加油站用地评估方法

特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对感谢阅读精品文档放心下载具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中(如抵押、作价出资等）精品文档放心下载基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读合理的,但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存精品文档放心下载精品文档放心下载和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾精品文档放心下载谢谢阅读不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、精品文档放心下载保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、精品文档放心下载高尔夫球场这些整体运作,就毫无使用价值，反过来，附着于不动产精品文档放心下载谢谢阅读作,如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用谢谢阅读价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中,土地和特许经营精品文档放心下载谢谢阅读路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域谢谢阅读谢谢阅读而特许经营权是实现这种收益的充要条件,二者密不可分，因此就一感谢阅读具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站抵押、感谢阅读精品文档放心下载垄断收益)，否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就感谢阅读感谢阅读是无形的，它可以分离异地附着土地经营.至于加油站土地评估采用谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载流行起来），给一定加盟费，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等谢谢阅读精品文档放心下载较趋近一致,品牌连锁加盟带来的超额利润趋近加盟费,因此特许经感谢阅读谢谢阅读感谢阅读号精品文档放心下载感谢阅读用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载权企业支付相应费用。其中，授予他人特许经营权的企业为特许人,感谢阅读被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。"、“三、加油站特感谢阅读许人为中石油公司、中石化公司及其授权的子公司(企业名单见附谢谢阅读件)。子公司按照母公司授权范围在各地开展加油站特许经营活谢谢阅读动。”，由此可见，在中国中石油公司、中石化公司是对加油站特许感谢阅读精品文档放心下载2谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读目的、背景条件具体分析是否含许经营权价值.下面就加油站土地评谢谢阅读估中一些操作上需要注意的技术要点及一些特定评估目的的操作作精品文档放心下载一些探讨：一、抵押、作价入股目的的评估中的价格定义和评估方法的选择.谢谢阅读据前述，在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们精品文档放心下载主张不剥离垄断地租或特许经营权价值，因此在土地价格定义除精品文档放心下载了估价对象宗地的权力状况、用途、容积率、使用年期、开发程度、精品文档放心下载估价基准日等六大基本要素外,应将加油站的特许经营权因素纳入宗谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读谢谢阅读偏远地区，也可选取成本逼近法.基准地价系数修正法和成本逼近法精品文档放心下载精品文档放心下载特许经营权的费用来替代.当然由于在我国目前特许经营权费与垄断感谢阅读精品文档放心下载主导。3二、基准地价系数修正法在加油站土地评估中应用的探讨精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺)影响因素差精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地价越低.因此感谢阅读精品文档放心下载因素和影响关系.一般商服用地的区位条件主要包括商业区级别、商感谢阅读业聚集规模、公交便捷度、交通停滞度、临街宽度等，而加油站则不谢谢阅读同,加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读感谢阅读应根据加油站的特点制定加油站特数修正体系.具体看，加油站区位主要影响因素及其指标可大致归类如下：精品文档放心下载影响因素修正指标4接临道接临道路类型可分主干道、次干道、支路路状况接临道路方向可分三面临路、两面临路、一面临路、谢谢阅读可按每平方公里加油站个数计，或计算相邻加油站密度两加油站间距离车流量可按日平均车流量数分档修正入口入口方便程度规模加油泵数量谢谢阅读精品文档放心下载估各估价对象土地价格。三、加油站拆迁补偿评估谢谢阅读站评估应含特许经营权价值；谢谢阅读种方式评估：1、不考虑特许经营权价值，仅对被拆迁土地和安置地按一般商服用精品文档放心下载地进行评估，其价格差额作为补偿依据；52、考虑特许经营权，将被拆迁宗地和置换宗地均按可持续经营条件感谢阅读含特许经营权价值进行评估，二者差额作为补偿依据；谢谢阅读特殊性,尽管在一般商服土地评估中也考虑了土地区位的差异性,但谢谢阅读感谢阅读采用第二种评估方式更合理些。四、企业改制涉及的加油站宗地评估感谢阅读感谢阅读特许经营权价值，评估方式仍只有采用目前的方式:用基准地价系数精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载五、评估中收益年期问题精品文档放心下载评估中必须注意特许经营权期限问题：谢谢阅读感谢阅读经营权取得费应按土地出让剩余年限进行加速折旧。6（二）当在估价基准日特许经营权剩余年限短于土地出让剩余年限精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载余