某地产项目入市研判

XX项目07年入市研判2006-12推导思路客户构成市场前提项目理解现状趋势现状趋势概况机会比较优劣策略思考项目价格与完销期XX板块市场分析世博会功能区金桥出口加工区张江功能区滨江发展轴联洋东城华城XXXX人民广场9公里陆家嘴9公里张江工业园11公里世博会场4公里世博会功能区金桥出口加工区张江功能区陆家嘴功能区滨江发展轴XX世博生活能区联洋东城XX华城张江功能区XXXX板块——区位优势明显，成为市级人口导入区区域位置：XX项目所在地为大XX板块，大XX板块位于浦东西南地区，是目前浦东地区最大的常规居住区之一。其北面紧邻2010年世博会功能区，东北面是北蔡六里生活区，南依外环线，西靠卢浦大桥延伸出的济阳路与上南板块。卢浦大桥轨道交通6号线轨道交通7号线轨道交通8号线西藏路隧道上中路隧道及中环线打浦桥隧道徐浦大桥与外环线三鲁公路轨道交通11号线（规划）XX板块交通条件日益完善，居住价值不断提升右图中可以看到：西藏路隧道、上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自浦西卢湾、黄浦的客户轨道8号线（07年通车）：

将为区域导入来自市中心区域客户轨道6、7号线（08-09年通车）：将为区域导入金桥、六里地区的客户三鲁公路（06年底通车）：将为区域导入来自浦江镇地区的客户中环线及上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自徐汇和闵行的客户作为人口导入区，项目所在地的西XX区域拥有8条以上公交线路，涉及6、8，11号线三条轨道交通，其本身位于外环与中环之间，随着这些规划路线的逐渐落实，其作为居住区的便利性与可达性日渐提高。本案XX板块的划分西XX东XX世博规划区北XX区隔界线：以川杨河与杨高南路为界，将大XX板块分为：北XX、东XX与西XX三个细分板块。XX板块供应分布外环线川杨河衡辰XX苑7641元在售257套杨高南路上南路11月底网上成交数据汇总

中房XX河畔8030元在售116套XX国际公寓10746元(装修)在售78套中房XX苑9414元(装修)在售278套XX国际公寓10000元洋房13500元在售90套环球中央花园8364元在售184套金地未来域9503(装修)在售31套XX新里程公寓9030元在售18套北三林西三林东三林本案XX板块——三大区域，三大价格体系北XX价格最高，毛坯房价格为10000-11000元/平方米。东XX处于中等，毛坯房价格为8400-9500元/平方米。西XX价格最低，毛坯房价格为7400-8400元/平方米西XX东XX北XX价格态势：北“高”，东“中”，西“低”XX板块供应充足，大盘供应成为主角项目名称供应物态在售面积（M2）在售套数（套）占总套数比例（%）环球中央花园公寓25882.5918419%XX国际混合10649909%翡翠上南公寓4168.9384%未来域公寓3946313%XX新里程公寓31230%XX苑公寓34518.9627818%衡辰XX苑公寓3353125726%XX国际公寓公寓4391.89788%XX河畔公寓13830.9411612%合计

117400.341075100%目前，区域内“环球翡翠湾”和“未来域”进入清盘状态；加上目前区域内其他供应，累计在售供应量约为：1350多套，11月末在售总面积近15万平米。加上后续推量，预计2006年底XX板块在售面积将达到18万平米。XX板块价格趋势平稳是主基调整个XX板块中，，除了XX新里程，大多数项目价格走势都很平稳。XX国际公寓和XX国际名园的价格在10500—11000之间，属于高端，而中房XX苑和未来域虽然徘徊于9300－9500元区间，但撇去其装修成本，毛坯价格应当在8200元左右，反而低于东XX区域的新里程与环球中央花园。2006年XX板块监测项目价格走势6000700080009000100001100012000环球中央78027588765877788213841183498449839185988344未来域91029281946693229216933595389067917695239503XX苑92759247917092229437941595169378945495849414衡辰XX苑77757558739674087584763376337641XX国际公寓1054710643111251073710985XX新里程9061XX国际9990105191月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月XX板块价格趋势从06年的板块均价走势看，板块成交均价是上扬的，但是其市场背景却是成交量的下滑。区域内由于XX新里程，以及XX国际这样的高单价毛坯公寓的产品出现，毛坯住宅的价格走势稳步上升。XX板块成交呈现递减趋势与价格节节攀升相反，经过年初至5月的小阳春，宏观调控后的板块成交量却一直处于下滑状态XX板块成交趋势与05年相比，06年8月以前板块的商品住宅成交量都超过去年同期，甚至个别月份可以说是远远超过。但是，进入8月之后，板块内基本上只有在有新里程成交的10月略微超过去年同期。进入11月后，成交量更迅速萎靡。XX板块07年供应量大，未来竞争激烈预计XX、新里程和XX苑等项目可能的推量，以及XX镇南面中房项目－XX河畔必定在明年大举入市（一期住宅面积14万平方米），我们认为：07年，排除配套房项目后，商品住宅的新增供应量约37.5万平方米，加上06年存量，合计约为55.5万平方米。时间项目在售与预计推案规模（万平方米）预计2006年底存量182007年XX河畔14XX国际10XX新里程9浦发博园3XX苑0.5环球中央花园12007年合计37.506-07年合计55.5市场预判整体市场成交量看淡价格低迷买家谨慎惜买板块市场成交量不会萎缩板块市场供应量大增新盘价格压力大07年XX板块供应量大，竞争激烈，在售项目价格上涨阻力明显，需谨慎人口持续导入配套逐渐成熟规划逐步落实消费者信心下降开发商资金压力大政策的持续性投资客离场XX河畔低价入市XX国际成交缓慢新里程持续推量XX板块客户构成区域客户北下客户XX地区两大主力客群北下客户黄浦、卢湾、徐汇黄浦江沿岸以及浦东北部客户（主要分为新上海人与老上海人）XX地区区域客户以改善型客户为主，子女分家等。XX板块三大区域特征北XX最临近市中心与世博规划，但区域内楼盘品质一般，主要以区位优势吸引客户。东XX发展较快，楼盘品质较高，主要以项目品质吸引客户，新上海人比例较大。西XX发展较晚，与北XX相比区位有劣势，与同纬度的东XX相比楼盘品质有差距，成为品质较低的地区。西XX东XX北XX北XX—以XX国际公寓为例客源分析1、从居住地看：客源主要分布在周边，尤其是昌里地区的客户占到近五成，如加上XX地区客源，则总数约6成。2、从工作区域看：客源中有6成在浦东工作，其中陆家嘴地区工作者近2成。其他为张江、金桥、杨思等地。3、从户籍来看：超过9成为上海人。4、家庭年收入：10－20万占五成左右。5、年龄：30－45岁为绝对主力。高档产品中端产品低端产品大户型去化更快产品人群富人金领白领灰领蓝领本区域的白领人群为主，以改善居住为主要目的，购买房型偏大东X泉X—以监XX精新里疮程为省例客源美分析1、倘从居香住地团看：客源革分布疏较分嫂散，筛其中乎XX书北部向的客形源最兴多，逼约2阶成。2、霜从工点作区霸域看材：客源阀中有励6成谁在浦汇东工政作，极其中混陆家烂嘴地旱区工揭作者娱近2法成。敬其他愤为张击江、催金桥毛、卢扰湾南扭部等冠地。3、节从户暮籍来僵看：与X感X不耗同，晌超过废6成冈为新伐上海体人，狗家庭袜结构瞧较简完单。4、洞家庭页年收挑入：7－评20级万占打七成归左右驼。5、弹年龄：25用－4办0岁责为绝斥对主牺力。高档岸产品中端煮产品低端劝产品主力老户型致90蚁－1瘦20产品人群富人金领白领灰领蓝领新上在海人愉占6域成，肿中产觉阶层备为主写，区该域情跨结淡脂薄，超过全6成洋5为纪首次姐置业阻，将祸生活雪方式柄排列和第一帐顺位序考虑西X卷X—以毕XX网苑为立例客源烟分析1、抚从居蛾住地此看：客源色中超遇过5沈成来记自黄伟浦、替卢湾眼和徐环汇南司部等刘浦西攀沿江帅地区迷，另烧外浦毯东新棍区中愁XX丢以北妨客源查也较午多，队相反乓本地伞客源香相对世较少捐，仅抹接近述2成斗。2、应从工悬作区葛域看堡：客源秤中有堪6成佩在浦骑东工微作；3、疑从户传籍来越看：老上侍海人吗占7伪成，亿属于昏对X渐X地没区的赶动迁岂配套溉形象错并不六敏感仆的部况分人敞群。4、饼家庭旅年收核入：10枯－2迷0万鲁占七鲜成左枝右。5、紧年龄：30引－4遭5岁桂为绝装对主笛力。高档洁产品中端沟产品低端楚产品装修哭户型帮10拥2－随11毯0产品人群富人金领白领灰领蓝领老上板海人遮占7斧成，核中产棕阶层掘为主侦，改直善型胶需求睬，首荷先围皇绕总字价和勉工作城区域厌考虑翅，同冈时兼伸顾小穿区功尝能。北X杨X东X像X西X肯X主力研客群主力侦客群主力锐客群依靠枪区位摆优势剂过滤津客户依靠枕产品械品质斑过滤后客户产生造本区两域主咬力客剂户主力廉客群醒北下霜成为盟主流因，三袋大区兄域层羊层过碗滤，舱西X悉X客滤户层跑次有拖限新上柿海人老上蜜海人区域愁客户注重乌生活钟品质注重荐性价首比主力稍客群XX桐新里利程XX保国际XX查苑XX详河畔产品拢对位客户衫与产失品对单位关颈系北下客户第一食阵营（毛椅坯房庭均价锣90饱00页以上蓬）第二液阵营（毛皂坯房蚀均价竖84级00掘以下因）XX牧国际（尾牌盘）本项坚目所缘瑞处阵泰营客井户核赏心特爸征：旺注重昼性价谁比客户糊价值谎取向形成悦阵营目前鱼北X砍X板肢块供必应稀来少，迫预计傍明年贞的供须应量络也有肺限。掌而XX泄新里执程与XX燥国际作为共区域迫内的隙两个急大盘男，后剑续供捡应量碌巨大稍，对隙于西捡XX管地区伶而言务，明城年将狠成为举最大兄的一个张客户傻过滤求网。XX绣新里途程XX朝国际XX普新里善程与XX潮国际，非皮本项至目的制竞品耐，而鼠是第印二阵违营的爱客户垃过滤苦网。第二卧阵营坛主力矩客户经过强过滤替后，煎此类价客户洽对总郊价的袖承受欣能力矛有限炒，注礼重性煎价比透是该绵类客太户的匀核心千特征器，这类曾客户侧对总蜓价的薪敏感奥度相卡当高普。07膏年，半在本搭项目壶入市乞之际昆，市民场上电直接言竞争馆项目纷，为XX望苑与XX度河畔。竞争廉个案爽——盗XX嫌苑XX租苑—织—区仰域内但在售矮的主洗要全步装修栗产品总规厨模：兵10纱.7讲万平违方米容积讯率：峰1.恭5建筑册形态状：1鲜6栋刻1与1-颈13凉层拔的小慌高层雨;建筑歇风格境：日躲式现素代风酸格绿化渐率：奇56缸％舅集违中绿负地率虫：3农1％主力坊房型通：二攀房、炉三房超；主力丛面积肝：二宫房二厅兼一卫：1厨01稠—1胡03平方蓬米；三房消二厅朝二卫农：1钳27萍-1意36平方死米;价格掩：1法1月博底全搞装修抽产品茎成交临价格归94活14定元/望平方僻米装修阻标准爬12逢00浓元/拾平方济米。XX喇苑与吗本案论最短块距离前只有缺20闲0米怀。自舱20板05历年1果月以昼全装粉修产那品推须出以灿来，查就受智到市闻场瞩油目。规划准约1未70肆00监平米泉的商消业之装外，平车位溉比很柜高：布1:挑11球9。材产品蚀户型奇虽然师比较至简单僵，除末了三慰房二觉卫的锯项目饰有个途暗卫萍，属雅于缺宫憾外它，户紧型从贴舒适绝度来义讲优得于X战X项带目，伏其装剩修标上准也壶高于秩XX旱国际目公寓础，加引上层构高3嗽米，哄暗藏纳式空袭调完鞋成吊烦顶之推后也越不显针得层匆高压产抑。竞争狗个案赏——钩XX看河畔总规抵模：荷21管.7撑万平章方米受（一捆期）容积阵率：末1.亡88建筑浴形态泼：1蔽9栋直1期4-段17疏层惧的高凭层;建筑禁风格轻：现漂代都请市风仁格绿化祥率：撒60主％；养集中浪绿地膊率：图36球％主力捎房型叫：二洒房（裁占7坟7％叉）；主力桌面积撤：二凑房二厅忘一卫：1羡00递—1踢13平方拥米；占景6成二房阴二厅舅二卫慨：1送09丙-1巩11平方遇米;亡占1厕.7鸦成价格福：1乞2月缴16喷日开辅盘，碗预计蛇开盘磁均价碍80蒙30祸元/吉平方获米如果记其追护求快旗速去匆化的虫原则饿，相神信项园目整隔体均冷价将在8等50环0元培左右渡。XX洋河畔格的产配品实嘉际上竖定位歌档次喝应当胳与X菊X苑应看齐仅，如号果不鞠是开正发商甩有资布金困兆难的中处境熟，相葬信不示会以掏这样抛的价饿格入迫市，五所以套其性朴价比拦相当默不错俘。XX大河畔黄将1捎9幢解高层摇分为毯东西在两个茶组团瞎，保柏证了欲集中做绿地铁的面局积，约同时用，一堵楼底紫层架菊空，哥增加管了居脆民的满休闲古活动坛空间滔（X优X苑纱部分紫楼栋做也是才如此奋），邻二房首二厅恳二卫圆的设穗计实赔际上插是来什自对豆三口须之家莲的使蹈用状鸭态以瞎及客桶位和房诚主卫哲分离社的考天虑。煮除了童一期娃沿街你商铺佩外，雄项目俊二期堆还规瞒划有涉6万番平米悟的商还业中标心，爸实际带上是叮是将脂整个晒社区写所在照位置天充分消利用贤，用弦配套风提高嘉项目点区位我成熟级度。粒此外麻1：修1.梳1的杠车位弯比，移也延余续了诉XX策苑对贴小区托业主筋成长肥性的治关注屡。XX滥河畔姿——臂低价道入市锋抢占耗市场的典累型自身摩项目坊理解项陕目供位注置本案项目击位置芹：项目摄位于己XX纲镇核牺心地愿带，锐北靠辛XX山路，乏东沿觉环林联西路露，南应靠翠辉竹苑昌，西屈临X钓X河河畔。项目衡占地昨54膜83劳1平喜米，总建旷筑面画积8挺77嘉20画平米婚，其中援住宅秀86瓦86酸3平黑米。西侧湾—X肤X塘红港支挂流东北向—中房XX公园西北向—拆迁地及XX路延伸本案地块衡辰三林苑中房三林公园翠竹苑待施工用地林苑小学项泥目覆配派套董概怕况西侧赶—X堡X塘李港支难流目前认XX著镇地屈区的虑交通蜓线路扶非常涨丰富领，几捉乎可爹达上款海任盗何一各个闹买市区教域：57安2—面—可携达徐冷家汇98肝6/是95雾2—拦—可炭达上告海火尤车站98育0/求78匹0—洽—可躲达人静民广砖场58柴3/斩97躲3、挖79液5—桶—可舅达陆截家嘴75矛5—绝—可摧达锦基江乐秘园和咽南站07手年底别有望选通车职的轨析道交甘通8闭号线油也可光直达叨人民为广场寸。项目禾配套——而发展躁迅速染，但兄仍有肯差距项目斯北面斜的中矛房X慰X生寒态公险园已腊经建姥成一声期。半生活巴型社施区初旬步成疼形。地段太医院营也已浇经运类营5羽年。但是压，一未直许纲诺建扑设的第15兽万平白米的煮商业穴中心悄——眯XX盒七彩伶生活勾中心爸却一对直没脾有动城工，华加上醋常住州人口管，拥却有2鹅5万恋人口杜的大前型社滨区，斤商业束配套忠落实鸣速度汉很慢越。另外户，规袜划中均的世签博医云院也悉没有悼太大诉进展敢，对击于2铲01事0年怀整个边XX投镇3阵8人抬口导顽入目嗽标来虹讲，萝地段雷医院跑是远暑远不魂够的本案易叮初篮莲搬花华懒联脖超凭市庆经忠移云断轻继纺它城安乡丰盛绳街而步剪行你街项斩目染其柜他注指客标项目处位置统：整个哭项目鹿通过倒一条秀环形材路网堂连接寨19懒幢1进1层宴的小仪高层巡寿；为了翻符合职“7躁09喂0”端以下膊户型绒的供贝应量饲控制愈政策溪，项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