湖北城市综合体项目市场调研及定位报告

1打造xx首席“院街”式的复合功能城市综合体——xx市T0146-2010地块前期市场调研及定位报告/2011070611前期顾问工作阶段划分2011/06/032011/07/06工作成果第二阶段（中期）物业规划建议报告第一阶段市场调研及定位与发展战略报告30个工作日20个工作日2011/07/2610个工作日第三阶段（终期）项目营销总体策略报告规划调整建议规划方案确定整体营销策略2011/08/06《项目规划方案调整建议》《项目营销总体策略报告》项目实地勘察区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈企业高层访谈项目启动区现状研究项目开发启动策略研究相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究项目开发物业组成研究项目启动区地块条件分析相关楼盘启动模式分析相关楼盘客户与产品分析相关楼盘物业市场分析项目整体战略与定位回顾项目整体定位研究项目开发策略研究项目物业发展建议研究2在过去半个月时间里，本司专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目实地勘察xx房地产市场现状xx商业现状与发展项目和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析定位及发展策略建议目标消费者访谈地产专业人士访谈政府相关人员的访谈随机访谈业内访谈专家访谈xx房地产在售项目信息；xx商圈调研；鄂州商圈调研城市规划影响探讨房地产市场特点分析xx购房人置业特点分析区域竞争态势分析xx消费者价值取向和置业倾向的分析项目产品定位研究开发节奏与时序研究定位及发展策略建议3引领xx都市复合居住范本打造全新空中院馆生活在深度沟通的基础上，大家顾问一行6人，在xx及鄂州进行了为期8天的实地调研，共走访了十余个项目，完成了250份潜在目标客户的有效市场调查问卷，并对xx当地相关政府部门以及实际操盘的业内专家进行了若干场深度访谈，以求找出当地购房者的核心特征，为项目定位以及后期商业开发思路提供牢固支撑。

xx明珠大道T0146-2010地块项目（下称明珠大道项目）作为18万方的中等规模项目，从开发角度而言，较高的开发成本对项目的高溢价与创新提出了较高要求，同时还承载着企业品牌、市场标杆的诸多外在使命，因而项目的开发，已超越了普通市场层面的要求。基于此，本次汇报将围绕如下几个方面核心问题的解决依次展开：1、结合城市特征、现有规划指标和企业开发目标，确定项目的初步规划思考？2、立足区域竞争，准确把握客户需求，寻找项目的核心竞争优势？3、兼顾企业现金流和价值最大化考虑，为本项目3万方商业的价值最大化提出建议与参考？

以下汇报，将围绕上述问题依次展开。我司愿和贵司一起在各自的专业领域内，将本项目打造成xx的宜居典范之作，创造xx楼市的又一个辉煌。前言：4本次汇报内容构成2目标及核心问题3住宅竞争与定位突破4商业竞争与定位突破1项目本体解读5规划推导及启动区建议51项目本体解读指标解读区域印象相关配套交通条件城市规划6地块紧临明珠大道，整体地势略低，内部有条现状道路连通明珠大道与珠宝路，有利于项目商业价值的提升；同时地块西南向可观长江与遗爱湖景观，具备一定景观优势东：临明珠大道，对面为xx师范学院南：临已经开发项目瑞天新城西：临旧村房北：临新港二路旧房，孵化器项目地段解读N7项目所在区域地处东部新城开发区，未来的政治经济中心所在，同时以鄂黄长江大桥为枢纽，是鄂州xx的城市界面所在，桥头经济与良好区位的双重利好优势赋予项目较大开发潜力与增值预期。城市东部开发区中心位置从地理位置来看，xx市形成了东西双城格局，本项目正好处于新城区的中心地段。新老城区结合处从行政划分来看，本项目属于东部新城区，与黄州区相邻。是xx市经济开发区，也是未来城市发展的重点区域。东城纵向主干道本项目邻近城市级主干道，明珠大道。作为进出经济开发区的枢纽地带。区域解读黄州区（xx中心老城区）经济开发区（东部新城）项目所在地政府东迁将成为推动区域快速发展的重要引擎和机遇8项目总规模18万方，是企业首进xx的开山地王之作，担负着项目形象与企业品牌的双重使命。同时，地块成本过亿，商业占比高达20%，如何通过商业价值的最大化化解地块的高地价成本，保障企业实现合理的投资利润也是本案定位思考的关键。占地面积：90亩，约6万平米容积率：3.0建筑面积：18.009万平米住宅面积：14.072万平米商业面积：3.6018万平米（20%）土地总价：13500万元土地成本：150万/亩楼面价750元/平米指标解读9233米地块外部通达性高，但目前没有可以直达的公交线路，对区域外消费的吸纳与辐射力较弱，同时临街面较少，对项目商业价值提升有一定影响。因此，如何扩大项目商业影响力，同时通过规划提升项目的临街商业价值是本案商业突破的关键。交通条件10项目周边xx师范、xx高中、鄂东职校等知名教育机构众多，人文氛围浓郁，潜在消费群近4万人，是项目重要购买力支撑与消费群所在。周边配套xx高中：在校学生4000余人，在岗教职工310余人。合计4500人左右。12311本案项目西、南两面具备遗爱湖与长江双重景观优势，是项目品质与附加值的重要体现周边资源12观点一：xx城市化进程进入到快通道，城市人口的扩张是房地产市场的重要支撑：到2020年，城市整体城市化率达到60%，城市化进程的加快速将带来巨大的人口红利，是城市房地产的重要支撑；观点二：城市东拓，中心东移，政府的大力投入将为区域房地产市场带来活力：目前城市主要向东发展，形成以黄州区与东部开发区为两大中心的双城格局，政府也将由目前所在的黄州区迁往东部开发区，将东部开发区打造成为新的城市政务金融中心，促进城市向东发展；xx市作为武汉城市圈中最大地级市，城市化进程进入快通道，本项目位于城市扩张主轴，未来政府所在地，是本案巨大潜力的重要保障和支撑。城市规划黄州区：是xx市老城区，有着浓郁的城市生活氛围，传统老商圈以及居住中心；东部开发区：于1990年6月成立，是xx市正在成长的城市新区，也是未来城市发展的重点区域。目前xx市政务中心正逐步搬迁至此，同时规划的中央商务区以及核心商圈。13桥头经济、政府重地，赋予项目较大预期潜力；周边中学大学教育资源丰富，购买力强劲、人文氛围浓郁；地块高层视野可观遗爱湖与长江资源，地块方正，地势平坦，利于整体规划布局。项目周边新城区整体居住品质较高，对项目竞争造成一定压力；区域交通网络尚不完善，不利于与外界的沟通与联系，对项目商业价值有一定影响；较高的拿地成本，对项目的盈利空间造成影响与限制。优势劣势桥头经济、城市界面、政府重地所在，高端教育氛围浓郁、景观视野优越综合结论14指标属性新区中等规模——东城新区，总体量18万方，规模优势不明显，同时还面临着区域认知度低、楼市起步晚、价格体现不足等因素的制约；20%（约3.6万方）商业占比，是项目的重要利润组成，同时也存在着流动人口少、商业需求容量不足的风险；地块临街较少，拐角处不在用地范围内，影响商业价值的发挥xx高中、xx师范、职业技术学校，未来教育重地，人文环境优越西南向可观长江与遗爱湖景观，景观视野较好；周边有学生一条街，小商品及学生消费氛围浓郁。目前仅有一条明珠大道与外界相连，与外界的联系与互动较弱；没有可以到达的交通线路，对人流的吸引力与辐射力不足；鄂黄长江大道加强了鄂州与区域的联系，同时也是项目商业潜力的巨大支撑；地块属性界定环境属性交通属性15东部新城

受桥梁与教育经济带动

未来政务中心所在

商业与居住并重的复合型城市综合体标杆！属性界定项目属性界定的核心关键属性界定162开发目标及限制条件开发要求开发目标限制条件核心问题17项目开发进度要求项目成本及开发进度要求预计2011年下半年开工，2012上半年入市总体开发周期控制在2年左右楼面地价按750元/平米计算，综合建安成本为2100—2500元/平米，综合成本接近3000元/平米企业对项目开发预期要求与区域未来发展趋势相匹配，适度领先，成为区域高端住宅的引领者，奠定企业影响力通过商业价值的放大，化解高地价成本，为项目超额利润贡献力量开发要求181、地块临街拐角处不在地块范围内，临街面较少，不利于地块商业价值的发挥，对项目商业形态与业态规划提出了较高的要求？2、地块整体呈刀把状，南北向狭长，东西向较短，而地块景观视野基本集中于西南向，地块整体狭长的地形对景观视野的最大化有较大影响与限制，如何优化地块的整体规划布局最大化发挥地块的景观价值是本案住宅规划的重要思考方向？

3、项目总成本高达1.35亿元，楼面地价750元/平米，建安成本2300元左右，合计开发成本3000元左右，而xx市目前整体均价水平也仅在3000元左右。如何化解高地价成本的限制，通过高溢价产品组合保证项目的竞争优势与利润实现是项目定位思考的基础？限制条件191.企项目辩目标形象隶要求丈：发绑挥地迅块优宜势，钟建立冈区域两标杆候形象肌；品质哥要求点：满驶足区孔域中已高端蓬市场舅的消向费与闲居住耕需求速度徐要求芬：快悟速进虫入开篮发阶止段，辆在利道润最前大化辅的前振提下丸有效滥规避暴市场恭风险衫；2.品牌锁目标借助没项目命的成姐功开虏发，饲树立位企业逐品牌套在xx的影耳响力愉，为仁后续遥开发师奠定四基础捡；3.财务假目标快速览实现假资金夸回流赢，通容过产罩品创恭新和盒营销芒突破厌，实缺现利蔽润最劲大化牲；通过意良好冻的开客发节少奏与瘦产品弊线搭撇配，召保证遥企业孤整体那资金窃链的岛平衡煎及开魂发进熔度；开发删目标20如何端突破隙竞争永，快阔速树贴立项底目的失标杆娃地位苍与认感知？对策吹：通苦过全困新项弟目形例象与教物业孟创新绸，成胆为x郑x全唉新生勒活方促式的占引领觉者如何键化解文地块速的高心成本饼，保驶证项弄目合颂理的毙盈利担空间猫与快布速的坦资金求回笼寄？对策洪1：延通过燥商业课指标屑的最热大化鸽销售鹅，化谜解高哭成本送制约恨；对策字2：密通过婶供应维产品寇的快续速去置化，擦实现威资金蒜的有馆效回乎笼。如何携实现谦项目臭3.疼6万孤方商蛇业价搬值的岗最大罗化，棒为项嘱目利至润贡模献力熄量？对策哭1：峡通过幼主力荡店的转成功凶招商沟，促谋进商吸业价未值与杨销售广速度德的最汁大化对策扒2：绢通过苏规划曾创新汽，引拌领区袋域全到新消忽费模宵式与栗观念较，实旺现最戚大范表围的扫客户郊认知就与销型售。核心罚问题21城市宵背景竞争评格局客户扬访谈3住宅竞争调研及定位思考22城市跌总人协口达她到6绕00府余万伤，城罩市G荒DP歪总值座与固穿定投跃资均推位列凝“念1+暖8”状首位功，仅捧低于台武汉侧，巨棒大的趴人口牧潜力沃与强愈劲的肺经济盾基础浆是城眉市房剖地产饺市场智的重变要支锣撑与蹲保障城市轻背景观点宰一：浑城市榴圈GD纤P排名买仅低寸于武玩汉，泛例城市市圈纳第二战位，晌高于询孝感铁、咸尚宁，GD啦P产值窄高于杰仅一新江之的隔的玻鄂州铅近40剪6亿元雪；观点崇二：猜城市局圈城文镇固砖定资突产投英资位矛列第眠二位否，高圈于第贿三名订孝感险约14乡丰0亿元归，证英明xx政府昆及社盈会投垫资新般建、胆扩建度项目昼在规爱模、共资金痛投入改、建歌设速纺率方内面均尼较高封，大避大说斜明xx市城醒市发损展潜鸟力较榆大，漫房地玩产开颈发潜阁力与衰升值是潜力避较大活。观点债三：沃城市骑人口掏总量浓达到66倡9万人阁，仅红低于暖武汉址，庞平大的揪人口游基数拘是楼没市的辉重要血保障梦。23观点漆一：郑近年望，在垒“8+即1”城市愈圈中伪房地皂产开下发投旦资排饱名xx名列辱第三纺位，xx房地夹产开康发热品度相砍比武散汉周卧边八诞个主众要卫码星城黎市偏逮高；观点霞二：矮城市狮圈九疾个城粥市中咏，xx房屋酒竣工欢面积污列第辟三位瞒，排接列靠介前，么仅略油低于纺孝感10脖0万方顿，但句远高杏于第纯四位荣咸宁滴近30剥0万方丹；观点陪三：将从城导市圈伐中城关镇居抚民可盆支配暖收入摘比较滨可见仅，xx人口辉数量慰达到肾约66箩9万人套，仅扩低于档武汉督约26再0万人耻，由禁于人莲口基梅数较惧大，嫩可支骄配收冒排名吧第八孙，仅各高于涝天门荐。一方猪面房冠地产舅投资扣与竣既工面呆积居效城市培圈第铲三位岭，整所体楼免市供攻应较歉大；架另一贪方面驼城市侍居民遗人均芬可支绪配收作入较灰低，飞仅高六于天贫门位径列城抄市圈似第八贷位，垦较低哑的收缩慧入水绩平是厘制约栽整体递楼市喂价格魄水平妖与居糊住品西质快微速提电升的灵重要姓原因奔所在园。城市衰背景24观点橡一：意未来绢两年斗市场符潜力元供应梅巨大逼：20胳10年土淘地成恶交（挤招拍它挂及汽协议催）面也积47顽.0狗7万㎡啊，而20渔09年全转年土乳地成非交面搜积12距.9懒5万㎡钩，技增长26孝3.白4%。观点疾二：将品牌服开发长商进朝驻，售市场呜竞争新升级划：从目株前土田地成交交的慎情况悉看，修成交射土地冒大多堆为小农型地责块，红但随泽着保腿利地交产、驳升华筑集团赵等大者型开庭发企颤业的夫进入丙，中惑大型爽地块狼成交酸增多际。未来颗城区土将有宵更多倚规模退品质侄型的侍大盘妙入市清。市导场竞争仗将越签来越歇激烈撤。城市百背景从潜欢在供骡应看滔，2况01周0年晕土地浴供应纳较大尘，未引来两叼年市五场激苹烈竞激争25从价孟格表哥现看昼，较雁低的阻收入钻水平裙与较圣高的市草场供茎应，标导致锄城市针整体键价格辛涨幅皆缓慢，扣至2霉01各0年灰整体尘楼市既均价昨不足钉30赖00摸元/平米惜。仅宽与武风汉2鹿00仆6年存水平魄相当必。从市凶场表吨现看谷，月浆均市屋场供谦应保饰持在胸30墨万方矛以上寻，而劫月均浩市场谷需求虎仅在雁5万铃方左哥右，魄供需汉差幅魂达6间倍以榜上，殃整体塘楼市烘供过诊于求颗趋势识明显巾，因复此，步差异扬化与演高性颤价比毁是本宾案竞显争的棒重要较突破蒸方向赴。从市罪场表凶现看饱，整训体楼类市月抛均供东应保昌持在3徐0万晴方左巡寿右，喇而月符均销片量保慎持在坐5万平米砌左右条，单纲盘月顺均销抽量约奔在3予0套稼左右纲。整体锡供过毯于求酱趋势惰明显阔。城市钥背景月均供需差幅保持在6倍以上26从不我同产罚品形晓态看消，住酸宅与毙商铺澡是市昌场主资流需窜求对束象与附畅销踢产品胖，是遍实现黑快速防回笼悬资金畅的重乒要途蜓径。城市挤背景

1月2月3月4月5月商品房588373673803561住宅557332483499457商业291116929676车库22011513写字楼00000其他01010315xx侧商品原房销讨售套浮数住宅毁与商笛铺供沈需稳螺定住宅即：1-妙5月住祝宅供虽应量柔一直夏保持迷在30万方普以上幸，5月由茎于推丝式盘减欢少销箱售加定速，逗市场赢供应加相对艘减少李；商业邻：供应律量一酒直保自持在18呆-2倍1万左度右；住宅仔方面肝，住旗宅月刑均销误售基闯本保烧持在45医0套左炊右，且走势黑平稳馒；商业财销售4月相踪蝶对走垃高，取其它端月份摇相对敬偏低盐；xx房地产市场不同产品供应对比27从不遗同结严构产分品的涛价格昌表现关看，涉具备孔总价喘优势茧的中我小面心积产是品具丸备较狭强溢烤价空宴间与欣能力象，是本住案突卖破高险成本狮限制庄的重剑要解闹决途盖径。12蓝0-谱14够4更㎡的紫舒适馆性三焦房仍警是市唯场需券求主宰流，犬但呈傻下降趋势绞，而恳中小逃面积迁产品捆需求膛逐步不增长从成问交备死案户吉型面掩积来盲看，12把0-敢14说4四㎡的舒拘适三瓣房的增成交誉量依辞旧为妻市场拉主流刃；90浊-1福00晋㎡左右修的改映善性爆两房党成交己量出篮现大揭幅增显长，遭市场梁需求叮放量10烈0-嫂12孝0盐㎡的紧茶凑型粒三房牌需求酿稳定伙。城市疮背景具备坦总价屿优势默的中干小面滥积产副品具锹备更汉高溢滔价空隐间与蓄能力60平米疮以下廉的小剪面积咸产品轰均价絮达到39缎00元/平米柔，较歼市场蚊均价佛高出功近10魂00元/平米崇；面积袖越大炼，溢棋价能翻力与桶单价见表现甩越低映：80托㎡以下煮以及18曾0㎡以上岭户型迎价格33亏00元，12陶0-制14炉4扒㎡区间考的成酿交均佩价为31导20元/宰㎡；10怨0-脆12肠0老㎡区间巴成家腥均价专约在32流00元/蛛㎡观点头一：联改善帝型1专20辅-1橡40扇平米傅左右烘三房怜为市若场主轻流需泥求产禽品，欧成交薯均价屑在3给00鲁0元埋/㎡犯左右蛮，观点扭二：但具备系一定译投资尾价值针的紧沙凑小侍户型袋溢价触空间贪较大尺，成段交均贼价在桶39孝00致元/倾平左稀右28从去唯化速友度看筋，1屋40脑平米颠以上印的大终面积灯产品从去化嚷缓慢察，不糊利于县资金简的快吓速回珠笼而4丢0-嫩50中平米哲小面伪积产羽品去酸化较互快，叠可作骄为本霜项目震快速焦回笼糖资金冻的重斯要载除体之打一房产众市场难售崭产品易售刻产品29综合码结论观点甲一：骨从城双市楼类市水两平与球竞争萄阶段迫看，摘差异忘化与致高性油价比蛮是本掠案定馅位与火规划仪的思尚考前位提虽然奸城市享人口停基数糠较大卫，但翁整体映购买维力水迁平较合低，词同时吸供过崭于求锯趋势棒显示汉，潜陪在供猎应巨恭大，叛整体镇市场率处于柜初级项的量仍价竞拦争阶悲段，蹲因而垫差异疼化与碰高性刃价比琴是实雁现竞桌争优奖势的眉关键吹，这染也是周本案沿后期它价格雅目标克与产担品规滤划的拢重要核思考鹊基础拌；观点酷二：狱从不醉同结仿构产铺品与堆市场脂需求奇上看奸，产卸品线年的多驾元化啦是本殿案实岁现均智衡去弟化、扩化解尚高成座本制守约的去保障首先散：12烘0-炮14娇0平米啊之间虽中大锤面积育的改是善性税需求芝仍是屠市场颈主力墓，因而户也是锋本案预住宅爱产品畏中的纲主力挂之一膨，但拿当前次价格版表现踏较为征一般缺，无和法满蜜足本德案高片成本鞭限制睬与突归破，因而宜针对凳此类因产品否，在添当前混基础坐上的创适度日领先脱与创出新是遥奠定解竞争乓优势地、实暖现价台格突咐破的胳关键坝；其次晒：80莲-1涂20平米衬之间壁的刚宽需型建产品谎市场榨需求富稳定，价拉格表瞒现居茫中，启是本奶案必饺不可确少的际产品龄线组丘成之菜一，同时矩也是俘项目链的重般要利兵基保泼障；最后纤，60平米头以下层的小喘面积巧产品厘市场帮需求茅较大搞，去雷化快茧速，同警时价羊格表屋现较束优，投具备晋较高执的溢犹价空责间与喉能力被，是本冲案突洋破高灯成本币制约广、并洋实现眠快速临资金针回笼椅的重射要载递体，雾因而温也是补本案碌必不近可少猾的产岗品线灭组成多元素仰之一护；观点之三：责针对讨商业要需求思，街袄铺化嫌是规蜡避资旧金沉哭淀风烘险实装现有励效资傻金回垒笼的望重要盾方向客户使投资贝意识姨仍停槐留在讨较为额初级侨的商啦铺阶装段，爆其它梳商业蝴形态旅如公德寓、排写字拨楼等往仍需踢培育成与引梨导，羽针对颤本案呈整体委约3.芝6万方源的较奔大商题业规舒模与蠢快速泪回笼温资金茧的开票发需惨求而金言，商业躁形态乔的街躲铺化成是实骑现商辆业价胡值，眉规避忍资金疲沉淀送风险族的重初要考祝虑方电向。30城市寺背景竞争邮格局客户喝访谈3住宅竞争调研及定位思考31竞争埋格局从竞辨争区瘦域上枝看，东部眉新城势区所头在的邪黄州劳区是屈本项郊目所袜在区运域的骂重点粮竞争铸板块址；而先高新锣技术陆开发寺区对饱项目园所在闻区域每的竞管争威煌胁相伪对较叛小；一级独竞争棒：以本订地块2K笨M范围佛内的妄楼盘风，是密本案蒙重点伪竞争纱关注昨对象王，基取本为直同区浸域项哀目；二级侮竞争耻：以2K租M-莫4公里范围齿内的战重点发在售添项目衣为主筝，大凯部分返集中靠在老希城区芽所在爹的黄绘州区罗范围功内。32竞争矿格局从区吸域判烦断，迎城中舍板块潜仍是满当前公市场忆认知沉较高识的区善域所棚在，灰也是捏本案挪的重翠点竞进争区尝域所柄在；从趋均势来拾看，剖本东误城板雁块目螺前价骗格水刷平已幕接近唤城中前板块陵，潜旱力较抵大，婚对本甘案是揭重大拜利好本项启目所沸在东斩城板搭块价颂格上掏升较杰快，市场僵认知暮与接船受度践已基眨本建杠立，埋对本拆案是芳重大剖利好但从址市场抓需求净度上遮看，煮城中贫板块编的市滩场接签受度赖仍然吨最高，途本项蜡目所柿在区之域的限市场效接受广度仍座有待火培育袭，因怠此，如何铅拓宽惨本项政目的倘客户吐渠道阔，吸盆引城百中板还块客斩户的嗽关注也是狡本案夫后期圾营销撤需要胜解决捡的关痰键因厘素。33从销治售周著期看任，城钓中板台块后摧期存场量巨值大，古与本理项目豆入市练时间督相同侄，是悔本项暗目重雄要潜镜在竞钢争威魄胁20勺10盐年20仆12勇年万象爪巴黎扯0.伪7万挨平米紫金匹城已允经售显4万悔平米狡，剩柔下1创3万故方待摇开发三清小国际闪华城佣2.辽6万舌平米康逸抚家园登，锦茶绣星富城，翻君城政锦府导0.领8万趣平米城北扮板块城中妥板块宇济痛一号煮存量阳0.浊6万系平米文峰裁宝坻色2.缺8万他平米城东羞板块聆湖月春天掘2万泉平米金家息上城挎30魂万平律米，民一期星建设蹦7.岔5万叠平米祝，后加期存把量2均2.值520神11洞年保利辱一号颂公馆宽8.搅4万址平米瑞天班新城赢，7馆万平紧米本项枯目的沉入市时间纽奉推测陕区间竞争吓格局八仙沉咀项怒目晚4棚5万糕平米亚昆烟置业俩项目斩15污万平夹米34综合窄结论板块配套价格客户物业形态产品供应未来规划城中板块完善3500-4200元/㎡以老城区为主，公务员和私营业主、周边县村客户高层90㎡2房2厅1卫100-120㎡3房2厅2卫商业中心城北板块一般3100-3700-元/㎡老城区外溢客户，城北新区当地客户，公务员和大企业客户，私营业主及周边县村客户小高层，高层90㎡2房2厅1卫110-130㎡3房2厅2卫专业市场，政务中心城东板块一般3200-3700元/㎡xx市中高端看好区域发展的投资客群、向往高端生活品质的中轻年人群小高层、高层40-50㎡小户型90-130㎡3房2厅2卫东部居住新城观点老一：速配套惠上，蜡项目细所处饼城东骡新区台配套刺设施量仍在鼓逐步凯完善逮中，每尤其不交通平配套肆不及就中心苗城区厘，对嗓本案冻的客列户拓感展渠留道有艘较大滤影响帝；观点属二：士价格题上，努城东班新区装价基雕本与破中心痛城区推持平族，区芦域价娘值已队经得崇到认心可，室是本截案的器一大黎利好键所在刻；观点勿三：跌客源挥上，误以地裙缘性妈客户盈为主泉，对府中心奥城区演的客取户吸的引力军缺乏煎，是犯本项紫目未汇来客钥户拓零展的赴重点赶；观点资四：败产品思形态姥上，阔区域规以小授高及崇高层抱为主午，同饰质化柱趋势场明显罚，差焦异化羽缺失歌，是框本案肃竞争攀的重桨要突乳破方注向；城中何板块瞒无论粱从客共户接火受度凝上，闪还是递后期额推盘松量上争，均炒是本痰案的冶重点航竞争萝威胁科所在35竞案士对比规模热决定牌本案拘无法悄成为透引领构者，区域还内金喇家上检城30万方桑，三债清国窝际华讨城居即近尾进盘但辈后期清仍会甚拿地条开发王，城梨中板段块将胡建成丸升华雁地产肥八仙翠咀项谜目45万方痰，相福比之没下尿本项锣目规塔模18万方蜂，气撤场较协弱。品牌浙认知渠尚未贷形成脱，无伏法给挑予本消案附铺加值旬支撑：国哀内一裙线保利彻进入模，三恳清、烦金家震、宇捕济等额当地伍知名芬品牌光开发踪蝶商汇出聚，xx房地脊产竞漠争已宽经进杂入品猛牌化离阶段三清国际40万方金家上城30万方规模城东板块城中板块本项目18万方城北板块瑞天新城7万方跟随者聆湖春天5万方紫金城17万方文峰宝邸17万方保利一号8.4万方八仙咀项目45万方亚昆置业项目15万方从重叙点竞页案看字，从允项目醒规模教上不招具优掉势、要资源留上无况唯一缸性、确品牌四上尚熔需建与立，因而茫产品事力将耕是本膏项目勇奠定寺竞争冈优势族的重尾要突醉破口36从成霜交速飘度上象看，苏40雾-6蚂0㎡尘小户罪型产嫁品去颈化最索快；从需赚求量差上看真，以浇11撞0-寻13权0㎡旁的改垦善型航产品坐需求堤较大一级慢竞争宾项目梅的主慰流产双品是90平米统左右汇的二倾房与11分0-宋12跑0平米录左右穿的三丑房，牙产品籍类同称，同辣质化匀竞争拖比较厦严重抱。由于墓目前托在售益供应捷较少北，在还售项士目的限去化撑率较缺高，学开盘坟量均德在百衔套以群上，京去化义产品宴以10坏0-闹14培0平米俭之间雪的，性说明毯区域骡市场欲改善女性需扁求旺陈盛。预计机上市峡项目在售划项目80捧㎡90予㎡10晌0㎡12饲0㎡17吩0㎡23昆0㎡90户㎡-迫-1舞22削㎡12痛9㎡株--曲14芳0永㎡12失9㎡化--演14悉5欢㎡61趣㎡-疮-1炭19涌㎡87傻㎡-勤-1谱19率㎡86呼㎡-迅-9唤0㎡80钥㎡-装-9滴0㎡88犹㎡-击-1劫20倡㎡85防㎡-么-9慌1㎡13漆0㎡姥--督14体0㎡84吩㎡-约-9叹5㎡升华慰八仙系咀项夸目瑞天顽新城三清揭国际愿华城保利严一机号公遇馆宇济逮一号紫金往城12际0㎡缴--舅14林0㎡30紫0㎡20指0㎡袭--矿24料0匹㎡13评8㎡肿--孕15简8搏㎡11难0㎡偷--挎13高5㎡17茂2㎡等--卸18伙2㎡10丢9㎡留--鼓12悼0㎡12窃6㎡蜜--14是5㎡竞案炮对比聆湖鸣春天40易㎡-墙-5躺0㎡万象览巴黎一级两竞争二级职竞争37一级炒竞争典型倾项目竞争符与影柔响一谈：该项奏目住还宅预控计将难于2莫01旋1年逮销售融完毕蛮，对释本案住峡宅的鼓直接集竞争立威胁趴较小勇；从其疮销售傍情况享看，递小户籍型产狠品热肚销，炕小三衬房产胸品需触求较指大，是本解案住膝宅产水品定孟位的茧重要虹参考从与借抵鉴所界在；瑞天嗽新城撇——樱距离隙本项炊目一瘦墙之家隔，驴7万爬平米敲小型唐城市现豪布警斯卡驾综合仿体，吩商谊业占假比近抄60万%达忌4万监方左移右，排对本部案商器业有袄重要着影响淘与参赢考典型楼盘瑞天新城规模建设7万㎡产品形式小高层，高层均价3500元/平米户型面积两栋14层，两栋28层住宅，一栋酒店加大型商业体销售状况2010年5月开盘，目前存量130平米大户型产品特色现代建筑风格客户特征预计主要以xx师范学院，xx高中的教职工，企事业单位为主要客源竞争惊与影斜响二：其4隔万方推的商窜业则旋是本祥案重元点关量注目坝标，从其餐规划辜布局卧上看讲，整梨体呈各回字唯形，童通过刊连廊第加强眼人流蚀的横箩向互础动与例引导独，值津得本览案借就鉴；桑但人尸流的混吸纳塌与聚骑散性酒略显令不足堵，与摸周边锤的互脖动性陷较弱木，是破本案裳可以菠创新呈和突栋破的艺方向宣所在羞；从其残业态青定位遣上看骨，除酿酒店先外，旱以影脂院、狂餐饮决、娱游乐、遭购物炼为主楚，针呢对周皮边学申生群欺体，烤较为翻完善帜，能代否招诉商成茎功是脚未来劝成功捉关键便，也村是本戏案存平在超钟越可滚能的矮方面驻。38瑞天亚新城认——践产品胸分析含：5岂0平带米以顿下一治房占喇比约奇50引%，照去化股较快途，价柏格表请现较亏优，陕是管本案例可以驰重点迁考虑旬的产候品线蝇之一一级肢竞争典型折项目产品总套数占比已售套数已售占比50平米以下一房11247.26%7849%85-109平米两房4820.25%2918%118-139平米三房7732.49%5433%小计237100%161100%观点扯一：喝中小惹面积揭产品剂需求恋旺盛柴，量哄价较刑优，尿本案赵可重诊点借棒鉴与铜参考50平米轿以下认占比49洞%，均圾价达41末00元/平米宏左右镰，较恳其它盒类型饿产品售高出陶约30油0元/平米，目板前已丈销售戒近半程；85价-1千09平米锐之间叫的两旬房均翠价38企00元/平米糠左右涂，去捆化较健慢，可见盼功能惨性与霜性价查比仍愧是客蒙户关梦注重块点；11疤8平米阅三房庙整体监去化沃率已号达33碍%，均茶价39蚊00元/平米茎左右检，可闸见具阴备功王能与水总价凳优势确的改圈善性酱小三翠房市爪场需剂求旺镇盛。观点眠二：真产品预创新盘与面屈积赠丸送是桶奠定字竞争凭优势茧与超越对析手的刃重要朵方面一房裕产品瞒：为住欺宅指食标，缓在产惑品设者计方邮面考悟虑了券厨房迁的通怀风效长果，实用谎性较毛强；两房孔产品享：为全诞南设惑计并便不通追风，旺三房洞产品劈燕设计微一般庄，没搭有考锈虑大斜阳台滚、入凯户花企园等或附送潮面积刷设计屠，因此省在产脉品创蛇新与传产品屯附加搂值方伞面没功有较歌大优隶势。39典型楼盘金家上城规模规划总建筑面积32万㎡，一期建设7.5万㎡产品形式小高层，高层均价3700元/平米户型面积12层小高层和23层高层，面积40-120㎡一房两房三房四房销售状况2010年12月底开盘，开盘当天约300套小户型被一抢而空，目前一期存量以大户型为主，2011年6月15日加推3万平米近300套房源，以两房、三房和四房为主，据了解当天消化约30%左右产品特色现代建筑风格，兵营式排布客户特征预计主要以xx师范学院，xx高中的教职工，企事业单位为主要客源金家妖上城代——熄体量捏30颈万平截米，丧是区缠域目善前在缩慧售最册大规庙模项源目，交开辈发周似期较智长，受对本冈案住视宅有调直接泛竞争赔影响一级刃竞争典型遍项目项目朝概况顺：首期7.积5平米暮以40平米抽小户毛型最旅为畅昏销，汽开盘男当天极抢购秋一空手，目怪前存长量以13义0平米券三房烟为主潜；近期辞加推3万平投米两罪房三旨房产汤品，锄以两乎房相额对易腐售，夺三房锯四房滚较难畏销售秒；该项雁目后石期产表品小掉户型产较少歇，主畅要以羽两房干三房默和少昏量四保房为访主，锻小户除型产雪品存喝在一诸定市规场空喜间与宪机遇朱。40小户紧型产铃品开田盘当雨天抢案购一系空，微其余楚产品党月均锐去化倒20翁套左派右一级扛竞争典型贤项目目前浊项目泄销售笨情况消化剪情况鼠：项逆目在病半年宣的销番售周禽期内茫去化顿率约朴53江%，们其中毅：其近30跃0套小虏户型疗产品20汤10年12月推百出即基抢购岛一空园，备爪案销某量为25逐6套，丙开盘睁均价38物00元/平米塌左右僵，高熟出其绍余产葱品价稳格约30恳0元/平米背；其余令产品茅月均乞去化博率约20套左辞右，开皮盘均归价约35忆00元/平米犁左右占，目私前已爪涨至37交00元/平米贱左右贩。其辉中：89平米届两房罗，10工5平米蹦三房垮、11妙1平米材三房馅完全测售罄圾，面积套超过13片9平米夜以上召的大仍面积储产品莲严重治滞销劣，大三艰房、片四房滑与复花式产史品销问售量岛为零综合昼结论通：控制添大面江积产办品供理应占输比，锦考虑阅总价僻优势摸、功宪能创臭新与萍性价槐比较烟优的泛中小稼面积快产品洲是本盯案住遇宅重芹点思沙考方费向。各产品推出房源出已售套数对比分析大面积产品去化缓慢41金家弃上城零——柜产品遗分析昌：注肯重入符户花歼园等质功能良性设鹅计，迫市场逗接受房诚度较栋高一级忌竞争典型予项目40龙平米搜一房掩两个逼阳台绑，功惧能性鉴较强耕，极抱受市离场欢戏迎13摧9平成米三财房的磁入户者花园杨与生偶活阳拼台是限亮点89灵平米棒两房者的入较户花元园较讯受客侄户青怀睐本项忘目借清鉴与门参考瞒：小户敌型产筒品面今积控献制在40平米图左右鸣，功枝能完乌善，询提供越一定于赠送恋空间陈；入口肚花园摔较受物客户迈青睐户，本甩项目腾可借轮鉴与饶参考励；以紧胞凑型线两房计与三能房为拔主，猫控制13撑0平米攀以上疤的中鉴大面粥积产撒供应计，加村速销抚售。42典型楼盘聆湖春天规模总用地面积51亩，总建筑面积在约6万㎡左右容积率1.8产品形式小高层，多层，联排别墅和花园洋房均价小高层3400，别墅5000户型面积多层有二房，三房，复式，面积在90—150㎡左右，还有170—260㎡左右的联排别墅和花园洋房销售状况08年对外起售，目前别墅在售，高层有两栋待推产品特色绿化较好，品质较好客户特征师范老师，公务员，外地打工回乡者聆湖捷春天喇——勤6万睛平米糠中低更密度饺楼盘佣，定塞位失疾误导蜜致销价售缓顽慢一级伪竞争典型棋项目本项目18万方本项玻目借扬鉴点：一、协定位羽不当洁导致蔽销售短缓慢项目攀以小羡高层榜和别壮墅为阴主，衣但由鹅于周离边无孟优势正景观资惠源，财别墅顶、顶浩层大卷面积竖产品直滞销批，在厅近三茎年的庸销售期惧内别丛墅存你在过症半。二、补产品考缺乏皆品质撞支撑棒，价塔格体吓现较倍弱除了订别墅窜以外衫，该旬项目任多层潜和小坡高层母由于卫整体可品质与琴档次靠较低趴，至届今仍甜未售英磬。43典型楼盘八仙咀项目规模456900平米，占地195181平米产品形式商业、别墅、洋房、小高层，高层均价住宅4500元左右，别墅6000元左右销售状况未开盘产品特色半岛型深入遗爱湖，产品线丰富客户特征据了解，目前别墅客户均已被提前预定，主要以政府官员、xx成功企业家为主八仙胞咀项匀目—金—凭躲借优岗越的民景观豪优势远和4言5万巧方的耽体量胀，是啄xx项目前棍体量普最大梳，柔档次论最高愧的项辨目，妻预期茧住宅认均价震将达粪到4域50液0-侨50巧00双元/抗平米圣，别槽墅均勇价近膝60奸00福元/赠平米一级稀竞争典型放项目项目木现状屡：规模付与景钞观优胡势明弹显：整夺体规锣模约45万方周，三敲面临扰湖，偏景观淹资源零优越乓；产品头线丰吗富：产品敏组合沈以别该墅与生高层价以及裁少量群商业蝇；产补品线寇较为泳丰富千；目渐前处铁于入母市前超的准源备阶糠段，阴预计蔽首期狮以临教湖别队墅为掉主严，配必少量都洋房纲，后谨期高冠层将旗对本济案有止一定图影响舰与冲策击；极受冈市场翼高端唱客户尊关注咱：目前窝积累例客户奶主要居以政得府官雕员、勇本土已私营昂业主展为主踩，较吉受市蜓场高陈端客省户关冬注。在销德售周锅期上喜对本虾案的默高端尚客户任有一养定分通流威胖胁；对本蛾项目状的影顺响与这借鉴且：1、乖本项蜡目住太宅类麻产品条可通竟过创里新与健价格惧优势婚，吸纺引目预标客效户，总减少舱竞争晶威胁村；2、搁本项货目商飘业可抹通过材入市江时机贿优势赚，尽吨早入姑市，储吸引卧市场赤投资抵客户俘关注捉，减梦小该反项目况商业域的影缓响与贿威胁宝。44黄州芝区区足政府部所在焰地，复城市软中心败区成绍熟配真套资促源全部竿以高呆层住弱宅为望主，丹产品奇以1下20膊㎡大贡户型优居多主要和是周湖边县休市外鬼地做绩生意生者回乱家置娱业人达群，烦少量晃公务具员目前溜整体属均价37抄00惜-4戚10思0元泊/㎡区域优势产品形态客户特征价格表现典型楼盘保利一号公馆君城紫金城文峰宝邸规模占地33021㎡，总建面82546㎡占地43250㎡，总建面178700㎡占地57868.9㎡，总建面173606.7㎡产品形式小高层、高层高层小高层，高层均价未开盘3900元/㎡目前均价3200元/㎡户型面积--一房58㎡、二房72-77㎡，三房111-116㎡、复式99、188㎡二房90㎡、三房149㎡销售状况预计下半年开盘，预先销售商铺2010年1月开盘销售，成交情况较好，目前剩余房源中大户型居多。08年销售，一期尾盘阶段；2010年9月推出2期新楼栋，目前存量为大户型产品特色外立面稳重大气，由于拆迁等问题，项目成本偏高，项目商业回本要求较高1号楼1-3层为商业，提升了项目居住的便捷性，户型设计新颖满足了不同客户的需求。简欧建筑风格，围和式中央公园，品质感较好客户特征——客户主要本地客户为主，包括公务员和事业单位职员，少量投资客。客户主要为周边县市做生意者，事业单位职员，部分外来投资客竞争影响从入市周期看，该项目对本项目有较大竞争和影响，因此，需密切关注该项目动向该项目目前仅尾盘，竞争性较弱，共热销户型借得本案借鉴与参考目前仅尾盘，竞争性较弱老城循板块兔：市泼场认上知度安较高迫，生驶活配栋套齐学全，资价格仔表现忍与客迈户接铜受度父均高愈于本项区域蛮，餐目前取在售杯项目尚大部蒜分为鄙尾盘设，未奥来潜芦在供牲应对裳本项幼目具君有较羽大竞的争和播影响二级倍竞争典型锣项目45本项啊目借染鉴与洞参考璃：11父2平米小三炕房、78平米故两房与复箩式产荣品销普售情贪况较昌好，姿面积严超过13摸9平米的大默三房园与15焦5平米四房衔销售紫缓慢兼；入户影花园烈与多谢阳台身设计舅是其宪亮点贯所在冈：该乞项目催户型义圴有入户朵花园缘瑞与多傲阳台牙或飘跪窗设偿计，使肃产品今附送足面积逢达到15跳%左右，创庙新与菠实用右价值景极大祸提高躺了该萄项目池的性污价比诱与附方加值谦，极弱受市阳场欢漫迎，许值得柔本案涉重点绸借鉴罗与参奖考。紫金炭城产缩慧品分殿析：煤两梯展五户扶，产命品品舒质一强般，熔但大纠飘窗族、膛入户伴花园符与多碌阳台药设计倚，赠售送率座达到键15并%左煮右，恼较受捎市场恭青睐迁，值耽得本五案借态鉴与嘱参考二级夺竞争典型并项目入户筛花园入户间花园46本项司目借外鉴意劣义：创新佣点：项会目普屯遍采扩用入蹈户花惧园、奸空中摸花园罢概念撑，提崭高赠逗送空站间，墨两房污变三曾房，遍三房为变四铸房的法设计层，并锄且考舱虑大急阳台弦与飘罚窗的叙设计迅，使口产品救附送赠面积叉达到20秩%左右崭，从堪而使窄得项斯目10兽1-兔11周2平米父大两亭房、12仗8平米韵三房汽销售岔较快轨；问题剧点：而面嘉积超物过13注5平米击的大悬三房拣与超具过20脱0平米茎顶层阔产品雀销售专难度昂较大言，结论众：对念本案攻而言旁，提忌高赠愉送空周间和辈性价圣比优辆势，灭控制喜面积显和总涌价是束促进下后期评住宅耀快速妖销售膨的重仁要途服径。文峰轧宝邸掩产品朝分析叙：1竭34停-1袋60捕平米番大户唯型销姿售零办套，膛12监5平倘米以科下产硬品销哀售超摘过9慢0%零，骨其中报两房丧改三坊房，鼓三房引改四终房的宅创新座设计垦，赠废送率复达到扩20鸟%，旬值得乳本项漏目借眉鉴二级没竞争典型赛项目47竞案掘总结从一姨级竞奖争来林看，交瑞天炎新城索商业朝、金专家上等城与执八仙麦咀项骂目对四本案教具有痰较大竟影响征，其纱中：1、回瑞天颗新城原4万寨方商帐业“果回字蓄型”如规划跃布局尖，业腰态丰锋富，恼本案碑可从口规划阔创新士、招呀商前要置两稀方面礼予以蜻突破者；2、芹金家哨上城暴以住畜宅为醋主，灰后期葵小户忘型缺鲁乏，睡因此喝，本婚项目芬小户眼型产浇品可朗弥补伪一定偿市场威空白贩，同麦时通轧过面梳积赠蚂送和胖创新育，提算高性搬价比剥作为糕竞争宰突破默口；3、致八仙救嘴项速目：乌前期骡以别扫墅和虽洋房彩为主枣，对似全市代高端助客户欺有较拘大吸停引力趋，对植本案摩而言毫，一孔方面刃提前浪入市粗赢得千市场次先机宪，另剃一方盼面，乳通过筋主流切目标朽客户博的差望异化尺，借森助该晋项目立对市稻场的旺影响浪力，装吸引碍中高绩端客施户的哨关注绍，促盾进项渴目的帝顺利瞧销售菊；从二社级竞初争来蚕看，供保利咱一号梅公馆紫对本盈案有秤一定姓竞争岁和影奶响，池对此荣，本革项目一方粉面需滑要密下切关庭注该糊项目丘销售棉动态吗，包魂括价歼格与停产品窑，另一堂方面蛛，通弯过创弊新，管提高渠性价辆比，醉实现所项目屑的差学异化码竞争监优势综合溜而言辽，通困过竞愿争分滋析，东对本验案的损影响侮与借悉鉴如回下：1、月40拍平米缝左右呢的小奴户型怎产品向是本窗案的矿重点摩考虑趴产品赞；2、岭60闪-9卖0平泡米的结两房算、1六00肚-1案20被平米楼的三刘房是到本案嫂主流欠产品龙，控疲制1鹅30撕平米忙以上挎的大傲面积维产品愚，通少过面椅积控储制总涂价，誓提高恢总价未竞争袋力是怪本案傲竞争钳突破伶的重利要方贴向；3、致通过宜创新举，如犯入户劝花园弊、阳惑台、民飘窗涛、挑带空复鄙式等迎提高敢居住尸功能珍与实瘦用性检，是她本案籍产品呼力的狠重要央表现境。48市场偶环境矿背景竞争器格局客户愈访谈3住宅竞争调研与定位思考49xx仓明珠触大道仰项目逆住宅宴产品鹅客户子研究读体系>>抗随种机访婶谈分滴析>>朽定向袄访谈杜分析10边0名揪意向挡购房担客户秀调研悉样本地分析xx她业内刃专家辆的深其度访贷谈xx愿房产库局的返政策彻规划赵了解客户爹研究早分析灰体系调查意方式妹：随腐机人寄群购伶房意韵向问哭卷调晶查预备刷统计哑客户人数闹为1唐00鸡名，针茶对年龄详20单-5霉0岁尼之间，准保备问考卷1恶00阀份，坊实际鞭完成迎97敌份，来源呈主要未有：xx市中旬心区膨域、灿经济藏开发俊区居幻玉民、弱学生丹群体厘，沿蜜街商毅家；房地来产行覆业管慌理层腹（项鼻目销危售经用理）篇；xx中心区开发区客户问卷484950随机够访谈盯结果尘表明水客户垮对东戴城板通块的嗽认知骆度已旋经形斗成，沈接受蜜度较缩慧高，站同时泉投资伙兼自荷住者聪占多案数，躺因此滨，关百注改型善性谁需求忘与投先资潜互力将情是本塞案产监品规弟划重案点被访得问者再表示丸未来2年内赛计划蝇买房享的达躬到61摊%，购匆买意透愿较桨高；90流%的被雅访谈交者愿踢到本框项目明所在洽东部轿板块古置业渡。投披资兼完自住筛占绝输大多革数。购房咳特征51观点钓一：盘多层么与洋最房接老受度肤较低搜：接受拖调查忠的对腐象中长，8码6％厌更倾梁向购爹买中撒高层嘴产品；观点者二：暗中小驶户型授占到谅了购诸买需侦求较弹多，接受伶调查爆的客果户中梳，计街划购馅房面瓣积在拥90伯㎡以胀下的悦为5碎3％浑，对冷14隙0以泊上产轧品存优在一迟定抗勇性，往接受求度较边低。面积太需求锡表明斤：1月房、倾2房演与小怎三房魄产品呀、怨面积喝在6悟0-肿11投0平遵米之苹间是四客户驳需求牧主力次；其次色对大狱阳台足、入徒户花薯园、朱面积咐赠送脑较为雨关注花。购房解特征52价格传需求鉴表明振：被去访者蜘大多威数对跟总价钓的敏杀感度吹远高理于单第价，亡总价猛成为某购买埋决策庄的重扩要因蛇素，被访高问者围对于光单价鼓的接饲受程赏度在40备00元以志下，营且多竿在30咐00沉-3设50牵0元；被访润问者留对于票总价尿的接离受程论度在35万元静以下捧占到67态%，其尽中25皆-3阅0万的医最受导关注衔。购房牧特征53xx持明珠渡大道婆项目洗住宅矩产品剧客户饼研究鞭体系>>怜随峰机访锅谈分撤析>>著定向梅访谈亿分析10箱0名爪意向业购房扔客户啦调研斤样本灵分析xx饲业内粒专家悉的深午度访缓谈xx汽房产很局的惩政策看规划执了解客户挪研究边分析让体系调查牲方式技：随捏机人岗群购唤房意苍向问斤卷调醒查预备恐统计传客户人数梦为1刑00奴名，针丸对年龄挡20董-5聋0岁纹之间，准姐备问航卷1语00栽份，产实际明完成烛97喊份，来源筒主要播有：xx市中龄心区则域、被经济妖开发贱区居丈民、育学生箭群体躁，沿铅街商研家；房地嫂产行毙业管理理层占（项脸目销掀售经炎理）班；xx中心区开发区客户问卷484954政府秤部门栗：x教x市茄房产仅局罗科夫长观点伪一：xx鹊近几哈年的雄房地目产发痛展迅宇猛，树量价止保持旺平稳牺增长观点滋二：从备匙案成蜜交统收计来皂看，后xx趣成交柄客户舱主要阳以城臂区内丈客户当为主观点份三：从住甘宅供问应市献场来听看，氧未来恨两年致城东金区供具应将喊呈现春井喷庄之势观点朽四：从成弯交备慌案户伙型来暗看，防目前笑城东殃区近勺期市根场主渐流的诱户型爱为9迈0㎡渠以内比的一权房两杠房户即型为匀主。观点举五：句对于毕产品身定位盐方面觉，低尺密度什产品狮除非名有强竞势资贼源，妖否则船不会母考虑屠，洋逃房产部品由中于区吹域供轰应偏驰少有光一定虏溢价迁空间豪，但背实际槽单方拆溢价干上远械不如求小户秆型产看品。深度姓访谈55业内姿专家丽：宇欲济一李号销围售经钞理宇济千一号加专案姐：游疤亮联系翁电话巩：1搞59角71萝39肉25暂26观点六一：锦心理尊抗性嚷较大尤：认为拢城东黎的发高展潜叛力较性大，保未来确几年泰的价萍格仍代将有欲持续西的增提长动光力，甘但购设房自率住目堪前还翼是以赔中心昏区为蓝主，丢毕竟维开发藏区配扒套还旺是差城一点娘，不武像武蹦汉，甩xx锁人对集距离阵很敏伙感；宰特别兴是下荐面乡饿镇上身来购坦房的邪，不嫁希望陆买的遣房子夸周边岩不繁希华，简觉得杏没面委子，齿不叫薯进了桂城。观点昨二：简总价钥较低甜的小远户型陡较受望欢迎滩：xx载人自惊有房河的相盒当多寸，开辈发区往购房赤多以掘投资杰为主族，投择资2威0万枪以下椒小户扔型市省场认麦可度智相当倾可观期，认愤为项耳目高喘层小零户只裁要产过品设息计不置错，袖入市哲价格帜可以谈达到粮42谨00灰元左田右。糟金家驰上城蛋的小岸户型掘30迷0套洁入市