华强北商圈市场分析：华强北商圈之市场分析全面分析华强北商圈现状、规划及发展趋势

华强北商圈之市场分析1.华强北商业圈之区域介绍：

华强北商圈东起上步路，西到华富路，南至深南中路，北抵红荔路。其南北长约930米、东西宽1560米，占地面积约1.45平方公里。商业总营业面积62万平方米，2004年商业总营业额230亿元，其中批发营业额120亿元，日均人流量50万人次（节假日高峰70万人次／日），是目前深圳营业额最大的商业区。商圈内，汇集了电子、电器、通讯、钟表配套、服装、百货、珠宝、银行证券、保险、房地产、酒楼宾馆等几十个行业，并且拥有全国最有影响的电子、钟表、珠宝、服装等特大型专业市场。目前，分布着16家专业市场、20多家大型品牌商场、46家金融证券机构，其中电子专业市场成为亚洲最大的电子市场。

2.华强北商业圈之历次改造：

华强北商圈是在工业区改造的基础上发展而来的。每一次旧城改造都意味着巨大的商机，每一次旧城改造区域商业价值都再次被激活。华强北第一次改造——政府投资4500万元的改造项目于1998年开始，1999年10月全面竣工，华强北迅速成为电子配套、家电、服装等专业市场聚集的商业旺区。华强北第二次改造——以华强北路为主线，大型现代商城崛起，华强北商业街迅速走向繁荣。赛格电子市场一楼每平方米价格突破30万元，而振华路口的现代之窗首层商铺每平方米售价突破20万元。华强北第三次改造——以《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》、《上步片区发展规划》和华强北扩容为背景，声势更为浩大：振中路沿线的假日风情商业街、华强广场、鼎诚国际；燕南路88（燕南名亭）……整个华强北商圈四处开花，全面进行旧城改造大开发！随着华强北卷起第三次大开发的浪潮，上步商圈将发生空前的商业裂变。哪里有开发，哪里就有商机，哪里就有高成长的商业物业原始股，华强北旧城改造和商业扩容，带来了新的成长空间和投资的机会点。华强北10年租金涨了10倍，投资者畅饮“头啖汤”，赚到第一桶金，早年入驻的商家已赚得盆满钵满就是例证。

3.华强北商业圈之发展规划：深圳因其沿海、移民的特性，海纳百川角色的定位让其赋有得天独厚的优势，商业契机也就随之而来。天时地利人和的条件下，华强北商圈呼之欲出，理所当然的，华强北成为了深圳的城市名片。2005-2006年，华强北书写了一个商业奇迹，商圈年销售额达到280亿元，远远超过北京的王府井、上海的南京路。2006年4月21日深圳市人民政府发布了《深圳市商业网点规划（2006－2010）》，商业网点规划根据《深圳市商业分级设置方法》，在全市范围内规划金三角商业区、华强北商业区2个市级商业区和福田中心商业区、南山后海商业区、宝安新中心商业区、龙城－龙岗墟商业区4个次市级商业区。华强北市级商业区商业网点规划如下：规划期内，要把华强北商业区升级改造为全国闻名、特色突出、经济时尚、人气旺盛的市级商业区。功能定位：重点发展百货店、专业店、专卖店等零售业态，提供消费类电子产品、家用电器、时装、化妆品、珠宝首饰、钟表等商品的零售服务，品类丰富的餐饮服务，以及电子元器件批发服务。市场定位：提供时尚实惠的中高档商品和服务。主要消费群体是中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业上游的供货商。结合地铁华强站出口和地下商城建设，打通华强南北之间的人流通道，引导华强北商业向华强南片区扩散，与华强北商业区形成错位经营。

二、华强北商圈之优势分析：

1.交通便利：华强北商圈有四条城市主干道围合而成，并且南有地铁一号线经过；另据《华强北片区发展规划》所知，其内部交通将形成：“三横四纵”道路骨架，三横即振兴路、振华路、振中路、四纵即中航路、华强北路、华发路、燕南路；并且在其核心区还将增加地面和二层的人行系统和地下的回车系统。

2.人流量大：对于商家而言，人流就意味着商流、资金流。据华强北街道管理委员会的资料，在步行不到10分钟的华强北主街道上，日均人流量达到80万，在节假日，华强北北及其两旁的商场里更是人山人海。巨大的人流也促成了华强地铁站成为深圳两个AA级人流的地铁站之一。

3.业态丰富：在华强北商圈，电子产品是其经营的核心商品，包括电子元器件，手机计算机及其配件耗材、相机等，其营业额占华强北商圈总营业额的七成以上；其次是百货、家电，比如：茂业百货、顺电、国美等；再次就是服装，以女性服装居多；还有珠宝、手表眼镜、银行证券、酒店、餐饮娱乐、美容美发等，几乎囊括了市场上所有的经营业态。

4.商品覆盖面广：在华强北商圈销售的每一种商品，包括了不同的档次，还包括了不同的品牌，在不同的品牌下又有不同的型号；每一种商品的销售还包括其零配件、配件及其成品的销售。即有商品批发市场，又包括众多的零售市场，从多方面满足不同顾客的需求。

三、华强北商圈之机会前景分析：1.“三横四纵”街区化格局：华强北商圈是由工业厂房发展而成，经过多年的发展，电子通讯和零售市场急剧膨胀，不仅空间压力巨大，经营成本也一路走高，为此，福田区政府推出了华强北街区化发展的宏伟规划。从规划局公布的上步片区新一轮改造的法定图则，以及华强北商圈未来发展规划来看，华强北将彻底改变目前以一条街道为主的现状，形成“三横四纵”（“三横”是指振兴路、振华路、振中路，“四纵”是指中航路、华强路、华发路和燕南路）的交通和商业网络布局，形成商业街区，焕发内街活力。可以预见，未来的华强北商圈将从最初的条状“一”字形，发展到“十”字形、“田”字形，华强北“三纵四横”将形成商业物业的绩优股和原始股。同时，“三横四纵”的规划，不仅打通了华强北街区内部微循环道路，提高了地区整体交通承载能力，使华强北从商业街向商业街区发展。华强北商圈作为一部深圳商业的传奇，目前正进入新一轮扩张期，零售市场东进，电子市场西扩，通讯市场南拓，一个东南西北中全面发展的华强北超级大商圈正在迅速崛起。2.旧城改造如火如荼：2004年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》出台，犹如平地惊雷般引起关注，这是深圳在土地实行紧缩政策以来的又一大动作。深圳目前可建设用地非常有限，目前政府每年出让的住宅用地在1平方公里内，只能建设300多万平方米房子，而近年来商品房的新增需求在800－900万平方米之间，这个缺口怎么来填补，旧城改造是唯一出路。未来几年内，深圳的旧城改造面积将突破千万平方米。福田的旧改集中在华强北和滨河路，华强北近年的旧改项目达数十个，赛格广场、现代之窗、新亚洲广场、鼎诚国际、富怡雅居、玮鹏花园、东方时代等如雨后春笋般崛起，尤其是去年以来，从时代都会到都市千千汇，从燕南路88号到朗钜家乐项目，形成全面的大开发热潮。3.华强北路地下空间开发：华强北地下空间开发已进入了规划论证阶段，该工程的正式名称为“华强北路地下人行网络系统工程”，南北走向，南起深南中路，北至红荔路，全长930米，宽16米，主体位于深圳市华强北商业街机动车道下方。地下通道分二层，兼顾停车，设计车位一千个。地下人行网络系统在红荔路、振兴路与振华路三个十字路口处分别向东西方向的道路下方延伸，扩展为三个大厅，作为地下商业的空间。该项目将为华强北新增地下商业面积3.2万平方米，总投资达5.11亿元，预计工期为13个月。据设计方案，华强北路地下人行网络系统沿华强北路自南向北呈带状分布。在南端与在建中的地下过街通道连接处、振中路与华强北交叉路口均设有一个过渡厅，在北端的圣廷苑酒店、振华路、振兴路与华强北路交叉路口三处向东西两侧扩大形成三个“广场”，“广场”将地下人行通道分为三段区域。整个步行街形成三广场、两厅、三段街区的布置格局。地下人行网络系统的主要功能“通道＋商业”，地下街将打破华强北路被振中路、振华路和振兴路割断的状态，形成一条南北贯通的室内休闲长廊。商业集中布置在三段街区南段（深南中路至振华路）美食街、中段（振华路至振兴路）时尚街、北段（振兴路至红荔路）文化街。中段时尚街以专卖店、精品店为主，长约220米。南段近赛格大厦、华强广场处，大量的人流、物流交换均由地下通道实现，形成可经营快餐、简餐、茶餐厅的美食街，南段总长约370米。北段文化街长度约260米。地下人行网络系统北端为设有双向大型电动扶梯式地下过街通道，并以此为中心向周围扩大，形成一个圆形的大厅日光广场（1328平方米），它是地下街北段空间的序幕，也是重要的交通枢纽。4.停车场规划

根据华强北商业圈目前停车难的问题，福田区政府在已经旧城改造规划中已经作好部署：1.

中电地下停车场与赛格广场附二楼相连通建成华强北最大的停车场。2.

在中航城改造中，中航广场将建为独立的地上4层停车场。3.

在华强广场地下将设计1000个停车位，并与华强北路地下人行打通。4.

华强北路地下人行网络系统工程中，设计停车位1000个。另外，深圳市人民政府在2006年4月21日发布的《深圳市商业网点规划（2006－2010）》中强调，规划期内重点通过改造、调整和加强管理等手段实现规划目标。具体包括：改善交通和停车条件。根据条件改建或扩建停车场、停车设施，不得改变现有停车场的功能；对于新建的建筑，必须设计足够的停车位；通过调整商业网点布局，缓解停车和交通压力。提升整体购物环境。届时，华强北商业圈的停车和交通压力将得到很大的缓解。

5.华强北写字楼前景分析：（1）李嘉诚商务链“榕树效应”

■“榕树效应”：从沃尔玛租赁嘉里中心谈起记得2001年，深圳写字楼租赁单向成交之最诞生。全球最大零售商美国沃尔玛公司将全球采购中心搬至深圳，于深圳嘉里中心一次性租赁超过8000平方米的楼面面积，同时在嘉里中心开设了沃尔玛公司全球第二个社区性商店。沃尔玛到来之前，嘉里中心空置率达50%以上。而该公司到来以后，大量空置期迅速告别嘉里中心，到该年第四季度，嘉里中心出租率达98%，而租金价格也从75元/平方米上升到105元平方米。而与嘉里中心仅200米距离的国贸大厦却只有不不到40元。如果没有沃尔玛的带动，这是不可想象的。同时，沃尔玛的到来以后，一批与沃尔玛有关的上游供货蜂拥而来。嘉里中心由于群集了大量的中外企业，但外资企业就多达200多家，外籍职员2000多人（含香港），在楼中，每年的房租税、营业税、公司所得税再加上个人调节税等就已经超过1亿元，为发展商带来了长期稳定的收入。这就是大型商家对上下游商家的“榕树效应”。

■李嘉诚“榕树效应”：鼎诚国际/华强广场随着CEPA及WTO的深入，世界企业、香港企业