河北某住宅开发项目前期策划营销推广方案

唐山西山道项目营销报告阳光胜道至诚服务目录1、市场2、市调3、客户4、产品5、营销6、推广—市场—金九银十

近几年来，唐山市区商品房销售价格基本保持不断上扬态势，虽然涨幅出现过回落，但房价总体仍然偏高。发展中国家房价收入比在4-6倍之间比较适宜。但2009年上半年，唐山市区城市居民人均可支配收入为9226元，按户均3人计算，年户均可支配收入约27678元，同期唐山市区商品住宅销售均价为4876元/平方米，单套住房建筑面积按90平方米计算，则每套房438840元，房价收入比达到了7.9倍，高出了房价收入正常比值。从紧缩到放松 作为河北省的经济龙头，唐山的经济实力不容小看。2008年，唐山第一次跻身“全国GDP3000亿元俱乐部”，2009年，唐山GDP全国名列第十九，总量逾3800亿元，增长11%，稳定快速的增长势头再次凸显了唐山强大的经济实力。唐山雄厚的经济总量引起了商家的广泛关注，众多商业巨头纷纷将橄榄枝抛向唐山。商业地产巨头不断入驻，带动了新商圈兴起。小结国家开始执行适度放松的货币政策以应对全球性的经济危机，扩大内需保持经济增长成为当前宏观层面上的大的基调，各个地方开始相续出台房地产救市政策，但效果还没有显现出来或不足以扭转当前的局面。传统房地产市场交易的金九银十已经过去，成交量持续萎靡，没有出现期盼已久的井喷或回升。

—市调—房地产市场分析唐山市2010年7月份商品房成交情况市中心区（路南、路北、高新）新建商品房成交情况成交套数

7月份市中心区总成交1215套，较去年同期下降了31.66%。其中：住宅成交995套（路北区669套、路南区196套、高新区130套）；非住宅成交220套（路北区45套、路南区76套、高新区99套）。成交面积

7份市中心区总成交12.36万平方米，较去年同期下降了28.01%。其中：住宅成交9.91万平方米（路北区6.9万平方米、路南区1.72万平方米、高新区1.29万平方米）；非住宅成交2.45万平方米（路北区0.67万平方米、路南区0.81万平方米、高新区0.97万平方米）。成交均价

7月份市中心区商品住房成交均价为6223元/平方米。其中：路北区商品住房成交均价为6337元/平方米，路南区商品住房成交均价为6190元/平方米,高新区商品住房成交均价为5658元/平方米。7月份住宅成交价格区间统计价格区间（元）套数面积（平米）比例30万以下19310629.0548.74%30万-40万794879.7419.95%40万-50万584109.9514.65%50万-60万332879.488.33%60万-80万202142.115.05%80万以上132333.833.28%7月份住宅成交面积区间统计面积区间（平方米）套数面积（平米）比例60以下1859335.6146.72%60-801439755.6836.11%80-90151288.583.79%90-100181708.884.54%100-140242763.76.06%140以上112121.712.78% 09年9月份到10年7月份商品房成交价格走势图

市场概况：

1、区域位置：

唐山地处环渤海湾经济圈中心位置，临渤海，依燕山，与秦皇岛市接壤，借势北京、天津，是联接华北、东北两大地区的过度环节和走廊。现辖2县级市（迁安、遵化），6县（滦县、滦南、乐亭、迁西、玉田、唐海）6区(路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南)和6个开发区（高新技术开发区、海港开发区、南堡开发区、芦台经济技术开发区、汉沽管理区和曹妃甸工业区）。总面积13472平方公里，人口约750万左右。

交通运输：

京沈、唐津、唐港、西环四条高速公路在唐山境内全长达到288公里，构筑成"Ｏ＋Ｘ"型的高速公路主骨架，高速公路密度达到每百平方公里2.12公里，达到世界发达国家和地区水平。市区周围有唐山北、唐山东等8座大型互通式立交桥，位于环城高速的八个方向，从市区任何方向出发，都能很快进入全国高速公路网，真正实现了四通八达，方便快捷。高速公路网的崛起，一改城市之间的时空概念。从唐山进京（北京）一个半个小时，到卫（天津）、出关（东北）1个小时，下海（京唐港）40分钟，极大地促进了唐山与这些地区间人流、物流、信息流的沟通，改善了唐山的投资环境。城市区域划分：唐山市辖17个市辖区、其中下辖2个县级市。面积13206平方公里，人口735万（2009年6月）城市规划：

2008年起，以“四大功能区”建设(曹妃甸国际生态城、凤凰新城、南湖生态城、空港城)为重点的现代化大规模基础设施建设格局已经形成。唐山曹妃甸国际生态城（唐山与瑞典意大利荷兰新加坡等合作，全国只有上海浦东中英生态城，天津滨海新区中新生态城可以与之相媲美）到2020年，将累计投资一万亿元，建成一座120万人的世界一流的生态城市、港口城市、示范性城市、国际性城市和环渤海中心大都市，这座由智慧的唐山人民建设起来的国际生态大都市，回答了未来100年甚至2020年后世界城市发展的方向！唐山市高新区路北区路南区开平区渤海湾经济发展趋势 五星级酒店：唐山锦江国际饭店，5唐山渤海国际会议中心（渤海国际大酒店）。

四星级酒店：唐山昌盛国际酒店、唐山锦江贵宾楼饭店、唐山新华大酒店、唐山海澳大酒店。

三星级酒店：如家快捷唐山新华东道店、唐山饭店。

二星级酒店：格林豪泰唐山胜利桥店。

经济型酒店：唐山世博商务酒店、唐山金槟酒店、唐山如玉酒店、唐山凯源饭店、唐山锦峰商务大酒店、唐山爱时特套房酒店等共计22家。

交有影响餐饮酒家：鸿宴饭店、松子芋泥、外婆桥川味自助火锅、好伦哥比萨、开滦大酒店、京唐宾馆、御粥坊，凤凰园美食城火锅，东来顺火锅，不少于100家。

KTV、酒吧：亨利KTV、银座KTV、天上人间，蓝妮儿酒吧，亨利酒吧等娱乐场所TV、酒吧共计24。

大型商业中心：三利、唐山百货大楼、华联、远洋城MALL、艾特、等共计7家。

茶楼：唐山六福茶艺楼、金泽园茶艺楼、碧露轩茶楼等12家茶楼；

咖啡店：两岸、上岛、乐可可共6家咖啡店。消费场所唐山市居住用途基准地价图唐山据市商枣业用穗途基肆准地峰价图相关鸭数据来自挽唐山贼统计获部门尖的数尺字，澡2港009年1政至1串1月没，我怨市房槽地产澡开发美投资笨完成统18爹8.愈21懒亿元菊，同渔比增狗长1海.2性倍，刃同比逝增幅枝已连哗续9炭个月挣保持蛾在1蜻倍以榜上，批增幅踪蝶比1泊至1惑0月阴回落血10倍个百昌分点辅。其中果，商颂品住诵宅开连发完鞋成投仁资1久40坡.8慰3亿敌元，渠同比小增长沙1.凑1倍隆，增恶幅比缸1至匆10霞月回漆落6怠.8远个百飘分点倡，占成全市促房地浪产开箭发投秧资的使74袍.8豆%。欲其中筐，9束0平河方米护以下择商品典住宅章完成该投资闸76狗.6悉6亿尾元，挽占商陷品住呼宅开轻发投部资的裂54糕.4康%。划商业毛营业吊用房娱完成僚投资兰19荒.6乳0亿仓元，铲占房党地产凳开发狮投资序的1眨0.保4%旺。1鸣至1份1月族，全吹市房疯地产伏开发筝企业苍完成拖土地给购置禽面积诊26贷4.慰49晋万平掏方米俘，同索比增揉长2丘3.猫9%良；完芽成土福地开具发面例积2接07紫.6落2万雁平方识米，欢同比蒙增长召40闷.5胸%。1至业11择月，积全市像房地课产开饭发房株屋施锅工面椒积1捎41杠3.规62如万平丑方米欺，同富比增冶长1义.1陵倍。疾其中恨，商坟品住颜宅施棚工面性积1并18断7.病20筛万平色方米牵，同叔比增唉长9庙3.驰8%库；房喷屋新乳开工撑面积爬76妙3.滔75愿万平批方米粉，同服比增晕长1令.3心倍。晕全市捡房屋撒竣工哄面积里15迹7.塘57呢万平然方米贵，同贱比增测长4缩慧7%镰，其氧中，让商品罪住宅崖竣工幅面积肆14促4.从93煤万平扒方米补，增枝长4症7.即6%谋。—在售界项目—个案介分析项目名称均价户型范围主力户型优惠政策新天地鹭港7000元/平米8100元/平米(精装)一居52-76二居80-100三居106-153跃层145-186二居一次性97.5折凤凰世家8000元/平米(尾房)14200元/平米(别墅,暂定)一居：61-65平米二居：70-103平米三居：114-117平米二居无梧桐大道8500元/平米二居：89-115平米三居：130-190平米四居：246平米三居一次性95折荣泰尚都8000元/平米22000元/平米(商铺):一居55平米二居87-102平米三居139平米跃层189-220平米72-177平米(商铺)二居一次性96折按揭98折军创凯旋城6500元/平米(尾房)一居77平米二居87-88平米三居112-138平米二居无万达广场8900元/平米50000元/平米二居88平米四居193-231平米三居114-139平米三居一次性91折按揭93折金色和园6700元/平米二居88-90平米三居113-143平米二居一次性96折按揭98折个案冰分析解读峡竞争海项目树立时本案醋核心路北杯区新天显地鹭绘港物业直类别炮住妥宅项目概特色篇宜爱居生还态地途产,景观乳居所建筑尼类别协小恢高层臭、高朴层装修度状况束毛丙坯,精装扎修物业压地址欣路遗北兴捎源道膊和翔须云道乌之间蚀，光驳明路仁两侧交通呼状况倒乘必坐46路、20路、77路鹭祥港小善区下慌车或伤乘坐38路、56路鹭英港小希区下件车，腥向西掀走10贿00米路皮西占地悬面积:5剥72技80盈0平方恒米建筑股面积:8佣59装20巩0平方傲米容积杜率：2绿化门率：39排%物业桌费：要约1.卡5-贞2.怎0元/平米.月总户游数:3蹦00运0户开发白商:唐山蛮新天蛛地房义地产辞开发湾有限走公司均价下：70万00元/平米别，81极00元/平米若（精顾装）户型债范围:一居52评-7呼6,二居80就-1寸00扇,三居10达6-村15跪3,跃层14纤5-傻18嘱6主力套户型袖：两夸居80元-1突00平米优惠偷政策闲：一州次性97洁.5推广庭方式葡：户吊外、炕围档终、报粥广、喉网络优劣党势分垦析：优势核：1、项吐目景懒观设吸计好帆。由捕庭院闹园林龙、景坊观步洋行道说、中塌心公挤园，恳点、截线、庄面构向成的演立体储化园星林景越观体惭系，腾四季晨有景束，移输步移泄景。2、项顽目配般套完会善且原有会究所。3、项妨目安镇全系祥数高旺。全剪面引菌入了械先进高的智砍能化称管理紧系统泽，如饺可视片对讲临带室口内安追防系挡统；遇小区各闭路劳电视积监控期系统捏；背晴景音扭乐及舱公共励广播裹系统油；无筝线巡尤更系嘱统；剧车沃辆出直入口拨管理蕉；门疫禁及骗一卡贸通管股理系欢统；阀周界讯防盗踢报警痕系统碰；防光雷接初地系读统等芽。劣势您：1、项挪目规伤模大嗽，物华业管钱理难伏度大役。2、户迹型设私计不迹人性栋化，瞒部分也户型——厅的确设计贤采光标不好疏。凤凰右世家物业测类别锁住视宅、捉高档吸住宅眠、别皆墅、行花园亏洋房项目貌特色谱特粘色别险墅,豪华洞居住走区,宜居贞生态翅地产建筑灵类别衡高溉层、酸小高休层、郑多层质、别宽墅装修路状况木毛炸坯物业惰地址偶路转北友打谊路帝与兴爬源道胞交叉甜口西交通创状况46路、77路凤弹凰世引嘉站伯下车识，30路38路德巧源里瓜下车耻西行10夜0米开盘谊时间20擦09煤-0浙8-携08（住剩宅）高，别诸墅未功开盘入住遣时间拴现派房（波住宅破）占地代面积:2幕68奥39担8平方魔米建筑籍面积:5旁60盟00毁0平方末米开工写时间:2析00摆8-帽10问-1妹0容高积黑率2.岗20绿桑化款率32陈.8膜0%物馋业大费1.级50元/平方延米·贱月物业庸公司打唐稀山永努和物欲业管怪理有迎限公劈燕司开图发喊商牙唐山满市兴膀盛房猜地产悲开发粱有限读责任逝公司均价毁：80园00元/平米拆（住享宅尾特房）祝，14蠢20凤0元/平米珠（别留墅）主力连户型羞：两壳居70排-1岛03平米含（一辛居：61限-6所5，三怪居：11互4-界11黄7）优惠滑政策离：暂挨无推广山方式性：户卧外广卫告、侦围档撤、网脾络优劣剑势分顺析：优势：1、境小区议景观各设计湿好。疤由大卡型中抄心组播团景详观、逃内庭经园林发组成蝇，创滔新的掏采用加枯山悄水的卵设计谈理念批，打诱造了勤一个旅以水随为主算题的馅水社飘区。另为了蹲能够奇使社添区四萄季有推景，防运用较了丰针富的联树种沸以及萌景观曾小品港。2、晨小区司做到牛了真瞧正的忍人车日分流圣。车成位空浇间让奏位于型步行扮空间枪，每幅个组贞团独纲立的载地下晨停车指场真数正做秧到了川使人够车分衬流。3、箭建筑委设计鼠人性威化。菌建筑津全部违采用权规则款方正鸭的建窄筑形迟体，弓以控托制建盯筑体该形系漫数，尽减少他空调化和采村暖的悠能源洲消耗孟。住宅砍外墙吓面采上用1想00庆厚的岁挤塑搜聚苯狱板保嗽温，凝屋面著采用纯11还5厚做的挤特塑聚朗苯板滔多层去保温容体系勾，保谨证达碎到国嘱家最竞新要硬求的冲65雀%的娃节能案指标容；中库空玻荣璃断振桥铝众外门否窗，汗同时叛以太坡阳能晶热水详器，新太阳吉能路恋灯等往节电果的设恐备和倾用具垒节约普电能绪，降壮低用赠电能坛耗。4、盲小区攀安全帖系数就高。愉为了陕增强赞小区势的安昨全性肚与便品捷性蚀，采幕用车滩辆管杂理系凭统、川周界扔防范拔系统这、电毁视监党控系系统、刺门禁冬管理应系统庙、居丘家安鱼防系肾统、剥可视决对讲拨系统鸭、智应能布扩线箱胃系统售、背还景音辩乐系瓶统等亩，全苏面打救造智盈能化脆小区追。劣势：1、互小区麦为普伪宅、尿洋房叛别墅神混合虫体。部人员拾结构词层次先不匀肿衡。2、六小区纺容积滤率较端高，踏人口模密度检大。3、挂社区而规模尖大，酱物业必管理句难度径大。梧桐袭大道物业砍类别喉住答宅项目毕特色扬豪泼华居牙住区,花园凯洋房建筑之类别岁高货层、轧多层装修斗状况红毛找坯物业辞地址捉路始北友谷谊东阿路东至侧，即裕华非道南袭路与肺朝阳上道之脸间交通欲状况56路、38路梧厘桐大向道站苍下车层即到开盘猎时间20将08拍-4走-2亿6入住钩时间团现娘房占地液面积:1栗87节80恐0平方酿米建筑先面积:4每91萝10梁0平方稼米开工粒时间:2则00提8-帐01渔-1善5总户蛙数:2堡80鞋0容是积陆率2.帽00绿照化支率30拍%物仪业夕费2.刷48元/平方拢米·廉月物业义公司葬朗猎城物鄙业有职限公橡司开笼发帽商窃唐山题中冶叫置业样房地胜产开弄发有馅限公灿司均价:8译50蹄0元/平米户型置范围:两居:8应9-仆11驼5平米,三居:1竿30侮-1坡96平米,四居:2怀46平米主力瘦户型:三居:1典30何-1横96平米优惠织政策:一次召性95折推广兔方式绑：报统广、面广播哲、口冈碑优劣悄势分性析：优势衔：1、项延目的票物业粒配套锤设施裙先进猛人性团化。懒户式搜中央熔空调+新风+加湿挨”系舍统，场考非虑到甜唐山蛇干燥减的气燃候条剑件和普工业枝城市慨的空奖气质悠量，星“梧绿桐大裂道”早特别猎采用沸户式玻中央羊空调称、新从风及赶加湿捆系统祝，实亚现对比居室刃温度皇与湿口度的芳自由柱控制左。2、项锤目位绸置好加。处持于唐滚山市通西北匹方向讲，远葡离东剪部重辛工业用带，岭空气劈燕质量违更佳巧。3、项隐目户窑型设碎计好根。采朽用别后墅的做户型南设计贤理念磨，所泛有户剑型实固现明省厨明上卫，丧大面骑宽、仍短进政深、舞多阳熔台设塘计，知高层剖部分缓户型盖进深姿更短刑至6.鸭4米。喷在高仗层户奖型中愿，“终梧桐妙大道宋”设医计了晨非常粗难得凯的三师面采蜡光的滑起居网室。冈在多吨层户仇型中锤，设音置入惠户空插中花炸园，紧其豪穴华主声卧拥选有大见面积顾阳光栗主卫处和超槽大更赌衣间裳，别鼠墅也路自叹量弗如倍。4、人拣文环遣境好赔。本堤项目嘱为唐染山市跌首家史高档寸住宅带。劣势切：1、项尾目地奥处凤怖凰新培城，捡竞争宅项目旬多。2、生枯活相折对市黎中心践尚不廉完善心。3、销障售价支格相斤对于迅周边找项目雪价格以较高穗。荣泰稍尚都物业邻类别允住志宅、载商铺项目朝特色僚配铜套商愁品房,打折娃优惠天楼盘建筑波类别悉高询层、司多层装修批状况唇毛淋坯物业宣地址平路斯北朝骑阳道拉与学割院路居交汇携处西筋南角交通钓状况20路、30路、38路天晶元小兆区下心车东搜行20旱0米开盘室时间20痕09箭-1妙0-辫2入住浴时间20月10踩-1向2-重30占地谢面积:5贱88关01平方楚米建筑屋面积:1舱43消99萌3平方电米开工稠时间:2林00迫8-详08停-1停5竣工潜时间:2魄00越9-帖11套-3杏0总户逗数:1堆15命6容幻玉积杏率2.乖00绿帮化蠢率35脚%物业驱公司演众炭和物门业管搜理公般司开枣发骨商显唐山磨帮泰毁达房怪地产帅开发角有限他公司均价:8裙00趟0元/平米(住宅),沿22滨00爆0元/平米(商铺)户型喷范围:一居55平米,两居87顺-1底02平米,三居13显9平米,跃层18唉9-域22否0平米(住宅),扰72牧-1陵77平米(商铺)主力尤户型:两居:8琴7-起10退2平米优惠药政策:一次斑性96折,按揭98折推广技方式圾：户警外广宿告、盯报广优劣竖势分达析：优势婚：1、位霜置优墨越，碍地处导凤凰职新城众中心泻位置纳。2、项抹目安黎全系辟数高肉。小忌区引音进的巾先进供智能影化管础理系删统运染用了旷光纤庄入户荒、可肉视对构讲、华背景目音乐食、出拼入口壁监控横、车顿辆智捧能管狼理系丹统。3、准纲现房剪，入屯住时县间早纳。劣势吩：项目下为住束宅商深业综荒合体承，且民为非好封闭却式小掉区，征人员依较杂饺乱。军创撕凯旋刮城尾房胳项目:物业峰类别怠住坑宅项目箭特色签配痒套商虫品房建筑洞类别沫小哥高层装修牧状况坚毛路坯物业吃地址关路庭北卫子国路晃与朝安阳道愚交汇始处交通挖状况警公叛交车17，29，45，68，99，到斜空军改招待糖所下孝站下虑车北聪行50米即障可到瓶达开盘月时间20送09腹-5入住坦时间京现析房占地起面积:1己59烫48平方辅米建筑欠面积:7顾37存03平方询米开工挡时间:2尊00兄8-蒜07障-0侦1竣工等时间:2解00换9-集12兵-3顶1总户厨数:6孝07容奋积碰率3.过50绿伤化叮率35誓%物关业岩费1.租80元/平方默米·茧月物业丧公司慨唐盘山凯奏旋物宴业管游理有绿限公甜司开杂发这商验河北衔军创怎房地岛产开朵发有窑限公就司最低舍价:5怎80勇0元/平米均价:6随50输0元/平米(仅20套)最高性价:7芦21嘱0元/平米户型丽范围:一居77平米,两居87皆-8墙8平米,三居11昌2-惯13宿8平米主力辩户型河：二缓居优惠非政策:无优劣溪势分烦析：优劣描势分绕析:优势吊：1、现妇房，呀即买寇即住设。2、项灶目户皱型以次二居求为主猴，接得受人杀群广跨。3、超脏大楼骡间距氏，最港大可黎达78米。劣势今：1、尾虾房，茂选择窃余地离小。2、项森目建蒜筑多蒸为板誉塔结敬合，冠部分悔户型饲设计紫不合骡理。唐山泰万达裳广场路南浊区(伙包括着南湖氧生态赶商务嫁区)在售芦项目物业肺类别你住字宅、枣购物字中心没商帽铺巡寿酒店塑写险字楼项目狮特色稳复债合地熔产,配套州商品厦房,投资做地产建筑半类别诸高暴层装修往状况泡毛铅坯物业趋地址旅路订南长设青楼,紧邻苹抗震昼纪念盆碑广锁场东村面交通锄状况2、6、7、8、10、10特快发、13、15、16、17、18、19、20、28、29、46、48、54、60、78路开盘舅时间20所09拜-7浸-1片8入住巧时间20火11帜-1占地碑面积:2织10霸00嫌0平方缝米建筑撞面积:1摩00案00纲00平方奋米开工追时间:2赵00推9-字03友-2器6总户豆数:2皇00华6容谦积腊率3.什56绿吼化麦率35碑%物费业搬费1.解88元/平方芹米·月物业辣公司握大寻连万责达物乎业管彻理有祸限公饿司唐浊山分渠公司开亩发串商购唐山逝万达复投资牢置业车有限保公司均价犁：89枣00元/平米钉，30况00确0元/平米(商铺)户型搏范围需：两基居88平米昏，四志居19腐3-劈燕23稀1平米主力遥户型稳：三犹居11课4-还13静9平米优惠晕政策已：一呀次性91折,按揭93折推广甩方式城：户衫外广跪告、率报广兄、口系碑优劣武势分习析：优势员：1、开炊发商茫势力拦大，御名牌配知名头度高勤。2、地赔理位弃置优蹄越，芳处于稍唐山白市中典心。3、配向套成补熟，没生活诸方便忙。劣势滴：1、在雁同区罚域、门同物踩业类陶型中科，价悄格最目高。2、以贞商业宰地产教为主皱，住赤宅为腔辅，矿居住捷环境货杂乱拼。金色躺和园物业培类别魄住权宅项目肤特色老宜没居生炉态地稀产,景观玻居所建筑国类别土高恰层、唤小高比层装修离状况询毛植坯物业廉地址柿路乌南燕汪新路鸭和新貌岳道叉交汇垫处,永乐馒园东50须0米交通责状况43路，40路，35路，78路正踏泰楼悲下车仍东行15缺0米左膏右开盘桐时间20锹10陡-4割-2汇4入住塘时间20隐11摄-1地0占地蹈面积:3青87凶60平方船米建筑尾面积:1跨10批00捐0平方暑米开工碗时间:2梁00肚9-臣08径-1裙6竣工能时间:2尿01奋1-付10截-3折1总户否数:9裕27容羽积湿率2.捆20绿藏化拢率38脚%物糠业待费1.橡30元/平方壁米·月物业党公司哀昌腥隆物霸业管勺理有坚限公艇司开咽发讲商简唐山训市昌馒隆房液地产地开发黎有限耍公司均价面：67泽00元/平米主力当房型害：两感居88岭-9项0平米招（三识居11斧3-馆14绪3平米系）优惠危政策匠：一币次性96折，旗按揭98折推广城方式沉：户兄外、仓网络洽、报镰广优劣姑势分铲析：优势顺：1、项友目所米处位碗置为榜南湖馅生态亡区，捡升值阅潜力闲大。2、价败位相隙对于括周边肚项目星最低役。3、户纳型设摇计人链性化鸭，使俭用率谨高。劣势犹：1、项障目周卖边尚玻未成爸熟。2、交申通不僚便利走。3、项户目周棍边人改员杂遇乱。通过店以上顷项目碧可知割:1、钓在售初项目爱90定%以粉上为巡寿现房具或准玻现房税；2、萄价格销区间逢在6暮70折0-避89甲00考之间摩，且置优惠惯政策梁：一师次性勇在9浅6折挑-9裙8折劝之间爹，按烘揭在柏98峡折-猴99伯折之目间；万达违为9糖1折版。3、路北慌区在据售项愉目与缎待开乏盘项雹目数色量之侮比为坏22免：2誉9路南溪区在敲售项胁目与腾待开亲盘项贞目数闻量之雄比为脂4：成16从而屿可知都20购10扛年下瘦半年寸及2月01换1年变房地馒产项胖目竞沙争压箭力加盾大；4、挣主力狠户型倾以二肌居为恢主；5、物业左形态故以高无层为畜主，楼建筑贷结构暴为现概浇剪筝力墙麻为主项；6、伞楼盘汁推广惊方式包以户叫外广揪告、斯道旗兽、电勇视等池为主切。消费迷者购偶房需星求分岔析—客户—职业敌特征从上泊图中棉可以伤看出宜工业圾、文箩化、比机关伏单位搅等为蚂主力灯目标驳群家庭助构成本项姓目客吵户的婚家庭拆结构鄙以三票口之哄家为截主。年龄醒构成客户肥家庭湿收入购房充目的客户糊关注趟因素客户关注因素所占比例位置10%交通5%物业管理10%户型5%社区环境3%配套设施10%小区规模2%房屋质量15%价格40%客户片购房溉偏好卷及信等息渠喷道购买译面积购买熟户型信息院渠道购房麻付款效方式方面滩：贷款贸购房盲是唐山消费免者的防主要芹购房晴方式孤。唐山目前轮贷款眨首付匪款比卷例在拌40束-5介0%料之间昨。在货冬款购端房者罩中，嚼商业债贷款寇是主出流，挥超过橡五成液的受扭访者院会通绑过商裂业贷叉款。公积皮金贷放款的惯比例较也比歪较高漠，近号三成凶。二成悄受访闻者会颂选择可现金谢一次纱性支喘付。通过站以上乒在售书项目教的客陈群分柳析，恰可得切本粱项目狂的客私户定喂位：1、二俗次置扑业者年龄喊：35记-5匙5岁家庭惜结构冶：三滚口之鼻家或沟三口传以上职业免：政倘府机槐关干约部、顺高级刚公务膛员、那国有怕企业圣管理胶层收入允来源号：薪滥金、蚂经营容利润收入枝数额爬：50色00元/月以伙上关心挖问题音：价味格、奴位置糟、户虚型购房趁目的束：改稼善居节住环沉境交通丸工具永：以胳中低者档私盈有汽托车、床单位泡配车沫为主心理寺：缺什乏自属信、还有一何定的侦攀比共心理着。2、首拥次置斤业者年龄宣：25驶-3务5岁家庭肆结构斧：两享口之岸家或渗三口谣之家职业总：普功通公颤务员督、教速师、标白领落、自比由职着业者收入泉来源恼：薪贝金、逐经营毙利润收入朗数额饿：30麻00元/以上关心汉问题促：价大格、苍位置购房雨目的盾：婚榴房、崭改善吉性住塞房交通泼工具窄：以券乘公构交、蜻打出渠租汽枯车为演主，瓦低档墓私家挠车为注辅心理誓：缺膜少主割见，哀喜欢侨追求阳潮流伤，只盏需稍沟加引涝导便靠可激害发他奥们的象购买仁欲望旺。该炮类客蛾户群胸的存宅在对盆于项虾目推依广起连着推慕波助聪澜的刮作用偏，将种成为巨重要箱的宣遗传群地体。花园瓜洋房琴客户鞭：追求有天攀或有事地的栋类别墅虫生活逗方式；国企睛品牌成为纳他们词购买眨提供跑了信心沃保障；认可惹城市食边缘悬化的生谷活方厚式、有亲验近自州然的条内心运需求；时间楚成本哗胜过垮交通不成本，自驾溪车作混为家剂庭的宴主要容交通初工具坐；具有荡前瞻赤的眼摄光，认同天区域杏未来假的发观展前集景；绝大挤部分短客户依属于金字询塔的滋中级扣向上醒那部航分人排群，对产葛品细逮节非亿常挑趋剔；无论仰是第滤一次纳置业支，还袋是第蕉二次慨置业俊，这摄里都仿是他榴们的第一邀居所；大部亲分客硬户都早就脚具有快置业沫能力，在萍看本华项目耗之前呢并没有坡碰到悬让他捏们心冒动的猾房子；理性贵、内首敛、注重歪产品查内涵和居盈住的触实体熄感受发；商业层客户大型夺书店距，文袜具用禾品市辣场等笨。（喝满足残周边沟大学罗）大型累商场兼超市江（满唉足社暴区配惨套）电影薯院（睛满足刮文化楼市场谣）本项旁目周谅边餐饮代类较页少。靠社区简配套霜商家骂暂时族进驻握意向牌不强着，考出虑到粉此类戒商家池跟居娃民入跳住率列关联虾性强完，随咬着工酿程进信度的嚷加快直，后科续销售及经屠营压额力不邮大。结语一个石具有梦浓厚润的西烛部情似结，对生面活和寸居住污品质/精益律求精叔的知幕本阶宅层。—产品—国企许品牌值得付信赖优麻势立体折交通萌组织布：绝佳伴地块档位置集：远贪离拥养堵路页段，惰拒绝成嘈杂任，此容地块鲜周边赠业态咳良好课。方正变灵动奏户型倘：格欣局方姥正，截空间牛灵动抄，分隆区合皂理，砖干湿咽动静弦分区贪，最萍大程醉度保娘护主需人的登私密友和便替利；鞭采光耕优异肺，南税北通焦透，查边户毁型全竞明，亲超大高露台汉给阳火光预侨留了我一整躁片的符位置窜，面枝积小信，房度间使惰用面留积高梳，大泛大提神升房酱间使拐用率由；独柜辟首葡层卧锻室，梨主卧的面宽负，起单床即输可迎更接大艳片阳痕光；柄尽显回主人捏豪阔歼气度颂；建造暑用料侍和标扎准同程联排瞒别墅锐，现圾浇剪转力墙辩保证殖产品彩安全元品质大；劣势说：本项浮目体扑量过烤小，抚不易葡形成只人气水，不恩能与概大盘泄进行乡丰攀比僵，周仪边业垂态较猜为空榴白，金区位普相对劝较差昌。周边剃项目不竞争渠压力成较大块。SW经OT分析1、稀严缺城虫市类贸别墅骆；2、金糊牌社懂区，仿低密斑度稿券舒适简度的底高品子质生施活享缎受；3、超庄低价突即可育拥有私唐山希市区摇的城菜市别吨墅；品牌蔽开发级商实脸力巨胜献：国企之集团啊，品每牌开朝发商党实力村巨献轰。性价尼比：环境屠：高速腾近在鸦咫尺压，畅趋想自巨驾梦弯想；匪；社区日景观捧带：框以“刻中央涉景观井为轴占，主日题绿蜂化”正作为救规划棉设计寻的原帖则性廊理念宣，流验水涓安涓，哭恍然芽如世渴外仙堆境，晶仁者勾乐山登，智怨者乐油水，法在此逢浑然挡天成码。我们绝将给迎大地饭带来乔什么缩慧建筑魄？给控客户详带来虫什么承产品寨？给狡企业燃创造贵什么稠品牌隙？精益出思想沫，追笼求创剧新！在任谋何定查位的租前提迟下再纤次寻猫找对王销售盖有力皂的依弦据我们铸对项爸目的油整合授和规鸭划在建他筑的访意义绍上，和成为湖区域挎代表哀性、将地标服性建每筑；在品龙牌的点意义怖上，堤成为棵企业广品牌矩影响版力中亡最具损支撑吨力的兄项目液。建筑厨是冷丧的。怎样僻赋予遵“她诵”饥生命档，使还其容滩光焕扛发、串多姿良多彩磨、绚全丽耀沿眼？在产肾品的弊意义呀上，秋成就杀区域岔最宜孙居、觉最具凶影响销力精林品项段目。无可兰替代袭的高倍端价避值体通现所有紧的产责品形贸态都安是可演以复冈制的惑，而医品牌敏价值工需要肃的是兰长期秩的运钩营积恒累，酒只有茅地段概价值置是无舞法复筐制，衫无法环替代镜的。项目洋位于惑唐山做市区彼西侧砌，相摊对较钟为中吵心的艳地段滩，地错段价呈值在痰目前幻玉可能番还无灯法与鲜万达毛广场浓所处阔的中香心地负段相渠比，业但3至5年之川后，包这一护项目呢地段租将会动成为象能够酷与万膏达相燥提并稀论的骑另一剃个繁疼华城田市中殖心。现在配要做艰的工文作就痛是提尤前把故这个粒前景伤描绘床出来左，让貌消费舒者提栏前认寺知到拣项目诞的“源新城荷中央创”地申段价雷值。我们狠怎么露做？地段光价值产品创价值服务妹价值品牌捎价值人文权价值房地悉产价旧值构揪成模厅型有形告价值无形芽价值有形天价值浅反映研了房掘地产口的基跃本物额理属凭性，优以此件作为筹营销璃方式出是房跑地产别营销鹅的初鞭级阶临段。羡但价肝值上馋限是惧其无漆法逾名越的仰瓶颈锄。无形同价值犬主要破迎合技目标开客户健的精涉神需缴求，邪其往敬往是撒突破碑价格监瓶颈哈的有御效手把段，核也正渣是现旱代营境销方搭式的泛主要微内容叔，可爽以将请项目敢一举怎带入扁蓝海料竞争添阶段疮。总结演客户剧需求禽最求舅名利扯双收白开狸水茶水顶级伪龙井寻茶不同较的定程位体姨现不剑同的套价值缺乏毯深度暮的地剃产开项发注重肤品质割但缺井乏主穴题的覆地产尚开发品牌躲、品芦质、范主题敢、文量化、桑特色翅兼备痛的地无产开肯发只有播针对源目标走客户务的更别高层竿次需租求进职行基斩于无阵形价通值的述项目德定位垮才能纳把我毛们带爱入蓝基海竞艰争，余实现典项目陕价值细的有养效传砖递。追求阀三大锅价值才谱慨写胜蔬利篇宇章服务氏价值品牌游价值人文育价值塑造核心列竞争筐力核心杨竞争差力出絮现力竖挽狂只澜！品质脚的打庭造是摆项目迁成功土的基本要求岩，但搏是社颜区“形境象和粥灵魂弯”的预塑造代是项析目成坑功的园关键鹿；要制衫造一睡些能陡够引涉导客户附向往新的控生活承方式，同斥时也被别白人四赌处传伯播的窝话题栏。抓住郊核心虹竞争膛力敲仇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