山东文化主题酒店及公寓项目定位与发展战略附图丰富

齐商地产大乳山168亩项目

整体定位及发展战略（汇报版）先从企业的目标思考项目销售模式相对不稳定，客户量源极为不稳定；客户渠道主要受代理公司把控，甲方相对被动；容易陷入乳山的同质化竞争，同时将面临来自龙口，文登等竞争短期资金回款较快，但整体价值很难提升，长期效益不高项目不存在生存问题，项目难点在于企业的目标下产生价值如何进一步拔升问题项目定位：大乳山风景区一线海景公寓客户定位：乳山银滩消费客户群体——东三省及北京的等城市大众阶层（这批客户不需要争取）依托五星级酒店规划选择代理公司销售结果：项目能够成为乳山首席，回款速度较快，短期效益较高市场风险企业品牌与形象要求目标矛盾依照传统的分销模式一般的公寓产品梳理企业的核心目标，项目的开发核心在于项目品牌的建立与企业资金的安全4降低开发风险，保证资金安全建立项目品牌，从而提升企业形象目标酒店须有高端形象和档次要求；限制性条件必须由甲方打造五星级酒店，酒店建成后将由景区收购70%；整体建面不变，酒店与公寓面积可相互转化；开发商语录：销售模式不再采用分销的方式，要为顾客造梦产品本身要为客户量身定作,满足客户的需求在半岛成为有代表性的企业，形成品牌要参与景区的开发，分享景区发展成果要在社会、环境和企业三者获得平衡目标一分解：对于项目品牌来说，我们需要思考的关键因素为突破市场及制造市场影响力超越市场：项目需要超越市场水平，扮演市场领先者企业形象：项目需要承载企业原有的形象，成为企业的开发能力代表市场影响：项目需要有足够的市场影响力，具有品牌的具象承载体产品水平需要超越市场，价格实现不低于市场，销售速度获得保证项目需要延续企业对高品质产品的形象，企业对项目开发具有确切的要求区域市场平台基调需要研判，景区的价值判断，项目如何建立高形象目标二分解：对于资金安全目标上，酒店的投入与公寓的销售成为降低资金风险的核心五星级酒店的开发将占用大量资金，建设成本约在1万元/平米，短期财务风险较大景区回收70%，企业持有30%，企业同样要承担酒店运营的风险五星级酒店的前期投入成本大酒店的规模与档次考虑，结合市场、景区与企业自身能力来思考酒店的运营思考，酒店的核心竞争优势，在保证酒店具有市场影响力的同时，能够获得稳妥的经营条件五星级酒店的成本投入思考公寓的回现速度须保证五星级酒店的建设，保证资金链的安全公寓的所占比重占绝大部分，且项目整体同时动工，公寓为唯一资金回笼方式公寓为资金回笼的主要方式公寓资金回笼速度与酒店成本投入速度要成为正负对消，在速度获得保证下，利润相对最大化公寓须依托景区价值，酒店价值，产品价值保证市场的竞争力公寓须考虑速度与利润的平衡回归项目属性思考项目问题区域层面分析——区域价值能否支撑项目价值项目本身分析——项目自身的限制性与可创性交通便利：乳山市与青烟威城市交通通畅，到达各个城市中心均为二小时车程范围内城市核心价值一威海烟台青岛乳山城市车程时间济南乳山4小时30分青岛1小时50分烟台1小时30分东营3小时30分淄博3小时20分潍坊2小时30分威海1小时10分城市距离车程青岛机场140公里1时50分左右烟台机场84.5公里1小时10分左右威海机场82.5公里1小时左右乳山与山东省主要城市行车距离乳山与青烟威三地机场距离项目区位乳山位于山东半岛东南端，地处青岛、烟台、威海三市中间地带，属于中国北部温带海滨旅游圈。地块位于乳山市西南部，市区至青岛、烟台、威海三市汽车路程均在一个半小时以内。项目距离最近的威海机场82.5公里，约需车程1小时20分左右。距离青岛机场行程翻倍。区域认知：乳山市属地级市威海管辖，为威海三个县级市之一。项目所在的大乳山滨海旅游度假区，属国家4A级风景区，为乳山市五大风景区之一。具有较强的区位优势自然资源丰富：乳山市不仅海景资源优质，更集合山、岛、湖等丰富的旅游资源，为旅游、疗养、避暑和度假胜地大乳山滨海旅游度假区银滩滨海旅游度假区田园生态旅游带小汤温泉度假区岠嵎山森林旅游区乳山黄金矿山公园乳山市拥有185.6千米长的海岸线，南濒黄海，达20公里的沙滩和可容纳15万人的海水浴场；沙质细腻，含磁量很高，由多种成分构成对人体有益的海水浴、沙滩浴、阳光浴、天然的养吧浴，加上适宜的气候和优美的环境，成为一个天然的疗养院。乳山资源林秀海碧、礁奇滩曲、坡缓滩平，集山、海、岛、湖、泉、河、林于一体。城市核心价值二乳山市五大旅游度假区沙质细腻，含磁量很高具有较强的资源条件在山东的发展格局下，各版块有着各自的特色与定位，海景资源在山东不稀缺，但乳山资源较佳湾区青岛市区胶南——即墨威海、烟台海阳——荣成片区规划功能定位行政、文化、金融、商贸、港口、旅游度假、产业综合服务中心，产业集群化发展的核心区青岛城市副中心承载城市功能外溢的责任区域中心城市区域中心城市副中心以房地产带动旅游业城市核心价值二青岛市区胶州市黄岛胶南即墨市崂山区海阳市文登市乳山市荣成市威海市烟台市龙口市乳山资源：景区内自然山水湖岛泉特色资源丰富文化：历史文化源远悠久沙滩：洁白如银，因此得“银滩”的美名青岛市区胶南——即墨1、面向黄海，水质优良，但胶州湾污染严重。2、沙滩资源丰富，滨海隔离带建设良好，亲水性好。1、自然景观资源丰富，主要表现在天然山系与湖水资源丰富2、海岸线曲折，近海水域与海岸带空间较广。滩、礁、崖多威海、烟台海阳——荣成1、金滩银滩都处该板块内。2、沙细滩平坡缓水清无污染、无杂质，近水海域环境质量佳3、物业与海资源隔断，亲海价值贬值。1、这一带地区都是沙细、滩平、坡缓。且文登海滩沙磁含量高。2、物业与海资源结合，亲海性较好。房地产业对乳山市经济发展的贡献度很高，但现阶段市场上通行的开发方式仍旧较粗放,主要依赖自然资源乳山凭借其良好的气候环境和自然环境（山水资源）大力发展房地产和旅游业房地产行业占乳山GDP比重大，并且实现高速发展。2009年乳山固定资产总投资190.13亿元；房地产开发投资50.41亿元乳山市旅游产业持续高速发展，2016-2020年旅游业将成为国民经济的支柱产业之一，成为乳山重要的可持续发展产业，旅游业产出达到全市的10%左右城市房地产现状一乳山依靠“旅游业+房地产开发”两大支柱产业进行发展资源银滩东部一线海景售价4100元/㎡概况完全依靠一线的海景资源进行产品打造，纯住宅社区，虽然产品类型较为丰富，但建筑风格抽象，产品质量一般，景观设计无新意，走低价快销路线典型项目：海岸壹号资源银滩东部一线海景售价7000元/㎡概况银滩景区较高价格实现楼盘。依托一线海景和一定的市政配套，项目内含规划酒店。但无论是社区规划还是产品设计上与周边楼盘未现明显差异，头顶价格天花板。典型项目：翰林名苑现阶段乳山市场上通行的开发方式仍旧较为粗放,主要是简单地依赖自然资源，也缺乏较为宏观的开发；部分楼盘较高的实现价格也仅是项目内部增值点的简单叠加，市政配套对楼盘的增值程度不高。乳山的房地产开发未来将呈现定性循环，某种程度上将呈现价格天花板以及不可持续性廉价海景房乳山房地产发展循环配套跟不上价格价值上不去客户群不改变城市房地产现状二城市印象基调，影响城市的招商引资对高端市场具有一定的排挤性政府招商引资相对困难，财政资金跟不上政府无力修建城市配套，公共设施不完善客户因配套不足，而缩短居住时间或放弃原有度假生活改善居住环境的北方城市大众阶层客户群看重相对高性价比的海景产品客户群是在分销模式下筛选出来的客户群体，客户没有做过任何横向对比客户首要关注的价格，价格突破心理预期，客户量将会急速下滑城市影响力无法扩大城市的价值载体无法实现价格无法获得有效支撑意味着城市的房价是有很强的限制性城市目前缺乏规划利好，整体价值无法与周边城市媲美，且“廉价海景房批发市场”在市场中根深蒂固

城市海景房价规划利好即墨8000-10000元/平方旅游温泉镇,五星级酒店聚集山大分校落户螯山青岛半岛国际机场初步选址莱西与即墨交界处黄岛8000-10000元/平方青岛开发区所在地，积聚产业青岛海湾大桥合龙，青岛市区开车30分钟到黄岛地铁规划6、7号线主要在黄岛龙口3500-5000元/平方龙口港将建立山东首个人工岛群,形成产业规模，海陆统筹发展的“高段产业新区、特色城市新区、观光旅游新区和生态新区”南山集团在此集中开发多个楼盘,形成集聚效应，共积聚10个住宅项目，4个商业项目，2个别墅项目海阳4000-6000元/平方亚沙会为契机，规划指定科学的宾还旅游开发规划，努力使交通、公共设施、旅游产业、酒店餐饮等各种城市服务功能全面与国际接轨乳山4000-6000元/平方将建设乳山口跨海大桥青岛-烟台-威海的城际铁路规划乳山项目以分销方式做营销，广告强调其价格低廉，首付款低，月供低城市房地产现状三乳山市场目前仍处于市场的发展期，发展高度受到上线城市影响，价格增长具有天花板市场价值萌芽期发展期（5-10年）快速发展期（10年以上）成熟期交通进一步改善，与核心城市联系逐渐加强，度假相关的休闲、运动设施开始大量投入度假区房地产市场烟台、威海市场旅游目的地城市，市场发展成熟，配套设施完善高端客户为主，城市价值+海资源为核心驱动因素日照市场市场发展迅速，区域认知快速提升中高端客户为主，海景资源+特色设施为核心驱动因素乳山市场中低端的区域认知，市场发展遭遇瓶颈低端客户为主，海景资源+低价格为核心驱动因素海阳市场区域认知尚不明确，市场发展仍处于起步阶段客户复合，目前仍以海景资源+性价比优势为核心驱动因素发展阶段青岛市场城市房地产现状四14虽然乳山市在旅游、交通配套设施等方面不断完善，但无明显可依托的实质性利好城市发展规划交通设施酒店设施文化主题乳山口跨海大桥的建设泰林酒店、众和度假酒店、东方如意度假酒店等正在筹建中以“黄金、绿色、人性”为主题的黄金文化公园和以“福寿康宁乐”为主题的福如东海文化园基础及产业建设酒店设施政策利好规划建设凤城万吨级深水码头及即墨海阳跨海大桥。以亚沙会为契机推动城市建设。君子连理岛、国际帆船俱乐部、沙滩五星级酒店等一批旅游服务项目进入实质建设依托核电站、亚沙会、丁字湾蓝色经济区，加快蓝色经济发展乳山市城市发展利好海阳市城市发展利好综合乳山市的目前可见的发展及规划，并无实质性发展利好海阳市依亚沙会为契机，城市配套各方面不断升级完善在无重大利好的情况下，乳山市的城市性质未来几年不会发生根本性的转变，对项目价值的提升作用较小城市价值结论房地产业发展方式较为粗放，一定程度上透支了城市未来发展城市价值近期发展状况相对受限制较大，在无重大利好的情况下，乳山市的城市性质未来几年并不会发生根本性的转变综合城市目前的发展状况乳山市较为倚重目前旅游业+房地产的发展模式，成为城市经济发展的重要支撑城市的未来发展以及对项目的影响旅游产品与周边城市同质化严重，缺乏核心竞争力乳山市的城市发展未现明显利好政策，发展预期不明朗房地产业依托自然资源进行开发的情况仍将继续维持，项目能够依托的城市价值相对有限。景区目前的优势能够保证景区的顺利运营，成为项目开发的主要基础景区优势主题独特丰富资源稳定群体养生之所景区某种程度上，承担政府业绩与城市形象的宣传，项目基调须摆放在城市基础之上风景区为城市首要形象与文化的承载体，某种程度上被限制发展可选的素材景区拥有山、海、沙滩、湖、湿地、树林、岛等自然资源群山环绕，北山南海，风水宝地大乳山气候条件与空气质量适宜养生乳山是长寿之乡，而大乳山滨海旅游度假区驻地，80岁以上老人就多达百余位会议为目前景区最核心的盈利主体景区承办的会议数量逐年增长，酒店7、8、9月份实现100%入住率；5、6、10月实现60%入住率；其他时间入住率为30%客源：各部、委、各省级大公司天生禀赋：横向对比山东其他景区，大乳山风景秀丽、资源丰富，具有较强的竞争性景区核心优势一风景区山海滩湾岛主题大乳山滨海旅游度假区√√√√√福地养生文化主题泰安市泰山景区√中国五大名山泰山曲曲阜明故城三孔旅游区√儒家文化烟台市蓬莱阁景区√√√√古建筑群、海港、军事建筑大乳山滨海旅游度假区与山东5A级景区资源对比景区拥有山、海、沙滩、湖、湿地、树林、岛等自然资源沙滩：与山东其他沿海城市比毫不逊色，柔细的沙子，碧蓝海水，清爽的海风山景：景区内具有乳山市的地标和乳山旅游的形象代表-大乳山群山环绕，北山南海，风水宝地主题立意的独特性：母爱文化契合乳山特质，并且在全国范围内都属于较为独特的主题立意景区核心优势二景区代表着城市形象，一定程度上承担城市宣传的职责定位为“母爱”文化，契合乳山市的城市特点，立意高，且独特首届母爱文化节2008-5-11倡导和发扬“爱母、敬母、回报母亲”的传统美德为主线第二届母爱文化节2009-5-9“母爱文化节”“母爱文化月”，举行一系列“孝母敬母”活动。第三届母爱文化节2010-5-9以“弘扬母爱文化、凝聚城市精神、建设幸福乳山”为主题景区某种程度上，承担政府业绩与城市形象的宣传，项目基调须摆放在城市基础之上景区能够调动更多的政府与城市资源，景区为城市首席地位风景区为城市首要形象与文化的承载体，某种程度上被限制发展可选的素材20认知裳基础蝴：乳山际气候陕、土示壤、奖物产房诚的独势特性孤形成挖了具瓣有一灰定基骆础的菜养生辣之地切、长删寿之小乡形妨象乳山雁是长容寿之使乡，瞧而大稳乳山社滨海徐旅游甩度假录区驻凭地，80岁以创上老胀人就豆多达坡百余光位景区壁内规看划有桨两大颗片区稳供养渴生主付题-养生暮文化劈燕体验害区、据老年摔养生伪园区养生挤文化喘体验茄区内链有中驻华养诉生园凡、植钞物香评宫，钩天福甩湾老年糠养生待园区咬内有削老人企别墅择、老错人公哈寓和碍老人狱活动粉会所异和室烤外公脱共活愈动场旬所等乳山长寿之乡的6个独特属性气候独特：夏无酷暑、冬无严寒土质独特：富含矿物质，无有害元素物产独特：海产品及植物资源丰富饮食独特：晚上吃打卤面、饮茶、吃野菜渣文化独特：继承和弘扬中华民族传统美德目前犁修身戚养性雀片区爆规划贵有植物威香宫东方酸太阳泰城荷合纽奉双福五福箱亭水晶复誓约药师茧佛琉雕璃塔日月吴同辉福星柳湾小乳线山……枪……景区核心优势三养生披之地区，长露寿之故乡发展甲稳定厚：景区既有稳洒定的队会议悬客户断群体之，能休够保详证景仔区的辛酒店奏与餐册饮的灯利润跟增长景区核心优势四酒店5个-赏月位广场其、耕胆渔酒尚店、侍耕渔圣会馆挣、东浊海会谱馆、喷蒙古孔包7、8、9月份苦实现10烫0%入住外率；5、6、10月实规现60颜%入住毁率；洲其他诊时间蛙入住丑率为30腰%各酒弓店年店收入炮约为25猜00万酒店降主要愧客户悟来自押于上呀海、舌青岛迅、韩恶国、固俄罗怎斯等餐饮6处-耕渔露酒店碰、会瓶议中概心、挎东海啄人家场、红谷摩房傲、赏斑月广弃场、岛蒙古嘴包会议与中心4个-知春弓阁、闷耕渔砍会馆申会议墙室、泉耕渔思酒店坡会议携室，驰白膜功会议额室餐饮拢客源格：省芒内及柴旅行仰社客录户会议抢厅5个，址最大自可容办纳53并0人，滚最小缺容纳12人客源踢：各俩部、权委、且各省储级大哨公司平均邪会期召：1-当4天；7、8、9月份逢为高降峰期况，爆丛满接待优过最咬高层免级会脱议：细中非眨论坛枪磋商追会会议面成为织景区箩最核格心的凶盈利贺主体距离弃景区坝集群鲜区域团较远诞，孤姨军作痒战，属无法湾成为卡旅游哄线的锄重要帆环节中旅扮山东耀精品挎旅游爹线大连-烟台-蓬莱-威海-青岛济南-济宁-枣庄-临沂-连云俭港青岛-淄博-泰安-曲阜……山东仓省旅慌游分荐为三呼大种木类1、文悦化游由于凤山东宴是孔牵子、帮孙子李的故照里，衡因此锤文化峰游基巡寿本以炭曲埠暗、滨邮州为烫核心咱点展忙开；2、红衔色游山东斑是抗衰战重枣镇，催以枣内庄、磁临沂肾、连毁云港济为核富心点辟展开蕉；3、滨埋海游山东满省海朝岸线艺极长确，与惧大连磁联手盯打造灯的滨旨海游崖可选巾核心织点以片交通丙最为啄便利鸽的青螺岛、椅烟台兔、威化海为盛核心景区核心问题一旅游北内驱秃力不妈足，闸由原蓝始的算观光虚阶段逃，逐范渐向洲休闲明度假盯的方储向演变变但躬是节灯奏缓痛慢吃住届行游殊购娱笨旅起游项斧目而察言，猫大乳鬼山基喉本上角都处回于一薪个起啄步阶禽段；目前甲大乳救山仍策在以症观光速为主徐的阶继段，夕也是除景区洽发展附的最旗原始乓阶段隙；逐渐俗向休涂闲度罚假等彩方向古发展淋，但笋是发许展节戏奏较幕为缓员慢，肚目前喊没有渐重大赵突破梅。景区核心问题二多数每景点饱为可徐看而柳不可研参与记的项攀目，懒内驱扛力弱妙，无求法形抱成强掉势旅绵游吸标引物景区爆的整焦体形机象定委位不马够清诉晰，庙风格垮多样昼，以测福文脊化为你主导掀，但恩整体晒表现记相对娇分割弯和零评散景区核心问题三景区夹内各州种建洞筑风负格共使存，框客户刻认知动不统给一，鼠不易转建立铃客户煎记忆猎点景区动内景虑点更烂多为磨艺术址品设词计，同而并惑非旅饥游产牛品，重能为乌景区茧产生超经济逗效益讲的不广多景区消的主迹题虽幻玉然各导个风逆格各桌异，闭但整灭体效绵果相汗对协箭调统渴一景区幻玉目前匹的知六名度把较低床，辐章射半写径相晴对有某限，手且景嗓区缺笼乏营混销素船材景区核心问题四有听临说过厚大乳识山滨述海旅卫游度西假区奸，但既没去浪过。扬是因揭为快组乐向两前冲妈而认火识景辈区。——信立铲怡高秧市股场经卵理没有瓜听说咱过大洋乳山异滨海虫度假氧区。邮青岛婚人周链末旅咐游度述假主店要往承崂山皇、胶惊南、政即墨挤，主而要往开南走抚，很室少往眉北走——青岛豆度假嚼客户自然/人文资源驱动主题产品驱动特殊娱乐产业驱动商务活动驱动核心驱动力主题社区驱动华侨城，深圳愉景湾，香港云顶，马来西亚博鳌，海南坎昆，墨西哥景区厅的核泰心驱女动：古母爱区文化+自然石资源母爱暖文化领的延持伸空铺间相眨对有柱限，抱能够全令客孙户想测象和裂产生竹兴趣季的空猛间较泼小；依托牧文化滤作为垫景区纪的驱植动，闲但文屯化的羽辐射抽半径葱取决自于文貌化的界知名搭度与诱特色腹性，移“母及爱”遇文化德的影蚁响范怎围相拼对较茎小；景区奴的旅煤游产返品中欣承载搬营销绕素材竭的较充少，壁且无循法满虑足现愿代游触客的取核心颈需求且；景区暮规划接以“母爱革温情娃福地泛养生”为文柱化主好线，故突出权母爱驼和养镜生文进化旅手游品逗牌，纤挖掘尾中华蛾民族“福如伟东海”的传妨统文卖化精筐髓景区辰功能渴定位厕：观咐光旅剥游、崭休闲绿度假忠、文秃化娱唐乐、太养生详康体母爱择圣地尼，幸怪福乳宽山景区参缺乏聪强有质力的谈合作润商，叶景区缎宣传纠不够纠吸引模力，液社会咳整合狂资源将不够减，整偿体综瓶合价欢值不分突出景区核心问题五活动名称承办公司东方欢乐节（共三届）乳山维多利亚海湾旅游开发公司中国（乳山）母爱文化节乳山维多利亚海湾旅游开发公司乳山国际旅游形象小姐大赛“冠军之夜”文艺晚会乳山维多利亚海湾旅游开发公司/中国新丝路长寿老人游园活动乳山维多利亚海湾旅游开发公司母爱亲子夏令营乳山维多利亚海湾旅游开发公司/山东电视台好客山东贺年会乳山维多利亚海湾旅游开发公司/鲁商集团乳山“快乐向前冲”乳山维多利亚海湾旅游开发公司/山东电视台景区仅目前裕的活条动主浑要为光景区露企业羊自身瞒承办风，活距动的梁影响懒力有岁限，品社会赴资源锣整合认不够胞。活动名称活动主题\亮点大乳山国际旅游形象小姐大赛“冠军之夜”大型文艺晚会走进“神奇的山东大乳山福地”用美丽展示中国旅游福地的形象长寿老人游园活动举行长寿老人游园活动以及长寿老人座谈会母爱亲子夏令营活动少年儿童展示个性、体验激情童年、感受母爱文化和丰富自然生活知识"好客山东贺年会"“好客山东贺年会”“快乐向前冲，欢乐大乳山”活动快乐向前冲，欢乐大乳山

景区执价值阀判断陡与对圾项目宴启示景区价值结论主题茎载体颜的丰具富化昆、多嗽元化歇，从愿而满浊足各吴类细叠分市溪场的宗需求寨，整美体全钳面提诞升客千户的耍度假牙体验施价值景区恐文化罢可控疤空间蠢较为吧狭窄恨，项拢目可驰以在捷其根油植的弄基础彼上起挑到泛下化主逗题的餐景区馆发展盗目标景区碗未来诊发展裕建议局限街于母房诚爱文姨化将扒制约愈景区肿的发姓展，遍应适六当的恼泛化绑和深络化母纳爱主全题，上形成贪较为泰立体甲的主宝题景聚区驱罚动力对于授项目妥启示景区我可利猾用资贿源丰叔富，秆为项惩目打管下较袄为坚抚实的径基础映，项互目也叫必须采承担端新景剃区景玻点资隆源的电任务景区容现状头和未园来预逢判目前专景区挪仍在附一个拥发展益的初关期阶凭段，闸未来充一段潮时间裙内还谦将在场一个挽发展馋和成天熟的覆过程界之中回归疤项目烂属性棍思考共项目尚问题区域恨层面灯分析——区域肉价值路能否眉支撑贼项目且价值项目健本身脾分析——项目孤自身达的限分制性己与可汤创性29地块轻规模哈约1酒68为亩，美景区贫地块妈规划芽容积栽率为贯2，漏物业钳规划末中包化含五狡星级踏酒店叼及公盯寓产效品用地指标规划总用地168亩，约占地11.2万平米建筑面积约22.4万平米酒店面积3万平米以上，可变化地价80万/亩限制条件物业形态五星酒店+公寓产品（酒店由开发商承建，建成后景区收购整体70%）建筑设计建筑物外墙退海岸线无限制要求整体限高80米，高度不能高过北部山包容积率指标整体容积率2酒店容积率待定基础指标位于切景区警的西怨侧片晌区，惰沿海腾沙滩袄区域帖的最杨西端惧头地块篇中有舌酒店抛物业缝规划哗要求厨，但锻具体舌面积婚未定酒店青设计爱须在起五星妖级，际且形纺象上闯有较龟高要虑求位于樱景区滥西侧灭，项充目北露部靠末山，掉三面敌环海迷，内字部土雅地平咸整，温四面怠景观造多样哪，可石视景垃区全蓝貌项目四至地块诸整体帮：三面碰环海徒，北意面靠街山，摔四面膨景观伴面相宜对丰择富地块喝内部贸：内部蜓：平整腿，填敬海而请成的忙区域膊，原茂有土抓地为消鱼池构塘边界烘：地块沈环海无边界隔为防截浪堤朱，约2米高东南当侧：为礁户石区责域；小包含气礁石选区域厘，总捉共海绢岸线谦为约64束0米，促真正贩临海幸区域滚约为37急5米东侧极：可视岛景区浅全貌31胶东填半岛只旅游仪城市何、国吓内休挤闲胜啄地、瓦中小冰规模状、具抖有一偏流的无山海摇资源依综合提性物剩业有利错因素跨：地块款具有哪一线央强势乘海景坏资源把；依托珍大乳猎山景尾区，蔬共享丛景区答配套吐资源团；大乳滑山风盒景区侨的资进源相群对独驾特，场依山骄傍水错；不利总因素卸：区域抓仍较解陌生细，知松名度篇不高连；项目桌周边右配套容匮乏剥。项目微属性挺：区域串属性怖：胶东半岛旅游城市乳山——山东半岛南部度假城市国内休闲胜地大乳山滨海度假区荣获“中国十佳休闲胜地”美誉度较低乳山为廉价海景房批发市场，因特殊的销售方式而造成城市负面印象一线强势海景地块三面环海，具有一线海景资源，海岸线长375米中小规模项目可建设用地达168亩，在一线物业开发项目中属中小规模综合性物业规划包括五星级超酒店、公寓住宅项目属性界定企业旱需要臣一个溜项目县来代象表企仅业的这发展逃实力脑，大兄乳山划项目纳需要仆承载携企业铅发展绸的需绩求，屠成为肌海景挤地产弱开发森的代躬表企业查发展逃需求项目嗓能够推代表隆企业韵先进极生产恼水平项目疯具有该较高索的市刑场影颜响力大乳压山项挪目条宋件具有呢独特近且竞危争力惹强的役自然屑资源宽条件具有姐五星死级酒士店的怪规划蜓要求规模慎中小依，开且发周歉期短策，运苍作难掘度小景区冶和政昨府对魄项目信的高聪要求住及高岭支持企业贵对项殊目的迁要求项目融必须会继续印承担锄高品把质的府企业挡产品旧特点项目咸必须凭具有可较高扑的产俱品形钉象与磨市场爸影响棕力项目裤必须睁具有斯稳定敌的可使控的可开发墓风险企业对项目要求项目碌的核效心问练题梳渐理项目划核心塞问题滴梳理植——岩实现袭目标甲下面扣临的跟现实申矛盾企业与项皂目品默牌实输现——突破揪区域鞋市场没现状除，制铜造市聋场影号响力现金瓦流目原标——尽可毫能实宪现项耗目价痰值与赏稳定膀的现总金流辩。我们拿想要银什么愁？（R2）城市贝属性哑偏低——乳山叫的负票面城伟市印悟象，津同比宣山东柄半岛钓其他屈沿海光城市继基础买较低景区拿的目触前存脊在困跪境——影响肃力较啦低，炼辐射统半径酸有限项目值规模坝较小——项目舱可发崖挥空阁间相死对有未限，醒物业众类型兵为酒看店+公寓我们卷面临团的矛企盾？宴（S）+在城州市与跑景区痰的区座域价征值无致法依圆托的咱基础疫上，厘项目垒价值任更多穷依托宽自身员价值膊的建林立项目辨核心威问题参：项目皇如何糊在资甘金安夏全的全情况耍下实侨现最浮大溢皂价和础品牌倾效益贪？核心起问题亚分解项目绸如何许在资势金安昆全的寸情况记下实尊现最刺大溢剧价和紫品牌哈效益辣？酒店——物业茅增值蜂和配清套载述体公寓——资金菜回笼哥和利族润主眯体酒店丧需要阅有市胡场竞明争力敢与影任响力酒店判资金挡投入宇须合帜理与炒安全公寓裤的销甚售速和度获模得保手证公寓昆产品径具有猴足够河的产蹲品附驶加值酒店馒的运总营与菠定位腊建议酒店佩的市骨场分考析酒店圣的案最例借刷鉴——泛酒践店社素区的斤价值恼叠加酒店鼠客户钻定位酒店胶主题酒店腊规模浩确定酒店和定位酒店隙发展蛋战略醒总结原有8个机动场，谊新建户胶东唤半岛晨国际蹄机场查；青烟洒威荣押城际谦铁路病、德侵龙烟匙铁路境、蓝栽烟铁界路的刑开建已5A景区3个，4A景区32个在建锄旅游准项目41俯4个完成挪投资恋额80姥0亿元截止20暖09年底屈，五润星级失饭店22家，全四星魄级饭柿店13球3家33个高债尔夫应球场残、潜摇水、绳冲浪鸦、等减水娱谈乐设汁施形成天中高它级酒您店迈、电借影院衰、酒披吧、示旅游星购物律点的息综合椒度假垃配套已具泰备承爸接大要型国珍际会支议的题能力08年奥纳帆赛09年全该运会亚沙房诚会等窗沙滩吴运动播会中非摇论坛会等丙国际它会议在政索府的职推动笼下，赖山东玻正在浓逐步角地形笋成完争善的脆旅游该度假股运作千平台宏观兆市场国务葛院《关于踢加快换发展烘旅游足业的具意见》提出泄把旅晴游业田培育洁成国好家经潮济的躁战略拾性支极柱产董业“要屠大力旋发展虎海洋象经济析，科册学开仿发海科洋资丝式源，凶培养肤海洋信优势秘产业豪，打抓造山搬东半恶岛蓝络色经部济区竟”-胡锦悬涛蓝色骨经济嘱区将盟上升抢成国饼家战路略，佳而滨柱海旅冰游业曾是蓝街色经土济的守重要英组成泼部分山东井省《关于谁进一厚步促外进旅应游业崭又好对又快杰发展奸的意务见》将旅扰游业屿提升球为战兰略性杨产业国家筛政策验支持既旅游好业发新展基于炒蓝色朝经济蜻发展忆战略乘，山报东加观速发隶展并功完善两度假柴配套洽平台国际知名度度假配套度假设施度假区建设基础设施建设山东象旅游批国际矿化发腰展状徐况（20商04稻-2崭00拦8）数据疗来源非：山斜东省融年鉴20钢09中国动国际牛化城削市排常行榜孔，青鼻岛、拳济南瓦、烟纷台、乔威海4城市换上榜披；大部消分境请外市术场——目前铺韩国改和日饺本客友户占授到7成，建其他艺国家陵旅游激较少衣，有报很大虑的发雾展潜寺力旅游阶业的贵发展达带动郑山东析的国蹦际化蓝色画经济款提出旷发展反滨海愿旅游巩加速晶山东汪半岛焰旅游腿业的幼发展义，酒绘店行闸业受变惠酒店市场现状一全国主要城市五星级酒店平均房价0200400600800100012001400系列11198831829769746730666660568532410371360326上海北京深圳三亚全国平均广州成都青岛南京武汉昆明桂林乌鲁木齐海口全国主要城市五星级酒店平均入住率对比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%住房率79%79%78%78%75%73%67%66.665%65%63%62%60%43%深圳青岛上海广州成都南京重庆全国平均北京三亚武汉乌鲁木齐桂林海口山东雾旅游践市场胞发展撞迅速廊；接学待旅渴游人满数和框人均斥消费道都持脆续增峡长国际察旅客检增长崇；日骗本、燃韩国剃是山悉东当狭前最猫主要钢的客练源市桨场;酒店碍行业帆受惠起于旅音游市里场的蚂发展奋，以至青岛喜为例福，酒针店的罗整体网入住欠率在点全国羞前列自，房母价也迁在全恒国平愈均水歼平左榆右山东翁省近灿年旅写游收六入增需长现有距酒店本商务余接待它能力栋有限殖，不末足以心应对膏国际溉性大邀规模穴商务摊会议椅旅游斑市场诵的快吨速发挺展山东冲酒店编会议钓市场关集中拉在济菊南和浴青岛除了示大型剂的商污务会扒议旅紫游团寸之外幅，国浪内外劈燕知名进企业执选择陈在山革东高自星级芒酒店科举行乳产品拦发布题会，皮以及渣高星挖级酒酱店与浮国内娃外旅香游、工金融头等机毒构的峰合作烂，也攀给山丑东高哥星级陆酒店惑的接划待能途力带蒙来了挽挑战术。目前铁山东皮具备给接待60医0人以聋上大冒型团暗能力研的酒忘店才4家，弱会议谢接待驰愈显牛不足乘。酒店市场现状二五星从级酒思店会团议接明待能虚力会议缎场地机接待挨量少始于60鸭0人占权到78构%，能诊满足常大众背市场匀，但让对于西大型跟会议朱需求借接待椒能力煤不足客房站量在30肃0-典50舰0之间按的占动到46苏%，接兵待能且力中饺等偏旋上五星性级酒除店客口房接每待量山东疼省高驶星级属酒店路在基酷础硬送件打房诚造方聋面，芹均具见有较扬完善尿的大竖众化喇配套歌设施沉，但积服务雕高端哨的能骨力匮杆乏，骗度假丽氛围君弱酒店市场现状三青岛汇泉王朝大饭店保龄球场，室内游泳池，网球场，美容厅，桑拿按摩及夜总会，中餐厅

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