碗首改妥客户耐、企盐业SO缝HO族，忍投资柄者在简买家够中也报占相胁当比继例。综合叮体商词务公烛寓成碧交客翼户梳惰理创业仓型企拥业规愉模及筛需求裳的面恋积初期帽创业铲型企富业人重数：5-少6人，50几平肌米即储可初具芬规模奖型创谢业型吼企业煮（独柏立的斑总经受理室倘、财胳务室弊等）梯，10几个阵人的矩规模卖，需能要面鹿积10门0余平借米从来筒源区甩域来垄看，以中栋心区狂客户艘为主氏，辐烦射整绩个深省圳市驶。关艰注度鹿从中抚心区忘逐渐睬转向茄周边居区域宿；1需求摊结构爸来看红，投资军客户凶比重短最大除，随锄着投过资利膝益下董降，项自用庸房需概求放相大，慢功能鹊型换须房的顾需求那明显炉；从客锹户核住心需终求来龙看，表现悼为客铅户对坐交通高便捷泳度和高对周陵边公料共配壁套有锁极高持的依蜡赖度悉；客户字购买衬关注输点排垫序为穷：片区烤前景望规划＞周边薄公共评生活小配套＞交通慕便利球性＞居住冒品质＞户型息实用＞开发浸商品照牌。234从客胸户演羞变来级看，客户随层次奇从最给初的邀企业嚷、公炉司高米管等沃投资娱升值惧逐渐捏转向费中高私端个妇人增愁值保佣值投成资的救多元饲化时界代；5综合路体商穿务公乱寓成陈交客碎户特蜡征那么万，我胆们商支务公昏寓客惜户是橡什么捐样的事人？04年之倚前04用-0眼6年06节-0骨7年第一拥阶段以万目科城僚为代百表以春寨华四闻季园喜、星剖河丹沸堤为普代表第二框阶段第三帐阶段A、关蹲内普斯通白夸领C、关状内普阁通换于房客铃户D、关赶内高贤端客站户A、关抬内普仔通白定领C、关谢内普耽通换半房客拜户D、关辆内高贝端客促户第四舞阶段08年之掘后以龙你华新情城地库铁沿虾线物按业为筝代表B、早睡期置弊业龙辣坂的炮换房芦白领C、关苹内普头通换猎房客迈户D、关冲内高倡端客以户E、关竹内奢及享舒心居换房诚房客途户A、关锻内普皇通白宜领B、早喜期置涝业龙告坂的赔换房收白领数据聋来源忽：世虾联数希据中服心龙坂计片区刑客户劲发展脱趋势——客户肺群体酬趋向设多元贯化、镰高级环化，仓关内舰高品门质换摄房客标户群封逐步虹放大折。B、早遥期置润业龙坦坂的籍换房级白领A、关渔内普知通白披领（顺中高争端）A、关夜内普扑通白饺领（魔中高躺端）第五寨阶段13年之讯后高端竟综合家体入渣市？马先零生，哨约45岁，亚潮汕架人，设在香碌港开同公司削，专盟业投左资客财；居住夜选择日：现住世在跑循马地下，曾弓购买购红树喊湾、肯宝能盆等多屈处物新业，泰大多灰为综婆合体简项目剑；意向姜户型醒：90周-1邀20平（顷投资轰）；置业裁取向削：投资土价值港、交腰通、潮项目窝规模续、周仿边公伶共配迎套；客户顺语录命：“原攀来在降福田疗区跟威我一朽起买辱红树洋湾的浪人现廊在不冒少在嫂龙坂日买房书了，垦以后秒龙坂鼠会起农来的锯，会搁是个病新中创心”“综鞠合体吩项目弄我认被为比其较有祝保障咬，开碗发商蔬代价拴大，境会下池功夫赴做，耽不像愈小楼请盘，刊不负溉责任验的情六况较及少”“投可资就挣是要炉看未絮来升燃值价叮值，医我以驼前买孤红树都湾时抹那也那比较退冷清纪，现宝在看负看，口想买谁都买妄不到信”“这热么多责的商宽业写柔字楼宿体量燃，我透不愁中租不晨出去肉，上殿班的东人也夫要住播啊”“主雾要关被注项略目配娃套什乡丰么时塞候能奏起来天，周姨边配福套这蔬对物台业的骑价值帆影响妻很大施”对本敏项目嚷看法被：主要廉认为佩片区幻玉规划槐和项钞目规绒划好型，对常大型楚综合献体项短目也总较有隐认识璃，认穿为有等投资压价值坚。“规划受好、镰有前遗景的黄物业兵就值恨得投皆资”意向客户1投资辜驱动忽型刘小旱姐，远约35岁，割夫妻育两人纤，在段中心贡区工河作，侄丈夫习是公尾务员秀；居住仓选择晚：现在大租住盖于葵餐花公护寓，嫌主要旋原因途是公氏寓管歪理很辩方便应，距纸离上洗班的伞地点删很近承；意向泰户型城：70误-9库0平米浪两房讲（自淡住）既；置业愚取向匹：距离码上班割地点富近、韵周边细配套帮完善翁、交舰通方塘便；客户输语录现：“原逐来在能南山氏上班姜的，停但是忌住的贱却在萌布吉芝，每笔天搭欧车能阀烦死氏人，观一天值没多额少时胳间全译浪费桶在路秘上了荡”“后床来换炸了工下作，旗在中渴心区知上班永了，动也就胸搬过印来中灿心区和住了猾，对挂现在齐住的消地方贯比较私满意月”“其位实是夜想买下套的批，但虎是附阀近价郑格太虚贵而幅且没脸新房偶买，联希望艇在公谜司附添近有秆个小灯点的便家就海行”“最挪好能盼带装奸修吧个，自忍己装变修很童麻烦淘的”“不困用太祖大，抗就为坑了上赴班方胳便”对本斤项目线看法誉：项目热是大丑综合队体，疏写字缺楼、迷酒店灶、商却业上恐班族晃肯定转很多弃，如勺果能吃建些吧中小水面积疲的公页寓的彼话，椒肯定浪会方瓜便很色多人约。“住在期公司鸭旁边讨其实风挺幸蜡福”意向客户2产业孕链驱穿动型胡先微生，颗约46岁，鹅原住库民，奇在罗矮湖做轰服装绿生意暖，名牌下有2套物兽业；居住挪选择绍：现住圈在君炊庭名笔园，勉住在株这里执主要工是方孔便生蝴意；意向蛾户型纤：16悄0-谈20剥0平米增两房思（全尤家居经住）艰；置业映取向身：大户尖型、撇景观炮资源弃、名绍额问款题、步配套闹齐全色；客户透语录晶：“原菠来一得直都捧在罗级湖自揪己做矿生意天，就码在罗故湖买址了房鸡，想乓着工圆作方颠便点心，户验型也淋不是奔很大原。”“现疗在已节经不飘年轻积了，蠢想着刚得要鹿买套专景观节好点扛的适础合居胖住的远房子青了，梅等着为老了魄以后失还可学以养堤老。释”“我贷名额贩这边恼有问凤题，纠现在竟不能尺买了焰，要本卖掉谨一套提才能季再买贿”“家撕里老隔人也症住在皱一期疤，景冷观一且定要丑好点游，周锡边配昏套齐灰全的盆”“户卵型要罩大，鲜房间遭要多封点，滴要不溪然不渴够用辰”对本崇项目早看法火：景观难挺好饭的，浆有山搬有水关的，纺要是泥真的紫还能绘再买庭的话驳，配鞋套也胃比较寒齐全呼的话配。我叮当然谦会关杆注了警；“考虑体买套似有山慎有水垫的大向户型于老了虹住”意向客户3资源抽驱动厨型田小滋姐，辟约42岁左宁右，税福田秘区企掠业高帅管，骆拥有习星河校多处浸物业袖；居住残选择：现住岗在星吧河时盏代公缓寓，抛住在筹这里涛主要育是周根边配粮套较刮齐全衫。离围上班亏地方搂近，凯比较估方便涌；意向浅户型闸：12橡0-阀14办0平（龄平层摔或复吊式均眨可）营；置业瘦取向因：配套夏、交砍通、溪开发仁商品要牌、西户型锅；客户灶语录亭：“星丧河的西东西霸做的适还行压，从能原来轰的星阴河丹冻堤开写始，裙就一授直关乔注着全，自凯己感蜜觉比框较信裳赖，对放心薯。”“我阀现在他住的途房子沿也是汽星河暑的公您寓，钻纯粹学是方消便，历丹堤胀也没丛去住辈过几恐回，破以后亩再年蚂纪大籍点会影考虑唯去住遣的。席”“现畜在资枯金贬株值多象快，速投资慢房地民产还段能保蓬值，隶但选趴择投西资时界要谨嫁慎，潮选择匙口碑母好的绕开发席商。背”“现对在想座买一栽套复暮式的氧住住伯，不宗少朋加友都变觉得包复式本比较泉洋气鲜，也欢比较予尊贵坦。”“星什河一璃直做直大盘住的，酿后期挥顾虑斩比较脱少。姥”对本木项目煎看法植：星河识一直剖都是提做综崖合体榜或者境大盘兽，实煌力比鸟较有石保障砖，项找目位尽置不贪错，氏景观泛也好隔，住盲着应直该挺蜜舒服山，关具键不李限购拘，很普方便揭。“星河笔品牌储口碑雕还是肌不错嘉，比档较有陪保障被”意向客户4品牌僚驱动肤型实力圣差距较大溜，投缝资物缎业类发型有笼较大似差别线，用炉于财哀产升值英保值1.对片区多规划和项目禽前景疯较认济可2.具有长远修投资绿眼光3.大部驻分为来自苏中心避区客户4.对交通检便捷丑度和周边活配套要求司高户型适不限准，基胃本不桶居住般，主障要为拿了投秩资获铺利，4号地太块小突户型幻玉公寓烧、5号地哄块大丛面积哨公寓婚和6号地鹊块商愁务lo皮ft均具雪有投倡资价句值财富苍层次不齐颈，付誓款能恐力不萌一，驴追求虾便捷息的“朝一站掌式”话生活1.刚性蓝需求较大盒，工作杠缘带肿动的住戏房需凑求2.渴望便捷管的生麻活,对产品宋功能掏性无特涝别要爸求3.对周边走公共秒配套计有较厦高要货求在雅讲宝工差业园筛工作姨或是荣创业格的人观员，飞有租唤赁小仪公寓石需求段，有靠购买侦大户献型自政住需科求，跑中小削企业立主多您会购采买商尾务lo港ft办公食。投资感驱动币型资源简驱动拾型大部笼分资甘金雄弃厚，搜财富秀积累织到一蹄定程剧度，爹刺激探了换懒房需究求。1.主要棕为中地心区扭或者较周边自住摄客户忍，追求秆优越动的景观2.重视生活强品质，对景观藏环境要求歪较高册，追功求健康债、品涝位生挪活3.关心周边偷生活战配套局，对居家栏氛围桐和生贯活舒飞适度要求开较高大部俊分为繁自住建换房锐需求游，多享会选叠择5号地染块景孩观优忙质单偿位资金兽雄厚扒，手头张拥有或身边翅朋友拥有星河横物业决，对星软河品牌十分认可，或势者对材星河馋品牌律十分希追捧，慕童名而滋来1.对星河虎文化、产品法认可恼度高2.对品牌诵开发椅商信心窗雄厚3.选择惠物业较谨津慎，寻求有保面障的物壳业户型书不限革，置坊业目贿的不懒限，赢追随泽星河继品牌脆而来目标林客户庸定位变：特征需求特征需求特征需求特征需求投资属驱动菊型资源楼驱动卵型产业贫驱动陷型品牌视驱动徒型3物业小发展临有何物建议凤？外立品面/公共溉空间/户型苦附加绒值/物业妻管理１外立涛面建立议物业押发展角建议3物业围管理岛建议2户型脂附加贫值提逼升4、百6号蹲地块捷靠近粘商务掘区，婚建议堵结合锤办公肢物业胳，做箩公建炸化形乱象立面农公建争化，海尽量汤和周闸边办撤公氛鬼围相炒呼应缝；注重悟现代当感和耕公建台感、咸强调墙建筑揪的竖阀线条抚。外立纸面建语议5号哪地块喉立面愈与旁手边酒炸店保兵持整裙体统猛一，涛实现扶与其馆他地绢块的尘区隔外立者面建求议外立缺面偏驳酒店臣化设哑计，锡在色涝彩、涌用材元、造腊型等揭方面鹅和酒疲店外酬立面感保持术一致佳，整纠个5号地向块在阁形象淘上统牌一；建议材风情护、别充致、千特色睡的建蚕筑风劝格。物业降发展截建议１外立教面建绞议3物业汉管理剩建议2户型航附加黎值提骄升提高贺性价悲比，汪设置妻合理乓的户赖型亮耽点、岔赠送匀手法碑，增衰加产裁品附遮加值辣，给戒足客絮户物帖超所林值的啦感受污。小户产型公符寓送忘精装惯修，谜并在废装修尘上给援出菜誉单选应择、配注重芝人性估化和搬个性孤化设秃计，敢扩大梦客户咬群设计3米4的层滴高.提高泛空间喜感、澡舒适烘度、妻彰显曲豪宅蹲调性充分势发挥雁工业跌用地缩慧的优迟势，亮最大绵化保销证舒肠适性赠送错层层高装修户型煮设计策略户型由附加挡值提谱升策耻略多角注度提底高赠盼送率赠送1.入户玩花园4.内庭偶院5.凸窗/阳光唐房7.花架3.阳台/法式欣阳台2.双层赏露台6.夹层通过殊不同萝方法议，提工高赠雪送率抹，达简到20％-3絮0%的拓诵展空哨间使得13首0平拓撇展到16薯0平；15豪0拓展交到18鹅0平；17朱0拓展棵到22烟0平1765432层高君汇乳：受条客户财欢迎翼的！结合概项目劫属性片，建辛议4、5号地虫块公财寓层何高设辞计为3.将4米6号地英块商这务lo暴ft层高鹅设计腾为5.赌4米。高于烦普通剩住宅居的层盲高，牌能具丘尊贵丹型和平大气批感，净且增东加了兼赠送灾率君汇漠新天故推广霞示意此图稀缺妙大层春高，渡彰显腿了项角目形屠象，防带动调销售怜率4、5号地际块公寸寓做泊错层睬设计错层错层奖能突般破传敢统平渠面布丛局，秃利用仙高度储上的症变化梨，丰田富空召间立肤体感侨，彰败显典酿雅。6号地冈块商瘦务lo针ft中空洲客厅吹拔结合滥项目已属性持，建陶议做绘吹拔搏挑高双，不妖仅大中大增加筑了房夺子的敬实用附率，且划带给再客户宽阔否的视导觉感，还利于朝通风屋采光。目前禾吹拔知挑高塑一般桃只在张别墅窑或者范高档晕复式踩物业滨中出衬现，只所以贼具有烫一定饺稀缺夏性和邮尊贵貌型，被市踢场认东可。4号地愈块小国户型踪蝶公寓喊送精诵装修窝，提辟供弹明性的遭全装锡修，每真正鞋实现匀拎包域入住全装伐修1.室内背全装盗修设殃计在精垃装修坡基础季上有龙所提驶升，粥除基亭础装丛修（昂地板剃、墙浆面、晴卫生浩间)外，粉配齐坚相应读家电额、床横上用旁品、记装饰喝品等达到竹提包周入住挖的水勺平。在装修上内容册和装剖修风秆格上追可弹卖性设量置，形成啊差异偷化，完增加喝客户啊选择壮的空塞间2.大堂族装修粘档次大堂激应采坟用酒逗店大汪堂装瘦修档艘次不仅倦用材湾用料暮应考吵究，装还应嫁适当芹增加杰大堂祥高度订，且苦从墙仗面装巡寿潢，清背景闯墙，柿吊顶厚，甚遍至灯丸光设示置各葵方面肠考虑龄，不桂仅满仔足功及能需陕求，装且能佩拔高名形象龟，还波可通田过天晋花墙岸面浮乳雕等屑增加手艺术必气息通过日对市顷场、勺客户诞的研或究，罩针对宋本项捐目户依型和锁目标劲客户巨的特垄点，需建议眼控制许总价抖、建驾降低浴装修挤标准家，采婚用20宵00根-3馅00挎0元/平标糕准的民基础干装修应。市场同类产品项目建议描述个性化单一的装修方案多风格特征三套基础设计方案，采用现代简约风格，颜色明快、富有时尚感，具体方案由设计单位提供模块化精装菜单以功能空间为模块，三套方案为基础，根据客户喜好，自由进行排列组合人性化缺乏细节考虑卫浴空间注重室内收纳空间及细节设计，从四大功能空间入手，真正从实用出发，增加客户居住便利性及舒适度入户玄关客、卧空间厨房空间细节提升利用科技及设计，符合人体生活习惯满足聋客户朱“个旷性化+人性淘化”悼需求取，提部升精搬装修妹竞争永力，泳进而狸提升闲项目达价值全装柱修模块否化精寒装菜音单：从删基础岔装修握标准腿上将盟户内豪空间也区分距为厨启室、撑卫浴垫及厅燥卧三桑个功所能模裤块，阀三个透模块现相互盟独立汇却又器和谐村搭配着，设痒计多也套基豪础方怖案，佳客户佳可以既根据年自身惹喜好欺，随性意配枣搭不鹊同模咬块个性袄化提塑升：乓采用里模块购化精卖装菜迟单，茂平衡挺客户眉“筛惰性震”与点“个芦性”万，满仔足客芒户自座主选恭择需蛾求模块续化菜筒单设炸计原独则：1）只改守变设馋计形萍式感基。户内少设计性的功遭能性现不变嫌，形助式感嚼变化干，且乱装修晴标准辜相同疮。2）整体切风格撇简洁肌现代蔬，三康套方维案相唉互协朵调。在简夸洁、份现代土风格决下，矿通过损改变联套内鸽家具蓬摆设政、色范彩等成方式准打造哲相互圣协调听、具生有一耍定区韵别，达能具催混搭坊效果存的三荷套风务格主演题。3）三大抹功能厉空间野形成纱相对拴独立凉的模叹块，厨得室、淘卫浴基、厅臂卧空姻间能萌够实批现不脸同主邀题的帅搭配扩。厨房厨房厨房卫浴卫浴卫浴厅卧厅卧厅卧ABC厨房