安徽房地产住宅项目营销策划报告项目定位

安徽美生合肥包河区项目5/18/2023项目研究的工作阶段划分第一阶段市场调研2005/9/9工作区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈及座谈会第二阶段启动区及物业发展建议第一阶段发展战略与项目定位2005/9/162005/10/102005/10/30项目界定及研判问题结构化分析市场机会点的挖掘和分析案例借鉴和分析项目整体发展战略项目定位深化物业发展构思经济测算启动区策略物业发展建议规划设计任务书2项目目标及限制条件项目目标加快项目建设初期的现金回流速度项目前期聚集人气，扩大市场影响力利润最大化项目限制条件由于包河大道扩建占用本项目西侧部分土地，开发商需要向政府提出具体的用地补偿方案商业用地面积及容积率已经确定，但分布情况待定，开发商要求世联在9月26号前完成商业用地布局方案建议，向政府报规划开发商已有规划备选方案，要求世联在本报告中做方案评价开发商背景开发商母公司为实业公司，在绍兴有过小规模楼盘的开发经历本项目是开发商在合肥开发的第一个楼盘，要求务必成功开发商在当地没有品牌知名度3房行东方房地产专业交流平台/4报告结构项目属性界定市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位附件我们的资源和问题我们的战场我们和谁争夺客户我们如何发掘机会赢得竞争我们的战略我们应该怎么做规划方案评价及经济测算5我们的资源和问题市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位项目属性界定地块解析本项目主要问题项目属性界定附件6项目交通通达度好，但位于二环路外，属于合肥市近郊区域，客户心理距离大本项目位于包河区包河大道与312国道交汇处东北处，距312国道约200米，属于城市近郊区域；地块与市区主要由包河大道、马鞍山路等连接，距市府广场约8公里；至巢湖约9公里；包河大道现状为双向4车道，规划为未来连接市区与巢湖的主要景观大道，规格为双向8车道。南淝河马鞍山南路包河大道一环路二环路312国道本案距市府广场8公里距巢湖9公里市府广场7地块西侧紧邻包河大道，其余各边界周边为未来待出让的土地，内部被2条规划市政道路分割为3块项目西侧紧邻包河大道，其余各边界周边为未来待出让的土地；地块内部被2条规划市政道路分割为3块。8地块位于合肥市上风上水的南偏东区域；地块内部有湿地区域；地块内部有一定坡地，总体来说两侧地势高于中部地势。包河大道9项目周边现在缺乏必要的生活配套设施，但位于合肥未来的主要发展方向上项目距葛大店中心区域约1.5公里葛大店为2环路外近郊的区域级商业中心，但档次以低档沿街商铺、肉菜市场为主葛大店区域分布有10余所职业学校、技校项目周边现在缺乏中小学校、商业设施、医院等基本生活配套；位于合肥未来的主要发展方向上，配套设施将逐步得到改善。省公路技校文文包河大道皖深职业学校包河区政府约1.5公里葛大店片区约700米10地块经济指标——商业面积较大，地价相对便宜总用地面积：182091平方米代征城市道路面积约33273平方米代征绿地面积约17077平方米商业用地面积约12095平方米居住可用地面积约119645平方米容积率：商业部分<2.5，住宅部分<1.6（可上调至1.75）；建筑面积：商业部分<30238平方米，住宅部分<191432平方米（可上调至209379平方米）；地价：约64万/亩，按容积率为1.6计，则楼面地价约为600元/平方米；周边地块预计出让价为80～100万/亩，按容积率为1.6计，则楼面地价约为750～937元/平方米。商业地块占地12095平方米容积率2.5包河大道景观绿地11地块解析结论项目交通通达度好地块位于合肥市上风上水区域64万/亩的地价相对现有市场较为便宜地块优势地块劣势地处二环路以外，属于合肥市近郊区域目前周边缺乏必要生活配套设施地块被规划市政道路分割为3块，不利于规划布局的延续及项目分期12我们的资源和问题市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位项目属性界定地块解析本项目主要问题项目属性界定附件13如何打造项目的核心竞争力？如何消除客户对陌生区域的抗性，吸引足够的有效客户？如何控制开发节奏？问题1问题2如何把握产品、项目、公司品牌的相互关系？问题3问题414我们的资源和问题市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位项目属性界定地块解析本项目主要问题项目属性界定附件15项目属性界定

属性诠释区位属性近郊陌生区可达性好，但距离市区8公里，距离较远周边缺乏基本生活配套，较为陌生备受关注的城市发展方向处于合肥城市扩展、政府重点发展方向之上近期建设投资力度加大，不断有开发商关注项目属性中等规模资源条件一般地块形态较差商业面积较大、容积率偏高占地270亩，属于合肥市郊区楼盘中等规模无特殊资源被规划的市政道路切割为3块2.5容积率、3万建面的商业在该区域，现阶段较难消化，且难以布局以协调与住宅的关系16我们的战场市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位项目属性界定城市总体规划总体市场概况板块分析附件17主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制向北发展，本项目未在城市主要发展方向上老城区东区北区新城区西南区城市总体布局为“多中心、组团式”；规划将城市分为5个分区：老城区、东区、北区、西南区、新城区；老城区——全市行政、商贸、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩功能；新城区——经济技术开发区，是现代工业基地，兼居住、游憩功能；二环一环北区——建设庐阳区工业园区和双凤工业区，是居住、工业、建材、仓库功能的综合区；东区——包括新站综合试验区和龙岗工业区，是居住、工业、商贸、交通功能的综合区；西南区——包括高新技术开发区、政务文化新区以及董铺岛科研基地等，是居住、工业、商贸、科研、教育、旅游功能的综合区。2001-2005年合肥城市规划18根据合肥市高层构想，合肥市将由“环城时代”迈入“环巢湖时代”，本项目所在区域面临新的发展机遇自2005年年初开始，合肥将正式开始由“环城时代”迈入“环巢湖时代”，启动巢湖风景旅游规划；在各项重大建设举措当中，位于本项目西侧的包河大道将成为连接市区与巢湖的主要景观大道，并扩建为8车道，从本项目至巢湖车行距离约9公里；包河工业区：总规划面积12平方公里，将建成融工业、商业、房地产、科教、旅游为一体的新城区。

巢湖环城时代环巢湖时代根据合肥市高层构想，省级机关将向巢湖方向搬迁、机场将迁至城北区域……合肥市未来将向“滨湖城市”方向发展，而本项目所在区域将发展为以居住、办公为主的新兴区域包河大道包河工业区9公里合肥机场19附件竞争联环境殿分析市场汪机会青分析项目姿发展称战略项目押定位项目论属性潮界定城市粮总体命规划总体闻市场贺概况板块盾分析我们吃的战等场20房价虫上升后迅速联、投游资比酱例增梨加、擦出现折供过壶于求床等事护实表肺明，顽合肥掀市房叶地产授出现暖一定冠过热误迹象按照柏经验群，销障售面竭积和瞎竣工朱面积屑比值均在0寒.8告—1慎.1甜为正属常，盗从这恩一指旅标看选出合洗肥目核前市与场出葛现供己过于固求；根据挺经验垦，内误向型穴城市侍的年支人均棋销售对量在疲1~润2平傻方米犬/人拿/年赤为正机常状凝态，枣根据渠城市汇规模诊大小违而取忙上下微值，赛而属侵中等眨规模拾的合赤肥市蛇20唇04傅年年渠人均秃销售企量为旦2.稳06丝式平方今米/视人/柏年，锹超过枯了正宅常水程平；去年至开始餐，投胀资在洁购房区中所苗占比垄例明院显上蹄升，略接近阀2成绿；合肥匙房价鹊近年汉涨幅木非常冤迅速踪蝶，其阅中既垃有长剪期压妻抑的布需求为得到昌释放辰、产匪品素掘质提拐高、仁开发峰成本邻提高研等原漆因，泼同时模也有集投资跟客增廉加等女人为性炒作纪因素执。合肥刚历年妙商品递房供劲求状催况21数据稍显示扯，合菊肥市今房地换产市瓦场今遣年上脉半年院发展孙仍然宾迅速异，宏询观调我控的滔作用运主要巧在下昌半年剪得到帖体现慕；根据磨6~酸9月竖的部县分成枪交数华据显究示，答合肥昌市整司体销萝售面吸积波赏动较声大，珍平均相销售既量约存为5短万平拖方米加/周害，小圆于上打半年矛的5苗.6躁万平蓄方米赔/周基；销售再量出兴现下弊滑的斩同时遣，售得价近器几个拖月来耽也出栏现徘面徊不辩前的舟局面逮；根据娇一线侧访谈萄情况望，此霸次宏庸观调撕控对容合肥五市房魔地产陪影响色较大蝴，主还要体菜现在驳开发竞商对贺销售轨普遍势存在录担心栽，以加及消贺费者絮对市拳场的搂观望话心理茎；由于纸近期锅房价讽没有裂出现伙大面错积滑锡坡，沫市场桂开始筑逐渐欧回暖击。万平方米22合肥心市总负体市暮场情厉况小镰结合肥哥市房门地产平市场烈经过及近年牵快速扒发展前后，荐已经截出现品一定稻的过典热迹糟象；合肥莲市房塞地产钱市场舞在近意期表妙现出袄的观丧望和鼻徘徊姻，说蝴明在激一个肯市场甩过热胸的城句市，赞宏观宾调控公给开甲发商念、消位费者配带来筑了较婶为显孤著的计影响蛇；宏观枪调控咱的影金响迫炕使开拒发商狗重新努审视悦市场稍未来菌的发切展方墓向，假未来执的产玻品设弱计将祸随着夺开发择商对笼市场筛研究际力度举的加佳大而凭更加兰趋向撇于合很理；宏观自调控洲对市浴场的替影响殊在近张期仍蓝将持煮续一军段时舅间，派但只敞要房龟价保幅持稳模定，胖预计盯未来搂市场减将逐秒渐回缘瑞暖。23市场演环境蹦分析竞争丽环境摊分析市场屠机会叔分析项目节发展西战略项目熔定位项目挖属性烛界定城市软总体疲规划总体揪市场法概况板块骂分析我们党的战针场附件24房地析产发锁展的完各主偿要板俗块围询绕在咬市中怜心和会城市轧规划允发展告的主避要区捐域1、应庐阳倍片区2、哗新站趣片区3、割大蜀鸽山片垄区4、康学府错片区5、摊包河屑片区6、络政务侦新区7、敬经济壤技术抵开发织区片赚区154367225庐阳耕片区主要擦是依勾托于鞋城市吐资源屋价值芬，配酱套完劳善、熄生活墨便利蛾，但卵发展医空间秘一般庐阳谁片区视房地致产开竿发主涛要集活中在薪庐阳雁区内属南淝那河与毯二环柳路之区间的冈区域封；该区翼域是详合肥醒市房镇地产角发展申较早帽的区恨域，胡但受固北面党的铁壁路和把老城妈区限坚制，抓未来苹发展林潜力伶一般禁；客户丝式来源摘地主前要集殃中在味庐阳低市区障及新敌站附粗近区取域，寨客户声层面除主要屡包括案公务辜员、晕生意耳人及拉企业馅高管蠢；该区礼域发表展主夫要依颜托于对市中稼心区万及新研站区拍域的享发展奥，属铅于城点市资貌源型吧区域寺。该区本域典关型楼围盘：荷塘胳月色上城院国际元一驾滨叔水城楼盘村物业停形态暖比较搬丰富萌，主莫要包倦括多赵层、能小高狐层；户型摇面积嫩以1蜘00羡～1权30赔平方芹米3旗房、卫90瓣～1录10筋平方霸米2惯房为墨主；多层右价格滑约为体35浸00造～3概80杏0，安小高谊层价沉格约穗为3醒00长0～吹33机00腔。26典型楼盘荷塘月色上城国际元一滨水城社区形象开盘时间2005年5月4日开始认筹，2005年9月24日开盘一期丁香苑一组团2005年1月8日开，二、三组团4月23日开盘，二期罗兰苑计划在9月底或10月初正式开盘一期2004年11月6日，二期2005年5月底规模占地7.88万平方米，总建筑面积13.2万平方米，容积率1.5占地约1000亩，总建筑面积约114万平方米占地150亩，建筑总面积23万平方米，二期毛地容积率2.4，900多套产品形式16栋6层多层、10栋11层的小高层多层、小高层、高层28栋18层小高层，二期以一梯三户点楼为主价格未开盘，估计均价3000元左右多层3400－3500元/平方米、小高层3300元/平方米，商业未售二期价格3000－4000元/平方米户型面积120～134平方米3房，大3房受欢迎2房占30－40%以3房2厅为主，110－130m2，2房2厅90～120m2，少量4房2厅144－234m23房2厅97－138m2，4房2厅152－156m2，4房3厅220m2，5房2厅198m2，5房3厅256m2销售率已售200多张认筹卡一期推出的267套商品房在短短的五天时间内，销售完成217套一期已售罄，二期已售40%客户特征客户以公务员、企业高级管理人员为主以区域客户为主以主城区的自住型客户为主楼盘特色由澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计担纲规划设计，独创的由组团式布局而成，传承院落居住文化上城国际是合肥首家引入“Block街区”规划理念并融合进项目规划开发的第一楼盘，通过住区规划与商业配套的整合，创造一个集住宅、商业和生活配套于一体社区设计强调“滨水生活”的理念，以水为主题，有大面积的主题水景，打造“城区世界级高品质滨水尊贵生活”27新站壁建设套是新站此片区的发纤展基搞础，捞但居君民收馋入水尿平低凭、靠苦近老依工业经区制管约了晕区域丙发展新站坟片区弯属于游合肥享市房推地产均发展痰较早升的区阻域，隙其发寒展主财要依惊托于礼原有狭的众萝多工森厂、障企业护以及县新站吧综合栋开发延试验聚区带穿来的码大量笔人口算；房地归产开赤发主蹄要分良布在私新站炼周边疤，以穴及临怒泉路渣、胜松利路忠沿线党；目前筝新站杠周边忠开发准力度拜已经窑减弱齐，随书着临踩泉路每的贯浅通，屠开发屋重点雨将向红新站疼二环豪以外偏东部猾区域润延展疑；客户御主要奔来自掌于原洞有的属众多赴工厂矛、企床业以妈及新料站综济合开赶发试泰验区砍带来贡的大缺量人唐口。该区雪域典粒型楼弯盘：海州掏.锦伙绣世荷家香格童里拉扁花园巴黎录春天该区易域由他于位唇于老么工业斤区及融车站幻玉附近系，居棉住环倍境较页差，属居民柔收入悦较低丘，所葬以价具格水观平属州于全果市最供低，计小高蹲层均猪价约猾在2越70朝0～肥30担00都元/纠平方嫩米，换多层具均价园为3掏00仓0～拖33榜00刷元头/平怖方米骑之间警；产品陡类型拜以多犯层、绘小高岂层为准主，怎面积线主要陈包括防85滴～9贩0平猫方米川2房匆、1视05论～1蒙37砌平方产米3跑房等蹄。28典型楼盘巴黎春天香格里拉花园社区形象开盘时间一期2005年6月5日2003年9月一期开盘；二期“紫阳”2004年10月30日推出规模总占地面积257亩（171333平方米），建筑面积273610平方米，容积率为1.597，分三期开发，一期建筑面积95000平方米，600多套占地面积：15万平方米，建筑面积：28万平方米，其中水上会所：1372平方米产品形式多层、小高层多层、小高层：一期为大型合家福购物广场、商业街及近400套多层住宅；二期为观景电梯小高层价格均价2700－2800元/平方米均价3300元/m2户型面积以3房2厅为主，106－212m2，2房2厅89－137m2，4房2厅129－194m2

3房2厅2卫123－126m2，3房2厅1卫106－109m2，4房2厅2卫148m2销售率一期已售40－50%一期售磬，二期紫阳开盘当日多层产品现场成交413套，销售率达94%以上，小高层成交133套，未成交的大部分客户转至三期排号客户特征以瑶海区客户为主，因为周边大型市场较多，所以客户中私营业主比较多以区域客户为主楼盘特色1.5万平方米的法兰西风情的中庭广场，拥有近8万平方米的小区绿地，中心轴主景观（香榭丽舍大道和塞纳河）将项目划分成依云区、枫丹区、香榭区、奥塞区等8大组团项目临近瑶海公园，生态公园、胜利广场和新海广场，首家采用玻璃阳台，社区以园林为最大亮点，园内遍布水池、静水、涌泉等景观29依托敢于“紧一山佳一水冲”的厉独有仆资源奏，蜀山腾片区成为剃合肥蜂市高解档居为住区野的代谁名词蜀山拼片区检发展羞主要懂依托征于“主一山菜一水盟”，捐即蜀凳山风挡景区疏以及克董辅独水库怒，属惯于典宽型的滤资源雾主导学型区旧域，搜是合绢肥市知高档俘楼盘返的聚胳集地跃；客户邪来源睡覆盖促全市妹，主例要是律当地挽生意捏人、际企业如高管乱及周任边县城市的泼置业迎者，墙并且罢吸引叶了部熊分江超浙投诵资者垦；不仅伐独拥淘山水辱资源溉，还喝靠近已政务进新区洽，再箭加上国自身纪的高颜新技积术产昨业开便发区轿，大需蜀山计片区上未来舒发展副空间战依然也很大乐；该区竿域楼突盘素愁质高吉，营候销水驻平也袄居合画肥市融前列效。片区使典型邮楼盘绿城言.桂而花园新加烤坡花乡丰园城城市高庭院产品堪形态袋以别蜻墅、岛泛别悉墅、膏多层熔为主现，以饮及部荷分小叼高层飘；该片轰区楼俩盘价盲格水捧平属过全市添最高被，多枯层均支价约溉为3吩70眉0～骂41践00弹元/比平方互米，骡小高症层均粮价约烛为3朵50厦0～绳38海00慌元/怖平方标米；户型孩面积客较大优，2奴房户方型一母般在见90排～1义15像平方钓米，恐3房烤户型认一般辣都在键12慈0～麻15化0平涨方米堤。30典型楼盘新加坡花园城绿城桂花园社区形象开盘时间2003年8月30日一期2003年12月29日；二期2004年4月10日，其中芳树苑2004年10月30日；沐霞苑2005年8月27日规模总占地1000多亩，其中400亩为建设生态园的配套绿化用地，600亩为商品房建设用地，容积率1.5总占地面积约480亩，总建筑面积近41万平方米，容积率仅为1.22，分3期开发，共7个组团产品形式多层、小高层、别墅多层、小高层价格均价3650元/平方米多层4000元/平方米，小高层3700-3800元/平方米户型面积3房2厅2卫115－126.8m2，2房2厅1卫82－84.62m2，3房2厅1卫107m23房2厅2卫为主，128－170m2，2房2厅1卫99m2，2房2厅2卫111m2，4房2厅2卫174m2，5房3厅3卫234m2销售率一期售磬一期售磬客户特征40－50％为安徽其他城市客户私营企业主、科技园管理层及高级白领、高校教职工，以及浙江投资客楼盘特色坐落在美丽的蜀山脚下，董铺水库之滨，地处省城交通主干道，由入口生态景区、人工湖亲水景区、天鹅湖景区、生态运动区、自然森林风光景区、自然山水景区６个主题景区组成４００亩生态园采用围而不合的整体布局，外借湖光山色入园，内依园区丰富景观，以多层次、小组团、半开放式为规划原则，形成灵活有序的空间形态31学府颈片区拥有抗独特津的人领文、摧景观熔资源聋，同跟时产珠品素墓质较抹高区位旗来看怜，学折府片飞区东属靠市置中心交，西仙邻大基蜀山母，南轨接政宅务新团区，蓄给学惹府片羽区的刻楼盘稿提供屡了众张多的写宣传梅题材荒；中科呈大、箱安徽懂大学粥、炮绘兵学朵院等溉高校学齐聚渡该区蜜域，纠使得资浓厚滤的人熄文资歇源成户为该况区域哑区别恳于其开他片坝区的株最主暴要特泄征；客户艳主要阶来自子于院奴校内暮的教辱职员畜工、起公务算员及老企业雾员工秀。片区膏典型秤楼盘新华铃.学蔽府花命园新华渴.学前府春煌天大溪矮地产品能类型苦丰富够，主烟要以晒多层朽、小繁高层招为主量；多层趋均价按为3油50希0～贩40逆00可元/姻平方剧米，恰小高系层均水价为烘33示00送～3错70篇0元霞/平禁方米哨；2房雁面积志主要么集中娃在8赞0～坏10贼0平糖方米春，3竹房面诵积主禽要集崇中在屋12总5～锄15仇0平已方米底之间遍。32典型楼盘百协大溪地新华学府春天社区形象开盘时间一期“天籁轩”2005年5月7日2005年3月26日规模一期占地6.65万平方米，建筑面积9.37万平方米，容积率1.32，分5期开发，商业17万平方米占地31707.39平方米，建筑面积258508.98平方米，其中商铺建筑面积20785.72平方米，容积率2，分2期开发产品形式花园洋房、多层、小高层、高层、SOHO公寓、IEO型总部办公楼、酒店多层3栋、小高层4栋、高层1栋、联排别墅价格多层3850元/平方米，小高层3750元/平方米，高层4500元/平方米，soho公寓4200元/平方米，别墅6400元/平方米多层3700元/平方米，小高层3400－4000元/平方米，电梯洋房4300元/平方米，别墅6500元/平方米户型面积3房2厅89－189m2，4房2厅128－260m2

以3房2厅为主，118－164m2，2房2厅82－98m2，4房2厅129－348m2销售率一期整体销售情况非常好，多层已售90%，soho公寓已售70%一期10栋已售90%，其中叠加由于景观未完成，只卖1/3，二期马上要开客户特征客户来自高新区、庐阳区、蜀山区，二次置业者居多，soho公寓以高新技术开发区的高端人士为主，如工程师、白领客户以公务员、白领、医生、老师为主楼盘特色80万平方米超大规模的，集居住、休闲、娱乐为一体的国际Block街区；项目充分利用坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富由澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计担纲规划设计，美国贝尔高林香港有限公司担当景观设计；将多种物业形态融于一体，形成错落有致的空间格局，园林布局上设开放中心水景，围合组团33远景连规划杯是政务恼新区发展计的基消础，滨大量右土地蔑供应更和大榨开发哄商进件驻促刮进了铃区域艇发展政务怠新区捞地处燥合肥吼市二猜环路疯地段万，距宜市中匠心较貌远，蹦靠近贩学府测区及翻经济眨技术劳开发摆区；规划闷为中棉央办婚公区棕，未吹来将马形成炮路网摇发达短、配棍套完伐备的返新兴津城区鸽，现台在是眨合肥赞市房谦地产伴发展秀最活凭跃的献区域适之一籍；该区绪域置脖业者瘦主要乱来自俯市区狸的公糕务员袄、私衣企业娇主、关经济行技术太开发荡区的个企业居高管恼等，徐以及削一些罢看好斯区域雄未来缎发展名的投棋资客晨。片区胶典型忌楼盘绿地其.国峰际花骑都水墨沟兰庭宋都裂.西缩慧湖花狱苑产品弄类型渗以多饿层、戒小高搞层为键主；主力絮户型羊区间厅是2蚊房8报5～笑90渴平方凯米，旦3房描11并0～适14眼0平信方米数；多层含均价碰约为原35童00领～3天90晋0元筐/平镰方米棚，小皇高层躁均价袍约为参35仗00础～3呀80腥0元逗/平赵方米楼。34典型楼盘绿地•国际花都水墨兰庭社区形象开盘时间一期2003.12.6，2期2004.9.8，3期2005.1.16一期2004年12月31日规模占地530亩，总建筑面积约70万平方米，分5期开发，一、二期容积率1.5，三期住宅容积率1.77总占地177亩（118000平方米），总建筑面积约22万平方米，容积率1.86产品形式多层、小高层、高层、酒店、写字楼多层、小高层、高层，多层住宅以五层跃六层为主，高层和小高层住宅均为一梯两户价格小高层3800元/平方米，高层4000元/平方米，商铺5000－9000元/平方米一期均价3400元/平方米户型面积一期3房2厅85－123m2，2房2厅78－115m2，三期2房2厅94m2，2房1厅57－70m2，3房2厅121－126m2，4房2厅149－151m2

2房2厅84－129m2，3房2厅102－162m2，4房2厅116－200m2

销售率二期700多套开盘半年售罄，三期销售至尾盘一期墨兰苑12栋多层已售罄，二期2005年年底开盘客户特征客户以公务员、私营业主为主，部分投资客客户以公务员以及周边工作的人为主，客户注重区域环境以及未来发展潜力楼盘特色紧密围绕主题公园，采用“绿轴+渗透+片区”的总体布局结构，以荷兰、英国、中国、日本、意大利五国特色经典建筑精心规划，展现领先超越的现代国际都会生活建筑立面采用深色石材和高品质外墙面砖，增添居住的尊贵感人情味，景观建筑中融合了“亭、台、楼、阁”中国传统建筑标志35距离雾太远访制约尝了经济覆技术闷开发磁区的发覆展，夏成为刺了政治务新伤区向脏南的沈延伸耗区域经济侮技术豆开发焦区是践所有彻成熟筒板块犬中距裕离市缸区最戏远的嗓一个瞧；该片菜区的宾政府庙规划览先于斑政务恼新区量，但夫规划因重点锣后来舒转向续政务咏新区另，使晃得片绪区发货展受爬到影论响，侨现在沉成为始了政撤务新挨区的线延伸矩地带追；该片博区属撤于房第地产俘热点咬区域卫之一给，但览产品棍品质梅较其木他热捏点区知域差间；客户机主要殃来自家区域扁内部谎，以努私企哗业主蜂、企展业员药工。片区查典型陕楼盘文锦顷新城金典类名筑徽园产品盾类型榜以多迅层、夺小高禽层为肥主；主力叠户型由为2杰房8在0～捉10悼0平艺方米蕉，3渗房1尸00龄～1巡寿30屑平方胁米，铁平均泊较政狱务新折区小双10额平方全米左岂右；多层齐均价而约为隆33律00茂～3察50农0元菊/平论方米送，小批高层狐均价觉约为权29碰00赏～3煮30陡0元胖/平德方米孟。36靠近捐市区惑、良伴好的棕规划符，促设使包河炎片区成为渗合肥兽市房么地产蔬开发某最密佩集的以区域为之一包河惜片区攀靠近远中科替大和屠中心仔城区意，位怎于合扇肥市毛上风蹄上水充的东桨南方宗向；“环沈巢湖勿规划千”、础机场葵搬迁卫为大迟包河姐区向速南拓糠提供沟了机钳遇；包河沙片区借主要校依托歌于环秆巢湖缓规划辜、临腥近中哲心城宽区的竹城市斩资源铃；片区尚内居爆民收阳入水村平处鸦于合肌肥市碧中上脑水平塘，较栏高的记收入石水平种支撑农了较院高的接房价遣水平撤；片区愤内客灯户主罩要来助自于背区域辨内部泡，并晒吸引辰了部隔分市食区工属作的痛公务搁员和启企业砖高管筑。根据亩所依腿托背民景的绘不同谣，本蜻区域边可以填细分喉为：1、依托先成熟固配套仔的老满城片钞区，主负要代望表楼运盘为棒田逸兰苑、崭望湖器苑；2、依托留片区闹未来贷发展筋前景代的马搅鞍山有路片新区，主哗要代床表楼荣盘为筋新都搬会联俩邦花挪园、屋国贸欠公寓轮、金喷地国遍际城六、阳监光世浴纪花释园。老城垄片区马鞍铺山路辆片区37包河喘区主连要的赵开发漫重点乓集中绪在马浮鞍山芹路片努区，搏但多描数项裕目小欺高层衡、高滚层比等例较截大老城叨片区典型倘楼盘6、砖田逸当苑柄7、遣望湖睡苑客户堆主要委为当血地原茶住居材民；物业肿类型哈以多就层、让小高穴层为犁主，镜产品建、档碎次一拴般，卡多层河均价饺为3冲50焦0～虏40湾00灵元/菌平方报米，晃小高开层均谊价为宫33丑00葱～3爽70亦0元胜/平偷方米期；该区捉域主连要依题托完潜善的清城市手配套矛；受旧您城限查制，缩慧该区湾域楼毁盘规捏模较掉小，克社区缴感一苹般；主力妖户型舱为2僚房9固0～叙11豆0平狠方米遇，3羽房1劳20邀～1隐40酸平方陵米，戏4房合14苍0以菜上。文文包河幸区政解府一环尿路二环台路马鞍捐山路包河能大道1235467老城欲片区31救2国讯道马鞍览山路耳片典型铺楼盘1、赵新都茶会系愿列农2、逆金地灯国际愧城债3、怖万振锄逍遥伟苑4狱、世痒纪阳爪光花治园5通、柏夏林春画天该区父域楼胜盘规挑模较厦大，冤品质永较高退，但匠容积望率较眉高，茫小高羊层、倘高层叛所占钥比例敢较大溜；客户抬主要扑为来渴自包格河区蓬，以施及部地分市斯区客踢户和余投资支客，亩看好冈区域涉未来歌的发店展；多层音均价兼约3厕70倍0～侨40索00置元/巧平方密米，借小高汪层、挑高层午均价拐约3斧60块0～尾38倾00踏元/盏平方些米，无价格疾自北枣向南瓜呈下陡降趋棉势。马鞍歌山路妨片区38典型楼盘新都会国贸公寓新都会联邦花园金地国际城社区形象开盘时间2005年8月18日认购，未开盘一期2004年3月，二期2004年7月一期2005.9.25规模总建筑面积约8万平方米，容积率3点多占地57752m2，容积率1.61，一期约3万m2，二期约4万m2，总户数718户，车位数206占地9万平方米，16万平方米宽景住宅、10万平方米的商务公寓、1.7万平方米的情景商业街产品形式9栋小高层与高层20栋多层与小高层一梯两户的多层、小高层以及一梯四户的高层，4栋公寓办公楼，其一、二层均为商业价格起步价3780元/平方米，均价4000元/平方米，公寓下层地铺价格未定2004年年底均价达3000多元/平方米起价3300元/平方米，均价3650元/平方米，最高价4100元/平方米户型面积主力户型为2房与3房，2房2厅80－142m2，3房2厅113－142m2，4房2厅138－151m2

2房2厅80－142m2，3房2厅113－142m2，4房2厅138－151m2

住宅户型面积由87－239m2不等，其中3房2厅105－205m2销售率认购已达7、8成一期仅用一个月时间售磬，二期开盘当日销售超过70％，目前销售已接近尾声，自开盘期到清盘期，不到半年时间一期首批122套开盘当天销售90%客户特征以内部员工以及老顾客为主－泛公务员楼盘特色倡导“新都会主义”的居住模式倡导“新都会主义”的居住模式，简约、大气的建筑风格，独特错层阳台设计，以生态为主题，融合现代审美风格与实用功能营造园林景观，泛综合体的生活模式39典型楼盘万振逍遥苑世纪阳光花园社区形象开盘时间一期2001年12月28日，二期2004年5月12日，三期2004年6月6日，四期未开盘四期2005年元月开盘规模总占地约190亩，总规划面积约16万平方米，前三期容积率2.8左右，总户数1123户占地约48.3公顷，总规划建筑面积56.81万平方米，分七期开发，其中一期8万平方米、二期12万平方米、三期5万平方米、四期9万平方米，总户数5000户产品形式多层、小高层、高层、联体叠加别墅多层、小高层、公寓价格一期一千多元，二期二千多元，三期目前均价达3900元/平方米，马鞍山路两层联体商铺2003年8000多元/平方米，现在1万多元/平方米多层2600－4100元/m2，其中一楼3700－3800，二楼3850，三、四楼4100－4200，六楼2600元；小高层3080－3900元/m2，均价3400户型面积3房2厅为主，105－154m2，4房2厅144－246m2，2房套数只占15％3房2厅2卫116－167m2，2房2厅1卫88－114m2，3房2厅1卫99－113m2，4房2厅2卫130－209m2

销售率三期100多套小高层半年左右售磬一、二、三期售罄，四期推出六、七百套，已售一百多套客户特征老板、白领、公务员、偏高层次的工薪阶层，以市中心客户为主，住宅客户以自住为主，商铺客户以投资为主客户主要为工大老师、就近企事业单位员工、想改善居住环境的年轻人，部分来自周边县城的客户楼盘特色“亲水生态小区”，中心是一个面积1万平方米的湖泊；卖点：小区环境成型，有中央空调、纯净水，楼间距大，配套好简约的徽派建筑风格，设计构思以阳光为主题，以水为纽带，将岸畔10余个景点联系在一起40新鸿幻玉意蚀•鄙新都里会淘•婆环球沾广场开盘时间2005年9月16日开业规模总建筑面积约9万平方米，商场总建筑面积近5万平方米，四层商业裙房其中二、三、四层每层约一万平方米，一层由一楼A区（底层）与一楼B区（夹层）组成，总面积约1.5万平方米产品形式一栋28层全智能化公寓式办公楼，四层商业群楼，地下二层约2万平方米地下车库价格一层2万多元/平方米业态规划一楼A区规划生活名店街，将会汇集一两百家精品化妆、珠宝、服饰等品牌店及休闲娱乐餐饮设施；一楼B区规划时尚休闲品，体验式休闲运动系列精品名品汇粹，以及运动器械专卖；二楼、三楼规划为家乐福（2万多平方米）；四楼规划为城市先锋，经营工艺饰品，玩具精品等优势地处两条城市主干道一环线与马鞍山的交叉口，交通便利、紧靠人流密集的大型高档住宅社区和高等院校特色合肥首家集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的大型一站式购物广场41典型楼盘田逸苑望湖苑社区形象开盘时间一期2005年1月11日，二期2005年5月20日多层2005年元月开盘，小高层、高层将于10月开盘规模园区建筑面积约5万平方米，总户数302户占地约5000平方米，总建筑面积11002.37平方米，容积率2点多，总户数204户产品形式多层、小高层、商铺多层、小高层、高层价格起价3500元/平方米，均价3800元/平方米，小高层3680－3780元/平方米，商铺12000元/平方米起价3300元/平方米，均价3500元/平方米，商铺预计10000元/平方米左右户型面积2房2厅90－107m2，3房2厅106－151m2，4房2厅123－154m2

2房2厅89－137m2，3房2厅121－181m2，4房2厅125－202m2；主力户型：2房90－95m2，3房115－133m2

销售率售价过高，多层销售过80%，小高层销售差多层已售95％客户特征以区域客户为主以周边单位的客户为主，包括内部职工楼盘特色以“打造都市园林住宅”为目标，努力营造具有邻里精神、亲和气息和社区内容的温馨园林住宅意境位于太湖路和望江路交汇的商业居住黄金地段，五分钟的生活黄金圈已囊括了现代都市生活必须衣、食、住、行的所有配套设施42文锦撒新城开盘时间2005年6月6日规模占地100亩，总建筑面积15万平方米，容积率1.8左右，总共567户产品形式多层、小高层、高层价格小高层2950元/平方米户型面积以3房2厅为主，116－193m2，2房2厅101－146m2，4房2厅134－197m2

配套社区内设置游泳池、网球场、幼儿园、润安公学，周边教育、医疗、金融、购物等生活配套完善，包括合肥中锐国际学校、安医二附院（在建）、工行、建行、芙蓉农贸市场、索菲特明珠大酒店等销售率接近4成客户特征客户以公务员、私营业主为主，很少有来自包河区的客户楼盘特色将徽派文化底蕴、海派建筑风格以及最新的建筑科技融为一体43市场碍环境活分析洪结论合肥捡市规不划重恼点由草“环勇城时途代”储迈入纤“环泊巢湖承时代姥”，敞随着揭大量烦基础建配套阔设施筐建设销，区强域居躲住环怖境将接得到授改善排，所惰以本撤项目勒所在乏区域立将面剥临新还的发丢展机诊遇；合肥由市房统地产顿市场柳受宏袜观调鸟控影咳响较敞大，灾开发开商、酷消费结者都辛对后辟市持铸观望需态度蚂，市蜘场的枯徘徊广也将迎迫使严越来股越多滨开发禽商重通新研罢究市财场，匆开发责符合版市场哲需求检的产名品；合肥展楼市席板块懒分布树特征余明显汇，依幕托政尿府规王划的沃政务剩新区峰、依堵托“帆一山忆一水绿”的瞒大蜀已山片扭区、冶依托道“环功巢湖弊规划雕”的司马鞍摩山路调片区予是现腐阶段侄开发码水平招较高卵的区毒域，须而受户旧工浙业区洒、居严民收朴入水滋平低验等因翁素影孔响的勾新站侵和城萝东片范区发考展较抹差，艺受空膜间限枪制，义庐阳核片区罢发展甜空间丈有限叔；合肥勤客户炊区域泪性置愉业比柏较明梁显，岸除非持工作痛地变烛动、集家庭宗变动渗，很龟少搬婆出原黄居住话地；一般某来说化同一英楼盘屋多层伶物业婆售价爸高于赠小高夕层物会业2数00喉～3橡00锁元/芦平方条米，搅且销血售速牢度比刺小高握层快啦；大多篇数合该肥居粗民喜培欢多酒层物伐业，岛其主慌要原塌因是岂小高蹈层分葛摊面反积大袍、使时用成宽本高仔，另牛外，凉也与愧居住懂习惯舰有关梳；消费丧者对衔教育膛、医脂疗、税购物抵等配倒套设稻施有低一定畜要求煎，有取子女债家庭科对教聪育配告套尤唐其注故重；马鞍讲山路次片区享价格此受距幼离市欢区远阔近影航响，纷自北潮向南逝呈下瞒降趋灰势。44庐阳作片区新站拒片区学府尝片区蜀山片区包河邮片区政务与新区经济鄙技术镜开发司区战场粉已经险呈现徒，面娇对众兰多强框敌，应谁才芬是我遥们真趣正的厨对手御？45我们投和谁备争夺双客户市场茂环境纠分析竞争妙环境公分析市场侮机会板分析项目纷发展味战略项目斧定位项目探属性抢界定认识辟本区芳域主要漏竞争寇分析附件46本片殃区将拔成为岁包河幸片区伞中的循新兴源片区居，承捧接“卸环巢葵湖规肠划”箩由市喝区向步巢湖床的拓晴展地理沈因素：2狼环路想、葛敲大店遍区域骑成为俗市民票心目榨中本逝片区骆与市次区的馒心理状区隔事实亚一市场耻定位誓因素：该杜区域挡一直支都没甲有商首品房关开发刮，在钥市场渐上缺杂乏明虽确的蜡区域恩价值妹定义事实遵三规模宜因素：政烘府近勺期有竹可能美出让雹本片朝区大馋量土桂地，查使本庭片区鞭具备宪成为腔新区顷所需掘要的年土地岩供应桨量事实粒二开发底商因愧素：受怒环巢悔湖规回划、聚包河义区政弹府迁模入、妻机场全搬迁床等刺棵激，腾开发武商高惭度关洁注事实蔽四根据仙各事妖实分册析，迁本片泳区不盲仅仅霞是马目鞍山射路向廊南的买延伸盒，更足是一孤个将潜以新逝形象浪面世舒的新盖片区某，是浇承接昼“环排巢湖选规划良”由珍市区介向巢粗湖方吼向发今展的阳中间殃地带二环臣路31药2国精道项目支所在政区域镜未来霉是马慕鞍山聚路的嚷延续森还是卫新兴疮的区抗域？47本项敬目所扭在新持区内话，未数来将系形成幅高、疤中、研低档捷项目拾共同魂发展伯的局贪面省公路技校文包河大道包河区政府皖深职业学校望湖城经济适用房回迁房绿城项目二环路312国道文包河工业区项目规模现状绿城项目（高档）净地600多亩绿城集团与包河区政府正在就地块转让进行洽谈，地价约80~100万元/亩望湖城（中高档）占地275公顷，规划总建筑面积250万平方米，其中住宅150万平方米，公共建筑面积100万平方米，居住人口4.5万人预计2006年完成对1850亩土地的招商工作，定位以居住为主导，辅以其他相关功能配套经济适用房（中低档）占地18公顷，总建筑面积近17万平方米，其中住宅面积13万余平方米工程于2005年6月底开工建设，预计一年半时间建成交付，政府定价为1800元/平方米回迁房（低档）总建筑面积80多万平方米，400多栋多层建筑空置率约70％，可在市场流通，均价2000元/平方米左右包河工业区总规划面积12平方公里，将建成融工业、商业、房地产、科教、旅游为一体的新城区48我们租和谁母争夺足客户市场铸环境登分析竞争惕环境奴分析市场由机会乖分析项目受发展叠战略项目艰定位项目耐属性纳界定认识刘本区絮域主要御竞争乎分析附件49本项森目竞处争环税境面订临的脸3大却问题问题蚀1本项井目未术来主辨要竞估争对奴手来职自哪逆里？问题肠2本项公目面沃对新假区外刚包河身区的巨其他狭项目返，其马竞争乡丰关系歪如何站？问题嘉3本项锋目在号新区志内的颠竞争励关系厕如何溪？50大量惰开发里经验滔告诉荡我们逼，类贿似新妨兴区橡域项贩目的模客户坚层面锋是随管着区匠域发栽展和谁项目早品牌安的建浴立而烂逐步惜扩大蛮的消费顺者区牵域性及购买而特征缩慧明显开发盘商在智合肥碰当地凑无品垮牌支求撑项目裹前期项目茄中后该期很难饭吸引仍其他笔区域随的客嘱户，搏主要振的竞叠争范饱围集堡中在包河公区内埋部区域杜规划历逐渐披实施遥、项演目陆晌续开喊工本项败目前从期知善名度气提升交项目暑品牌逐渐控吸引织其他洁区域湿客户徐，竞避争范累围扩蓄大到窝包河赵及周湖边区抽域项目绒前期项目衔中后辞期51竞争至分级汤——汽竞争村首先毯来自鸣区域正内部蜡，再馅扩大斥到区端域以助外，惯由区塘域内芒部的痰竞争医逐步晋扩大充到区对域与艇区域透之间迫的竞暑争第一牲层级敲：新片及区内冷的项嗓目，仿对项菠目产春生最棋直接汽的影登响，花如望蜜湖城暗、绿跑城项碍目等第二漏层级牙：包河酬区内韵的项桐目，腥是分寻流来倾自包利河区淹客户饱的主盘要区目域，烂如格铃林春告天、呼绿地季项目惯等第三鸡层级败：邻近透包河罪区、怕市中休心区碍的地熔带，村主要壤是分泄流部鼠分包惕河区摸及市养区的昏客户依据累对本炮项目换竞争直影响孩的强滔弱，趴本项歪目与示其他想项目蝴的竞睛争关主系可长以分携为以担下三托个层拨级：52第一展层级陵的竞不争关钳系—咏—既苗是战溜友又鸦是竞软争对劫手省公雅路技嫩校文包河以大道包河咽区政勇府皖深冶职业筹学校望筒湖辅城经济微适用缝房回迁邀房绿城回项目二环呼路31址2国负道文包河节工业伏区与本项目关系望湖城规模庞大，定位以居住为主导，辅以其他相关功能配套，预计会规划片区及商业中心，容积率1.5，物业类型与本项目重叠，有可能与本项目形成直接竞争绿城项目绿城开发项目普遍以高端为主，在当地品牌很好，其项目有可能成为当地的价值标杆，这对本项目是有利的经济适用房不能自由转让、不能打广告，由柏涛规划，产品素质较高，由于紧邻本项目，很有可能将本项目售价拉低回迁房回迁房已基本建好，品质低、价格低、人员素质低，对本项目不利，但其居住的大量人口、较好的公交设施对本项目是有利的大量桃项目留在陌脚生区牛域一闪起开挺发，气有利欧于将包区域纠做活度，但嫌同时虏也容述易使艰本项闭目陷德入激蜓烈的补竞争53第二辩、第丹三层眨级的剑竞争暴关系其——局是区血域与忘区域码之间午的客戒户争炸夺战目，是宴开发隐商品拼牌之椅间的久竞争本项槽目相价对包回河区份其他佛区域侮项目造的主转要优和劣势老城区马鞍山路片区优势楼盘规模大产品发挥空间大位于新片区利于规划有大型开发商进入容积率较低位于新片区利于规划劣势区域配套尚不成熟距市区距离远区域配套尚不成熟距市区距离远本项勾目与择第三缘瑞层级赖项目遥的竞魄争是忠基于脱以下书两点跳：区域潜的逐扫渐成珠熟开发蹈商品尚牌的锋建立54竞争捐对手黎分析哪——珍大量务的土叨地储押备使脑得来旁自于注未来袋的潜扇在竞枪争对膏手非径常多政府胆和开先发商爱在该婆区域吧有大姐量土闭地储注备产品溪：位求于该此区域晨的高壮档项考目里纹，多劝层比加例越残来越波小，蜓小高详层、出高层熊比例户越来敏越大美，没尿有出峡现叠朽加、循花园暴洋房你等产稠品整体循形象厘：新如开工云项目臣品质殖一般数较高佳，但备多数骑都是惧容积尸率大门于2.慕2，产拾品上迎以小影高层逝、高顾层为脖主，房诚以多权层为吴主的构世纪层阳光碎花园羽、联粪邦花胀园品尝质一蜂般二级比竞争歇区域骗分析政府嗽有大脊量待杨出让真土地平均罗地价80～10挡0元/亩众多鞭开发此商将建室设区柱域级犬商业怖、交凡通、粉学校扁、医卸疗等胶配套帖设施一级话竞争方区域口分析竞争却主要贱体现孩在项脏目所虚在区劈燕域与宿其他势区域敌的竞尼争。三级盾竞争熔区域深分析55竞争屿环境竖分析师结论大量吴开发铅经验糟告诉燃我们痕，类第似新诵兴区恭域项基目的脉客户展层面借是随稻着区恋域发企展和列项目眨品牌颤的建商立而龄逐步客扩大至的；本片邻区将民成为兰包河昌片区间中的欠新兴叼片区拔，承犬接“携环巢炎湖规辽划”栽由市取区向亩巢湖气的拓析展；竞争贝首先氏来自棕区域惑内部疲，再会由区馋域内离部的锹竞争走逐步忽扩大素到区躁域与柏区域怪之间于的竞膀争；本项帮目所阔在新类区内专及马台鞍山叶路沿虹线未邀来将蔽有大邮量土那地储他备，互使得评竞争意主要纸来自茂于未砌来潜闲在的棋竞争催对手暂；本项圾目所长在区畜域内市，未细来将斜形成状高、妖中、凶低档造项目传共同泊发展考的局将面，瞎而本器项目渴与这咏些项反目既盟是战傲友的炒关系痛也是灶竞争环对手集的关菜系；本项沈目与促其他狐区域同项目哑的竞书争，酷实质迟是区歇域与割区域哈之间耗的客涨户争甘夺战所，和裹开发妖商品窄牌之晃间的射竞争孔。56真正苦的对丛手基鞠本锁雀定，敲我们醋如何冻才能侄赢得夫竞争艰？57我们扣如何奖发掘蒸机会莲赢得胶竞争市场处环境么分析竞争滚环境副分析市场脊机会龟分析项目陵发展沉战略项目窜定位项目贯属性忆界定住宅骆部分商业消部分合肥牌市近泊郊项振目研录究项目垒机会贸挖掘附件58案例暮选择冤的原培则必须塞结合莫合肥菊当地乏市场当地径近郊何项目已经间开发晕并得福到市衬场检付验我们乌研究垂了合牛肥市挎几个套二环剖之外燃项目嚷的不荣同发疗展模恩式，疑并将访其归傲类，解试图热找到敌类似星区位淘项目面取得估开发艰成功嗓的根尖本要都素和稀支撑炭点，吩以便较对本梁项目泼有所棚启示潮。综合棕分析骄，我断们选胆取了金色肉池塘、海洲殖.景组秀世合家、华都佛.城投市花湾园、经济是技术基开发互区、蜀山断片区，分宣别分字析如径下：59合肥咐市近习郊项煌目研签究金色勇池塘塑在近当郊成胃功的吨主要身举措时：产品言：建筑帜设计出借鉴坚万科傲四季旷花城津，叠鹅加别伞墅、皮情景谎花园涌洋房迫等多战种产尽品组灰合，成以优邪质的哨产品肢设计匠打动反消费谅者；展示脱：先期掀的主嫩体景证观、哨商业拼街、精样板够房展位示，嗓给消怨费者按呈现姨一个匙美好傲的未蛇来生品活环爸境，虑树立引信心桑；中低的价格纹：首期探为聚钩人气虎，将短售价摧调低体，与帅大蜀扮山其应他项帮目形豪成较严大价运差，梳然后第前期删成功热开发管实现瓦价格鸟低开放高走鉴。金色刑池塘骂采取答了首亦先做叼好产缠品并漂做足趣前期李展示兔，并高结合涨前期猫用低篇价入傲市等票策略拌获得慌成功汪，是产品注主义的成诵功。金色存池塘开盘时间一期2003年7、8月开盘，二期2004年分批推规模占地约30万平方米，建筑面积36万平方米左右，容积率1.3，一期商业街总建筑面积3750.45平方米产品形式多层、小高层、花园洋房价格一期多层、小高层2600元/m2，花园洋房3800－4000元/m2；二期多层、小高层3700－3800元/m2，花园洋房4200元/m2户型面积3房2厅2卫115－126.8m2，2房2厅1卫82－84.62m2，3房2厅1卫107m2

配套游泳馆、网球场、乒乓球室、棋牌室等运动设施，商业街，社区医疗服务，地面车位与半地下车库销售率一期去年售磬，二期销售至尾盘客户特征一期主要依托周边2家工厂，后期客户层面扩大，年轻的事业成功人士、企业中高层管理人员、公务员、部分外地（淮南、淮北）客户、内部员工楼盘特色紧邻合肥植物园、清溪公园以及董铺水库，是一大型高尚人文生态社区60合肥弃市近枯郊项葱目研弦究华都.城市花园海洲.景秀世家开盘时间一期2004年6月9日，沿街商铺5月15日，二期2005年7月16日2005年5月5日规模占地约8.7万平方米，总建筑面积12万平方米，分2期开发，一期将近500套，二期将近600套，商业40多套，共2000平方米占地32万平方米，总建筑面积约50万平方米，容积率1.53，共3832户，分三期开发，一期容积率1.38产品形式多层、商铺多层、小高层、高层价格一期均价1600多元/平方米、二期均价2050元/平方米、商业5000元/平方米均价2450元/平方米户型面积以2房为主，占60－70％，85－108m2，3房2厅103－132m22房2厅92m2，3房2厅102－142m2，4房3厅181m2，6房2厅176m2

配套大型功能会所，全新商业街商业步行街、幼儿园、小学、都市生活会所以及大型商场销售率住宅销售情况良好，刚开盘时速度达每月50－60套，商业销售一般已售90%客户特征周边客户与其他区域客户均有，以年轻人为主，很多肥东客户，东部做小生意的客户也较多，但有部分来自包河区与市中心瑶海区与其他区域客户各占一半，客户看重产品品质，以二次置业者为主，投资型自住型客户各占一半，青年客户多华都笨.城叶市花发园海洲洲.景嘴秀世疫家海洲抵.景仆秀世毛家华都荐.城医市花雨园61合肥腊市近训郊项把目研吹究由于怎项目覆所在题区域氏消费六水平星较低芽，好俗产品垮的投天入难差以为毕项目沾带来糠更多崖的利本润，朽且项锹目本香身是聪大盘程，必锤须抓瞎主流知客户盖，所载以该2个楼毫盘采券用控制稿成本舌、低墓价销横售策略在用忧低价捕吸引掌客户也的基馋础上边，烘腹托大堂社区惧优势票，依猾靠务占实的垫产品找吸引云主流坐客户股群体低价伐产品炉容易谋吸引兴范围看较大产的客毯户，甚拓宽捐客户络来源可，并兽且对盾年轻岭人吸街引力圣很大产品惰素质窑一般梦是这全类项呢目缺岩点，管项目松美誉貌度难超以提誓高，钟价格姥难以哈走高海洲陵.景糕秀世霞家华都倍.城贿市花私园海洲都.景塘秀世朵家、墨华都吴.城概市花伟园属于典纲型的低价茧销售策略62合肥编市近膝郊项蒸目研破究经济渐技术雾开发广区该区纲域位伟于3兼12济国道芬以南污，北酸面与兽政务虑新区急相邻仔，属喊于政阳务新桶区在乌南面涝的延套伸；该区阀域新陆开项为目众触多，腰与政帜务新舅区的尾竞争乏较为冶激烈兽，其尊主要鞠竞争纱方式许仍以价格竹竞争为主趋，小割高层系、多绢层分逼别较里政务略新区属便宜汽40秆0~络50醒0、敞30脾0~茎40卵0；在压虽低单绞价的蔽同时乐再设晋计较对小面俘积的御户型惑，将屑总价团压低细。经济他技术段开发浆区蜀山呼片区蜀山片区经济技术开发区蜀山允片区蜀山绩片区如虽然睁也位悼于二搅环路柏之外墙，但锁2条版城市斗主干饿道长峰江路染、黄榜山路故将其栗与市炊区直氧接连偷通，鬼可达棒性很耍好；早期眯项目先如梦诉园小崭区等古在当认时售新价相蓝对较昌高，径