某房地产项目成本管理与控制讲义

项目成本管理与控制讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的控制龙湖的招标投标管理龙湖的合同管理内容成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理与控制龙湖项目成本的管理与控制龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理成本的概念成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本成本的主要内容有：31时间的成本加快开发进度

人力的成本542产品的成本产品的品质、质量时间的成本生产的速度、进度人力的成本管理人员多少和水平资金的成本资金的利息管理的成本管理的程度、精细度售后的成本6售后成本有：①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……成本管理

成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益

----提升价值成本管理的基本内容

----合理确定成本与有效控制成本

成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响建筑产品的特殊性：①固定性②多样性③体积庞大④生产期长建筑产品造价的特点：①单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗……③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价房地产成本管理的行业特征

----单件性、复杂性与多次性成本经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响成本的因素自身管理能力项目开发节奏/现场施工成本管理的宗旨与目标宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系

价值工程数据分析与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算

工作的重心准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算成本管理思路成本管理的基本方法……目标管理1、目标管理的内容……目标的确定与控制两方面2、目标确定的依据……

经验数据库、市场调研、产品把握3、实现目标动态监控的手段……信息化4、目标管理的过程—PDCA循环成本动态控制过程PDCA循环为什么要进行目标成本管理目标成本有什么作用龙湖的目标成本的由来

目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。

目标成本的作用为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本目标成本的作用目标汉成本垃：为开爆发决加策提甘供依复据提前留锁定证投资合理谎确定末销售滴价格加强肃成本罚的计饮划性预测戴投资仅效益目标盲成本亦的作荒用--殖--乙方届预算絮员、锯甲方蛮造价旅工程廉师（宴估价赠师）筛的职辫能有趁哪些易不同--喊--怎样肠在事叙前知撑道需帝要投虑入多方少目标爱成本劲测算铺的条蹈件经讨婶论确幸定的姨方案央或设贡计图市场仁价格蛮及其咏走势格的准截确把边握整理杏建筑罪标准拴与工毛程造璃价的楚匹配印关系相应浊项目肢工程距造价孔历史智成本揉数据抢库正向片测算友：测算红依据（产糊品标呜准、历史脱成本纱数据江库、我市场杠情况）测算串方式（估薯算、攻概算萌、预沿算）团队感工作反向斤倒逼跪：确定显销售身价格恳水平萌；确定抖利润盘要求开；反推亿计算机成本猾水平目标闭成本亦测算恢的方趴法目标使成本奶管理唐内容编制表目标配成本喇或计酬划成风本分阶但段对舰目标阶成本抄或计繁划成滚本进蚀行检迈查、助修正对目甚标成首本或联计划软成本蹄与实傻际成皮本进辰行比截较，刑对项佩目标锐成本僵进行洲后评宏估动态拿成本钩：是项乐目各射个时企期实碰施过罢程中撒体现湖的实连际成削本与球预期艺成本淡的控林制结共果目标佣成本天管理宫原则不仅割限于拦成本训目标明值本裂身、喝更要孝关注坐成本撒背后锻的产品摸目标目标被不是葡上限府而是够基准斤，目谎标的较作用小在于盼心中培有数;“算了坛再做”而不址是“做了痛再算”成本辣管理叮未来的发展由方向重心烤前移方案窝优化晨管理竞创新内容成本绪的概康念和速目标忽成本染的作嘱用项目寺成本蚀的管锈理项目微成本啄的控朱制招投申投标检管理合同蒸管理项目抵的成暖本管绑理成本削管理民体系制度静流兴程细方卡法辨工旱具（指植引、核作业拳指导跑书）成本锁管理要的管掏理体穗系成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本阳管理浴的管恒理体毅系业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理规定目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理规定责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板

动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单

工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。成本侵管理妙部分甩制度您流程分体系成本丘模块轿：制度秩流程壮与管务理工刑具项目捞主要吓成本狱费项成本辈费项主要炭费项豆科目迅：一、土子地费展用二、后前期乡丰费用三、占建筑钓安装扩成本（基夕础设巴施、灯配套可设施贫、单环体）四、炕开发士间接岸费五、杆营销询费用六、哀公司叹管理亿费七、残财务汇费用成本们费项成本姜费项序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部成本逗费项开发航成本销售僻费用开发旅间接号费税金土地秘成本前期脆工程抵费配套他设施捆费基础搜设施侵费建安建工程总费工程穿相关峰费后续掌成本管理线费用财务换费用建设绣期返晚工费优化蔽设计耍费用相关责任部门物业璃公司工程锁部造价耀采购姑部研发咬设计尖部发展石部成本财务部本成壳发开僻接直营销擦部勘察抗设计避费项目标全成恭本的兴纵向甜分解成本龄费项建设端部20葱00年9月18日发械布《房地猴产开腥发项叠目经狮济评剩价方法法》第四龄章第24条明蜻确“开升发建置设投报资是滑指在租开发眉期内锯完成男房地堪产产芬品开贱发建活设所蚕需投肯入的殃各项晃费用田，主怖要包涌括：基土地谜费用型、前京期工隶程费出用、致基础饭设施扶建设腐费用称、建别筑安她装工育程费是用、姻公共顶配套延设施汇建设匆费用包、开纳发间奋接费吧用、扰财务持费用条、管品理费聚用、谷销售尼费用挖、开俱发期临税费植、其谋他费蚊用以钞及不喉可预鸽见费卫用等亩。”成本付费项项目址成本侧管理以项俯目为山管理言对象项目预的完摧全直英接成灶本测尸算分凑解间接僻成本乞测算捐分摊项目走的成善本管路理范碰围项目司成本挤管理项目锁制成仓本管哭理组塌织形俯式营销雹部成本沿管理鉴部工程船管理第部设计哪研发失部计划穷财务骄部公司拿总经嚷理研发占专员项目宫负责烈人项目投研发适经理项目组工程纤经理项目渴成本制经理项目饲营销抽经理项目大财务锅经理专业弓工程势师成本货专员营销送顾问财务橡专员公司铸运营辜总监项目茧部职置能产品识研发贞定位施工音组织纹和管边控成本毁测算少和控笨制营销良策划反和销哲售客户净管理驱品质放保证项目男部成息本责属任项目表部成羽本责您任职能岗位成本管理职能设计研发1、设计费管理2、产品定位3、产品建造标准4、设计任务书5、设计优化产品成本控制成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总工程管理1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控目标部成本漫管理炭三大照工具1、目标谣成本有测算籍与分练解2、投灵资分尖析模循型3、历不史成祥本数统据库项目搬目标铃成本党测算挤和分职解45目标谨成本氏管理青体系目标屯成本是参纤考历况史成滤本数滥据资既料，挂结合画目前阅市场估价格浙情况肚，并远预测膛未来喇价格扁走向晨，同秘时根垒据产卖品定贤位、士产品亚预期移售价刘和期蹦望利盛润，预先衔制定嫁并力絮争控狭制的漠产品捆成本目标榴成本段作为削产品单未来醉成本著的控去制依屑据，迎是产究品设乖计、索采购表、施软工等辽整个今项目纳开发哑过程上的指调导和剖控制称性文业件，于是企变业各部阿门通诞过技削术、川经济夺和管演理等匀措施管的努革力，握需要刷实现周的产每品成穿本的副控制被线目标懂成本蜻管理具的阶垮段土地华投资课论证趴阶段目标交成本(土地切版)项目毛启动虚阶段目标诉成本(启动伪版)方案桂设计兽阶段目标究成本(方案蚁版)初步耀设计莫阶段目标累成本(执行酱版)工程菌实施傲阶段目标惰成本(调整锡版)竣工狱阶段项目眨竣工妥成本目标晨成本度形成动态辜及责赤任成轿本执磨行设计箭部制莲定项康目预裙案提静出项显目初架步经炭济指宪标。营销咐部制晨定产辈品定德位及级相对追应的飞价格趴定位劣；成本始部编范制《项目具**遇阶段披目标追成本》。目标窗成本笨建立称在长酸期数工据库帖积累虫的基锋础上桨，力访求合绢理。目标购成本好应具圈有一伴定的配动态涉性。目标月成本龙编制扰程序48目标蔽成本茄编制年程序1、项目闭定位2、确定轧设计珠方案3、项目扫基本航数据敬收集4、市场脑调查5、成本正数据怀收集6、编腾制目裙标成疫本7、目范标成似本论鞠证8、目辉标成馅本批巴准土地脖投资蓝论证定阶段绑成本幸测算责任掉部门工作袖成果发展园部项目抵定位提供庸周边宣配套提供饿土地涂信息地区占总经黄理研发怕部造价竖采购至部主持惊、确魄定项目核预案目标幅成本上测算通过满足呜拿地砍成本舌要求未通播过审定存档土地派投资例论证蛇阶段桑成本罪测算成本炎测算奸方法前：成本娇经验璃值估扶算法此阶屑段提驻供的塌数据露准确厨度要呈求不千高，迹可用共表格说组合解来完覆成参考县成本到经验其数据御分表或完成土地街投资蹦论证斜阶段阔成本捕测算土地尝投资匀论证煎阶段取成本酷测算

成本科目成本取值范围适用标准备注可研阶段前期费用90-115（土地面积）普通楼盘

160-205（土地面积）高档楼盘含精装160-235（土地面积）别墅楼盘

基础设施205-225（土地面积）容积率0.5-1.0

225-250（土地面积）容积率1.4左右

250-400（土地面积）容积率2.0以上

环境工程160-200（土地面积）容积率0.5-1.0档次高者取大值135-180（土地面积）容积率1.4左右100-140（土地面积）容积率2.0以上配套设施一般地下室2100-2300元/地下室面积

人防地下室2300-2500元/地下室面积

会所3500-5000元/会所面积

教育用房1500-1800元/教育用房面积

底商1500-1800元/商业用房面积

管理用房1500元/管理用房面积

土地录投资覆论证鸭阶段罚成本尤测算

成本科目取值范围适用标准备注可研阶段别墅项目2200-2400双拼毛坯2000-2200联排1800-2000叠拼多层1500-1600普通

1600-1800高档

小高层1600-1800普通

1800-2000高档

高层2000-2200普通

2200-2400高档

土地黑投资多论证梯阶段颤成本汪测算《项目赛目标超成本后测算天（土血地版律）》只是俊土地嘉投资宴论证溉资料骗的一快部分岛；审定条的《项目钉目标咏成本招测算涉（土磨地版福）》将作周为项叶目启遇动阶痒段目六标成栽本的牧参照雅依据纪。把《项目呀目标摸成本边测算球（土眯地版绪）》与项观目其窜他预否设模梨块进绑入《项目远投资观经济杆分析裂模型》进行红指标干分析土地浓投资狂论证低阶段堤成本露测算土地蒙投资贪论证矿阶段船成本邮测算成本酒测算害费项颤表比廊较讨论导：你所化在企秆业有欠无成检本费自项表仍，表术格形炊式和感费项烦顺序罪有哪绣些不使同，决内容悟有哪壳些不离同结论骗：各表桃形式钉和费斥项顺腰序不近同，岛但费阶项的以内容若大致漏相同项目啄投资俩经济耳分析愁模型模型胖是什硬么模型罢就是艇模拟偶项目桨整个丑运作陡过程锈，通谊过数痰据之忆间的柱逻辑州运算佳，得智出项袜目的灵评价压指标森，从垄而衡笛量项捏目的筒优劣可以算通过迹模型雁进行淡项目赖的实均时跟替踪，领从而毫了解毁项目孟收益既的动唇态变资化情幅况。投资溪经济惕分析纵模型模型拖内容莫包括项目蠢基础赤资料工程五分期成本限测算建设奴进度胃计划付款痕计划销售秋及回颂款资金鞋来源鱼运用指标谷计算投资匙经济勇分析锄模型编制框模型槽的意晕义为土政地投污资决颈策提斩供依悉据；通过舱对项扭目参脸数的稻设置斗，可先以控舞制项司目实蛋际运常作过释程中宵的风梨险；通过砖模型铜可以却实现啦对项导目收跌益情裁况的妙实时怠跟踪蚕，从承而为孙项目仙运作练过程毫中的回决策阳提供雀依据渠；将公那司所驴有项而目的允模型坊进行红叠加大就可战以了驴解公键司层娘面的尽现金购流情贷况。投资胀经济继分析狭模型模型言的基读本结拒构影响塔模型服评价影指标钢的主斜要因螺素项目赌的总搏投资哭、总蠢销售河、投刷资支辜付时党间和段销售壮实现耗的时气间构形成了域模型验主要轧内容复，模暂型由你以下扛几个担模块爱组成例：基绞础数之据表笑、项草目分勇期情鲁况、逆成本斧测算柄、项滑目进弯度及酿付款而计划党、销杂售及尸回款种计划猛、资胡金来栏源及况运用葱表和树现金例流量诱表。投资练经济祝分析节模型模型员中基罩本指关标净现术值指在崇项目储计算神期内返，按海行业麻基准钳折现英率或欺其他吃设定在折现懒率计横算的叉各年灿净现钻金流牛量现挎值之刚和。绪净现灶值是胳一个笑绝对舍指标鄙，项晶目的设净现案值越脑大越页好。内部严收益责率是指姐项目寻投资萍实际魂可望陷达到爹的报碎酬率小，也缘瑞是使朽投资纽奉项目侦的净熊现值疫等于堂零时谢的折提现率誉。内始部收满益率族是一乞个相扫对指必标，聋项目厉的内确部收哭益率漫越高添越好沸。投资医经济勤分析惑模型现金砍成本华收益极率指投枯入1元的孤成本心项目伍可以衰带来涉的现营金收福入，隆该指浊标不携是衡宝量项戴目收救益高震低的凯指标殃，而舟是衡寒量项贺目现求金收指益情坚况的柴指标匪。权益辱资本夺乘数指项勺目的节权益疤资本网与项丢目总嗓投资尝的比枯值，凯该指壳标反季应的耀是1元的懂自有耍资金侮的投条入可饺以驾荡驭多邀少元盯的总杜投资各，该筒指标砍越大晓越好秩。投资秤经济圾分析叮模型项目本指标梨的衡舱量体事系评价讲项目叙优劣武的指总标系剑统包犯含有挖三个丸指标拒：项忌目的奖内部旋收益仁率；畅项目急的现喂金成亿本收枣益率棵；项霞目的任权益胃资本弊乘数不。从三芒个主镜要的佛方面御衡量楼项目请的优底劣：项目爹的内街部收打益率编：从诱项目黎动态尝收益冤的角白度；项目续的现雾金成爸本收稼益率比：从硬项目丧现金准流的亏角度遗；项目减的权纯益资浸本乘桂数：努从权蛇益资践本使蛇用效浓率的笔角度刃。投资狂经济梅分析增模型模型荐在项捕目运箱作各状阶段付的作劈燕用投资靠经济应分析大模型督在项怜目运委作各丸阶段离所起挨的作亏用不情同项目箭拿地亦阶段――决策皇支持向，风英险控渠制项目吉研发体阶段――经济名控制岂，设开计优镰化项目烤建设毫阶段――成本飞控制懒，销取售控携制项目割竣工旱阶段――对比寸分析迈，指普导新渣项目投资屑经济澡分析栽模型投资尊经济质分析浊模型运用蓝投资跪分析烈模型男对运纸营状梢况的滤分析投资故经济傍分析剑模型投资他经济藏分析膀模型项目幸启动铲阶段漆成本畜测算项目撒启动痒阶段糕成本徒测算项目泄团队确定巴产品蚕定位蚂和销钢售价匠格、肚销售散进度研发什部根据艇规划口条件宜和侵市场饥定位闯进行党预案王的调己整或楼重新悼考虑嚼方案茂（产韵品业伞态、趣标准省）造价地采购忧部项目驾目标篮成本达测算计划传财务酱部根据片售价送、销睬售进体度、姑成本塘测算而、进毕行财交务指比标计联算拿地币以后项目靠团队犯对拟昨建项萌目进邀行详细犯策划，设定廊项目胀定位惯，明确仔项目顶经济触技术圾指标宗、配援置标乳准、患交房的标准涌、建顶造标法准、谁主要族设备店的档征次或朵品牌迎、市愈政接抹口以往及施菊工安工排、旱工程葬进度捆，材少料供残应方殃案，腐销售迟策划载，销此售进吴度等项目践启动猴阶段喷成本缸测算锻带入毫经济寻模型闻后应帖达到纳或超俘过土曾地版响的收辅益指柿标；项目灯启动凤阶段酷成本爆测算项目自启动甲阶段普的成预功标货志汤项绍目启妹动会目的对项歉目进钓行沙享盘推脉演，预见谱和决权策未搭来，设起定项称目的糊决策钞点、险控制清点。概识别赵项目书风险辛点，闷提出核预案。明确缩慧项目此成功当标尺恳及具距体指舒标，害达成穿共识犯、做挎出承诺住。项目予启动喇会主要稿内容极（成帆果）《项目勉定位》《项目顾建造扰标准》《体验蕉区选册址、响定位速及开局放计翠划》《项目未一二叉级计乞划》（《项目倍分期攻、材声料供贝应方谜式范膀围》）《项目杨目标谦成本惕（启漆动）》（《项目亏合同狐规划》）《投资脖分析忆模型待（启乳动）》《方案沟设计雨任务蛋书》《景观束方案门设计确任务愿书》《精装无房定始位、消限价绝及建鼓设实来施方偶案》（如睬有）《项目姑的物座业、身商运摸的运拾营人刃力资楼源配弓置及日运营迎成本代分析》项目衫启动殃会项目肥启动显会设计补阶段表成本懒分解工程屠部提供钻现场扯布置贤方案提供德施工砌用水阔电以域及甲少方临番设设枪置方湾案初步惰施工状方案净及土抗石方下平衡蹦对比提供饮方案剑、初森步设远计图提供斧产品技建造济标准基础饿方案刑对比造价葱采购颤部目标院成本设分解进行啊成本狱敏感秧性分歌析编制隆合约哄规划研发斜部计划训财务材部财务京指标绿计算设计册阶段庭成本插分解得主要包是方蚊案设净计、型初步皇设计埋阶段方案风设计毫、初僻步设哲计阶段腿是设讽计阶格段成梢本控迫制的帜重点初步茧设计慌阶段际目标椅成本厌经审妈批后虚，是搂项目蠢的执圣行目塘标成蚁本设计煤阶段挡成本具分解设计乳阶段轮成本父分解案例残：方案眯设计阶段箩成本啊测算染分解设计如阶段避成本肌分解方式排之二构，按项素目实情体分堵解方式养之一料，按合益同计吸划分济解方式誓之三点，按考若核责荡任分轮解三种再方式唐各有迈侧重参但又铺相互送关联目标拣成本寺的分凭解分解绣依据纤：甲方阔的发原包与顽采购驱计划分解勉内容守：总目题标分讨解为爱每个描合同讯项的蛮目标方式佳之一秘：按咬合同轨计划臂分解葱：目标胁成本集的分债解项目虫合约客规划目的将各敢费项巧成本对应留分解成未宰来可辩执行兴的合览同随项疗目进棕展，六合约览规划敏逐步凭变成糟真实蛙的合芦同和妙合同虑造价目标杆成本茶的分峰解目标算成本亦的分捡解分解漂依据口：项目柴建设悟内容疾（设疤计图角纸及比说明犁）分解元内容挂：总目工标分葱解为泥分部他分项岩工程黄目标面；包拦括功赔能组球件的鄙划分艇（专盏业与雁分项恰工程亩的划旱分）快，可放细到述分栋壤分层笋分构史件；方式肢之二救：按碗工程璃实体揭分解目标窃成本悄的分盲解目标永成本府的分示解分解鉴依据谷：部检门或缎岗位英成本心管理螺职责侦及考并核办弹法分解锯内容亮：总姿目标药分解狭为每处个部敲门或障岗位菜的成芽本管寄理指执标,以及层辅助呈管理赤的工积作要震求方式凝之三耀：按毙考核笨责任来分解目标花成本僻的分林解序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部目标仗成本批的分常解目标循成本似的分作解工程递实施斑阶段由成本辩管理工程诵部现场工签证宪、技很术核诉定的步现场什控制次、工细程质麻量和奇进度介的管积控、熊编制蝴进度荒计划提供志施工石图设计以变更逢的控第制、塌专项格工程联的优障化造价卫采购须部签证校变更肯的费堵用审溜核、甚专项错工程跪的成阵本分柔析、搁动态心成本糕的跟毅踪和敬回顾舰、成累本调庆整研发猫部计划脑财务辞部财务苗指标船的动坊态跟约进资金应计划敬审核互动在签情订合四同时撤，应蹈与合部约规命划对遭应，升并对寸付款尖计划狮进行踪蝶拆分样。施工宪图预垦算包习括单总体建元安装调修工们程、爸配套痕设施锻工程唱、基千础设假施工坑程、塑环境缸景观思工程海；并路结合吐预算闷造价进对目堤标成凡本进颤行预算杯调整。合同故变更(包括晓：经渡济签田证、犯设计灵变更秒、技零术洽征商）挠所产零生的础合同懂金额连变化工程张实施偏阶段赚成本锯管理动态剥成本轧管理成本竟的发发生和段形成含是一托个不平断变早化的冶过程扔，决凯定了摔成本染控制坑是一跑个动犁态过婚程动态版成本唤管理崖的目溪的意驱义保证仰成本方处于驶可控保证佳目标莲成本本实现提供饥成本挡决策距依据工程逼实施歉阶段扯成本彩管理动态坚成本辞的组问成动态百成本=已结劝算合浪同成攻本+未结晋算合约同成泛本+非合燥同性焰成本+待发蹈生成爸本工程夺实施沸阶段冒成本艘管理动态惩成本待发岁生成园本待发桨生费奋用未签涌约合事同估煎价已发烫生成沟本非合段同性森成本合同狡性成搭本已结须算合丈同成微本未结滑算合书同成泪本合同晨金额结算积调整(含签美证变歼更)合同产金额预估扔结算餐调整(含预刃估签代证变张更)工程贯实施倍阶段舱成本软管理月度惧成本渗回顾对已弊发生跃、已桃结算糠的合吧同金废额调面整，飘对未攻发生员合同核进行病清理赤、预拔估对已乎发生竖、已痰结算棋的费横用金济额调皇整，盛对未烧发生妨费用广进行悔清理沙、预活估工程啄实施尺阶段摸成本钉管理成本爬动态仿重大有事项硬及预沿警成本捧管理辅异常唱事项亲披露重大践招标醋进展补充注预算尿动态冷状况驴（含设设计唉变更调及洽站商）结算嘱异常野情况四说明雷（超属合同烤额及贺目标葵成本举、以破及其它起异常侨情况晒均需防说明众）成本五目标谜评审成本漠研究秒及其懂它测扮算动态串成本诱月报仆内容工程勉实施棋阶段千成本导管理序号

项目名称

目标成本(万元)20090630动态监控本月预测金额

与目标成本相比与上月相比

已发生合同额变化说明一

土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二

前期工程费1,541.001,541.000.59-1,200.00

三建筑安装工程费36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1

总包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2总包洽商变更及索赔-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3

分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套费用6,508.006,508.00--

五

维保费用0.090.08-17.00-0.041

六一～五项合计61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

月动蠢态成煤本状店况表工程惜竣工励阶段直成本腿管理工程高部审核额工程武竣工元资料对合星同相匪关条卧款进填行评种估对供浙应商扬进行辆相关撞履约现评估设计添总结造价废采购贡部与供鼻应商锹进行秀竣工数结算犯（含借材料订供应解结算端）编制晋竣工抹成本森并与尼目标本（轿执行秩版）油比较研发额部计划精财务美部财务丸决算核算浆最终觉的财伪务指纳标工程最竣工朱阶段况成本吼的主贱要依御据是素合同屈工程佣预结冤算工程察竣工拍决算君是项斤目管供理的豆最终集体现工程通竣工各阶段扯成本屈管理工程吸结算临编制敌的依密据:以工娱程施窄工图舌说、傲施工撒图设声计变锯更通卸知或乱技术红变更夏核定出单、倚现行羡施工院及验施收规咽范、嫁设计帽选用全的有掀关的捧工程梢（通耻用或酱标准集）施散工图欠集、温发包书方材磨料设派备认贫价通姜知书课和施籍工合淡同、《施工查图预净算编伶制要充求》等为跪编制凤依据将。工程讯竣工庸阶段猾成本喷管理工程馒预结粱算编蓬制审饰核的巨前提按设言计图诉纸和厉施工秋合同服约定总的工撇程范友围的插全部怕工作内容矿完成坏。有完缝整的纽奉技术军档案狸和施德工管必理资走料。经勘米察、赔设计捕、施林工、揭监理晋等单蠢位检依查，夺并分稻别签署工孤程质棍量合杜格。工程员竣工解阶段战成本嚼管理项目份竣工负成本患，是壮指在粗项目谜竣工兼验收瘦时点研上，弹项目形的全裳部成挨本，樱包括厚确认杀（结难算）刮的已额发生顷成本蜡和估娃算的失未发膝生成傅本。忧其费妇项包心括开咐发成璃本、挑营销陈费用钢、管柏理费冈用、蚀财务悄等全部揪成本锹费用。将《项目课竣工只成本》与《项目柿目标教成本购（执华行版捷）》比较确，分饱析、辱说明员差异方原因按规芽定格忌式形殖成《项目扑成本印总结纠和分讯析》工程卵竣工闷阶段快成本补管理一、掠基本党情况伸的概侦要成本循目标港的下焦达成本些目标绢的分戴解成本佩目标妇的完披成二、替分解比和完芽成的渣对比以费市项结洪构为闷跟本抢、对永各费障项的节结构撑、分填解、走完成情况址进行之对比减分析基本窝结论目标胀成本剂和实特际成戒本的脆对比妨分析工程笛竣工经阶段粪成本柏管理三、区分析集说明AB荒C分析敏感齿性分验析失败网和成劈燕功事销例的乖分析四、窗改进寻建议如何纵做好巨成本案管理目前浊成本干管理伶的瓶谦颈和接破解工程旱竣工虑阶段针成本喊管理工程诵竣工妈阶段爪成本全管理历史鼠成本摊数据冷库……目标武成本付编制挂的重线要参格考利用窄历史失成本啄数据先库编克制项率目目办标成赴本历史森数据撇的来班源1、自身费开发条项目购的积半累内容崭完善沈、质低量好丢、数狐量有渠限2、同行可业项剥目资糊料收病集内容讨质量抓不容鞋易准盯确历史可成本真数据书库历史省成本惧数据敢库主筒要内巧容包括汪：成本杨测算杜基础回资料开发敌成本灯汇总闲表单位悠工程诉建安事指标历史较成本物数据每库历史蛋成本蚊数据堡库成本教测算赖基础哗资料默：搜集浅房地笛产工特程（历即史）差已建项目规划方指标，已驱建项兰目概况庙指标以及吼已建沫项目任各单衫位工程骂经济说技术替指标的实际仁记录新建房地近产项碰目的平规划所设计止条件锈，拟建截项目计概况爆指标历史赠成本沉数据疯库开发置项目宴成本勾汇总节表：是上快述历院史项醋目的酒实际斩成本量记录摇，包仿括项匆目各乱项成狐本费斩项的检竣工切结算蒜造价陪的总概合。历史薪成本昨数据摆库专项朝工程宋成本驼分析景观奥工程区内牲管网区内迈强电区内蜓弱电历史全成本咳数据塞库单位容工程示建安接指标号：按项河目的拨单位凤工程欠编制财，共劈燕分为闸五大例部分变：1）、高工程瓦概况腔。2）、辱特征娘指数细。3）、驰建设巷标准毯。4）、罪经济恭指标正、5）、津技术辣指标首。历史者成本彩数据要库1）、效工程装概况养主要遗包括呢：工程姻名称见、建历筑面厘积、叨结构革形式这、高垂度、跌层高世等。2）、懂特征绸指标茄主要女包括颈：窗墙嚼比：迎外墙翅门窗/外墙慌面积突（标留准层窃外墙壁周长×总高朵）一债般0.顾23～0.浑28窗地柔比：庄外墙蕉的窗父面积/建筑盒面积体型役系数丛：建双筑面边积/外表如面积酱（标套准层投外墙倍周长×总高蛇）历史冷成本侍数据翼库面积刘系数伞：=规划厌建筑覆面积/造价糕计算肥建筑句面积（规蒸划面幼积/建筑即面积恨）造价害面积鸟与规元划面堵积由长于计死算规切则不迟一样洒，存摇在一喂定误挨差，经济分指标天和技捎术指截标是搜以造洪价建研筑面糟积分娃析计道算的，造医价面拿积与清规划沟面积枪的系袖数作志为调迁整系橡数（系估数大策于1成本农指标密乘以闲系数隔，系奴数小栋于1成本水指标再除以鞠系数愈）经济塔指标防和技蓝术指丝式标与获面积秒系数馅的关辩系历史凳成本钉数据苏库3）、干建筑桥标准逃：分唤别按尿单位蜂工程维的基础佛；结构柱及粗城装修密；主体缝设备畜安装眠工程备；公共秒部位照精装琴修；户内徒精装唐修；等的锈主要亦材料斜做法晨进行压描述冠。历史扫成本科数据监库4）、壁经济辆指标饶包括唐：单位息工程饺人工州费和桨单位狸面积即人工稳费指屯标各分帜部工渐程造当价和核单位虫面积促造价雁指标各种皂主要常材料爷的消条耗量撤和单吐位面俯积消赢耗指免标历史共成本惯数据扒库5）、盾单位块工程宋强电掘、弱味电、姨装饰谢工程散成本匹分析凤表如何拣参考壁历史博成本溉测算蛮新项陈目成滚本基础家数据预设衣特征中系数原、体搅形系然数产品烛交付扣标准查找纳历史疫项目海，对因新建禾项目呼作参愁考历史润成本慕数据遵库根据惰设计合标准菜和单互位工夺程特狮征指眼数在舞历史傅数据商库中例找出广相应犹项目氏的历帮史参无数，脆可以黎通过返特征势指数汽结合同拟建求项目刊的情股况，棵测算详拟建嫩项目醉单位伞工程牛的造已价成派本找到滚相类抽似的偿历史吸成本理数据址后，仗要结脉合当观前市疾场情教况对驳主要迹材料绒、人著工费铲、规枝费按坚市场哪价格蕉进行禽调整沸。历史饮成本誓数据秒库基础售部分表：俭挖孔魂桩基系础的顷测算撤数据盐见下疲表历史怒成本均数据偏库以下问变化驾规律康限于宏主体觉及粗捏装修蛾参考序号项目窗墙比变化率体型系数变化率1%-1%1%-1%1主体结构及粗装修造价-0.50%0.50%0.10%-0.10%历史灿成本置数据云库参考嫂指标A类高烂层叶钢筋47牺.7并2千克冈、水桶泥86露.6经9千克惩、预炸拌砼0.感33立方B类高夕层匪钢筋53指.7后9千克夜、水袋泥75兆.7施3千克线、预虾拌砼0.护35立方当窗乞墙比胜为0.吊28，体歌型系矛数为0.叙28时，步主体滔结构锡及粗僵装修拢部分袜的造掏价基顿数约沉为1历史时成本狼数据献库内容成本弓的概烫念和堵目标肌成本揭的作位用龙湖注项目擦成本扶的管灵理龙湖咬项目企成本却的控防制龙湖贼的招弱投投盼标管鉴理龙湖呆的合智同管菌理项目肚主要艰成本席费项借构成成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用期间费用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本竣工城验收试云运精行采产购施卸工设烛计勘屋察可行泡性研踢究项目乐建议梳书建设促投资孕的阶竭段划屈分建设挖工程配项目雷实施尽的阶组段启动启阶段规划族阶段实施犯阶段收尾祖阶段投资纺阶段激比例票划分建设肚安装织完成投使绸入用投资可行稼性研踩究投资合发毙同包决立兄策项10两0%勘察套设计前期遮工程施工生采购竣工溜验收投资炸控制搞的要吩点投资测算庭过程的控拜制分货为：·投资编论证帅阶段展测算·设计时阶段裹测算执行杯过程的控旱制主帝要是衰施工嫌阶段那控制成本反控制慌的目宾标原雄则不是短最低镰而是采合理投资耽控制包括劲投资坟测算驾过程塞的控悦制和垄执行局过程很的控硬制投资枪控制泛的要透点土地友投资到论证·根据逗提供裹的土颈地信健息，亭确定眯拟取抢得地丧块的政项目躬定位·结合弄市场缺需求获对不贷同业灰态使属用功搜能建新筑面教积的右合理配置·结合否周边谷环境晶、相挖邻项沉目售骨价、针市场抵需求重等情蜡况论证项目驻投资村可行垒性·参考滔类似池业态慕工程育项目图历史溜经验殿数据横编制拖投资踏估算荒，利用广投资居分析雁模型测算赔控制危土地议成本投资负论证鸡阶段烦的控首制投资哀控制苗的要度点方案氏设计郑（概鲁念设御计）初步踏设计美（扩婆初设费计）施工典图设恼计工程狼设计怖阶段要控制投资循控制镜的要幅点投资饺决策役至初狱步设止计阶欲段，亚通过材对设疤计方牙案的匙比较层，本酷阶段锐投资齐控制突的效肝果约为75援%～80绑%，控岭制投缘瑞资的属阻力涛最小哲，控幸制投撒资需乘要的逝成本恢最低深化宜设计怀至施无工图多设计使阶段严，通罢过对稳建筑北标准宰的比济较，遭本阶滴段投星资控蚀制的陡效果约为15嘉%～20泻%施工峰图设况计结伴束至表施工近阶段盗（实责施阶陷段）秒，通为过对厕施工涝方案赵的比角较，鬼本阶扛段投好资控存制效喘果约为5%以内，控川制投萍资阻猜力较丽大，惜控制旗成本颠较高设计盼阶段田投资壁控制厉效果工程握设计不阶段航控制概念设计施工/安装使用控制保的效血果控制济的阻礼力控制嘱的成看本主要控制价值居区工程隆设计廉阶段明控制13熊7方案魔设计做控制杜要点户型组合，产品的市场定位与功能定位竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置交付标准，窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断13茄8重点酒关注屈：产酿品定扩位，调主要讯设计袄选型龟，建阁筑平牵面，基础寸类型化，结稿构形孩式，宰结构切布置映，建汇筑装估饰交锁付标准，亿停车迅方式合及比乎率，某小区姿供配孟电方猾式方案属设计妨控制梳要点方案书设计悠控制行要点在容哨积率坝指标脖控制愿面积妹，结锻合市纺场需楚求对既不同辈业态截建筑列面积兆的合尼理配达置，建多毯少高枝层、喊建多率少多股层、企建多掀少商剖业、概建多福少别苦墅、狮建多箱少花烧园洋粒房；配专置那翼些基劣础设灭施和怪配套塌设施广，获森得最颠大销民售额沈和高始额利涉润。注意积设计瘦作品棋和产跳品的供关系比较块高层秀与小冲高层化的成承本案例缩慧：揭某项清目指蛙标如硬下，造方案双设计辅阶段桥没有迫充分凶利用里建筑决密度滨指标殿规划宴利润摸贡献挂大的酱产品忠，规仔划建7栋高离层，4个18层、4个33层总用地面积平方米

45975.6容积率

2.5建筑占地面积平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%绿地率%

31.53%总建筑面积平方米

150528.61）地上建筑面积平方米

1149362）地下建筑面积平方米

35592.6其中地下车库面积平方米

29403.4高层笛与小盆高层皆、花润园洋冰房的训的成狮本比拍较

容积率密度单体建造费总成本销售价格18～32层高层不变小大优、中、差中18层高层不变大小优、中、差中花园洋房不变大小优、中、差高方案卫设计扇控制卸要点方案慎设计含控制劳要点对业任态和赵户型天的多邪方案躬设计暗，通妻过比圈较确升定单怕体平充面和以户型努；通珍过对雪建筑膀面积担、套纯内面堪积、蓝公摊鼠面积惊的比戚例测仪算，狡确定极最合饿理户协型和壮户型灭搭配喜从而鼻获得传最大穗得房铜率和摩销售锤面积再。某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

限额附设计确定舌限额泰设计创控制范指标限额站设计划是按诞照批狭准的犯设计掏任务钥书及改投资心估算跃控制皂初步更设计辟，对设设计召规模林、设络计标傍准、屠工程象数量旺和预偿算指滤标等隶各方爹面的触控制搂，凡杰是能覆进行盈定量兵综合倘的设合计内育容，巧均要位通过雾计算泊确定尺，要蛾充分捷考虑牙施工钟的可起能性俱和经岭济性肉。初步摘设计艇（扩夫初设懒计）巾阶段遵控制遥要点初步胸设计缝（扩墙初设弯计）晕阶段吨控制扰要点建筑选材与各类构造做法结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计根据孟初步丘设计材图纸备对规龙划建乐筑面胡积、快销售垫建筑梳面积秆、造涝价建帜筑面裤积进遭行计偶算比隐较，泳尽量羊减少猜公摊区面积浊增大累得房境率。初步担设计课（扩架初设虾计）触阶段铸控制功要点初步缸设计合（扩送初设叹计）肚阶段低控制嗓要点控制范单体涂建筑免的特刮徵指付数，铲包括阴：外扔墙周纵长、物面积偶系数喇，门炉窗面脚积系夺数窗市墙比锹、窗传地比麻指标适、体文型系底数等份对节番能保档温、洽消防滨、抗闷震设父计标乒准的慌影响祸。初步加设计鱼（扩抛初设孩计）萌阶段厕控制挎要点控制尾建筑狐设计暑标准异，控栋制单努体工蚂程配炭置标春准；误比较念外墙喝保温穴材料妻和作佳法，错门窗推材质者、标兄准；抖外装赔饰材移料的闲选择蚕搭配厉，室老内不肃同公鬼共部张分装欢修标油准，蓄在满足必要饰使用臣功能的同使时成爽本最暮合理乱。结构鲜设计念方面基础贝选型愚、埋蚁深和润布置毯应合洗理楼面伍恒、业活荷晒载及偿梁的军线荷裙载，泉梁、颜柱或虚墙的染集中镰荷载彩取值丸合理跳，安见全系券数取孙值合排理主体会结构港布置蓝、结臣构体仁系选欧型合醋理，逢梁、兔柱、讽板钢串筋配摸筋计挡算配凡置合填理人防挺地下镰室结季构选泳型应本正确胳，设熊计荷封载取锻值、堪结构篇计算尝与构充造初步毙设计倍（扩亮初设捧计）和阶段评控制央要点强电扑设计弓方面主要盘电气炎负荷选指标柴配置贯、供惨电范殊围、幼变压趋器台处数合哑理进出钉线通考道是棉否合耽理设备钞选择姓、出挠线回谢路计筒算电撑流、单断路删器容旋量和令电缆鞭截面屡配置跨合理发电尚机供晴电范旷围、持容量负和台贪数选努择合疗理敷设僵方式笋和路吉径、臂出线异回路采、线部缆型良号截抽面经戴济合族理初步倦设计盏（扩匠初设抚计）塔阶段江控制没要点弱电音设计搅方面弱电兼各系论统功争能和句设备转选型象合理各系积统管春线走宝向布标置合夺理初步米设计脖（扩多初设刊计）航阶段季控制树要点给排拦水设减计方禾面设计确参数另合理通、计配算指日标经京济；功系统败流程辟合理设备脾房设拉置位谜置及传设备童布置毙合理贫、使劈燕用及贺维护方便主要则的设唱备材懂料选坟用经黄济合扯理初步汪设计刚（扩驴初设小计）卖阶段偶控制胁要点初步围设计籍（扩田初设腿计）湾阶段导控制堆要点综合钟管网碑方案铸，包幻玉括：态道路壳工程绩、雨去污水乞工程伯、雨馋污水除处理径、强小弱电友管网卫、给年水管雀道工向程等拣的走拍向作艺法进坊行造寻价分换析比跑较，欧使布堂置、俘走向居、作草法更泰合理爸，挖泄沟的阳土石中方量悬最小蛛。编制音概算卷，对旷投资旗进行痒控制肥。初步脉设计部（扩倒初设旋计）旅阶段弯控制叫要点景观地工程和控制爆软硬够景面采积比果例，蜘包括广水体蛋面积航，铺防装面们积，睡乔木亿、灌赤木、汇草坪阁面积脖的比劫例。确定况项目动骨干滤树种披、基丢调树舅种设计暂阶段气控制裕措施产品秘业态陈定位忧模板斯化设计因任务师书模钞板化设计少合同骡模板主要锡专业再施工型图设温计指谢引模虹板化主要张专业肌施工就图设任计审戒图要戒点模帝板化专业游配置便标准图模板钢化制定厌统一妙标准逮作法设计束阶段朗控制翼措施模块向化：单体朵研发团、单馒体组浅合会所苗售楼激处结素构标毯准化必及装哗修模四块化碰、硬景楚铺装垒标准误化导视谦系统浑标准榨化拼合缴：增强和户型磁拼合春研发设计吸阶段丘控制盘措施产品曲复制90%复制+交10%创新（1+己10熟%）n一年奖一小序改权三绳年一砌大改设计倾阶段行控制涂措施电梯丧住宅阳的公公摊面施积经兰济分糕析电梯陡住宅皆的公逗摊面沸积经类济分后析公摊艘面积蛇涉及鸟多个胖利益起主体开发静商：梅花钱棚而不喝能直剩接变节为销才售收残入，画希望婚公摊坟小些扭好；业主璃：大耻堂、