北京小户型住宅项目营销策划报告附图丰富

小！有所为！－MINICOOPER的居住理想，国际青年行政公寓XX顾问一个人驾驶一部大车，钢铁的重量在挥霍昂贵的油耗，就像买一个空旷的大宅，让灰尘分享昂贵的按揭。我们梦想创造一个“小”的奇迹，就像BMW之于MINICOOPER的伟大创意。事实上，金隅还有更多的事情要去完成，一些“小”事，不如让有心之人，全权承担，去重复成功的奇迹。专业和经验让我们满怀信心，小空间，会有大作品。是在旷野般的客厅中体味空虚还是在局促和简陋的生活中收获烦躁我们要的是巧、妙，一样的原料却能调出更好的味道——更加宽大、更多变化、更加精巧。Part1－天网恢恢，密亦有隙

宏观政策研判

Part2－从市场中来，到市场中去

市场竞争分析

Part3－知彼先于知己，知己重于知彼，

项目价值提炼

Part4－发现MINI的知音

目标客群锁定

Part5－小空间的大游戏

产品研发建议

Part6－梦想实现之旅营销推广策略

中国政府对于中国住房政策不断调整，随着中国经济金融以及房地产市场的飞速发展，调控措施不断加强。行政政策和经济政策好像两只“看的见的手”，不仅左右着房地产市场发展，也为我们预判房地产市场未来走势指明了基本方向.房价政府调控政策政府金融政策6月住宅禁商政策出台7月准备金率加0.58月加息0.2707年2月，上调存款准备金率0.53月18日，第一次加息4月，温家宝讲话房价问题关系民生5月，物权法颁布，商品房产权可延续8月，国务院24号文发出，鼓励中小户型建设出租5月，第二次加息存款利率0.27贷款利率0.187月第三次加息存贷款各上调0.28月第四次加息同时利息税正式下调15%温家宝十届全国人大五次会议讲话，监管政策落实相关政策收紧Part1_宏观政策研判数据、声音：

8月1日，国务院第187次常务会议通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，这一《意见》被业界称为24号文。24号文提出，要努力增加廉租住房房源，办法包括政府新建、收购、改建以及社会捐赠等多种方式多种渠道。24号文还要求积极发展住房租赁市场，鼓励建设中小户型住房出租。——中小户型建设不仅应对市场的巨大需求，更是政府鼓励的政策范畴北京市房地产交易网每月获批入市的小户型占比情况来看，今年1至4月份分别为15%、13%、5%和15%，均不足两成，直至7月份，开盘的中小户型项目占比也刚刚超过三成。所谓的“放量”态势并未呈现，离70%的目标还有较大差距。国家发改委公布的数据显示，今年1至6月，全国住宅完成投资同比增长30.8%，其中90平方米以下住宅完成投资仅占住宅投资的19.5%。在房价加速上涨的背景下，供应结构调整的步伐显然缓慢。——市场上看，供需结构失衡，从政策上看，随着政策进一步的紧缩，小户型是具有市场和政策优势的Part1_宏观政策研判XX观点：１、今明两年，房地产总体政策会以平稳调控为主，但在房地产开发过程和营销环节，政府将会提出更加严格的要求，确保其规范性；２、近期由于奥运临近所带来的政策稳定期和巨大的市场热情，北京房地产市场居住型物业基本供需关系短期内难以达到平衡状态，写字楼等商用物业的售价及涨幅将小于居住类物业；３、解决市民的居住问题是政府的长期工作重点，以解决居住问题而产生的非住宅类物业将不会受到政府的过多干预；4、随着贷款利率的不断上调，消费者对住宅单价的敏感性逐渐降低，而对总价的敏感性则大大提高。5、项目周边居住类物业建成时间比较晚，二手房交易中需要额外支出税费比较高，交易成本和新建商品房售价相比基本持平，将刺激本区域新建商品房的交易。Part1_宏观政策研判Part1－天网恢恢，密亦有隙

宏观政策研判

Part2－从市场中来，到市场中去

市场竞争分析

Part3－知彼先于知己，知己重于知彼，

项目价值提炼

Part4－发现MINI的知音

目标客群锁定

Part5－小空间的大游戏

产品研发建议

Part6－梦想实现之旅营销推广策略本案是一个小户型的产品？是吗？不是吗？小户型，没那么简单！Part2_市场竞争分析因素小户型超小户型建筑面积面积一般在50-70平方米左右，表现为一居面积大多在35—45平方米，表现为零居产品结构具有完整且独立的空间分割，生活功能完全除卫生间（部分包括厨房）外，其余空间一般不具分割条件，生活功能体现为压缩化、复合化和多变化产品分布多与其他产品共同存在于同一建筑当中，多位于布置大户型后的剩余楼层面积早期产品有生硬改小的情况，现多为原始规划的超小户型集合体通风采光一面采光的采光面较大，会有双面采光的情况，一般不通透一般为单面采光，面宽在3.8米－4.4米，且进深较大，无通透可能装修部分精装修和毛坯房均有多见精装修，且随着近几年市场变化，精装修水平不断提高价格部分属于相对高单价，相对低总价类产品属于绝对高单价，绝对低总价类产品客户使用具备一定的居家功能属明显过渡类产品，不做居家考虑项目属性项目基本属于住宅立项，属纯住宅产品项目属性较为复杂，目前成为非住宅立项项目做居住化处理的重要选择细分小户型Part2_市场竞争分析从特例的产品出发，界定竞争的地域1、写字楼立项，50年产权，且有向居住类物业建设的趋势。2、50平方米以下的超小户型为主。写在前面Part2_市场竞争分析以超小户型为主的小体量物业在市场表现上有其特殊性1、因立项原因带来的诸多市场抗性此类产品在产权年限、首付比例、使用率、使用费用和交房标准等问题上存在诸多问题，直接影响是可能会存在市场抗性2、典型的临时性，过度性产品从使用者的角度来看，强烈表现为因经济压力而被迫购买的产品。所以，其竞争表现和客户来源并未显现出顽固的区域性3、极具难度的空间设计要求对于空间严重受限的超小面积产品，在空间设计和品质营造方面更显功力4、总的来讲此类产品可以在保证相对低总价的前提下，可追求高单价销售。Part2_市场竞争分析基于产品的特殊性，XX认为

地缘区域内的同总价区间的竞争非地缘区域内的同形态产品的竞争本项目的竞争范围是Part2_市场竞争分析空间上区域界定各项目的不同指标对比分析重点个案研究市场潜在供应结论项目选择原则已售罄已入住项目调研已售罄未入住项目调研市场潜在供应结论地缘区域内同总价产品的竞争非地缘区域内同类产品的竞争市场研究体系Part2_市场竞争分析壹线国际II东一时区III东恒时代东区国际IIA-ZTown海华堂远洋一方尚东阁华美·橡树岭空间上区域界定本项目是依托于地铁线的存在与CBD发生关系；两个竞争区域之间短期内不存在竞争项目供应，故不作分析；本项目的竞争范围来自于向东西两边辐射的地铁沿线的在售公寓小户型产品国贸DNAPart2_市场竞争分析壹线国际II东一时区III东恒时代东区国际IIA-ZTown海华堂远洋一方尚东阁华美·橡树岭区域在售公寓项目小户型产品均价￥10000/㎡￥12000/㎡￥14000/㎡￥16000/㎡￥18000/㎡1800016000￥8000/㎡90001800015000130001300090008000

地铁沿线自东向西，小户型售价逐渐走低。离地铁站越近，小户型售价越高。国贸DNA17500各项目的不同指标对比分析Part2_市场竞争分析区域在售项目小户型产品面积区间一居室面积区间零居室面积区间区域竞争项目零居室面积区间集中在40--60㎡一居室面积区间集中在50--90㎡零居室和一居室产品相比，市场供给量相对比较少，除国贸DNA（已售罄）外，区域内暂无纯零居产品项目。各项目的不同指标对比分析Part2_市场竞争分析一居室面积区间零居室面积区间区域在售项目小户型产品总价区间

零居室和一居室在总价范围内出现了分流零居室总价范围在40—70万和70—100万一居室总价范围在50—80万和80—150万零居室的总价范围出现重叠各项目的不同指标对比分析Part2_市场竞争分析壹线国际II东一时区III东恒时代东区国际IIA-ZTown海华堂远洋一方尚东阁华美·橡树岭区域在售项目小户型销售速度

开盘时间：2006.9

一居室：100%国贸DNA

开盘时间：2007.1

零居室：100%

开盘时间：2007.4

零居室：60%

一居室：60%

开盘时间：2006.11

一居室：90%

开盘时间：2006.9

一居室：100%

开盘时间：2006.9

一居室：100%

开盘时间：2007.4

一居室：100%

开盘时间：未开盘一居室：未开盘

开盘时间：2007.6

零居室：40%

一居室：60%

开盘时间：2006.4

一居室：100%小户型产品受到市场的青睐，销售情况普遍较好各项目的不同指标对比分析Part2_市场竞争分析壹线缴国际II项目录基本椅情况债：开发曲商：炒首开吨集团占地胸面积笔：8.搂4万㎡建筑幻玉面积巡寿：12住.3万㎡容积括率：1.接46开盘血时间扮：20缴07年4月开盘复价格舒：11邻80涉0元/㎡现均血价：16汉00绪0/㎡装修警情况造：初岁装修总套宰数：13度00余套重点身个案海研究Pa丑rt熊2次_市场包竞争赵分析壹线俯国际II小户钩型产放品情输况（竭零居厕室）44㎡51㎡39㎡45㎡重点充个案奖研究Pa柜rt局2登_市场璃竞争论分析典型港的超芦小户帜型产扮品设执计，雹单面羞采光讨，进颜深较详大，浸除厨贱房和谢卫生挂间外予，不咐做空筛间分愤割壹线蜂国际II小户赞型产呼品情第况（匙一室歇一厅坐）47㎡63㎡50㎡重点糖个案交研究此户灶型非缠常注捏重居祝室的剂功能窑性和名完整灿性，麻在50㎡以除下的术小户烤型中杯实现诸较为释合理递的一铃室一谨厅设谎计，翻较不束多见Pa夺rt馆2请_市场盏竞争鱼分析壹线拒国际II价格票情况20傅07年4月21日开垫盘，码户型荡面积头为36展-1两01平方守米开阴间、陪大一拿居及尤小三杏居，均价蔬：11捎80分0元/平方沟米。120咳07年5月26日开亲盘,户型仪面积脚为40－90平方花米小丢户型拿，均价12缴00估0元/平方苹米。220渡07年6月30日开吊盘，完户型兽面积46、95平方蛋米一涝居、88、95平方羽米两环居，均价12枝80壮0元/平方挣米。307年8月11日开孙盘，深户型搬为46、95平方蠢米一晋居、88、95平方洪米两望居，均价15歌00撇0元/平方蛾米。41234重点朽个案开研究Pa撇rt连2绸_市场泡竞争售分析壹线败国际II客户驴情况客户籍身份好：北烤京客条户和奔外埠半客户巩各占50铁%比例厘；区域驰来源兰：80舒%的客皂户来遥自北起京东祸部区瓶域；年龄餐结构烦：绝狡大部扭分客医户年尝龄在25至30岁之谣间；收入怠情况忘：年佛收入找在10至20万左出右；家庭贿构成概：单身版占一限半左卡右，兄另一括半是富小夫栗妻；购房塑目的行：自包住及嘱自住胡兼投沸资占旗绝大础部分教；信息贿来源旧：网贩络、朱杂志匆、报妇纸、旧短信重点忍个案蔑研究Pa者rt宣2竭_市场鱼竞争脊分析尚东霜阁项目恶基本险情况离：开发桃商：城建扔地产占地丧面积酱：1.努2万㎡建筑已面积彼：6.载2万㎡开盘竿时间饭：20说07年6月开盘柳价格州：78踩00元/㎡现均丘价：90保00裤/㎡装修送情况头：毛睡坯总套随数：50肯0余套重点展个案唤研究Pa最rt矛2扁_市场皮竞争探分析小户汇型产晶品情步况：一居刚室：74㎡零居饺室：64㎡尚东奴阁重点愉个案韵研究Pa吐rt枝2残_市场朵竞争贩分析当户望型面误积在60否-7耐0之间笼时，甚通过束空间含分割僻实现苏居住紫功能贝的完咳善变遥得相脊对容始易了遇。价格许情况20城07年6月首隆推2号楼乎，为18层塔喇板结紫合楼糖，户秧型面路积64至85平方逢米一验居、88平方方米两劈燕居、16胜5平方议米三轿居，添开盘屑价格78顺00元/平方幸米，慎目前恳整体丛价格俗约90佛00元/平方抛米；1号楼蛇预计20射07年9月开窝盘销台售，1号楼捷为9层板牛楼，久户型迫面积60平方狂米一兼居至10礼0平方骨米两口居，谦价格悟预计95倾00元/平方麻米。尚东姜阁重点黄个案填研究Pa蚕rt驰2症_市场屡竞争畅分析客户必情况客户笼身份签：北竟京客坐户和并外埠昆客户赠各占50恶%比例做；区域谢来源托：90凭%的客弊户来战自北但京东督部区压域；年龄泻结构愁：绝佳大部堂分客午户年剑龄在25至30岁之显间；收入盈情况盏：年边收入架在20万以决下；家庭秤构成灯：单疏身贵严族占草有很树大比里例；购房绢目的宪：自灶住及艺自住宫兼投塞资占弓大部储分，路有一碍小部挑分纯即投资泳；信息峡来源诱：网座络、资杂志尚东旋阁重点扭个案领研究Pa橡rt需2盖_市场乏竞争较分析项目冈基本反情况厌：开发诉商：远洋哲地产占地当面积伶：14沈.8万㎡建筑擦面积纷：23素.4万㎡开盘丸时间询：20尚07年9月（厕预计堤）开盘钻价格袜：13武00漏0元/㎡装修窃情况暗：毛鼠坯总套锈数：20贪00余套远洋绘一方重点茧个案桌研究Pa谈rt末2池_市场颈竞争白分析小户唇型产占品情虫况：61㎡67㎡重点己个案算研究远洋肯一方Pa畅rt态2菠_市场任竞争浴分析客户腔情况双（客鉴户积泄累情怜况）客户例身份盒：北讨京客诊户占胀主要促部分化；区域园来源唇：80算%的客间户来栏自北脾京东吴部CB蛇D区域拦；年龄妈结构广：小均户型订客户赚年龄枪在25至30岁之手间；书大户手型客室户年菠龄在30岁以密上；收入风情况贡：年蓬收入卫在10万左惰右；家庭爹构成代：年廊轻小项两口华占绝症大部泛分；购房心目的寸：纯筹自住茂占大亩部分锣，有统部分虑投资肃客；信息嘉来源烫：网散络、漂杂志王、远录洋口嚼碑宣杆传重点智个案播研究远洋献一方Pa尤rt并2富_市场显竞争折分析尚东阁07年底08年一线国际一线国际二期年底陆续推小户型08年预计持续供应远洋一方远洋一房一期200~300套小户型销售预计良好，年底会继续推出08年预计持续供应金地四惠项目预计2007年底开盘08年预计持续供应海华堂二期销售证未定，预计07年末或是08年初销售世纪星城现有小户型销售中08年预计持续供应华美橡树岭2、6号楼预计2007年底开盘区域趋内年贫末预宴计将掏会有砌大量饿小户贵型产激品供找应，照明年曲的供那应量俘相对愉较小远洋戚一方残作为栏区域评内大严盘供低应，卧将会撇对本蚁项目夺的价派格和殃销售痕产生邪重要土影响金地低四惠害项目刘将是萄本案便目标光客户山的拦培截者市场高潜在完供应Pa松rt策2壤_市场行竞争贫分析零居卖产品凶在市凯场上背仍旧龙表现岩出良译好的探销售补态势辈，低萌总价伯仍然泽是吸雨引年趟轻群店体的劲购房旗重要污因素语；重点柱竞争沸项目烘中的挂小户傻型产钱品均穴没有毛做精作装修乏，本卵项目典体量御小，欲可适已当考侵虑做舱精装紧修，猾弥补网市场妖空白禁；本项招目是铁写字顿楼立俱项，赌是区饮域中墨的第炼一个扔非居颤住类妻物业剥建成浪居住尊类物但业并志出售因的项幕目，耀由此腔产生粥的市功场抗雪性，辱需要拘通过支装修保配套达水平溜和低填总价荷优势斩实现貌对冲佣。结论Pa葬rt驱2惕_市场赔竞争导分析空间技上区答域界码定各项泼目的缩慧不同僵指标扒对比天分析重点猫个案杏研究市场狠潜在默供应结论项目扎选择编原则已售变罄已电入住峡项目敬调研已售卧罄未简入住动项目除调研市场咸潜在泛供应结论地缘匙区域计内同戴总价痕产品斯的竞澡争非地蚁缘区室域内识同类览产品鞭的竞削争市场烂研究竖体系Pa芽rt饼2掘_市场筒竞争经分析调查最楼盘半：北京迫五月功（已学入住碧）时代SO捷LO（已勇入住笔）金泰熄城Mi蠢ni（已肤售罄坊）国贸DN需A（已烂售罄特）项目划选择仪原则根据桶交通尿、配荡套、货居民到消费半力等由方面中因素劫综合街考虑势，我弹们确谨定一投下两河个原揭则：1、区滥域价后值类验似2、产零品构捐成类挣似Pa振rt患2贞_市场并竞争缸分析案例尖：北污京五肿月项目厨基本特信息地理位置海淀区文慧园路物业/建筑类型公寓/12层板楼占地面积8796㎡建筑面积4.9万㎡总套数800余套户型区间25--70㎡开盘时间2003年6月开盘均价8000元/平方米物业费2.8元/㎡装修情况简装修已售犹罄已巾入住于项目絮调研Pa捆rt春2坛_市场牢竞争冻分析案例蹲：北呆京五欢月户型钻情况主力终户型遮：30啦--狸50㎡面宽孟：4米左衰右进深内：9米左律右装修揭：简项装修居室卖：零交居室廉，部绝分用惯隔断偿分成淘一室怪一厅其他蕉：没呆有天弹然气团，不膝能用曲明火已售悦罄已冤入住作项目薯调研Pa革rt秋2挺_市场舅竞争索分析案例致：北梦京五渴月平均田租金具水平单在25令00龟-2拼80五0元/月左膝右（末购房尽者月配供水却平在10诵00－15狱00之间咽），租赁或情况吓非常万好；二手垦房售穗价在14宋00碧0—渠15法00川0元/平方税米左袜右，捉房屋牌的换画手率朗比较故高；客户太来源室主要乳是区举域周膨边，恋主要丘是各搬大院盖校及面西直铺门商孙圈区尿域；居住状客户影主要场是年昨轻的器单身洋小白病领、花准夫箱妻和到学院响的留疮学生售；商务页客户藏主要裳是一半些成霸本较顾低的涂小公畅司，置如票栗务公捎司、食设计芝公司苦等。二手炸租赁塌及使帮用客种户情碑况已售茂罄已松入住洽项目博调研Pa演rt福2池_市场董竞争胆分析案例然：北士京五委月商业功配套碍情况生活穴类配挤套：堂便利搁超市满、洗镇衣房颗、冲迅印店哀、发饭型设摆计店马；休闲党类配籍套：意棋牌冬室、朝艺术合摄影辟、电喊玩店尚；医疗至保健阻类：版美容皆美体魄会所调、口伙腔门舞诊、红健康纯咨询旁、减裹肥中悔心；商务复经纪辩类：4家中食介公沟司。地上痰商业铅面积20露00㎡，巩经营昌情况添不理兴想，鼠有多叛家店鸡铺欲妖转让典，转越让价胶格与颈其购食入价体格相肿当；地下季商业张面积20秩00㎡，堆目前狂无任高何业吼态，经营烫情况凡极差华。已售择罄已富入住青项目历调研Pa忧rt彩2后_市场笨竞争绪分析案例殿：SO卧LO么II项目漏基本胁信息地理位置新世界商场西侧物业/建筑类型普通住宅/7层板楼占地面积1.5万㎡建筑面积3万㎡总套数855套户型区间20--40㎡开盘时间2003年4月开盘均价8800元/㎡物业费2.5元/㎡装修情况精装修已售孟罄已梳入住蔬项目独调研Pa腾rt询2政_市场津竞争俩分析案例棍：SO家LO聪II户型姻情况主力曲户型榜：30岩--梢40㎡面宽翁：4米左奋右进深垂：8米左壳右装修缘瑞：精偷装修居室忆：全苍部分市割成1室1厅其他显：没挠有天酒然气谨，不放能用灶明火已售沃罄已浸入住钳项目例调研Pa陈rt偷2膊_市场岸竞争剑分析二手根租赁眉及使朵用客央户情配况案例晌：SO帖LO周II平均惊租金网报价厘在28被00武-3充00叔0元/月左倘右，谅实际费成交护在24辜00墓-2留60炸0元/月，姿租赁曾情况品非常银好；二手少房源赏报价籍在18逼00欣0—矿19恼00抗0元/平方耕米左竹右，华实际姿成交焦价在14使00饲0-喜15菌00单0元/平方久米左什右；租赁摆房源皂比较奇多，妹可售盾房源奋比较踩少，津其中绳租赁讽方式拥可以青“日奖租”欧，日奶租金舌在10晒0—某15尊0元/天；客户巾来源圣主要丽是区寒域周炕边，薄以崇肢文门围商圈分区域虫为主员；居住阔客户莲种类由比较巧多，邮年轻戏白领塔、外跑籍人幕士等狸；几乎影没有参商用讨客户卸。已售甚罄已雁入住骆项目序调研Pa粱rt红2店_市场盲竞争上分析商业颤配套姜情况案例芝：SO库LO乐II生活漠类配朋套：因超市漆（2家）满、洗勿衣店努（3家）钟、发蹦型设豪计店叔（2家）绒、餐望饮（2家）休闲箭类配高套：毒棋牌棋室；商务迫经纪华类：3家中腐介公询司。地上蝇商业亏面积铺约20污00㎡，卡经营撒情况砖比较止好，黄绝大摸部分伍商业旷只租客不售葛；但绝江大部掘分商林业档德次不葛高。已售休罄已兔入住过项目扯调研Pa跑rt渗2略_市场跪竞争鼓分析早期贞已入阔住的骨城市Mi拳ni公寓焰小结撞：地处郊城市系核心秘地带付，与洞地铁器相邻隔或相章近，对交崇通极拥端依撇赖；周边抄生活涛休闲局配套餐丰富丑，对另生活牢便利齿性依螺赖性守强；“小叛”是尸设计叨此类妨产品乳的第慰一原求则，录对于薯功能蜡使用碌考虑突不多稳；二手引租售紫市场巷情况常非常欺活跃抚；而且疫，因喜当时纹房价耳较低俊，月残供与桥租金闸之间勉的获从利空宪间较须大；使用瘦客户址主要京来自样区域驳内地姻缘性拨客户赖，30岁以博下的乞年轻漠人比虽例很肾高；自身想商业演配套星基本终上只支服务简于项唱目自旁身，零业态揪以生路活类塌为主像。已售塔罄已识入住换项目愚调研Pa闷rt衡2裳_市场先竞争粉分析案例急：国寇贸DN材A项目踩基本亭信息地理位置朝阳区华贸东100米物业/建筑类型公寓/板楼占地面积---建筑面积10000㎡总套数100套户型区间30㎡左右开盘时间2007年1月开盘均价17500元/㎡物业费4—5元/平方米装修情况精装修已售叼罄未企入住柱项目滋调研Pa修rt栽2瘦_市场窝竞争下分析案例餐：国砖贸DN像A销售楼及客己户情香况半年捐即售和罄，浩销售个情况孕非常泻好；购房窄客户覆原居颜住区涉域和孩活动纱区域衫主要许集中晴在东棕部，延地缘总性客擦户为佳主；客户易年龄统集中市在30岁左成右，偿单身正青年损非常口多；年收筒入在10档-2武0万元目左右谣；购房湖目的色以自皆用和泊投资阿兼自期用为务主。已售吼罄未谦入住馋项目削调研Pa矿rt抽2观_市场铜竞争索分析案例绵：金秘泰城Mi放ni项目特基本做信息地理位置菜户营西南侧物业/建筑类型普通住宅/塔楼占地面积----建筑面积1.25万㎡总套数215套户型区间45--70㎡开盘时间2007年5月开盘均价11000元/㎡物业费2.18元/㎡装修情况毛坯已售肠罄未舅入住翁项目掩调研Pa疤rt系2猪_市场谊竞争呆分析案例叫：金郊泰城Mi扶ni销售废及客已户情额况开盘尸即售盖罄，往销售均情况中非常玻好；购房林客户混集中订在北躬京西惨南区葡域，旱地缘喝性客滴户为专主；客户波年龄促集中狼在25锡--陶30岁之齐间，狂单身选青年猾居多伤；客户闯年收铅入集检中在10万至20万之迅间；自用世客户滋比例凭很高监，占健到70溉%左右沸。已售状罄未左入住伞项目织调研Pa经rt狗2兴_市场笼竞争妹分析今年送已售太罄的纺城市Mi扬ni公寓柳小结霞：地处青城市软较繁名华区铃域，水对于诞交通喝的依资赖性像依然隆较高挖；周边地生活振配套京设施健比较示齐全捕，对啦配套居的依捞赖性厘依然雕较强践；户型域面积拘仍以你小为远主，犹但在裤设计牛上注念重使遣用功渡能的拔完整管性；装修迫配套虫水平傅明显召提高劫；购房叮客户堂的来竭源除雕地缘暑性客尺户外辩已逐舱步放单大到器其它激区域诉；因目舟前房无价很户高，呀售价央相对柄较高浴，对秩于投她资收革益，哭不能巷简单删地用躺投资肠回报给率计恢算，黎房屋驾用于收出租从的租搜金与历月供滤基本糠持平学或低堵于月腿供，踏因此雁自用经型及涂自用虏兼投得资客唇户比探例相婚对较证高。已售亮罄未牢入住奶项目披调研Pa念rt克2窄_市场铸竞争那分析近一麦年，孤市场智上出秀现了西山冬洋房蝴、悠任乐汇抢、世戚界城匪、立沿方庭最、陶李然北着岸等商咱用物树业立蛾项产扔品改遇造成礼居住环类物童业进英行出牲售……XX抢判断议，由炮于居脱住类春物业皱在短私期内莫供需朴难以亭达到役平衡草，导接致居剖住类柴物业蒜价格末大于客商用革物业叮价格辈，今敞后一译段时床间，岛市场足上将池会继辩续出拔现为艘了满缠足居犁住需悔求而讲将商劲用物侵业改橡建成陵住宅恰进行勾出售擦的项坐目……目前升区域棕市场孩上暂刮无与谱本案站可直梁接类摧比的瓦项目凝，本窄案的住建成许，将伐起到驳区域养领头锅羊的恼效果切。市场洞潜在备供应Pa来rt语2粗_市场暑竞争都分析城市发迷你领（Mi昨ni）公券寓对松本案蹈的借否鉴意屋义1、完损全而始绝对引的城包市产扔物，责便利盖的交驶通和描丰富探的生眉活休孤闲配锯套几捡乎是稳项目乖成功两的决定法性因注素；2、在杜有限额空间快内实裁现设计需创新成为油提升努价值贴的新诉的课险题；3、因堡为存李在着低总尽价优逗势和赚对房峡地产翻升值坊的思芽维惯悠性，未医来一盟段时仙期，Mi耳ni公寓惹的仍赶具有脑较强判的投朽资价桥值，壶投资竞前景懂仍然完会被呈客户同看好鞠和接虏受；4、地肯缘性旋的城蛋市客叠群是Mi跳ni公寓卫的主盯要购岂买人像群，壁年轻陵白领哪和留访学生赖是Mi尤ni公寓挽的主稿要使俊用人翁群；5、Mi老ni公寓线的商与业配装套仍芬然以蒸服务赵于项雾目自他身使龙用人搞群的谅生活延配套州为主框，合锤理控距制规铅模、嫩完善扇规划逼布局课、引奸入高封档业贫态能姨提升Mi杜ni公寓淘的价负值。6、更蔽多项奖目，通过静装修都和配胀套提巷升产夜品价耍值结论Pa婶rt凤2亭_市场梅竞争续分析Pa萄rt捆1－天拴网恢捕恢，草密亦性有隙宏观灰政策伪研判Pa行rt蔑2－从嚼市场陕中来帽，到白市场悼中去市场仔竞争尤分析Pa特rt洪3－知责彼先朋于知秧己，团知己姓重于厕知彼，项目邪价值汤提炼Pa粒rt交4－发旅现MI昆NI的知队音目标即客群粒锁定Pa刑rt奏5－小乖空间剩的大顽游戏产品雹研发羊建议Pa费rt泛6－梦摔想实秆现之灰旅营销晶推广醒策略花家地西里小区宝华家园双花园小区嘉业大厦嘉华大厦西翠芳庭金隅丽港城天坛公馆CBD总部公寓2半岛国际公寓丽港美度CITYONE金隅国际金隅·凤麟洲金隅·山墅金隅润景阁金隅的嘉业人居鄙，筑墓屋之钟道选择气一次名，信场任一摧生金隅划嘉业搬企业创文化铲研究Pa梨rt娘3狐_项目值价值址提炼1、金炕隅要者做“体百年辞老店恐”，屋品牌举与经链济利笨益并分重，企业标价值扭最大镜化是闸金隅杠嘉业喉的目绣标；2、金架隅嘉涝业“磁人居鸭，筑远屋之倚道”低的实禽质是弟社会锦责任拍感和近品质舌竞争粱意识驻的集专中体仁现，卓越举品质护与科绍学创典新是蚀金隅浇产品宇的灵焦魂和薪核心制竞争前力；3、金堡隅是厚城市估发展嘱的产禽物，即未来驼也致搁力于险推动蜓城市勉的发坚展；4、金穗隅嘉碗业的凶发展泪，是留世界衫看中本国房奴地产净企业同的窗腾口金隅趟嘉业击企业疲文化奋研究XX如感悟Pa狸rt弟3纽奉_项目尽价值均提炼贯通纱本案精的金忘隅品垄牌文遇化金隅淘品牌没的内舟涵和窝文化小，无一患例外疗的固拜化于率金隅霸的项典目和慰产品似之中滩；本案拨也不惭例外具有水金隅渴气质福的产两品，弄是本少案精牧神的虚第一释属性Pa煮rt涨3薯_项目狭价值纽奉提炼St炭re竹ng胡th应s优势吴分析We祸ak至ne信ss雅es劣势范分析Op陡po哪rt秒un散it揭ie穗s机会枪分析Th羽re歼at点s威胁币分析1、地畅段优赢势：CB农D东扩锤的核嫂心区餐域，捡价值助潜力爽巨大逢；2、公准共交普通：帅交通叙路网鲜完善羽，出名行便迈捷；3、产赏品优供势：气户型箱装修燃等服普务，沿建筑耽时尚商先进照；4、品浇牌优箩势：倒金隅夜品牌轻优势太，在块售项遵目联瞧动；5、户理型优菠势：够纯粹劝小户缺型，输总价牛极具俘竞争庭力；6、潜话在优玩势：勒在装潮修和宇配套谜方面分有可多期待终的高盼品质抛产品喂。1、项说目周戚边小酷环境单较差其；2、项菠目地鸡块内街有高惑压线榨走廊战存在西；3、两图个楼篇座东贩西走初向，庭底层触产品跃有遮开挡，治存在遭对视春；4、无脏论如晓何分耐割，交都会驶出现津不规避则的西大户惧型；5、地户块微滚观交贷通存摧在问嘱题，揭出入弹不便玻；6、周醒边大佳盘可仗能在招产品康价格曲设置舍障碍储。1、目盈前市属场上笋居住伐类物棒业需地求量约大，迟小户炒型产瓣品难公以满艺足需亭求；2、周具边项帅目产陕品单贪一，里存在毅精装骂空白吨；3、四跟惠以量东暂笔无高肢品质游精装上公寓稿。1、周必边项础目的眠销售记价格愤低；2、区竞域产糠品同尖质化卡；3、奥运运会蚊期间土销售敞不可弦预期府；4、奥打运后膝政策歇出台砌调控瓦风险援。SW阶OT分析Pa员rt吩3厘_项目步价值斥提炼价值篮迅速坊认知梯并抬劝升的冰宝地周边匙高校净、大愿型居久住区范形成矛规模发展忠趋势投资区域特点纳入cb坏d迅速绍扩张青的经耳济圈前景规划CB鼻D居住咸区，慈周边狮现有证基本遍配套建筑捧周边拆绿化指设计守、人稼工水石景4.控9万建根筑面熟积配套园林规模产品纯粹旨精品峰小户娱型产逆品框架圣结构洪，弹逝性空填间，雕开间馆宽阔科技斯、健型康、镜环保箩、人笼性化屋精装植修类型户型装修地块CB袖D东扩侵的核竹心区花域，颤地段葵价值陪大交通挂发达教，地机上地膏下立喊体交弱通区位交通项目工卖点柜梳理Pa竹rt继3斜_项目这价值找提炼位于CB下D区域府的地枪铁主版线——区位郊价值交通扎便利像、特区色商赚业配巡寿套——成熟彻价值建设感用地陷有限——稀缺咸价值现代火建筑哪，人输性居阅住——物业傍价值CB净D沿线陷高速番发展——投资凤价值产品葛核心狸价值醒提炼外部匀资源Pa六rt耍3忧_项目层价值塑提炼金隅获的高默品质巾保证——品牌能价值紧凑趴实用爪的小洁户型——实用撑价值人性厕化的关物业诱管理——服务黄价值精装乖修的壳空间书设计——建筑及价值精英幼的国搁际化块人群——客户偷价值产品厌核心济价值笨提炼内部灵资源Pa钳rt星3存_项目轿价值尼提炼项目袭核心模价值茄提炼价值粱提升寻平台受支撑京：与外葵部资按源的倍无限易对接彩：——突CB攀D区域滥东扩柄的核伍心价罩值：零直接巧触摸亦城市慨发展紫的脉阀搏血伏脉贲墨张；与区悦域物乡丰业价橡值的弄点睛炉之笔百：——大规愿模居这住物杀业逐伍步成洲熟搭激建一弓个区爬域价再值提侍升的鬼展示俩平台竭；与掌赠握城氏市发谨展的鹅精英久人群赠同步筹：——我们便的客堤户正参是将吓成为CB怕D和国效际化奇未来双核心筑的社虏会精御英力厕量。Pa眠rt量3邮_项目哥价值网提炼项目温市场告定位国际挨青年沉行政堆公寓它是乒城市婚化的泡产物蛙，依据赖城尿市而洞生；它的衬购买足和使赠用者革以城零市青坛年为哥主；行政焰，代惯表了鲜高端趣的产岔品品棉质和背使用誉功能倘上的便极大词弹性鞭。从建厨筑风劣格、检生活漆方式皂和购抽买人拍群的扶任一态角度万来看制，这都赤是一以个国坟际气堪息浓起厚的迁领属Pa碧rt匙3把_项目界价值齐提炼项目观形象顿定位Pa达rt效3趴_项目妨价值惕提炼在X户X思携考的针过程李中，市场牵上有盘一种休产品参与本辫项目监如此塑类似……mi交ni哨c扔oo何pe国r已经茂成为鹊一种吩文化杏，在前世界早各地雨有数订不清规的mi极ni性f渗an镰s，这吃款英猜国经捎典味骆十足滋的小诱车个惕头不革大，朴可是然有45年的著历史晃了。19初59年，MI期NI的设泽计师缘瑞阿勒乎克爵怀士向数世界呀展示夹了他涉的杰峡作，而为汽匪车历裤史增驶添了键亮丽国的篇涨章，挨而至宽今，MI窗NI几乎录完全脚保持脑了其慈原创抛的风桑格。MI偶NI目前咸是宝袜马集耍团中队唯一促的、赶独立映的品劫牌，沾其销英售面郊向全趁球。MI撑NI也是药一辆剂复古碰酷车,它继挑承了之老MI锄NI的衣肌钵,风格办和现楚代科杜技完粘美融猎合起宝来,是名亭副其枣实的嫩小尺雨寸高福档汽刺车陕。Pa攀rt泻3屡_项目轰价值躲提炼项目端形象寻定位对于若金隅贿双惠G6公寓体，我铲们发层现，印与mi随ni劲c周oo安po疏er有相芒似之逃处：1、同街样是督在大票品牌隶的基保础下记的独锦特的时产品且类型2、同汇样是轻“小办”，榨但都栗有独睁特的乞外观男和产躬品品明质定双位3、目登标受间众的绢年龄呆、经奶济、昆文化拜品位鸟、生阿活方免式的挖多维籍度重丛合4、对课于市镇场的朱强烈园冲击齐和标菊准、街价值霜的重顾新塑顾造或证是引告领Pa录rt床3甚_项目医价值蚁提炼项目爬形象睁定位基于添先进萝技术捐与领逝先的恒意识予形态斧并已丑经成烛功实路现的康实物社载体对于神传统酿、人灭性、冠细节乒、理欺想等沙精神棉层面谎的因身素完停美融佛合对于倡潮流预、时诱尚的离准确桌把握躁，形痒成独鞋有的饥文化谅现象椅和狂肃热的优追随届者存在照不断况发展爬，不捷断突球破的艇上升武空间育和无剩限潜消能产品绣本身社会州影响项目缴形象梨定位Pa浪rt犁3按_项目故价值园提炼观点呢总结金隅愁双惠G6公寓良：房地套产住宰宅中胁的Mi盘ni追C某oo适pe莫rG6公寓园属于修改变敌城市造单调臂生活孩的活敌性建耗筑。G6公寓害属于尊作为阀都市围未来串发展由坐标袋的建规筑艺崇术品酷。G6公寓界属于纸自由富自信测去引娃领城翼市未妙来无累限生欢活的芝地标削。G6公寓快属于弱虽然歪远在补未来锄，却趣已经驶赢得悠胜利甩的精疯英新尺贵阶洽层。项目喷形象狠定位Pa赤rt隆3岭_项目该价值证提炼案例葛解读——借鉴对于迷金隅阿双惠G6公寓飞，我劫们发缠现，未与mi划ni恐c委oo且pe逃r有相富似之挂处：1、同董样是夏在大严品牌货的基牙础下却的独而特的约产品少类型2、同霉样是奖“小饰”，爽但都机有独殃特的泪外观高和产逼品品胖质定瞒位3、目收标受府众的政年龄送、经滨济、摘文化魂品位伞、生血活方盈式的漆多维陵度重呆合4、对局于市亚场的贷强烈睬冲击浇和标骑准、誓价值闲的重绢新塑艘造或倚是引挠领Pa伯rt泉3丛_项目禁价值错提炼城市稀的骄病子在房杆价飞猜涨的润年代芽，我抹们依喝然把贞笑容耍作为惩生活具的全筋部表篇情？与知繁音者族为邻侦，分享泊一切墙可以熄分享臣的美搜丽颜仓色不在技家中森聚会……不必副在家扁中聚膊会……不在柜家中萄聚会……不必亡在家论中聚灿会……一个滩人的钉很美污的世偏界……利用壶金隅偶品牌青信誉蚂度增疾强项饶目号抬召力互；契合判消费辜群精矩神层怨面的口追求历；契合寄金隅曲地产签对本韵案所盐寄予怕的期屑望；具有连与项免目价浊值相慰匹配配的量楼级；与其储它项蔬目案历名产钟生差欢异化森；易被歌目标馆客群漠记忆脾、接乐受级豆传播滚；案名搬设计柱原则案名机建议YO芦HO附O—小户闪型，的城市循大吃这一惊YO己HO敬O，是画欢天六喜地络的、飞超乎昂想象谣的、瓶活力唯四射红的一延声惊成呼。YO类HO狭O，代盗表了也年轻罚、时辆尚、卡轻松老、和瞧国际晴化。YO乘HO殿O，代均表了洽希望旋、热剑情、烫丰富铸、惊见奇、宗欢乐政、进桂取YO伏HO浪O，代危表了汽精彩灵，它坟不是圈成功菜的目改标，旧不是症生活扯的全抛部，傲却是挥一段壤无限身精彩唯的人舒生。YO士HO下O，你忽会想姜到“调优优雕”？梦“悠峡悠”敢？还艰是“斑友友舱”？随便坐你吧抹！因柱为不臭论是页“优薪秀，扩优质项，优凤惠，持优势霞，优会胜，挡优美汪”，嘱还是荐“悠捡闲，稠悠然吸，悠摩哉”侍，拟菠或“杆友好可，朋概友，好友善烧”，秀其实谎我们租的品讨牌给陶消费练者的塘感受YO恰HO筋O，一及个不本难识浪别的锹泊来块词汇厘，认鉴知度勿高，骆方便次记忆均，琅贵琅上忠口，赛易于壤传播从明夹天开灭始，YO死HO尖O开始蜘流行压！如果锅问CO救OP品ER是什颜么，CO惧OP困ER就是CO桶OP麦ER递.如果目要问CO为OP风ER有什贯么含掩义的葬话，它那么绒它的他含义拴就是CO捕OP抓ER本身象。和宝蹈马公什司的MI踪蝶NI产CO似OP风ER一样悼，这幸种住螺宅产这品的将出现蛮从一辨开始挠就是呆超越加了客取户的灿期望益与想炸象的殖产品肺，外财在的俘超前和与内群部的绸精致痕、光既荣的摔传统茧与现谊代科马技的染完美租融合良体。似乎基可以段这样块说：互在它疏出现券之前径，大乡丰家不响会知且道世掏界上丑还会浊有这犹样的鲁东西孟；在史它出植现之傲后，渠大家岛不知拦道世筝界上她还会息不会铲再有允这样盈的好绸东西曾了。案名洽建议CO型OP毁ER波尔水卡国疫际公浓寓PO摩LK捎A桶GA胡RD岔EN单身肺城市桌的双仁人舞案名润建议源自穗捷克祝、波辱兰地碰区的姨欢快颤舞蹈污，Po恭lk油a舞曲筒现在蛇已经耽成为凝传扬认世界药的旋承律。Po步lk域a舞曲数是交蚁响乐堪曲的僵主力教曲种剥，目搁前在纵世界先各地到经常重演奏俯的Po沈lk浅a舞曲萌多达蛇数百现首，欣包括仰维也迎纳新奶年音犁乐会叫在内妻的各锅个高腊雅音算乐盛盐典均炭会演筛奏多嫂首“枝波尔咐卡”结舞曲摆，广嚷为世搞界各翻国人词民所楼喜爱翠。我们遮既要敲让购饺买者耐体会砖项目庙的品鱼位与夫气质讯，又律要令尼大量乎的外局籍使交用者邀感到欺熟悉目和亲骨切。朗音乐监是世冰界共温通的汉语言弯，而Po珍lk尘a又是旦流传毅最广焦的高看雅音兆乐形赖式，着眼勒于Ｃ旬ＢＤ重的独厉特产拜品，评小巧洁空间吧的。Po躺lk扩a音乐帖主题呼使我仁们拥诱有与周众不暑同的拦艺术视气质验。我捏们有刃和他益们一跑样的币城市氧，我约们还蕉有他浴们没摊有的松音乐泰。Pa令rt哪1－天窃网恢盒恢，聚密亦弓有隙宏观衫政策聚研判Pa咱rt才2－从浇市场能中来锤，到立市场葡中去市场竿竞争性分析Pa企rt篮3－知末彼先成于知袄己，健知己肃重于线知彼，项目饿价值每提炼Pa扬rt随4－发娃现MI甚NI的知瞧音目标殃客群跨锁定Pa乞rt惊5－小齿空间膊的大备游戏产品慎研发馋建议Pa杏rt猾6－梦差想实号现之堆旅营销冶推广屿策略客户协来源CB旋D核心CB赢D辐射歇区区蛮域地缘捉性客姓户客户想主要借来自电金融磁街、CB禽D及其穷辐射示区和骆地缘劳性客湿户为讨主Pa糊rt扮4帆_目标君客群慰锁定客户符定位勤（自奏用型毫一）幼稚·梦想·初巢培的雏锣鹰希望谣自己不的家时就是私私密之的单报纯的缝空间粥，没拾有理腹由去述供养能一个格过分纱空旷和的客胳厅，弓只需亦在卧稳室中饶摆上缘瑞舒适断的沙初发，枝再冲动一杯撕咖啡……Pa制rt枯4直_目标妙客群餐锁定客户齐特征社会誓属性年龄25念~3免0岁之前间，败已成碎为社床会上税的主诸要消精费群年体，炉企业粮的新购生力倚量。有独早到的胸主见呈，有绒远大浪的人宫生抱腔负。侮热爱罚运动伯、很筒阳光青，喜晋欢追什逐时里尚文农化潮炮流。职业或以各钻大企指业中慕的白祝领阶育层为跨主。客户涨定位执（自惰用型谢一）Pa鞭rt盐4报_目标芬客群水锁定个体如属性高月贩薪、隙低积吗蓄，持平时殊不注霜重积网累，佛对于值金钱谈看的麦比较贞轻；独生均子女线，在鹊父母泪眼中迎仍然乐是没犬长大公的孩万子，帖生活捷很难群自理然，需障要被熔照顾宽；受过热良好等的高衬等教瞎育，绣整体敲素质丹水平百比较豪高，渔乐于讯接受帮新鲜再事物胳；生活我中离辞不开渔网络核和朋植友，般害怕宴孤独仅寂寞凯；单身译贵族祸，对棚于结辉婚基否本没洒有任娘何想店法和蝴感觉登；时间勇观念冬比较棵强，趣习惯还快节贩奏的沟生活壶，追留求效陷率，宽喜欢圾便捷左简单墓的生绘活。客户埋特征客户疯定位甲（自赵用型锹一）Pa蒜rt柱4锐_目标斩客群箱锁定购房勿特征父母骂为其毫付首提付，叉自己斤有能员力还萄月供料；多为颗首次值置业蛙者，壤兼有帆投资桃的理蒜念，代产品搏只是版过渡衰型居飞所；对于励区域扣价值脑、交腹通便递捷、响配套攻完善州等因驶素非连常关哀注；希望晴身边廊的邻躁居都其是同叼龄人勿，有面着和昨自己株同样墓的梦产想和跳理念搬；对于出建筑铃的设舍计理弊念、朱外观俩是否臂时尚乱、前塑卫非纪常在桌意；对居顷住舒群适性焰有较永高要臣求，厦倡导名健康述、环馆保的记生活贱。客户置特征客户漏定位号（自起用型顷一）Pa锣rt醒4爪_目标魄客群医锁定

齐先筋生/北京撒人/男/2缸5岁/家庭制成员1人

就职才公司火：北况京某翠红酒纠销售裂公司

工作净地点恩和职起务：国首旅生大厦/销售芹主管

家庭牧年收母入：7万元核左右

目前宅居住叼状态乓：和达父母哈同住绪在管倍庄某舍居民知小区累内

心理絮状态浴：希态望能佳够通窜过买脾房置劝业实位现个剧人独懒立，度喜欢啦交际规，目券前无缎固定骂女朋辞友。嗽计划截在父糠母的脂资助项下在耽地铁冠沿线尚购置爽一套大小户锯型房勤产。

购房捕需求棍：主焦要能挡满足咏个人户居住甚要求亩即可极，对益于地耀铁依牌赖性豆较游强，尽离父鸡母不候能太戚远，疮上下尸班方竖便。拒个人鸡可承警受月椅供还绿款额25腔00元左真右。客户够定位忌（自页用型税一）客户缠模型Pa帆rt摩4义_目标碧客群江锁定充实·繁忙·都市SO您HO家希望沾自己掌的家右就是烦个工纵作室午，没获必要筐将床糖和电奴脑桌简分个丝式很远埋，工萍作累涛了只勾需顺胡势躺的在工地作台以旁边烛的床拿上休估息一破刻钟……客户银定位腔（自盖用型恩二）Pa料rt绑4涉_目标拒客群归锁定客户阵特征社会范属性年龄28浴~3势5岁之取间，请社会污上的院主流渴消费末群体蝇。有出音众的蚊工作屠能力亿和良参好的席人际浑关系婆，懂砖得如摇何平培衡工第作和衔生活须。职业订以自段由工奔作者似居多旧。客户努定位捕（自歇用型指二）Pa鹿rt线4涨_目标作客群折锁定个体娇属性无固任定收走入和跳支出球，有初一定禽储蓄勉，钱联是其律不可英或缺森的支邀持力谷；独生膛子女多，能巾独立者生活星，生凶活中干能独滩立照喇顾自派己；受过吹良好纠的教姿育，炒有一机定工织作经拔验，斤能主科动工锯作，晴专业婆能力犯比较鹿强；生活网中是届一个犬耐得君住寂倚寞的躬人，沿工作博和生判活没书有任翠何界摧限；单身劈燕贵族脸或有霉固定模恋人防，对蜂于婚枣姻只颜是憧执憬却屋没有过有任卖何想饿法；时间我观念蚕比