常州某高端住宅项目营销策划执行报告

常州莱蒙都会项目提报版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归北孚营销代理有限公司所有，未经北孚代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。5/18/2023项目宏观及微观市场分析未来2年内预计上市量在50万平方米以上；竞争激烈；由于市中心土地的稀缺性，长期来看，市中心仍处于供不应求的状态；市中心高档公寓的价格已突破万元大关，并在晋陵路八号、新城首府等项目价格的提升下，价格有进一步上扬的趋势。主要市场结论提示我们保持对经济判断的谨慎乐观态度；尽管基础尚未稳固，但整体向好趋势不会改变。整体经济形势全国豪宅市场上海北京深圳广州等地豪宅成交比例明显放大；高端客户防通胀需求引爆全国范围内高端项目热销。常州高端市场宏观经济形势分析经济：我们保持对经济判断的谨慎乐观态度，尽管基础尚未稳固，但整体向好趋势不会改变季度GDP总额（亿元）同比增幅08-1Q6149110.6%08-2Q6912810.1%08-3Q710129%08-4Q990396.8%09-1Q657456.1%09-2Q741177.9%经济复苏毋庸置疑，但经济回升格局尚不平衡“铁公机”成为固定资产增长主力，拉动经济功不可没月度固定资产投资额（亿元）同比增幅1-2月1027626.5%1-3月2356228.6%1-4月3708230.5%1-5月5352032.9%1-6月7809833.6%1-7月9539232.9%尽管基础尚未稳固，但整体向好趋势不会改变发电量首次实现正增长：7月全国发电量为3484.95亿千瓦时，同比增长4.21%，持续两个月正增长。房地产与汽车销售继续回暖：全国商品房销售面积1-7月同比增长37.1%。主要城市的房地产库存情况大大改善，由去年下半年的需要27个月消化缩短为目前的9个月左右。汽车销量1-7月强劲反弹至增长23.38%。制造业PMI持续攀升：8月份制造业采购经理指数（PMI）为54%，比7月份升0.7个百分点，连续第六个月超过50%这一“牛熊分界线”，并创下16个月来的新高。主要领先指标继续向好尽管基础尚未稳固，但整体向好趋势不会改变消费基本平稳，未现大幅萎缩，但难以承担起推动经济增长的重任，启动内需任重道远月度社会消费品零售总额同比增幅（%）1月10756.618.52月9323.811.63月9,317.6014.74月9343.214.85月1002815.26月9941.6157月1143315新增贷款飞速增长，宽松的信贷环境和对通胀预期压力较大月度新增信贷总额）同比增幅环比增幅1月16200103%110%2月10700328%-34%3月18900600%77%4月591823%-69%5月6645122%12%6月15304394%130%7月3559-13%-77%整体经济存在流动性过剩、通胀压力较大的隐患外部需求低迷，贸易保护主义抬头将阻碍我国出口的恢复大量信贷对实体经济支持有限，却引发强烈的通货膨胀预期经济结构调整未见成效，产能过剩问题可能将更为突出经济复苏毋庸置疑，但基础尚不牢固，隐忧依然存在房产：8月份多数重点城市成交出现回调，但与往年月度均值相比仍处于较高水平。供应少，存量低，是成交下降的主要原因。流动性过剩、通胀预期促进了高端物业市场的快速繁荣。上海8月份高端物业成交比重提升了4.26个百分点北京成交档次结构图深圳成交档次结构图成都成交档次结构图流动性过盛、通胀预期推动高端市场成交比重明显加大

城市项目名称区域档次新推案时间7月成交面积(m2)7月成交均价(元/m2)开发商北京北京星河湾朝阳区高档2007-8-52650233896北京富华园房地产开发有限公司北京国瑞城崇文区高档2009-6-53917027925北京国瑞兴业地产有限公司北京禧福汇名苑朝阳区高档2009-7-251691320405北京首驰昱达房地产开发有限公司上海翠湖天地嘉苑卢湾高档2009-5-221139573954上海瑞安房地产发展有限公司上海汤臣湖庭花园浦东高档2009-6-281085742146上海汤臣房地产开发有限公司深圳华润幸福里罗湖区高档2009-7-11751741427华润（深圳）有限公司广州玖珑湖花都区高档2009-6-301035218455广州九龙湖房地产开发有限公司南京朗诗国际街区建邺高档2009-7京朗诗置业股份有限公司南京仁恒江湾城建邺高档2009-7-141502315244仁恒投资（南京）有限公司杭州彩虹城彩虹豪庭滨江区高档2009-6-191518724267浙江钱江房地产开发公司天津环球金融中心和平高档2009-4-221888520163金融街控股股份有限公司天津九州国际南开高档2009-7-42263512147天津中新滨城房地产开发有限公司天津招商钻石山南开高档2009-7-171394013167天津招胜房地产开发有限公司武汉世茂锦绣长江汉阳高档2009-3-28204787632武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司南昌保利高尔夫花园红谷滩区高档2009-6-19131797227南昌保利铭雅欧洲城实业有限公司西安中海国际社区城南区高档2009-7-26600735117中海地产苏州大湖城邦园区高档2009-7-9262648500中新苏州工业园区置地有限公司太原富力城小区杏花岭区高档20008-9-20177605227太原富力城房地产开发有限公司高端客户防通胀需求引爆全国范围内高端项目热销常州房地产市场发展市场整体数据分析

2008年1月-2009年6月常州房地产供求价格走势图供应量近期不大，明显低于08年同期；成交量逐步放大，市场氛围趋于向好；价格逐步上升，全市整体均价已至4615元/平方米。常州住宅消费文化研究自住型客源特征

自住型客源绝大多数为中年以上，收入稳定并且有一定积蓄的购房者，这些人的购房需求多数为改善居住型，倾向于在本区域置业；中心城区的房源对周边区域的购房者均有很强的吸引力，为全市性客源；在价格可以接受的情况下，靠近市中心置业是大多数中年家庭的选择；年轻人多为父母协助置业，这些人的区域观念不是很强，对新区发展比较认可。投资型客源特征

投资的私营业主区域分布比较广，在各种投资型产品中均占有大部分比例；区域投资客，多为区域内较富裕阶层，会在本区域内投资面积较小的产品；目前常州有部分有一定积蓄的人会出于保值的因素投资，其多数考虑较为成熟的地段和较小户型。中高端客户特征

类型特性私营业主讲求张扬、尊贵、豪华、气派公务员讲求低调的尊贵、有文化气息企业高管追求时尚、注重享受生活目前市场上高端公寓的客源主要包括三个类型：私营业主、政府官员、高级白领；普通住宅的主体客源为私营业主、部分的公务员。一般项目客户区域性较强；酒店式公寓的主体客源则是私营业主（投资为主）、高级白领；常州的私营业主有较强的聚集效应，喜好听从圈内人士的意见。竞争项目分析住宅识主要歉竞争堡项目傅区位跪图新城因首府朗诗扮国际极街区新城贷惠商京城服豪苑晋陵累路8新号置信未售缸项目在售兆项目凯纳吵华侨李城毛纺作厂地微块主要顺竞争位项目宗-京吐城豪卷苑舞基本应数据京城须豪苑身产乔品配退比房号户数建筑面积房型面积配比1#173户21181.5102㎡：57户130㎡：115户160㎡：1户2#123户14163.51109㎡：61户120㎡：61户160㎡：1户3#144户21745.7286㎡：13户175㎡：78户167㎡：53户合计440户57090.73二梯怨三户良，面以积部杜分突闯破现塞有市委场，把偏大；平均呢套型累面积搅：13拦0平方棒米；2R工:8闭6-拨10蓄9平方速米；3R：12顶0-冰16柳0平方隙米。京城沸豪苑功销从售情录况20挠09年1月3日开威盘。妙开盘默毛坯值价95归00元/平方惊米；华丽颤阁、眉华英益阁基珠本售弓完；8个月腹销售疮约29阿0套，善平均35套/月；目前点推出竖装修玩的华驰都阁万；装修缓房报裙价15绵00处0元/平方局米。主要曲竞争搜项目佛-晋台陵路虑8号目前预报价15壳00万0元/平方劝米（档毛坯盖）；户型隐分别阵为16友1—安16密2.适19平米凶，20楼3.过51平米脊，25政0.白13平米祸，44乒5.效30平米疯，两梯梯一祖户，乐两梯拐两户挖；30亩地窃建1栋高驴层，纲整个蝴园林中景观升挑高7米，叙采用桂“五粱层垂输直绿叹化”贯的理蛇念；75镇0万/亩——菊09年新你地王酸诞生负在晋俗陵路芳八号嫩旁（龙大成承纺织狡厂地战块）案；11穴6亩，院容积喇率成3.读0，楼统面价38鹊00元/平方饺米。主要赴竞争羊项目滔-新纯城首喷府18万方爹城市态综合蔑体，集高贴档住战宅、杰办公啦楼、村商业清、酒也店公如寓、良学校点于一牵体；家族故式平挖层大葬宅，24垃0平方展米的心主力捉户型浸，定乱位于精“豪舞宅”赢的装逗修标脑准；将基您地整蹲体抬户高80公分部，打裕造“绑原生撞态”废社区载，70益%超高茄绿化似率；绿色扁科技凳：中肉央空拐调系邮统、抚中央础新风社系统霉、中缝央热悄水系添统、滤同层套排水尽系统沙、隔访音降台噪系舟统、窝节能厅保温笑系统李等八凶大前歇瞻化棚系统棚配置血。主要适竞争振项目暗-新继城惠慈商终基本硬数据惠商项目经济技术指标项目计量单位数值规划用地ha3.011容积率7总建面m220.5其中商业m29.88其中住宅m28.6其中办公m24从供睬需分镜析来裤看：随着稍新城职首府躬项目菌的入痕市，蝇市中舱心高晶端公白寓将圣迎来乞集中露的供爪应放窗量，痰未来2年内串预计衣上市寇量在50万平步方米申以上蛮；同弹时由址于市罢中心蒜土地胖的稀仰缺性惹，长打期来监看，立市中坟心仍愧处于畏供不呆应求免的状密态；从价推格分挨析来洒看：市中馒心高去档公卖寓的阶价格抄已经母突破椅万元荒大关冈，并渠在晋喇陵路出八号欢、新心城首暗府等裤项目决价格悦的提柔升下绍，品熊质性从豪宅思价格嘉有进姨一步谢上扬总的趋葬势；从产荣品创霉新来抢看：装修胞将成权为高耀端公理寓的凳主流域趋势援，并半在智逐能化降、物欠业管基理、临豪宅欺配套奥等方廉面将沃逐步艳完善签。住宅竟竞争抬分析症总结SO晋HO马主要失竞争去项目垫区位刘图港龙键尚层凯纳忙广场置信未售购项目在售苹项目项目名称规模层高主力面积(㎡)报价(元/㎡)主力总价(万元）凯纳广场1栋56层超高层3米38-4072-8211000（装修）30-4070-80港龙尚层两幢联体建筑分别为17和19层5米40-5010000（装修）40-50置信商务广场2栋高层5米30-5010000（毛坯）30=50SO口HO亚竞争有项目席分析从供促应分青析来蚂看：市中得心复诊合型冶项目过大多班有SO顺HO的形脊态；颂分散烂办公崖楼市谅场的激压力舍；从需旧求分费析来撇看：需求展多为赔投资附性，轨短期值内由宋于常救州商删务市饲场并纪未成蛾熟，吴投资客出租镜回报数的压究力较悠大；从价史格分制析来舰看：市中父心SO聚HO装修宜价格腹已经龙达到10个00死0元/平方炕米，洽由于掩面积驾控制姜较小料，总龙价优毯势明陷显，修去化闸仍然换较好受。SO或HO拨竞争距分析顷总结营销箱策划见及执创行5/尼12斜/2叨02应3价值野提炼项目枯定位SW涉OT盐分析客源喜定位推案飘顺序销售绿节奏肢把握整体尾营销饿思路营销增总体谊策略营销溜分解阶段犹执行终计划市场泛定位形象帐定位展示上攻略推广去攻略活动鸦攻略客户沉攻略报告干思路项目慈定位优势暂St霉re殖ng显th劣势穗we敬ak猎ne牧ss机会乞op随po颤rt资un聪it弊y风险允th苏re秋at品牌锣：开肆发商升在当蒜地知讽名度沙较高铲，具挽有良鬼好的毒口碑持；地段游：项意目处截于常字州市疼核心顶地段抓、区师位优贞势明顷显；规模刘：项离目规肌模较悦大，乎有能晌力塑薄造成绑一个握具有荣地标鞭性的鹊住宅原项目离；配套茄：周腹边生平活休哥闲娱叉乐配豆套完育善，挎有利叉于业缩慧主日鸽常生云活；交通狗：交刘通线厕路多仗，出妻行方腾便；产品沈：功脊能类贼型较翠多，简能有氏效形岔成互橡补。环境故：周焰边人区口密惰度较辈高，校车流脉较大赏，在钳一定头程度觉上影章响生虫活环栏境；景观边：项握目缺姑少一闲定生钉态景帝观资题源。市场听：常骑州房权地产榴市场趴的回酒暖，盈为项株目去支化带脆来利贤好；收入要：居装民支奴配收刘入增姿长，耳将有唉效提品高特俘定客绪户购志买力鸭；稀缺合：项腿目地管区常号州绝苦对市含中心者，长翻期开旅发规顾模逐冒渐减立少，出地段具爬有稀父缺性宜；增值主：作筒为市盼中心去住宅绞项目枪，抗考跌风则险较纲强，著增值焦空间忘较大欧。政策它：国绒家对甚房地奶产市颗场宏何观政酱策调训控带快来的品大环高境影盲响；竞争楚：项栽目周锯边同死质项拦目的由销售夺，将丹为本慕案带便来一咽定竞叹争压护力。SW骗OT吹分析价值羊提炼区位传价值常州傅市中败心核架心地寺段中心品牌感价值开发均商实兽力雄拖厚，俘知名樱度高惩口碑讽佳高端傍形象商圈液价值紧靠驻南大悉街，站生活耗休闲界娱乐额配套完连善地标产品直价值城市省综合踩体，堪各功那能产栏品有冰效形药成互补规模溜效应项目丹整体咬定位城市彻核心今绝版址集高废尚住宏宅、悉创意掘办公纹、体验松式时椒尚休切闲购红物中递心于一今体的拥高端州精品纽奉社区项目浪形象议定位城中极铂金咱尊尚交私享船领地城市绝版核心资源品牌精华品质旗舰赢生活网铂厕金人斤生历尽摩锤炼利，不竞断超袭越收官战之作选，成绑熟尊呈贵成熟元配套人居构尺度和谐笔氛围形象若定位斤效益品牌误效应经济劣效应社会嘱效益为开酬发商吉提升遵品牌依知名践度，客迅速旅拔高线企业课形象创。在一酸定程卫度上暮提高门产品正销售付价格忍，为匪开发酱商带训来更顿多的现利润故收益目。在营叼销过敞程中张举办等符合得本案坑档次笋的系骂列高猾端慈厉善活萌动，墨为企犹业赢辩得社则会良贩好口蛾碑，远迅速税积累旗人气积。客源鹿定位类型特性购买力私营业主讲求张扬、尊贵、豪华、气派强公务员讲求低调的尊贵、有文化气息较强企业高管追求时尚、注重享受生活较强工薪阶层注重性价比、子女求学弱动迁户有归属性、改善现有的生活弱住宅捐消费级者特厚点区域沟性强洲，客杂源主逆体稳阶定，剂各物爷业类维型客辜源不串同住宅芹主力当客群私营业主企业高管投资客公务员主力描客群客源旗定位Lo穴ft飘办公股主力播客群广告行业服装时尚行业特色IT业展览行业主力骗客群客源懒定位so倒hu纺主力滋客群投资客企业出差或长驻人员创业人士单身高级白领主力裕客群客源晨定位价格右定位比较项目系数权重本案京城豪苑晋陵路8号对比系数标准差异系数标准对比系数差异系数对比系数差异系数区域位置10%10.110.110.1项目规模10%10.11.20.121.10.11周边环境10%10.10.90.091.20.12项目规划10%10.10.90.091.20.12立面设计10%10.110.110.1产品类型10%10.110.11.10.11房型设计10%10.11.10.1651.20.18建筑进度10%10.11.10.111.20.12主题提炼10%10.10.80.040.80.04内部配套10%10.11.20.121.20.12小计100%11.0351.12比较价格12493元/平方米11594元/平方米13392元/平方米价格铜系数间比较LOFT全盘均价15000元/平方米SOHO全盘均价13000元/平方米商业暂定40000元/平方米全盘均价12000元/平方米住宅价格辜定位营销文策略忍制定5/唱12盟/2互02赴3整体考营销阳思路本项徒目营迹销上船的四罚大突彻破方腹向新的体验：活动+销售新的渠道：客户+媒体新的标准：产品+服务新的标杆：形象+展示突破悠四突破三突破二突破一营销窄总体芬策略形象策略刷新印象，以领导者的地位树立CBD顶级豪宅标准展示策略注重细节，突出高形象和高展示价值活动策略举办高品位活动，体现不一样的体验价值推广策略线上线下结合,针对目标客户定向营销营销诸分解销售中心攻略图推广攻略样板房看楼通道包装品质服务媒体攻略资源整合定向营销客户攻略老客户营销展示攻略推广主题活动攻略小众推介会新闻发布会高端系列活动新客户积累户外围挡住宅LOFT办公SOHO商业推案仙顺序市场误预热销售板节奏剥把握2010年2011年3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月1-2月3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月开盘期强销期持续期尾盘期积累期强销期持续期尾盘期积累期开盘期强销期持续期尾盘期积累期强销期尾盘期2栋怒27灰层住及宅1栋归48爆层住把宅LO届FT混办公1栋剩48氏层住客宅SO侧HO商业展示约攻略之销咳售中巡寿心销售见中心辅展示搅原则胀：体现多豪宅币气质熄，注音重品质尊感；销售量中心增加考可参较与性傻（休蛙憩长麦椅、骂遮阳听伞）体现辅生态错、自因然，类多布默置植扣物完善解导示且系统分（入霞口、赏停车填场、劳销售霉中心启、样渡板房该）销售党中心裕配湿泉巾机；室外萄咖啡长座：磁服务父品质丹的提量升高晚级、科咖啡置品牌硬引入家、尊搁贵感脚觉与便体验提供栋高品随质餐山饮服京务；服务捡人员晌进行婶酒店污式培抚训；展示记攻略之样束板区展示抓区关键刺点：1、庄展示泛区完阿全开幕放式弹展示肉；2、脚看楼叼通道录清晰查导示呼（导敞示牌医配指慨引人电员）败；3、谋会所堂开放援体验常式展艇示；4、弯工地应围板有的设殖计制录作需津与推诵广主著题融窄合一境体。样板孔房关键迎点：1、像保安型及保个洁人借员足块够配勾备；2、痒管家仰式体罚验参残观，惊充分伸考虑影客户引现场耳感知垄；3、蹲室内戴家居侧装饰光体现震品质乔感；4、历采用号自动商鞋套强机、恋湿纸限巾机尺提升孕客户炮看楼筛感受剧；5、疏工程占样板所房要熟配备滨绿植席及空识调，拍保证够夏天均客户泳看楼臭感受浸。之品趁质服申务展示叮攻略——顶层屋复式为样板芬房，将绳是他香们所闲见过城的最秋奢华孩、最僵有品偿位、兆最与贯众不桨同的完艺术兴空间辛……样板抹房融差入艺楚术品受的概期念：纯正姑的血击统：纲顶尖皂设计同师的馒作品渡；（冻噱头相一）领先姐的理已念：鬼领先判市场羊的设钱计水雨平；桑（噱球头二山）繁复续的工察艺：布苛刻燥的施潜工标泻准；佣（瞒噱头抄三）——局部馆繁复丑工艺榜的展打示（忙如墙脚体图咱案、剃地板昆图案疏等）丰富加的内劲涵：唉顶级忙品牌尺的内共部装胁饰；卷（噱精头四庄）——呼LV系列眠室内牲陈列赛品；——阿玛吸尼全弄套家竟具；——范思贤哲浴屡室配颗件。专业京的讲宿解：潜专业恶的样伪板房的讲解肾人员欲；样真板房主手册藏；——将样班板房伯的内听涵告做知客干户、考告知刺市场伏。限量螺的供铁应：院产品奶稀缺袋、限胜量参倘观。展示灵攻略之看亡房通怨道包逼装1、小区内部看楼通道包装；2、看楼通道增加服务人员及休息座椅；3、展示区内外部制作品质感强、视觉效果清晰的导视系统。看楼通道、导示、形象墙展示内容展示兆攻略之户腐外围卸挡关键点2关键点3关键点1突出产品的价值高度;建立全市豪宅标杆形象；各个阶段户外围挡形象及内容统一、有连贯性。之品嫁质服译务1.惯人员袍及相森关配乱备：保安园及服门务人桑员特厘色着跌装，只提升原产品源品质露，增程加客徒户记社忆点堡；保安府统一沸配备继对讲醋机设桐备及农安全味棍，毕给客售户安址全感僚及信练心；保安补及服父务人劫员礼磨貌用略语，削请星篇级酒摆店管昏理人滤员统却一培皆训，杆并保俭证微尸笑服妇务2.物业缝管理顶展示退：停车析场保讲安为滴客户糠提供益开门嫩、撑复伞及匹罩车今等系性列服界务；售楼以处门冰口设图置门葵童开竟门，肿保安泉敬礼牧等形浪式以学表示穷对客盾户的旧尊敬驳；客户璃看楼能过程诵中，么由保殖安驾畅驶电矩瓶车刚提供换看楼冬及返旺回售愁楼处载的全厅程服挡务；3.会所蜻星级棒服务黄：现场排引入犁品牌宇餐饮荡，供讲应精辅美西歪点及孟现泡婶咖啡日，客刘户下棋单由矮服务够人员啦提供接到位瞧服务谦；星级胃酒店港接待圣服务展示帆攻略之销拌售代国表服辱务展衔示售楼运处服优务展抖示全球桂奢侈脖品to话p1匀00全面短培训,提高饶销售乒团队屋的奢爱侈品套识别窜能力肿，使锯客户峰感受苦被识搁别、彼被尊搏重、构被与紧众不忘同。销售畏人员务配备骂定制泰的统趁一着轮装，间体现旦项目它奢侈企感。BE虫NT狂LE耗YPO姜RS捷CH因EFE宿RR萍AR缓ISP叠YK拿ERGI映OR掉GI忍O启AR依MA旷NIGI票VE底NC攀HYPR耀AD胃ALO院UI热S盟VU证IT闪TO至NBU滨RB功ER然RYCA浊RT引IE旅RCH急NA纪ELTI贫FF聚AN主YPI攻AG巷ETVE穴RT读U……展示炮攻略之销仇售服坟务五星险级优乎质销离售服址务销售飞前：匙接听嘱电话任时态浑度和商蔼、叉语气督亲切陪，接爸完电慕话后亿立即臣发送误服务年短信包；销售矿中：怜设置黄迎宾萄服务宇岗，榴走动惩式微避笑服杠务，酿主动防为客辣户准资备资袄料，处安排泊茶水孙及点境心，全程暑一对沃一销专售服及务销售疫后：锅及时葱向客挖户发很送工肺程播绵报短谣信、荣活动斥通知台短信破、生喂日祝场福短摆信等面，贴摇心服挣务，世解决略客户仿置业钓需求备。全程舌贴心宜服务代，不吊仅在宏售楼党处，与更表熟现在项售前蜡到售陶后过越程中展示减攻略推广涨攻略媒介光选择酸：利用壮报版喜、高踪蝶端杂滑志、舌路牌楼等平导面广晶告树乐立项养目高堂端形兰象；积极趋开拓州低成全本推筹广渠盾道，颂有效简使用苦场所骆包装仓、直剂邮、厅短信苍等推恨广渠钉道。投放艇方式矮（集嚷中爆程破式戒）：集中碍在关粪键节朱点投痛放；全面疏覆盖援大部丈分目塔标客祥户关纵注的弄媒体丙。区域瓜选择秋：常州如为主帝要推趣广范随围；尊重愈豪宅延客户拳获知她信息捡的重傲要途索径。诉说栋方式衡：符合僚客户桨审美徒倾向睁；豪宅勇高端济客户婶推广葱诉求讲生活扭品味培格调蔬和生信活方蠢式；豪宅闲高端澡客户葵推广怪诉求痕豪宅持气质拾和奢亩华体志验。之媒蹈体组镜合推广鼻攻略之媒碧体选努择大众殊媒体治：报纸逐：常孙州日最报、膏常州局晚报随、扬畏子晚限报等杂志盈：业舞内杂俭志、旗航机拢杂志殖、财大经类清杂志网络栋：常忆州房叶地产仰信息垂网、巩搜房令网、煎新浪珍网等户外肤广告野牌：妖南大膀街等抹主干悬道巨啦幅广幕告及康项目蝇周边晋广告每牌资特源机场论：建压议单筐立柱奖，位龟置以棋实地引考察爷确定杀为准采；机列场贵非宾通费道落黎地灯留箱小众逐媒体念：直邮欠：高卖端主夹流会格所的订会员台；航空往系列汽媒体管：航陵空杂劳志、晃机票帜封套松、行秤礼架聚包装好；手机相短信愧：莱宅蒙都恳会业户主、扶项目嘉积累猴客户弯、高缸档会据所俱鞭乐部厉会员殃、银拌行高毁端客铜户等秋。以高嚼端传招播替贸代原允有的怪大众峡传播巴；以窄假众传察播替衬代原阶有的穷全面税覆盖享；以直梨效传求播替中代原点有的驾多形扩式传丧达；覆盖罢目标惩客群郊阅读肢的高寻端主蜘流媒揉体；增加司高端亭数据狸库的瞧定向貌直投驻、高针档会扎所俱碎乐部送的定厕向直艰投。原则推广哑攻略之定衔向营性销媒体类型时间段推广诉求投放客户范围短信、直邮蓄水期项目形象和基本信息机构投资客户、企业中高级管理人员、政府行政管理人员、私企业主等。开盘期项目卖点和开盘信息强销期项目卖点、销售信息尾盘期剩余产品卖点短信瓶：直昨击目淹标客碌户、桐精确尝制导研，低担成本啄营销眼的最陈佳手丝式段本项连目短关信投志放关字键点过：持续页投放启，维预持固格定的犁投放殖频率数据蜂筛选鹅标准塔严格确保骆直达党财富胜顶端育人士符合庭高端圾人士乱的阅咳读习静惯分类纲别分馋区域酿诉说唱不同尺卖点推广酒攻略之定似向营部销直邮宏：直思击目亦标客亏户、朱精确饮制导畜，低罩成本增营销考的最吹佳手愤段执行陪关键园点：情以系列臂杂志的形狂式投笔放，保持盘一致己风格，每蜜期发汤布项巩目最概新展吴示、坚销售乔信息迅，制贝作精岛美，凸现枯品质碍。原则活动良攻略非功利性获得原则，控制活动参与人数，确保活动的参与性和调性客户愿意参加的营销活动——宁缺勿滥，一旦举办必是精品客户的提前预约，设置必要的参与门槛原则一原则二原则三之产挑品新惠闻发侦布会活动碑攻略莱蒙勺都会鸽C区航产品睡新闻校发布登会目本的丈：新品腔发布践，品婚牌及劝项目息影响论力的登提升暮，最侄终影叠响到尿目标肌客户咏；参加固人员报：部分且已成帜交业蛇主、篇项目梳诚意斧客户灰、特骨邀媒注体记柏者；活动钓方式兆：1、人镜数控薪制在10霜0人内斤；2、产榨品推寇介酒世会。莱蒙律都会赴C区续样板闭房名乏流鉴害赏会目肝的普：新品躲发布火，客症户体算验，轮以最酷豪华弃的样伯板房蹲完美榨展示菌引爆俭市场地牧点困：售楼鞋处参加涛人员添：部分傅已成暑交业怕主、雪诚意栽客户举、特棋邀媒冲体记呆者、过社会询名流稍；活动李方式解：1、人谢数控坚制在50人内陵，提午前预侍约席挤位；2、在饮样板尘房参痒观、洞酒会邪；3、放轰礼花积、礼魄炮等计，引梅起全滨城关戒注。之样板甘房名桨流鉴担赏会活动值攻略之全球奏人居垃论坛活动辣攻略全球肿人居便论坛饮暨颁六奖典鹿礼目券的来：颁洪发联桥合国必环境千奖项雹，起汪到营遥销造枯势的闹作用昏；地惑点晓：莱阀蒙售鼓楼处参加央人员迅：部忽分已近成交启业主抛、诚青意客哄户、崭特邀撑媒体碌记者煎、社晋会名剩流；活动固方式秋：1、人塘数控逼制在50人内羞，提劝前预泻约席至位；2、在掩莱蒙茶样板茅房参助观、蹄酒会言；3、将盲论坛占作为幻玉营销于事件海，配驻合媒难体软舰文宣彼传，踪蝶使项链目再饥次强亮势进晒入公嘱众视尼野。莱蒙老奢侈扮品发伏布会目死的耗：与纪国际许顶级搞奢侈刮品（如LV）牌嫁馆接，说锁定终目标暮客户地忽点味：售窝楼处参加拳人员愿：诚伏意客场户、帅特邀谨业主渐及特烦邀媒读体记困者活动针方式阻：顶泼级奢蜻侈品辉牌发情布会智暨莱涌蒙C区正毛式公广开发截售仪皱式。之奢侈碎品发裂布会活动遇攻略莱蒙宵业主踪蝶&宾橡利车翁主慈卧善晚如宴目贺的龙：客扩户维凡系，妖扩大蹄口碑耗，提尼高项单目知袍名度堤、尊踢贵度梅和社垮会责熄任感悠，持拉续的炼市场勾高端伍形象候。地子点资：常返州大运酒店守（五遵星级削）参加捧人员昌：市震政府后、发况展商柏领导活、莱贩蒙业链主及训特邀籍诚意级客户琴、宾曲利车革主、模中华蔑慈善咐总会杠、社习会名消流、网著名丙收藏从家、秋特邀丸媒体倘记者第等活动谅方式域：1、宾没利汽县车展昏；2、宴警会、痒慈善云捐款图等。之慈善典晚宴活动依攻略高端累客户平圈层削活动目糊的甘：集尊中力国量突抄破特作定圈凑层，白在行呀业内姻形成集口碑膝传播搁，促此进项迷目销卷售。时壁间劫：每刷月一昂次地得点克：售众楼处参加玻人员补：老闭业主急、诚尝意客购户、黄银行涌高端转客户罗等活动驴方式摔：分别御针对钻业主色和老伞客户届、会都员、采银行蜜高端飘客户候，以昆“豪茫宅投锤资论搁坛”泛的形想式或俩其他贯形式烦进行津小众戒推介内会理财竿活动之小柱众推百介会(一胜)活动觉攻略高端抽客户做圈层兆活动目民的上：集绢中力匹量突议破特掠定圈崖层，姻在行浙业内班形成口口碑谢传播粗，促跟进项拳目销歇售。时血间亮：每龟月一扛次地轧点呀：售延楼处参加免人员愉：老堡业主翼、诚月意客货户、字名车倾车主持客户辜等活动乔方式足：分别您针对适业主遗和老腰客户遵、名器车车尝主，餐车展原作为想工程得节点无配合纳活动迁，起叙到烘朵托气伍氛的滤作用悉，销政售人像员以判车展济为噱闪头，惑邀请虽老业得主回它流。车主神活动之小您众推先介会(二爷)活动咸攻略之客切户管忘理客户茶攻略关于习客户悉管理楚，发荷展至征今，吵目前廉存在秘3种长操作网模式刊：模式归一模式畅二模式糊三SP穿活动客户愁参与探互动专设陕客服请部、略长远誉系统冻的安垂排管临理简单萄的吃辱喝娱粗乐形乔式，塑难以罢对发凡展商躁品牌渠形象么深刻侧理解加强阶社区子建设女等互卫动形责式进染行客拒户管捎理，芒但是键计划霉无连角续性娱，贯民彻不舱坚决渗，放妖弃的牺居多有长运远的垫安排兄计划爬，专刑门的握客服替部门某统筹虏管理侧，协狠调销紧售、礼物业黑在销裤售活繁动中以涉及宣客户晕服务吩的活诊动事籍宜，壶处理遮客户男投诉边，配浩合项宗目品吵牌的地塑造逝。之品泛牌管翁理客户宇攻略品疯牌品质晶管理阶系统客户烧管理缸系统互动管沟通叮平台培育虫品牌驻忠诚镜度专属丈客户占服务客户侵管理诊核心戚战术楚之一客户傍攻略定逢制沙服宁务当所裤有越打来越繁多的烘人可无以买贯得起询顶级侍品牌泰，奢腔侈品乐彰显眠身份毅个性王的界键限趋逃于模企糊，拼顶级栋品牌吗在谋念求超机越，岂让最屿富有话的人壶体会剧到至径尊荣总耀、菠体会乏到奢尾华购沸物的妇乐趣驻。这惧个世秆界最卵高端矮之一徐的产走业现摔在兴恨起了瘦变革贫，奢涨侈品灯公司墨把自丝式己从沙制造踏商和两承包溜商转螺变为横提供笨最上聚乘的慨服务杆，让垫即使续是最仁富有窗的精督英也葛觉得最荣宠字备至趁，独哥一无存二。产品列设计茫需要都差异胁定位等，客底户服是务同活样需字要。军这种辅定制数服务皇是未掘来的恨趋势技。se叶rv割ic栗e娇on砍o校rd芽er客户缩慧攻略客户躁管理园核心属战术拍之二大客辣户服倍务大客担户也步称为懒核心之客户业，其对实就条好比戴精品东店、拥饭店禁的V联IP斗客人净一样意，是栏企业阳收益胆的主佣要来欠源。词根据允“帕足雷托缘瑞法则董”，轻企业界80素%的危利润冠来源析于2漏0%额的高打端客汁户。毯针对钟这群趟金字励塔顶夜端的烈客户阿，企幕业不尿仅要防花心府思经贵营，季而且念还要勒找对苦方法户和策砍略。样据有度关研体究表警明，厌由于两吸引牺新客疾户的啦成本稀是保洪持现霞有客弊户满销意的赢成本社的5叨到1薄5倍吩，显龟然吸酬引新柄客户警比保好持老撒客户浩需要乳更多糟的努必力和闯成本响，企贡业必这须竭界尽全念力保诱持住谢它们傲的老国客户崇。识别泥大客填户，案并以原个性旺化服备务提萄高其下满意晓度和明忠诚欺度，喂是把毁握这领部分偷客户逐的最曾佳办京法。ke惕y艺ac恋co序un脑t阔ma带na拘ge忌me彩nt客户刻攻略客户病关怀耍计划蚊——建立书客户落档案◎卷个人篇资料抗信息趣收集捆整理饲（家于庭成员涉，兴四趣爱探好，贡阅读叼习惯洪等）◎捉生日响贺卡猜及礼科品赠荡送◎记录型“系肚列活坐动”想参与垒情况◎发放遮“金介钻卡霉”，唉参与岁介绍核有礼吊优惠瞎活动搭建圾互动膏沟通侄平台◎辨发放扫客户雁内刊◎验定期纠电话修回访◎效定期抓投递蒙工程态信息英客户贩信◎凉不定品期举欠办客涛户联麦谊活渐动◎睁设立贱客户肝投诉悲邮箱破地址◎拴举办滑物业塑管理械公约踏客户还听证舟会客户墙管理徒核心志战术居之三之客降户积帖累方伶案客户粘攻略白金怖卡：办理辉背景盈：由吊于项立目客伶户积停累期骄较为殿有限，建议眉降低疑客户恢登记耕门槛浊，最拥大限牺度积即累客今户，通过殊办卡剖增加刮与客号户沟差通的乖媒介创，更脆有效刮的管诊理客印户。办理毅方式胳：所捉有上眯门客炕户在书填写窗白金出卡客宇户资毛料的舅前提成下，煎均可指以办侵理“阳白金狡客户仪卡”磁，白控金卡增客户命获得炕优先岔选房吧资格掏。金钻洁卡：办理目背景逐：前麻期莱丝式蒙都肺会业年主和朋意向介明确航购买C区客乳户。办理东方式榴：缴沸纳10万元棉定金钻，可纵以办愁理“蓄金钻筒客户肺卡”宵，金惰钻卡爹客户圣获得辛优先愿选房快资格阴。相关作权益浊：金钻浑卡客枝户可祸在相株关法带律文版件齐垒备后李优先芹选房踩，以乔购卡居顺序将为选桥房顺搅序并闯享受阶最高梯购房繁优惠恭。项目白金卡金钻卡折扣安排普通折扣额外98折客户积累方式任意填写白金卡客户资料的上门客户缴纳10万元定金的客户相关权益享受白金客户卡权益；享受金钻客户卡权益；渠道紫：上佣门客球户以挽及老种业主完成夏对积哨累来妇电及基上门粉客户牛的全话部摸愈底排盐查，点安排筝业务刑员统角一电朝话回填访，墓充分雾挖掘供上门图客户魂资源医；针对洋业主絮及媒劫体举啊行“剃莱蒙C区产即品推述介会猾”，散全面据介绍副产品孔特点永，知明会优枕惠信执息：妨老业锄主如崇重复厌购买浊或者炸介绍呈新客扇户成迷交，互赠送祸购物缩慧卡或LV新款饱皮包刘。渠道豪：成勉交客电户开盘拣后，钻成交疯客户青如重投复购念买或铺介绍谣新客皱户成性交，想赠送舱购物卡然或L简V新精款皮向包。普通低户型始成交1套，举奖励虚客户1万元纠购物邀卡或LV新款俭皮包1个；顶层考复式丹成交1套，段奖励3万元贯购物叼卡或娃等额击出国潮旅游甘。关键伪点：赖在现耍场摆慕放L荐V皮录包展报示架皆，客挺户一可旦成卷功签酿约，泥可以吓立即凡将L害V皮赔包拿铁走，镜促进探客户搁老带隶新的嘴热情师。之老垃客户漏销售客户捎攻略渠道设：奖匹励幅放度分阶冻段主剪题及浅推案练计划分阶价段主瓦题及沟推案塑计划主题垦：铂兽金人刑生，棒旗舰扇区域弱价值拔传递营销日阶段决第一慕阶段棵：浊20么10也年3帝月—森20仿10丢年1洋0月推售捏房源叫：2蚊#、惭3#鼠27棍层住室宅分阶搬段主自题及拘推案威计划主题帽：铂尘金人惑生，垃俯瞰绘世界栏的想化象营销及阶段淘第二锣阶段电：终20筋10突年1较0月销—2淡01盒1年设4月推售挖房源欺：4挨#4验8层往住宅铅、L顺OF秀T办辰公分阶寻段主乳题及积推案烘计划主题饮：铂槐金人亭生，窄俯瞰趁世界福的想洒象营销其阶段刮第三全阶段业：渣20架11造年4类月—睬20碗11狮年1彻0月推售号房源宇：启1#蚊48阔层住桶宅、您SO丸HO优公寓分阶掌段主蓝题及交推案良计划主题也：铂地金人购生，狱财富种云集营销辨阶段况第四孝阶段摸：菠20版11伤年1后0月订—2婆01休1年佳12请月推售存房源跌：免SO剥HO迈公寓茄、商勒业分阶翻段工算作计孤划营销睬阶段潮分解客户匀积累主期目标逆：将喊产品化“巅明峰”匆形象筝渗入热目标宗客户没群，润使客湖户对赠产品俗产生盈“顶恐级”智期许侧——姜形象摸上拔冷高开盘膏热销刺期目标私：进权一步朴强化遭“巅揉峰”系形象看，强嘱调豪痒宅领理袖身乱份，杏结合筝莱蒙烂已有在的市主场品爱牌，醒演绎彼出尊蛾崇、尖值得劫倾心集珍藏秤的客秆户体念验（英偏于贯产品购方向鹿）诉求顺主题植：稀显缺、飘彰显许顶级冻尊贵持续拦销售喝期目标下：延委续项步目顶宵级形推象品著质，农释放小可售朱席位珠珍稀竿信息诉求收主题盼：巅知峰形膜象、富顶级棵品质尊、珍柳稀席老位尾盘枪销售商期目标员：对症于剩养余房与源进诊行清于盘，诉求段主题偷：持续悄塑造求项目却的市仁场口婚碑第1责阶段不——集客户乎积累丘期营销张阶段胆分解目标甘：通过蝴答谢炸活动酸联系犯老业祥主挖已掘新什客户逗，增讲大客少户积偶累量杯。为在遵原有殊客户缴的基斩础上崭继续有深挖属新客俯户潜摔力，败对老赚客户轮的联开络，虾答谢格工作派非常规必要塘。阶段复工作工作上：完善乱现场尿展示米：精颗装及录工程妹样板睁房、批现场慌气氛快包装挡；小众馒媒体涨传播暗，小范搂围、膨行业耕内活永动开或展；直销怕渠道大，有蛮效利涝用短字信；老客掘户答含谢活惨动。第1梅阶段柜——伟客户颤积累江期营销割阶段吴分解展示尽快完成售楼处气氛包装，给客户较好的销售氛围；户型样板间品质体验，展示项目豪宅气质；推广以高端和目标客户为主，利用直邮、短信投放；网络推广，聘请部分剑客炒作，但不做广告宣传。活动老客户答谢活动；节日现场抽奖活动开展；来访客户赠送礼品活动。客户积累上门客户电话回访，最大限度挖掘客户潜力；利用现场抽奖及赠送礼品等活动，尽量要约客户到现场。销售现场抽奖活动，抽中金额直接抵房款；目标和：CB班D顶级称豪宅鹊面世日，形缺成市稍场焦冈点；积累础诚意颗客户皂，保旱证开豪盘成党交30鸡％以上棕；进一端步把博握客秆户需遣求，珍为下孩阶段开策略谢调整求积累遇信息岗。阶段至工作豆：从销染售中网心、徐看楼浆通道斤、样彩板房橡等全蚕面展交示项吐目价遵值，译保证敞开盘摔展示茎充足幻玉性和猜顶级雕豪宅斩的品升质感评，以奶现场亏展示胀的震稿撼效彼果最伙大限肃度促偶成成情交；利用漂高端纽奉活动穿扩大凝项目恐影响量力，易引发刚市场静关注此；确定绢价格离、选掀房方花案，咱并顺休利执柴行；隆重匹开盘畜，媒季介推另广全希面爆倾破。第2沿阶段亮——若开盘律热销订期营销川阶段紧分解展示销售中心、精装样板房、看楼通道全面展示；销售中心、工地外围墙包装更换，体现开盘热烈氛围。推广传播销售信息的同时传达项目卖点；户外广告牌正式投放产品卖点和开盘信息；报版广告、高端杂志以及行业杂志广告投放；直邮、短信、网络投放；活动举行产品新闻发布会；全球人居大奖颁奖礼；精装样板间名流品鉴会；世界顶级奢侈品展暨盛大开盘活动。客户通过一系列高端活动建立市场影响力，直接作用于少数高端客户群体；成交客户推荐成交活动即时展开。销售考虑实行开盘日额外促销优惠99折-98折，促成成交；考虑到银行及金融政策影响，鼓励一次性付款客户，额外1个点的优惠。营销菜动作股分解营销野阶段询分解目标耍：保持属较快固销售既速度呢，完圾成90％以春上单锐位销念售；顶层读复式识样板烂间开驰放，有进一道步突汪出产注品的克核心邮价值箱，奠嚷定顶右级豪游宅的轨地位牛。阶段赏工作：顶层须样板龟间开庸放，政完善伪现场罩展示还，达狗到最遇佳展庸示效阵果，膊可通蠢过样敢板间最实景荐展示歼，传屿达项冰目的摘奢华仅细节扭；广告茅诉求缠上将忘深入摆剖析纪产品志内外慈兼修广的传替世品棍质，博以及舞产品危与区狂域所程能给澡予的舅生活妈感受洗；加强薪客户分关系酿维护湾，充眠分挖购掘新溉成交泽客户掏的口欺碑宣示传作块用；本阶钓段以下窄众咏活动公营销摧为主形，将斑营销祥活动熄作为离引爆皇市场组的契善机；以户园外广在告牌籍、高宁端杂援志的暖持续寄宣传矮为辅妨助媒冈体。第3半阶段减——虏开盘采热销盒期营销绳阶段宫分解展示增加顶层复式样板房展示。推广持续传播项目卖点和销售信息；户外广告更新；主流媒体与房地产专业媒体立体组合，加强软文宣传；直邮、短信投放，发布热销信息。活动顶层样板间名流鉴赏会；莱蒙业主&宾利车主慈善晚宴。客户新成交客户关系维系，促进口碑传播；成交客户深度访谈，充分分析客户行为模式和价值取向。销售配合销售节点，主推顶层复式。营销旱动作瓣分解营销浪阶段满分解第4条阶段持——盒尾盘跳销售昨期目标怖：消化兼剩余赠单位眨；实现阶既定挨销售恼目标阀，促序进客抗户签查约；持续支塑造箱项目捆的市冲场口犁碑。阶段计工作：通过绘前期啄全方反位、断多角吊度宣有传，士项目莫的形塔象、按市场我口碑欺已经全确立限，因座此可捷针对踏性的约选择兼曝光把率大俩且具偶备延守续性厨的高照端媒迟体进宏行广册告投磨放；将重漂点集应中在乔点对枯点的胖公关义宣传船，促馋进高祝端客旷户的吧成交涂，同等时可系以答衔谢老江客户闸为主若，促卡进以例老带睬新的坛成交忍；为下象一期颠产品农推售峡做相锹关客调户积凉累工板作。营销洪阶段搁分解展示会所开放；销售中心、工程样板房、精装样板房、看楼通道结合公共节点进行重新包装，体现项目热销氛围。推广选择点对点的高端小众媒体，针对复式大户型出售进行软文宣传，持续项目的口碑传播；户外广告更换；直邮、短信投放；高端活动为主，老客户答谢会，可举办周边地区巡展。活动结合节日举行老业主答谢会；结合公共节点举办客户活动，整合资源举办高品味的主题活动。客户加强成交客户老带新活动力度，适当增加老带新奖励幅度；加强高端人群、行业内推荐力度。销售剩余房源价值挖掘，重新提炼户型卖点；把握有限客户资源，切实提高成单率。营销艳动作纽奉分解营销肝阶段进分解销售这周期组预估销售者时间台：2抱01炒0年备3月弃——炭20扭11悄年1文2月销售警周期陕：2拳2个鼻月销售砌指标末：若蛙目前边常州讨房地图产市箭场行庙情能园够持扰续，颜北孚销揭售指然标将猛计划丘完成盾总销倦体量各的9催0%允以上堆。企划荒形象院及表省现合作蜓方案5/叉12汁/2魔02竖3合作抢模式渠道火资源全程战营销鄙,共闷创双