昆明城市综合体项目营销策略报告图文并茂

xx项目营销策略案（针对一期塔楼）汇报说明本报告重点针对昆明的整体市场进行分析，以及对昆明的商业、办公、公寓市场环境进行剖析，通过对本案核心价值体系梳理及客户群锁定，并根据最新工程及营销节点，对本项目一期营销策略及推盘计划进行调整和部署。>>汇报框架>>一目标解析>>二大市趋势及竞争判断>>三项目核心价值体系>>四目标客户圈层锁定>>五项目营销策略及推售计划>>六推广部署及分阶段执行计划>>七营销费用预算在探讨本案营销策略之前，我们先来看看《项目工程及营销节点》

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6月12月3月6月9月12月2月9月工程节点图一期拿地二期拿地一期+-0一期封顶二期+-0一期开业二期封顶二期开业在探讨本案营销策略之前，我们先来看看《项目工程及营销节点》5月8月6月5月11月10月9月7月12月xx营销节点图2012年2013年客户会成立展示中心开放营销推广启动二次认证秋交会内部认购社会化招商1月选铺解筹预售许可证目标解析Part1xx全案目标明确|战略目标本案作为螺投集团战略性项目，我们需完成全新的市场份额开拓；完成中心板块的项目运营作为首个具有“城市中心”意义的都市综合体项目，我们需沉淀更具有企业战略借鉴意义的营销经验，为后续的更为高端的产品开发，积累力量。|品牌目标在逆市中，完成螺投集团品牌认知的再次升级；完成集团全新“都市综合体”产品线的完善，获得市场认知，并为xx的价格上升创造差异化竞争基础。|价格目标在平衡速度-价格关系基础上，实现与昆明可比项目的价格对接，乃至重新定义区域高端产品价格天花。|速度目标项目策略速度目标与公司年度任务相结合的灵活速度掌控。2012~2013年营销目标明确|年度销售目标13年5月入市，开盘旺销。高速+高价+高品牌年度目标销售金额？亿元，回款？亿元。考虑实际市场情况，本案面临严峻市场及消化压力，合理调整项目年度目标：2013年实现销售额？个亿，回款？个亿|品牌目标螺投集团都市综合体产品品牌概念导入与首发体验，建立市场的品牌价值认知基础，形成高价的品牌产品线预期。|形象目标实现项目的极度差异化形象认知，项目品牌形象建立，并为2013年奠定项目品牌溢价空间。大市走势及竞争研判Part2宏观市场Part2.1未来一年宏观市场走势判断1、经济形势：伴随国际国内形势转变，国家经济增速将放缓趋稳，中国经济进入新一轮去库存周期；国际形势看，外需下行将加剧中国目前去库存压力，货币政策难言放松，国内经济形势依然严峻；2、政策走向：房地产行业政策控制房价目标明确，房价还未出现实质性下降，CPI未有大幅度下降，保障房未大量供给，这决定了行业政策将持续趋紧调控；3、周期分析：房产市场先于经济发展进入下行调整阶段，2012年全国房产市场不容乐观，中国房地产开始进入库存周期，与中国经济的库存周期的叠加效应增加了行业调控的复杂性。昆明市场整体情况Part2.2一主：主要指主城区一环路以内的区域，形成市级主中心两副：在呈贡新区吴家营形成一个市级副中心，在主城南部巫家坝机场搬迁后的用地形成一个市级副中心；两区：在主城西／北两个方向布局两个区级服务中心；多点：在中心城区布局若干基础性居住区级和居住小区级公共服务单元；昆明城市发展变革：城市配套规划——形成“一主、两副、两区级、多点”的完善配套体系一主规划布局结合中心城区未来发展的要求，规划形成一主，两副两区级／多点的公共服务设施配套体系．《昆明城市商业网点规划（2002-2010）》

——本项目靠近一环商业核心区，商业价值高、商业氛围浓厚

昆明城市商业体系构成为：1个市级商业中心、3个区域商业中心、若干个社区（居住区）商业中心，远景增加西部、东部区域商业中心1、市级商业中心：一环路以内及周边区域，规划形成“四心六街九区”，四心即：近日公园、小花园、白塔路片、小西门四个商业核心区；六街九区即：六条特色商业街九个商业区；2、区域商业中心：北部、南部、东南部区域商业中心；3、社区（居住区）商业中心：人口规模达到3万人以上的居住区。每1—2万人配置一个超市（或生鲜超市），每3000人或300米为半径配置一个便利店。昆明商业服务网络体系规划共三级，昆明主城区定位打造中心城市商业中心；昆明中心商业布局

——本项目区域将成为中心商业、南市中心连接带的商业商务功能区中市区发展规划：根据昆明市总体规划，主城中心区指二环路以内的昆明主城中心区域，规划面积46平方公里；中市区集中担负城市中心功能，本项目位于现有中心商业和南市区过渡地段，承接中心区的商业商务功能。昆明城市商业发展格局——城市中心将集聚商业、商务联合效应价值城市发展变化将带动项目地块的属性变化，项目商业价值的较大程度提高；随着昆明城市大规模扩张，主要城市中心将由原中心区扩展至一至二环为界的的新城市中心，这对于未来中心区的商业、商务价值起到巨大的联合效应；昆明城市发展依托城市双向主轴扩展：南北主轴北京路、东西主轴人民路。南北主轴东西主轴商业一级市场

——供应结构平衡、供应成倍增长，西、北将成为继东、南、呈贡后的开发主场图1.2007-2011.8土地供应结构图2.2007-2011.8土地供应区域分布土地供应结构：2009-2011年居住、商业、商住用地供应占比较为平稳，但整体放量成倍增长，其中商业用地增幅3.14倍，商住用地18倍；土地供应区域：除中市区供应减少外，主城区其他区域均成涨势，涨幅排序为西市区>北市区>南市区>呈贡>东市区，其中西市区和北市区涨幅上千亩，东市区、南市区、呈贡在2010年大放量之后，2011年涨幅仅逾百亩。这意味着未来开发区域继东、南市区、呈贡之后，西、北市区将成开发主场。土地成交结构：居住:商业:商住=12:1:7，商住用地占比大幅增加预示未来商住项目将占据一定市场，商业用地2011年供应加速，同时成交情况也较好；土地成交区域：主城区成交量排序依次为南>北>西>呈贡>东>一至二环>中心区，其中南市区高达近七千亩，未来中心区、一至二环开发建设淡出市场，南市区、北市区、西市区成开发主场，东市区再次启动开发。商业用地成交价：中心区地价最高达1890万元/亩，其次为西市区625万元/亩，其他市区除东市区较低外，价格区间在334-399万元/㎡，西市区商业用地成本将大幅增加。图3.2007-2011年商业用地成交价（万元/亩）商业一级市场

——商业商住用地加速成交，成交价大幅攀升，商业以中心区为首、西市区紧随图4.2011年1-8月昆明成交土地结构（亩）商业二级市场——2005-2010年商业地产供需受政策及城市发展双重影响2008年昆明商业地产总供应量及销售量最大，分别为137.7万㎡及99.6万㎡，国家在2007年为抑制投资需求、防范和化解金融风险及抑制房地产泡沫，出台系列严控楼市调控政策，其影响在2008年凸显，致使开发商及投资者转向商业地产；从2008年下半年开始国家为应对经济危机，刺激经济增长，利于楼市的调控政策开始实2009年后，昆明城中村改造项目的开发商为适应市场及尽快回笼资金，先推出住宅项目，导致商业项目滞后供应及销售；从图表也可以看出，昆明商业地产销售率逐步上升，尤其是从2008年开始，平均销售率超过了70%以上，说明昆明商业地产市场非常的活跃。注：供应量包括销售的集中商业、专业市场、社区底商等主要商业物业，纯租赁的商业（如新螺蛳湾）没有计算在内商业坏二级扩市场——乐20钉05棕-2互01馋0年昆墙明商刻业地碗产价寒格变野动幅广度较荡大，蚀整体长呈上逼涨趋驱势数据分析昆明商业地产价格变动幅度比较大，整体来说呈上涨趋势，且上涨涨幅相当大，特别是是2008-2010年，分别较上一年上涨32.21%、41.27%；分析原因，进入2007年以后，商业地产的概念在业界逐渐引起关注，各种关于商业地产的研讨也在热烈的进行之中，地产界掀起一股商业地产热，价格疯狂上涨；2010年商业地产成交价格达到35000元/㎡，较上年涨幅达22.51%，注：抢供应部量包着括销淡售的园集中疤商业途、专雀业市考场、育社区搏底商两等主乳要商早业物庆业，梨纯租友赁的融商业美（如国新螺评蛳湾稍）没废有计阵算在痕内20述10年国家家出白台一偿系列注针对喂住宅解的限购刮政策钢，部沙分投餐资者望转向坚了商刃业地阀产；随着转昆明膜重大勿基础究设施雄的不双断完叶善完理善，昆明兵形成露了多不个区女域性瓣商业诉中心披。小结1、城迎市发暑展变替革：城市猪规模来、城紫中村堤改造括、道份路交贿通变户化、照居住责环境垮改善改、城构市配零套规艘划，给城筛昆明乐市商者业带钥来巨蒙大变课革，着向城像市多封商业辉中心志，商剪业中钩心转滚移承麦接进纺行发月展；城市摊发展奴以城敲市中肾心沿把主轴缓扩张做的趋水势，本项狼目地撑理和孩项目元属性捐，所叨在区技域承弹接市雄中心未商业苏、商皱务主届要功页能；2、商秘业地句产发雀展：商业慨地产读受政予策和办城市默发展派的主嫌要影冰响，王回顾而历年商业虚地产呜整体糊呈上扒涨趋喉势，目啦前房酷地产排市场乳整体零开始桑下行认阶段蜓，将对演商业司市场抢产生棉一定母程度泪影响；昆明油商业过规划税多中职心的搏雏形写已经幸基本图呈现搭，从智目前牵商业监一级寇市场免供应湖以中炊心区厉为首菜、西茶市区料紧随态的情烈况看灯，中心陷区和南西市汤区存坑在巨等大的凳商业偷机遇蓬和市颠场竞杏争。3、市帆场供酬求情展况：目前末土地达供应厕比例由看，丛主要铃供给青仍以梦住宅宴为主翻，商雨业成锦交量着呈现愉上升耀态势识，供置大于碌需的另状态础，整蔬体成碗交均易价快才速上伯升；从区海域成忧交价危格和档成交挖量来移看，伪中心此区和次西市时区成刊交量朝最大收，成胳交价胜格上逮升一敬倍；昆明黑商业驾市场游分析Pa仙rt枝2龟.320梳01年起巡寿步；20早02年部颜分商帝业出杠现危起机；20尤03年大魔规模臭出现撒危机鞋；20蚁04年商屡业地巧产步立入元多年；20普05年商翠业高烧歌猛绍进群恋雄并液起脱；20诵06年商葡业开饲发走陪向多别元化巴；20渠07年的趁商铺聋开发蚀是对创市场管格局邮的补垦充和肆升级起换代畅；20箱08年昆关明商盒业市怕场形烫成购山销两板旺的集局面浑；20写09年昆临明楼的市出司现城线市综舍合体易，商片业配利套伴哈随增缩慧量；20摧10慰-2淋01盏1年住妨宅市杨场诸杀多限移制同底时，百商业元市场剧开发弄投资为热情堂高涨匆。昆明谅商业拍地产吨发展株历程Ⅰ商业鹿起步何危机御阶段Ⅱ商业姑开发楚高涨巴阶段Ⅲ商业浊供销疼两旺距阶段昆明睬商业好地产亭历程党按时准间发轿展主就要表灰现如句下：昆明宵商业刚发展芽特点射、代惑表商滋业项妖目时间特点代表商业项目2004年昆明商业地产开始形成“商圈”概念汇都国际、大商汇、昆明走廊2005年第一批复合地产、城市综合体开始斩露头角汇都国际二期、顺城、北辰财富中心、昆明老街、云南印象城2006年

重点开发一环三市街、开发走向多元化，住宅底层大型商业街开发，加强了主城商业地位MOMA、兴杰站·现代城、翠湖钻界2007年2007年商铺是对市场格局的补充和升级换代，8大区域遍地开花，商业走向专业化、高档化的全覆盖进程；一环和广福路成本年商铺重点投放地，形成新一轮的商铺格局世纪城shoppingmall、正义坊、颐高数码大型商业、MOMA二期、顺城、东陆座以广福·商业中心、锦波商界·广福美食城、富城商界二期为主的大型商业地产以理想·红树湾、水映长岛、玫瑰湾为主的底商结构2008年购销两旺，以配套名义开发的小区底商锦绣天下，成主导市场的商业产品，带租约销售、安全回购等商业投资模式层出不穷，顶级旺铺竞相登场新南亚风情商城、云南映象Ⅱ期·故乡的云、光辉城市、银海领域、国贸西街、上东大街、金色商业街、新亚洲·体育城星天地商业广场、云大知城商铺2009年这些城市综合体项目已经分布于市中心区、北市区、南市区及西市区，与昆明的商业规划区域不谋而合。百富琪、和谐世纪、南亚风情·第壹城、中央金座、经典壹城2010年2011年在住宅限购令的利好情况下，昆明商业地产在2010-2011年大放异彩世纪金源shoppingmall、北辰财富中心成型；滨江商业街、启鸿假日、版筑后街、七彩俊园、益龙万象城等社区弱商业胆去化长情况——锯20钳05讨-2芳00跨9年去扰化速抽度33翻5-蝇87庙00稠㎡/月，辞均价50郊00色-4算70舌00万元/㎡145981211121356891120副06年月份/年份昆明段走廊昆明刊洋人币街新西醉贡码弦头实力悔郡城昆明灿老街金色肯俊园蚂金色纯商业工街银海千领域餐国贸碑西街城市猫理想朝花寒曦拾-朝花姐钱巢上东毯城上范东大筑街20烟05年20己07年20区08年20治09年20种11掌.1体量2.鼠8万㎡麻，去柏化速哲度13碌06吵㎡/月，铁开盘擦均价1.东8万元/㎡中体量27亦00㎡，沙去化庙速度45烂0㎡面/月，恢售价3.客2-叉3.盒48万元/㎡中体量27特52壳0㎡，俘去化植速度13徒10辉㎡/月，泛均价65作00元/㎡南体量2万㎡助，去设化速仗度20衫00者㎡/月，毕开盘婶售价50沈00元/㎡起北体量糟约10万㎡铜，去铅化速寺度52卷60膜㎡/月，瞒售价3-博9万元/㎡中体量87植00㎡，哀去化逢速度87岸00耐㎡/月，鸣均价1.虏2万元/㎡东体量25饮72糠6㎡，垒去化善速度17遍15贴㎡/月，菜均价1.夸8万元/㎡（销饺售期梦间涨降幅最煎高达2倍）南体量67熔00㎡，据去化妻速度33睡5㎡丑/月，遥均价1.谋4万元/㎡一至低二环体量80设00㎡，默去化拦速度80栏00扫㎡/月，派均价1.佛4-剩1.辱6万元/㎡西体量过近3万㎡缩慧，去扛化速穗度15碎00常㎡/月，20煮09阿.6开盘观价1.永2万元/㎡，20摸10沃.9均价2-集4.李7万元/㎡一至鬼二环社区笼商业劈燕去化干情况——享20济10浙-2路01和1年单挣个项棚目推擦售体怖量为40煤00抵-9阿00恩0㎡，桌去化烧速度41变0-僵50蝇00旁㎡/月，匹均价2-浓5.虎9万元/㎡1234567981011121234567891020烦10年20凤11年月份年份中央巧金座中央郑丽城烈中央半商业加街滨江固商业缎街云上柔城商葵铺启鸿徒假日温商铺版筑趋后街推售拐体量约2万，去箩化速海度约50椒00朋㎡/月，2万-3万元/㎡南推售珠体量67绪00漏㎡，去刚化速善度78育0㎡获/月，贝均价4万元/㎡一至勺二环一至曾二环推售富体量78串00㎡，韵去化纸速度21汉00臂㎡/月，鼠均价4万元/㎡一至添二环推售奔体量96都20㎡，兔去化萄速度16拜03揭㎡/月，没均价4.芳5万元/㎡西推售春体量47哈00㎡，新去化鹿速度41让0㎡本/月，靠均价5.去9万元/㎡一至寻二环推售痕体量1.观5万㎡踢，去棋化速貌度40猎00踪蝶㎡/月，惕均价4.拴8万/㎡1社区搞商业室面积百分割——面积批分割孩区间嫌跨度弃较大耀，集竟中面使积区高间为10愁-3叫00㎡

分隔面积（㎡）051020243050801001502002502603003503804004505009502007实力郡城昆明走廊2008城市理想上东城上东大街银海领域国贸西街2009朝花曦拾-朝花钱巢2010中央金座中央丽城中央商业街2011版筑后街启鸿假日商铺云上城商铺滨江商业街5.积48乐-4判47浴.2随9㎡24冲-2切57滤㎡10穿-9胶50念㎡24杯-2喉60慌㎡10打-3耍80㎡10粥-4懒00㎡20肠-3自00㎡10甲-3际50㎡30僻-3榆00㎡12察-1婚52㎡15制0-珍30还0㎡80附㎡社区涝商业廊去化捉特征假反映——去化穴梯度吩按年劝限划扛分不垒明显矿，去廉化受寒区位遇、地患段、驱面积搂、价画格等汗综合扩影响每次鹊推售福：大多冤按开短发量贩推售去化怖速度出：最好87杯00㎡/月最差33厘5㎡羞/月销售饿年限炎：1年半销售美价格坐：1.鲁2-怜4.砌2万元/㎡区域共分布项：各区饥域均盏活跃20拍0620数0720收0820萄0920厚1020电11年限梯度每次裹推售裙：大多显按开领发量榨推售去化捡速度毙：最好20螺00尖㎡/月最差45狸0㎡沫/月销售输年限款：1年半销售领价格博：50容00元-3利.3万元/㎡区域时分布嚷：以中为悠主，双南其般次20予05每次扁推售宽：40树00半-9刘00屯0㎡/单个废项目去化占速度蝴：最好50眨00㎡/月最差41钢0㎡泉/月销售垂年限宫：一至页二环3-身6个月和，其他脸区域6个月-1年销售桶价格誓：2-丙5.平9万元/㎡区域上分布誉：以一课至二壁环为江主社区道商业寒营销安策略谁分析价格寺涨幅帜：以一岛至二背环为跌例，20救09年1.搏4-哲4.枕7万元/㎡，20抱10恭-2洋01猴1年2-佳4.暗8万元/㎡，20蛋09泪-2盆01熟1年期扫间社古区商宵业价煌格涨幼幅不吩明显啄；推售震策略:1、推锤售量公：20唐09年以诸前推羡售量狸一般此按开瓣发量真销售抖，销胸售时驻间跨舟度大20海10愈-2丑01鸽1年采取练多次高推售杂、小尘步快译走的情销售联策略等，推卖售量40饼00胁-1真50草00㎡左旬右；2、时微间节胁点：染开盘赏时间概节点涨集中寄在每笨年前层半年置（集版中在喘每年8月份片之前阻）。集中艰商业率去化撞情况——单个桌项目那推售叠体量25然00暖-9捆30刷0㎡，淡去化挎速度36版0-翼13丽00㎡/月，毙均价3.惯5-隐6万元/㎡1234567981011121234567891020哄10年20母11年月份年份一至妻二环体量80辜00樱㎡，去元化速照度13医33巡寿㎡/月，门均价4万元/㎡南一至引二环南呈贡一至暖二环1百富乏琪商商业广悟场奥宸姨财富识广场益龙者万象原城南亚侨风情贯第壹树城中央罩商业负广场顺新旱时代百大制新都唯会汇都控国际添二期南体量43扔20㎡，仪去化闻速度36勇0㎡厦/月，揪均价4-喉5万元/㎡体量93瓶00㎡，确去化狐速度77菜5㎡腿/月，区均价3.锐7万元/㎡两次押推售河体量22息00㎡，积开盘潮售罄涌，去维化速激度11累00㎡/月，冻均价3.蝴5、6.北5万元拼㎡体量25亿65㎡，术去化世速度85披5㎡寨/月，姥均价4-忘12万元/㎡体量60彼00拥㎡，去挥化速干度83搁0㎡旱/月，蜂均价5.田6万元/㎡体量34没00终㎡，去毯化速宗度85稀0㎡陕/月，捷均价3.熔3-棚5.链9万元/㎡集中复商业等面积译分割——面积芬分割裳区间货较社肚区商善业跨瘦度小切，集刑中面架积区户间为10辈-2包00㎡范哗围

分隔面积（㎡）061020305070100200300350400450500700986150020002007汇都国际二期2008中汇商业广场2010百大新都会顺新时代南亚风情第壹城中央商业广场2011益龙万象城奥宸财富广场百富琪商业广场10么-3五40㎡9.档88屿-9高86㎡20检-2副00借0㎡20四-7翻0㎡6-裳50㎡10茎-2雀00㎡20敢-5虏00㎡表.集中拌商业傲分割部面积客区间10帝-1循50给0㎡集中枝商业土去化盯特征笨反映——去化冶按年马限划梁分不泊明显纳，去炮化受泳区位威、楼候层、巡寿面积微、价散格等欧综合疯影响去化万情况帅：集中吼商业帝整体毛去化娃没有纤社区技商业双好推售鸣体量跟：34洽00屋-8晶00绒0㎡肝/单个筝项目敌，较铺社区棒商业自推售朝量更厘小、煎更集仓中价格喂范围陪：3.湿5-脚6.怜5万元/㎡，价颠格整睡体高功于社绘区商宽业区域甜分布订：一至留二环招、南敏市区碰为主除南及亚风顷情第致壹城怖中央春商业删广场跌销售患最好疾特殊袖外，猎其余惠销售纲去化帽情况道：20为11年去手化速赠度：83通0-叠13晨33丸㎡/月20聚10年去剩化速溉度：36患0-文85浓5㎡向/月南亚男风情花第壹看城中评央商螺业广葬场分别欣于20勇10吼.1恭0、20坊11富.5推售坟商铺墙，两若次推辣售面藏积共可约22屋00㎡，开盘畏即售疫罄（穗去化双速度筒计为11那00帐㎡/月），为20泉10年、20捡11年集总中商酒业去晓化的切最好些情况装。整体歼去化动情况去化蓄速度特殊讲情况未来1-律3年昆拍明市救场推万售项锋目——未来宝商业厉推售面区域酿集中才，竞供争愈瞎发激包烈，紧差异详化与当模式受创新找较为杜关键序号项目名称区域面积区间（㎡）1国际银座经开区63-1202骏信国际汽配城经开区140-50003南亚未来城东35-1514南亚风情第壹城·锋尚mall南待定6时尚假日南146-5167百大新都会呈贡70-9808实力大学城商业中心呈贡40-709大学城新天地商业广场呈贡5-200011呈贡俊发假日街呈贡110-95012龙润财富慧都呈贡110-30013中央金座·金座新天地南30-16014水岸公馆·缇香溪岸南待定16高顺铭都南900以上17云都国际西7-30018马街摩尔城西待定19大润发商业广场南35-11420呈贡龙成老街呈贡30-8021银河中央北70-140根据朽目前蜓项目朗推广款现状聋分析衬，未来1-堆3年昆骂明市砌商业播地产猾的推典售量浆仍然污比较曾集中，且禽主要课为呈肿贡片淡区和咬南市英区；未来基小面完积商最铺仍猾是开励发商竞针对此置业蕉投资刷者的听主要汪推售碍对象，从伞目前捏商铺驰的去抽化速烘度看夺，较征大面唇积的愿商铺足开发掘商被邀动自辟持的颂可能饺性极坟大；整体薪昆明伏市场胸的消笔化能仪力有去限，20界10冠-2椒01对1年商尸业地盏产的驴放量市已占苍历年签商业敌地产律高位惊，未来竟商业忌的差莫异化在与模点式探殿索将专成为已商业析地产预成功来投入果市场像的关亮键要敌素。目前框推广旬商业着体量浆预测——未来泥昆明殿中心察区、稀一至天二环峡商业捡项目鞠预测项目名称建筑面积项目属性区位营销阶段昆港城9万平方米赵家堆、李家堆片区城中村改造一至二环推广昆明西城国际金融60万平方米，其中回迁房21.65万㎡西山区棕树营二号片区（红庙村）城中村和旧城改造项目一至二环推广七彩俊园集中商业56767.64平方米城市综合体中心区推广时代之窗总建筑面积约20.6万平方米城市综合体中心区推广葡萄街区5万平方米街区商业小厂村城中村改造项目一至二环推广大宥城总建筑面积约70万平方米城市综合体中心区推广东南亚南亚大世界总建筑面积100多万平方米城中村改造项目一至二环推广水晶广场总建筑面积6.5万平米未知中心区推广云纺国际商厦总建筑面积218624m2（租赁性商业物业）中心区推广合计城中村改造项目总建面9+60+100=169万㎡，其他类型项目总建面20.6+70+6.5=97.1万㎡，已知商业32.63万㎡——推广按中病心区扫、一形至二男环目捡前推包广项折目进矮行初缸步测续算，焰城中萄村改搁造项妥目按沫照总方建筑姐面积软的20波%商业震体测锐算：16示9*20反%=掀33职.8万㎡咏，和晋其他斯类型奖项目忆按照15成%商业消体测碧算：97史.1*15丝式%=俊14彼.6万㎡辅，连能同已管知商概业10即.7侍7万㎡档。综上写，未倡来昆缩慧明中稿心区禽、一酷至二冤环的眨竞争属商业浩体量席测算网总计怒约33唇.8亚+1序4.前6+必32盒.6顺3=哨81径.0辅3万㎡乌。20饮11年商毕业开近盘在瞧售情怪况——开盘故推出农产品同量较透少，风销售延率集忧中在50效-7菌0%项目名称区域商业类型面积区间推出房源（套）开盘销售（套）销售价格开盘销售率开盘时间启鸿假日城市西商街24-258㎡52858787元/㎡15.00%1.15新都昌商业广场一至二环集中式商业19-130㎡368192负一层均价3.9万/㎡、一层均价7.16万/㎡、二层均价4.7万/㎡、三层均价3.9万/㎡、四层均价2.06万/㎡、五层均价1.6万/㎡52.17%4.23百富琪一至二环商业广场7-578㎡31937765元/㎡29.03%4.28云上城一至二环底商10-2873㎡371944625元/㎡51.35%5.14南亚风情第壹城南地下负一层黄金小铺20-70㎡282565000元/㎡89.29%5.15奥宸财富广场南商铺8-81㎡292335037.49元/㎡79.31%5.22

商墅296-399㎡7523447.60元/㎡71.43%121乐淘淘一至二环地下商铺10-50㎡825618000元/㎡68.29%6.19益龙万象城一至二环集中式商业6-50㎡1077459712元/㎡69.16%7.16版筑·后街一至二环独栋商铺5-447㎡2385147778元/㎡21.43%7.31益龙万象城一至二环集中式商业10-54.7433191.6-3.94万元/㎡58%8.13商业姐市场之小结1、供猛应情州况：20饭11年推秆售商垃业项昨目以酒一至搏二环渗、南温市区己小批惧量推滔售为挣主，餐开盘衫销售雄率集呼中在50泊-7累0%，供春应较排往年叉急剧演减少聚，销搭售价则格集药中在2-溉4万元/㎡；2、去挖化情影况：商业裤去化凶按年倒限划机分不袭明显多，主返要受该区位射、楼稼层、抚面积塔、价电格等磁综合散影响灭；集中秃商业体单刷个项像目每挪次推蜜售体润量34具00龙-8筐00述0㎡，去混化平斥均速之度20洲10年为36牙0-香85驾5㎡怜/月、20廊11年为83亦0-庸13系33朵㎡/月；社区鼠商业单个涌项目逮每次赞推售访体量40柿00璃-9队00爷0㎡，20谣11年去汪化最悄好50掀00篮㎡/月、许最差41抽0㎡盗/月，翁一至桨二环饺以内伟商业隶项目恐历年立价格套涨幅霞不明齿显；3、商定业预绸测：未来密商业性供应励以呈屯贡片拴区和毅南市伐区为终主，某小面雄积商嗽铺仍先然是斩主要拦推售齐对象悠，未吵来市梅场去竟化速早度将洞较大蚕程度堆减缓吹；昆明蹈写字踏楼市应场Pa炭rt埋2霞.4昆明求写字畏楼市纲场发朝展背烛景1、99世博期间写字女楼99年世目博会淋前后，昆明痒写字伪楼开惭发、需求刘快速喊上升，出狸现较忽多新删建写字伏楼、改俊造酒盏店写低字楼欠及商冶住写蹄字楼矿，盲目妥开发肯致使过后窄几年市场液去化贿速度缓慢，空崭置高巡寿达60巨%、出再现低衰租金剃、低酱售价著、低阶物管忠。2、政犁府调趴控消弊化写字饼楼昆明史市政第府99年出蛇台《授关于们在市优区不姨再审玻批、眠同意援建设晓高层飞建筑杰项目持的决订定》，这妇个停忘止决定巷及国纵家相幼关政袜策（摆如税房诚费政震策规咳定19绒98年6月30日前劣建成属的写穷字楼疑，在20呀01仔.1待.1益—2猴00述2.失12专.3毒1期间震销售洒免征3%的契桨税）的有力臭调整善，在经历晒长达7年漫胖长痛蒙苦的消化同期后召，昆还明写疯字楼淘市场会从疲贷软状抵态中礼逐渐恭复苏耕和升创温。3、20模07年后若大量喊写字刮间启去动经济书发展催生新漏的市伙场需稠求，暖市场路存量除不断止被新僵增企拾业消步化，填需求尾品质智不断沾提升序，写泥字间雾项目持续增多，顺绒城双漏塔、脚世纪字中心雄、俊深发中仁心、廉南亚惜之门但写字塔楼均威为20披08年以愧后建堵造，柄档次和规格宽较高。从未虑来的璃城中赤村改蝴造来慕看，甲大量谨的写旦字间峡产品溉将进锋入市识场，未徒来硬辫件及博软件规设施施管理喂达到5A标准锻的写徒字楼仇是昆皱明写哀字楼女发展荷的主械要趋殃势。中心区联盟商圈世纪城版块滇池路、广福路版块北辰商圈昆明很写字尼楼供总应以丧中心盼区为峡主，恋其次示为南>北>西>东；主城治区写端字楼样供应遵分布类呈“吵三横矛三纵殊”；主城扫区写疤字楼奸沿城卷市主殃干道播分布蜓，主后要集暮中在请北京烘路、肾人民半路、旗青年怒路、尼东风设路沿钩线。昆明包写字驻楼市锋场——目前产入驻笑写字痛楼主派要分装布1、甲杰级写烦字楼省：分布皇：主飞要集伙中中弹心区谦、一以至二填环，别北、笔南市含区较定少分岩布，桐东、曲西市听区无樱分布租金净：11姜0元/月·㎡以上2、优贫质写采字楼独：分布顾：绝斥大部固分集越中在图市中俗心北碧京路慰与青快年路难附近依，其见次是待一至共二环筑，南六市区2个，抖北市港区2个；租金朱：50什-1巩40元/月·㎡；3、中告低端易写字盘楼分布浸：集泉中在缸中市欲区一携环以讽内租金妥：30始-8暑0元/月·㎡；写字嚼楼按售档次蛇分布昆明真写字肃楼市虹场二辆级市湿场——历年局供求筝情况复苏期复苏高速发展期（万㎡）（元/㎡）以20爬09年几械个标呜志性伍专业励写字亏楼入岁市为魂转折稿，昆明柴写字暂楼发先展目乏前已央步入周复苏虎高速受发展志期；20泡09年供颈应最皇多，年仆均成写交24亩.2检8万㎡滨，成交叼价年医均涨非幅21项.9振5%，20芽10封-2奇01鼠1年涨则幅最继明显；受投岔资意厕识和吃开发来工期伤综合婚影响符，目前鹊新增竞供应扰极少轨，但妹未来纳大批似城改滤综合处体潜亡在供绪应量闻巨大。昆明您写字膜楼市爆场——洁20本09年专级业写些字楼珍主要辰开盘早项目序号项目名称区域建筑面积（万㎡）容积率每百㎡车位数（100㎡/个）开盘时间开盘价格（元/㎡）1顺城双塔中心区5.54.492.182009.3140002金领地一至二环3.03.990.762009.880003俊发中心一至二环4.25.30.752009.9120004领域时代北市区2.73.00.472009.590005顺新时代南市区1.13.432.72009.98800从容码积率驻来看享，容沙积率睛较高渠，基絮本为爸城市绝规划盖开发赔各个问中心贤区域深的大棍型项流目；从车位虏配比看，大多达到障甲级山写字属楼车红位规法划标驱准；车位蛾成为英新开榆项目萌一大祝卖点故，开喜发商较多认真声对待车位梳规划久开发船；从价否格来恢看，忍写字话楼项漠目是饰在20伴09年“申火爆只”楼为市环窄境下毛涨幅葵最小章的地榴产物捡业之宇一，吓价格中涨幅羽偏低疏的影围响因盟素，具主要咐源于爪市场槐需求拨问题棉，当邮时市桌场受栏专业斯写字贺楼的透用户朋或投冷资者终限制恋，缺竭乏价软格持述续上傲涨的丧动力堵。序号项目名称区域开盘时间户型区间（㎡）开盘均价（元/㎡）推出房源（套）开盘销售（套）销售率1南亚第壹国际A座南整栋卖给中国石油作办公大厦2南亚第壹国际B座南整层销售，未对外销售3南亚第壹国际C座南2010.4.25107.09-299.29/329.6911000155155100%4世纪中心中2010.8.1553.94-312.042200013078（73套隔断，5套整层）60%5财智心景一至二环2011.8.638.39-120.581613836035198%6上海东盟商务大厦B座呈贡2011.1045.02-134.716500（含3500元/㎡精装修）39928070.2%从20辨10年4月份-2置01唇1年8月份亚，昆括明有3个写司字楼工推出舅市场喘，总掏共推罩出64察5套，父面积架区间亮在在38消-3纯29㎡，习可进艰行自们由组酬合，投南亚贸风情桃第一笛城的C座推稳出当饶天全传部售录罄，捕其他晶两个慢项目焦目前晚的销笑售量殃在80沸%以上格。开厉盘均给价在11铜00倾0-茂23棒00豆0元/㎡，俗其中锡世纪朝中心表为5A级甲挡级写赌字楼饰。昆明结写字康楼市布场——兰20缠10想-2屑01易1年1-脸10月专炎业写怠字楼泪开盘号项目市场予去化送梯度笨反映——界20谜06姓-2蜂01驱1年写事字楼线去化触呈现3个年拒限梯屑度去化纷速度芦：多为慨开盘馋当天玩售罄销售汪价格逝：11晒00蝇0-墨16辩00列0元/㎡建筑碌面积邻：3-供18万㎡/单个暑项目区域沾排序饥：南、滴中、她呈贡去化史速度宫：0.盘25仔-1沟.7万㎡/月销售叙价格旅：80张00性-1肤30抓00元/㎡20刘0620茶0720映0820淹0920划1020禾11建筑倦面积烦：2-弟3万㎡/单个货项目区域企排序茎：北、灿中、沟西去化波速度谜：0.普07菜-0常.2万㎡/月销售爽价格父：46线00拳-6荷80眨0元/㎡年限梯度建筑以面积晴：2-紫5万㎡/单个宣项目区域绑排序竟：北、腐中、参南年供传应量键：5-耍6万㎡/年年供娱应量逝：16万㎡/年年供饮应量滨：13屿-3劳0万㎡/年昆明王写字五楼市绪场——未来晨将推照售的鸟写字漫楼项锦目项目名称区域建筑面积均价目前营销状态开盘时间云上城5A甲级写字楼一至二环约3万㎡1.4万元/㎡在售2011年年底志远城市综合体一至二环约4万㎡——展示——葡萄街区一至二环约4万㎡——展示——广基·锦悦四季一至二环约4万㎡——展示——金尚俊园一至二环————展示——南亚之门一至二环——1.8-2万/㎡展示——世纪浩鸿商业广场南约6-7万㎡——展示2011年年底天森金海国际南约4万㎡7100元/㎡在售——邦盛水岸御园南————展示2012年别样蓝天南约2.4万㎡——展示——润城南————认筹——东信中心城南约17.4万㎡——展示——云安阳光城西约3.2万㎡——展示2011年底经典双城西————展示——未来臭写字辛楼开径发市幼场环杀境分搂析预踪蝶测、询应对痛策略预测甩：未义来市万场竞漫争激枣烈、览市场宫去化阅减缓1应对槐策略泄：入禽市时暂机选愉择应虹变最开为关队键23营销握策略烛：项摆目放父量视遇同期壶市场说放量泥而定4未来盯开发拆市场求环境顿分析句预测旦、应掠对策聪略调研叮显示苏，较巡寿多项唐目一海般在庸住宅紫、商磨业推蜡售之帆后再浊销售点写字唉楼产卸品，沃加之至考虑弃工期姿等因皱素，减城改楼项目升入市联时间弱节点宏将延合迟，要求测开发叔商方钞面应舞对市尼场变误动、体及应匙变的贯能力塑较高怖，抓哑住入挂市时害机，颠适时移调整换入市扒时间扔及策判略。目前绘写字尸楼新榆增供盼应极随少，处市场嚼去化节速度20剂11年达企到峰蓬值，习但未暴来大敏批城笔改综铃合体科潜在揉供应闭量巨贡大，即市场鞋去化微将减离缓；预测钩：未稳来写驻字楼咬市场耻政策汪形势剪依旧未来蜻国家隶宏观前、昆呆明微滋观市棉场在糟写字循楼市涝场的重政策购预计福形势私依旧奋，与住哈宅市勉场不双同，凤写字币楼价塞格及篮销售页情况腐主要碧受昆点明市寸场波钞动影阴响。由于垒主要道考虑相昆明换写字岔楼市显场波外动情嗽况影灶响，营销灭策略尿重点猎在于体市场胳放量冲的控拖制，招商暴与市捎场对天外推冶售同婶时进顿行，新根据真市场骗同期喷放量取进行时放量疗。昆明链公寓六市场飞分析Pa嚷rt置2非.5公寓某与住殃宅的具区别愈及关烘系公寓住宅产权年限一般为40年，商业用地70年产权，居住用地功能用途商、住两用居住为主区位分布一般为城市中心区、商业成熟区；突出位置核心性、需求便利性一般无限制；突出居住氛围、工作便利开发成本商住公寓投资成本较高：土地成本较住宅高投资成本较公寓低客户群体商务、投资客户群体：小型公司办公置业、首次置业年轻人自用、投资、自住兼投资需求投资回报1、银行信贷、税费是重要影响因素：50%首付款规定及还款年限限制，让不少投资客“以租养贷”的成本被提高；2、与租赁市场的高相关性：公寓供货量增加，挤进公寓投资市场的客户必然增加，伴随的租赁压力同样加大，租赁市场竞争愈发激烈，公寓投资回报有可能会有所降低；3、对商住公寓来说，水电费用普遍高于市政的一倍，物业管理费一般也较高，如果空置的话，高额的管理费会让业主压力不小；投资回报受市场售价、租赁市场等影响两者关系公寓的市场变化与住宅市场的量、价以及行业政策的影响有高度相关性：

1、住宅售价<公寓售价，客户购买偏向住宅，公寓去化速度放慢；2、政策影响因素（诸如住宅限购），普通住宅在密集政策的压力之下成交量有所下降，公寓项目因此活跃，投资客转向投资公寓和商铺，公寓去化速度加快；昆明绕公寓怖分布入市年限项目名称2006年上海沙龙、拿铁公寓、时光俊园、双龙汇、傲城、顷城名筑、新光世纪、MOMA艺术造城2007年汇都国际、知本时代公寓、樱花丽景、新干线、集大广场、东寺公寓、家天下铂金公寓、北辰财富中心2008年糖果公寓、顺城公寓果壳中的宇宙、东陆座、新南界、星雅俊园2009年SOHO俊园、七彩俊园一期—七彩之门、壹米阳光、中央金座、顺新时代2010年西山新城一期、和谐时代、中央丽城9号公寓、百富琪、新亚洲欢乐城、鼎易天城、欣都龙城、云都国际、中天阳光100、合金公寓2011年Ø新亚洲体育城七期•星宇园、万科•金域缇香20色06绣-2益01伞1年公便寓产美品的转区域蜂供应不同斩区域静公寓宴在20眯06街-2饥01康1年的稍供应赴情况20断06年－20两11年昆战明公您寓区涉域分蜂布变祥化明撇显；20军07年以森前公汗寓的库分布络主要记在商兽务区诞、商医圈聚代集中识心区哭和一辉至二获环区霸域；20章08年至橡今，起城市脂化进教程发公展迅佩速，琴昆明戚城市旋呈同抓心圆盆式发薄展，停商务鸣中心叶呈现萝多点约式分师布，锈公寓北产品翠逐渐剃发展细到三催环以雨内；二级猴市场叠供应拿量——20宏06－20粪10年市虫场供臭应量锄起伏以不定粪，于20宰10年集吊中放言量，20鼓11年受南新政呜影响烫，市醒场供陪应量臂急剧守萎缩20贞06年－20厨11年昆残明公谦寓新涝增供致应量浊起伏界不定谣，但井至20败10年新雁增供绳应量梁达到拍最大挣值为59持29菌06平方伸米，孤主要圣原因兰在于知昆明感城中装村的阻大量蝴改造息，于20化10年集券中释铲放；与20视10年月拳均销戚售量幸首榜援达到没最高仪值对哀应，20倍10年昆博明公木寓市缸场达硬到了贿前所池未有号的高恐度；自进妖入20稿11年以旺来，投资爽投机捐客户思受到复抑制竭，市帝场信坛心不跨足，开拍发商哨亦受涛到严宏重影健响，月均置销售木量大霜幅度栗下降的同客时，编供应倡量也贵降到波了20黄06年以日来的温低谷后，截隶止至20界11年底方，仅惩达51蓬18库0平方想米（撞数据衣仅为熟今年然开盘网项目逃，内禽部认兄购未欺计入牲其内镰）。月均揪消化爆量——20暴08年经缝济环精境改丢善、胜接受沃度提纷高及谷政策络宽松杆，至20辣10年实饶现跳忆跃，20掀11年新信政实氏施，脆月均钞消化朋量大形幅度朋降低20含07年公迎寓市士场呈访现下看滑，覆自20辟08年开霜始回捧升，肚月均赞消化狐量于20赠10年达享到最省大值焦为15撇05己9㎡怨/月；20伍11年由于谎政策棕紧缩震，客包户信则心明侧显不渡足，耽公寓邮投资街市场袭呈现柔明显言下降泡态势菠，位果居榜晓首的攀项目勇月均雷销售芬仅达54唉06蔑㎡沃/月，下帽降幅言度高草达64跑%。观望厉期观望捉期市场怨良好MO骗MA艺术无造城啄樱带花丽订景慎星雅呀俊园SO暖HO俊园毙西匠山新临城一庆期碌红星院国际价格个水平——漆20跑06树-2揭00期7年公柜寓价否格稳繁定略完有上专涨，20除08后实碑现大盐幅度息提升攻，产液品亦缩慧实现线多元多化发吧展，立接受姐度提蔬高90构0060彼0040李0030两0020贡0620拒0920诉1020炭0720堤0850坝0070神0080幕00主力赴价格54护0066衔0060厘0020灯1180姐0070扒0085伤0012你00棍037材00入市缺年份46闭0040持0052新0015箱00懂0自20昆08年以址来，宽公寓需市场耀接受雁度大描幅提赌高价呀格上滤涨较校快，格最开韵始主城要集奖中于住昆明李传统碍市区利，进绵入20散10年，泥昆明源新兴凉区域携（如刺新亚舰洲欢种乐城串）公堡寓也笔发展灯迅速万，价译格分疲极化葬，同井时众郑多公头寓项瞒目开牲始以渐精装探修入江市，驶拉高繁了整跃体价宏格，20逢11年受层昆明朵市场厨环境督下滑外的影绪响，议公寓叉价格扯略有叙回落20壮06－20取07年公淋寓市辆场接崭受度娃较小项，价筝格变虫化不异大，扣集中悔于37败00－52姻00元/㎡10怪00轧020窗06－20罗07年公稻寓价弓格集贞中于37似00－52茂00之间脊，略敌有所厅上涨及，但盈幅度绑较小虚；20友08年均罗价上樱涨幅院度达30顾.4协%，20意09年均骑价上辅涨幅牧度达33败.3欧%，20尖10年以栗来，粮昆明爽公寓爹供应抹发生磁较大版变化浮，较挎多以杂精装子交房哗，并弟且众膝多传峡统市松区以恨外项恩目以椅较低休价格治入市傲，价买格呈目现分竭极化仁，均吵价上敌涨幅技度难疫以统势计，钳但较腰好区并域精逮装房笋源价浩格至15鼓00暗0元/㎡。20昂11年公券寓开蹲盘项销目相干对较梨小，篇受政祸策、侄区位遮等因把素影缩慧响，递价格逐略有咏所回田落，荣集中逗于80贯00－12费00冰0元/㎡；政策算前后乘公寓计产品王的消伞化率应情况年份项目销售时限（月）价格开盘销售率2009SOHO俊园67400开盘80%2009七彩俊园一期—七彩之门48500开盘80%2009中央金座

7300售罄2009顺新时代67600（精装）6600（毛坯）售罄2010西山新城一期138600开盘84%2010和谐时代128000-12000开盘77%2010中央丽城9号公寓810000-12000开盘31%2010百富琪67800-8600开盘85%2010新亚洲欢乐城176000－8000开盘80%2010中天阳光100146000剩余25套左右2010合金公寓18500（精装）7800（毛坯）售罄2010欣都龙城149000－12000（毛坯）14500（精装）86.3%2010云都国际118800开盘42%2011新亚洲体育城七期•星宇园0.257900开盘35%，剩余25套左右2011红星国际512000（精装）开盘销售266套，销售率63%，目前剩余50余套2011鼎易天城48340剩余200余套2011万科•金域缇香110500一周内售罄20冬09年——者20铲10年第晃三季炭度，椒政策做宽松斑，投骗资客袜大量概涌入损房地切产市绝场，肯小户还型公痛寓倍嘉受青务睐，劲开盘宽销售友率普搞遍达镇到80矮%以上20厘10年下稳半年纹开始暮到20蔬11年，冠公寓壮开盘者销售蚂率都航在50锤%以下稳；能取唐得较咏高销传售率依的只某有万教科金豆域缇邮香，鞋但体驴量小默，品惕牌优换势明将显未来盆公寓旅项目死的主赚要供御应——未来躁公寓箩的放和量巨拼大，片直接返分流碍客户昆明暖市总伟共有螺城中牲村项聪目38斧6个，近一共上需拆铅迁面矩积60纹60万㎡蔑（来罪源于振各区肥政府真网络冤统计颂），搏目前避已经佩启动机拆迁改的面额积为12迹12万㎡嫁，占龙需拆棵迁总障面积证的20铃%；按照胜平均1:抱2.姐5的拆难建比缘瑞测算础，未翻来的锋几年炎内，辩已启纽奉动拆母迁的嘉城中友村项蛛目将临新增辛供应法量30蛋30万㎡经，按万昆明掠每年柿新开鼓工80梯0万㎡母计算斜，完雁成这壮些项绿目的料投资疫将需驰要3年多润的时筐间；公寓甚更多撑的是羽商务咐和投缸资需洪求，圈并不挣是市暴场上独的主颈流产沉品，蝴昆明塔目前挪城中慰村改臂造项野目公昨寓在钓商品贺房中桌所占开的比虾重约摆为10骗%-稳12盘%；未来梁公寓缺项目瘦供应孙量测秀算：按照填公寓碌在城紫中村田改造侵中所纠占的胀比例酒来计刃算，伶未来效昆明叮市将蛇有30搭30允×1省0%等=3勉03万㎡志的公旅寓入壶市公寓挽市场错结论即回顾分布东情况套：昆明度公寓猫按照射年限辫开发槽较为企零散明，但扮主要升集中销分布棕于一卡至二倾环以侨内和清其他劣区域壁的商腾务区六、商渠圈聚花集中策心区望；供应雀情况覆：昆明杂公寓20减06－20姥10年市岂场供岁应量柏起伏衰不定竭，伴悔随城报中村骂改造20清10年集投中放幻玉量，20查11年受浓新政言影响剖市场庸供应罢量急遗剧萎娘缩；去化煎情况渡：20等10年达诞到最朋大值蚊为15淋05蠢9㎡淋/月，20烈11年位遍居榜雹首的蔬项目克月均叙销售互仅达54初06㎡/月，滥下降喂幅度绩高达64窄%；未来枣预测狂：供应怪量呈雁逐年浑增加裂状态继，未巧来城塌中村纷的放戚量将冲使公秒寓供胆应达魔到峰垦值，期在政面策的舱压力届下，班公寓杆市场候的消查化量痒约减园少六桨成；销售境价格富：20厅06包-2勾00执7年公皇寓价您格稳云定略享有上柔涨，20巨08后实鹅现大变幅度码提升胜，价体格与裳住宅额价格讨相关津，略左低于瓜住宅怎价格刺；主流胳产品凤：公寓利产品教主力安面积们减少