07年云南昆明大板桥复兴地块选址建议书

PAGE昆明大板桥复兴地块选址建议书二零零七年六月二十六日目录前言 2第一章 工业用地供应情况及云南CY集团的用地需求 3第一节工业用地的供应情况 3第二节云南CY集团的用地需求 4第二章 拟选址地（复兴地块）的基本情况 5第三章 项目用地产权优势及项目法人的运营优势 8第二节 土地的权属明确、手续完备 8第三节 项目建设用地无拆迁等不可预见问题的优势 9第四节 项目建设用地的可持续性发展优势 9第五节 复兴地块的项目法人的运营优势 9第四章复兴地块的资源优势 10第一节 交通及物流保障的优势 10第二节 电力保障的优势 11第三节 项目用地的区位优势 12第四节 新昆明国际机场的有利影响 13第五节 基础配套设施的优势 14第六节 地质条件的优势 15第七节 其它自然资源和社会资源的优势 16第五章选址复兴地块的官渡区资源优势和政府的支持力度 17第一节 官渡区的资源优势 17第二节 各级政府的支持力度 19第三节 市区两级政府对本项目基础设施投入的支持 20第六章CY集团选址复兴地块的潜在价值分析 21第一节 政府基础设施建设带来的土地增值效益 21第二节 灵活多样的运营模式 211、 可采用土地置换合作开发的模式 222、 可采用杠杆式购置土地模式 23第三节 对资本市场（上市公司）的价值贡献 27第七章 项目合作的前景 28附件： 30前言目前，由云南CY集团牵头，联合昆明机床厂、昆明铣床厂等多家省内机械制造加工的龙头企业共同开发的工业基地项目正进入项目选址阶段。云南CY集团意图启动以大型机械制造加工工业园区为龙头，通过行业整合以达到产、供、销一体，上下游联动得战略目的，在形成完整产业链条的基础上，充分享有技术密集，人才密集、资金密集的优势，以产品为核心，以“技术－成本双领先”为核心竞争力的全新产业格局。根据云南CY集团项目选址要求为土地平整的工业用地，土地面积在1200亩左右，要求物流交通便利，周边配套相对完善，距离主市区较近等要求，我方向其推荐了西冲地块及复兴地块，在上周云南CY集团相关人员参观了上述地块，西冲地块由于是台地式开发且进深过小，不适合项目需求，故明确表态放弃选址西冲地块；复兴地块总面积略小，但通过场地平整后，基本可以满足对项目需要，且复兴地块紧邻空港经济区，可与空港经济区同步发展，享有便利的交通，快捷的物流，完善的配套。据悉，云南CY集团的项目预计在2007年年底前动工，目前选址需充分考虑意向地块的土地权属问题，复兴地块以优越的地理位置，明晰的土地权属，日趋完善的配套建设，巨大的土地增值空间等适宜条件欢迎云南CY集团选址于该地块。工业用地供应情况及云南CY集团的用地需求第一节工业用地的供应情况随着国家加强对宏观经济的调控，加强对建设用地的治理以及执行最严格的耕地保护制度，对工业用地供应环节日趋市场化和规范化。第一：根据国务院发〔2006〕31号文，正式启动了工业用地必须已“招、拍、挂”方式出让，从此工业用地的出让进入到了市场化竞价的阶段，从而全面变革了工业用地的出让规则。第二：根据国土资部的〔2006〕307号文，严格要求加强对工业用地的宏观调控和管理，以便促进土地节约集约利用，根据土地等级、区域土地利用政策，统一制订和执行《全国工业用地出让最低价标准》。文件要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。并且各地国土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行该《标准》，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。对于以低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。第三：官渡区的所在地土地的等别为五等，其工业用地的出让底价和成交价格均不得低于384/㎡（即25.60万元/亩）。但由于是在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由项目法人自行完成的工业项目用地，因此在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60％执行（即15.36万元/亩）。第四：由于宏观调控政策的严格执行，全国工业用地的供应规模和供应速度明显减缓。以昆明的工业用地供应市场为例，在2007年内（甚至是在今后较长的一定时段内）能依法完成储备及供地的手续的规模化工业用地（宗地面积在1000亩以上的）就只有红云集团的配套产业工业用地（自用）以及云南官房企业集团的昆明国际印刷包装产业基地的工业用地。第二节云南CY集团的用地需求云南CY集团产业基地项目对所需的工业用地各方面的要求都较高，需要在昆明市范围内对有限的工业用地指标中审慎精选。其中整个产业基地所需的单幅宗地面积就需要达到1200亩左右的超大规模；并且由于生产流程及工艺的要求，该项目用地还应当相对平整、开阔，要求具有较大的开间和进深以及较高的场地竖向标高标准；从产业基地的长远发展来看，项目用地还应当具备发达的铁路、公路、行空等交通体系，以及便利的物流和完善的配套服务设施；结合到云南CY集团产业的发展沿革、历史及前景，该产业基地还应选址在产业聚集区，并且不能远离传统的昆明市主城区；从土地开发的成本费用、投资风险以及时间控制等因素上来看，项目用地应当权属明确，土地手续完备，以便节约时间成本并能及时的完成整个项目的运作。通过我公司审慎的精选、云南CY集团的初步踏勘以及各级政府的推荐，我方认为我公司位于昆明市官渡区大板桥镇复兴村的宗地非常吻合云南CY集团产业基地项目的用地要求和标准，具备了进一步商洽谈判的基础和必要条件。拟选址地（复兴地块）的基本情况复兴地块位于昆明市官渡区大板桥镇的复兴村，规划控制用地996.80亩，该地块东至甘落冲村，南至新桥村北，西至新桥村东，北至金浑公路，毗邻新昆明国际机场，位于空港经济区的核心区位，交通条件非常便利，铁路、城市轨道交、公路交通等网络发达，基础配套设施完善。随着新昆明国际机场及昆明空港经济区的建设推进，将会拥有更加便利的交通条件、完善的配套设施、明显的区位优势。复兴地块的项目法人云南官房企业集团·云南玮泉投资融资担保有限公司已经对现有的996.80亩建设用地完成了农地转用及征用的相关手续，并已顺利完成了用地出让的公示，可以在最短的时间内以最优的服务向云南CY集团产业基地提供手续完备的项目建设用地，即工业性质的国有土地使用权证，将极大的降低了项目选址用地的土地使用权投资风险和时间成本。并且官渡区政府还专门为云南CY集团产业基地在复兴地块的周边预留了足够的可以征用土地，还将全力协助和支持完成项目建设用地的农地转用及征用等相关手续，这将为云南CY集团产业基地的产业化发展预留了巨大的可持续发展空间。该地块已获得云南省发改委的《投资项目备案证》以及昆明市规划局的《项目用地规划条件书》。该地块规划用地性质为工业用地（含部分道路用地和相关工业配套用地）。建设用地开发强度和规划管理要求为：0.6≤容积率＜1.2,30％≤建筑密度＜40％，绿地率≥30项目用地产权优势及项目法人的运营优势土地的权属明确、手续完备复兴地块位于昆明市官渡区大板桥镇的复兴村，规划控制用地996.80亩，复兴地块的项目法人云南官房企业集团·云南玮泉投资融资担保有限公司已经对现有的996.80亩建设用地完成了农地转用及征用的相关手续，并已完成了建设用土地的出让公示手续，可以在2007年年内办理完复兴宗地的相关用地审批手续，获取土地相关的合法土地使用权证，因此可以在最短的时间内以最优的服务向云南CY集团产业基地提供建设用地，将极大的降低了项目选址用地的投资风险和时间成本。项目建设用地无拆迁等不可预见问题的优势由于复兴地块的项目法人云南官房企业集团·云南玮泉投资融资担保有限公司已经对现有的996.80亩建设用地完成了农地转用及征用的相关手续，并已完成了建设用土地的出让公示手续，并且已妥善解决了征地、拆迁等问题。因此本项目建设用地不存在拆迁、补偿等不可预见问题，可以极大大降低项目风险和时间成本。项目建设用地的可持续性发展优势复兴地块周边多为荒山、林地，无农业用地及耕地良田，土地征用条件相对便利，具备二期建设项目用地的征地客观条件。考虑到云南CY集团产业基地可持续性发展的要求，官渡区政府还将在复兴地块的周边预留了足够的可以征用土地，并将全力协助和支持完成二期项目建设用地的农地转用及征用等相关手续，这将为云南CY集团产业基地项目预留了巨大的可持续发展空间。复兴地块的项目法人的运营优势复兴地块的项目法人为云南官房企业集团下属的云南玮泉投资融资担保有限公司。云南官房企业集团是云南省内具有较强实力和企业社会责任的民营集团企业，云南玮泉投资融资担保有限公司是云南官房企业集团绝对控股的专业投资融资担保企业。云南玮泉投资融资担保有限公司已成功运作了“昆明国际印刷包装城”、“大理珠海都市花园”、“石林巴江商业中心”等大中型房地产开发项目，其中“昆明国际印刷包装城”更是云南省内第一个“政府引导、企业投资、市场运作”的创新型工业园区，该项目位于官渡区大板桥的西冲村，占地面积为2042亩，预计建成后的投资总额达20亿元，入驻企业达100户左右，园区总产值将达到30亿元，每年税收贡献2亿元。该项目的进展顺利，并已被列为云南省的“双百项目”，成为2006年省级一百个重点建设项目之一，同时还被列为昆明市官渡区“十一五”重点建设项目。因此复兴地块项目法人的综合实力、社会责任、专业能力是云南CY集团选择投资复兴地块的基础和保障。第四章复兴地块的资源优势交通及物流保障的优势新昆明国际机场的建设将为空港经济区带来极为便利的交通优势，将按照现代交通理念，以机场为枢纽，把航空、铁路、公路有机结合起来，使机场与全省铁路干线网络、公路干线网络、城市轨道交通相连接，形成相互衔接、优势互补的一体化综合交通体系，以实现人与货物的快速、高效、便捷运输，而复兴地块毗邻新昆明国际机场，位于空港经济区的核心区位，因此也将同时获得极为便利的交通保障。在铁路方面，将对贵昆铁路新机场段改线，即新建一条沾昆复线承运干线铁路业务，同时，根据规划，还将在新昆明国际机场兴建城市快速轻轨，在候机楼下设火车站，与沾昆复线和城市轨道连接，形成大流量、高运力的便捷的轨道交通系统，从而开创领先全国的综合交通运输模式。在公路方面，计划对老320国道进行改建，改建后的320国道将成为双向8车道的城市一级道路；新建连接昆曲高速公路和呈贡新区的双向6车道的呈黄公路，以作为新的市政府连接新机场的快速干道；新建双向8车道的新机场的高速公路；新建双向6车道的东绕城线高速公路，从而使空港经济区的交通走廊与昆曲高速公路、老３２０国道连接线、国道主干线ＧＺ６５、ＧＺ７５、ＧＺ４０以及昆明东绕城线连通，形成一个四通八达的快速道路网。从物流上看，复兴地块周边配套有多个物流站，如：金马货运站，焦化制气厂货运站等，提供了地块周边大型企业的物流需求。随着空港经济区的建设，周边的物流配套迅猛发展也是必然趋势，届时，复兴地块的交通及物流的便捷性必将更加凸显。电力保障的优势为解决35KV双河线路穿过复兴村地块的建设事宜，在2006年底我方与昆明供电局共同召开协作会议，会议达成我方配合昆明供电局完成35KV双河线路工程建设，允许在地块内建铁塔，高压线路以架空形式穿越，配合协调建设施工中与村民的协调，同时，昆明供电局从110KV大板桥变电站出两个10KV出线间隔，提供我方复兴村项目的开发施工及永久用电。如双回10KV的出线不能满足其复合需要，按供电部门的要求办理增容手续后，由昆明供电局再扩充两回10KV配电供其使用。这次会议达成的内容，无疑为云南CY集团产业项目基地拟选址复兴地块创造了便利的用电条件，大幅度降低了电力设备建设的人力物力成本。项目用地的区位优势“昆明空港经济区”规划控制面积160平方公里，一期开发建设面积51平方公里，复兴地块位于规划中的昆明空港经济区的核心位置，具有极其良好的发展前景。同时，昆明市工业布局规划的两大核心一是“工业东移”，二是“退二进三”，随着昆明整体工业布局的调整和新昆明国际机场及空港经济区的建设战略的实施，大量高附加值的创新型企业将在这一经济带聚集和协同发展。复兴地块在“昆明空港经济区”建设和“工业东移”战略的共同影响下，必将成为该区域经济发展的枢纽和龙头，区位优势十分明显。我方通过各种途径获得了“昆明空港经济区”的最新规划，在该规划中，复兴地块的具体位置也作了明确的标示。下图摘自《昆明空港经济区·大板桥——李其片区分区规划》：新昆明国际机场的有利影响新昆明国际机场位于官渡区大板桥镇，距昆明主城区约20公里，是继首都、上海浦东、广州白云３个机场之后，国家“十一五”期间唯一批准迁建的“面向东南亚、南亚，连接欧亚的国家门户枢纽机场”。新昆明国际机场等级为4E，规划建设两组4条跑道，满足F类机型使用，长度为4000米。预计2010年昆明新机场的年旅客吞吐量将超过2070万人次，2020年将达到4000万人次以上，2035年达到6000万人次和货邮吞吐量120万吨。新昆明国际机场建成后，将会成为面向东南亚、南亚的物流中心和客运枢纽，机场周边地区可以依托国际大型枢纽机场发展现代物流业，吸引和聚集一批以航空运输为主要手段、具有高附加值的新型加工制造业，成为外向型经济的“桥头堡”，构建以生态和谐为前提，便捷客流为特征，集经贸与商务、科技与文化、现代物流、出口加工和生态休闲为一体，面向全省、全国和向东南亚、南亚开放的环境优美、功能齐全、产业配套、服务一流的“临空型产业聚集基地”。基础配套设施的优势新昆明国际机场的建设将为空港经济区带来极为便利的其它基础配套设施，主要包括道路基础设施、给水基础设施、排水基础设施、电力基础设施、通信基础设施、燃气基础设施等6个方面，而复兴地块位于空港经济区的核心区位，因此也将同时获得以上各类基础设施的有力保障。给水基础设施选择宝象河水厂作为空港经济区的供水水源，对空港经济区实施重力供水。排水基础设施将空港经济区雨水通过雨水管网收集后流入花庄河，污水通过污水管网收集后进入污水处理厂。通信基础设施包括电信基础设施、邮电基础设施和广电基础设施，电信基础设施将新增3个电信局点，邮电基础设施将在机场南、北进口各设置一个邮政支局，广电基础设施将在机场南、北进口设置有线电视一级机房。电力基础设施和燃气基础设施也都将给予空港经济区最大的完善和保障。地质条件的优势复兴地块的规划控制用地的地质结构主要为山地，属于云南山字构造体系的脊柱部分，位于普渡河与小江断裂带之间的新生带昆明断陷溶蚀盆地。河谷为宽谷盆地内4级冲积湖阶地发育，底部为断裂型地堡垒。山区、半山区是陇岗洼地，石芽原野侵蚀盆地。靠近城镇部分石岩分布较广，主要为坚石地貌，地基承载力均匀。复兴地块总体地形相对平缓，不良地质作用主要为季节性冲沟，未见滑坡、崩塌等地质灾害分布，场区稳定性较好，非常适宜各类工程项目的建设。复兴地块的规划控制用地多数为荒山、荒坡、荒沟，因此可以最小限度的避免对农田、耕地和林地的占用，而对以上没有太多农业开发价值的荒山、荒坡、荒沟的综合开发和利用，将有利于实现集约化、可持续性、高效、环保、绿色的创新型经济的发展。其它自然资源和社会资源的优势除了以上各类优势外，复兴地块的还具有以下诸多的自然资源和社会资源优势。降水：该区域降水的形式以降雨为主，霜雪量很少，受东南及西南两股暖湿气流的影响，降雨主要集中在5-9月，多年年平均降雨量855毫米。气温：该区域属于低纬度高原型温湿气候，具有日温差大，年温差小，冬无严寒、夏无酷暑，四季如春的特点，全年平均为14℃水文：复兴地块所处区域内有宝象河流过，沿宝象河上游各支流建有三个水库。宝象河水库，铜牛寺水库，天生坝水库。人力资源：该区域地大板桥全镇2003年人口33554人，其中农业人口23441人，非农人口7435人，暂住人口2678人，预计到2010年后，其城镇人口将达20万人左右。第五章选址复兴地块的官渡区资源优势和政府的支持力度官渡区的资源优势官渡区位于滇池北岸，是昆明主城区的重要组成部分，在现代新昆明建设中具有“桥头堡”和“主战场”的重要地位。昆明市四区行政区划调整后，官渡区拥有552.21平方公里土地，城市建成区面积约60平方公里，占昆明市建成区的一半以上，城市化率达66%，下辖3镇3乡4个街道办事处，总人口50万人。2006年，实现官渡区生产总值，266.6亿元，比上年增长14.3%，财政总收入完成25.1966亿元，比上年增长29.5%。官渡区拥有云南省对外开放的两大窗口——昆明国际航空港、昆明火车南站；一大国际活动中心——中国昆明国际会展中心，是昆明市连接东西、贯通南北，与全国、南亚、东南亚乃至欧亚交往的交通枢纽；是全市主要的商品物资集散中心和农副产品生产及加工基地，同时还是外向型商品的生产及加工基地。在现代新昆明建设中，官渡区既是主城的重要组成部分，也是连接主城、呈贡新城、空港经济区三大区域中的枢纽，蕴含着巨大的发展潜力。官渡区可以充分享有主城区、新城区及空港经济区的人才、资金、市场、物流、信息科技和政治文化资源，具有其它县区无可比拟的区位优势。作为昆明主城区的重要组成部分，官渡区最大的优势除了具有较为完备的基础设施、便捷的交通条件、充裕的可开发土地资源、良好的政策环境、较低的经营成本、众多的发展机遇以及广阔的发展空间外，同时还表现为人流、物流、商流、资金流的汇聚所形成的巨大消费市场和信息流动。官渡区目前已经形成了城区以房地产、商贸、物流、餐饮等产业为主，郊区和远郊区以加工、花卉、蔬菜、旅游、观光、度假等产业为主的产业格局，新的官渡将建设成为昆明城市商贸物流中心区，新型工业创业区和特色鲜明、环境优美、具有高度经济聚集功能和辐射力的城市新区。在“十一五”规划中，官渡区将以推进城市化进程为主线，按照“走出城郊型、融入都市圈、建设中心区”的工作思路，打造“购物在官渡，创业在官渡，居住在官渡，休闲在官渡”四大城市品牌，形成较强的区域竞争力，并且随着新昆明国际机场的建设，新机场及空港经济区周边的交通和基础设施将获得跨越式的发展和完善，空港经济区将逐渐显示出极大的产业聚集和辐射带动效应，这将对官渡区发展临港经济起到较大的促进作用。综上所述，复兴地块所处的宏观社会经济环境优越，发展潜力巨大,投资收益的潜力巨大。各级政府的支持力度复兴地块现有的996.80亩的用地已经完成了农地转用及征用的相关手续；在市政基础设施配套和城市建设规划方面，官渡区政府将在新昆明空港经济区开发建设的基础上全力完善地块基础配套设施的建设；在产业规划方面，随着昆明空港经济区的建设及昆明工业布局规划“工业东移”、“退二进三”的战略实施，官渡区政府将持续地完善该区域临港经济产业的积聚和发展。同时，官渡区政府还专门制定了《官渡区扶持企业发展优惠政策》，同时满足下列条件的企业均可申报：当年税收缴地方财政留成部分累计30万（房地产企业200万）以上（代扣代缴、查补税款不列入奖励范围）；没有发生重大安全生产事故、产品质量达标、符合环保要求；诚信经营，没有发生违法、欺诈以及损害消费者权益的行为。具体奖励如下：（1）原办企业奖励。符合奖励条件的各类原办企业，按其当年纳税地方留成部分给予0.6%的奖励；对增值税纳税额400万元以上的企业，按其当年纳税地方留成部分给予1%的奖励。（2）新办企业奖励。凡2006年1月1日起在官渡区辖区内办理工商注册登记、税务登记的各类企业（房地产企业除外），其生产经营性固定资产投资在3000万员以下的。按照原办企业奖励标准进行奖励；生产经营性固定资产投资在3000万至5000万元的，第一年按其纳税额地方留成部分给予8%的奖励，第二年给予5%的奖励，第三年给予3%的奖励；生产经营性固定投资在5000万元以上的，第一年按其纳税额地方留成部分给予10%的奖励，第二年给予6%的奖励，第三年给予4%的奖励。以后年度按原办企业进行奖励。（3）科技扶持奖励。凡获官渡区科学技术一、二、三等奖的，分别给予2万元、1.5万元、1万元的奖励；对获得云南省高新企业认证的，一次性奖励3万元；对创建企业技术中心，经国家、省、市认证的，分别给予30万、20万、10万元的奖励。（4）招商引资中介奖励。凡引进固定资产投资到位资金内资500万以上，外资50万美元以上的，按实际到位资金的0.5%给予终结奖励，最高终结奖励金额为20万元人民币。（5）贷款贴息扶持。对企业新上技改项目，按照一事一议、特事特办的原则，给予一定扶持。市区两级政府对本项目基础设施投入的支持由于昆明市及官渡区两级政府对云南CY集团产业基地项目选址于官渡区大板桥镇复兴村都非常重视，并且考虑到云南CY集团产业基地的建设规模较大、产业聚集效应突出、社会效益及经济效益显著，各级政府已明确表明了全力支持该项目建设的态度。云南CY集团产业基地对基础配套设施的要求业极高，因此在云南CY集团的建议下，市区两级政府将会对本项目基础设施进行投入。这将为云南CY集团产业基地选址于官渡区大板桥镇复兴村充分解决了基础配套设施建设的问题，为加快项目建设的速度、降低项目建设的成本、规避项目建设的风险、项目的可持续性营运提供了充分的保障。第六章CY集团选址复兴地块的潜在价值分析政府基础设施建设带来的土地增值效益由于复兴地块目前尚为“生地”，若CY集团完成产业基地的选址并建设后，将可以获得“生地”——“熟地”过程的土地增值效益。由于复兴地块位于毗邻新新昆明国际机场，位于空港经济区的核心区位，同时还是昆明工业东移战略的核心地带，是两者交汇的枢纽和龙头。因此随着昆明市工业布局规划的“工业东移”、“退二进三”的战略实施和新昆明国际机场及空港经济区的建设，各级政府必将对该区域的基础设施进行持续性的投入和完善。根据成本外部性的经济学原则，CY集团将充分分享政府基础设施投入的外部效应（共享基础设施及其市政配套等的公共产品和公共服务），以及空港经济区等产业聚集带来的外部效应（共享产业聚集及海量的资金流、信息流、物流、人流等商业附加值），从而获得该产业基地的“生地”——“熟地”过程的高溢价和高增值空间。灵活多样的运营模式可采用土地置换合作开发的模式根据云南CY集团及其联合体的战略发展规划，云南CY集团需要通过资产优化重组、技术更新改造以及新增扩大生产规模，建立起较强的行业竞争力。但由于云南CY集团及其联合体在昆明主城区内拥有多宗较大面积的国有土地的使用权。本着优化资产结构、盘活存量资产、充实优化增量资产，提高云南CY集团及其联合体的资产营运效率、资产的盈利能力，双方考虑采用土地置换合作开发的模式，以便实现资源整合及优势互补。云南CY集团及其联合体可以将其所拥有的位于昆明市区内的宗地的国有土地使用权，在补交土地出让金并将原用地的划拨性质转为出让性质以及由工业用地转为居住用地后作为双方合作开发的标的物。云南官房企业集团置换受让云南CY集团及其联合体变更性质后的国有土地使用权进行房地产开发，并向云南CY集团及其联合体置换转让昆明市大板桥复兴村的宗地的国有土地使用权。通过双方的合作开发，云南官房企业集团可以获得房地产开发用的置换土地，并进行专业化的经营开发；云南CY集团及其联合体可以获得置换的工业用地、职工集资房、差额补偿现金等，从而解决了职工的住房问题、企业的生产经营场地问题以及生产经营的流动资金问题，从而使云南CY集团及其联合体可以以解决企业的可持续经营以及资产重组优化的问题；还可以解决企业职工房改等的历史遗留问题并关注民生及和谐社会的建设；还可以用该土地挂牌交易净收益返还企业的政策性整体搬迁经费的剩余部分补充企业的流动资金，用以解决企业的债务偿还及重组和生产流动资金以及新增固定资产投资所需资金等问题。从而认真履行企业社会责任、构建社会主义和谐社会、走可持续发展道路的原则，并实现了社会、企业、职工的和谐发展之道。可采用杠杆式购置土地模式杠杆式购置土地的定义和意义杠杆收购是指以少量的自有资金，以被收购资产土地作为抵押物、以未来CY集团因产能增加的收益作为还款来源，筹集部分资金用于收购的一种资本运作行为。如CY集团决定购置本宗土地，我们推荐CY集团通过类似企业并购中杠杆式收购的方式来购置本宗土地。其实，杠杆式购置资产在现实生活中最大的运用案例就是个人商品房按揭贷款，个人商品房按揭贷款所购资产大多属于消费型，但也有人通过商品房按揭贷款来购置资产而获利，获利方式有两种：一、出租；二、溢价转让，通过这两种方式都为个人带来了财富积累和资产的保值、增值。而像CY集团这样效益好的企业通过杠杆方式购置生产用地以扩大产能的话，带来的收益率要远远高于个人获利的收益率。CY集团和官房集团作为不同行业的领先者，双方都具有较高的诚信度。官房企业集团可在一定条件下接受CY集团支付少部分土地预付款后，就将土地权属证书办理到CY集团名下，CY集团则可用该宗土地作为抵押物向金融机构举债来支付土地尾款。采用杠杆式购置土地方式实际上是举债收购，通过银行等金融机构安排过渡性贷款，并购企业只要很少部分资金就可买下目标地块，以目标地块为担保抵押对外举债，CY集团自己投入的购置土地款很少，该方式取得的土地增值折合自有资金报率远高于完全用自有资金下的回报率。由于杠杆收购采用了债务融资方式，因此它十分适合像CY集团这样阶段性购地资金不足而又急于扩大产出规模的优势企业；对银行来说，其贷款由拟收购目标资产作为抵押物，因此其贷款的安全性有较大的保障，银行比较容易接受贷款申请。CY集团购置土地属于新型工业化聚集以提升产能，符合国家产业投向，因而融资利息可以享受银行的基准利率，减少购置土地后营运的压力。其贷款利息，可以在税前列支，并且可以向政府申请贴息贷款的支持。对于CY集团这样拥有上市公司背景的企业灵活进行资本运作，不仅会给企业本身带来巨大预期收益，而且也会给控股的上市公司—“沈阳机床”在资本市场带来利好消息。不可否认的是，本宗土地拥有的明确产权以及官房集团对CY集团的充分信任，才使得杠杆式购置该宗土地具有了可能性及独有性。杠杆式购置宗地可行性当前，面临通货膨胀和税制改革是促进杠杆收购的宏观经济条件。通过这种方式购置土地，从投资回报率上来看，只要CY集团购置土地用于扩大生产的收益和土地潜在增值收益大于向外举债利率，则购置土地投入的自有资金投入越少，所购置土地承担的抵押负债越多，投资回报率就越高。由于当前通货膨胀率一直居高不下，而且现在影响企业购置资产的障碍之一是资金不足，如果利用杠杆购置，资金短缺的企业也可完成购置土地的行为。因此，CY集团如采取杠杆式购置土地，则必须考虑的问题是—如何确定和保持财务杠杆的适度比例以降低财务风险。主要影响因素包括：企业资产稳定性、企业资产收益率、资金成本、资金使用期限及购置土地带来的扩大产能而形成的未来的现金流量。在CY集团以杠杆式购置土地时，官房集团下属的玮泉投资融资担保有限公司作为一个从事融资、土地一级开发、房地产开发、担保、财务顾问、税收策划业务的专业公司，可以为CY集团的整个杠杆式购置土地做全程顾问，以保证CY集团在此次购置土地行为中利益最大化。杠杆式购置土地的流程（4）与金融机构的合作财政贴息是指为了国家宏观调控的需要，政府财政对使用某些规定用途银行贷款的企业，就其支付的贷款利息提供的一种补贴。其实质是政府财政代替企业向银行支付全部或部分利息，是政府财政支持有关企业或项目发展的一种有效方式。财政补贴国家为了实现特定的政治经济目标，由财政安排专项基金向国有企业或劳动者个人提供的一种资助。中国现行的财政补贴主要包括价格补贴、企业亏损补贴等。补贴的对象是国有企业和居民等。补贴的范围涉及到工业、农业、商业、交通运输业、建筑业、外贸等国民经济各部门和生产、流通、消费各环节及居民生活各方面。近年来，昆明市紧紧围绕建设现代新昆明的目标，不断加大工业强市战略的实施力度，按照科学发展、规划先行的要求，组织编制完成《昆明市推进新型工业化工业强市重点产业发展规划纲要》，有力、有序推进工业经济的发展。在这样的背景下，云南CY集团有限公司作为中国机械工业的重点骨干企业、云南省机电产品出口创汇先进企业为求发展，如果搬迁厂区以提高产能，必然能得到各级政府相关的财政支持。如果CY集团能够运用杠杆式购置土地，并且能获得相关贴息支持，这无疑又为企业节约了大量财务费用，而且几乎是以零成本获得生产经营用地后带来的影响是巨大的。经过玮泉公司与省发改委、省财政厅的多次沟通和协调，省发改委同意并下达我市2007年第一批投资贴息资格，玮泉公司所运作的“昆明国际印刷包装城”项目亦在该批计划当中，贴息总额为1000万元，并且贴息金额为全省最大。我们相信，以我们对贴息政策的相关经验，能够协助CY集团在寻求融资的途径中争取到政府的支持。关于申请贴息具体实施方案，玮泉公司将协助CY集团参照《省发改委固定资产投资项目贷款贴息资金申报》（详见附件16）、《云南省固定资产投资项目省预算内资金贴息实施方案（试行）》（详见附件17）和《昆明市人民政府关于印发昆明市政府投资建设项目管理暂行规定的通知》（详见附件18）制定。对资本市场（上市公司）的价值贡献资本市场历史上由于搬迁地产增值孕育的“成长股”、“绩优股”屡见不鲜。2005年中就有ST丰华因子公司搬迁获得上亿元的高额回报引爆股价飚升，一度出现二十五个涨停板，累计涨幅高达270%。同样在2006年，拥有大量土地储备，但价值被低估的上市公司更成为了主力眼中的香饽饽，前期的大牛股G广船厂房陆续从广州市区搬迁到珠江口的南沙开发区，厂房拍卖后用来开发房地产，半年时间股价涨了将近五倍。也有因搬迁而改善基本面的大牛股。石油济柴在上世纪90年代中期起，该公司滞后的技术创新、单一的产品结构导致产品质量与国外的差距越来越大，市场销售量迅速萎缩，从而使得其在1996年上市之初就背上了沉重的包袱，业绩连续4年在亏损边缘徘徊。为扭转局面，公司不断开拓新的市场，加快了行业产品多元化的步伐，特别是2002年，石油济柴主厂区被列为搬迁改造之列，获得了4亿元的补偿费用，这为公司带来巨大的资金支持，公司由此在主业快速发展的支持下改变了以往一穷二白的面貌，股价也因此翻番。由于不同地域的地价并不一样，大型城市的土地价格一般较高，如果上市公司取得土地的价格相对较低或时间较早，重估的潜力就更大。北京作为首都土地资源十分珍贵，以全新面貌迎接2008奥运会，北京市政府已开始全面治理改善首都的环境，大型生产企业迁离市区是重要组成部分，许多污染企业被下令减产或停产，G首钢首当其冲。重庆已明确提出到2007年，将主城区29