有关地价评估的一些认识

地价与房价的关系有关地价指数房地产价格指数评估方法—假设开发法（剩余法）建设用地、地价与城镇化建设用地、地价与GDP建设用地、地价与交通一、地价与房价的关系观点1，地价上涨是引起房价上涨的主要因素观点2，地价上涨是房价上涨的因素因素之一，但不是主要因素房价上涨的主要因素有：一、土地，二、市场供求（需求：自住、投资、投机），三、经济发展，固定资产投资，拉动GDP，四、城市居民收入增加，购买力增加，住房升级换代，五、城市更新改造、拆迁的被动需求，六、建材涨价，七、投资渠道单一，股市不景气，八、人民币升值，九、城镇化加速，九、开发商左右。概括：四方面：市场供求关系、开发成本、开发商利润、消费心理预期。一、地价与房价的关系商品房定价（1）成本加成定价（成本＋利润），（2）盈亏平衡定价（收支平衡），（3）目标利润定价，（4）需求导向定价，（5）竞争导向定价，等。介于以上，土地估价应研究：征地补偿费用，拆迁成本，一级开发成本，建筑安装成本，开发商利润，土地资源稀缺性，市场供求，GDP与地价，房地产周期，城镇化速度，土地供应，金融等。二、有关地价指数二、有关地价指数地价指数测算模型的选取地价指数的编制与一般物价指数的编制差异较大。特别是在权数的确定上。一般物价指数编制中，所用的资料都是商品流通过程中实际的商品交易数据。因此，物价指数公式中的权重可以从商品流通的统计数据中求取。而地价指数测算中选取的样点资料并非全都是真正的土地交易案例，地价的求取往往通过间接的方法。住宅用地地价主要通过从房价中剥离地价，商业地价则是主要通过从房屋租金中剥离地价，真正意义上的土地交易案例较少，无法确定从实际工作中取得各级各类土地的实际交易额，因此，在确定分类地价指数和地价总指数的计算公式时就无法采用拉氏公式[1]或帕氏公式[2]。但为了尽量准确反映地价的变化幅度，我们借鉴美国的一种股票价格指数：价值线综合平均数。[1]

拉式公式：K=∑P1q0/∑P0q0，以固定基期流转量作为权数。[2]帕氏公式：K=∑P1q1/∑P0q1，以报告期流转量作为权数。二、有关地价指数价值线综合平均数虽称为平均数，实际上是一个股价指数，由美国价值线投资咨询顾问处编制和发表。它包括了纽约证券交易所，美国股票交易所和场外交易市场（OTC）发行的主要股票。该指数的计算方法是不加权的几何平均法，即以样本中的N种的价格相对数之积，开N次方根。二、有关地价指数拉氏或帕氏公式。公式中的权重，多采用土地面积或宗地个数。笔者认为以土地面积或宗地个数作为土地价格或地价指数的权重是不合理的：①在分级分类地价指数的测算中，若以所选样本的土地面积或样本个数作为价格的权重，由于样本是人为选取的，样本的土地面积或个数会直接影响地价指数的大小。因此，地价指数会被人为地增大或减小，使得地价指数不能客观反映地价的变动情况。②在地价类指数或总指数的测算公式中，若以各级各类土地的面积或各类土地的面积作为权重，由于各类或各级土地的面积在很长时间内是相对稳定的，而且土地面积的大小不能反映土地市场交易额的大小或交易频繁程度，因此，以土地面积为权重测算的地价指数不能客观反映价格变动中的市场交易量（或频率）的影响因素。比如某城市一级商业用地的价格变动较大而且交易活跃、交易量大但土地总面积较小，其他级别的商业用地价格变动小且交易量很少但土地总面积很大，根据价格指数理论，土地交易市场上价格的总体变动是由一级商业用地起主要作用，但若用土地面积作为权重计算出的价格指数会呈相反趋势。二、有关地价指数采用价值线综合平均数或者说几何平均数来测算地价指数有以下优点：①在目前我们无法获取土地交易市场上的客观交易额的情况下，采用价值线综合平均数法，避免了用土地面积或宗地个数为权重而带来的人为偏差。②价值线综合平均数法在过去相当长的时期中，计算股票价格指数取得了很大成功，在价格指数的测算中值得借鉴。③价值线综合平均数法简洁、明了，操作性强。尤其是在土地市场发达，交易活跃的城市，采用该方法会简化大量不必要的工作量，而且能很客观地反映地价的变动程度。二、有关地价指数（2）各类指数测算模型①分级分类指数样本宗地为某类某级土地中的标准宗地或交易地价样点。标准宗地的地价内涵一致，交易地价样点数据在用于地价指数测算前首先参照标准宗地标准进行了修正，而且在样点选取时遵守地价区域均匀分布的原则，所以样本宗地设置中使它们的地价标示水平大致相似，因而权重均为1。Iij=∑[(Pit/Pi0)/nij]×100Iij:i级j类指数;Pt:样本宗地现期价格P0:样本宗地基期价格nij:j级i类样本宗地的个数二、有关地价指数②分类指数以i类各级指数的乘积求j次方根，得出i类指数。

Ii--i类地价指数；Iij—j级i类地价指数。③总指数城市土地价格总指数等于城市各类土地价格指数的几何平均数

I---地价总指数；Ii--i类地价指数（如商业地价指数、住宅地价指数等）。三、中关村写字楼价格指数

研究意义描述写字楼价格变动规律，反映写字楼市场供求变化揭示写字楼价格的宏观水平，预测写字楼价格未来走势反映房地产经济周期的发展，便于投资者选择合适的投资时机完善写字楼价格公布制度，加强写字楼价格管理为房地产税收提供依据提高市场通明度，符合WTO规则为房地产价格评估与基准地价调整提供重要参数为房地产信息系统与写字楼价格动态网络监测体系建立数据基础三、中关村写字楼价格指数成本投入法加权平均法重复交易法特征价格法中关村写字楼价格指数中关村写字楼价格指数中关村写字楼价格指数中关村写字楼价格指数中关村写字楼价格指数中关村写字楼价格指数样本的确定交易价格指数样本数量：销售楼盘采取全面抽样，要求所选样本应该是拿到销售许可证的并且已销售2-3个月的项目（销售量已超过85%的写字楼应该剔除）。租金指数样本数量：全面覆盖写字楼面积在1万平方米以上的所有项目；写字楼面积在1万平方米以下的项目，按上述抽样原则抽取30个样本。样本采集时点：每月最后一个星期五。样本采集的数据标准：指数测算中所需的基本数据为每个写字楼的交易价格（实际成交价格）和租赁价格（实际租金，不含物业管理费）（以离采集时点最近的一笔合同为准）。具体数据包括：交易价格/实际租金、交易（出租）面积、交易（出租）时间、以及当期建筑面积、楼层面积、层高。中关村写字楼价格指数标准楼层：通过大量调查及分析，为消除写字楼不同楼层对指数造成的偏差，我们把7层作为10层以上写字楼的标准楼层，将3层作为10层以下写字楼的标准层。标准层是指数测算的基本平台，所有当期调查的价格（租金）都要转化成标准层的价格或租金，以利于消除由于楼层变化而产生对指数波动的偏差。样本数据的计算标准单位。（1）交易价格的单位为元/平方米，租金单位为元/平方米·天；（2）币种：采用人民币计算，外币币种一律按交易期间汇率折算，并注明折算比率；（3）涉及面积指建筑面积，单位为平方米。中关健村写钉字楼花价格妙指数建立您一个心标准燥化模净型，蚀以消铁除不那同楼梳层对窑价格秒指数闲测算值造成序的偏进差。为此会，我议们根瓶据数切据抽铁样规催则，秋抽取37个样采本，青求取勉各层泊均价嫌，并吩将层肾数与籍价格按建立伟回归岂模型借，经捞综合习分析藏，得犯出以停下标旦准化现处理狭模型驰：1、对善于10层以刮上的菌在租敏写字席楼：楼层娱和价更格之欠间存垂在高宰度相面关（r=架0.收85酸8）；楼层遇和价眼格之芳间的盖线形元关系地：Y=存0.蛮02巨4*房诚X+侄4.闪06货7（可懂决系决数=手0.炉83循9）；7层定霸为标廊准层恳，由穴于7层成谁交价匹格与足报价幼的偏划差最避小。中关削村写离字楼漠价格状指数对于10层以灵下的溪在租特写字达楼：楼层值和价赛格之猎间存痒在一表定相春关（r=尿0.甘71悼73）；楼层展和价懒格之皆间的抬线形菊关系拦：Y=匙0.敢08滔59美*X疑+3残.2裹02（可晌决系届数=吵0.晕51其45）；3层定萝为标腾准层吼，由抖于3层成硬交价亲格与跑报价扒的偏板差最钓小。对于食在售荒写字俗楼：楼层作和价舰格之盈间存愁在高荣度相案关（r=冻0.罗95间29）；楼层箭和价乱格之到间的沙线形者关系圈：Y=榆99墨.8境9*武X+唉11块47塌5.扭44（可梁决系速数=约0.罚90但8）；10层以台上以7层为牺标准板层，10层以饭下以3层为阵标准塌层。中关卫村写滨字楼拿价格嫁指数根据鹿抽样云调查姥所获偷得上树述数慌据，贪采用印拉氏季公式嗓，测帜算中坛关村规写字召楼租抵金指览数和贩价格产指数横：中关你村写葬字楼袋价格尾指数四、韵假设裹开发把法（烧剩余露法）冯长享春北京泛大学追不动普产研齐究鉴扬定中香心北京衡大学跨环境栗学院氏城市荒与区接域规滥划系二零压零六告年四类月一、弱定义假设且开发秘法又岔称剩商余法甚、预类期开挎发法财、倒柳算法掌等。锻它不族仅被供大量吵用于音房地泉产价潮格评拖估，丛而且宏也是清房地艘产开所发项舒目投容资分灰析的弦常用器方法音。其虹基本锈思路漠是通别过对写房地辩产开统发项物目的滚成本窃与效弱益分雾析，侦从房椒地产析开发淡项目去的预汪期总辣收入币或房哨价中授扣除芒各项测开发沾费用描、销召售费束用、挖销售东税金环及开半发商耐利润馅后，辩倒算霞出估厅价对钢象房役地产妥的价踪蝶格。二、从剩余幻玉法的漆理论产依据妥及基南本思兵路简而葵言之彩，剩牵余法怎测算宾地价微的理葡论依触据是尖采用煌倒算颈的公涛式，灾计算业出在递房地院产经庙营中访，完掌全由剃土地臂产生愈的超洁额利所润部瓶分，活即地锯价。夸剩余伙法的讽理论殃基础恩可以轧追溯涨到18世纪格著名喂古典短经济段学家年亚当·斯密别（Ad携am埋S境mi遮th）关介于地夹租原裁理和19世纪洋区位售论的犬创造知人杜组能关风于农盘业区削位论爽的论草述当毒中。嫌杜能抢在《独立炭国同亚农业爬和国蹲民经怜济关陆系》一书疤曾指薄出：食“有忘一田爬庄，触庄上效全部悲房屋丢、树诸木、振垣篱除都遇卸焚毁隐，凡茧想购愧置这袭一田络庄的电人，密在估较值时答总首部先考纯虑，咸田庄助建设耗完备烫之后证，这迎块土临地的识纯收捉益是肠多少贿，然泪后扣卸除建有造房蜡屋等叔投资际利息妹，根路据剩则余之袖数确艰定买岸价。咬”可虚以说狱，这朝是最闻早关西于剩龟余法倒基本晨思想苦的阐防述。二、双剩余体法的登理论唯依据百及基时本思漫路剩余洞法的煮基本灾思想坏也可秤用这眼样一灶个假煮想的挽例子叶来形萝象地鸟表达题“假内如有职一家掠土地违即将然出让尿，地鸡产商运就需亮首先顺研究猪该宗甩土地让的内宇外条码件，寻如面图积大圣小、彩周围择环境族、允拣许用漆途、愉规划屯设计择要求尊以及膝规定锐的容伙积率剧、覆贿盖率差等。拌根据厅土地旧的内景外条翻件，纲按最慢高效妹用和纸最佳己利用系原则绞进行矛规划逃设计迹和开慢发建恭设，坏然后德预测德开发插完的抢建筑做物连悼同土属地转亦让出俗去的背价格卖，以闸及建味造建脾筑物地所花盐费的辜建筑仰费、返专业店费、使测量铸费、棍销售滥费和姐投资忌利息宰、开况发利摔润、循税收青等等艺之后杆，再槽从预啄测的凉土地惯与其议上建纯筑物披的共飘同转筋让价短格即冒楼价叫中，墙减去宵建筑茧费、垮专业祖费、斜利息昌利润娘和税州收之惰后，延就可衣得到雾房地殖产开宜发商失购买栽这宗伴土地绢所能丢承受拣的最伞高价炊格。三、挡基本晶公式地价密＝楼奇价－磨建筑锦费－滨专业炕费用闭－利储息－棒发展买商利润督－税枪金式中：（1）建筑较费依璃据社酬会一际般发颤生费寸用及批行业赶惯例往预算咱；（2）专景业费论用包仅括建设筑师利、工赢程师灭、测束量师倦的收遇费，抗一般绸以占建筑院费的湿百分捞比i计算插，即切：专融业费弯＝建监筑费×I；（3）正兼常利概息率残为r，则村利息姨＝（旧建筑艘费＋驼专业香费＋菌地价或）×r；（4）正碰常利顾润率艰为p，则闷利润待＝（联建筑父费＋辣专业下费＋亲地价饶）×p；（5）与虽地价亡有关俘的税贼收为t，（6）按镜上述遗每项柱费用彼的具蚊体计则算方读法汇蜻总，嚼即可虫得到已：地价廉＝楼衡价－局建筑篇费－级建筑袍费×i－（必建筑陶费＋功专业庄费＋真地价）×r－（踪蝶建筑批费＋栏专业湿费＋棉地价雾）×p－t。三、系基本域公式整理屠上式闷，剩避余法雀评估复地价践的公虫式又杏可表片示为测：待开驼发土效地价绑格指她开发浊前的蠢“生田地”泳或“惧素地椒”的洲价格扶，用阿原价两倒算帆法。岭具体计粘算公框式为斑：四、杯难点题与问崖题大家献知道词，房挨地产走开发谢项目胜从投宣资建羞设到掌竣工滚验收沫交付指使用眨需要妇一定尾的周歇期，珠在这侮一周近期过绑程中聚，房证地产匆开发脖的各录项资跪金费嫂用的热投入丧和回爹收都基与它驶们发配生的恶时点瞎紧密蠢相关面，即帜资金克的时渴间价敞值运纷动形模态时驱刻贯在穿于软房地备产开派发的傻全过淹程中俊。据村此，败假设桶开发挨法中捕所涉戏及的缎土地悲取得毅与开悄发费僻用、忍建筑杀费用址、专醒业费摆用等愈的投呆入和局销售泽收入买的获肚取都参表现琴为开唉发周迫期内厦不同毙时段石上的贴现金表流动探量，轿充分扬反映柏出资扔金运腹用的大时间肥价值喊规律秩特征赶，因住此，庄假设阔开发丈法在惜实际用评估伐中运秋用的泉关键宋是判断随好各搁项费遵用发册生的锯时点脖，运佛用资笔金时正间价畜值运岭动规逢律进仔行估朴算，够才能伙使估盘算的双结果售准确拌可靠化。但是伟，目棍前的走问题扛就在妹于有畅关估舌价书贱籍对结假设清开发迹法所妈涉及智的各植项费忠用和氧销售晓收入扰等指叼标的舞时间捞价值奖运动截规律母阐述丛得不厨清楚嫁或理毕解不营一致钳，从父而造吃成实霜际评柄估结确果的扣偏差悲。针顷对这口一情颗况，险现就毛假设六开发布法的炼具体艰计算砌公式车、利然息、商利润覆的计搅算等坟问题缴进行丹讨论疲。四、址难点增与问裤题（一裕）关盒于计内算方照式的盛选择从资亏金的件时间农价值虑计算跌角度锄考虑凑，假供设开搅发法医的计等算方蚕法可业分为撇动态冬和静鸽态两赞种方跑式。所谓烛动态出方式月，就暴是考妄虑货蓬币时敌间价阿值对抛房地划产价产格的匆影响顶，从舒复利概计算渴公式增出发夏，运斯用折贩现现坝金流公的方固法逐砌一考币虑不平同时嫂点的耗资金饰变化婚情况业来估级算待怪估房唯地产耳的价番值。静态语方式访，则伐不考粗虑货爷币的罗时间臣价值替，仅阀从单可利计画息的境角度适着眼亚，考批虑利肤息支窜出作迹为一良项投疗资机偷会成钳本对取房地拥产价煎格的暮影响纤。因妄此，不在实搬务评蹄估中狐，动焰态与贩静态皆评估摆方法惯的运做用，腿应针称对不险同的谣估价争对象薪和估捉价目戒的进俘行选贸择。（一舌）资游金的鸦时间悄价值一个统房地反产开慌发项谋目的辱建设危过程且往往余要持震续较那长时厅间，峡而投就资的售资金喉支出辫，大撕多在勤建设敞初期秋发生自；投北资的样收益盒大多众在建江设后洒期发涛生；霸这些霉资金爬的流莫出和五流入稿发生唇在不紫同的颂时期粱。因涨此，窃要评阻价投那资方册案是套否可半行，错必须鼠将这炼些现问金流束量折冲成到璃同一厌时点繁才具箱可比钢性。柏这样发，折样现率炉（）离的选姓择必希须能露反映筒“资挖金的栏时间碍价值西”和久“未岸来不仅确定观因素吧所带字来的懂风险凝”，攀即：折现舱率=无风蒙险报终酬率+风险束率（一桂）资坦金的更时间秀价值你有6个橘夏子、3个苹睁果、1块手偏表。虏如果众这三亩件商么品是租市场型上主京要的右商品熟，你呜可以湖根据金价格钟进行贵三种帝商品雹的交哲换，贵卖出唉你所横有的派商品摘，以狡换取迈你想帝要的暖商品泉。为随了计甲算你喷所拥除有的程商品握，以只它们民的价上值来火计算召是一雹种有沸用的淘方式脸。这族样，梯我们足可以调对差奋异巨傍大的桂商品掌进行僻比较绝，这雕种比跃较是宇为了封方便悟各种轨商品怎的买商卖，竭而不高是为覆了消伞费（救即使夫用）贼。我炉不喜知欢钻哀石，傲我喜砖欢冰贼淇淋迅蛋筒驰，但链是只冲要我筑进入触了市摄场，洁我宁掩愿拥冲有1克拉颤的钻闷石，读而不杆要冰塌淇淋诵蛋筒俭，不指管冰仇淇淋的有多差好吃饿。（一误）资挂金的趴时间杨价值同样杀的方码法可地以用休来为舒各种悲商品逆定价许，而匠不受敏时间盯的限附制。曲假设泽我得竹到了辟两份商雇佣偶合同偷：哈警佛大衡学以肿年薪搞8万笑美元房诚雇佣字我1裹0年虹;耶糊鲁大迁学准架备第粥一年疼给我延6.厚2万蜂美元香，但望是保船证在羞随后撞的9仍年里崇，他仔将以营每年位40储00蒜美元场的幅晒度给级我增蒙加工盖资。绝双方伙都以辜10骨年为胖期限盖，以饿10墓年的匀工资扭换取凝我1仿0年京工作读（1霜0年撤的工饭资换学取他魔们所爆要的卡物品今）。竭应该陶接受款哪一需份合迁同呢季？要轧知道贤钱的和价值蔬每年营都在训变化旧。（一刚）资还金的依时间贿价值为了贪便于务比较爬，我小用今译天的建现值循衡量创两份糕报价徐。假播如我绪今年偷以1值0％锣的利兄率借屈入1稻00鼻0美胜元，咏明年骂我要水归还处11宵00否美元清。按揪现值联计算滋，我给借入沃的1衫00唤0美级元等凝于1摧10漏0美摄元。傅如果姨我把毒10盏年的去工资逝总和煮按照唯1.嗽1的霜比率缴折算越，我副将得思出每闲一方术出价滨的现示值，弃应该态接受以哪一桑份合丹同就饲一目早了然示了。（一棍）资删金的政时间链价值先计夕算哈废佛的犯报价角，每盲一年言我的庙收入蛾是8希万美俘元，在它的岁现值躁就是晌8万说美元骆。第倘二年沉的8箩万美怜元可炒以借阵用公蛙式$后80被00淡0/计1.著1转坛换成玻第一至年的延价值昼（现步值）需；如截果我贼在第蛇一年股借入躁这笔从钱，箩我正考好用程第二著年的船收入劣还清悄这笔廊借款绣。第腔三年书，8跳万美瓶元的堡现值筛是$桌80疑00罢0/涛(1坊.1悬*1调.1羡)，鸣以此颠类推晒。将弹表1球－1桨的第暴三栏缠中的滔所有膊数目秆相加星，我卡们得辫出哈趴佛1谱0年峰报价剂的现瞒值总浊和为造54且07闲23誉美元隶。相让当于抹我在陷第一宁年借鹿入这欺个数或目，伸然后完用整茫整1符0年耳的收肤入偿凝还。（一日）资坚金的眼时间膛价值年数哈佛的年薪哈佛年薪的现值耶鲁的年薪耶鲁年薪的现值1$80000$80000$62000$620002$80000$72727$66000$600003$80000$66116$70000$578514$80000$60105$74000$555975$80000$54641$78000$532756$80000$49674$82000$509167$80000$45158$86000$485458$80000$41053$90000$461849$80000$37321$94000$4385210$80000$33928$98000$41562总计$540723$519782表1－1两份楚工作堵的比响较（一免）资桐金的酿时间膝价值用同滤样的泊计算晚方法伍，我携得出秒了耶刃鲁10年报疏价的岸现值狠，他艰的报冰价比岛哈佛饶低。槽通过崇恰当甩的借委贷比冰较，扯哈佛锅提供呆的每诱一笔慌年收辱入都运可以阀转换作成耶或鲁提慕供的柱年收漂入，膊并且配还有风盈余碗，由宅此可博以清智楚的般看出怒，哈驳佛的竿报价糖比较栗符合奔我的嫁利益根。这焰就如竭同价秤值10处0美元愉的商叶品显素然高迹于价批值90美元逢的商灯品，蹲如果桶我们戚通过疲商品则出售帆获得10妻0美元凶，再击用这拴笔钱谎购买缝价值90美元李的商熔品，妈显然学有10美元由的剩返余，俘这就火是我匹们的仪收益挥。利用仔这种饺现值没计算碎方法太。我梦们可搂以对哪任何秋一笔尘投资碍项目比、雇幕用合硬同或衣类似叠的经尼济行颜为作筐出评功估。己我们拼只要氧能够胁按时诞间顺勺序将浅这些节经济瓣行为屿的收枣益（判为正哲）或躁成本泡（为恨负）粒一一块列出肃，就缺会一骄清二缴楚。转如果忽你必宪须从眉中作弊出选授择，渐你显如然会宿选择双现值腔高的赵一列针数值羞。（一垃）关扛于计借算方丈式的幸选择我认替为：溉适合防用动阁态方抓式计鞋算的确情况寻有：待开草发的心土地后价格锅评估满；待拆冲迁改馅造的介再开垒发房忆地产才价格们评估脱；已完祝成拆羞迁的奇空地沟的地乏价评创估；正在州建设扰的房蛋地产恋价格价评估嘉；需要盾改造链的旧锦有房咏地产庙价格蚀的评莫估；待开务发房燥地产秃项目哨的预某期投末资利戴润估醒算；开发蜻项目价需控厦制的州最大脏成本脊费用兄，以及彼开发考商试蓝图获顷得拟序开发掘场地涉的最别高承姻受价摩格。（一兆）关才于计皆算方痰式的草选择上述胆情况预，都迅需要辅对市赵场进汗行分倘析后星，预竿估开使发周姜期内海各项待投资昆费用驶发生朋在不僻同时繁点的胳金额荣，以惠及预盒测开恭发周森期末落房屋哈的预竭期售垒价和代销售荣总收切入、坝销售装总费异用、裂税金早、利餐润等改，然支后利蛇用不粪同的瘦贴现振期和闸贴现款率将刚它们帐折现娃到开兰发期驾初或运估价皆时点衡，从妻而得红到所棒要求处的估波价结愿果。墨所以吩，用劝动态肢计算币方式画比较纵合适猴。（一资）关命于计芝算方伞式的仙选择静态致方式睡主要勿适合蠢现有跌新旧粪房地戴中的拴地价哑评估僵。因且为已饥建成银的房腿屋价哥格，娱可通色过市圣场比描较法寻直接绒求得碑，建培筑费虹用和煤其他港各项次费用披均可涌根据稻当前节市场咱上的帮正常荡一般株情况矮预算原，或采直接择用成枕本法它测算酱建筑吉物的羽价格液，然胸后从埋房价矩中扣饰除，醉即可体得到柏估价炭时日本的土欠地价象格，池所以捏，适主宜用熟静态涉方式烫测算棉。（一蕉）关胜于计足算方港式的歼选择另外眉，应扇注意荡两点脸：其推一，锋动态醉与静里态方罚法不卖能在就同一富评估养项目你中混首合使密用，栋这样贵不仅串会产捎生重刺复计剪算，慕而且愉使估莫算结川果出锦现偏予差；喜其二遮，同摔一项炸目不矿能用先两种匹方法疾分别促计算敬，这骆样有艺可能弟出现票测算例结果币差别军较大切，给哄人产榜生评蜻估方滔法不希科学听合理董的印芹象，推使评锋估价惭格的积可信吗程度通受到锹影响触。下哄面的费例题姐中就尿存在俭这些供问题极。[例题1]某七组通一爪平的航空地愈，面借积12畏00平米佣，允敞许用氧途为沾商住视混合楼楼，豆容积钳率7，覆嫩盖率船≦50％，削土地布使用根年限50年。19狱92年8月出鹊售，叉求购京买价雹。其风他估半价条药件：令（1）设猜计建油筑面蛛积84乌00平方浅米，14层，1～2层12嗽00平方芬米用中于商软业，3～14层72巴00平方谦米用舍于住伟宅；响（2）开菊发费模用估害计：脑总建辈筑费60幕0万元到，专井业费翁为建甚筑费因的6％，途利息升率10％，栽税费疲按楼寸价的4％计同；（3）建文设共嫌需3年完民成（肠到19覆95年8月）国，第叉一年誉投入50％的属总建洪筑费茄，第辱二年昨投入30％，忽第三份年投吧入20％；荷（4）假控设建茄成后猫即可韵全部摆售出欠，预制计当授时售辛价商差业楼30兼00元/平方司米，心住宅关楼18爪00元/平方景米，软投资幼利润剥率为20％。该题征的计柜算过紧程与缠结果殿为：总楼而价＝[(辩30禽00辟×1广20祥0)泉÷(病1＋10％)3熄]＋[(箭18受00划×7种20朱0)聋÷(准1＋10％)3摆]＝12汇44监15康28（元乘）（2）总快建筑夜费＝[(莫60伪00招00厦0×块50％)÷关(1＋10％)0自.5花]＋[(赞60填00侵00滔0×脉30％)÷融(1＋10％)1该.5纤]＋[(门60乡丰00贵00胆0×者20％)÷室(1＋10％)2总.才5]＝53袍66筑18场2（元矛）（3）总巡寿地价热＝[1饿24眉41灵52南8－53礼66仅18射2×（1＋6％＋10％＋20％＋6％×1殿0％＋6％×2拨0％）虏－12投44改15些28病×4％]÷当(1＋10％＋20％)＝34鼠99德43迹7（元广）（4）单栏地价委＝34垃99妙43结7÷镜12哨00＝29译16（元/平方炼米）这一盖估价宋过程护存在棒如下糖问题苗：（1）动哑态方捎法和拼静态晃方法知混用赔。总磁楼价中、总铅建筑行费的祸计算烦采取系折现询现金名流的虫动态转计算夸公式腐；地堤价计混算却女直接泽套用田静态愈计算央的理章论公毅式。（2）利填息计吩算存口有偏仿差，基与假年设开恳发法坡的总价体评夺估思票路矛乔盾。貌以土政地利衣息支拣出和奴建筑昌费利锹息支具出为摔例，畅两者抛的计饰算过购程为吴（10％为爸年利选率）适：土地帽利息帅＝地德价×1输0％；建筑赤费利粉息支础出＝巡寿各年买建筑爽费的亭折现苍值之浓和×1绩0％地价杂在项草目开增发之土初支捏付，述按本躁题折诊现思始路考食虑，岁理应侮不再洪存在弹土地仪利息渴支出础因素师；并善且本帽题利告息支涨出的详算法妻，应恩理解料为仅壁是一传年内诸发生战的费璃用，益是按垃单利旧计算车的结绑果。疏同样臭道理膏，分屈年支浅出的消建筑透费折夏现之馆后，珍利息流因素段业已刚考虑扰在内随；在招折现诊基础度上按榴单利饺方式屯加算恩一年育利息蜘，无昆疑折寒现和狼计算靠方法顿思路侵自相争矛盾南，结脱果有浊一定螺重复潜计算进。此油外，育依照晌总体仍评估童的思称路，杀各项鞭费用钥的计上算应故统一累到某桃一时些点上销，而件且再将逐步总分解围，本块题算亿法与甘此有耕悖。鉴于浙上述扇分析豪，本忆题按冷不同腿的思灭路有挎不同周的正走确解药法，肤具体竭如下翻：静态央计算痛思路谢（将叠计算沸时点蔑定在跑销售练时）按本挎题给特定条慢件，讯实际各发生扮的各休项收她支为氧：总取楼价16昆56万元年，总沉税费66朋.2夹4万元屡，总建筑弱费60死0万元咽，总矛专业出费36万元踩。总利收息支触出＝忙总地画价×1颤0％×3＋第伶一年肢建筑茎费和膏专业液费×2酬.5容×1接0％＋赏第二适年建判筑费钟和专已业费×1务.5卧×1逮0％＋网第三形年建咸筑费致和专闲业费×0偿.5跌×1强0％）何＝0.兆3×总地益价＋60热0×（1＋6％）×(态50％×2唇.5仪×1曲0％＋30％×1炒.5耐×1裤0％＋20％×0政.5习×1摘0％)＝0.台3×总地秋价＋11龟4.倒48宇(万元)总利肾润＝撤（总消建筑哲费＋抵总专羊业费棵＋总萌地价歇）×2须0％＝0.踏2×总地谱价＋12磨7.晕2（万寸元）单位律地价窄＝总夺地价÷土地型面积义＝39墨56（元/平方聪米）(2衰)动锄态计峰算思凶路之请一（坚假设极利息胁计利机润）总楼扒价和盏总建塘筑费瘦都参瓦照例旧题1隔的原济解法多，分简别为免12喘44辅15吩28灿元和哑53鸟66总18丹2元云。总地望价＝沿[(录12侍44坟15勿28骂－5森36连61痕82睛)×蜂(1踏+6加％＋睬20杜％＋瓶6％斧×2决0％只)－砌12买44袋15迈28燃×4袍％]资÷(茫1＋躁20炊％)瞎＝4制26摔50奔70推（元腿）单位盒地价农为3赴55道4元丛/平惊方米甜。（3）动沙态计掉算思游路之垄二（丈假设教利息谎不计吼利润昆）总利谢润＝墙（总晓地价辜＋总样建筑启费实含际投凯入额爸＋总傍专业福费实论际投问入额乱）×2饮0％÷（1＋10％）3＝0.己15鬼03乡丰×总地货价＋95崖56粮72棵.4厨3总地希价＝[1免24弱41显52迫8－53烛66钞18枯2×（1＋6％）任－95屑55浪67午2.图43－12涝44崖15帅28商×4％]÷（1＋0.驰15穗03）疾＝46轮07翻53咱0（元台）单位钟地价厨为38节40元/平方牢米。从以兽上计奶算结框果看逐，静吹态方陆法计欲算的锦单位林地价熊为39备56元/平方摩米，领而动级态方砖法计建算结舅果为35摊54元/平方担米，惯两者歌相差40超2元/平方吸米。幕所以迎说，语不能直用两惜种方贞法同嗓时评宣估同折一项签目。挪另外龟，动啦态方跌法中湖，利毛息计表利润律和不郑计利俩润也户相差沸了近30刊0元/平方矿米。（二飘）关玻于利踪蝶息额董的计靠算投资摔利息忧额的崇计算较是假我设开跃发法横中较误复杂灯的一件步，袄应注割意：（1）地排价款验一般悼是在装投资处项目凶开发贝期初顾一次诞性投劝入，放若采离用动掌态计漠算方狗法时美，按州资金时间尿价值漠运动仙规律涛，不骄存在登地价拢利息疤支出松问题灿，故鞭不需猪要进施行折重现。（2）采吗用动奴态计西算方弦法时膊，建漏筑费秃用、萍专业罪费用融和其心他费早用的物折现市过程加中已壶含有界利息粗的支帆出，孕无需漏单独氧再进班行利骨息一柳项计弓算，哨否则汤，就鄙产生召重复盖计算衫，例鞋题1中就峰存在意此问暮题。（3）计胜息期萝应根誓据投冤入资厨金的押时点坑及其据持续农过程豪确定递，若脱是年呼初投提入，稳计息策期为命一年峡，年漆中投掘入或掠日均紧匀投型入，哑计息党期为1/缠2年。芽动态形方式艳计息论期是兽开发泼期末协向开形发期冒初折敌算，繁而静箭态方踏式则感是开区发期驱初向壶开发任期末研推算鬼。（三趟）关献于开璃发商谋利润朋的计适算1.目前笑，我澡们看志到的肆房地陕产估柿价书雹籍，隔计算疮开发升商利厨润的美方法盛有三辆种：具（1）以泰房地险产开发总侮收益妙或开稳发总陡价值办为基喇准，斑计算熔开发手商利胳润；青（2）以础房地堵产开重发投彼资总聪成本啄为基爱准，灵计算仆开发哨商利逆润；颗（3）以柏总地害价、毛总建症筑费照用、服总专贞业费声用之颂和为姻基准危，计嗽算开怠发商沸利润针。这抛三种拨方法护究竟仔哪种匪更为昨合理蒙，需丙要进营一步酷研究拜，但方从开圆发利例润率绩来看圾，三浅者的改关系陶应为尤：（1）＜(2楼)＜(3豆)。2.如果额总利蕉润的逐计算林基数与是总毁地价贺、总皇建筑班费用美和总饱专业纪费用点三者素之和趟，在孙采用络动态窄方式皆计算嚼时，树不应困以折较现后箱的总镰建筑鸦费用旨和总损专业去费用卖加总冲地价心之和背为基举数计风算利墙润额月。因堤为，尘按“独折现储过程泛即计立算过纽奉程”妄这一龙观点碑，折两现后莲的总俊建筑般费和郊总专饥业费剂中已蔽包含衔利息昌在内脏，以枣致无恢形中梨，利激息也绍计了声利润到。另板外，竟应注僚意利哀润的水取得吗应在雅商品音房售踢出之刘时，负无销吊售收闲入则辜无利酷润可眠言。精因此攀，总珠利润笼值也董应进影行折丙现，舰以与披其他怒指标视相统参一。恩据此最分析滋，例摸题1中，柱总利驴润的披正确渠计算脖式应漠为：总利督润＝回（总右地价走＋总假建筑毫费实愉际投黎入额籍＋总角专业叙费实江际投感入额教）×2匠0％÷（1＋10％）3＝（萄总地责价＋60芒00宗00袍0＋36屋00史00）×2祥0％÷（1＋10％）3＝0.集15葡03趟×总地筝价＋95红56水72煤.4蹦3五、待建设报用地耕、地顾价与夕城镇园化、GD守P等的蚂关系喝分析北京猾大学农不动雅产研贫究鉴斜定中懂心Th圣e扶Ce辽nt袜re棒o杯f奶Re末al愧E况st趟at乳e拜St羽ud耀ie戚s伤an闪d件Ap书pr劈燕ai脉sa悬ls。PK待U冯长都春北京恰大学懒不动历产研疮究鉴寨定中汁心北京族大学傅城市碧与区抵域规横划系20泻06年4月丝式昆明一、售建设筋用地细、地屿价与睡城镇失化的移关系盒分析北京卵大学商不动啊产研美究鉴避定中脚心Th损e壮Ce衣nt竖re浮o仍f峡Re满al脆E毯st施at鸡e幕St晓ud叔ie奶s妈an拢d膨Ap抹pr孟ai渐sa赌ls。PK供U我国曾城镇漠化经逼历的控阶段一、巩建设花用地旺与城附镇化讽的关龄系分许析根据守中国授统计专年鉴共的数射据，19离84尤-2柴00会3年，芒我国纱城市垒化水犹平从23纵.0贪1%上升并到40咏.5宝3%，年纠均增虫长0.撒88衰%；在共城市奏建设票用地苹方面白，根壤据《城市乐建设尝统计抄年报》提供斗的资旬料，歇同期宾我国槽城市辫建设守用地赞由84处80厘.4恳km怕2，增弃至28还97予1.爽9k家m2，建谈设用瞎地面累积增约加了24室0%，年缩慧均增蛾长率手为12皮%。可历以说绘，城助市化果的发赤展在耕一定技程度所上推扁动了叛建设脊用地注的扩低展。19笨84臂-2破00宰1年，伐建设廉用地思增加戚了64渣%，年就均增连长率楼为6.泥39躬%；而龟同期杏城市从非农圾业人虚口增迈加41维%，年轰均增虽长率滥为4.致39迅%。可详见城皱市用匠地增较长率牙已超灵过城峰市人彼口增葱长率鸡。一、真建设完用地粗与城贼镇化竿的关茅系分铲析北京逝大学抄不动袖产研今究鉴赴定中储心Th棋e踪蝶Ce销nt比re幅o寄f供Re朵al释E抵st墨at羡e苏St全ud备ie就s沈an删d叛Ap懂pr夕ai渔sa灾ls。PK袜U北京旅市近侨年城列市化潜水平迎与建衰设用柿地规大模关巴系分析逝北京躬市19解94－20鸡03年的因数据练情况园，发遗现在殿城市朴化发衔展的咱不同诞阶段政（不宋同的醒城市近化水跨平）影，对袜建设滤用地笼的增移量需护求也满不尽卫相同昂，呈煮现出似一定并的阶位段性含变化列规律弄，这倍与我俘国特红色的姑城市吩化发悉展、烟土地伏利用侮情况摧都有羞一定拼的关菜系。工业讲化各市个阶品段对速土地帖结构初的影感响北京浩大学勉不动耻产研滋究鉴抖定中括心Th府e纺Ce剃nt拨re藏o洁f梨Re涉al丙E壳st桐at杀e炒St址ud顾ie宫s颜an没d同Ap妻pr岭ai玻sa箱ls。PK叔U一、病建设暴用地郊与城秋镇化查的关六系分更析如上疏图所疗示，联在工澡业化义初期杜，大御机器猪工业找体系融正在徒建立绵之中拾，工持业迅绵猛发生展，让城市强用地裙规模死增大铸，城久市内惑部或村郊区嗽兴建读大量粘工业艰区，挽城市弹呈同讯心圆蔑式向效外扩涌展，既工业坝用地理面积可随工坑业的灭高速锅发展承不断朴扩大个。工业陵化中曲期，朵工业拾成为大国民兽经济朵的主哈体，狡工业报结构旗转换洗加快民，工瞒业部银门门讽类齐堂全，显工业斧内部捷的产皆业联呆系更贿加密修切，垄工业倡区域庄开始猾由分角散走扎向集谋中。江这一摧时期奴由于扶城市留人口羊的增嘉加，鉴基础制设施恼的完驰善，袭居住日用地卵比重围不断计上升敢。工业迹化后遇期，忙第三辱产业宣产值简接近熟或超巷过工躁业产傍值，吊居住炼区快罪速发揪展，召工业越区只挡单纯职的承摩担“瞧生产皇功能篮”，召居住攻用地聪的比谷重不茂断上乞升，辅同时虹带动胆商业注、广鼠场、剂道路阶、绿绑地等量各类栗用地超比重腾大幅朴上升以。此傲时期调工业海以高扇技术孕为特赵点，荒土地谎的产问出效刮率大反幅提赛高，驻工业室用地教的比薄重减离小。北京降大学族不动著产研臣究鉴禁定中禾心Th凭e调Ce越nt狭re龙o关f冠Re英al民E增st扮at座e孟St元ud村ie变s禁an疯d丢Ap斑pr处ai党sa拳ls。PK元U城市奴化、薪工业仿化影尝响建里设用猜地需吩求的请动力创机制北京搭大学条不动健产研组究鉴桶定中士心Th询e晌Ce集nt补re检o台f捐Re秋al谜E乏st协at添e枪St销ud历ie香s灿an矛d稍Ap呢pr捉ai幕sa述ls。PK皂U随着牺城市栏城市昌化、基工业屿化的圣发展锻，产腐生了妇各种翅驱动竹力，吨包括嘉经济绍发展霉、产蚁业变猎迁、订科技宪进步愤、人盆口增色长等确，各泡种驱叫动力枝综合臂影响物建设犬用地睬的需朋求，茶使建须设用扬地的剖规模关不断事扩展哲，土调地利烫用结子构不谦断演肾变。潜同时司，随显着人躲流、恐物流耗、信愿息流提、能痛量流军的流狠动传鞋播，珍对自谈然环趟境和唉资源筑也带地来了绑一定辟的影招响，红当自雀然环粗境和逼资源暂条件喜不堪邪重负传的时胀候，矮也会循约束宴城市番工业奥化、层城市秤化的垫发展怪。工业化城市化经济发展驱动力产业变迁驱动力科技进步驱动力人口增长驱动力规模扩展结构演变自然环境与资源人流物流信息流能量流反馈与约束合力建设用地城市猛化、剃工业钟化发挣展的脸速度臂对土殊地利亏用的远影响1）巴蚁西的恼过度婶城市坛化20世纪70年代酷以前厕，巴革西大昂力推甩行工均业优活先发呜展政遍策，刺以图捉民族环独立刺和国霉家强巾大。伤在传烟统工沟业部仗门没萌有得临到改浅造的返情况鞭下，左在少贤数大躁中城抓市集艺中大路量资冻金、剖人力稼、物为力进慎行大疮规模径工业勤化建帅设，帮城市痕化速寨度迅鲁速提戴高。摔早在20世纪90年代竭初，量城市金化水季平已栋达到75％，程出现袋了“岩过渡瓜城市边化”剑的现剃象。邻然而立，其汽农业矮用地滚的利酱用率祥低下南，生阅态破宫坏严买重，蛾形成馅了恶晒性循窄环。2）印斥度的崇滞后定城市激化从20世纪60年代慰起，面印度击农业催国内浑生产森总值压中的哄比重潮明显访下降未，但术是其扔农业管人口遥比重城缺高氏居不塞下，名城市牌化水到平较离低。劲工业镰在农慢村分按散布卷局，景占用框大量浸耕地劲，土尺地利炕用效京益较锋差，桃也造瓶成了袭严重代的环灰境污绵染，轿影响版农地根质量粪。据顾统计竹，印潜度全控国70％以屑上的织地表幻玉水遭挂到了碧污染晃。其晶次，增城市坊化水滑平滞守后、挨失业颠与人燥口增殃长等资存在蛾恶性坊循环较，也傲增加汪了对射土地丹需求远的压马力，构影响详生态稀环境桐和土猎地质顶量的漏提高亚。3）台贱湾地咳区的遇均衡佩发展严型城锈市化台湾膜地区鞋的经垃济发避展在秧相当暴长的吃时间悼内始抢终把脊劳动她密集庭型的音轻工丘业放救在工汤业化臂的首伴位，悬吸纳粮了大勒量的起农业切剩余诊劳动宰力，拢同时轻对农尝业实郊行有爪效的菜保护装，在圈实现芽城市怒化的洗同时映，农狗地资秘源也摄得到纪了合及理的夸利用拔和保那护。爪其城勾市化土率从19谜52年的47盛.6切%一直凤上升构，到90年代蹲初已生达到80％多风，而谅耕地受面积宴在90年代押后期阁还维屯持在19轨52年的瓜水平域。北京释大学眉不动嗓产研勾究鉴骑定中鸡心Th昌e次Ce糠nt具re袋o众f酬Re蜜al盲E或st脚at最e拼St助ud样ie槐s礼an间d谢Ap栋pr臭ai恰sa妙ls。PK暖U台湾蛇之所搅以能坝够实蹄现耕泡地面连积、野城市诸化水渣平、受经济谷发展商和人谊口的队同步额增长邻主要旷缘由抓有以岸下几倡个方广面：土地墙开发残。为衣了确皆保粮状食生场产与笛经济里发展旅对土眼地的赛需求浆，台迟湾不味断开心发山拾坡地闹、海倾埔地酷与河益川地搅等边捎际土革地，习以增侦加耕箱地及攻其他遥用地纷。土地斯重划还。土纹地重其划是监提高南土地警利用剪效率说、缓载解土吴地资呼源稀和缺的悲一种夺重要事手段茅，台病湾土吹地重暗划包萝括农怀地重欺划与脱市地震重划.集中唯的城悟市化忘道路厚。台盲湾走良的是立一条授典型侄的集输中型肤城市哥化道晌路，小其城醋市化朱过程戴是人抬口从吴农村殊及小梢城镇味地区技向西使海岸信城市障移动命的过浪程，迎结果迫形成搅台北蚀、台挠中和春高雄以三大母都市疤区。位集中地型城响市化贫模式摘是对在资源俊环境拆的恰焦当回筹应，枯这与胳美国壳的模慎式正状好相康反，本体现柔了不畅同人挪地关静系下箭的不牲同取嘉向。一、禾建设忌用地眠与城勺镇化张的关宜系分极析正确固的城新市化组道路坐（政爹策）蚕和适隐当的侵城市棍化速础度，俗对于今实现持土地低资源角保护合、土起地合江理利韵用和杨农业各可持快续发坐展具安有十展分重励要的卵作用沫。巴泪西、钱印度梁、台百湾地趴区在重土地时利用发、保督护上回出现圆的不粮同结洪果，蜻原因飞虽然歌是多晃方面叛的，适但城缸市化淘道路耀和形门态的柜不同吩也是爬一个桨重要世的原脆因。呈我国较现有兔城市良化水国平明乐显滞齐后于遍工业垂化的赶发展翠，在马这样伏的背诊景下肃，我获国的蠢建设雀用地呜需求犹会有轮怎样配的影吃响？渐我国棵应该涌选择沸怎样殊的城怕市化键道路外？需墓要多负大的贴建设胳用地姻规模攻来支唤持和壮保障蛮？对愉于不北同发求展阶瞒段的诵区域览，怎栗样因聋地制套宜的密制定呜土地通政策贫？这喷些都辛是我酒们亟某待解羞决的胖问题救。城市悬化的疗过程蛾是土觉地集堂约利范用的驱过程诚然丑，无弊论从休土地满投入捆强度堆，土脂地产鞠出效邻益等渴各个靠方面裁来看膛，城亏镇建馋设用粥地的罢集约返利用饿程度标要远已大于贼农村近建设瓣用地馋，在步城市贞化的彼过程跪中必航然促寺进了谣土地美的节镰约、吹集约寇利用去。我饭国城估市化贞、工池业化上过程贝中建捆设用挺地使晓用效塞率有帜怎样祖的发糕展趋月势？重同世双界其船他国势家相茫比，涌我国华土地右集约茅利用窃的问吧题在必哪里竞？怎笼样才圣能在吩城市融化进惕程中轧使土敬地利茂用效川率维种持在岔较高久的水盐平之菌上？如何堂满足在城市贪化的遵土地柴需求从上芦文的蹄分析搁来看脉，在雹一定物时期肚内，商城市窃化、扭工业传化对址建设嚼用地境存在周需求其，需杨要有耍一定肌量的执建设筒用地错来保喊障社捷会的倡发展凉。但惕是，傍是不吴是城氧市化纳水平斯提高缘瑞就一末定意乔味着警建设番用地们总量灯的增帆加以竭及耕址地的捉减少错呢？城镇疼建设毅用地波需求砌的来酷源主滩要为蹈两个坡方面培：外世延式求扩张窃和内浙涵式毛挖潜伯。外好延式令扩张挠包括逆农用亡地转叹用和丢未利震用地蓝开发连；内扫涵式蕉挖潜挨主要裁针对赛存量拌建设缸用地雪，即辞存量谊城镇增建设骂用地直和农雷村集州体建草设用兄地。令如果腰选用沟适合莲的建件设用揭地开柔发模洞式，议配以将内涵上式挖哄潜方脑式对骨城镇义、农孩村建报设用量地进醉行合泻理的娃整理淹、改添造、渠开发窜，就堪在一物定程纷度上悠解决绪了二捎者之码间的绝矛盾工。如以何在刊不同捉的环悦境、躺条件决下，王确定呈适宜渣的开短发模哪式？芦如何告以建州设用竭地的魄供应必保障龙社会材城市化化、洪工业非化发吗展的突要求竟？这变些都炕是解困决矛筐盾的轰关键熊问题容，有静必要脂进行妹系统横的研凝究二、愧建设批用地亩与GD绪P关系骄分析建设冤用地砍规模载和结怕构影币响GD睛P总量GD击P是全货社会跪劳动屡力、拔资产谁、土盒地、捆技术泳等诸焰多因独素的庆函数浑。GD偏P=匀f(供L,清K,茂T,蜘E…斧N)。建览设用傻地作糕为土秆地利嚼用中居创造做价值仰和财捉富的准一部删分，夺是影娇响国烛内生失产总出值GD掩P的重善要因蹲素。通同时疲生产泛函数稠也表甘明在冰一定恰技术税条件炎下，秃特定虹投入口品组爹合有偶效使下用能厘