广东深圳某别墅项目营销调研报告

作为领跑全国房地产行业的开发商，营销团队及营销手法也在引领市场！今天是面对****目前的销售，提出一些针对性的看法，共同探讨！报告提纲：一、印象·****二、****的价值观三、****的产品观第一部分：印象·****城市东征！**东部战略不同的生活态度，关怀不同的生命！

****（山水·悠然生活系列）2001年7月取得其东部的第一个地块－****，拉开的城市东进的大幕：

2003年一期开盘2004年二期开盘2005年三期开盘2007年四期开盘****开发历程印象·****到东部去，那里有真正的海！印象·****印象·******Ⅳ，新的历程！印象·****1期：理想大于实质——区域启蒙阶段**2期：休闲与品质并重——体验度假阶段**3期：奢华与时尚的升级——初成奢华阶段**4期：回归国际名流居所——成熟收官阶段一个旁观者的****印象项目名称供应套数备案套数备案率天麓（独栋）天麓（联排）水榭山1期水榭山2期星河九仰丹堤别墅卓越维港(南区)香瑞园（9月6日正式开盘）**4期(独栋)**4期(联排)在售别墅类物业销售统计在成熟收官之际，在别墅热销的2008年，为什么唯独****销售平平？数据来源：截止2008年10月5日销售备案我们针对****“上居”的市场印象，调查了343名个体（包括客户及业内人士），将他们对上居的印象进行了统计…****四期产品类型多，产品形象的建立有一定难度，我们需要让客户清晰地了解项目所推售的产品。一场关于客户的调查结论：大多数客户并不清楚上居真正是在卖什么！1、“上居”的案名未能充分延续“****”本身铸就的品牌号召力；2、联排别墅是目前这个市场上最稀缺、最容易销售的产品，是****回款能力最强的产品，高端产品带动低端产品销售是市场惯用的手法；3、客户对****产品认识的偏差是信息传递的失误，“上居”不能有效突出四期的物业属性，****重点推售联排别墅的形象不够鲜明。观点：第二部分：****的价值观从楼书看项目卖点楼书关键词：国际海岸海生活第二通道山海资源空间楼书内容较散、较虚。重点表述的仍然是东部楼盘的价值共性。我们要明确我们的卖点！我们要给客户一个鲜明项目形象！我们要给客户营造一种全新的生活价值！****卖点梳理****，见证了**在东部的资本！****Ⅳ：资本论菠萝唱山大鹏铸湾愿望瓣湖生态晃旅游猜区天赋骄尊贵申，与弹巅峰当豪宅闲一脉弦相承大梅述沙：山海航围合养，城昨市公朴认的驱新兴日豪宅嫂区。**孩**反：环伺熄菠萝瞎山，锐与东乏部华耐侨城览顶级果豪宅提同根遍而生除。资本拿1：云地段丧价值亲海塑，无克限地辽亲海大梅室沙纯肺粹海刘景，在阳横台上筝俯瞰辟山海什，家门牲口举仔步可棉达柔麻软沙粱滩，在*谎**糖*，鞭才有熟真正象的亲橡海生伐活.资本段2：译无限扩的亲民海资本苹3：涨醇熟怪社区域，完拒善配步套类型分类明细外部

7家高级酒店6大高端餐饮3大市政公园3大沙滩教育配套医疗配套内部

人工湖1条商业街3个广场4大内部公园5个泳池各种湿配套越面面版俱到蹲！*薪**瘦*堪讯称配苏套最剃完善陆的豪危宅。世纪揉海景谷高尔咱夫球便场东部骗华侨般城高肚尔夫所球场大梅剂沙游寒艇会浪骑游艇会资本放4：米高尔犬夫与遵游艇萍，顶黎级生时活元辅素双高夕球，舒双游瞎艇，枪双停老机坪甩！种类明细2个游艇会浪骑游艇会(275个泊位)、大梅沙游艇会(175个泊位)2个高尔夫球场东部华侨城高尔夫球场(36个洞，1个会员场、1个公众场)、世纪海景高尔夫球场(18个洞，1个场)2个直升机停机坪华侨城直升机停机坪、天琴湾直升机停机坪资本吵5：列第二祖通道剪,只闲为*滑**短*而垃建！从罗贿湖经筐第二获通道伐直上鸭盐坝悬，1献5分裹钟内显所达绸到的接位置沸，是轿真正愧的城伸市核牙心。罗湖****全中璃国最西大的榨、最荒专业盟的房揭地产演开发尾商，聋行业响标杆谷。开墙发的驶物业拍及金欧牌的舱物业手管理袜，受挣到大赢量的杨的高波端客冬户追寨随。这个赞世界技，只篮有一炮个*欺**末*！资本胀6：晚品牌筋，行远业的焰标杆用心颗，在冶**见**嘉的每辩一个督角落纠……地段资源配套圈层交通品牌5年拥，世鼓界发析生了递太多屠的变谣化！但对暗**充**刷而言宰，最盾大的知变化砌，就是愿盐田满的交坏通比开想象许中更糠快捷家；大梅坡沙城后市配哨套比赠城市当核心呢更完绕善！**煮**六大矮卖点在*沸**声*，像度曲假一缺样生万活！**矮**牧全新哥生活辟价值第三僵部分隆：*零**嫁*的兼产品世观**忍**获四期悉产品即分布**辰**即四期病有高书层、押独栋膝别墅蔽、联敲排别慨墅、煤公寓向四类是产品绩，产狼品类撞型非费常丰未富。烫别墅齐以联吓排为特主，见沿地象势坡样度排期布。多种浅类型套的产够品并研存，多到底葡应当岁如何桌推售迷？我们邻从*扭**期*最伶高端揪的别袭墅产记品说桂起…专…开间6.范5米；鸟三层绘客厅生中庭觉空间针，大卧露台被赠送拿；大面兆积地绒下空余间全百部赠众送。露台露台中庭中庭**纳**煮户型躬展示浪：联侦排别伍墅建筑麻面积培：2说24浑平米果左右别墅锋的竞灯争分窃析-睁天麓露台露台露露台双层期联排概别墅决，无讯敌山削海景窄观；多个思超大隐面积衔观景猫露台医，最盯大面渗积近50懂㎡9米开讨间大查卧室欣；每束个卧隶室均越带独昌立卫困浴，浮观景软露台略。建筑饮面积简：2没47已平米别墅谈的竞真争分先析-日水榭秋山建筑拔面积振：2丧18尾-2齐36简平米中庭露台中庭中庭露台开间6.早6米，是下沉奸式客炼厅，膏中西列双厨挽房；挑高钻卧室矛空间奋，每盯房均粒有独井立观剧景露所台；三重宋花园基体系凡，中作庭空景间；双地轻下空拒间双纤车库绳，挑羊高空刚间。露台露台别墅记的竞忘争分兔析-跪卓越翠维港中庭中庭中庭花园花园开间6.脏5米，纱中庭礼空间酷，通续风采没光好复；私家租双车碧位，角超大劈燕面积另观景底露台图；入户烈花园皂、屋盏顶花某园，务景观膜无限般。面积啊：2趴47敏-2冶54戒平米一层二层三层露台别墅浙的竞丑争分主析-芦星河帮丹堤阳光层地下封室，芦阳光恩车库吗；多个懒观景向露台铲；大面运积立弓体花刷园。花园花园花园露台露台露台露台别墅菜面积早：2杜15窝-2止50秒平米配套产品地段形象景观发展愧商品涝牌天麓水榭摩山卓越俱维港**豆**星河年丹堤相比传竞争百对手马，*浑**膀*在杯景观菠资源巩、品辰牌、归配套迅方面他优势吊突出恩。别墅逆综合援竞争已分析联泰昂红树焰湾（麦14鞋0）中粮街澜山曦城拦2期期（5斩4）皇庭闪港湾扯（1翠3）星河蛋丹堤时（2众3）水榭秆山2刷期（婆19渣2）香瑞执园联泰想梅沙亩湾（屡66支）08090810081108080807080608050804081209010902090309040803080208年9-10月卓越谜维港天麓水榭拖山1遍期20克08她年下牵半年笛至2格00画9年胜上半声年别肌墅推溉售集么中，拔数量区较多城，竞走争激来烈，苦我们上需要夺在加柏快出斥货。深圳朽别墅币后续墓供应别墅敢的市框场竞悦争小洲结1、梦目前壶市场骡上的便别墅袭产品造面积粗雷同鱼，加槽上未糖来供谦应增累加，后续恼竞争醒将非汗常激地烈。2、仪在户悄型设狭计上祥，水榭丘山、办卓越剪维港勺的双性车位山、大家面积校赠送要非常列占有矩优势询；3、展天麓潜利用摧超大冰卧室成、绝长无仅破有的耽峰顶怠山海脏景观闻和低乡丰于市员场预遇期的书价格厨打动丹客户例！4、竖相对耐于T延OW狠NH客OU灶SE洋，我们且重点执要推服售2淡24掏平米菜的单衰位，要规棍避面糊积大卫、面鼻宽窄价的劣势，哑突出傍露台嫁和私遇家花挣园的悔空间沉赠送熊。6、烛**凳**死的别满墅在哥竞争蒙中必说须突出柳大梅追沙的绍全新框城市剩价值、发展碍商品单牌、型亲海腾资源研及配套昏优势断以赢民得市秒场。高端正产品室带动托普通球产品颗，可绢以实低现最存大的侮价值招。4期，亩**娘**时收官瓶之作轻！产未品类嫂型丰咐富，叔相互成之间博本身炒已有沃干扰，粱若推民售策妄略为多种穴产品欧同时哀推出伪，会断让客顿户对抓社区俘的低匪密度和荒产品略的私顿密性还产生焦疑虑病；**缝**罢的四踩种产寄品其隙目标励客户鹅是一己样的石高端壳，只本是他们榨对产威品的不木同取治向而驳略有锐差别测。对于鬼产品孩推售腾的思姻考物业拳类型砖较多柱，选犹择同耀时推已出，客户赞“穿选择菊太多推！=收无挥从选饼择！势”不要驱给客饿户左蔑顾右宰盼的激机会妨！对于迅产品辛推售慈的思仿考高端碧产品蚀带动勒普通狡产品怪的销疾售，**下**卖最直爪接、此最有百效的兵产品忘表述精：**湿**鸽四期条就是遥要卖钻联排期别墅咸！**枪**袭Ⅳ·棚天悦林别墅**社**五产品宵表述办的调搬整上居循：“括居”渗，盆大多帅为平尚层楼丘盘作鞋为案抄名。**臭**给与东恨部华摘侨城炼的顶布级豪携宅一主脉相萌承！晨初叮观海苹望朝钻阳，译夜半距临山钻听涛吹喧山海顶围合化，大池成之倒境。备选相案名际：*岗**法*Ⅳ挑·天代玺别专墅以别分墅销泳售带惭动其匠他产颠品；加强英引导躁，保科持项筒目的裹高端喂和纯睡粹。产品脸推售毒的原伏则**牌**直四期饥推盘艘策略大幅至提价办树立款标杆爬，引握导客蔑户购恼买联揭排借联聚排销抵售，株主打斧私人溜酒店花提高驱形象暂时康捂盘呼不售根据题项目昏产品水类型仰，向命市场教主推形高端桶的联参排别酬墅，汗提升湖项目戒档次狐和形悟象；结合记**知物管寺的金忍钥匙科服务孤，将显公寓全作为插私人奇酒店简面向左市场口进行渗宣传庭销售付。重点塔推售玩的产丝式品面积倦大总杀价高总价突优势产品狸的差滑异性面积辛大总目价高1独栋别墅2联排别墅3公寓4高层**眠**维Ⅳ追·天膊悦别抛墅满足咬您所删有的垒别墅晶创想旨！推广兄主题山、家湖、证林、把海、遮高尔退夫、窄游艇化会…交通娃、景蛮观、枪购物虹、教酱育、剥医疗贪…预祝伤**扭**薯销售吗业绩堡赢领尚深圳这！地产末在深芬圳市场颗三大阁口碑班：市场阀价格裳：“片肥区标塞竿”销售枪速度输：“碧牺海速街度“营销没策略死：“碧牛海云揉天模络式”华侨烈城豪昌宅物帮业，领唱植深圳纤湾片注区成功体关键霜词：尽全程线策划垦水兼道渠哨成名盘材、名奇人、垂名企划的全是程打秤造成功美经典劝—碧盛海云倾天极品厌私人跌酒店疼，采酒用会楚员制超发售祥，为讯深圳诉独有芬私家想会所叶宅邸脸。位任于深千圳市肺福田罪区滨晚河路闷北，袜深圳亲高尔底夫俱掠乐部关南。特殊枯产品没特别挨营销星彦今成功燥经典留—趣及园独尊青天下蜂：挥验洒空工中别央墅豪隙情针对丝式项目朽独特抖位置酒与3雹60狸°一旧线园博咬园景虾观，油独设泥空中密奢华贡蝶墅品牌诞物管莫公司贱+品贼牌物坑业顾愈问提供冶高级战酒店苗式服眠务成功派经典拦—蝴齿蝶谷在东需部仅2叶00证7-韵20框08陶年，状在盐室田的衫市场厦占有皇率全榨市最省高，满并在胡盐田贼创开筛盘售客罄的店奇迹巧！在东悟部，诵我们农投入证了很斧多、喇很多信…在东锻部，沙我们软感触杀了很殖多、些很多墙…强强尿联手泊，共玻赢东嘱部！东部党优势”东蛙部蓝赴湾的用现实俩和梦枕想”——猴盐田见价值跟研究劳峰会“蓝戴域·督宏图昌”——锹《2叼00妥7深咸圳东要部人锣居发链展战甜略论省坛》盐田漠区中展心区刘豪宅角标杆成功殖经典户——逃蓝郡盐田删中心封区全群复式仅滨海穷大宅争，2跳00嫁8年切虽遭庸遇市猪场寒会流，陡但蓝缩慧郡开罚盘当颠天超互过三皱成的浸销售辜率仍赞让人描记忆粉犹新章。0助8年挠春交么会，晴蓝郡举实现宴销售裕套数烧位列电全市糠豪宅导榜首恐。目犹前销孕售率殊已过荡5成誓。让因整个映深圳刊的业驼内人伴士赞忙叹不责已，纱创整逆个特要区内裁海景吓豪宅摔市场茶人气破新高雅。销售吸成果：目前悦销售松率已泰过5考成，模实收投均价挨27励00科0元当/平鲁米。东部苹的首狮个作危品，勉面对钟盐田丸港周喊边客穴户价僚格支扁撑能帖力低司，无乔法达仗到项喂目价脂值预众期的扑残酷冲现实扁，项无目大做胆引锁进市踏中心偷特别漠是福恰田、奶