房地产估价理论与方法精讲讲义

房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论§1－1对房地产估价的基本认识一、房地产估价的称呼

美国称呼：realestateappraisal

英国称呼：propertyvaluation

国内称呼：不动产价格评估、房地产价值评估二、房地产估价的含义

房地产估价是指：房地产估价师接受他人委托，根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。简要的说，就是对房地产价值进行测算和判断的活动。房地产评估的是内在价值，并非价格，在评估过程中，受很多因素的影响，需要进行测算和判断。房地产估价是技术和经验的结合。

房地产估价的核心是指房地产价格是在特定权益状况下，特定估价目的下，特定时间点上的价格。三、房地产估价的特点1.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格2.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价3.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证4.房地产估价有误差但误差应在合理的范围内

四、房地产估价的必要性

（一）专业估价存在的基本前提：“独一无二”、“价值量大”、“典型的不完全市场”。（二）现实需要房地产专业估价（三）房地产估价在资产估价行业中占有重要地位。企业有关经济行为的需要土地使用权出让的需要房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要房地产转让、租赁的需要房地产保险的需要房地产税收的需要房地产征收和征用补偿的需要房地产损害赔偿的需要房地产抵押、典当的需要房地产管理的需要其他方面的需要§1－2房地产估价的要素1、估价当事人2、估价目的：估价项目的估价结果的期望用途

3、估价时点

估价目的交易价格评估（出让、转让）房地产抵押价格评估房地产征收补偿评估司法鉴定评估房地产资产核定其他：保险、课税等农用地城市、旧城拆迁

4、

估价原则6、估价方法5、

估价程序：获取估价业务—受理估价委托—拟定估价作业方案—搜集估价所需资料—实地查勘估价对象—选定估价方法测算—确定估价结果—撰写估价报告—审核估价报告—出具估价报告—估价资料归档市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法独立、客观、公正原则估价时点原则合法原则最高最佳使用原则替代原则

7、估价对象无建筑物的空地土地与已建成的建筑物的合成体有建筑物的土地建筑物未来状况下的房地产已经灭失的房地产现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分房地产的局部包含其他资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体作为企业整体中一部分的房地产土地与尚未建成的建筑物的合成体—在建工程

8、影响估价因素

9、估价假设

11、价值的类型房地产自身因素经济因素环境因素人口因素行政因素国际因素心理因素其他因素社会因素

10、估价依据

12、估价结果

我国房地产估价行业的基本历程

1、确立了房地产估价的法律地位2、建产了房地产估价师执业资格制度3、制订了房地产估价国家标准和相关指导意见4、成立了房地产估价行业组织5、设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可6、形成了公平竞争的房地产估价市场7、形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系8、深化和拓展了房地产估价业务9、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件10、积极开展了国际交流合作§1－3中国房地产估价行业发展概况土地出让（Ⅰ级市场):招标、拍卖、挂牌、协议土地转让和房地产出让（Ⅱ级市场）农用地征用（土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费等）城市旧城评估

11、拓宽了房地产估价的服务领域①房地产交易评估

②抵押贷款评估③征用补偿评估④司法鉴定评估⑤房地产开发咨询评估⑥其他评估（保险、税收等）第二章

房地产及其描述§2－1房地产的整体概念一、房地产的含义1、房地产的定义：指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。2、房地产存在形态：土地、建筑物、房地3、房地产其他称呼：不动产、物业土地:陆地表面及其上下一定范围内的空间建筑物:房屋和构筑物其他定着物实物区位权益房地产

二、土地的概念

1、土地的定义2、房地产估价中的土地定义：地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。3、土地利用所受的限制①土地权利的设立和行使的限制②房地产相邻关系的限制③土地使用管制

①土地即田地、地面。②土地指地球上的表层，包括水域。③土地是指自然物、自然力或自然资源在内。4、土地的基本条件

(1)位置（或坐落）：宏观（市）、中观（区域、级别、区段）、微观（街、门牌号、宗地号）

(2)面积

(3)四至

(4)形状(5)地形、地势

(6)周围环境、景观(7)利用状况：建筑物、附着物状况(8)产权状况

(9)土地使用管制(10)地质条件(11)基础设施完备程度和土地平整程度(12)其他：如临街商业用地还需要了解其临街宽度和临街深度

三、建筑物的概念

1、建筑物的定义广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，包括房屋和构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。2、建筑物的基本认识(1)位置（或坐落）(2)面积(3)层数和高度(4)结构(5)设备(6)层高或净高(7)空间布局(8)装饰装修(9)外观(10)建成年月(11)利用状况(12)维修养护情况及完损程度(13)产权状况(14)公共服务设施完备程度

(15)其他：如通风、采光、隔声、隔振、隔热、物业管理等§2－2

房地产的特性一、不可移动性二、独一无二性三、寿命长久四、供给有限五、价值量大六、流动性差七、用途多样性八、保值增值九、易受限制十、相互影响自然寿命经济寿命自然供给经济供给利用结构改变利用强度管制权征税权征收权充公权

§2－3房地产的种类一、按用途划分的类型房地产①居住房地产⑤餐饮房地产⑥娱乐房地产③办公房地产②商业房地产④旅馆房地产⑦工业和仓储房地产⑨特殊用途房地产⑧农业房地产⑩综合房地产属于商业房地产房地产①生地⑤旧房⑥新房③熟地②毛地④在建工程二、按开发程度划分三、按是否产生收益划分房地产①收益性房地产②非收益性房地产房地产①销售房地产③营业房地产②出租房地产④自用房地产四、按经营使用方式划分第三章房地产价格和价值

一、价格理论二、房地产价格形成条件有效性（有用性）:商品的使用价值有效需求：对物品的有支付能力支持的需要价格形成条件稀缺性（西方经济）房地产价格：和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。房地产的价格是一种效用价格。

生产费用价值（价格）理论

效用价值（价格）理论（马克思）（成本、

费用）+利税P=c+v+m

∣∣∣§3－1

房地产价格的概念和形成条件§续3－2房地冈产价疏格与答一般钟物品敲价格悄的异瓶同房地环产价都格与坚一般栽物品像价格守，既焦有共急同之率处，正又有超不同拒的地做方共眨同之往处是蓝：泪①都织是价逆格，计用货祖币来烧表示斑；②才都有晌波动宣，受纸供求韵因素的影朵响；洋③都尿是按晒质论授价：险优质签高价恒，劣动质低宗价。一、浇地价符与一痛般物高品价盒格的杯不同1、生遗产成咳本不枝同。覆一般根物品副的价端格必再然含贱有生伙产成慈本因插素，洁而地纲价不亲一定框含有穿成本愚因素土。它排是地纵租的沙资本若化：p=候A/单r2、折捏旧不页同。觉一般危商品惨有折蚂旧，脑而土既地无盛折旧镜，而嫁且会粥自然坑增值散。3、价兰格差赛异不么同。坛一般阁物品网价格便较一份致，我而土棵地由蛾于具该有独炼一无顺二的特特性脚，所消以基剑本上本是一粒宗土准地一何个价趟格。4、市洒场性泄质不探同。爸一般瓦物品驳的市裹场为坊较完认全市政场，短而土译地市前场为较不完全表市场恶。5、价危格形断成的某时间敌不同鼠。一蜓般物窑品价荣格形逢成时子间较惰短，胡地价稠形成时间诊较长。6、供严求变负化不鞋同。码一般贡物品常的价胶格供迁给弹唇性较幸大，诊而地灾价供绢给弹穿性较鸟小。二、这房地布产价恼格的吐特征1、房毯地产挖价格叨受区豆位的乏影响喝很大冶。2、房辩地产泻价格伴实质瓜上是巴房地漏产权蓬益的惭价格孔。3、房朴地产戴价格晌既有迅交换旨代价据的价留格，健又有枯使用堆代价民的租捕金。4、房麻地产竹价格本是在吧长期影考虑盯下形妹成的慌。5、房亲地产询价格凉容易莲受交狭易者葬的个粱别因徐素的影响。§烈3－3房地挠产的腰供求摆与价昏格一、骗房地基产需煤求1、房肆地产漂需求摘的概序念房地槐产需袭求是脆指消删费者已在某称一特于定的杀时间蚊内，搁在每呼一价维格水喘平下凉，对果某种涝房地愚产所纽奉愿意摧而且揉能够倾购买筒的数些量。形成勿需求叔有两躬个条筒件：缓一是霜消费逗者愿报意购咱买，名二是告消费则者有能力共购买辛。2、决哈定房垫地产蚁需求私量的裕因素①道房地未产价雀格水胆平②稀消费零者收挂入水汽平房地产需求基本面：出售+出租+投机房地产供给基本面：增量+存量③阀消费遣者的光偏好④瓦相关央物品歌的价翼格水造平⑤消费锄者对慰未来半的预趴期3、房馋地产破的需文求曲些线POQD(a)PO(b)QD2D0D1需求增加需求减少二、赶房地屠产供眨给1、房初地产责供给胆的概啄念房地浓产供目给是酬指房堆地产塘开发里商和神拥有迹者（雷卖者亦）在骄某一傲特定的临时间透内，龟在某旗一价琴格水积平下歌，对隐某种筐房地挂产所厉愿意黎的而安且能鸽够提慈供出胳售的查数量开。形成忧供给逝有两冻个条满件：鉴一是象房地智产开结发商么或拥为有者盲愿意水供给糟，二强是房磨地产旧开发座商或庙拥有表者有泼能力劳供给山。某种缓房地题产在忘未来稼某一横时间耕的供浇给量年为：供给拘量=存量-拆毁锈量-转换翁为其谋他种牲类房缺地产数量+其他寺种类嫁房地干产转恋换为怒该种疾房地童产量+新开流发量2、决嚷定房踩地产普供给嗽量的航因素①桂房地恳产的退价格袄水平②房地幕产的颜开发左成本③房地于产的庸开发颤技术强水平④房地膏产开务发商肉对未园来的绿预期3、房热地产驰供给喇曲线POQS(a)PO(b)QS2S0S1供求增加供求减少三、勉房地冻产均目衡价推格POQS价格排上升ED供过脊于求Q1Pa价格瓦回落P2P1Q3Q2Q4QC均衡泊价格价格辈下降供不托应求价格歇回升均衡凶价格房地拆产均纽奉衡价叨格是协房地露产的荒市场球需求逼曲线变与市泄场供炮给曲侦线相石交时众的价罩格，然也就岗是房列地产逐的市杯场需淡求量诵与市画场供坏给量吵相等灿时的裤价格面。均衡军价格静理论答是价满格原早理的跳核心辱内容墨，它粱表明:均衡研是市号场价瘦格运驻行的必父然趋油势，玻如果盗市场供价格勺由于妄某种呆因素弄或者薯某些俗因素粒的影螺响而脱离辽了均因衡价怪格，口则必俯然出沾现过烧剩或场短缺谎，导酱致买洲者和秃卖者尼之间帮的竞萌争，丛形成脚价格下降宵或上落升的冷压力徒和趋嫁势，饭并最县终趋崇向于策均衡夕价格芦。总的姿来讲奏，房射地产慰的价渗格与舱其需哨求正晋相关挨，与阻其供睬给负例相关云：供街给一蓬定，敌需求爆增加桨，则坟价格盾上升旗，需夕求减曾少，食则价赵格下舟降；级需求演一定就，供仍给增竞加，围则价趁格下聚降，跃供给期减少莲，则述价格角上升景。四、如房地多产供砌求状锋况的职分类1、全竭国房川地产哄总的扁供求饱状况2、本彼地区蝇房地芬产总东的供杂求状滤况3、全鸽国同绸类房粱地产淹的供稻求状样况4、本贱地区僻同类恐房地眉产的引供求修状况五、肺房地杆产供少给弹行性1、弹进性的受概念弹性痒是对冠作为肿因变去量的淹经济抚变量淘的相颠对变浊化对揭作为线自变球量的江经济变量祖的相芦对变厕化的你反应娃程度拦（或英敏感娱程度秤）的脱一种背度量待。2、房沃地产凶需求悼弹性①房地晋产需勾求的抽价格蔬弹性房地凯产需塌求的主价格缎弹性考用来远表示飞在一汇定时获期内泽一种部房地钳产需观求量的相遇对变惜化对邻于该咸种房裕地产张自身隔价格真的相装对变宰化的斑反应纠程度脸。②房地槽产需啊求的薯收入纵弹性房地录产需晋求的辽收入巩弹性斯是用架来表毁示消勤费者顿对某胳种房葱地产凶需求结量的厚相对变陈化对冲于消氏费者兄收入荒量的站相对竿变化毅的反顾应程拴度。③房地顾产需枣求的类人口于弹性房地仆产需仔求的促人口舌弹性偷是用竖来表惭示房硬地产役需求兰量的它相对创变化蝴对于猜人口数罪量的愚相对督变化期的反拒应程市度。④房地敲产需券求的劫交叉艘价格东弹性房地尖产需笔求的低交叉贱价格隐弹性贵是指雁某种右房地抖产因面另一滑种房雅地产骂或商侄品价格暮变化1%所引旬起的贸其需贴求量所的百着分比矿变化走。⑤房地屯产需炎求的萌价格酬预期仓弹性房地能产需箭求的元价格霞预期边弹性钟是房枣地产吩需求翼量变胆化的原百分嘉比与授预期的其喷未来乞价格衬变化恐的百径分比野之比疏。3、房粱地产套的供雅给弹夏性房地厅产供杆给弹魂性主仁要有衔供给赢的价括格弹棒性和淹供给涂的要炭素成迈本弹危性。①房捡地产偏供给浩的价充格弹唤性房地缘瑞产供示给的禾价格范弹性组表示夏在一休定时奴期内晕一种饭房地报产供组给量晚的相对变室化对钥于该狐种房扭地产辱价格按的相励对变进化的趴反应驶程度品。②房地乡丰产供这给的摘要素情成本卧弹性房地萌产供舅给的调要素胶成本丙弹性默表示士房地绘产供编给量覆的相部对变冻化对眠于要素价徒格的虎相对烦变化裕的反搁应程枕度。4、弹宅性数斗值的垒类型①弹苍性大品于1，称序为富岛有弹湖性②弹誉性小内于1，称循为缺括乏弹正性③弹宏性等编于1，称写为单眯一弹初性④弹犬性无泼穷大荒，称吹为完坊全弹违性⑤弹程性等家于零协，称捕为完裤全无范弹性5、房爷地产里供给柿与需顺求的墓特殊权性本地宫区本纸类房指地产标的供雁给——区域湖性供求株规律诞的特自殊性§倾3－4房地遵产价叹值和屡价格部的种类一、叨价值洽、使革用价紧值和膜交换界价值价值云在经产济学升里，烟广义祖的价循值分帝为使胜用价治值和科交换释价值扫，狭伍义的干价值仅播指交贫换价浮值。使用仆价值秒是指友该种很商品替能满想足人马们某闪种需纪要的共效用顷。交换西价值愿是指浴该种港商品舟同其萍他商柔品相配交换误的量僚的关闷系或草比例曾，通展常用货矛币来迟衡量剪。在金房地乖产估还价中耽通常峰所讲决的价薄值，委也是止指交查换价霉值。没有诸使用昼价值乞的东珠西不匀会有杆交换移价值借，没笑有交亲换价焦值的搞东西前不一避定没有扯使用撞价值寻。二、披成交谷价格雀、市那场价敞格、冠理论恳价格迁、公鼻开市劈燕场价辆值、钞清算价偶值和铁评估屯价值成交岔价格躺是指渴一笔亩房地谁产交道易中旺交易装双方违实际谜达成子的交机易的贝货币罢额、商品时或其扩他有洲价物垂。正葱常的舒成交登价格铲的形压成条君件有7个：①公眼开市绸场②交尺易对育象本扑身具浴备市热场性③众准多的层买者内和卖样者④买毁者和贺卖者坏都是看出于宿自愿⑤理天性的筐经济产行为⑥买源者和捉卖者蚂都具倾有完锦全信臂息⑦适啄当的魄期间畅完成狐交易市场谢价格装是指秀某种姓房地臂产在桶市场递上的筒一般悬、平伞均水师平价涛格。理论师价格禁是经兰济学主说假箭设的密“经帝济人鸡”的蛋行为渐和预追期是李理性究的，或真茂实需宫求与元真实役供给贪相等吼的条趣件下劣形成迈的价般格。蹦市场挂价格酬是短薪期均衡价威格，戴而理英论价特格是社长期御均衡灭价格毛。公开鱼市场悔价值泽是估益价对跟象在燃一系据列假垂设条呜件下我最可炮能的刺交易惕价格泡。清算忽价值乳是卖拳者被荡迫出愁售、商买者诉是自吨愿而暖不是候被迫衰购买转下的稍价格磁。评估答价值狭是估犬价人饿员对寻房地私产价匪值进弄行预脉测和们判定新的结厚果。一个俘良好屠的评夜估价监值=正常镜交易越价格=市场债价格三、诊投资凶价值绿、市朵场价沃值、付谨慎吐价值缠、快谱速变创现价狱值、荐在用也价值骆和残努余价愚值（1血）投成资价搁值--格-站在碰特定纽奉的某扛个投季资者（2礼）市涨场价牌值--美-站在尊一般共的投掌资者在某广一时撕点，踪蝶市场云价值责是唯驱一的页，而践投资症价值无会因棋投资逼者的蚕不同而不漠同。就投凝资价魂值和母市场贿价值处相对炎而言洪，房烦地产凝估价尼所评决估的慰是房醉地产的市瞒场价权值。（3酒）谨短慎价沾值谨慎慢价值购是指毫在存雹在不谢确定似因素祖的情婶况下兼遵循允谨慎俱原则贱所评爽估的价笼值。（4情）快纳速变镜现价霞值快速辰变现佛价值背是指残在不便符合睬市场他价值袍形成垦条件欲中“兄适当陈的营锻销”下的捉价值蔽。（5技）在坦用价扑值在用弦价值伐是指晌在现晚状利夸用下亭的价遮值。（6勉）残隶余价获值残余插价值指是指冻在非搂继续适利用能下的柱价值拐。四、府原始撒价值鹅、账响面价盒值和灶市场热价值原始乔价值材是指恐一项橡资产常在当新初取春得时抢实际杂发生肌的成纽奉本。匆账面猪价值又称吼账面吸净值范、折睬余价血值，雅是指抱一项素资产嗽的原煤始价是值减耕去已炎计提近折旧后的鲁余额艳。市场票价值晒又称县实际齿价值环，是世指一望项资冰产现正时在驳市场宣上实特际所偷值的价格误。原始迷价值奥是始亮终不翅变的绝，账花面价吴值是陷随着匠时间谅的流毙逝而吹不断碍减少的，励市场健价值坚是随誓着时燥间的仙流逝葡而波拆动的吩。就原乞始价受值、郑账面粥价值寒与市鄙场价烘值相搂对而雕言，训房地预产估汇价所吉评估的是漂房地絮产的汉市场单价值雀。五、细市场家调节厨价、改政府伯指导锁价和折政府枣定价市场炮调节葛价是爽指由辫经营胆者自利主制垦定，论通过这市场挽竞争出形成肉的价诵格。政府友指导亮价是肾指由砍政府怕价格读主管锈部门拌或者浓其他重有关摄部门粘，按鸡照定价权懂限和扛范围层规定伸基准朵价及教其浮过动指峰标，鹊指导研经营妥者制虑定的剪价格蛾。政府北定价恢是指始由政趣府价比格主钢管部批门或村者其寄他有以关部睛门，敢按照距定价权限爆和范先围制距定的岩价格掀。六、闻基准蛾地价杠、标跑定地倡价、满房屋诸重置梅价1、基冤准地片价基准靠地价月是指晓在城问镇规盈划区才范围农内，段对现缴状利茫用条验件下枯不同酸级别覆或不同主均质短地域弊的土密地，龟按照教商业速、居傲住、千工业认等用例途，长分别籍评估惭确定魄的某一瓣估价朽期日犹上法饱定最冰高年件期土逝地使趁用权摧区域隶平均筒地价江。2、标吗定地驴价标定还地价物是指集政府饭根据脑管理唐需要气，评桨估的拐某一肆宗地铸在正序常土闹地市攻场条果件下于珠某一戏估价密期日痛的土树地使阴用权域价格亿，它牵是该学类土滨地在其该区订域的克标准史指导价赠格。3、重猎置价爹格重置跳价格字是指筛某一狗基准既时期谊内，喷不同猜区域重、不阁同用岁途、响不同协建筑结构长、不厦同档难次或表等级愈的房坝屋，男建造医它所宁需要读的一牺切合图理、劫必须慰的费用、电税金盾及应弓获得钟的利肢润。七、枝土地辆价格蕉、建充筑物唉价格住和房榆地价虾格1、土千地价骑格生地价（无二级市场）毛地价熟地价所有权使用权

Ⅰ级市场熟地价=生地价+土地开发费、税金+土地增值收益Ⅱ级市场熟地价=生地价+土地开发费、税金+正常开发利润2、建误筑物砍价格建筑挽物价翼格是或指建沟筑物箱部分寨的价描格，待不含鹿建筑神物所够占有经的土煌地的轮价格旧。3、房逃地价车格房地娇价格兽是指霉建筑势物连荐同其蠢占有竖的土傍地的租价格求，它检往往炕等同贫于人届们平驼常所拐说的肯房价齐。八、资总价触格、凑单位指价格皱、楼朗面价索格总价膨格是槽指某尖一宗尊或某鸣一区隐域范辱围内山房地肤产整悠体的镰价格敲，它双一般值不能反焰映房苍地产塔价格武水平搬的高腾低。单位幻玉价格水是指梁单位取土地霉面积士的土偏地价角格。桃一般就可以楚反映荣房地烧产价峰格水平鞠的高滔低。楼面访价格辉是土浑地上醉建筑羽物面议积均虫摊的提土地羽价格锅。楼萝面地娘价往但往比土地站单价泪更能寒反映阁土地容价格乏水平吩的高森低。楼面肢价格=土地单总价/总建居筑面绑积=土地冰单价/容积伤率九、光所有弯权价鸦格、跌使用作权价醒格和六其他廉权益那价格所有蜘权价睁格主油要包痰括农萍村集傅体土铲地征夕收价斯格、军房屋害所有趴权和杨土地资产讲核查棕。使用闯权价餐格有继出让络土地艰使用帆权价杜格、踪蝶划拨沉土地助使用拌权价哲格、失土地承包督经营砌权价弃格等册。其他嫂权益牙价格亏泛指铺所有珍权价贷格、溪使用晌权价在格以巷外的陷各种滋权益冈的价格，写如租膨赁权溪价格珍、地熟役权径价格便、典萍权价晌格等便。十、问买卖项价格寸、租烧赁价商格、范抵押协价值址、典墓价、纪保险据价值突、缴课迟税价叼值和泥征收哪价值1、买留卖价舱格是雷房地存产权叮利人悠通过风买卖室方式昆将其捐房地竞产转感移给着他人，由兆房地怪产权沃利人篮（作矿为卖剩方）蛛收取睁或他刑人（拉作为香买房敲）支响付的重货币额、丹商品巾或其剩他有煮价物陷。2、抵宵押价右值是联假设截债务羽履行尚期届作满债素务人姜不履旱行债莫务，薄拍卖今、变卖抵理押房自地产蕉最可抽能所强得的浙价款狱或者多抵押航房地富产折影价的龙价值晓扣除熄优先受偿萍的额价款后暂的余泄额。嘱抵押秆价格括小于检市场用价格则。3、租绞赁价若格通浊常称个为租振金或略房租乌，是艳房地漫产权茶利人作作为茅出租线人将钩其房第地产宋出租臭给承副租人岸使用阀，由字出租沿人收暮取或膊承租俭人支值付的思货币与额、扶商品吸或其何他有勇价物握。将房示租分幻玉为市巩场租苦金、舞商品眼租金业、成灿本租亡金、番准成示本租翠金和蛛福利插租金洁。商品邮租金舌由折续旧费矿、维潮修费协、管随理费屠、投袜资利角息、询房产紧税、师保险喜费、喉地租若和利灾润八脉项因施素构练成。4、典展价是弓在设预立典湾权时锤，由奋出典下人收稻取或犬典权方人支湿付的趁货币腔额、望商品炮或其证他有庭价物槐。典蝇价往凤往低忧于房浮地产刷的实岁际价藏值。5、保妖险价糖值是签指将痰房地川产投陆保时咸，为突确定坦保险掀金额桥提供记参考孤依据被而评浪估的税价值佩。6、课鉴税价毛值是寸为课类税的做需要立，由角估价绒人员惠评估衔的作度为计补税依谁据的乔价值视，一岂般视坑税收任政策贯而定李。7、征距收价脱值是狡指政想府强校制取脸得房汽地产池时应贷给予栽的补营偿金桥额。十一骑、实士际价睁格和热名义忌价格实际音价格刚是指分在成采交日纹期时误一次挺付清宽的价炕格，谨或者败将不颜是在写成交疲日期窄时一波次付踩清的卫价格窑折现堆到成貌交日昨期时埋的价莲格。鲜名义伶价格乐是指没在成央交日倾期时袍讲明微，但糕不是辫在成活交日搜期时笨一次倘付清京的价巨格。十二钥、现迅货价听格和合期货码价格耻及现睁房价圣格和暂期房吐价格现货蔽价格邻是指骑在交零易达屑成后倾立刻检或在挖短期杂内进序行商同品交扛割的圾价格。期货纱价格弊是指米在交升易达码成后凳按约辞定在捞未来裙某个穴日期川进行栋商品使交割的竹价格霉。期房散价格脸是指严以目颤前尚湖未建沈成而门在将乔来建企成的别房屋链为交旬易标替的价格弟。期房序价格=现房捞价格-预计晌从期炊房达速到现附房期交间现颈房出浴租的照净收益的蜘折现瓶值-风险环补偿十三败、起龙价、粘标价半、成夺交价属和均借价起价仰是指令所销想售的壁商品果房的卡最低何价格杠。只箭是广倘告作涉用，划这种圈价格并不川存在狂，所楚以，伴它不当能反惑映所云销售先商品领房的夫真实惰价格症水平断。标价聋又称克报价块，是骗商品公房出董售者从在其波“价挨目表题”上拾标注钢的不欧同楼层、进朝向色、户腹型的雷商品敞房出遭售价祖格。成交娇价是舞商品涨房买袭卖双修方的底实际凉交易储价格矩。均价骨是所痒销售碑商品镰房的干平均涉价格寨，具杰体有蜜标价成的平抛均价氏格和宋成交价的叹平均射价格何。成时交价鹊的平牢均价愧格一稠般可尽以反界映所柿销售巨商品缓房的岂总体价格响水平悠。十四功、评塔估价海、保企留价谅、起静拍价讲、应蓝价和秧成交拐价评估汽价是亩对拟翠拍卖创的房该地产载的公山开市河场价死值进堪行测义算和心判定橡的结碌果。保留增价又烛称拍繁卖底梅价，翻是在栗拍卖烘前确扯定的绿拍卖膛标的史可售结的最爆低价姓格。坡拍卖巾分为坊有保前留价调拍卖参和无邮保留赵价拍慢卖。起拍胞价是略拍卖派师在修拍卖惑时首垒次报产出的词拍卖届标的氧价格室。拍买卖有飞增加断拍卖膊和减讲价拍宾卖。应价滨是竞适拍人分对拍池卖师旗报出仇的价滥格的道允许沙，或飞是竞肺买人盼自己互报出序的价召格。成交枯价是蜻对拍子卖师工落锤酬或者典以其条他公吊开表油示买创定的蚀方式朵确认近后的枪竞买移人的遵最高获应价渣。十五浸、补福地价补地冠价是习指国问有土依地使勿用者酒因改蹈变土雷地用戏途等昨而向记国家全补交泥的地伶价或仍土地炭使用誓权出霉让金稼、土兵地收虫益。需要仙补地梢价的弱情形疲主要剪有以归下几蛾类：1、土妻地使换用者耳改变中土地便用途旦、容浸积率盟等城撕市规夸划限冈制条梅件。2、土今地使订用者布延长宰土地晕使用鬼年限革。3、土机地使辅用者识转让民、出舰租、擦抵押胶划拨坐土地胸使用绞权的客房地询产。4、违稍法用剧地处候置。十七黎、历余史成乖本、陷重置剑成本承、可尊变现和净值程、现唇值、略公允塘价值偏和账卧面价赛值历史会成本览也称触为原辣始成数本、杆原始岛价值姨，简据称原绍值、锄原价贯则指吉资置涛时支棚付的废现金版或者嘴现金技等价悲物的冒金额轿，或载者购翁置时危所付护出的郊对价据的公董允价辈值。重置陵成本之是指色现在隶购买焦相同看或相基似的泛资产想所需进支付计的现声金或俊者现底金等车价物躺的金扬额。可变丑现净略值是茫指资苹产正字常对混外销疑售所骄能收防到现跨金或肥者现招金等威价物新的金粗额扣冠减该佣资产搜至完理工时暖估计窜将要滩发生惰的成驴本、剩估计惹的销评售费纸用以磁及相潮关税土费后为的金础额。公允舍价值景是指俗在公厦平交挤易中倡，熟胡悉情盲况的低交易冷双方寄自愿付进行充资产激交换辟的金鼓额。账面扭价值爬也称增为账老面净吨值、姻折余忌价值算，在华历史曾成本抱计量朽下，啊是指济一项垒资产弊的历中史成紧本减筛去已混计提挪折旧追后的偶余额臭。十六拨、无侧租约啦限制兔价值页、出货租人桑权益煤价值探和承喘租人裂权益煌价值无租培约限项制价常值是丑指全智部可拳出租北部分伟按照真市场尖租金项水平料确定饥租赁疫收入睡所求问取的醋价值烤。出租殃人权扫益价凝值也扮称为挥有租逆约限他制价板值、眉带租颂约的党房地稀产价父值，舞是指堆已出鸦租部划分在亮其租呆赁期挪间按底照租患赁合能同约峰定的荒租金热确定匹租赁症收入茫、租扛赁期挖间届开满后设和未道出租我部分良按照龙市场迹租金均水平闯确定记租赁忍收入县所求短取的盾价值踩。承租占人权沈益价获值即角租赁狂权价魄值，爪是指走按照释租赁获合同尾约定冻的租丝式金与神市场各租金祖的差械额所碗求取蔬的价欣值。第4章圣房泼地产怎价格辨影响绩因素货分析要把峡握房闭地产获价格颗影响英因素知，量山化其岂对房歪地产溉价格塌的影羞响，卫首先应搂具有爸下列5点认巴识：（1）不念同的艇房地务产价佳格影每响因踏素，竞引起出房地翁产价行格变心动的便方向匀是不铃尽相笔同的应。（2）不法同的评房地些产价抄格影舍响因暴素，锻引起恢房地糊产价搏格变孕动的笛程度稿是不向尽相究同的校。（3）不寨同的辉房地溪产价惯格影短响因虚素，转与房凡地产芝价格定之间威的影盲响关赖系是途不尽芽相同跟的。（4）有烈些房轿地产申价格速影响改因素骑对房缩慧地产座价格独的影纠响与料时间储有关宵，有手些与沸时间图无关。（5墨）各什种影播响因访素对扬同一鹅类型穿房地余产价答格的蛮影响臣方向苍和影帐响程剖度不碧是一云成不琴变的。（6记）同鉴一影橡响因评素在掏不同年地区呈对房瓦地产附价格当的影也响可埋能是蓬不同摊的。（7透）同咽一影阁响因倦素在程不同谈水平博上的谈变化诞对房译地产顷价格姐的影喇响可源能是嚷不同寻的（8认）某每些房满地产围价格绪影响返因素醒对房害地产饺价格倒的影宅响可茄以用字数学割公式或抹数学宏模型晨来量柳化。§穗4－1房地尼产自狸身因谈素房地雷产自痒身状填况的振好坏昨，直驻接关辛系到船其价疲格的左高低希。所煌谓自烛身因帮素，体是指财那些贷反映涂房地缸产本督身的抓实物贯、权认益和索区位炮状况西的因占素。一、潮房地淘产区痒位因绍素房地贡产区涌位的居优劣彻直接州影响谊其所帖有者跨或使贤用者麻的生隙活满糟足程元度、缓经济裙收益旧或社鬼会影谅响，者房地辜产坐芝落的殿区位肉不同央，价仇格会勾有较异大的锤差异慌。房地槽产区您位优团劣的标形成态，一稠是先旷天的泻自然起条件吧，二倾是后妈天的冈人工离影响根。二、呈房地孤产实错物因角素（一煌）土飘地实危物因泼素（1绿）土附地面团积和渠形状同等山位置辜的两图块土抗地一讨般来累说，害由于制面积纽奉大小安不等煌，价箩格会炕有高低等差异涌。凡盗是面悄积过较于狭贴小而爬不利属于经阁济使震用的第土地望，价眉格较手低。土地胃形状为是否觉规则沈，对苏地价泊也有略一定勒影响左。形趁状规摊则的乏土地畏，主要旁是指咱正方史形、辆长方拾形(但长召宽的絮比例傍要适搅当)的土疫地。稼由于蜓形状迈不规则掌的土窄地一纱般不巷能有目效利达用，托相对弄于形岭状规昌则的卫土地搞，其因价格屋一般要闯低。（2桶）地逆形、牢地势地形瘦是指傻同一木块土执地内解的地锋面起轻伏状舰况。仆地势乏是指说本块券土地漫与相邻沿土地寇的高饶低关尊系，品特别杜是与滨相邻吧道路响的高讯低关蛮系，窗例如要是高泻于还是滥低于足路面矮。由于肢地形柴、地势势的浙平坦赔、起丝式伏、枕低洼膨等影鸦响到附房地呆产的惜开发绢建设成超本或之利用润价值在，从仆而影统响其含价格视。一遵般来姐说，滥土地宏平坦嚼，地甲价较高粮；土车地高略低不兰平，惠地价章较低慕。在驰其他职条件信相同搬时，貌地势序高的叙房地产巨的价享格，迁要高打于地事势低死的房扣地产祖的价京格。（3和）地婚质条绘件地质妖条件逐决定脊着土恨地的窃承载泊力。神土地匆的承积载力睛是指车土地俱可负派荷物品娃的能芽力，缩慧特别博是指权在保释证地案基稳撑定的新条件旗下，头建筑帮物的腿沉降产量不超纸过允凤许值世的地丢基承魄载能泛力。地价范与地沟质条救件关跳系的坐实质胸，是班地质且条件徒的好负坏决兽定着及建设政费用的绿高低佳。建冻造同窄样的烫建筑浊物，算地质从条件泉好的保土地每，需旗要的衡基础浸建设费滋用低鸦，从嘴而地侮价高斜；相袍反，股则需身要的牧基础肉建设档费用摘高，汤地价绪则低。（4茂）肥绵力肥力狂即土旺地肥脊沃程踪蝶度，摆是土秆地提盒供植朱物生酿长、耻繁殖讽所需百养分腊的能力壤。土讨地天领然就侵可能勾具有挖不同竹的肥沸力，汗但也愚可以酷通过集后天见的人俊工施肥竞或土强地改驻良使异其肥国力提登高。肥力析对于旗农业篇是极货为重墙要的志，但逼对于盟其他哗产业何并不菌重要播，所氧以，肥力静这个览因素奥主要挑是与爱农地抢的价司格有鱼关。镇对于公农地托而言弟，显主而易斗见，土地野肥沃富，地洲价就靠高；殿相反歉，土救地贫配瘠，拍地价招就低的。在智农地蜜价格忧的决定剖因素存中，半肥力音甚至北是最霞重要削的因糕素，涛而且线越是及偏僻浆的地帝区，衔肥力对猪地价叶的决肉定作岸用越蜂大。（5校）日台照、摩风向傻、降沸水量掀、天目然周伪期性衔灾害一般阶来说篮，受谅到周腥围建嫩筑物话或者泥其他班物体呀遮挡截的房永地产刘的价僻格(尤其紧是住魂宅的沫价格)，要备低于涉无遮增挡情梁况下研的类贱似房灯地产侧的价详格。同一烟街道及的商逃业房已地产鄙，因晴位于变向阳掌面与券背阳稠面的帖不同检，价召格也有所岭差异境。农地饭中的还坡地嫂，阴瓶坡地目与阳掘坡地渐的价或格差爽异也意很明危显。房地茫产价燥格与贱风向迈的关郊系在劝城市导中比请较突女出，方在上招风地枯区房宋地产价盐格一肠般较万高，址在下足风地漆区房下地产测价格培一般插较低耽。把降贫水量啊与地乔势结承合起联来看轻，对啊房地拨产价址格的青影响耽比较程明显昼。地势虽副然低氧洼，查但如任果降爱水量灾不大沫，则腐不易君积水夹，从鸭而地互势对构房地翼产价格的各影响判不大木；反民之，摇降水用量大理，地陶势对优房地例产价暮格的委影响惧就大悲。凡是漏有天章然周丝式期性悟灾害贵的地艰区，肤如有葱天然移周期奖性水屈灾的集江、忍河、湖、或海边刮，土秩地利羡用价早值低骨，甚答至不啊能利朱用。悔如果监勉强惩利用揭，一据旦天灾袭匆来，柳人们算的生租命财忙产都见无保旺障。扇这类鸽土地状的价坛格必齿然很讲低。（二轧）建英筑物礼实物稼因素建筑涨物的米规划争设计孙、平梳面格僚局、些功能施、质秤量、柳外观浴形象许等因运素，对房呀地产叉价格渠均有征较大炊影响祸。以挠建筑滤物的补外观东形象尸为例数，它驱包括间建筑式样娘、风步格和持色调失等，欣对房赤地产学价格描有很随大的怪影响握。凡舟是建忘筑物能外观新颖党、优士美，柱可给龟人以傍舒适闷的感悲觉，疮则价项格就锣高；阀反之曾，单鼠调、州呆板羊，很难为引起炎人们嫩强烈废的享搏受欲捐望，擦甚至哪令人固压抑族、厌追恶，过则价亩格就载低。三、搏房地惑产权祝益因积素一宗妻房地种产利捆用所辈受限允制的掀各类坏和程冠度，掀对其价召值有嚼很大迁的影笛响。太进行誓房地震产估能价，猛应调肝查房地糠产利演用所击受的良各种鼓限制冬及其误内容剃和程巧度，搭只有这鸣样才脏能评管估出挠正确堤的价粗值。取对房遭地产手利用依的限制两可归贺纳为或3个创方面剧：房隔地产箱权利网及其姓行使的限害制；者房喝地产傍使用述管制裕；啦相邻遗关系柱关系滚的限制烛。§垫4－2环境拌因素影响宫房地范产价弹格的浙环境扶因素汇，是柳指那敬些对寸房地搁产价赔格有稼影响自的房地由产周沙围的举物理及性状惭因素碑。这昏方面匀的因酱素主款要有夸大气烫环境归、声爷觉环境询、水瓶文环兼境、古视觉厌环境担和卫浸生环雄境。一、大气愉环境大气瘦就是饱空气沈，是穗人类突赖以嘴生存茄、片骂刻也景不能拐缺少编的物另质。晒空气质拳量的铸好坏盯，对掉人体剪健康防十分揪重要朵。房蔽地产辫所处水的地属区有滔无难莲闻气味伤、有弱害物配质和留粉尘烟等，练对房宣地产科价格苹有很你大影秒响。咐尤其孝是化锐工厂、剖屠宰砍厂、值酱厂抛、酒膝厂、内厕所屋等都提可能辆造成魔空气赠污染斩，因惹此，茎凡接近蛮这些筝地方闲的房命地产兆价格亿较低瞎。二、声觉肯环境对于氏住宅翁、旅骡馆、熔办公艰、学呈校、帝科研黑等类播房地留产来派说，请噪声填大的地殊方，馋房地米产价劳格较领低；坛噪声或小、记安静转的地答方，怎房地刃产价顷格通俘常较高巩。三、沃水文缓环境地下埋水、巷沟渠施、河纷流、干江湖窗、海烤洋等少的污慰染程热度如挠何，看对其叙附近的做房地板产价畅格也末有很锣大影赤响。胸如靠抹打水岛井来黑解决逼饮水撤的地伙区，件地下水秀的质目量或横其受功到的向污染济程度揉，对政该地生区的腔房地欺产价营格有絮更大荷的影响付。四、视觉某环境房地昆产周竿围安栏放的扣东西愚是否薪杂乱芦，如逢电线坑杆、躁广告匪牌、骗标示巴牌等的乖竖立参状态筐和设标计是湾否美铁观，洗建筑歉物之订间是罪否协抵调，厕公园飘、绿情化等形吵成的胳景观僚是否艰赏心压悦目剂，都吩会对逐房地并产价依格有样影响砖。五、卫生乒环境清洁导卫生属状况横，包鱼括垃按圾堆荣放情贞况，型对房抄地产耐价格策也有闪影响俊。§弦4－3人口扰因素一、人口种数量当人晴口数压量增挺加时棵，对菌房地招产的浙需求伐就会纱增加侍，房役地产罪价格界也就会真上涨擦；而屑当人食口数汗量减乔少时挪，对倾房地欠产的芳需求差就会亡减少膛，房融地产价魔格也删就会域下落智。二、人口陡素质人们隆的文外化教灾育水榨平、遵生活框质量管和文皇明程营度，闯可以缠引起颗房地额产价格亮的变概化。三、人口隙结构人口罪结构芳是指袖一定汇时期旱内人洁口按亲照性踏别、肠年龄报、家场庭、拾职业扒、文化怜、民斑族等刑因素尼的构智成状葛况。§劲4－4制度哀政策被因素一、阶房地黑产制歇度政蓬策房地臣产制舒度政素策对陪房地遗产价肾格的岸影响面也许乏是最裳大的逝，特昨别是耗房地产的激所有驳制、江使用柜制、杀交易糕管理就制度愚及价州格政鲜策。二、讲金融源制度徐政策房地阻产由顽于价阔值较蓬大，享其开路发、派投资偶、消牧费都弹需要话大量村资金仿支持，从护而与呢金融仁密切杆相关钥。三、袋税收乒制度汪政策新开榆征、桨暂停鞭征收常、恢头复征拐收或餐者取武消某胸个与适房地糟产有醒关的辩税种，提渔高或谅降低勾房地村产税体收的渠税率窝或税流额标缎准等叨，会泛对房秀地产冠价格拦有影响刷。房表地产翠税收勉可分弃为房爷地产蜂开发堆环节爆、交息易环绝节和安保有晕环节暑的税收烛。四、甘有关芳规划渴和计绞划政府挨的规而划和惰计划希是重践要的清公共选政策原。对逝房地馒产价苹格有罚影响鸡的政府的先规划孟和计果划很挑多，幸如国显民经赞济和璃社会扔发民岗规划女，城夹乡规车划，受地地利婶用总宿体规租划等纺土地厌相关柿规划捐和计愚划，神住房木建设爹规划洗等住异房相轻关规划蜻和计炉划。岁这些政规划皇和计赶划的请编制鼓、调匪整和之修订疯，对闭房地默产价侵格会有额较大思的影随响。五、沉有关祖特殊聪政策中共贪中央此、国统务院粒相继晋作出抄鼓励陶东部早地区贱率先朴发展断、实等施西顷部大开发跃、振蓝兴东惩北地槐区等破老工透业基单地、耍促进咏中部极地区嘱崛起报等重怕大决区策，以严及设尿立沿窗海开敢放城刘市、饺建立贴经济读特区争、设骄立开畅发区位，相料应实卧行特殊络的政耕策、惨特殊呼的体荡制机乞制、堵特殊膏的对芽外开脂放措狭施、姑国家昼给予损必要的流支持别等，陶意味剥着会忽吸引据投资绒、经士济较奏快发肺民、叔对房月地产设的需库求相应况会增芝加，乔从而组会提工高这安些地欧区的滔房地剥产价握格。§削4－培5经济宏因素影响随房地督产价罪格的购经济勉因素嘱，主她要有付经济搜发展赖状况各，储竟蓄、折消费、删投资碍水平充，财碰政收意支及仪金融头状况槐，利掩率，吴物价(特别溉是建浅筑材们料价格)、建性筑人菜工费谊，居黄民收磁入。一、经济夺发展经济衰发展美预示逐着投围资、粱生产蹦活动底活跃穗，对以厂房紫、写裙字楼截、商锤店、住宅金和各日种娱贱乐设遭施等非的需睁求增突加，涛由此匆会引宋起房迁地产探价格独上涨兼，尤其是赵引起膝地价土上涨刺。二、利率从收竹益法绝可以栗看出垃，房丑地产煮价值菊与报锯酬率请负相因关；钥从求凑取报赴酬率的监累加锣法可练以看莫出，把报酬券率与鞠利率租正相特关。掀所以赖，房临地产欺价格精与利率锁负相鹿关，猫利率索下降业，房衰地产峡价格碍会上忍升；床利率最上升堪，房炸地产赛价格会伶下降胁。三、病物价通常米，物鄙价的醉普遍指波动快表明袭货币器购买急力的羽变动裹，即孝币值病发生眠变动。缘瑞此时元物价爆变动盟，房相地产僵价格弯也随塑之变泳动，肃如果床其他眉条件毕不变伪，则物券价变甚动的旷百分冬比相陈当于时房地补产价疲格变帽动的伶百分对比，象而两据者的评动向也灿应一继致，糖表示凳房地舅产价西格与仆一般恶物价赖之间宵的实茂质关乖系未挖变。四、居民枯收入通常尤，居世民收烧入的陕真正许增加(非名熊义增树加。冬名义总增加示是指窑在通境货膨舟胀情地况下岗的增丽加），南意味阔着人钳们的弦生活捕水平额将随老之提帖高，毒其居娱住与渗活动墓所需弦的空椒间会赌扩大麦，从蹄而会册增加对房限地产冷的需黄求，戚导致俩房地豆产价毁格上亡涨。抬至于伐对房专地产达价格饶的影琴响程程度，轰要看犯现有亏的收入水置平及缓边际再消费瓶倾向律的大哥小而辜定。有所谓夫边际为消费会倾向忍，是探指收碧入每浩增加乔一个串单位傲所引起的危消费邮变化宗。五、筝汇率货币刺有不际同的博币种残，如伙人民全向、昌美元赚、欧姑元、嫌英镑肚、日洒元、职港币兰等。医不同兵的币贤种，排不公名烦称不端同，雨而且堪货币沫单位肆不同捏，币养值也惠不相惑等，笋它们移之间馒经常莲需要笑换算凯或兑蜜换。侨汇率是指浴一种止货币娃折算洞成另络一种庭货币垄的比益率，斤或者寺说，继一种乡丰货币化以另源一种加货币逢表示手的价疏格。在国夏际房肃地产淘投资中中，残汇率疑波动落会影饿响房撇地产朵的投台资收虚益。扰当预逆期某害国的壳货币幼会升邻值时，就盈会吸枯引国映外资枯金购福买该吧国房掏地产缸，从缘瑞而会东导致追其房科地产丑价格充上涨俘；相韵反会氏导致倍其房地产蹈价格香下降义。§择4－苗6社会惧因素影响你房地激产价秃格的回社会弄因素逐，主咳要有妈政治亏安定睡状况朴、社父会治贼安状甘况、盈房地思产投界机和犬城市再化。一、政治敬安定庭状况政治唱安定润状况源是指育有不朋同政迟治观纠点的趁党派惰、团模体的穴冲突寺情况棉，现挎行政泥权的油稳固双程度吓等。型一般季来说溜，政症治不输安定述则意诊味着称社会藏可能纷动荡益，这诱会影范响人瓜们投填资、舒置