天津某国际金融中心项目产品建议

2009年5月***金融中心——项目产品建议目录

2问题发现产品建议341解决方案5市场环境分析2项目认知3项目认知一、项目认知二、区域市场分析三、项目价值分析四、项目定位方向项目认知4信达广场天津中心赛顿中心津汇广场君隆广场天津环球金融中心本项目海河沿线板块南京路沿线板块五大道板块内环内区域海河U型黄金地段项目位置项目四至：北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西至承德道6总建筑面积：125355㎡，地上建筑面积：93355㎡，地下建筑面积：32000㎡，地下三层车库，地上最高44层，建筑高度150米。项目用途：金融写字楼，混合型公寓，沿街商业。写字楼33层,局部34层，位于场地东侧，紧邻大沽北路和营口道；混合式公寓为两栋板式高层组成，26层高，位于场地南侧,两栋楼间距20米。项目认知-立地条件7本项目用地基本成菱形，四面临路，伴随大沽北路和营口道的拓宽改造，未来两条地铁线从地块边界通过，用地北侧地块为规划中的交通枢纽，交通非常便利，未来商业气氛和现代高档写字楼的市场潜力极大。地块周围各种设施均为最佳。规划用地现状已基本拆迁，道路改造在进行中，开发条件良好。规划范围：北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西靠承德道。规划总用地面积约1.244公顷。项目认知-立地条件8建筑形式：写字楼1—4层为入口大堂、商务中心、商业及餐厅等功能；5层以上为写字楼公寓楼一至四层为入口大堂、商业和会所,可布置茶室、酒吧、美容美体、健身等功能，公寓五层以上为混合型公寓,一层五户。地下三层布置人防，平常做停车库，地下一、二层为停车库和设备用房1—3层为大堂、店铺、会所项目认知-立地条件9高端城市综合体——豪布斯卡（HOPSCA）项目初步印象为：市场环境分析一、宏观环境分析二、市场分析宏观环境分析03-08年天津社会固定资产投资走势天津市固定资产投资呈现上扬态势，其中，2004-2006同比增长平稳，从2006年开始增势强劲。固定资产投资增势强劲

天津市宏观经济发展向好，房地产行业仍处于上升周期03-08年天津房地产开发投资额走势天津市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，从2006年至2008年增长强劲，从趋势看目前仍处于上升周期。天津宏观经济天津经济呈现持续增长态势，为区域经济发展创造良好环境GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退5%—8%稳定发展8%—10%高速发展10%以上飞速发展国家GDP已连续4年连续增长10%以上，天津经济持续高速发展，GDP快速增长，天津2008年GDP增长幅度为16.5%，天津市生产总值完成６３５４．３８亿元，比上年增加１３０３．９８亿元，增量首次超过１０００亿元，国民消费能力快速增长，为房地产业提供了坚实的发展基础我们认为：天津市宏观经济发展向好,为天津市商业地产旺盛需求提供了有力支持。市场环境分析市场环境分析市场存量将保持趋稳走势，但仍高位运行。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

09年1-4月份出现供小于求现象，主要原因是由于刚性需求的增加与新增供应的保守。截止到2009年4月底，天津市商品住宅存量1262.33万平方米。天津市房地产整体市场情况市场环境分析潜在供应量：

07年-09年5月份之间成交但未开工的纯住宅用地104宗，规划建筑面积为1377.67万平米。其中，07年成交但未开工的纯住宅用地51宗，规划建筑面积735.17万平米，拿地两年内必须上市,因此，735.17万平米必须将在09年内有所动作。735.17万平米按其中30％会在09年产生有效的市场供应则为220.5万平米截止到2009年5月底，天津市商品住宅市场存量1262.33万平米，市场存量将保持趋稳走势。

09年5月后市场整体面临的供应量（存货量）将达到1482万平米。将成为天津市场的高点。09年整体成交量预估：按近半年（2008年11月-2009年5月）的月均去化速度68.2万平米/月进行预测，天津1－5月共成交317.66万平米。则：09年的市场成交量在863.26万平米左右.天津09年整体市场格局将面临供大于求的局面。市场环境分析2008年01月至2009年4月天津市商品住宅走势图指标2009年3月2009年4月同比增长（%）环比增长（%）供求比1.771.76+378.37%-0.59%供应量（万m2）70.0561.66-51.82%-11.97%成交量（万m2）123.97108.49+130.48%-12.49%成交均价（元/m2）65556680-4.87%+1.89%成交总额（亿元）81.2772.47+119.25%-10.83%存量套数存量面积（万㎡）月均去化套数去化周期（月）192821.4318211数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年4月商品住宅供求比为1：1.76，连续第二个月出现求大于供的局面。商品住宅市场成交量为108.49万平方米，环比下降12.49%，同比上涨130.48%。商品住宅成交均价为6680元/平方米，环比上涨了1.89%，同比下降了4.87%。市场预计未来呈现供大于求局面市场环境分析08年5月至09年4月和平区区域市场指标和平区5月成交商品住宅322套，环比4月上升16.67%。商品住宅成交量为33941.7平方米，成交量环比上升33.69%。占市内六区总商品住宅成交量的11%左右。本月和平区成交量持续连涨的趋势，成为连续12个月成交量最大的月份。成交价格继续引领天津各区。指标08-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-05商品住宅成交面积（万㎡）0.741.041.090.680.461.021.170.790．490.421.782.543.39成交均价（元/㎡）12023132631417717136122261131412761127061499814171145021381215912市场拨环境橡分析明显薄可以阅看出帖和平悲区商巡寿品房漂成交字量与课井喷呜式增豪长的麻三月此相比需仍然攻呈现松上升键趋势炒，并捞且再继创连缎续12个月贪的新筹高。区域判市场扫分析21南京枯路——天津棵市中受心商背务商驶贸经盖济带规划窃面积绪约12会1公顷脂，总进长度3.缺3公里应，规绒划了鸡中央御商务碗区(C搬BD距)、起中心膝商业箱区(C雾RD么)、中娱央信稳息区(C衔ID迈)三个申特色报功能计区，哭规划撒时限为16年。和平爱路——滨江装道中构心商酬业区疯规划“一核喝”即位佣于商鸡业区衔核心梁位置伐的都案市休思闲商刻业中币心“五区涛”商务宵旅游焦区——面积17涂.4陶5公顷浴，依现托海巡寿河景再观带虑开归发，各重点煮建设天津田环球遗金融震中心项目等。综合洁商业雪区——面积46冻.9画6公顷兴，商丹业氛经围浓嫂厚、利文脉贱气蝇息旺盛、行旗业门押类齐涝全的庆购物痕、观崖光综丘合商改业区轨。文化材体验死区——面积30均.7啄8公顷委，哈戏密道扎宽10乒0米绿付轴喉景观槽带的接开发底和文衔化产猛业项殊目。风貌府体验性区——面积11页.3洪6公顷撕，依郊托中锈心花蜻园法句式风情区胁，展要示中省心商瓶业区票深厚郑历史姓文脉就。高端震品牌办区——面积20庭.1公顷困，依列托现仪有高患端品咽牌商追厦挎的基碌础上奏，形闹成天防津市钥独树寄一帜者的复路合型款高端系消费括集越聚区肠。“五条痛特色攀街”滨江菠道现摔代商摸业街哈密假道生底态文筒化街和平翁路综盛合商宣业街河南革路特窄色休占闲街南京豪路高支端商专业街项目毒有利效点判攻读—城市无规划传统文化商贸区:1、瞰海2、万通上游国际3、金领国际4、陆家嘴金融广场5、仁恒海河广场6、中新城上城7、壹街区8、富力城9、海河金湾公寓都市消费娱乐区:10、君临天下11、天津环球金融中心12、同方瞰和平13、金茂现场14、吉利经典15、天津中心CBD金融商务区:16、嘉里中心17、天津公馆18、华厦国际公寓19、都市亮点20、华侨御景湾天津未来智慧城:21、鑫瑞名苑22、天津湾海河国际花园23、泰悦豪庭24、融科金月湾25、格调竹境26、花园5座27、上品1210111314、1516171819202221、2326、272425312576894传统文化商贸区都市消费娱乐区CBD金融商务区天津未来智慧城核心区泛核心区本项目本项缘瑞目处棕于海究河经尿济发鹅展带货泛核赤心区花地带玻，和稿平区绝一侧堵，地写处海颗河“屈金湾窃”，扮发展宵前景收极度着看好体。海河钟沿线袍项目横分布项目贴有利壮点判昏读—城市剧规划项目足有利霸点判草读—城市核规划东方确巴黎——和平校区中俭心花晚园法剖式风诞情区以中参心花或园为争核心刻，东兄至营巧口道膀，西桐至赤咸峰道获，北灶至和慈平路燃，南盾至新宫华路辅，进魂行双递向放叼射，猎由中宋心花瓦园沿妙承德尝道向罢海河疤延伸和，将艺原法惩国公烫议局孔、原袖法国纲领事前馆、膛原法哲国兵剑营、库紫竹列林教其堂等浮连成蔽一线男。规划喂重点炭依托埋现有逢风貌梁建筑先与近指代历觉史文迹化内待涵，构营造耕浓郁闷浪漫您的法段式风辜情氛宋围，眨建成爪集文造博、雄娱乐牧、艺闲术、滑商业姑为一有体的蒜法兰贡西文隆化特躁色的装高档顷旅游颜休闲限商业变文化们街区察。结论停：本项忘目在川区域能内属蝴于全傻市特弄色商榴业街崖区大管规划奴的一弊部分君，利直于借郑势宣司传和恋推广摇，拥控有明劣显的仿市场虫机会园。项目巾定位堡方向25项目纱定位本项睛目位遵于交蜓通便剧利的刮顶级斩区域渐的黄剥金区肝段，全既有诊海河架景观偿，又筝具交救通优桃势，朱且雄困踞于铺未来深法式贤商业们风情娃街顶苹端，彻中心亚公园逐内圈掩聚集接了大棕量旅庭行社型，本器区域袖内大绘量的塔商务盆人群茄和公费司也外提供革了非井常稳针定的沟需求许。所秘以，雁在本句项目门内整堪合一所个五星级以上品牌忘酒店虾，应恭非常仍适合廉。胁而且钓参与境运营识一个扔酒店爱，以收益叨分成翼的方式待体现粉，该读写字自楼将谎利益厅最大妥化。超五脖星级擦酒店+纯办姥公5A甲级耍服务监式写武字楼26项目铜定位项目日定位床方向——海河沈边的款豪布耽斯卡题（HO武PS寨CA）打造柴版块贫内首征席城陕市综饱合体项目堤价值肥分析27项目川定位地段久价值催分析毫无斧疑问隙的好肯地段甘！本项目百货大楼海信广场远东百货东方之珠一公里二公里三公里劝业场滨江商厦中原百货国际商场津乐汇乐宾百货百盛万达影城新世界百货凯旋门百货滨江购物中心水牛城家世界阳光广场食品街服装街但是……地段跳是最养大卖恋点，多却泳无法绵构成低唯一淹买点任！地段丽价值健拐点叔分析瞒：周边梦道路代单行毕道+2车道罗双行支，商巩业动智线不斯便，虑极度猪缺乏家地上疯停车柏位。与商朵业中伤心区岛距离顾尴尬佣，商欠业价镇值被雕边缘腔化。周边脱缺乏欣大型成成片晓居住董区来适带动丙本该宣优势珠的商饰业地隙段。本项寻目在彩各商云务板竞块的侮边缘词，尚愿未成袄熟。31SWOT分析竞争跪优势（St狠re罢ng始th赠s)地理并位置葵好，笼附近拦有中枝央商逝业区种、中纠心功量能区跳、辈中央翼商务孝区周边瓶居住啦环境妖成熟会，科肠大大害节省飞生活遭成本帐，属跪于不妇可多移得的脖黄金高地段配套矛优势吃项目弟所在截地未孕来前带景、如潜力桂巨大塞。竞争劣势漆（We拜ak戚ne郊ss骆es虚)本项敲目为功纯公畏建项蚕目，昏生活兼成本熔和物轿业费伞将远拨高于凤普通蚁住宅旅，对艘于惯坛于投眨资住尸宅的构客户捎群体酒，将绝有一烘定的果难度杠。交通同不方利面，弟区域圈内多呀以单元行线看为主蚕，地探上车雕位稀妨缺商业碰如何悔以创俊新来亡形成露有效穿需求烈，无惹疑是酬风险得所在写字槽楼大凝堂偏狮小影父响项喇目档想次。市场湖机会兰（Op呼po迅rt续un鼠it月y)天津继市经价济的笋快速纠发展绝，第乘三产魂业快苏速发报展区域何周边斜的规诸划力介度加速大所的产生倘的拉瓶动作庄用未缓来前袋景绑良好朵的板锦块随着史区域固周边饰中高塑档项盏目的佛陆续摸开动圆，带悼来大寨量商犬务、桂商业吩需求区域蒙内写寨字楼陆同质丘化严叛重纯粹能精品驱、主亡题项粒目少市场辈威胁批（th都re独at脊s)未来塘写字镇楼市微场同拿质产誓品增裹多，夏竞争段激励摸。未来2年天恨津市脸大牌之商业笋项目研海量抛上市叫，蕴穗含极袄大竞修争。历能否酱提早艳入市简，并共在产银品营挨造中筐尽量忙避免寒同质舰化竞溜争因施素，奖将成熄为未黑来决蛾胜的面关键恶。32问题敲发现产品轮问题盘点：颂本项朴目最交大问球题来暂源于何商业1.商业魄价值可边缘芹化与商持业中涛心区昌距离笑尴尬恳，商朝业价沉值被弃边缘徐化。周边法缺乏炎大型凶成片强居住妖区来黎带动统本该乌优势密的商伤业地盘段。本项撇目在弓各商刑务板降块的瓦边缘编，尚蛇未成蕉熟。2.产品涝自身见问题商业宣首层甚单体岁面积徒过大聚，进生深过垮长，忍影响等去化群。问题董发现34问题础发现如何定位形象包装客群定位项目下面临电的核说心问懒题市场幻玉空间客群该增长摇性需求厚点1：当造前城率市核制心板林块环最境下敏项目冷如何宫定位禽、形耕象包进装、每客群蜻定位需求诉点2：项满目地薪处和惧平核庭心位泼置，搅综合妄性项竹目客谎群如顿何保码证整体级项目35项目肉需求市场需求项目功能定位产品适用性分析客群分析综合源体项棕目研睁究综合进体的纤核心格问题综合忘体定阿位客群躲增长俭性综合方体运蜜营模余式需求缠点1：成遍何核净心综拴合体坦如何毛定位需求肤点2：如截何保裕证城耐市核变心综铁合体做项目隆客群主增长需求承点2：综立合体胞项目忍内具召体经矛营模地式36解决缸方案解决电方案37针对**膝*金浊融中瓦心的需沟求点友，我委们将昼提供亦有针肃对性林的专吓业服收务项目折市场铸定位主报告紧：和平喂区域仿市场挎环境才研究竞品配研究项目亮市场衔需求玻研究项目冤产品走研究项目胖定位锅论述项目探客群技定位败建议项目省推广由和形显象包阿装建剑议报告蛇一项目乎研究38针对**厦*金性融中尽心的需转求点选，我糟们将遍提供慨有针佛对性弱的专昼业服召务城市磨核心朋地段晚综合甲体研什究市场伸需求下研究综合售体项牌目定信位功泽能建碍议客群欲定位锣研究综合貌体产心品研忠究综合滋体内烤运营鸦模式填建议二、膛城市萍综合骆体研绪究报告港二城市物综合催体研究39附件朗：城机市综描合体免个案信达莲广场天津塘中心赛顿崇中心津汇巷广场君隆泉广场天津串环球租金融盼中心本项蚂目海河定沿线沉板块南京畅路沿令线板抄块五大症道板视块内环顺内区翁域海河U型黄抱金地卷段竞品散分布项目惑四至畜：北仙起大廉沽北贴路，粗南至吩和平切路，贷东临宴营口非道，嫂西至假承德路道天津语津湾殿广场天津鬼大悦甲城41天津鄙环球迹金融促中心项目刘基础劈燕资料地理梳位置萌：天早津和平平区止大沽潜路与高兴安蛮路交硬口开发林商：煤金融赖街（押天津紫）置什业有惑限公腾司占地介面积乐：5.厕3万平识方米建筑蛋面积迎：60万平访方米建筑为最高运处高想度：33届6.通9米建筑亚层数对：写汁字楼75痰F；公退寓41骂F开盘惭时间虽：20碌09年3月入住瓦时间议：20愉10年4月容积扑率：令津门4.萌8；津林塔11雹.7物业倦管理握：金捆融街值第一烟太平裕戴维呀斯配套少：5A智能嘱化写趟字楼夺、5星级唱配套竹公寓萝、停沫车场绩、会新议中汇心、趟游泳西池、遮餐厅累、超塘五星庄级圣缎瑞吉山斯酒由店、调精品旗商业42天津陡环球役金融乳中心产品侦定位户型碎配比写字刮楼：乒办公盾面积漠为20逮00平方仆米，杜自由捧组合炉。酒店绪式公向寓：捷主力饮户型搬为17疼7-茧36丛0平方印米，客群跑来源主要单是天召津本宴区域准自主著居住梨为主灯，主驼要是本知名禁企业域入驻众，产帅业链费将涵午盖银页行、不保险麦、证冲券、事会计吸、审者计、职评估度、中命介、真法律话、信闸息、魔咨询香等诸乎多方藏面的挤高端唐服务液行业纸。43天津准中心项目袜基础简资料地理巧位置炭：和拆平区痰南京榴路与气营口牙道交化口办公也等级干：甲格级占地估面积拳：18愁10曾5平方惩米建筑盗面积伴：15万平鬼方米租售混状况刘：写字宰楼部串分：粗出售酒店育式公土寓：岸预计恨以出染租为双主开盘桑时间旺：20桐07航.6泡.1堡5入住肠时间炼：20沟09亿-0叶4得房复率：70燥%物业央管理间：世悔邦魏斤理仕络，物顺业费跪：8元/平方烦米/月44天津眉中心规划冒布局酒店炎＋公焦寓部缎分为48层，昂写字团楼部温分为52层，逃地下1-内3层车沟库，身裙楼1-疼6层以发购物拦中心鸽会议质中心捉、休钱闲、统健身输等设限施为限主。服务浙设施配有20碰00平方被米会隐所，泳以健仓身、姻娱乐翻功能悠为主撑。由搂物业臂公司术负责必管理厉，暂治定不泊对外握经营支。客群毙来源酒店铅式