南京万达广场项目可行性研究报告

PAGE总83页第13页南京建邺万达广场项目可行性策划书

目录目录 2一、项目总论（序） 6（一）项目背景 61、项目名称 62、开发公司背景简介 63、研究工作依据 74、项目规划设计要点 7（二）可行性研究结论 71、市场预测 72、项目建设进度 83、投资估算和资金筹措 84、项目综合评价结论 9二、项目投资环境和宏观市场研究 10宏观经济指标 101、GDP及其增长 102、人均GDP及其增长 113、固定资产投资及其增长 124、支柱产业发展状况 125、人口数量及其特征 136、人均可支配收入及其增长 147、社会消费品零售总额及其增长 158、房地产开发完成投资额及其增长 15三、南京市房地产市场分析 17（一）甲级写字楼市场分析 171、甲级写字楼解析 172、南京甲级写字楼市场发展概述 183、南京甲级写字楼市场当前供应状况 184、南京甲级写字楼分布 195、南京甲级写字楼市场需求状况及空置率 196、南京甲级写字楼市场租金及售价 207、南京甲级写字楼市场未来供应状况 218、本项目全面竣工时（2016年）面临的市场状况预测 229、南京甲级写字楼市场小结 23（二）优质商业市场分析 241、优质商业定义 242、南京优质商业发展概述 243、南京优质商业市场当前供应状况 254、南京现有优质商业分布 255、南京优质商业市场需求及空置率 266、南京优质商业市场租金 267、南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势 278、南京优质商业市场小结 28（三）五星级酒店市场分析 291、南京五星级酒店市场发展概述 292、南京五星级酒店市场当前供应状况 293、南京五星级酒店分布 304、南京五星级酒店需求状况及入住率 315、南京五星级酒店平均房价趋势 316、南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势 327、南京五星级酒店市场小结 33（四）中高档公寓市场分析 341、中高档公寓定义 342、南京中高档公寓市场发展概述 343、南京中高档公寓市场当前供应状况 344、南京中高档公寓市场分布 355、南京中高档公寓市场需求状况及销售率 366、南京中高档公寓市场售价趋势 367、南京中高档公寓市场未来供应状况 378、南京中高档公寓市场小结 37（五）国际标准服务式公寓市场分析 381、国际标准服务式公寓定义 382、南京国际标准服务式公寓发展概述 383、南京国际标准服务式公寓当前供应状况 394、南京国际标准服务式公寓需求状况及出租率 405、南京国际标准服务式公寓平均租金趋势 406、南京国际标准服务式公寓未来供应状况 417、南京国际标准服务式公寓市场小结 41四、项目分析与定位规划 42（一）地块解析 421、地理位置 422、周边交通分析 423、项目周边设施及景观资源分布 444、地块基地分析 44（二）项目分析（SWOT分析） 461、项目优势（Strength） 462、项目劣势（Weakness） 473、项目机会（Opportunity） 484、项目威胁（Threats） 48（三）项目评价 50五、项目定位与规划 51（一）项目定位 511、项目整体定位 512、商业是城市综合体的核心驱动力 523、持有型物业与销售型物业关系 52（二）城市综合体各元素初步定位 541、项目商业定位方向研判 542、其他功能的初步定位 55(三)各功能板块发展概念 561、商业 562、甲级写字楼 573、酒店及服务式公寓 574、销售型物业发展定位 58(四)项目经营管理 59六、项目开发建设进度安排 60（一）项目整体开发建设的原则 601、项目整体开发目标 602、项目开发时序原则 61（二）项目开发横道图 62七、投资估算与资金筹措 64（一）项目总投资估算 64（二）资金筹措 651、资金来源 652、项目筹资方案 65八、对该项目的财务评价 65（一）评价的基本假设 66（二）财务分析结果 671、编制现金流量表 672、财务指标 703、敏感度分析 71（三）财务评价 721、可行性 722、偿债能力评价 72九、项目风险分析及防范措施 73（一）国家宏观调控政策分析及相应措施 731、稳定房价不等于降低房产的绝对价位 732、房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度 743、宏观调控不改行业长期向好 744、商业地产前景广阔，商业地产是未来重要投资方向 745、相应措施 75（二）政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施 76（三）施工建设过程中的风险及防范措施 77（四）市场风险及防范措施 791、南京商业地产前景较好 792、控制市场风险措施 79（五）内部经营管理的风险及防范措施 811、科学的决策管理程序 812、严格的工作流程制度和审批程序制度 813、公正的招投标管理制度 814、施工管理制度 815、严密的财务管理制度 826、营销及招商管理制度 82

序（一）市场分析南京作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客。根据市场调查，南京市宏观经济保持稳定的增长势头，运行良好，城市具有竞争力，南京市常住人口持续稳定增长，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消费品零售总额逐年攀升，显示出持续强劲的市场购买力。近年来，南京消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。1、甲级写字楼市场分析南京甲级写字楼市场从2003年开始进入快速发展时期主要聚集在鼓楼区、白下区和玄武区，大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺，整体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距。南京市甲级写字楼现存量54万平方米，未来3年新增供应量高达86万平方米，每年吸纳量才5-10万平方米，供求失衡，空置率已达预警状态，根据历史数据预测，从2003开始至2016年底，南京市甲级写字楼市场预计约有200万平方米的市场存量，但累计的有效吸纳量预计只有约84万平方米，差距非常巨大。市场处于高风险运行水平，若市场需求未得到有效放大，极可能出现供过于求、严重积压的情况。但有个性化特征、具有国际标准硬件设施和物业管理水平的高档办公物业在市场上仍然比重很少。2、优质商业市场南京优质商形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区，从2000年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心、精品商业街在2005年开始出现。南京优质商业整体空置率很低。未来优质商业项目以购物中心形式为主，大部分的未来供应还是集聚在新街口、河西新城、夫子庙将成为新兴的优质商业区域。虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间。3、南京当前五星级酒店市场南京市五星级酒店市场在2000年进入了高速发展的时期，目前主要分布在市中心区域的鼓楼区、玄武区和白下区，平均入住率较为平稳，近三年来始终保持在70%以上，但各个酒店之间的恶性价格竞争导致平均房价一直处于较低的水平。未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁、建邺区、下关区和浦口区也将有部分供应。伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈。凯悦、威斯汀和洲际酒店的入驻将进一步的提升南京五星级酒店市场的整体水平。4、中高档公寓市场2003年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段，伴随房地产市场形势大好，2003－2007年新增供应集中放量。主要分布在鼓楼、玄武、白下、秦淮和建邺区。未来供应量将大幅增加，建邺区将成为未来主力成交区域，受土地供应限制，中心城区中高档公寓价格将得到需求的有效支持。5、国际标准服务式公寓市场目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区、白下区和建邺区，市场上缺乏纯正意义上的服务式公寓项目和知名运营商。未来供应较少，2009年共有两个项目合计353间客房的供应，对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来发展前景向好。（二）项目定位1、项目整体定位打造南京地标级的城市综合体项目同南京其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，使其具备成为城市核心商业中心的条件，非常有望成为南京商业格局更新中的重要一员，进而有可能在未来占据南京的商业主导地位。结合项目自身特点，以商业为核心的驱动力，建设高标准、复合功能、高绿化覆盖的城市综合体，打造南京新地标！2、项目规模：持有型物业与销售型物业规模比例持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象，以高档次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。持有型商业及办公楼物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。城市综合体的开发是一个周期长，投入大得开发过程，而持有型物业的财务回收期是一个长期的过程，在项目较长的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模的持有型物业，同时在项目投入期，保证稳健的现金流，发展42%得销售型物业。持有型商业中商业20万平米，写字楼20万平米，酒店6.5万平米，服务式公寓2.5万平米，销售型物业中商业街5万，soho办公10万，高档公寓20万平米。3、持有型物业定位城市综合体中商业是城市综合体的关键组成元素，由于项目庞大的体量以及较好的地理位置,故南京项目商业宜采取城市级购物中心+购物公园（街区）+文化娱乐中心的混合模式发展，以市场缺失的中高档购物和生活时尚为商业主题的产品。其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。根据商业定位的不同，综合体其他构成元素配置不同。写字楼发展甲级写字楼，酒店和公寓是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分，项目将引入国际知名酒店和公寓品牌。4、销售型物业发展定位基于项目的自然、地理条件、交通以及项目周边完整的商业商务配套，高级公寓发展为此中心城区高尚居住区。结合现状部分商业及办公现状，soho商务楼以满足中小企业办公需求为主。（三）项目开发建设进度安排项目计划从2010年1月开始施工，预计建设工期为7年，即项目可望于2016年底全部竣工。本项目没有太大的资金压力，侧重开发能扩大项目影响力的产品类型，商业早期入市可以为后续开发产品提供配套，并且早期树立项目品牌形象。酒店和写字楼项目入市进一步提升项目的整体形象。从开发中期开始，各种产品租售结合，住宅公寓产品分期开发。（四）投资估算与资金筹措本项目开发建设的投资总额（含资本化利息）为985,341.37万元，建筑面积为84万平方米，公司总投资约98.5亿元，其中自有资金按国家规定35%计算约34.5亿元，剩余65%约64亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖（五）项目的财务评价财务分析结果表明，项目内部收益率达13.22%（税前），税前财务净现值为266，253.58万元，NPV﹥0，则未来的现金流足以抵偿原始投资；说明已满足最低的报酬要求，覆盖了资本成本，能够增加股东财富；投资回收期为15.36年，说明在开发产品计算期内能回收投资，本项目可行。（六）项目风险分析及防范措施建议本项目组合一批既懂地产又懂商业和金融的专家和专业公司，更好地协调、监督和管理商业地产发展。项目加强与本地政府的协调公关能力，建立良好的内部经营管理的风险及防范措施，建立良好的施工建设过程中的风险及防范措施，有效地控制项目风险。一、项目总论（一）项目背景1、项目名称南京中山东路518号城市综合体（暂定名）项目2、开发公司背景简介中国航空工业集团公司（简称“中航工业”）是由中央管理的国有特大型企业，是国家授权投资的机构，由原中国航空工业第一、第二集团公司重组整合而成立。集团公司设有防务、运输机、发动机、直升机、机载设备与系统、通用飞机、航空研究、飞行试验、贸易物流、资产管理等10大产业板块，下辖近200家子公司（分公司）、有20多家上市公司，中国航空工业集团公司秉承“航空报国、强军富民”宗旨，弘扬“敬业诚信、创新超越”理念，牢牢把握财富革命的契机，大力实施“市场化改革、专业化整合、资本化运作、国际化开拓、产业化发展”，谋求更高更快更强的发展，以豪迈的步伐向具有国际影响力的世界级大集团迈进。中航城以“开启城市未来”的高度，打造中国首席城市综合体品牌。通过“中航城模式在各重点城市的复制，为构筑城市繁华，实现城市升级和增值做出贡献。中航城在南京，将依靠母公司-中国航空工业集团庞大的实力，与国际资本融合，整合国际顶级团队资源，以高度的战略眼光和远见，为南京市的城市建设和经济建设带来一个崭新的局面。结合南京的城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新的认识，提出了对于城市综合体的有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视的重要领域，同时也是城市未来发展的新趋势，为了发展和繁荣南京市的经济建设，为南京市民提供崭新的商业、商务和生活的城市空间。3、研究工作依据《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）《南京市建设工程价格信息》4、项目规划设计要点项目的规划设计要点见下表。项目规划设计要点表序号名称单位数据0土地号——1总占地面积公顷39.52总建筑面积万平方米843控制指标说明——（二）可行性研究结论1、市场预测根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力、未来虽然有大量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通的类似项目在南京市区比较缺乏，同一区域范围内，产品同质化竞争不高。2、项目建设进度项目计划从2010年1月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高，因此预计建设工期为7年，即项目可望于2016年底全部竣工。3、投资估算和资金筹措投资估算本项目开发建设的投资总额（含资本化利息）为9853417万元，建筑面积为84万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。项目总投资估算表资金筹措本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款和预售收入等。公司总投资约98.5亿元，其中自有资金按国家规定35%计算约34.5亿元，剩余65%约64亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。项目资金筹措表序号资金来源金额用途1公司自筹34.5亿支付土地出让金、契税；购置公司固定资产；公司前期开办费用；前期工程费的支付，垫支的流动资金等。2银行贷款64亿支付建安工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发期间费等开发费用。3预售开发产品收入项目竣工后的尾款结算。合计98.5亿备注：筹资款取整数4、项目综合评价结论本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分析结果表明，项目内部收益率达13.22%（税前），税前财务净现值为266，253.58万元，具有良好的经济效益；此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。武汉积玉桥万达广场项目经营策划书PAGE总83页第101页南京中山东路518号城市综合体项目可行性研究报告二、项目投资环境和宏观市场研究南京作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客，特别是近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。宏观经济指标1、GDP及其增长南京地区GDP增长趋势较为稳定：2003年南京地区生产总值增长势头加速，约1,576亿元生产总值较之2002年，增长了约21.4%。2004年的生产总值更是达到了2,067亿元，年增幅约31.2%；2005年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅15.1%；此后增长势头放缓，至2007年，GDP年增长率约18.1%，2003年至2007年GDP年均复合增长率约20.1%；2008年，全市实现地区生产总值3775亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%；稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展的较强信心。2、人均GDP及其增长南京地区人均GDP始终保持着较为稳定的增长势头：2003年至2005年，南京市人均GDP增长加速，年均增幅保持在20%以上；2006年，受人口数量的增长影响，当年人均GDP为39,379元，较之上年出现-3.8%的负增长；至2007年，当年的人均GDP年增长率约13.9%，重新呈现快速增长的势头；2008年，按常住人口计算的人均地区生产总值达到50327元，按可比价格计算，比上年增长9.1%；人均GDP稳定的增长势头表明了南京消费能力保持稳定增长的态势。3、固定资产投资及其增长南京市固定资产投资逐年增幅趋缓：南京市固定资产投资2007年为1,868亿元，较之2006年增长了15.7%，略高于2005年至2006年的15%的涨幅；既2003年约58.2%左右的涨幅后，之后的增长态势均较为平稳，但是增幅较之2003年有了一定的下降，但是总体运行态势较为稳定，2003年至2007年的年均复合增长率为18.3%；2008年全市完成全社会固定资产投资额2154.17亿元，比上年增长15.3%；南京市固定资产投资持续稳定的增长背后，房地产投资成为主要动力之一。4、支柱产业发展状况南京市支柱产业发展运行态势良好：2007年，南京市规模以上工业企业实现工业总产值约5,792亿元，同口径对比（采用新的统计口径），比上年增长22.3%；全市当年工业四大支柱产业（电子、石化、钢铁、汽车）实现总产值达到约3,985亿元，同口径对比（采用新的统计口径）增长21.7%；四大支柱产业的总产值占到了全市规模以上工业总产值约68.8%的比重。并且2007年当年完成新产品产值770.14亿元，增长46.1%。5、人口数量及其特征南京市常住人口持续稳定增长：截止至2007年底，南京市常住人口数量达到了741.3万人，较之2006年增加了22.24万人，增长了3.1%；2004年南京市市取消了农业户口、非农业户口、地方城镇户口等各种户口性质，统一为“居民户口”，并放宽了外地购房、投资、就业人员的落户政策，这一举措促进了南京常住人口数量的增长，同时也吸引大批人才落户南京；2008年底，南京市户籍人口约为624.46万人，其中市区人口为541.24万人，较之上年增加了6.85万人，人口向市区集聚的趋势较为明显，这将进一步促进房地产市场的发展。6、人均可支配收入及其增长南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过2005年约29.3%的增长高峰后，近两年来增速放缓，2006年和2007年的年增幅分别为16.9%和15.8%：2003年至2005年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，2003年至2007年的年均复合增长率约为18.8%；2007年，南京市城市居民的人均可支配收入为20,317元；相比较于上海的23,623元，杭州的21,689元，苏州的21,260元，由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列；据抽样调查，2008年全市城市居民人均可支配收入为23122.69元，比上年增长13.8%。7、社会消费品零售总额及其增长南京市城市消费品零售总额逐年攀升，2003年至2007年间的年均复合增长率约为23.1%，显示出持续强劲的市场购买力：2004年，城市消费品零售总额约864亿元，较之上年增长约43.9%，主要是由于南京市消费品市场投资环境的改善，批发和零售业、住宿和餐饮业在南京市得到长足的发展；伴随着居民可支配收入的增长，近几年城市消费品零售总额还是保持着较为稳定的增长势头，2008年全市城市消费品零售总额约为1651.82亿元，较之上年增长约19.7%。8、房地产开发完成投资额及其增长南京市房地产开发完成投资额自2003年来保持着较好的增长势头：2004年，受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资额约为293亿元，增长率也达到新高约59.3%；2005年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的房地产开发投资额约为296亿元，较之上年仅仅微涨1.1%；2006年和2007年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成351亿元和446亿元，年增幅分别为18.6%和27%；2008年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额508.17亿元，增长13.9%。三、南京市房地产市场分析（一）甲级写字楼市场分析1、甲级写字楼解析关于甲级写字楼缺乏统一的官方定义，本节研究的“甲级写字楼”是指：位于南京河东中心城区，硬件设施达到甲级标准的写字楼物业；甲级写字楼的建筑形态主要为高层；根据甲级写字楼的的集聚程度，我们将南京市甲级写字楼市场主要划分鼓楼区、玄武区和白下区，而作为新兴发展区域的建邺区将会在未来供应的市场部分涉及。甲级写字楼标准：2、南京甲级写字楼市场发展概述甲级写字楼最早出现在1997年，如金鹰国际商城、金陵饭店世贸中心、南京国际贸易中心等一批较早的知名甲级写字楼项目；和其他的二线城市一样，南京的甲级写字楼市场的一个显著特点就是“散卖”为主,纯租赁项目很少；近两年，南京甲级写字楼市场表现较为活跃，一批具有特色的已竣工和在建甲级写字楼项目为南京的甲级写字楼市场添加亮点。3、南京甲级写字楼市场当前供应状况截至2007年底，南京市共有约54万平方米的甲级写字楼供应；2003年至2007年的年均增长率约为8%左右；2005-2006年是南京甲级写字楼供应最为集中的年份，而且绝大部分集中在鼓楼区域，白下和玄武区供应体量相近；经历了2006年较为集中的供应高峰后，2007年的供应量呈现了减缓的趋势。4、南京甲级写字楼分布5、南京甲级写字楼市场需求状况及空置率南京甲级写字楼市场的销售率水平在2003-2005年保持着较高的水平，当年的吸纳量均超过了当年新增供应，主要由于消化之前的市场存量；2006年起，由于当年的新增供应量较大，达到了139,662平方米，导致2006年和2007年的销售率放缓，当年的销售率分别为39.33%和29.59%。南京市甲级写字楼市场的空置率近几年来起伏较大，从2003年的19.1%至2005年的9.9%，下降了9.2%左右，主要是由于市场租赁需求强劲所致；至2006年起，新增供应量的增大使得2006年当年的空置率为19.8%，而2007年的空置率为15.1%,较之上年的稍有改善，当年的市场新增供应较少也是主要原因之一；尽管像世茂中心、置地广场等位处核心地段的写字楼项目基本能保持85%-90%的出租率,但由于楼宇品质明显低于上海和北京的同类型物业，部分跨国公司进驻南京无法找到合适的办公楼，导致甲级写字楼市场无法得到进一步升级。6、南京甲级写字楼市场租金及售价受房地产市场高速发展的影响下，自2004年起，租金呈现稳步上升的走势，2004-2005年的租金年均增长率保持在7%左右。至2006年起至2007年，租金大幅提升，年均租金增长率达到了16%和12%；2003年至2007年，南京甲级写字楼租金的年均复合增长率约为11%；南京地区甲级写字楼的租金约为为3-5元/平方米/天，市中心区域的部分优质甲级写字楼租金，如世贸中心（金陵饭店西楼）和置地广场的租金可以达到4.3-5元/平方米/天。南京市甲级写字楼的平均售价当前约为人民币14,417元/平方米；自2004年起，售价呈现上升的走势，但是2006年由于供应较大，2006年和2007年的平均售价涨幅仅为14%和12%，相比于2004年和2005年23%和30%的年平均增幅，增幅明显减缓；2003年至2007年甲级写字楼售价年均复合增长率约为20%,伴随着土地升值和建造成本的增加，售价保持着较为稳定的增长势头。7、南京甲级写字楼市场未来供应状况2008-2010年将是南京市甲级写字搂集中上市供应的时段，总供应体量约在86万平方米左右；2009年的供应量约为42万平方米，伴随着河西新城CBD区域的开发建设，建邺区的甲级写字楼的供应体量加大，2009年该区域的供应量约为18.5万平方米，占到当年总供应量的44%；一批高质量写字楼将会陆续上市，如紫峰大厦、南京国际广场、金陵饭店二期等，这些优质项目必将提升甲级写字楼市场的整体品质和租售价格水平。8、本项目全面竣工时（2016年）面临的市场状况预测市场供应量预测2003-2007年甲级写字楼供应的年均增长率约为8%，截止07年底供应量约为54万平方米；2008-2010年大量甲级写字楼将集中面世，供应量共约86万平方米；已知市场数据，2003至2010年甲级写字楼的年均供应量约为17.5万平方米；按平均每年新增10万平方米的供应量保守预测，至2016年底南京市甲级写字楼市场总供应量约为200万平方米。市场需求量预测2003-2007年甲级写字楼的年吸纳量在2万-12万平方米之间变化，波动很大；甲级写字楼的空置率在10%-20%区间，处于供应失衡的预警状态；按平均每年6万平方米的吸纳量估计，至2016年底南京市甲级写字楼总吸纳量约为84万平方米。市场风险预测预计至2016年底，南京市甲级写字楼市场约有200万平方米的市场存量与累计84万平方米的市场吸纳量，两者之间存在很大的差距，市场风险巨大。9、南京甲级写字楼市场小结南京甲级写字楼市场从2003南京甲级写字楼市场从2003年开始进入快速发展时期南京甲级写字楼主要聚集在鼓楼区、白下区和玄武区整体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺南京未来甲级写字楼市场紫峰、南京国际广场等高品质、地标性的项目将有助于整体市场品质提升紫峰、南京国际广场等高品质、地标性的项目将有助于整体市场品质提升未来写字楼市场供应激增市场吸收能力有限，存在供过于求、严重积压的风险

（二）优质商业市场分析1、优质商业定义本节研究的“优质商业设施”是指：位于南京中心城区，有国际一线品牌及国际二线品牌，国内一线及二线品牌入驻、具有一定规模（建筑面积5,000平米以上）的商业设施；优质商业设施的形态包括百货商店、购物中心以及精品商业街；根据优质商业的集聚程度，我们将南京市优质商业主要划分为新街口、湖南路、总统府商业街、珠江路四个区域。2、南京优质商业发展概述南京市的优质商业发展历史悠久，可以追溯到19世纪50年代；当前的商业形式以百货形态为主；近几年，南京的优质商业市场，正从由百货形态垄断天下向购物中心、精品商业街等形式过渡。3、南京优质商业市场当前供应状况截至2007年底，南京市共有57.64万平米的优质商业设施供应；历年增长率14.98％，人均优质商业面积为0.16平米（以中心城区人口为基准）；约有43％的优质商业设施在2001年前已经开业，最早的可以追溯到1957年；1999年及2000年是南京优质商业开业最集中的年份，而且绝大部分集中在新街口区域；在最近的几年间，开业量最大的是2005年；并且此年也首次出现了新的商业形式，即购物中心与精品商业街。4、南京现有优质商业分布5、南京优质商业市场需求及空置率由于南京市的优质商业设施多以百货形态为主，因此空置率水平较低；截至2007年底的空置率为1.56％；百货形态的商业设施入驻率都在100％；购物中心形态与精品商业街形态的优质商业物业设施，入驻情况也较为理想；“德基广场”的入驻率为98％，“1912”的入驻率为97.5％。6、南京优质商业市场租金南京市优质商业设施的首层平均租金当前为人民币22.2元/平米/天，年均增长率3.75％；南京市优质商业的租金支付形式有两种：一种是纯租金方式，即没有支付固定数额的租金；一种是扣率（营业额提成），即按单店销售额的固定比例支付租金；由于南京现有优质商业多为百货形态，因此扣率的租金形式居主导地位：精品商业街采用固定租金的形式：1912当前租金的范围从5元/平米/天～8元/平米/天。7、南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势未来三年每年优质商业的上市量基本持平，平均每年26万方左右；未来三年内，新街口区域将集中37％的未来优质商业供应；2010年末，新街口仍然是优质商业最集聚的区域，但其集聚程度将从现在的65％降到49％；河西新城与夫子庙将发展成为新兴的优质商业区域；特别是河西新城，随着CBD开发的推进，大量优质商业物业上市，将占到未来总量供应的29％；越来越多的购物中心形式的商业正在逐渐出现。8、南京优质商业市场小结南京优质商业市场从2000南京优质商业市场从2000年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主南京优质商业形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区购物中心、精品商业街在2005年开始出现由于以百货形式为主，南京优质商业整体空置率很低未来优质商业项目以购物中心形式为主大部分的优质商业未来供应还是集聚在新街口未来优质商业项目以购物中心形式为主大部分的优质商业未来供应还是集聚在新街口河西新城、夫子庙将成为新兴的优质商业区域虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间

（三）五星级酒店市场分析1、南京五星级酒店市场发展概述南京市的老五星级酒店主要为上世纪八十年代后期新建的部分酒店，上世纪九十年代与本世纪初大量五星级酒店的发展使五星级酒店市场供应步入了高峰期；1983年，位于鼓楼区的金陵饭店开业成为南京市第一家五星级酒店；进入2000年，南京酒店业进入了快速发展的阶段，外资不断进入，五星级酒店越发受到青睐。2、南京五星级酒店市场当前供应状况截至2007年底，南京市五星级酒店数量约为16家，总客房数约4,839间；2003年后南京五星级酒店市场的供应量较为平稳，之后在2004年和2006年供应量激增，共增加客房数1,235间，其中仅2006年内就有4家五星级酒店开业，索菲特钟山高尔夫酒店、索菲特银河大酒店、金陵滨江会议中心和紫金山庄，总供应客房数约867间；目前市场主要以国内酒店酒店管理公司为主，如国内知名的金陵酒店管理公司；国际品牌的五星级酒店仅有四家，仅占到总量的25%（约1,200间），增长速度缓慢。3、南京五星级酒店分布南京市五星级酒店主要分布在玄武区、鼓楼区、秦淮区、白下区和江宁区；南京市的五星级酒店主要分布在市中心区域，其中鼓楼区和玄武区五星级酒店客房数分别占到总供应量的49%和22%,合计约3424间客房;白下区和秦淮区紧随其后约占到总数的13%和9%；江宁区仅仅占到总量的7%；五星级酒店主要集中在客源较为集中的市中心商业区，且伴随着江宁经济技术开发区的发展，区域内也有一定量的供应以满足与日俱增的消费需求。4、南京五星级酒店需求状况及入住率南京市的五星级酒店一直保持较为稳定的入住率，2005年-2007年。年平均入住率从71.9%上升至73.6%，增幅较小；这主要是由于2006年五星级供应量较大，使得五星级酒店的市场需求量在一定程度上被缓解；相比于苏州、杭州等周边城市五星级酒店年均70%以上的入住率，南京市的五星级酒店入住率保持着较高的水准，市场需求充足。5、南京五星级酒店平均房价趋势与南京五星酒店稳定较高入住率成对比的是其相对较低的房价，2005年和2006年的平均房价仅为500元/间/天和504元/间/天。至2007年，平均房价较之上年有了大幅的提升，增长幅度达到7.57%，2007年平均房价达到了540元/间/天；造成五星级酒店房价偏低的原因主要是价格战，各大五星级酒店普遍采取“恶性价格战”的策略招揽客源，对于整体市场的房价水平产生了不良的影响，目前市中心类似于侨鸿皇冠假日酒店、金陵饭店这样的知名五星级饭店，目前的平均房价水平仅在600元/间/天左右。6、南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势2008-2010年间南京市将有16家五星级酒店（包含丁山花园大酒店二期和湖滨金陵饭店二期）上市，总计客房数约4,339间，其中国际管理酒店未来供应约1,600间；2008年和2009年将成为供应量最为集中的两年，两年的供应量约占到了未来供应总量的91%(3,437间客房),2010年五星级酒店的供应数量剧减仅有建邺区有约250间客房的供应；市中心区域仍然是五星级酒店的的聚集地，大量的新增供应在满足日益增长的商务、会展需求的同时，对竞争日趋激烈的五星级酒店的房价水平将成为一个新的考验，顶级国际品牌酒店的引入有望打破房价坚冰，实现整体提升；未来诸多五星级酒店尤其是国际品牌的五星级酒店供应量的增加将对老酒店提出了较为严峻的挑战，促使老酒店在软硬件设施、服务质量等条件上进行升级。7、南京五星级酒店市场小结南京当前五星级酒店市场南京市五星级酒店市场进入南京市五星级酒店市场进入2000年，进入了高速发展的时期目前五星级酒店主要分布在市中心区域的鼓楼区、玄武区和白下区五星级酒店的年平均入住率较为平稳，近三年来始终保持在70%以上各个酒店之间的恶性价格竞争导致平均房价一直处于较低的水平未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁、建邺区、下关区和浦口区也将有部分供应伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁、建邺区、下关区和浦口区也将有部分供应伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈凯悦、威斯汀和洲际酒店的入驻将进一步的提升南京五星级酒店市场的整体水平

（四）中高档公寓市场分析1、中高档公寓定义本节主要研究南京的中高档公寓市场（不包括别墅），主要指位于市中心区域（鼓楼区，玄武区、白下区、秦淮区和建邺区），目前销售均价在8,000元以上的公寓项目。2、南京中高档公寓市场发展概述南京中高档公寓市场起步于2001年，代表性项目有金鹰国际花园等；2003年起中高档公寓供应出现放量，年均新增面积超过100万平方米，其中2004年达到197万平方米的近年峰值；各区中，鼓楼、建邺两区发展迅速，2002－2007年累计上市面积均达到200万平方米左右，分别位列全市首位和次席。3、南京中高档公寓市场当前供应状况2003－2007，南京中高档公寓累计供应稳定增长，年复合增长率达到47.8％，至2007年，市场累计供应量达到730万平方米；2003年起全市中高档公寓年新增供应超过100万平方米，并在2004年达到197万平方米的峰值；2005年起受土地供应限制及宏观调控影响，新增供应逐年回落，2007年仅109万平方米，成为2003年以来的最低值。4、南京中高档公寓市场分布2002－07年中高档公寓供应集中在中心五城区；鼓楼区中高档公寓累计新增227万平方米主导因素是中心城区的地段优势；建邺区中高档公寓累计供应为198万平方米市场发展主要得益于政府的河西新CBD规划；白下区累计新增中高档公寓138万平方米主要集中在新街口周边区域，项目地段较好。5、南京中高档公寓市场需求状况及销售率2003－2007，南京中高档公寓销售率稳定增长，至2007年累计增加14.5个百分点，达到97.4％，市场需求旺盛；2003－2007，南京中高档公寓销售面积与新增供应呈同步发展态势，总量相差较少，市场表现健康；2005年起，受中心城区可用地减少预期的影响，销售面积首度超过同期供应，市场出现供不应求的供需格局。6、南京中高档公寓市场售价趋势2007年，南京中高端公寓平均售价为9,139元/平方米，较2003年累计上涨98.3％，涨幅较大。7、南京中高档公寓市场未来供应状况未来三年内，南京全市中高档公寓供应仍将保持较高水平，不过供应量有逐年减少的趋势；受中心城区可用土地减少影响，未来南京中高档公寓供应主要集中在建邺区。8、南京中高档公寓市场小结2003年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段2003年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段伴随房地产市场形势大好，2003－2007年新增供应集中放量中高档公寓市场主要分布在鼓楼、玄武、白下、秦淮和建邺区随着河西CBD的打造，建邺区逐渐成为中高档公寓的主要供应区域之一未来供应量将大幅增加中心城区销售将保持较高水平，建邺区将成为未来主力成交区域未来供应量将大幅增加中心城区销售将保持较高水平，建邺区将成为未来主力成交区域受土地供应限制，中心城区中高档公寓价格将得到需求的有效支持

（五）国际标准服务式公寓市场分析1、国际标准服务式公寓定义根据南京的市场实际状况，本节研究的“国际标准服务式公寓”是指：高品质的建设标准：拥有很高的设计、建筑标准，在外立面，内部硬件设施方面大幅高于普通高档公寓，部分项目成为地标性建筑；配套设施：拥有丰富，高质量的生活配套设施，相当于4-5星级酒店标准，均提供健身房、室内游泳池、网球场或相关的豪华会所服务；物业管理：国际知名酒店管理集团管理或相应级别的物业管理公司，提供完整、便捷的物业服务；家居装修：豪华室内装修，采用国际家俱、厨卫品牌及知名家电品牌，提供舒适的生活环境。南京目前市场上的国际标准服务式公寓主要集中在几所五星级酒店，以长期出租为主的部分大面积的酒店客房；2007年南京仁恒辉盛阁国际公寓的开业将成为南京第一所真正意义上的国际标准服务式公寓。2、南京国际标准服务式公寓发展概述1998年伴随着南京金丝利喜来登酒店的开业，标志着国际标准服务式公寓的雏形进入南京；2001年是南京市国际标准服务式公寓市场的新增供应最为集中的一年，当年供应量约194间；2001年后，南京国际标准服务式公寓的发展一直是停滞不前，直至2007年南京仁恒辉盛阁国际公寓的开业，标志着真正意义上的国际知名服务式公寓品牌进入南京，为未来市场发展带来良好的契机。3、南京国际标准服务式公寓当前供应状况至2007年底，南京市国际标准服务式公寓数量为5家，总客房数约425间；2000年前南京仅有一家国际标准服务式公寓功能的酒店(南京金丝利喜来登酒店），而客房数仅仅只有21间；直至2001年，新增供应骤然激增，苏宁环球套房酒店、侨鸿皇冠假日酒店和丁山花园大酒店公寓楼的开业为市场新增了约194间客房的供应；2001年后南京服务式公寓缺乏新增供应；2007年拥有210间客房的南京仁恒辉盛阁国际公寓开业，当年的新增供应几乎相当于之前的历史供应总和。4、南京国际标准服务式公寓需求状况及出租率南京市的服务式公寓的年平均出租率近两年来呈现下降的走势，2005年全市年平均出租率为92%，2006年的平均出租率较之2005年降低了8%，当年平均出租率维持在84%，主要是由于占当时全市供应总量的56%的丁山花园大酒店的公寓楼出租率骤降20%；主要是由于租户中大量的外籍管理人员和工程师在项目结束后归国而导致→市场规模较小，经营较易受单一事件影响，整体经营风险较大；2007年全市的服务式公寓的平均入住率仅为为48%，主要是由于建邺区的仁恒辉盛阁国际公寓在当年11月入市，其当年激增的供应量和20%的出租率和丁山花园大酒店公寓楼的年平均出租率持续走低至60%是导致整体市场平均出租率走低的直接原因。5、南京国际标准服务式公寓平均租金趋势南京市服务式公寓的的租金水平基本保持平稳上升的态势，2005年的平均租金为251元/平方米/月，2006-2007年的租金水平保持不变，基本维持在255元/平方米/月的水平；跨国公司加大进驻南京的力度和外籍人士数量的增加，尤其是高端商务人士的数量的增加对于服务式公寓租金的增长起着一定的推动作用；由于建邺区仁恒盛辉阁国际公寓在2007年开业，地理位置的劣势在一定程度上体现在其相对较低的租金水平上仅为210元/平方米/月，对比上海目前的国际标准甲级服务式公寓平均租金270元/平方米/月，未来还有很大的发展空间。6、南京国际标准服务式公寓未来供应状况2008-2010年间，目前所知的仅有两个国际标准服务式公寓项目将于2009年上市，且两个项目均位于市中心的鼓楼区，其中最引人注目的是位于南京国际广场的服务式公寓项目，此项目已被摩根士丹利收购，且交由其全资拥有的物业管理公司置茂行进行管理。7、南京国际标准服务式公寓市场小结目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区、白下区和建邺区市场上缺乏纯正意义上的服务式公寓项目和知名运营商目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区、白下区和建邺区市场上缺乏纯正意义上的服务式公寓项目和知名运营商主要客群为长期居住和工作的中高端外籍商务人士受市场新增供应和客源市场等客观因素影响，近年来出租率呈下降趋势未来供应较少，2009未来供应较少，2009年共有两个项目合计353间客房的供应大力引进国际知名服务式公寓运营商品牌，打造纯正的国际标准服务式公寓加强硬件设施的更新换代，加强市场竞争力，提升租金水平对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来发展前景向好

四、项目分析与定位规划（一）地块解析地块所在位置地块距离南京主要区域距离1、地理位置地块所在位置地块距离南京主要区域距离项目位于南京市中心区域，距新街口仅一步之遥。占地面积39.5万平米。项目地块北临中山东路、南靠瑞金路，西临龙蟠中路、东临解放路；距离新街口2公里、距离南京市火车站5.5中山东路代表民国轴线的主干路，瑞金路是体现城市生活气息的重要次干路。随着新街口地区向东的联合发展，新街口中心区的功能逐步沿中山东路向以东地区辐射，必将影响到项目的价值与功能布局。2、周边交通分析项目毗邻多条主干道，但是受快速干道和瑞金路较为狭窄的影响，通行条件一般。地块西面南北双向12车道的龙蟠中路（城市快速干道共6车道，地下穿过龙蟠中路和瑞金路）；龙蟠中路为城市快速路（隧道）+主干路形式，双向共12个车道。道路两侧开口共计10个，均为右进右出形式。中山东路中山东路为城市主干路，本段为双向5车道。两侧有单位进出开口7个，路段中设置红绿灯1处，设置公交站台1对，均位于军区总院附近。中山东路解放路项目西及南部区域交通通行差项目周边公共交通站点分布解放路为城市次干路，双向4车道，两侧开口共计17个，道路中间无隔离栏控制，路段中无信号灯控制，公交站台解放路项目西及南部区域交通通行差项目周边公共交通站点分布瑞金路为城市次干路，为双向5车道，其中由东至西为2个车道。道路两侧共计开口12个，路中设置红绿灯2处，公交站台3处。项目西侧地块中部和项目地块南部区域通达性较差由于受到城东快速干道的影响，由北向南沿龙蟠中路行驶的车辆必须在四叉路口（龙蟠中路和瑞金路）才可左转至由南向北的车道，进入地块的中部；常府街、瑞金路和龙蟠中路口的交通状况还是较为拥堵的，尤其是在上下班的高峰时段，瑞金路狭窄的4车道使得地块南面的通行状况不容乐观。根据现状和未来规划，地块未来公共交通设施较为完善，出行较为便利。项目周边有多个公交站点，区内公共交通较为便捷；2010年的开通的地铁2号线逸仙桥站位于地块北面，而明故宫站也毗邻地块的东北面；远期规划中的地铁3号线（预计将于2015年建成）也会在项目附近有两个出口，具体位置有待确定（明故宫站、瑞金路站）；3、项目周边设施及景观资源分布项目周边旅游资源丰富，主要景点均位于步行范围内，对于项目本身未来的商业、高星级酒店等相关物业市场的针对客源市场起到有益补充。历史积淀深厚邻近明故宫遗址、西华门公园，体现皇家气度、沧桑变迁、厚重历史；隔河西望大行宫总统府、梅园新村等，反映民国时期的建筑风貌。教育科研集中周边有南航、五十五所、通信工程学院、江苏软件园。文化休闲设施丰富项目地块分析有中国第二历史档案馆、南京博物院、国民党监察委员会办公楼旧址等展览馆。总统府、梅园新村等旅游设施，1912街区等。项目地块分析4、地块基地分析目前整个地块内大多数为老旧的厂房设施为主；因此对于本地块的未来开发物业类型来说，利用价值不大；除去必须保留的建筑物，建议可以考虑保留少部分厂房改造成具有特色的精品酒店、零售商业设施外，其他建筑将建议不再保留。目前项目地块周边的配套设施较为健全，超市、医院、银行、学校（高中和大学）商业和餐饮设施也一应俱全，基本可以满足生活需求，但是整体的档次一般。项目地块内有大量的绿化空间，在未来地块的综合开发过程中，可以加以利用以，美化项目区域内的环境。项目地块形状较为方正，便于整体布局、规划：地块北面、东面不沿街，地块南面部分不沿街：极大减少了地块的商业利用价值，影响了地块的可观性，限制了地块整体布局；地块西面中部的在建办公楼，减少了临街面影响了地块的可观性。

（二）项目分析（SWOT分析）1、项目优势（Strength）区位优势本项目距离南京市级中心新街口和南京城东生活区约2公里。新街口商圈在南京商业发展中有着非常重要的地位，无论是行业历史，还是对南京消费者还是周边城市的影响都有向心力作用，其辐射范围面向全南京市乃至周边地区。但是新街口商圈本身在未来较长时间内改造的可能性小，改造的难度也大；随着新街口地区向东的联合发展，新街口中心区的功能逐步沿中山东路向以东地区辐射，必将影响到项目的价值。本项目在规划上可以改变以往陈旧低档消费的面貌，在规模上可以塑造一处新的商业商务地标，改变南京城市商业商务格局。交通优势交通枢纽规格影响商业形态。优越的交通条件可以为项目带来巨大的人流，为项目的成功奠定基础。地块拥有便利的交通条件，中山东路是代表民国轴线的主干路，瑞金路是体现城市生活气息的重要次干路。两条道路可以迅速的把项目融入到南京整体城市文化与生活氛围中。未来（2010年）地铁2号线的将在项目北侧设置两个出入口，可以将远距离的消费者带到此地，扩大了项目得辐射力和影响力，地铁的开通运营可以为项目带来更多人流。规模优势整个项目占地39.5万平米，总建筑面积达到近百万平米。可算塑造一个完整的城中城的概念，将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活得各项功能在空间上进行组合。商业、办公、居住、餐饮、休闲等各种功能相互依存、相互补益，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的城市综合体。通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，提升了项目的竞争力。城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率。项目本身优势地块位于老城核心地区，为南京老城稀有的土地资源，有较为完整的产权，利于整体开发。项目由集团统一建设及经营管理，业权统一，降低了在城市升级改造实施过程中的难度。地块具有浓郁的历史文化氛围：周边明代宫廷的象征—明故宫，以及中山东路沿线一系列民国时期的文化建筑；优良的现状环境，可利用的要素较多，保留部分工业建筑，成为本基地开发的特色，同时拆迁压力小。地块内别具特色的近代建筑点缀其中，还有大量的绿化景观资源，有利于项目持续发展建设，形成项目独特记忆和项目独特亮点。2、项目劣势（Weakness）周边商业商务氛围不足项目部分区域尤其是西侧和北侧，沿街面被遮挡，将会影响到未来项目的开发；同时在周边区域的整体的商业环境较差，业态档次偏低，亟待改善。项目西侧交通压力建大项目西侧地块中部和项目地块南部区域通达性较差，由于受到城东快速干道的影响，由北向南沿龙蟠中路行驶的车辆必须在四叉路口（龙蟠中路和瑞金路）才可左转至由南向北的车道，进入地块的中部；常府街