房地产开发业务培训讲义

房地产开发部房地产开发业务培训讲义议题：第一部分：

房地产概论第二部分：房地产项目选择论证第三部分：房地产项目前期规划第四部分：房地产项目前期手续第五部分房地产项目成本管理一、前言关键词2、依法经营

产-业-链内行VS外行

1、3、二、房地产开发的几个阶段及工作内容1、概念阶段

（1）市场部销售部对选定项目进行可行性研究并制定项目商务计划书

（2）请相关专家对项目进行评估与论证，提出项目建议书（3）通过公司决策层批准进入下一阶段。

二、房地产开发的几个阶段及工作内容2、规划阶段确定总负责人项目经理项目成员项目有效性项目概要报告决策层批转进入一下阶段二、房地产开发的几个阶段及工作内容3、实施阶段本阶段工作重点明确分工制定计划狠抓廉政阳光招标协调关系严格控制质量成本进度销售二、房地产开发的几个阶段及工作内容4、结束阶段（1）项目验收，办理备案（2）物业接管验收（3）配合物业交房（4）项目清算（5）资产清理

第二部分房地产项目选择论证一、对房地产项目选择与论证认识的误区误区一：房地产开发经营的简单化、概念化误区二：房地产后期经营、广告万能化误区三：房地产项目选择与论证的形式化二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性1、行业风险分析二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性1、行业风险分析Ⅱ、资金链断裂风险Ⅲ、物业风险二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在Ⅰ、项目选择与论证Ⅱ、选址二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性4、房地产开发具有很强的系统性和时序性三、房地产开发项目选择的概念和步骤1、概念2、步骤A广泛寻找投资项目B精心筛选投资项目C对重点项目进行投资机会性研究D项目投资谈判E详细可行性研究F公司的决策与实施四、房地产开发项目的论证（可行性研究）1、项目可行性研究的概念和作用（1）概念（2）作用四、房地产开发项目的论证（可行性研究）2、项目可行性研究的阶段性（1）投资机会研究（2）初步可行性研究（3）详细可行性研究四、房地产开发项目的论证（可行性研究）3、项目可行性研究的内容（1）项目可行性研究要解决的问题A立项时的宏观环境是怎样的B立项时的微观环境是怎样的C项目的市场定位分析D初步确定项目开发E项目开发分期与楼价的初步确定F项目发展存在的问题四、房地产开发项目的论证（可行性研究）3、项目可行性研究的内容（2）可行性研究报告的结构四、房地产开发项目的论证（可行性研究）3、项目可行性研究的内容（3）可行性研究报告的项目投资预算房地产项目的投资预算应包括一下内容:营销开支概算1、项目立项前研究及可行性研究的开支2、项目策划的开支3、销售策划的开支4、广告开支5、项目公司正常运作的开支6、项目及企业的公关开支四、摘房地唯产开突发项劣目的药论证咏（可矩行性亚研究默）工程左开支码概算1、甲用于充工程零勘探谋的开触支2、忠用于争吹沙询添土椅、平旗整土锤地的蜜开支3、鬼用于烟工程喂设计阶的开粉支4、调用于航建筑速施工飘的开慌支5、诊用于魂设施化配套如的开协支6、躺用于扛工程断监理均的开蹈支四、柱房地蹦产开库发项慎目的逝论证蹲（可碑行性部研究奸）土地家征用铜开支炭概算1、森政府猴一次鸽性收隔取的恒标准着地价2、犁用于塔拆迁托补偿侮或青忧苗补诵偿的馅开支3、乘影响商公共护设施同而出腔现的泻赔偿猾开支四、挡房地凳产开殊发项于目的停论证崭（可精行性版研究属）金融皆成本率开支漏概算1、敲外汇扮资金挥进入甩国内栗货币充系统确产生宇的银甘行担兽保及借管理障费用俱支出2、叶贷款葡引起挨的利够息支麻出3、辟各项区保险镇开支4、振税收速和行悼政收陷费5、馅不可雹预见捐开支四、卧房地仅产开壁发项冻目的苗论证不（可偿行性艰研究腔）4、志房地辆产研反究报骆告的盟编制误区尖一：书一个宣标准肉的效杰益分润析误区除二：数先入寇为主条的可行行性骄研究（1共）长丙官意绪志（2逼）业遣务水危平低（3东）第首三方康不客方观分姑析（4解）图屑省事四、爽房地津产开腾发项指目的岂论证迅（可伪行性丧研究喷）4、风房地崖产研后究报浴告的迈编制相应佣对策（1肾）加脸快专林业化泼及市边场培爱育工脑作（2架）提朗高从胶业人虚员素享质（3毅）建小立可斯行性辽研究银数据献库四、购房地狠产开喝发项唐目的贱论证宣（可墙行性冶研究疼）4、房地劳产研桂究报恩告的重编制（2籍）进那行资班料收另集、瓣市场卸分析[1链]宏由观因掘素分疯析[2杨]区用域性讯因素运分析[3讽]微辽观市跪场分蚕析四、粮房地从产开球发项柜目的凶论证慌（可池行性共研究烘）4、房地搜产研边究报匪告的贺编制（3）进泛行市土场预饲测[1火]需家求预痰测[2璃]供夹给预紧测[3窄]预猜测方缘瑞法四、丽房地鞭产开瞒发项堤目的跳论证船（可砖行性夺研究客）4、房地腿产研矿究报止告的铺编制（4）进脸行成仇本测拖算[1微]土间地前籍期费[2汉]设巧计和稼建筑昌安装害工程朗费[3膀]市毒政配拆套费[4步]项趣目营显销管辆理费个用[5负]项脆目财离务成授本四、乎房地惭产开障发项宇目的痛论证尺（可许行性站研究离）4、房地良产研席究报梳告的朋编制（5）进害行财腐务评纯价、泡不确爽定性士分析四和风爪险分体析[1拜]动绑态指残标[2辜]静阶态指昏标A乌盈亏男平衡延分析B绍敏感瓶性分浪析C姓风险屈分析四、磨房地薄产开惊发项梨目的热论证乖（可令行性欠研究梁）4、房地芝产研嗽究报捉告的迫编制（6）可悔行性旬研究渴结论根据考以上尿的分美析得棚出客杠观、若公正勺得研盾究结酱论四、烘房地赶产开膊发项于目的厚论证糖（可壶行性府研究即）5、项目叮选择氏与论岸证要豪注意躺的问桶题1、默营销侄与规甜划设园计必救须提旨前介荒入，圆强调衫市场壳为先财导的窃同时渗又应否注意戒两者沈相适康应2、翻项目搂定位土以市示场调多查为毒依据蜓，但振关键尤在于逮对市件场的暂深层鉴次研理究3、典项目助的客膊观市罚场条沃件是至项目页前期叹决策矛的基李础4、笨开发居者的糖能力屑与素掀质是酷决定蚀项目迁后期渴成败冻的关摘键5、番既要岗借鉴桨成功闹项目鹅的经己验，企又要突失败术的项秀目中昂寻找崖到教筛训第三亲部分房地效产项孔目前浸期规僻划第三忌部分腐房弄地产摘项目杂前期火规划项目南总体想规划侵布局如包括1、点项目上功能锈规划2、谜项目海道路隔规划3、状建筑掏空间且规划4、钳景观持绿化壳系统均规划5、伟公建用与配醋套系息统规脱划第三畅部分喘房橡地产惠项目锣前期影规划建筑窑物日葛照标绳准依据买中华驱人民丙共和袍国国冷家标虫准《戏城市哪居住召区规飘划设谋计规倒划》拆GB剂50倦18拾0-撇--童-9密3(蚊20艺02讲年版行）表5.0.2-1住宅建筑日照标准建筑气候区划Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、VII气候区Ⅳ气候区Ⅴ、Ⅵ气候区大城市中小城市大城市中小城市日照标准日大寒日冬至日日照时数(h)≥2≥3≥1有效日照时间带(h)8～169～15日照时间计算起点底层窗台面第三亡部分尖房贺地产播项目患前期抢规划附录宣A顺附滔图及市附表中华傻人民逆共和下国城卡乡建洽设环腾境保报护部阁中漏华人络民共励和国腥国家判教育竹委员师会票标准托儿壶所、术幼儿泛园建录筑设扬计规拳范病JG平J旧39中—8享7试行轻日期仆：1邀9肠8胸7史年削1叶2恨月垄1日第二遵章腔基地宝和总承平面第2渗.2酒.3男条二、财应有夫全园捎共用亲的室掠外游集戏场蒙地，苹其面遭积不凤宜小扯于下套式计串算值穷：室外仍共用皂游戏光场地毁面积拥（m抬2）正＝1军80古＋2生0（始N－神1）注：铅１、白18宝0、肝20让、1炊为常旁数、暗Ｎ为侨班数乐（乳警儿班言不计座）。托儿考园、兵幼儿攻园建逼筑宜耽布置脊于可级挡寒狼风的你建筑秤物的愧背风仍面，引但其渠生活般用房牧应满师足底拜层满掌窗冬迷至日质不小法于3屠h的吴日照塑标准证，活宪动场玩地应村有不撒少于棍1/悼2的纳活动蛙面积呢在标候准的牵建筑翼日照毯阴影是线之钢外。第三适部分闪房送地产依项目致前期好规划附录酸A伐附爪图及墙附表中华拴人民恐共和输国国科家标醉准中小响学校耐建筑甲设计秀规范毫G相BJ比9形9—罗86施行枯日期响：1毯9痛8除7慌年讨1恳0哪月岭1拆日第二痰章型选址偿和总换平面鸽布局第三船节预总平时面布厅局第2担.3顷.6知条建筑桶物的拖间距棋应符给合下武列规供定：一、歇教学五用房漆应有梯良好炊的自糕然通朱风。二、防南向厉的普副通教辈室冬撞至日榜底层穴满窗锯日照矩不应颗小于碎2h循。三、康两排粘教室舱的长睁边相宅对时约，其勤间距站不应挽小于安25如m。教室垄的长证边与偷运动结场地头的间连距不麦应小观于2推5m梦。第三宝部分那房秃地产诸项目梨前期摸规划在2喊00译6年界5月竟24贴日国结办发论〔2贱00自6〕托37洞号国扣务院次转发岔九部泉委《久关于唱调整洋住房立供应膀结构续稳定斧住房桃价格事的意框见》我国凑把小料康住殖宅建评设定繁为住酒宅小罢区建村设的棋发展鸡方向☆☆第三响部分确房港地产介项目喇前期片规划案例护分析阳光楚佳苑盒A区敏地处店南基锈地生脖活区南侧纲，占影地面伶积2嗓.8欺7公出顷，鲜小区的打实际什规划售方案院如下归：一、让小区灵共建陈住宅绘楼7困栋，挥地上居住抽六层攻，地敌下储着藏一貌层，所北部五、源六层蜡退台示。住核宅建将筑面乡丰积28铜25来8.怨7平蛾方米敌，储赖藏建劳筑面贯积48急04罩.7狸平方术米。第三青部分夜房钱地产辟项目薯前期刮规划案例虚分析二、题临街宇商业阀地上爬二层于，建筑黑面积创38蠢72砌.7秤平方懂米。第三怠部分盼房逮地产封项目患前期旨规划案例裳分析三、盖小区使配套吵设施票建筑助面积支92滔5平喇方米民。配套熄建设玩了：我等级场人防腹工程箱（兼钉作地秤下车库庄），将健身标活动剖场地明，物租业管恩理用贞房等季。四、端楼座足基本祥进深宪14尖米，腿间距足24移.5挥米，日照逼间距田系数号为1服.6盯。第三肢部分剂房亮地产斑项目胁前期滴规划案例雀分析五、柴小区盛的外娇立面湿设计龟以赭石色赴和浅构灰色哈为主饲，屋掉顶为挂彩宇瓦坡拔屋面弱。通箭过对风阳台和外龄窗的叙细部绍处理产丰富僚了建筑造驻型，馆增加震了住慈宅区台的家居亲淹切感谊。第三催部分骗房掩地产换项目榜前期钳规划案例艺分析六、龟住宅嫩的节股能措君施采用了葛外墙乱外保线温和撞塑钢中空方玻璃狸窗外墙倒外保缴温第三谨部分老房床地产冬项目躬前期农规划案例嫩分析该小蹈区已跌在0罢5年粘交工任入住洽，并获筝河北打省首稼届“秆十佳累节能住便宅小朗区“瓣荣誉州称号第四部部分房地在产项剃目前尘期手觉续第四找部分蚕房地爬产项荷目前沿期手间续流程去图第四各部分皆房地扭产项驾目前津期手灿续质量监督费0.7‰总造价抗震审查费0.1‰总造价配套费60元/平方米建筑面积散装水泥费1.2元/平方米建筑面积临电约10万元按实际情况临水约10万元按实际情况工程招标交易费15400元/次按招标次数招标管理费500万元起，收1%；500万元以上按中标价累积递减按标的总额印花税0.3‰总造价文明施工措施费土建取人工费和机械费的3.37%；水电取人工费的6.2%按定额直接费放线费180元/亩土地面积规划验线技术服务费0.8元/平方米建筑面积定桩费约600～700元/点按点数计算防雷检测费80元/点按点数计算防雷审图费

第四骆部分陈房地虫产项叨目前辆期手必续房地产开发费用情况一览表项目收取费用价格(以保定为例)执行标准文物勘测费3600元/亩建筑面积人防费80元/平方米建筑面积环境测评和环境评审费约2万元

土地测绘费638元/点按点数计算契税4%土地总价款出让金40%土地总价款办理土地证交费1元/平方米土地面积方案图设计费5元/平方米建筑面积施工图设计费200万元起,收9万元；200万元以上，累积递增总造价审图费5%～14%设计费墙改费5元/平方米建筑面积再就业基金1元/平方米建筑面积第四爪部分拜房地揭产项塘目前漠期手专续方案费

拆迁管理费

建安工程费

配套基础设施费

销售营业税及附加费5.55%按销售收入产权交易及测绘费17.3元/平方米按房屋面积第五修部分房地镇产项怀目成庭本管策理第五革部分溜房今地产桨项目港成本庄管理成本匙管理圣组成1、伟成本冒计划2、株成本甘控制3、双成本览核算趣及分够析第五撇部分欲房烧地产令项目洒成本个管理1、晋成本楚计划经营照科是沙成本腾计划瞒的主剃责部要门经葬营科麻依据邮市场友科制刚定的歌项目姻前期讽规划徐方案茂编制阴的前给期概倒算是蛇项目屯可行苹性研楚究的酿组成倦部分摧；项傍目的未规划爪方案息审批府后，拘经营接科再课根据智审批忽后的搂方案圾编制音详细仅的成栽本计歼划。杯详细渣成本恭计划娃是成击本控嚷制和咽分析健的重姨要依树据。第五役部分堤房焦地产压项目岔成本娃管理2、淡成本谈控制（1美）、页方案档设计衔阶段疗（伐市场律科负徒责）（2誓）、箭施工决图设星计阶组段（腥总工炕办负勒责）（3穿）、购项目甚经营勺过程芝中的口成本中控制慰（经鼻营科钓负责阵）（4班）、缩慧是对梦资金鼠成本首和管霉理费捧的控栏制谋（财潜务科候负责衰）第五贷部分胶房往地产药项目姥成本童管理3、昼成本晃核算糠及分阴析项目置成本医核算哑主要茧由财勾务科没负责项目诉成本镇分析秋主要爽由经塘营科汽负责第六慎部分房地束产开宁发所桥涉及状相关辩法律惕法规第六爪部分解房备地产资开发察所涉责及相豆关法勿律法粪规一、康房地治产开修发投御资与谦经营唱法律陡法规1、免《城考市房广地产吓开发河经营拳管理兵条例略》2、忠《城弃市房旱地产骄转让击