杭州萧山某商业街项目商家专项调查报告

萧山****商业街项目商家专项调查报告2004.12项目背景介绍面积：规划中的商业裙房面积为9300平方米性质：为总面积达35万平方米综合项目“****”之商业配套设施业态种类：餐饮、超市、娱乐设施策划阶段：深化定位阶段（确定规划具体指标）

在对市场环境做出一定判断并确定商业业态内容的基础上，需要对各商业规划设计作出符合市场需求的调整。项目商业规划简介表示集客点表示人流动线社区商业区商住区休闲情景商业区酒店式公寓调研目的针对本项目了解商家选铺开店具体要求，充分把握市场需求动向，降低未来租售可能面临的市场风险。针对本项目与商家进行初步接洽，为未来招商工作做初步准备。调查对象

上海市内及杭州、萧山相关的品牌店商家，其行业包括超市、餐饮、社区配套以及服饰、家居装饰等等。先后联系并发出项目介绍材料120余份，其中有意向的45家接受了会晤洽谈及电话访问，包括29家餐饮店和8家社区配套店以及8家超市。总体而言，超市、餐饮和社区配套获得比较好的反馈，而服饰、家居等休闲购物类商家则反馈较少。调查方式

本次专项调研采用了电话采访及会晤洽谈的方式，先与相关商家联系，通过送交及汇寄本项目相关材料，然后再针对性进行电话访问及会晤洽谈，获取相关反馈信息。调研结论分析与日常需求越紧密，兴趣程度越大，租铺经营的意愿越强。餐饮和社区配套类商家表现出较强烈的兴趣，而时尚消费类如服装、家居饰品类则基本不愿进驻或形成一定的商业氛围后入驻。

一、市场部分1.被调查各行业对本项目兴趣度状况餐饮店400平米以下中餐厅和中式早点店

中小型西式餐饮

1000平米左右餐厅

社区配套小面积店铺如果品店等大面积店铺待小区形成一定规模非常感兴趣,愿意立即进驻比较感兴趣超市时尚消费农工商超市、深圳新一家上海华联超市

服装有意向立即进驻楼盘成熟后进驻家饰商业街和小区比较成熟后进驻1、各行业对本项目兴趣度状况表2.售价与租金调研情况分析售价与租金杭州城西主要（社区）商铺情况一览表（一）杭州城西主要（社区）商铺情况一览表（二）2.售价与租金调研情况分析从调查的社区商铺来看，售价最高的社区商铺是文华路的“春天花园”；文新路的“桂花城”、“紫桂花园”；文苑路“香港城”等平均售价约1.56万/m2。

售价最低社区商铺是古墩路的“紫金小区”售价仅为9100元/m2。

除个别商铺外，同区域社区商业商铺价格相差不大。租金最高的是古墩路的“中兴公寓”、“兰桂花园”平均租金约82.9/元/m2/月，租金相对偏低的是文华路的“新金都城市花园”、“春天花园”、“南都花园”平均租金约50元/m2/月。基本集中于66.6元/m2/月，其中72.7元/m2/月左右最为普遍。售价与租金2.售价与租金调研情况分析该区域内的商业价值还难以评估，因此相当部分商家不能确定租金范围。

原因有二：（1）租金价格的多少，取决于商业的氛围、地段以及开发商的投资成本，是一个综合因素构成，不能以商家来定，但要听取商家的意见和建议，综合考虑，以启动市场为前提来定租金的价格；（2）地段、结构不同租金价格也随之不同，该项目处在郊区，距离市区较远，又是钱江世纪城区域第一个启动的项目，相当部分商家对本项目所在地还比较陌生。售价与租金2.售价与租金调研情况分析2.售价与租金调研情况分析从调研的楼盘来看，目前萧山商铺销售形式不容乐观几乎各楼盘都推迟推出商铺销售计划，置业顾问对商铺的销售价格、开盘日期几乎避而不谈，持谨慎态度。说明整个市场环境不容乐观（由于商铺的蓄水期时间长，需有丰富的客户资源），商铺的销售正面临一次洗牌调整期，各开发商都不轻易冒险推出，持观望态度。商铺租赁供大与求；商铺价格很高租金却很低。其原因:买卖市场的价格是由买卖市场的供求关系来决定的，租赁市场的租金价格是由租赁市场的供求关系来决定。由于前期的投资过热，而买卖市场供不应求与租赁市场的供大与求并存就导致了房价上涨而租金不涨的主要原因。2.售价与租金调研情况分析2.售价与租金调研情况分析由于目前商铺回报率低，投资者越来越理性，也越来越谨慎，受大环境的影响，目前对商铺的销售有一定的阻碍作用。3、免租期

免租期餐饮业基本集中在30-60天，其中规模较大的餐饮店需要的免租期较长；社区配套则集中在15-30天之间。连锁超市集中在90～120天。4.起租期

大部分商家进入的起租期集中在3-8年，比重占到60%，3-5年、5-8年偏好性相当；3年以下于8年以上主要集中在配套商业和超市业态上，总共40%。这与商家与店铺地段条件、投资成本和装修要求有关。

社区配套小店的起租期集中在3-5年，超过8年者甚少，3年以下果品店、玩具店、饰品店为主，超过5年的主要以便利店为主。餐饮店多集中于5-10年之间，超市集中在10～20年，如农工商超市为15年，一江两岸8年以上，永和大王8-10年（有的餐饮连锁为产权式商铺，如阿凡提连锁餐饮）知名度较高或者店铺装修要求较高的店铺，起租期要长一些。不同业态对起租期要求社区配套03年5年8年10年20年餐饮店超市5.邪入驻屑时间如果董决定御入驻遣，大棍部分咽商家亏基本港愿意怪商业抱街建旬成后妈立即寺进入娇，少矿部分责餐饮驼店要染提前饱2-俭3个野月入河驻，薯如福虑建沙浴县小如吃等成。另集有部梦分则拾希望犬小区激比较姓成熟旧后进邪入。很多犯商家石都表识示，锄如果驾免租乐期长他或租削金优泄惠的就话，折很多妻商家烈的进者驻时君间可奸以提蒸前。6.凳对休猴闲餐丙饮规软划的巷态度少数筐具有察独特寻经营同风格嫌的餐坡厅对际集中雁多家译中等菌规模迷的餐楼厅并冈不担窝心，市有的舍甚至装非常秀欢迎击，如夺信丰抖小吃巷连锁丸；品牌凯餐饮膀店对肆商业估街的六顾虑教主要首不是广同业术竞争炮，而随是市泳场消迟费能桃力，械如重地庆谭咏鱼头租火锅正，具杨该店训张总朗介绍打目前叮在地看区级柄城市栗开张意的店腥生意炉都不谋好，答甚至饥很大槐一部解分已畏关门炉停业抚，主夏要原武因是侨地区闪消费笨水平话跟不侵上等赢。有主的商背家担灯心周绪边客砍群难暑以有简效吸执引到绵本区爽来。非常直希望析能够俩保证特进入付餐饮略店品历牌和派档次台，不支愿意满同较土差的叉餐饮循店一萝同经奋营。同业竞争市场消费力品牌搭配不太担心非常担心非常注重7.抢对商多业街挣经营昼管理胶要求打造星品牌岭商业未街，狐其整列体经专营管政理非访常关栽键，乘需要套入住旬品牌近商家猜和开买发商秤共同烛的努仗力。被访氏商家肢希望赌培育石期降继低租部金，撒风险虎共担颠，对因进入淹商家太严格滑筛选秃。被访盲商家胶认为扰如果悼有大蝇的商厉业入姨驻生芹意会价好做猛些。逆同时裹业态扩搭配均上要吐齐全杯，这轻才能吐够成磁功地艇实现今商业心街品恋牌化欺成长躬和兴买盛。8.野对物血业管仙理要宰求能够封有较杏好的亦物业似管理萄最好梨，但框是要指求也工不是储非常轻高，杠一些利商家甘希望午自身谊的自翠由度阿大一秆些，款避免浙过严辨过死侧的物栗业管帆理。二、丙建筑尘规范亚部分1.暂建筑爸面积单位料：平烫方米餐饮医类：中餐映厅面落积大坦多在20匙0-调40吃0平米渡之间柱，大陡型中或餐厅前要求煮面积80漆0平米贺以上屯；火草锅面输积要全求比绞较大暗，如丽小肥服羊在80遭0平米联以上六；西鸭餐厅少面积植集中便在20份0-旦80萍0平米吨之间冠，多旬为20贩0-星40瓣0平方嫩米；克早点忽品牌贫店如耕永和胜豆浆荣等面伤积在20顺0-付40梨0平米染之间饥；咖晃啡屋谱面积已多在10歌0-狭20辛0平方行米；劫茶餐遗厅面秘积在50透-2嚷00平米膜之间硬；社区雀配套逐：便利歇店面羽积分膀布在50脏-2初00平米环之间躲，果逃品店久则在50－20超0平米退之间下，干雹洗店粘面积铃在15房诚-1闻00平米缸之间撒，音组像店竟在30物-5闹0平米撕之间瞧；装累饰家盐居面枯积差考别较哪大，所小的敌仅15平米领，大铁的达20茫0-损30搭0平米侄。超市改：要求打面积固均在80姿0平米喇以上针，中裤型超荡市如虎农工社商在谊本项薪目中秀要求油面积李就达40常00丈-6脑00春0平米探。2.舍层高纺与面弃宽层高层高摔集中士在3-尸5米之您间，偏其材比重陡占到85坏.7堆1%，5米以臭上（矿包括5米）将的占10而.7普1%，以齐餐饮定店、武超市青为主桶，如悼阿凡蓄提餐女饮连影锁，抗其目抛的是票能够源在一哲层内脚作夹疼层，掘增大羊营业字面积伸。餐饮避对层该高要茧求更山高一讲些，书餐饮痛店（纵主要细是中粘型餐远饮店连）希料望高餐度能微够满念足其坏设置唯夹层悄的要冶求。社区废配套棒则大趋多集哲中于3.藏5米以里下，魔家居技店要截求适蚂当高傅一些年。大型衫餐饮踩、茶福餐厅他和早因点店多层高廊要求路相对宪较低隶。而姑中型婚且就放餐目捏的很携强的句餐厅伏层高薪要求梨则相读对更翼高一授些，寄如阿猾凡提遭餐饮孔连锁春和一拐江两免案中常餐连伐锁等奇等。超市奴对层扯高要姨求普其遍在禾3.赌5米劫以上洁。社区炊配套熔对层采高的欠要求逮比较赶小，示大部黄分都淹在3清.5模米左洗右，沫只有母如家言居饰趟品店绑等少愉数店顽铺层弊高要估求高筒一些顾。面宽哥基本奇在2昏4米单以下气，店详铺面止积越程大，营其面科宽要粘求越短大。面宽16勺-2岗4米的招面宽闯店铺铅以超酱市和趴餐饮段店为喇主，4家16干-2责4米面健宽的太店铺浸分别不是小臣肥羊题、信和丰小恨吃连乞锁、戴海蓝般蓝餐竿饮连飞锁、碰一江酿两岸缘瑞；一间般餐痒饮店寄面宽慈要求贼多在8-按16米之丹间（员面积机约20发0－40沃0平米研），8米以邀下的难餐饮壤店主农要为烫休闲旺型餐牢饮店不，如书咖啡堡屋、廉茶馆怎等。社区委配套嗓多集唤中在4-鸡8米之夸间，同为小锤店铺华形态户。被访5家超泉市面团宽要阳求均奏在16剪-2恐4米之港间。3、桶楼层管要求一般亲商铺谋都倾规向选减择1楼；社区欧配套烤几乎贷全部喉要求坛在1楼；餐饮汁店差箩别比显较大忘，2楼作认为餐急饮相德对比适较能将够接画受，悔其中潮茶座婚、咖竞啡屋舅、火妻锅店豪等可胁选择2楼，治而早页点店射必须亡选择1楼；顿一般备性的印餐饮企店多熔首先1楼，2楼也躲无妨魔，较戴大餐稍饮店血一般1-痰2楼同狮时需哑要，超市求以1楼为蜘主，敞中型墓超市译基本浸上以1－2楼同假时需菌要。4、渐空调红要求多数堪（64伏%）商衡铺都汉选择男分体猜柜机淘，面忘积分粗布在50挂-4磨00平米冰区间野不等暂。其次掘是独港立式华中央党空调郑，一柿般为往比较区时尚预休闲唯的店洗铺，芳如海顾蓝蓝屋餐饮沿连锁来（35蓝0-下40晴0平米卵）、趟多样疾家居锋生活视馆（20俭0-剧30士0平米除）；恒或者货面积罪较大览店铺珍，如正烤肉圣店均据选择溜独立恨式中杆央空边调选挂光机的释有两箭种，塘一种抽是面仰积很扰小的够店铺言如饰镇品店挡（15平米昏），勉另一朗种需遍求面妇积很团小的棚，如称干洗估店。选择喘统一处中央练空调嘉的店泽铺很胳少，吃因为侮认为有由于高营业名时间化的差颈异、恢价格炭可能颜过高疤和可程能出穴现的甚费用脆分摊歼问题凯，难牵以有忙效施馆行。5.据水特、电雁、煤一般斥餐饮即店供抵水量监在2-诞3吋管乖，电60肿-1饲00千瓦竞，煤朽气2-惧3吋管旱。茶垮座需判要上庸下水纸管，都对煤季气没畅什么陈要求偷。烤篇肉店蛮对水懂、电演要求迈很大遇，对撒煤气转无要抗求，舅如巴策比隆梁烤肉恭水量发要求住是20适0立方荐米，料电量疯要求疏是15缘瑞0千瓦酬。火钻锅店鸦对电败和煤丑气要扭求都所很大吗，对危水需马求一身般，繁如小冤肥羊酬供电蚀要求此为18伟0千瓦撒，煤更气为50立方梁米，网而水映仅为闭一般倚的2吋管中。咖命啡屋弦对水罚和煤幕气没略有什提么要摩求，扎对电葬的需递求集请中在60该-8锡0千瓦拆之间叠。早伸点店野如永婶和大浅王，伤需要3吋水盯管、3吋煤烦气和12柴0千瓦狼电。超市恢对电妨有严病格的元要求断，中讨型超膝市在20论00千瓦膏。社区损配套容中，罢便利某店对级电的败要求执是15栽-3华0千瓦苏，无块特殊误要求坐；干输洗店镰一般预需要38寇0伏电吉，水址最好颗能够驼安排轿上下护水管缝。总结仔及建蹄议该商窜业项脱目开惕发主筛要以倒聚集俩人气景、开劝拓市威场、吼树立录品牌惹形象泄同时粪它肩柿负着章住宅摔项目进定位阀档次千，提撒高住术宅项跳目的梁品味螺，强剥化高股贵而迹典雅布的项烈目形柏象和录商业横氛围光。为了济商业屑利润腹价值积最大舰化，哪在市宴场启惊动阶副段，治应采匪取低承门槛虹、高店档次头运营诸方式灰，尽暴可能枣拉大腥与萧注山城诵区社北区商肝业竞暑争对充手定御位概朝念上询的差衰距。1.援定位猜高雅遗，形盼成错客位竞珠争本区毫域周驴边商迹业非什常稀灰少，挖是一棋个“止生市脚场”基；对一稍个不笑具有社规模障的配惜套社什区商视业开闲发来织讲，可以戚说是浸致命展的。因此矛在这到基础究上要薪加大粮招商府力度朴和招升商政踪蝶策，辉如策伙划招驾商、泊延长影免租定期、袋降低般租金婚让商馒家明尾白双育方是喘互惠谦互利吵关系刑。双握方共条同打棵造品无牌商孩业街该。2.漏注重鞠招商魂，创铁新招披商方吐式.粪采用浩策划踏招商非。“心以外帐带内深、以记大打宏小”蛙的战宿略来优进行获招商卧，即塌从外纱围引株进大携规模伞的商敬家入啄驻，目本地准区小键规模摇的商筹家跟灰进的赏方式哨，以碗借助寇外围模商家秆规模播、先司进的范文化廉、管但理经肠验来腹冲击镜市场芳。使炭该商授业项骨目更抬具有屋活力鲜。引进系或成初立商慕业管守理公壮司，伍强化打市场难管理僻，在渣商铺摧搭配愁组合喷和商迁家入冲驻资召格上性要统刺一规睡划、进统一套招商结、统骨一管追理、辜统一隐运营洗，来现提高深保持糠商业详街的待档次概和品杏牌地蹦位。3.雷专业顷化商冻业管超理如果村开发滥商认肾为保乔有的仁产权挂楼盘蝴过多栗、资搅金积骑压过晋大，籍可以意划区敏销售尼，但起在销毫售时网要在抢销售筹合同阔里体碧现包拾租。阁即买外断经栋营权李和管膊理权秆的方汗式，炼在一昨定的罩年限燥内让凝业主篇只有适产权亲没有阔经营缝权和担管理决权。候若业叉主是吉自购壶自营唉户，保可以第另行弃安排您，以艘优先光入驻鹊等方日式来拆解决柳。4.叮租售凉结合定，限惜制业卡主经恩营管疗理权基限产将品医建星议1.景观虹分析耻建议2.布局味设置叛建议3.立面淋分析忌建议4.开间舅分析葵建议5.层高冷和内倾部空华间6.路幅窝分析经建议7.建筑生形态吃设计巩建议立面灭分析害建议诠释伤：为什户么鱼墙群心垄甘情坟愿地届投身竖鱼灯硬的陷箭阱？魂飞蛾差会不合顾一公切扑蛇向烛骡火？狱公牛削一见液到红颤布就桑冲动扭？对光此的渴焰求是倡动物惜的本皮能为什吸么人芹们一株到酒航吧迪役厅就虚身不脖由己解的狂乓欢畅悦饮？标为什恐么洛池杉叽舒环球肿影城聚步行社街能爹以2煎8种技色彩叼的拼情构使览得天赢天人更流如条潮？灯红部酒绿滥可以巨蛊惑信人的激欲望为什土么本新项目队商业干街区救选用狮色彩登斑斓疯的外恶立面回？无与绝伦比宫的色指觉和氏光感背可以糠成就棋一流桥的“源集客直力”燥。国际而第3业代步普行街叉，以铁绚丽艳色彩誓燃情轮**版**根！**坛建议粘：世界艺商业青规划献的进西化延完伸，袖用充椅满激报情的住色彩劝打造欺**横**什地标伙商业属建筑克，以祸情景怒步行锅街为犹主体袄规模纯的不技夜城淹，将寇改变光滨江鼻开发刻区的掉商业盯格局由、改最变滨纤江开像发区污的消姑费模扔式、炊改变授滨江许开发角区人慰的生池活方相式！本项沿目外气立面蚕应引钥用国尿际流较行以肯多种绚丽匆色彩拼构影作为在整劳个杭笨城标暖新立醒异之妖手笔碰！充满依时尚舌现代疾的里灭面风砖格，停构成知情境尤商业纷街不犯可或竖缺的恳元素抵。特点绝与作医用：煌与情遍景街吃的主冶题充呈分结客合，葡立面竹本身亏就是晓一种蔬情调衣，具兵有更泻强的性吸引倍力。极富宵情调馅的立渐面设乞计，葵充满得风情委，其泼立面灰风格鹿就体绢现了膊餐厅参的档站次和议特色愉。时尚善、现客代的址立面产，各皆店铺暑不求刷整齐纪划一泰，突冰出个宏性和展风情待。景观欣分析厦建议商业遗休闲壶区功岛能分钱布广场纪2休闲淘广场情景笨街区休闲报广场殿—景胶观设培计定位区域止特点--限-广场艰位于缺小区栋东南帐角，缠地块吨呈长栏方形格，地疮势较卡为开签阔；--泊-广场着所在斤区域香规划含为商通务区芽，区直域地娱段高鞠档；--培-广场仔周边芒商业厦以裙龙楼底猪商和琴一层漆街铺骂为主铃，基窑本是恋小型犁商业叔；--责-广场拔与景瓶观大齐道相沟连，就可视傻为景悠观大朝道的飘节点弄。但迹与外罚界交骨流受状到一咬定组讯隔区域俩定位商业缴区的漏人流尸休闲腹聚集与地，扒可将孩其打愿造成昂整个咳社区苗的形钱象中董心（罚社区钱空间就）主题怀风格广场真景观爽设计锤以休些闲为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