高端公寓住宅项目营销策划方案项目定位发展建议

xx项目营销推广方案前言FOCUS1营销推广计划及执行FOCUS4项目定位FOCUS２项目发展建议FOCUS３2项目开发背景项目竞争环境xx公司运营本项目的战略意义前言FOCUS1盛世行操作本项目的优势所在3

本项目位于淄博高新技术开发区内，区域环境优越。项目总规划占地面积6.18万平方米，总建筑面积约26万平方米。包括1座5星级酒店，1座小户型公寓以及4座星级高档住宅组成。其中酒店及配套公寓占地面积2.13万平方米，建筑面积11万平方米。住宅占地面积4万平方米，建筑面积15万平方米。项目前期由于各种原因，造成销售困难。

项目开发背景4项目竞争环境本案城市广场盛世名苑七海里黄金国际华侨城项目周边房地产项目较多，以小高层、高层为主，目前多层房源较少，均价在3500元/㎡左以上；项目周边项目集中了淄博市50%的大盘项目，开发商多为知名企业，对于整个区域的房价及市场起到了极大地带动作用；本案位置较靠西北，周边大盘较多，品质普遍较高。目前周边在售代售项目存量普遍不大，正是我们的契机所在颐丰花园5xx公司运营本项目的战略意义xx公司精神：永远进取xx公司核心：永续发展作为一个淄博本土开发企业，xx公司在淄博已经具有一定的影响力，但目前公司的业务更多的集中在商业项目的运营及操作，而住宅项目特别是大型住宅项目较少涉猎，通过对本项目的运营，xx公司完全可以在淄博市树立自己的全新形象及品牌——无论是商业项目还是住宅项目，xx公司都可以成功的运营，特别是对于一个对于这样一个前期遇到困哪的项目，xx公司的成功运营更可以提升公司的品牌形象，同时作为一个契机，扩展公司的经营业务，使得xx公司社会效益及经济效益双丰收。6xx操作本项目的优势所在√对淄博市场的充分把握能力；√完善的客户资源配套；√项目统筹和团队协作能力；√专业的全程策划能力；√远程操作能力；√一体化的优秀客户服务；√丰富的实战操作经验；√深刻的理论优势。xx八大核心优势竞争力7目标客户定位项目形象定位项目档次定位项目定位FOCUS2项目功能定位8目标客户定位我们的产品我们的区位我们的配套我们的目标客户客户特点：经济实力强，价格承受力高；观念传统，不张扬；对生活品位要求较高；看好区域发展前景；大户型，总价高户型无创新淄博高新区城市次中心高绿化率酒店会所配套核心客户群：1、由富及贵的私营企业中高层，需要标榜身份，观念传统不张扬2、享受高品质社区生活、不张扬的政府官员9目标客户分析

他们是这样一群人：有自己的生活方式，他们不喜欢张扬，彰显身份的别墅从来不在他们考虑之列；同时，他们传统保守，创新事物在他们这里也没有市场。处事谨慎，不张扬身份的公务员以及传统保守、不接受新事物的私营企业中高层管理人员正是我们需要锁定的目标客户群。10通过相关性分析，我们得出购买动因—支付能力—家庭结构—重点关注因素的关系。其他重点关注点精装修户型设计园林景观发展商品牌教育配套物业管理便捷交通社区安全会所设施高科技配套人文环境置业目的栖居型享受型收租投资型占有投资型改善型承受价格25万以下家庭结构青年之家1青年之家2青年持家小太阳后小太阳孩子三代老人一代老人二代老人三代富贵之家务实之家1家庭结构青年之家1青年之家2青年持家小太阳后小太阳投资务实之家245-60万30-40万90万以下目标客户关注点四维度分析11富贵享受型客户特征：休闲享受型，总价承受能力在60万元以上；富贵家庭，经济实力雄厚，在市中心有多套居所，希望在高档区域再购买一套居所,展现自己的经济实力，是一种炫耀的资本；比较注重园林绿化和高科技设施，同时对会所的功能有要求。注重产品的舒适性和配套的完善性，购房会反复比较，视产品品质为第一位。目标客户关注点分析12形象定位目标是城市级的是城市核心的是具有标志性的强烈居住意向奢华的居住空间完美的生态景观辐射淄博市是张店区北部城区新中心能代表新时代的张店，城市中的“一极”完美的居住品质大尺寸居住尺度，奢华88米楼间距顶级的景观规划，完美的生态人居空间13CLD新中心·

稀缺ELD纯居景观生态大宅项目形象定位我们定位的方向：最大的区位优势：［CLD–中央生活区］CENTERLIVINGDISTRICT最大的自身资源：［ELD–景观生态居住大宅］

ECOLOGICOLLIVINGDISTRICT14ELD生活模式Vs传统都市社区模式新的社区形态新的产品形态新的生活方式15新的社区形态传统都市社区VSELD生活模式与城市的关系规划理念空间组织方式居住尺度极度的集约与混合平衡，适度融合、渗透经济利益至上把尊重个人权益作为规划的首要目标与城市融为一体高度聚合通过建筑的自然围合形成相对私密的小区空间高强度、高密度奢豪居住尺度，完美居住体验与自然的关系

远离自然破坏自然亲近自然，融入自然将自然与生活相结合16新的产品形态——创新高层产品拥挤狭窄的居住感受舒适度极差的钢筋水泥丛林尊重个人舒适度的产品、一生之所大尺度的终极居住理想传承城市风貌，体现时代精神的建筑设计传统都市社区E.L.D社区17新的生活方式——“源于快节奏的城市生活中的新体验

”快的工作，慢的生活。勇往直前地工作，气定神闲地生活。“快”代表了高的效率，意味着在管理的机制上要向更前瞻、更有效、更敏感和更有想象力的方向转型。“慢”则代表了细节的尺度和享受生活的意志。“慢”并非单指速度，更多是说一种心灵的感悟与体验。体味生命的美好需要时间，慢才是生活中最美的角度。慢中的闲愁是永恒的时尚，闲适之处方知生活之美，休闲也是一种能力和一种境界。快是工作之定见，慢是生活的达观！“快慢之间的平衡生活”18产品档次定位——引领区域市场居住品质的高尚社区基于如下原因，对项目开发档次进行分析：地块区位和资源：位于淄博高新区核心地段；交通资源：交通便捷；自身资源：完备的会所及酒店配套，纯美的社区园林项目客户锁定：淄博当地私营企业中高层管理人员。19产品皆整体悦功能惕定位提升战社区握形象叫，丰住富产盾品线吼及提烟升开撇发商缩慧品牌蹦的公黑寓及拳酒店悠等产功品的亩扩充戚；我们深致力铸于打晚造和森提供坏以下仍产品刘：彰显冈目标里客户羡身份急的社眠区配愉套；体验杯式的轿纯美蒜社区泥园林页景观缺；20产品哥组合敞建议景观杜建议配套约建议项目发展建议FOCUS3附加爬值建娇议案名道建议21景观耍建议附加甚值建顿议产品央组合士建议配套搅建议物业酬建议22星级简景观岛住宅低处却“拥袋景高处年“观古景”项目衰的绝趴对主位力产替品充分何利用某景观返来提真升产旦品的皆附加蝇值项目俭盈利骄的关累键点23全能仆商务良公寓丰富斤项目搭产品天类型满足催投资恶办公豆类客蹲户的墙需求24五星会级酒享店充分脆提升身项目溜形象为项具目提乓供完分善会途所配京套公司脚品牌彩提升推的关索键所掉在25景观社建议附加活值建谈议产品所组合校建议配套唯建议物业胶建议26突破妥机会括：主院题性臂、参库与性平台捐水平库：绿飘化+景观较高盛水平斧：精匙细化序、品脆质感较高窝水平议的园树林如裁颐景鬼园、钞华侨领城，墨做到瓣了一吃定程谎度的慈精细龙化市场焦上项时目大铃多正买在施敞工中溜，但认表现盐出园赔林品述质不死高生活怠主题悼的园充林形便成差置异化征，构需筑竞咸争力笼，突杠破竞袋争营造惨主题傅性、文参与莲性园患林的繁建议主题这鲜明竹的景迫观体敲系可使险业主呆亲身擦参与图的园序林追求娘品质料的细探节处抗理园林盏景观纯体系宵需支许撑EL慨D生活疫体系研，关滩键是姐营建唱主题枯性、杠参与友性的鞋品质园生活县感园富林27营造哗全新盗景观低生态半（EL颤D）生灶活意枪向形成紫差异诵化形货象，椒体现峰项目萌品质遇感，立迎合寻目标肾人群屋对景慈观的由需求88米超批大楼门间距白，奢擦豪居罪住尺辆度本项喝目的杜景观矛发展呀原则黑：景观有规划州达到膀平台嫌水平注重蹄细节率，提卡升品洗质感尽量数扩大欲景观输用地势，突脖出项克目景葱观及垄大尺窑度居川所的闪优势景观跑对于哗本项圈目的纤作用——最大孩特色睛卖点28利用柴雕塑忽塑造勿现代裹城市水感考虑赞采取守地下嘴立体唇景观寨车库理形式渐，并浅结合源地形若条件资适当筒垫高索造景亮，做雪出微监地形泽变化利用悉北方监常绿凭植物溉，高娘低搭帆配，丛突出法层次迎感小区赠内步乘行道划设计牧蜿蜒祝、曲芳线变粱化，狱增加溪情调增强滚景观富体验私性、丽人群榨参与哪感避免悠使用铲回廊谈、热芳带植境物等貌南方嘉园林装的特篮征要盼素将各亮组团傻水景坊利用旷小区棵内流米动水权系贯核穿，川形成丈一个姨完成河而自宋然的傲整体朗水系匠景观开阔允简明铸，体盖现空瞒间感整体贵规划烂之景办观设草计——主要促原则我们悉的景罢观主男题：打造建北城完奢豪勿纯居视生态诸园林哭景观29社区抓景观择设计谜以和蹦谐共算生的卫规划遮理念狮为基忧础，这以“社区刃主题码景观烘带”、“水系凳景观”、“楼与搜楼之赶间的馆组团液绿化”为核杀心理千念、阿以“复合扰式植县物群辞落”为表搂现，卸通过索三大熄系统将景观陷体系达的有夸机结的合，利实现初整个忽社区买景观森资源曲的均院好与础共享谜。主题景观带水系景观组团绿化30①主题书景观锦带：常突出E旁L叉D的居洞住元宿素社区敏核心债景观坏带，死通过泊步行胳大道集、特旬色小灿品、绘园艺葛、雕帐塑、廊绿地训等突驻出现强代风纷情元库素，纱打造E命L哭D主题劫文化31②水系州景观屠：将生水景丸溶于剧城市码之中城市轻中钢思铁水王泥建秃筑林个立，首人们脸的视继觉已慢经疲仆劳，售而一帮抹水孝景的腥加入嗽，带扔给人晌们的筛不仅轰仅是撞一丝接欣喜帜，更梦改变替了人锤们的闻生活32③楼与鼓楼之夫间的尚组团缓绿化引入凭小树劲丛与泄小水虹系景蚀观，改营造犬私密止感，豪增强另业主肥的身谋份感治与归扒属感②33景观射建议附加责值建揉议产品拥组合露建议配套繁建议物业娱建议34会所渔配套桌的定宣位会所太已经辟成为数一个萍项目点的标霉准配系置，霞由于薄本项抓目具杂有其剂他项就目所蒙不具林备的下酒店友配套较，故杰本项苏目完啦全可岸以借锄助酒尿店来步完善鲜自身家的会概所配梳套。会所类型效用倾向设置意向科目投资收益使用率少高高使用、效益鼓励乒乓球、桌球少少高使用鼓励篮球、单双杠、门球、棋牌、儿童活动、阅览、多功能厅高高高形象鼓励壁球、健身、羽毛球馆、游泳池高少高形象权衡网球、网吧、咖啡厅高少低广告权衡桑拿、温水游泳池、迷你高尔夫、保龄球会所稼功能前设置拍以社竹区居耳民及阀酒店掀的需馋求为盒导向馒，采捷取开崭放式贸经营肢，面潜向业趟主、诵酒店汽客户颤及周锡边居核民。35景观蒜建议附加汽值建蜓议产品胞组合乳建议配套淹建议创新发建议36集聚择高附季加值餐于产冰品，顺带动伏整个研社区执形象属的提迈升产品趴附加诞值附加楚值是常提升项目庆整体愁品质冒的另一伞道门摊槛材料细节服务环保躲节能穴及智范能化南技术锁：以完找善的钉功能赏提升遇居住意的舒栗适性收；对细太节的滩追求索：只有珍同多概对细牺节的路把握哀及不会断追床求，彩才能创造特更好馒的产帽品物业情服务亦的进播一步槽加强局：物业群的作束用已冒经不只仅仅陵是保弃安及嘴收费刊。37对细责节的帜把握细相节央宣钉言许多烟事情瞎想起取来容堆易，回说起绵来也稍容易雀，而清做起臭来却四十分底不容抵易。讯最不菌容易依的事础或许迁就是俘对细节轧的苛球求，而欲经过切苛求概之后误的细突节组葱合却立往往苗最能村引起泥消费鸦者的谷遵从红和追毛捧。住宅挨不同姐于一斩般的层商品援，住橡宅是财集人攻类科层学、龄艺术凉和哲率学于毅一体并的特歇殊商葛品。卫功能省的考沸虑是锄科学掏问题勺，形欢态的碧考虑滨是艺欢术问感题，圆理念体的考魔虑是附哲学犁问题舞。这辫三个河领域初的问滤题本腾身，床都是凯由许薄多细僻节构歼成的38环保拳材料问的应泄用在控单制成劈燕本的厌前提娃下，萝发展场生态遇节能仁住宅本项疲目生旗态节漂能创秤新建片议根据划不同俘的物惕业类册别特素征，积成本躺和相涌应的侄客户舌需求谈，采扩取生旅态节塘能技豪术。通过霸产品业设计需节能。如，驼注意衬南北拾通透欢，玻泳璃与援墙面弯的比冈例，企避免级暗厨醋暗卫纷。采用晋低成虚本节堂能新垫技术症。推荐泛生态清节能塑型住示宅技悉术节能技术新风系统变压式止逆烟道不锈钢双封地漏ESP保温墙系统中水、直饮水、雨水收集系统LOW-E中空玻璃断热铝材窗框食物垃圾处理机地下车库防水层同层排水系统39服务欢的增很值良好露的物言业服介务已担经不赤仅仅熊是停恩留在往收费辩及保系安的炼概念饮上了膊，作糖为产另品的咱延伸揉，物蓄业服护务更庙能让岸业主石感受承到小优区的鸟品质迫及品棉味！物业代服务酱中，底我们忠可融喇入“四拨心服滚务体馅系”以及“五卷大部亩门，盾提供循一条典龙酒奏店式溉贴身疏管家叉服务削”的概牢念“四洲心服画务体策系”腿：安全岔保卫片放心眉体系保洁湿绿化闭舒心离机制维修迈管理止贴心萝服务便捷惭特约瞎关心重服务“五烫大部昨门，难提供警一条痛龙酒扫店式营贴身宾管家珍服务怎”：设办饥公室零、客袋户服去务中础心、膝保安条部、蛛维修由部、禾保洁个部五认大部评门，孔汇集切专业拥人才革提供搂体贴眠服务沸。每栋潮楼设愚一名佛管家牙，并寇设专此职保但安、咏保洁传、维六修人怪员，睡管家24小时宜电话晶处于迷开机砍状态葬，业牵主可帅以根佣据需吼要提汇出各拆种常艘规的衡无偿薄服务掩和特嗽约性滚有偿启服务骆。40专业图的物喂业管兽理能帖从形折象和张功能尽上提夏升社搏区生顽活品讲质专业服务贴心41案蛙名执建骨议本项味目案怎名的临选定拼既要怎体现爬项目眠本身甩特点街及气拜质，袖又要捆对市娱场形死成强后烈的振冲击瞎力。昨现针霉对本涉俺提朵出案蝇名方股案以吹供选茂择参剃考。42公园迅（PA想RK）：既体银现了翻项目桥的最第大卖旗点及净定位—景观屿生态湖大宅漠的特蜂点，撤又借病世界锡知名垮六大封城市新公园货（伦袋敦海无德公祥园、特汉诺逼威海焰伦荷余萨皇地家公偶园、指纽约惯中央滨公园劈燕、圣府地亚烫哥巴捆尔博茄亚公也园、柄慕尼齐黑英侮国公娱园、舌巴黎谣塞纳悼河公傅园）引之名荐，提昨升项绣目形致象；大道(A挣VE苹NU变E)：英含文AV勉EN执UE含有号林荫欢大道悦之意;而中厉文大胖道又堤给人百以大胶气磅船礴之勿感，勿充分热体现俱了项文目的碧定位牺及尊摘贵之磁感。43其他健备选虾案名阿冲波级罗竟名蹦邸杰扩座尚探北球区领挽世轨骏万待象级新寄天44营销闷推广冷目标整体螺营销兰策略推广幅组合述策略营销推广计划及执行FOCUS4营销庭执行则计划包装典策略45营销渴推广路目标A、能够碰支持咱产品初定位以以及楚产品婚价格德；B、品牌胀号召指力越跨强越王能够巾延伸卵更多炉的产快品品撒牌；C、品牌游资产灿值越岭高，旱面对甚周边程项目怎竞争恨的反哲应空种间及咳时间臂机会裕越大摧；D、品牌拔能够雾最大竟化的撒号召变老客直户传滴播新算客户筹，从养而降寄低推招广成状本与印销售创周期残；策略猎解读——最终废目标代：实标现品爸牌营柔销46整体驱营销城策略项目跑的整瞎体营阿销策痕略将请会由定纵向苹及横拢向两压条线秘组成拉，双宾方相享互融北合，呀相辅饿相成逮。营销籍策略造梦体验品牌提升变脸破冰住宅及公寓营销策略——主题贯穿酒店营销策略——招商运营47营销抖策略瓜一：持变脸渠破冰本项维目不放同于寺其他废一般络项目流，具据有其察自身猎的特挥殊性俯。由苏于前跪期各刷种原鲜因，侧造成差销售享困难中，工婆程停劫工，烫这都炒给项船目自萍身形庙象造泰成了盏极大折的负受面影兴响。设我们返前期绑最重柱要的营目标押就是斩打破傍销售纳的坚沟冰，飘通过究各种北手段驾，在岗最短慕的时千间内伪改变豆项目康在市美场及软消费缠者心阿目中讨的旧壤有形府象，晨以全全新的白形象托入市欲，实轮现项作目形驾象的躺整体押突破德，从励而为计后期冰营销哲打下鸽良好威而坚角实的制基础坡。48营销乡丰策略来二：翠造梦积体验主题亮相，故事渗透给项目赋予明确的ELD主题，迅速建立市场认知。通过对ELD主题延展出系列的故事或场景，并在产品端予以体现。全面呼应，集中展示提取市场普遍认可的设计要素在项目中进行全面的表达。以公建为核心的展示区或展示带，集中形成现代中式意向。原型复制，事件增值与主题呼应的原型建筑、活动引入，制造营销话题，形成消费共鸣。关键快是——给消胳费者丧制造方一个辨可以梦实际驶体验盟的纯章居景愚观大灭宅的证居住纱理念届及感划受49营销兴策略乘三：剩品牌挤提升作为警一个忘三线夺城市弱的本郊土开翅发企酷业，鸟品牌尘号召蜓力具弟有公膜司其旨他竞败争力校所不挪具备鬼的优植势；退同时羞，作妈为xx公司亦第一根次运园作的悼一个阶大型晨住宅立项目偷，其扛品质尼的高扑低也堵直接县影响忠了公骡司品鸭牌的肌发展私。而插我们象对项凯目的激营销蚕的最进终目深的就次是对螺项目持品牌泉的营祸销，针对xx公司扬品牌跌的营丑销。对于芒品牌即的提娃升，往我们究建议挠以xx公司灿的品宵牌为刷出发屠点，术延伸追到本筑项目怜的品补牌。推广驾主线——20敌10，xx品牌扰元年精计划！炒做x授x会项目呈联展S饼P、PR活动••咏••以整亮个20哲10作为xx品牌下年，以本穗项目锄入市映为契肺机展音开系滚列宣零传，利用漂各大音主流左媒体悬传播扎报道xx品牌竭元年窃计划眨，充分榆吸引带市场阳关注谦度可以践将xx公司猴各项桥目资摘源进宝行整槽合，借助xx品牌订元年裙展为甚契机潮，进行详项目洪联展整个稀计划捡将会厉整合播各项轰社会擦及媒兄体资满源，同事肌开展邮一系索列SP、PR活动父，全力公为本离计划彻服务借助xx品牌混元年复计划善，将xx客户足资源宣及行酱业资松源进兽行整贫合，成立xx会作浓为公帮司的避客户锈会。50住宅业营销遣策略威：主扫题贯间穿CL蛛D新中侧心·稀缺EL巷D纯居崭景观债生态哲大宅回顾旁：我鸦们的笔定位帮方向策略一深入挖掘区域价值强调项目所在新区之间的优势区位，充分有效整合周边资源，充分挖掘区域的未来发展潜力。策略二市场高端启动奠定基调高端启动，全力打造“ELD”居住概念，重新树立市场形象策略三突出卖点，完美居住体验突出完美社区景观配套及88米奢豪居住尺度，以“ELD”居住概念打造体验平台策略四营造居住文化以市场领导者形象，成功演绎新生活的极致，体验全新生活模式，彰显生活品质，打造吸引的持续张力。总体喘策略与：完全逗的市溪场领惧导者访形象野，强调啄其城趴市发株展方馅向的私区位愿，完秃全以E垃L棋D主题黎贯穿此整个拾营销昼计划有。51酒店蠢营销楼策略蝴：招券商运熔营项目点配套鬼酒店尽的运翼营，栋直接辣关系宰到整绩个项只目运西营的勿成败提，目调前市环场上律酒店陡运营谷模式刻主要辞有一童下几喉种：方式屯一：将酒邮店客勾房以闻独立锯产权银的形船式出霉售给扑投资淘者，京并与粮投资该者签姻订返占祖协页议，忙同时侨聘请扔专业趁酒店约管理脂公司旷经营心或开壶发商录自己劈燕经营郑。评价凑：此梢种方成式开随发商谱资金毙压力触较小惨，可劳迅速止回笼祝资金杏；但垃由于售酒店昨产权拴的非册统一政性，馒为后沾期（摧特别紧是租翅约到椒期后劝）的恐经营蚁管理吨造成矩了一掉定困牢难。方式剃二：开发悉商自繁持酒拔店产辫权，盆聘请市专业吩酒店涨管理葱公司羞进行零经营评价丈：此俘种方酸式由裳于产岛权明劳确，惯而且尘专业喊的酒宿店管条理公锋司在遗经营家上有狼着丰妖富的夫经验事，利提于酒衣店的逝持续把经营延；自属持酒掌店产疑权必哗定会恨加大冲开发何商资陵金压豪力，守同时烘对开赖发商售的招湿商能挖力提错出了怖较大真要求疼，而恳且酒醉店管旦理公巩司必每将会冲分掉傲极大不的经惩营利医润，方式栋三：开发洒商自唯持酒每店产酿权，菜并且劳独立身运营居酒店直。评价摇：产历权明克确，欣同时涌开发交商可剥以独佩立支谣配酒赢店经塘营利谨润；校但对块开发铺商的幅资金库实力汽以及匆酒店庭运营陷管理块能力摧都提缴出了辩极大锤地要污求。肆。考虑治到本盛项目拿的具裁体情匙况：近酒店极体量星大，唯总建妄筑面须积达6万平师米，袭开发效商自着持资说会造幅成金石压力挎较大薪，并延且考沫虑到xx公司宇虽然耍有过知速8酒店东的成视功经奶营经悟验，童但尚标缺乏供经营5星级毅酒店维的经画验。故我泼们建塔议在浮酒店系的运减作模丛式上环采用纺如下浴方式坛，即呢将酒邮店客细房以笛独立由产权塔的星哲矢出慕售给遮投资捕者，袋并与给投资赞者签黄订返扑租协台议，车同时毕聘请芬专业吵酒店谦管理后公司买经营恰。为如避免招酒店农产权艺非统吓一性杯造成逗的问父题，欢可适锹当延钳长返亭租协叠议的舱期限粪以保容证经授营的灰持续占性。52推货软节奏廊策略旷及价取格策素略1234公寓酒店项目幼共包敌含星退级住项宅4座，吹商务坛公寓1座以土及五莫星级芝酒店第一座也，包言括住称宅共86膊0套，享公寓洗共94奥2套，裙总建此筑面决积26玩平点米。饥目前1号楼努已全坑部团借购，2、3、4号住绵宅楼于共剩哲余房换源60咱9套，利公寓肤剩余68箭1套。社根据xx公司满要求负需在棚两年侄内清裳盘。胶故我在们须彼把握赌好推捆货节馋奏和沸定价何策略厉，才凡可能嘴在尽惑可能避短的嫌时间形内完躁成既摸定销渡售任伐务同扮时完柜全可轧以突央破既仗定40蛮00元的喇均价炭。特制塔定以窃下推撤货及凤定价带原则侦：少推美多开：志前期跟入市棒试探猫市场纱的反芒应，差预热汪，以此便提苹价客户浇的持假续积档累：保究持关脑注的秋人气户型这大小艘的互辛补：每薯批次宋推出幅都有版大小棉户型绘的房螺源可元选降低夕和规滴避风矮险：通渠过整翠合，爪有效汗保持窑房源夺的去双化，哈完美冶清盘低开含高走枕，小案幅频艰调：以桶低价劳入市严迅速浸吸引恳人气腊，根斩据去蜓化情衰况对无价格冷小幅疼频调椒，减岔少风艳险，涛在树欢立形偿象后协，后罢期可虹实现凶价格侄的最镰大化丈。53推广氏组合哨策略（一隆）广突告策蛾略1、广呜告目阀的系统拴阐述膏本项迷目“E.版L.熄D”的概资念及逐理念突破仔销售妄瓶颈袖，推苍进销食售进图程深化裂发展灾商品撤牌形钞象，科提升淹公司律整体晌形象2、广硬告主床题及鉴表现围绕“E.咱L.谣D居住谅理念”的大善主题召，根倾据概童念推兔广需捎求，零配合巧项目叠销售轻进度赢，以呈软文涨广告京为主野，硬非广及白户外合广告苏为辅斯进行原诉求欧。54（二唇）媒抢体策驱略1、总霞体策普略以“大”带面——以大迫众媒惊体报换纸、PO型P等为犁主，否广泛抹发布贩信息才，做冶广泛搞诉求以“小”及点——以小遥型专祸业媒设体、佳楼盘西广告摇等为状辅，监针对之目标狼消费彻群，做直响接诉做求2、媒谎介投昨放组冬合策滑略在不哨同时乓段结签合销臂售周题期使菜用以千下媒仍体推绳广方趴式：邀报纸欠（硬盆广及版软文躁）、羽户外虫广告型、专残业媒惹体及粉现场夫包装债等。55（三州）SP策略1、策奶略构胳思通过缴丰富钓多样骗的SP方式禁，体蛛验式粱、人柏性化避地阐更述“纯居忠景观灾生态各大宅”理念祥，增惭强产衡品的竭吸引及力，悄促进娃销售寇，掌垒控销犯售进笨度。2、策谢略应隔用“E.吸L.较D”概念畏现场呀演示笋（电弯脑宣触传片兽演示龄）等节庆傲日促旋销及确拜访薄活动开盘轻、外灶立面歇展示搂、交跌付等乘销售尊结点著的促古销活软动。56（四胖）PR策略1、总蚕体策挨略通过轮公关纳活动妨，阐锐释“E.防L.嚼D”的理指念，躺同时出借助瘦市场绳及行孝业的特口碑征宣传呆，提霸升项维目的助知名戴度和村美誉减度。2、策趴略应柿用“开发套区人逢居”论坛xx公司江品牌厌元年感计划xx会俱百乐部网站追建设判新闻趋发布街会……57推广等体系贡示意报广户外努广告直投皆及派慌送PR活动现场搞包装共同樱构筑龙本项猎目的块立体零化宣腥传综私合体庸系其他SP活动58启动网期一期开盘废强销叛期推广强度持续销售祝期二期开盘玩强销仰期尾盘申期营销仓执行垫计划20结10年4月-2月01首0年8月20码10年9月-2嫩01都0年11月20芽10年12月-2截01戒1年5月20签11年6月-2更01哑0年12月20活10年1月-2轿01汗2年5月品牌游导入团队岛建立充分企蓄客客户养认筹品牌旺强化强势刊促销开盘膜活动公关兄互动惯性劳销售品牌裂挖掘持续极活动二期片推售全新攀热点加力兽推广品牌眨保温尾盘虎清理积累50牢0组客问户认购20误0套销售社一期软房源30痒%一期鼠房源惰销售斑率达同到85交%二期徐房源总销售辅率75相%实现绿全部侧房源热销售祖率90院-9鹿5%59启动猎期（10年4月-8月）工作确目标扰：工作汇重点议：全面溪宣传xx公司惭品牌旬的同道时将夹本项雾目E．L．D．纯居汗景观巡寿生态滥大宅的概替念推或入市饭场，轧对市盐场进远行充业分预占热，脑积蓄烫目标切客户氧购买娃热情应。1、只以报歇纸为丢主媒毙体，轮运用融软文薄、新长闻炒何作等维手段雅，引导发市衬场对xx公司姜品牌蹲的关乓注度哄，同悦时延刻伸到“E．L．D．纯居悠景观际生态全大宅”的思纺索和骗探讨仿，引染起消瞎费者关注辣和期先待；2、销歉售团石队的孟建立赤及培龄训；3、全障面铺叠开现委场及巨户外溜宣传狱，着猾重布抓置项岭目围划挡、垫主路筒段户慢外广偶告牌弃以及煎售楼夫处；4、召曾开产厦品推旺介会驾；5、目肿标客星户的圈积蓄民及认溉筹。60软文察及硬导广主废题：xx品牌尾元年阿计划惧：淄外博首码家推耐出品笋牌元趴年计另划的晚本土企开发部商全淄蚊博看遥过来……xx品牌绣元年佳计划提发布沾会暨xx会启摇动仪辰式销售叶团队烈组建产品扯发布掏会客户停认筹……具体偷营销渴措施市场磁爆破玻时，断用主建流媒志体报半广每瓜天持品续传傲播强（凶同一遭个口舟号，镜不同末的副斩标贯所穿）61项目绵销售旧经理1名（负裕责项毯目的握整体捞销售表操作缴，执塑行力室强，馒善于钉沟通液和把找握大匀客户强）案场青主管1名负责帖项目语现场眉组织附、管棒理、甲协调2年以裕上案给场管惯理经龟验，乖组织医管理蚂能力的强项目血策划冰经理1名（负斜责项熊目的蚀整体珍策划的，对剩项目窄策划中具有博独到弄的见疼解，约执行以力强气，善略于沟腥把握于市场逮动态海）项目被营销轨总监1名（全欧面负岩责项忽目的揭全程曲操作窄）案场餐内管1名置业慨顾问10名注：征本项羊目的犁营销电队伍局素质阵要求庄较之烧普通多住宅型项目划要高购，对那消费而者心是理的朱把握暗要准苦，所牵以盛中世行驱会将外公司事精英致汇聚攀此项兄目，疲并对角其进想行专筝业培解训。销售袖团队凡构成62内容闯：邀请弟淄博厨市同盏行业替人员均以及xx公司励与盛撤世行快老客卸户参趟加发厉布会语，同嫌时邀辞请淄箭博主归流媒没体进管行持椅续报衔道。目的吃：通过拆活动杨的举焦办，吨吸引顷市场仙的关丑注度土，同捐时利叹用活邮动的鬼炒作稀，提炼升xx公司厉的品尚牌号库召力俩，增剑强市凑场及源消费也者对死公司烫品牌湿的信乳心。xx品牌吹元年单计划装发布看会63内容栋：在淄束博饭抹店举梯办E.龄L.冬D景观塑生态目大宅命产品撕发布坊会，没邀请呜前期此积累盘客户管及盛皂世行似老客罪户资摇源参秩加。先着重碎推广E.稼L.暂D体系慨概念目的贴：作为抢一个纠重新程入市伯的项边目，袋对其孕形象蝇的宣型传更圆为重淹要，献产品举发布含会的爹最终影目的挥就是艺想目宗标客制户传梁达我换们产告品的怠高端葬形象需，并捷增强队客户剖对项梳目的完关注催度和斩信心采。产品帖发布答会64一期姐开盘戏强销羊期（10年9月-1础1月）工作壮目标严：工作奴重点接：将2号楼逗及公站寓作前为一酒期产煮品推维出市爽场，津采用凑低开现高走愈，小汁幅频施条的右价格浊策略穗，迅隙速加须热市援场，编使得惠短期侮内达谷到热返销的雾状况销。最听终此幕阶段套销售艰目标熔为销粉售推闸出房竞源的30奥%。1、落在报项纸媒慰体上解运用吊软文统、硬烂广展盗开开看盘宣惧传阵房诚势，驰在短沉时间规内创虚造轰缘瑞动效菠应，片快速乏去化提产品虏。2、鞭针对著性投胶放专业宣媒体，结拍合软朝文及疲硬广成，对“E.识L.晋D纯居丢景观杰大宅”概念展进行阿进一赛步深澡入渗驴透；3、举办茧开盘豪仪式惯进行监造势袍；4、样愉板区栽开放驶仪式驾。65开盘妇活动样板般区开胖放仪供式项目扩物业宪签约服仪式……具体烘营销掉措施洪：宣传而主题贞：世界突十大乖豪宅吧标准六个屋世界搞级公宫园，悲一座旋顶级费豪宅一样晒的公状园，株不一驻样的逆豪宅一样闸的豪杀宅，圈不一玩样的仿主人66一般换大众谅从来屿只在据电视都节目雹中见到过明狗星参简加各僵样活居动时恋走过做“星农光大卧道”许，为默了让耽来宾植充分虑体会布到一仔种非仇常受云到重瞎视的站尊崇冻感受抚，可殿仿照赤“奥牲斯卡揉”颁液奖盛副典上才的“蜜星光晕大道欣”仪州式，轰在开嘉盘活羞动现未场入值口处洋铺设欲一条秋流光栗溢彩缓的盛术装走帝廊，园并利唉用灯药光特气效在罚顶棚翁上营场造出馆“繁馒星满轿天”迈的氛峡围。剥让所显有与粉会的毁来宾乡丰穿行宅而过郊，使配其在紧走进京活动毒现场教的同始时，区有绝孟对的钥自豪杆感和帆对项探目的呼百分游百归械属感困受。星光短璀璨-开盘辫仪式67公园蜜生活朵新体帽验--样板予区的画全面陆开放作为篮一个蛋特殊城的项达目，酱树立效客户涉对项跟目的欲信心寺尤为恋重要躬，而趣样板本区的答开放后一方敬面可歌以使铺得客鞋户可鞭以亲绳身体戏验到淡未来积的居臭住品念质，悉更重尤要的至是可忆以充柴分树究立客租户对霞项目惑的信俯心。68考虑描到目死前淄脉博房绘地产扭市场匆没有话全国聋乃至道世界农知名徐的物轻业公塞司入拾驻，宁同时价本项蓝目的苗高尚而品质惰也同掉样需布要一壮个高莲端物梳业入免驻，殃以提舱升产部品的岸附加薪值及纸形象景，故债考虑廉可引侧进一洞高端滔物业检作为戴本项迟目物驳业顾倚问，誉同时文借助xx公司匆与物肢业公朴司签罢约举贿办物丢业签郊约新看闻发魂布会鉴以提先升项黄目及炒公司疑形象昆。物业犯公司窃签约闯仪式69持续晋销售李期（10年12月-1萝1年5月）工作谜目标话：工作舱重点伶：顺势雾销售萍，借丑助开略盘热耍销期拼实现屯第一灭阶段熊销售急任务蛮的势梢头，请根据蔑成交屡余房樱分析款和价百格调宪整，摩继续袖保持仰销售舍势头滤，并崭通过庭公关称活动惧的配鸦合，播保持贵市场错热度沿，最雷终达报到完野成一拌期房患源销伤售率85眨%的目变标。1、以海形象纹广告别、证倒言方起式、们卖点余广告捕形成寸投放讨促销精广告灰；2、利技用概跳念的故深入乔人心滨，以辣及行靠业内捕的口鸦碑传王播，帝配合叠适当堵的促廉销手蚕段，态增强此购房砖者信穗心。3、采忌用双夏重营扬销策般略，趣针对周不同惧产品也采取殖不同归策略尚。70xx公司捧项目偷联展新年杆业主辰红酒冶会家装匹智慧值设计娘大赛……具体镇营销梢措施蔑：宣传捡主题超：xx公司造，淄凉博发郊展战里略图献给齐一切持懂得存生活秤的艺嘴术大线师，呜欢迎溪回家每个认孩子根都有助一个庄花园熄重绞拾失损传已宾久的靠生活反乐趣71xx公司核项目座联展xx公司使作为杨一个瞧有实室力的兄淄博袍本土怜开发耕企业吗，其势设计版的项悠目涵秆盖多迈个行笋业，企并覆辣盖淄树博多太个区腰县。蒜我们溜完全凯可以残利用xx公司脾集团留化发僚展的塘优势胸，将留公司佩所涉涝及的佩行业麻及项俊目进扫行资旨源整愈合，群借助焰公司银项目滤联展由活动礼，一旺方面协提高葱公司候品牌闭形象娇，另情一方凯面重渔点宣窄传本沙项目会，以射提高星市场坑及目酸标客返户对拍公司抬以及忙对本锡项目歪的信拒心。阳光康城泰美公寓速8酒店公园大道王府井xx服装广场宝龙大厦72新年惭业主胞红酒弄会【品尚·尊崇】—割—“国际塑酒庄·红酒德品鉴猾会”类别卵：时滥尚名涉流酒肝会地点厉：项盒目销贼售中投心借助厨新年窑契机袍，邀誓请老个业主蹄及目替标客晌户品版鉴来摇自酒视庄珍刘品红都酒，竿以提份高老章客户圣对项运目的铅信心吧，从锡而达羊到口犹碑传下播的柳效应路；73家装赚智慧艺设计扰展内容掉：搜集缎经典蜻家居楚设计夫，同洗时邀翻请行哗业内蔑的精尾英进虽行创般新家宋居设宜计，沃对所倚有的验设计咏作品胃在会宇所或垫相关皱展厅块内展弹览。在展拿览过行程中仔强调北与客定群的脚交流以，可吼同时消举办绍淄博斥智慧速家具痰品鉴拨会，肥可根吧据观越展者摘的需绸求现鼠场调姿试模宏拟效槐果，梨构建顽参观刻者心公目中晚的新醉中式够家居扁。目的吧：通过拣中式须家居祸环境壤的设绳计，靠找到乞家庭协环境卫与中吓式社班区风畅格和捉建筑暮特设禁的统锈一，塑向目寸标客垦群传漠递出奥统一悔有利绸的中残式态拌度。煌同时爱利用麻活动挺扩大送项目薄的影黑响。74二期侧开盘谊强销世期（11年6月-1震2月）工作耻目标捏：工作栏重点璃：将3号楼干及4号楼小作为失二期识产品叛退出围市场裤。借遥助一多期项补目的圈热销趣，带造动二猪期产洲品的缺销售爹，同傍时开扬展双削重营邪销，驳正式寺开展专一个继班子交、两尚套方藏案、萄两套油推广肿体系五，实挨现第父二次顾销售构冲击草波，弦快速发实现宫销售垄任务哪和考件核均妹价的沉实现湖。最皂终此园阶段所销售葵目标咽为销减售二兴期房某源的75苦%。1、冲在报匠纸媒舍体上均运用亏软文陕、硬没广展递开开舱盘宣李传阵销势，在前编期宣嗓传的仙基础展上，掏制造却第二