某地产顾问拆迁全程顾问业务介绍

拆迁全程顾问业务介绍目录拆迁工作流程及世联可提供的服务模块案例分享拆迁全程顾问业务背景介绍2拆迁全程顾问业务背景介绍3我国房屋拆迁现状拆迁量不断增大旧城改造范围不断扩大，征地拆迁日益成为各方关注的焦点拆迁专业性强征地拆迁工作因政策性、区域性强，利益分配矛盾尖锐，项目周期长等因素，具有风险高，专业性强，人力投入大的特点政府角色转换政府从拆迁事务中淡出，而更多地转向为监管角色拆迁经验不足拆迁事务从国土管理部门向项目建设单位转移，拆迁人特别是征地拆迁经验不足的用地企事业单位对拆迁工作无从下手城市更新4拆迁工作如何入手？5客户及其关注的问题关注点项目的社会效益如何？怎样的操作流程才能合法、合理的解决拆迁问题？关注点项目的利润如何？如何使拆迁成本降至最低并保证项目建设顺利进行？拆迁人（开发商等）政府主管部门如何能依法迅速完成项目的拆迁谈判，使拆迁成本降至最低并保证项目建设顺利进行？拆迁工作如何入手？拆迁的工作流程是怎样的？怎样才能使拆迁工作依法有序的进行？拆迁补偿价值是否合法、合理？如何量化拆迁造成的损失？与被拆迁人进行谈判的依据是什么？完成这块地的折迁需要多少费用成本？被拆迁人真实诉求有哪些？如何让被拆迁人接受补偿结果，顺利签约？6拆迁全程顾问服务的价值体现掌握估价技术、法律规章及项目管理技巧掌握被拆迁人的真正诉求和想法以提供切实的建议进行全程计划、组织、指挥、协调、控制的顾问对评估流程、评估方法、成果格式等进行梳理统一对整个项目的评估工作进行技术指导、监管和成果的复核、审查

7拆迁全程顾问服务的形成历程2002年**大道、尖岗山征（收）地等项目雏形物业价值评估技术统筹（制订工作指引、设计清点表及制定补偿方案等）全程谈判支持服务模块2008年地铁3号线交通疏解、南广铁路等项目逐渐成熟拆迁摸底调查及费用预算拆迁补偿安置方案拆迁评估操作手册拆迁价值评估拆迁评估审核全程谈判支持……8深圳目前拆迁全程顾问业务收费依据及标准龙岗区：目前按照深圳市龙岗区人民政府办公室2007年10月15日发布的110号工作会议纪要执行：按拆迁面积差额分档累进后下浮10%计费。即：建筑面积在10万平方米以下的：12元/平方米；10万平方米至20万平方米：10元/平方米；20万平方米至30万平方米：8元/平方米；30万平方米以上的：5元/平方米**区：现阶段基本沿用原地铁3号线及深惠路改（扩）建项目、广深港客运专线项目模式：课题费+审核费相关课题及标准：拆迁安置补偿方案收费标准：15-30万元/份拆迁评估操作手册收费标准：15-30万元/份拆迁评估指导价格收费标准：15-30万元/份审核费标准：评估收费的15%估价学会上报市物价局核准咨询收费标准（元/小时）：资深估价师：650注册估价师：350估价师助理：1509拆迁工作流程及世联可提供的服务模块10阶段一前期工作阶段二实施阶段

阶段三谈判顾问执行取得拆迁许可证组建拆迁工作小组制订工作方案前期摸底调查报批补偿方案申请拆迁经费拆迁评估操作手册公布评估指导价格工作人员培训产权确认测绘拆迁价值评估评估初步结果公示

谈判执行异议处理草签拆迁补偿协议审计签订正式拆迁补偿协议支付补偿款拆迁工作流程图阶段四收尾阶段查漏补缺，完成特殊个案的处理

房屋拆除，土地移交工作总结拆迁档案整理、存档11阶段一前期工作阶段二实施阶段

阶段三谈判顾问执行取得拆迁许可证组建拆迁工作小组制订工作方案前期摸底调查申请拆迁经费报批补偿方案拆迁评估操作手册公布评估指导价格工作人员培训产权确认测绘拆迁价值评估评估初步结果公示

谈判执行异议处理草签拆迁补偿协议审计签订正式拆迁补偿协议支付补偿款世联可参与拆迁全程顾问服务模块阶段四收尾阶段查漏补缺，完成特殊个案的处理

房屋拆除，土地移交工作总结拆迁档案整理、存档拆迁摸底调查及费用预算拆迁安置补偿方案拆迁评估操作手册拆迁专业培训产权确认拆迁价值评估拆迁评估报告审核谈判顾问拆迁全程顾问服务模块中，除产权确认、拆迁谈判是由评估公司协助完成外，其余均可由评估机构主导执行。档案管理及后勤保障服务拆迁证据保全安置房分房咨询顾问拆迁评估指导价12一、组建拆迁工作小组拆迁人成立该项目的拆迁工作小组，对拆迁工作进行统筹安排。在此阶段评估公司工作人员可编入委托方的拆迁工作小组中，以方便沟通、统筹下阶段工作。阶段一前期工作拆迁工作领导小组调查组技术组合同组法律组后勤组工作小组组建构成参考：13二、拆迁摸底调查及费用预算

了解被拆迁人希望采取的安置方式及损失补偿要求掌握被拆迁人对拆赔的期望及承受的底线就法定补偿项目及可能产生的费用进行拆迁费用预算，为拆迁项目执行单位申请拆迁补偿安置资金或前期可行性研究工作参考工作重点：●接触被拆迁人，了解其意愿●重点对象访谈●收集、整理、汇总相关资料●拆迁费用预算报告世联工作成果：《拆迁项目费用预算报告》阶段一前期工作14三、拆迁安置补偿方案

根据政策法律法规结合项目具体情况编制拆迁安置补偿方案。拆迁安置补偿方案包括拆迁总体要求；优惠条件；拆迁补偿的原则；拆迁补偿方式和标准；安置计划等。解决问题：●明确各部门职责●统一补偿原则及补偿标准●制定拆迁工作的流程●个案解决途径世联工作成果：制订《拆迁安置补偿方案》阶段一前期工作15三、拆迁安置补偿方案

拆迁安置补偿方案确保项目稳步高效推进理顺拆迁工作的基本流程保障执行控制能力体现补偿的公平性统一的补偿标准统一的补偿原则可操作性强完善拆迁安置补偿体系约定特殊个案解决途径阶段一前期工作拆赔符合政策避免政策风险依法补偿制定拆迁安置补偿方案的必要性：16四、拆迁评估操作手册

制定拆迁项目的《拆迁评估操作手册》，以便明确估价操作程序、规范技术标准，对评估流程、评估方法、技术参数等进行统一，使估价结果做到客观、公正、合理，推动拆迁工作快速顺利地进行。评估操作手册的内容总则（制定手册的目的和依据、适用范围等）拆迁估价工作程序拆迁估价技术指引职业道德规范附件（相关项目的补偿方案、会议纪要等资料）世联工作成果：《拆迁评估操作手册》阶段一前期工作17五、工作人员培训组织所有拆迁工作小组成员进行培训，使其能够熟悉拆迁相关依据和知识，统一口径。相关培训包括的内容：●项目的拆迁安置补偿方案；●当地拆迁相关法律法规；●各类房地产权属的调查方法和确权程序；●如何向被拆迁人做好估价咨询、解释工作；●其他相关内容。世联工作成果：《拆迁工作培训资料》阶段一前期工作18六、拆迁指导价格通过市场调查，结合定量、定性分析，选取合适的评估技术参数，分区段测算房地产市场指导价格，用以指导众多参与拆迁评估的机构把握各区段的市场价格。避免由于参与拆迁评估的机构技术良莠不齐及人力因素带来的后患。市场指导价格包括内容：价格调查方案不同估价方法（市场法、收益法及成本法）测算的指导价格不同用途、不同区段房屋指导价格市场指导价格地图世联工作成果：《拆迁评估房地产市场指导价格》阶段一前期工作市场指导价格：●一般是由政府公布，拆迁评估机构在该价格的基础上进行修正；●国内许多城市都有定期公布房屋市场价格；适用情况：●一般是大型拆迁项目，涉及拆迁户多、规模大，房屋产权复杂；●项目参与的评估机构多；●政府尚未公布市场指导价格；19对房跳屋现寺状情猫况予山以公匙告业主教签名令确认逐户汤核对雷修改无异糟议有异嚼议步骤好二步骤嫁三步骤侍四现场某查勘出具凡评估屠报告造初稿有异归议无异县议逐户板核对拒修改出具录测绘报报告现场健测绘阶段萝二实施盾阶段步骤狱一步骤立五阶段颈三谈判香顾问引阶段产权夏资料侍搜集及协对助确旷权评估斥公司认听取阶意见修改氏并正废式出肤具评匠估报跟告测绘卷工作拆迁树价值况评估步骤敌六拆迁标价值释评估派复核实施只阶段心流程步骤跳七20七、血产抢权确宏认房屋碗产权驼明晰久是拆被迁评密估的乱先决探条件书，产胃权确的认是亚拆迁肿工作啄的重丧要环盼节协助命拆迁贵人对传拆迁筛范围哄内房都产权室利进卡行核忽实，互确定哗补偿团对象坦及其丑产权受状况产权跨确认薪的实帝施主钞体：项目反工作曾小组呀集合仰公安亲、国枯土、专工商捎税务赠等政扣府部存门工椒作人失员产权展确认刘的表贞格类昌型：《拆交迁房能地产加基本温情况塔申报玻表紧》《居默住、稿工业管、商妄业房晌地产出（房妥地产绵证）岗拆迁痰权利闲确认哑审查祖表》《居睬住、愧商业利、工嚼业房供地产马（无开房地肥产证棋）拆固迁权乞利确也认审希查表运》《华袄侨房俊屋拆扶迁权菊利确催认审逼查表划》《外影迁户扒房屋棉拆迁归确权撒审查分表》……阶段涨二前期蹦工作21六、幼产妥权确耐认阶段袜二实施揭阶段产权纳确认木：是通晒过被赖拆迁乐人或相灭关人蓝进行碰申报安，拆迁轿人予毕以核零实，菌并借助国土重、规到划、技民政武局、慨税务趟、工命商、雹派出骡所、慰侨务问部门季等多辈个部哑门对被拆糖迁人碌的身余份、呆房屋葡权属慨及占邮有份手额等进艇行认定，经公示后作权为补偿袄依据的合战法程叔序。协助养确权评估事公司免的优贪势被拆期迁房似屋多危为私世房，产权碌不清桐晰；不同苍身份醋，不裕同类猾型房沸地产痕，补偿拢方式亦不晒相同劫；产权斤确认各是拆那迁程序剥合法墓、补险偿公窜平的必墨要保秆证为什生么要进妇行产亿权确哲认？●清楚瓣确权票的流孤程●对相副关政正策法票规掌屯握透栏彻●具有明专业娇的知敌识，我了解客不同冠产权竿的处努理办女法，期以及关其对乓应补筋偿方映式●便于粒协调油国土糊、规院划、迫税务岸等各澡个政广府部架门什么旷是产权弟确认缝？22六、榨产竟权确韵认阶段活二实施扑阶段23八、酿拆仰迁价傍值评最估现场吊查勘实地横清点插、查脉勘评弄估对陆象。饶确定怕二次滩装修页工程执量，陕苗木轰规格店及数叛量。在测植绘报断告的截基础债上，谁补充阔拆迁乌评估售所需桂的基描础数徒据。关键冬点：●二次菌装修泽现场猪查勘●构着恐物、吉附属脊物现馅场查锐勘●苗木洲清点●二次价装修蒸争议盏、复胸核、歇再查碎勘世联果工作吉成果编：《物银业查罩勘表柜》、调《室触内（扑二次滑）装群修装罗饰查伙勘表辨》、披《构拳筑（恭附属箭）物转查勘喉表》穿、《酸苗木链查勘剪表》笼等阶段皇二实施项阶段24八、族拆馅迁价清值评吼估出具逮评估挣报告根据餐项目堂实际受情况毫，对蝇房地晚产的红拆迁拉补偿贡价值泽进行数评估春，为李委托啦方确茅定拆描迁谈妹判提卷供参默考依厕据。关键浊点：测算喉拆迁瞎物业沃的直霉接损桌失及毒其他涌补偿窜费用扭，包逝括：●房地区产●构筑匠附着眯物●室内幼二次馒装修●搬迁妙补助筋费●临时获安置右补助悦费●停产北和停牛业损浓失费●擅改雹商业咱用途什房地父产的崇适当暗补偿撤费世联深工作才成果夜：《房勿地产枯拆迁器评估同报告兄》阶段穷二实施沈阶段25九、党拆迁霸评估都报告眯审核报告榨审核柱，视窃模式葱而定膀，如械地铁木3号估线交喉通疏怖解项梦目为倘二次锈审核殃，即腾初审淘和终蛮审。鹊对房沉地产槐拆迁富估价破报告刑进行虏审核号、确搂认，妹并出介具审播定意蹲见。现场脸抽查泥，对暮一定许比率避的房责地产变拆迁翠估价景报告柔进行劝现场流核实搜。工作膊成果《审俩核管颤理类辆表杜》《现习场抽洋查记卷录表凶》《审觉核意都见表毒》阶段臭二实施巩阶段意见反馈及修改（街道办与业主进行谈判确定补偿金额）提交正式评估报告出具终审意见整理资料归档提交评估报告初稿评估报告初审现场抽查出具审核意见26十、宗谈涨判执絮行调查截摸底谈判徒计划试探讨价托还价掌握族被拆突迁人刃的背承景、工作陕情况郊、补望偿标关准等明确晕与被吵拆迁乐人分辣岐的等地方亿，分析科双方觉可能哨达成社意见春的交叉点序，把日握让或步的股节奏快。谈判彼的时迷间安死排,僻具体碧内容宗安排违,目标悲安排了解极被拆蒸迁人早的期本望值参和底薄线达成乔协议行政滩裁决阶段秃三谈判罢顾问帅执行谈判柏流程别：工作涉内容抵：根据杂拆迁奔补偿守方案退及拆允迁评讯估报它告等堪相关绿成果给，与胸被拆杏迁人征进行捷项目耀谈判蛛，迅峡速促已成补员偿协傲议的盟签定溪，使弯得拆败迁成野本降蚊至最物低。评估办公司草协助昼谈判吴的优牲势：专业拳的谈录判技型巧和霜策略对被俭拆迁枝人的绞全面是了解能把口握谈捉判节射奏维护汗双方括利益有效浊促进亚补偿姓协议飞的签留订27十一砌、室拆迁逗证据详保全对于深有产姨权争全议、象找不源到权静利人励、强业制拆贱迁等激情况砖须对科拆迁麻物业汇进行略拆迁安证据女保全暴，在读公证何人员麦或无脆利害无关系拨第三挂方现派场见万证下遗进行胁现场锤查勘佣、清他点，牛全程律摄影杀、拍委照。工作赛成果谊包括辱：《苗流木清茄点报眼告》《物精业查易勘报霸告》全程岭摄影异VC驱D查勘侮记录含表照片锤。阶段击四收尾看阶段28十二迷、档童案管卸理及结后勤搏保障墨服务协助蛾拆迁块档案得资料夕整理哲、保尾存的丽使用粪管理眼和存顽档管宽理保证两政府芹投资得项目器顺利盗通过击审计阀部门化审计镇。工作猾成果膨：提交甜《拆简迁项般目拆广迁安吹置工汗作总边结报草告》阶段吹四收尾贪阶段拆迁倦档案睛应包防括：●评估谣\督凯导委懒托合遍同●测绘阶报告●确权搅资料●房地招产估端价报舟告●评估养公司虏资格授报审帜表●评估姓进度症计划●会议帅纪要●管理蝇月报●审计置记录资等相昼关资名料●证据昏保存郊资料29十三甘、安相置房膊分房针咨询您顾问体育莲新城科分房倘项目镰咨询偶顾问工作凝成果洒：制订舰《安锦置房晨分配端方案革》现场纪技术浸咨询忠服务楼层归补差笑计算没及计档算方些式等够相关转咨询阶段泊四收尾乞阶段地铁样3号淋线分殖房项狐目咨跌询顾乱问工作框成果弄：分房欧软件叛的设舌计全程泼咨询匹顾问丈服务现场黄的咨太询服祝务差价拼结算安置显房分踏房工楼作关览系到葬整个浑拆迁充项目谢能否被顺利鹿完成许多仍拆迁宅人在肢分房绸方面坟工作香没有例经验夺，需饺要借绞助第茧三方役的技雪术力规量解陈决分就房过受程中溉的相探应问峰题，鸟如设犯计分席房方泥案、沈分房攻顾问斑等30案起例炉分会享31世联驴的案撑例项目竟名称库：深圳荒市*夕*区绩**傅路拆殿迁顾鸡问服疏务项西目委托掠方：深圳杀市*蒜*区粗**汤街道党办项目犹规模氧：规划色红线糖用地许面积咱64栗,2百84汇.6夕0平锄方米遍。项目花类型冶：拆迁面全程搭咨询串顾问解决纠的问勿题：制定雀拆迁衡计划填及工武作方然案资金迹预算专业荣培训拆迁鹊价值招评估谈判旅支持取得火的成嫩效：为委裕托方蔽了解脚拆迁丸项目启实施应程序忌，规纱避风施险提后供专焰业建继议，适为合切法、虹规范片、和嗓谐拆孤迁提搂供技筒术保绘障。32世联崭的案胆例项目糊名称钱：南广谊铁路扩重点峡拆迁肠项目委托柄方：广西汉南宁狠铁路茫局项目塞规模须：线路闻全长央41赖4.躬04龙2公息里，泄其中桂重点吹拆迁炕单位度35影家，尺涉及姐土地浇面积就59暑0.肢38夹亩，燃建筑弹面积梅13意12率94典.1问平方华米。项目郊类型好：拆迁片资金晴预算拆迁照价值咱评估主要岭解决涨问题嫂：因委凳托方轮没有输规范总操作谢拆迁狼项目隙的经斧验，视为委霞托方赢提供餐全程抚顾问戴服务辜。南广先铁路饼重点系拆迁织项目33世联春的案及例项目火名称敏：深圳搞地铁权3号值线交库通疏谜解工壁程顾巩问服吧务项运目委托屿方：深圳挠**倚区拆歪迁办项目住规模似：布吉袄、横蛮岗两逢个街鼓道办拌共7户条市片政道斜路项目滋类型料：拆迁竖评估壮督导解决沸的问务