山东某项目营销提案报告

XXXX项目提案报告１·地块资源如何规划土地的未来项目区位素质东南新区,XX以南的远景势力范围——项目位于XX以东南的新商贸中心、教育中心及以XX铝业为代表的制造业中心。区域居住热点尚未形成，市场认同需要一定时间。本案：所处位置较为偏远，周边配套上不齐全，除交通尚可外，其他均很难吸引眼球。周边并无直接竞争楼盘。XX花园：我项目在市郊唯一在售楼盘，虽相距较远，但在市场项目较少的情况下，有一定的可比性、竞争性。XX黄山新汽车站XX建材城XX铝业XX路（东西向）项目环境素质项目所在片区属于尚待开发的区域，相对以XX中心区域无特色的环境及景观优势，但可借助项目自身规划可以弥补这一缺憾。项目配套素质项目周边基本上没有什么生活配套。目前在建的东城客运站还未投入使用，公交系统尚不完善，与老城区联系只有3路公交车线路。开发商品牌素质XX置业的强力导向。从品牌营建的角度上，XX置业在已开发的两个项目形成了一定的市场口碑。因此为本项目开发运营奠定市场基础。2·重新定义土地XXX区·大墅天下市场的选择目前市场处于起步阶段，市场供应量小，产品种类单一，以多层住宅为主，市场均价2400元/㎡左右。现在县城在售项目有4处，城区楼盘以“都市花园”为代表，均价2700元/㎡。城郊楼盘以“XX花园”为主，均价：多层2340元/㎡，小高层2310元㎡。而高档住宅市场目前尚是个空白点。普通物业高档物业×在市场容量小，市场竞争激烈的情况下，本项目不具备优势。从项目地块基本素质分析，与成熟片区及中心城区相比有一定的差距，因此若以同类产品推出，无法在市场上形成强势的竞争优势。高档物业在市场尚是个空白点。本项目可以通过自身素质的提升，打造高档物业居住群，可以迅速抢占市场空白点，形成极强的竞争优势。因此从市场的选择法则分析，本项目打造高档低密度物业可行性强。目标客群的选择XX房产市场主要消费群特征如下：进城购房者占60%左右，县城购房者占30%，其他为10%左右。由于市场尚未推出高档住宅，目前消费市场主要集中在中低阶层消费群。金字塔中上层客群尚未突显，因此潜力巨大。普通物业高档物业×普通住宅消费群大，市场可选择性也强。本项目区位、周边配套、交通不够成熟，导致其工作及生活成本大，因此不太符合普通住宅购房群的基本居住生活的需求。高消费群的主要特征为：收入高，有车有房，不满足目前的居住环境及居住空间，不喜欢在闹市中居住，对空间的私密感要求较强，同时对居住环境及品质要求也高。本项目与老城区有一定距离，交通便利，自然环境较好，若通过社区品质的营建，打造高档物业群，则能迎合这部分消费群，建立项目良好的“人和”基础。开发价值的选择由于我公司未掌握该地块地价拍卖的一手资料，因此尚无法对项目的资金收益状况做出详细分析。目前只能做以下做简要的物业开发价值分析。普通物业高档物业×通过我们对在售楼盘价格的调查，普通住宅物业的均价为2400元左右。城区以“都市花园”为代表，均价2700元。本项目若开发普通住宅，价格上升空间较小。虽XX市场目前尚无高尚物业案例。开发高档项目，特别是双拼、联排别墅，由于其品质决定，价格空间大，上升力强，可以突破目前市场价格，因此开发价值相对大，较普通住宅开发利润更高。由此我们有了清晰的项目定位做什么？定位不是对产品本身做实质改变而是对市场的发现！好的定位容易形成竞争优势但其本身不是竞争优势！项目综合开发定位XXX区——高档低密度住宅物业：双拼、联排别墅、小高层、高层、多层花园洋房复合行住宅项目。本项目规模较大，总建面积11万多平方米，相对三、四级城市，必须采用高配中两级产品类型进行综合开发。建议：本项目首期开发应以别墅类型产品为主，提升项目档次，制造区域热点，通过别墅产品带动高层、小高层及多层花园洋房产品开发，化解开发风险。产品定位真工豪宅·大墅天下【依据本项目的市场定位，本项目的主要消费目标客群为经二、三次置业者，针对他们的购房需求及特征，及我们项目的区域特征——得风藏水，风情欧洲，我们提出真工豪宅的整体规划思路，营造以“大墅天下”为主题的规划建筑思想，创造市场轰动。【根据本项目的特定环境，提出的真工豪宅建筑理念，通过超前的户型设计，区隔市场，以获取最大市场。【“大墅天下”，主要是指项目的形象及别墅定位，即我们将面对得客群对我们项目的要求及认同感。项目形象定位XXX区·尊贵大墅项目营销主题定位XXX区·大墅天下项目名称定位XX世家借用欧洲古典建筑文明，塑造具有欧洲血统的现代建筑——欧洲，近代文明的策源地，一朵强调科学与艺术的文明之花。纯正生活与质感艺术的有机结合，大气、尊贵、浪漫，所有的表象，从细部到宏观，从绅士的优雅到伯爵的浪漫，贵族的气息四处蔓延，扩张别墅产品开发之优势建设周期短，资金回笼快前期投资少开发相对灵活高利润（30%以上）容易制造市场轰动竞争优势明显

依据市场分析和项目环境分析，本案开发别墅较开发其它产品更有优势。别墅产品开发之弱点但开发别墅项目也存在以下弱点。◎开发别墅具有对土地价值绝对贬损性

——但本案地块相对较偏，地价相对中心区较便宜。◎项目的辐射区域是否有足够的市场容量支持别墅销售

——XX整体消费市场较小，但目前高档别墅项目尚空缺。◎房产泡沫下的别墅商机

——这个问题本案不存在，因为XX的房地产市场属于发展初期，现在还不存在房产泡沫。◎别墅的创新高风险性与别墅定位的弹性不足的问题

——只要着准市场，科学定位，适度创新，一定会创造XX房地产奇迹.3·项目定位可塑性项目品眨质可诵以塑提造可以炼塑造XX第一富双景嚼观豪棒宅。借棕黄山丙风水瘦之势婶打造限外围锦景观场资源专。利用XX丰富鱼的水梁资源迟打造践以水材为主恢题的要社区肉园林奸景观师。通过亭大社薯区配精套、概物业亲服务石及现哨代尊牺贵欧某式建欢筑的栽优势撑打造眯高尚颠生活婶区。市场环挖境可手以塑却造本项作目可框通过毁项目辉品质辟的营佛造，勺塑造XX高端踪蝶住宅路典范货，形滋成市殖场差冶异化竞槽争优期势，壮同时冷利用福有效办的市抬场推壮广，鸭带动关和激块活整乡丰个市挣场，温促进车住宅价格壳上扬。区域热钢点可双以塑竞造目前XX以南堆尚处信在开兽发阶咏段，雄本项夕目的苗启动钢，对乏完全廊可以甚打造卸富人思区形象决，从些而上幸升整毛体区蔑域居固住形朽象。项目价周值可籍以塑提造本项妈目运才用高军配中伯的开勒发模私式，打在做复满容登积率扰的情词况下取，一方蛋面通坏过高应端产炉品影多响价录格杠侧杆，拉提高待开发酿价值搁，另幻玉一方乏面通揪过高锄端产饼品品届质及其江配套大带动总中端茎产品梢的开住发，疲从而赛达到甘整体很价值丙完美超的提蛾升。项目品狂牌可守以塑犬造欧洲岸世家缝运做肢成功羞，将秩大大墨推动校项目尸品牌妥的延铃伸，某形成害市场趋良好进口碑道，同馅时对XX置业佛品牌束也起浑着质扰的推统动作辫用，瓜为XX置业及今后升开发果提供腹宝贵合的市劳场口碑府资源戚。４·定位支阵撑点富人坚需要坛什么子？如凯何重易规划许中突震出重等围，陈提升威项目掘价值京？奢华阁是富邮豪的址天性胜，为适滤应富寒豪品碗位，提高找项目各档次慨及创设新产衰品必须辰在项追目中微增加史内容建筑风格滋建议新欧枝洲简音约主迁义风抵格。体现族本项粱目尊价贵气罚息，两与主客题定耐位相己吻合腰。园林风惩格建右议禅意眯枯山铅水景哥观。利用厘项目脑东高姻西低松地势仆，结疫合枯瞧山水建园林桌规划乳，体量现简约干细腻爪的空韵间肌钞理，疲让社崇区更扶充满屑生活首味。中庭花洽园建面议在小虹区的豪中心规人为他地创枝造一聋个下罩沉式厕景观跃休闲贝花园替。作款为小烧区的教公共月空间采，并自把绿误地、膛各项秤景观个小品烧延伸竞至各边个建道筑组竖团，子作为鸣小区搅的半游私密旧空间亦，借沈此提吨升整垃个小悟区的之档次霉和业雅主的蒸居住岔品质剥、品猾位。十大景圾观主孔题建阳议绅士却高尔唱夫、雪荷兰周风车师、东盾方生捞活馆岂、禅概意枯元山水架、SP歇A泳池山风达听竹壁、林胶海雾能语、刊壁瀑挎流泉房诚、儿达童欢枝乐园趴、梦遭幻琴嫁岛道路系冈统建珍议人车测分流——小区愿道路搜：流线供型尽兵端式知道路马提升斯环境竞质量鸟。车道颗：合理挖运用贪有限启的土稻地资挺源，才车道肌断面7米宽心，采孟用6米车匠行加1米人渣行的听方式蛮，同骂时沿厅途设谣有不患同的讯景观慎开放飞点，戏在道渗路交温叉的廊地方溜，设芦置主挡题绿毁化岛间。步行纠道：减少较视觉眠干扰厚，方谷便住贪户休淋憩。且绿化塘带内丑小路俱采用帐生态场绿砖积形式辞，路申间设虫置庭艳台、婶廊架尖、座甚椅，良形成姑小区旨的休疑闲漫艘步场奥所。入户大盘门建耻议区主另入口否的位淹置，刃包括静主入男口的脏绿化兴内容诸、形酬式与每风格墙，都刊要力笔求突朽出小甲区的贤主题配，体荣现本孕案鲜会明的乓主题丈和个喜性。主入箭口的扇色调僚及造李型也醒应配斜合本才案主速题，萄采用到典雅干、清墙新的勇风格络，选凯用中放档偏蛛上的忆材料斩建造久。尽以下绿所列隶举的外主入穷口设盏计，砌有其询值得爹借鉴爆的几舱个共熊通点若：其掉位置股的选少择设怀在小丛区外勾侧的弃主要恐道路谊上，涌以利剂于小孔区与蛛外界粉的交肚通连场接；皱其主尘入口伐在外版观造透型、御建筑奸用料旷、色普调处慢理手河法等低方面桐迎合稻和突梳显小盘区的心主题真。绿地系伤统建樱议小区喊景观伸主要兽由一哈个大撑组团碎、几谎个小次组团构和内懂部的硬绿化贷带及录小区撒外缘抛交界柜的“甚线”微组成薯，从霞入户摸大门收，到甩每个廊组合右点形支成景端观亮疯点。以人辰工溪作流为撞主线燃，以突竹林塑为主遣要景经观元拒素，扁配以垂喷泉粒、玻岔璃雨占幕、若假山侧、乔奴木、傍小乔猴木、拨灌木轻、绿抗草、溜鹅卵旧石等趋。溪僻间设甜汀步度，便墙于儿窗童戏棋水游展戏，芬环以喜廊架陷，并佛以大歇树遮亏荫，侦营造软自然储中的水家庭禾活动哄室。骡中庭蚁广场门乃至锋几个梢小组芳团设文置背宇景音株乐。水系建钻议小区怕可引偶进天锡然水披源，帮借东促高西设低地震形，登人工肆造水燃，贯袄穿整犹个社援区——若隐论若现葱，或顷急或辞缓，象斗折表蛇行途：或述与会磁所绿薪池相妄接，杆或与柳青石咱、丛姐植形过成组团，添或成炕儿童萌的游怀乐园万。水是姻财，持是灵粪运的款象征谈，是泳智者番的胸守怀！水是半静，断是万确物之遭源，煤是园仰林的增眼睛息！标识系炉统建笑议标识应系统羞在布辱点与厉造型场上都姻要体浇现对市居民爪无微联不至吴的关墓怀。标识享系统践的组情成：体小区即入口陪标志高、小酸区地拦图、咏小区惰组团翻标志途、小赌区门丈牌、减速掘标志扫等。回家仙，回溪家，裹沿着漫贵族厦的路扒径，欧归来照明系府统建元议丰富缘瑞细腻掏的照羡明系犁统使步小区代在暮壮色里灯融入兆温馨抄暖人功的氛饼围。道路蔑照明瓣：庭届院灯触、草菌坪灯风。宅之前照贫明：反廊门芳灯、锈泛光节灯。鸣花园欺照明津：草储坪灯怕、泛鹅光灯葱、水狐下灯石。会虏所照雷明：眼泛光陵灯、文草坪违灯、肿庭院匹灯。言绿化吗照明坛：草才坪灯务、泛欢光灯ＳＰ校Ａ泳池霞建议人工附打造娘温泉捐，利夫用水仅的物堵理、找化学扑性质牧，以极各种介方式霉作用饲于人沙体——起到啦缓解卵压力乞、释准放心怜身，悬促进赛新陈凭代谢岭、锻虏炼机挤体的悔作用会所建都议会所什设商术务中涌心、慎会客霸厅、序健身众俱乐烂部、灾维也赢纳餐永厅、秀茶艺担馆数码毕影院浩、图调书室声、儿殖童活弓动室叼、水必疗美犬容中耍心、衣金融贤服务邻中心穗等。生活服术务商库业街酸建议小区槐周围弯没有组完善吴的生圈活配品套，锻购物历环境粮较差辽，因治此建餐议在休小区蹄一侧出规划戚一个岗半开对放式通商业滚街，座白天辞也可博对外啄经营购，晚弹上只尘对内津。而中小区祥内部南的生肃活区隔采用烛封闭事式管救理，师在为槐小区研提供烦生活吓便利呜的同云时，馋不影旱响小奏区的查生活狠：净胡菜市常场、凯小超剧市、隐美容皂美发立、医磨务室渠（小得药店跪）、瞒玩具枕店、胁餐饮攀等教育系绸统建鼻议本项识目周歌边教越育设燥施相唤对较晋弱，上因此都建议龄在小已区建追一个档小型匀幼儿匹园，午而小招学采忌用与题当地住知名小学誓合作壶的方吼式—寻—本巩项目亚业主银的子眉女可益在当字地最圣好的卵学校州读书度。体育系背统建岭议体育么公园爹。建弄议小卧区内赶部规兔划公时园式造的运富动场周所：傲网球细场、膛羽毛车球场录与园翼林结章合；叹高儿齐夫练统习场渡，不经仅让哥体育健场所魄有运伯动功醉能，蜡而且垫成为克小区造一景吃。对外交喷通系滴统及鱼停车胜场建名议小区晓离中皱心城秃区有番一段煮距离插，公妹交车捞只有器３路质，因医此建音议开芹通巴扭士路龟线2到3条，姥一方狼面穿客梭小叉区与翠城区挖各网览点的绝连接谜，另止一方篮面在个销售钩时期溜也可略以作医为看职房的点接送驻车，府不仅耻可以纹提升邀小区剃形象先，也偏可以币为业两主带塞来方侮便，干增强寸购房选者的唐置业疯信心见。为查了方筐便部筑分业奇主和法来客畅的汽断车，躬建议岁规划植个小友型停扶车场抗，同除时建蜂议购龟置2至3台电牢瓶车板，销僚售时幻玉做看岁房引焦导车阁，别另墅交绵付后巡寿为访穴客接贸送车口。物业管纠理建速议良好管的物律业管技理对姜本项虹目档蠢次及棒品质酬的提机升，坚同时昨也区忠分目府前高放端市沟场，批更好当地促恼进本绕项目利销售辅，因扎此建己议聘语请国贫内知办名的分物业蜓管理红公司恳（国御内甲主级物触业管逝理企污业）攻为小今区服摧务。——植栽哭园艺昂管理论、道洞路维貌护与探管理恩、会色所管河理与麦服务佳、便肯民设扁施与徐服务辜；——特殊社救护粘服务辈、老粥年看怜护服盈务、怖幼儿誉护理尽服务撞、宠馋物饲归养服煌务、迅物业会租赁隔服务椒、钟茎点工俩清洁星服务蓬、日框常修腹理服棉务、志送洗护衣物貌服务知、叫叼车定鱼车服出务、牵代购俊车机尘票、虚邮政舱上门快服务认、基摇本商巩业服疮务。智能化候建议住宅习智能原化系见统采用厉家居追自动斑化系饮统，词使高稍尚住蛾户的咳舒适跌生活她通过唱一个判遥控回器悠涌闲地修控制两在手槐中。智能养化户谜式中零央空恐调系餐统分质太供水——直饮聚水系乱统家庭凶中央输供热泻水系杜统垃圾哲站小区偿内规雾划要些求设捎置垃喉圾中献转站踢一座则，要衬求不喊影响胶生活意区的偿环境该，并押按环旨境小糕品进订行设翠计。户型规影划建看议双拼影别墅碰分布雅在景脾观相原对较赴好的扣区域危，联异排其罚次，合花园闯洋房驰及小伏高层抖高层者再次围绕肝园林绪组团万进行悉分布阳光手、健梅康、墨现代眉，充岛满个逝性与景伙观园狂林相兔互衬促托“三瓣大一池小”如：大球起居乒室、设大厨愿房、什大卫欠生间壳、小寻卧室紧。关于司户型牙配比博建议枝，我胸司需口对消目费市览场做柿准备米的判跨研方篮能确况定。户型亮垄点设饥计建轿议玄关销兼具东“换允鞋场插所”扣和“员住家责门面慰”两辱项重喝要功据能，念因此数必须脾规划费成机醉能性鸭和个捷性化美空间翠。玄绩关，跃是由包“禅司学入滩门”债引申帐为“党正面突入门婶”。折基于诵安全闲性和扎方便低性考座量，茫衔接菌泥土救和门候廊的比高度再有逐与渐降忆低的嘉趋势饮，设爆计高域低差笔时，寸最高胞不要炭超过20僻—3庙0㎝，最壶低不填低于6—雄7㎝。由柄于玄促关位荡置左忘右了毛通往浩每个极房间抗的动威线，砍因此塔必须猫做整深体规核划后纷才能阴决定框。气派澡双玄饿关、施精神钉门廊户型亮源点设迫计建该议客厅困是门子面，严是主隙人身寒份和暮文化精的象饱征，熟不仅武空间泰要大还，视倒野开武阔，棚光线外充足她，而执且景险观要毫好，团建议渣观景梢窗采怒用落勤地玻辞璃，休或配私备观遵景台惑（露远台或耳阳台酒），谨室内完外环巩境相诉互渗城透。豪华古挑高懒大客际厅户型亮秘点设敬计建汇议起居献室一刘般是纷供一院家人汽休息钢和聊晕天的必场所舒，可卵以设是在二捆楼或筹三楼当，光篮线要喊好（怀连接蜂阳台假或露律台的谢门采接用对曲开四直折塑壳钢玻律璃门额，光远线足食，可轰与家耐人在母起居坏室里界赏景罗、聊榴天……）温馨招起居意室户型亮斧点设朝计建瓜议主卧争配带企宽大舟卫生犬间和斗更衣墓室或监化妆莫间，语位于京二楼绘或三州楼，治并配度有超幻玉大露撇台——景观诵、朝满向好至上采美居——主卧户型亮夫点设体计建潮议拥有垒个人虹专属籍的书怕房是攀每个控人的被梦想。但是垫，对羊于使门用者值和其桥使用佣目的车，必书须仔割细考珠量之粉后再塔加以达规划蜓。户型治要求通风好、采询光佳、景开观优，视倾线开怨阔。阳光项书房户型亮胶点设桂计建孕议楼梯蔑主要殿采用伐现代蠢、简之约的浇风格烧。为撇了引别进更汇多阳世光，搞建议伙在楼疗梯附抵近开眯个天坦窗，份让阳毛光渗维透房掉间和症客厅捡的每闸个角后落。疮（考其虑动匠线）楼梯棕、走耽道与栽天窗户型亮池点设套计建绑议厨房溉采用树开放聚式或柳半开吉放式仅，位榴于一宾楼错熔层，允与餐很厅相例连，复面积叼要宽与敞，载光线浅好。独栋歪别墅笨建议为规划后中西已餐厨颂房，否提双升品聪位。美味骗厨房惯、美析色餐扭厅户型亮杯点设则计建甲议玄关然门外狠或地杏下室牙设佣牲人房渔，配查置卫秆生间窗，即流不干倦扰主焦人的目私密果生活卸，也视不影灯响主光人喜婶爱干搁净的单生活立习惯葬；同甩时设跨置储陕藏室母，根监据换骡季需疤要而忠存放央物品碌，保通持室悲内清缘瑞洁。汁卫生考间洁配净明万亮，止尽量脆离卧站室较沸近，佳便于搭家人绸或客局人解塑忧。腰建议练每个科楼层虑都至丝式少设卫置一悉个卫毫生间夹，且舌在卫正生间脂里入蓝口分承割一势个盥词洗区恢。佣人旅房、侨储藏宜室、蛙卫浴惯间户型亮耳点设奴计建亲议汽车喇，见名证现碧代文傲明，院成为麻无数户贵族埋的新奶宠。通随着授经济焰的发梳展，财私人南汽车之将会闭大幅泰度增粒加。娘爱离车，互更要负护车已——半地下臂车库体，为裂爱车咽提供废一个率避免锤日晒剂雨打闷的美偶丽之禽屋爱车容之屋户型亮萌点设樱计建惠议阳台身面宽嫌要大罩，最纳好做烧到3米，疤围栏访采用锄玻璃样或黑义铁框诸，为颂便于姐采光北和观窜景。拨同时碗规划奏一个浴工作春阳台捎，用智于放旁洗衣轨机或剂晒洗世。为讲了塑瓣造绿船意，替可放卫花盆籍或种此植花蚀草。毕露台趋也要朝宽敞饿，便斤于观资景。可同时市可考初虑规初划前擦庭后胁院，剃作为跪赠送巧面积困。宽敞雪阳台好、露早台、奥私家夫花园户型亮辆点设适计建南议对于衔业主钓的家盯庭成舍员、如生活扔习惯补，以圆及土泥地面缴积、辜地形答，建杀筑法根则与俘周边深环境延等问跪题做毛全面动考量烂之后悬，方付能规恰划空硬间布峰局。译而符羞合这抬些条普件的忠限制亦，个伏人生干活的鸡需求北和可寸以随华未来扫变化升而自油由调筹整的介设计引，才肚能称叉得上慢是理柜想的龄空间农布局借。补充5·包装策躲略包装碰乃是婆对产鸭品的砖终极锡表现皆，好包的包墙装不漆仅促衰进销河售，扑更能舒提升丈项目论价值冻空间盐。文本包炕装保存范价值尸最高抬，广蹲告持惑续性拨最强言，影丸响力惭持久●塑宜造高亩尚气合质●以寄大幅利图片腥渲染能氛围虚、刺制激购屠买情第绪●将毙本案惧业主炕雕琢完成中希产阶沟级精迅英●诱鸡引投智资欲泛望“0”丢弃厨率楼妈书：媒介包悼装常规耐的模逝式只坡能营辈造常什规的森市场屿，只磁有创毯造特匠别有扰实效贺的又梨充分抽符合但项目趟本身爽特点浑的媒跟介方悄阵，光充分碎为项晋目传毫播造谅势。欧洲决世家皆的势帐力范路围网际娇在线艳活体那楼书适应绘网路巧高速善发展使，专紧门针杯对青拖年一贝代，菊声、裕光、侄色、袜影、纱文字饰俱全范的一尸种创杨新宣遮传道摆具，币具有线普通育宣传偏物料嫩难以陈比拟炒的感井染力叉和视供听冲谋击力牛。现场包煤装装修队风格边：浪漫赖地中统海风悼情，书以自央然柔挑和的妨淡色弹为主库，墙证面、猎地面艳多用胀石材阳纹理伴点缀次。这销种风位格主析要是随把过蜡去传傻统西币班牙报式建计筑与国装饰缴做得付比较朝现代胖化，熟同时患融入衡绚丽鉴多姿贝的文析化。设置功各种这指示搬牌（叙运用脂富有瓦内涵药、具蒙有诗巴意的策语言鼠命名丸），攀勾勒踢未来少家园站的基领本面言貌；例消如：头主导召视牌跪、区散域总祖瞰、稼道路星导视案、园扇林景自点、宣道路状名称设置涝私人趋洽谈间区：充分搞尊重施业主号权益恢（分孟各类餐不同感的私犁密接萍待区顺）；样板塑房区皮：建议册在销缸售现崇场规臣划样插板房亿，强夫化挑服空展至示。销售北现场蚕包装——会所县式销迎售中规心。蜡提升东项目廊档次址，配慌合情骂景营巡寿销及镜活动嗽营销7·营销推稻广产品总塘体推颠广思艰路（1）本呆项目恶作为XX唯一敌的别葱墅项股目，题其规刚模化膊的社避区规掠划既肆是利煎益点戏，同稻时亦坟容易轻成为妄项目个销售兴的障冈碍。（2）个裙性化岭装修吹与家链私选粱择推沟荐服娱务，己对购胜买者世是一辜种成嫌本上杜的诱州惑，妖将此肺利益哑最大困化发贞挥，旦利于米销售气市场舟的成学熟。（3）同授时意淡向型紫客户久的口珠碑传岭播将员很快拳影响资其圈筝层的避评价显，本就项目荷将很划快成冰为XX高档倚社区糟的代走表，帜对于挑尚无送可选缎择心泻存犹相豫的涨买家屡来讲译，鲜塑明的废个性矛特色虹、销尝售热魄潮的桃一波态接一景波，俭将直炼接促遮进潜狗在客秆户群乏的购欲买。（4）利咏用会筐所式煎售楼猛处的钳诱人销利益碧点，艰将“泼大墅乎天下粗”务阻实、掘富于策挑战陡的精产神实艇质达巡寿到发母挥的搅顶点膜。推广基改调以生坝活智劲者与吨潮流笑领先岛者的富姿态絮进行弄阔系两列建尖筑社织区实吃用性街的解棵剖；撕生活材舒适首性的犁概括锈：自按然化鹅、网加络化杏、智丈能化污、与庆世界桶同步锈的富扑豪居生住先跌进性锯标榜梯；经唤济效慢益与令尊宠疑感受继的双冷重需邮要概插述。胸有勒成竹员产品羊创造半者的猫诉说推广主苦题①CL勺D：对番区域搁空间径上升调力解模构②富止人区阔：对帖项目留价值率的解牧构③大忘墅：裂对产不品形痛态的觉解构XX驳X区·大墅板天下媒体策史略在广距告初何期力宽争实胶现有互效到镰达率维的最共大化杰，广挠泛告倍之目宾标客贩户群培本项农目的宣优良炼品质以和独治特个柔性；广告阵媒体渴以报翠刊和为户外浊路牌隆、电点视为燃主，勤网络粉和直触邮快谨递、贞短信前为辅数；报刊李平面谋广告蜜采取杆硬性害广告孩和软静性文注章相泻互配翻合的谷形式订；软性旦广告毕偏重跃理性幸诉求壳，尽绞可能示传达接更多鸭的项旗目信畅息。宣传策铺略鉴于隙本项旋目的戏目标忌客户残群非尾平常术百姓窃，所挽以广拍告宣布传策党略与狮其他浪项目细的推捆广应腐有所涝不同浴。我报们认界为其爆项目总名称硬、优锐越的死社区寨景观浸、高裹尚的莲社区码配套睛、建久筑及蚂装修巴格调解及配摧套设败施都傍颇具卷卖点约。因此信建议督：以怎形象斤广告雄、软流新闻松和公昌关活测动并指举的糕宣传喷策略君。通津过攻话势强翻大的摆“新显闻报扁道”安及活子动宣明传，笼令本纪项目程成为原目标暗客户沾群们威的论毒点谈左资，纯同时饱通过鼓奇道伤营销戚方式卖，从坛侧面劳上打贺通官披方消惰费群阁、企茄事业当高层悼领导差（上阶层关旬系的差捕捉叠与培父育）齐，从已上至袖下地吐撬动伟市场沙，四材两拨如千斤敬。公关策摊略（1）塘名人秧、名舞品发拐布会猾及酒树会建议妙利用扣会所唤式售喉楼处架的条浴件，炕与当维地社摇会名武流及恢品牌斑企业吵在此屋召开剩新闻读发布府会或仿酒会盲双方待共同硬邀请袍各自疾会员篇参加浓，达括到聚喉集人降气、妈借助国对方随品牌组优势棕提升斥项目院品质种的效势果，哀还可肠以借赔助此暖机会饶起到粗增加岛销售垮范围裳的作川用。与杂抢志社舱达成次协议禾，专针刊专葵栏对阔本项圈目及幼XX台置业涝品牌验进行单宣传付，定苦期出约书刊散。（2顽）定紧期（思节假孩日如锈圣诞倦节、水复活慢节、锄狂欢刺节、掀春节迎、元静旦等膝）组退织业肾主、积准业风主联叙谊酒太会。（3丧）在悠高档冠餐厅消、酒色吧推刷广，畜选择倚人均斧消费里20饰0元滥以上增的高塌档餐笑饮或英者高陶级咖京啡厅便、酒睬吧进度行联乐合促姜销。（6里）在迅长途话车站编宣传喊：（7降）分头类S坑P活继动（轿别墅霸的要能求要蔽有一堪定的涛不同镜性，打要结胁合项纱目的牵特点须和地疗理位仓置，胆要有辟大气柜和创卧意，挖要有菠针对斥性，敞例如凝：别邻墅的淋名人爹效益而活动嫌，某盗人的续采访奇（现撞场）专等；作为题高档原项目何，公牢关活俩动起僚着至元关重粪要的梨作用起。我公写司将匹各类依活动纤进行遵归类版，具冈体活啦动安芽排如藏下：营销策铅略★京正合拨奇胜锻，主姥动出宋击在进总行常仪规推济广的既同时研，充咱分利额用各廊方面闯的销订售网切络，右以“拿主动舅式营净销”招的模俯式，少主动砖出击罪，加素快项揭目的唉销售车速度高。★训锁定撑目标搞，优射化资日源针对陕项目去目标彩客户怪，有喊针对霉性的梁制定尽相关召的营消销推碍广策嫂略，掘集中尚优势楼资源昂，加场强宣砍传推愉广的盼力度贼和效助果。★敞区域截联动并，扩佛大市篇场统筹法兼顾危当地池的市者场和翻客户菊的需款求，油扩大贺市场捡层面莫，吸鸭引目滨标客籍户，炸加快票销售忆速度煎。★植条件仍成熟骄，速袄战速悟决在条减件成倍熟之图时，克选择劲合适型的时仔机将厚项目啄推出夕市场坊，力雄求一戏炮而梨红，咳实现扛快速住销售蹦，快爬速回衬收资屿金的战目的闻。销售阶加段划挽分前期炒做阶段（08年3月-5月）认购阶段（VIP限量发售）（08年6月-7月）正式发售阶段（在期间强档销售）（08年8月-11月）热销阶段（08年12月-09年4月）市场消化期（09年5月-8月）尾盘阶段（09年8月-12月）总推广费用的50%总推广费用的30%总推广费用的20%（一肠期）8·价格策眨略定价策富略具体腊价位竹依据饭建筑蓝成本牙、配刺套成帐本等碍因素玩再作船讨论镜。同雄时依系据位匆置、暖景观桶、视搞线等杀因素芳实现愈定价舍差异脊化。小区唯部分夏配套汤没作南好（扣开盘恒）：浇元/平方觉米小区见规划摩建设蛙基本践成型祥：四元/平方却米小区哄别墅敌成型赠（进焦入现磨房）缴阶段砌：蹲元/平方捆米推广战哑略大叠纲一先歼一后,1条主怖线2个启勤动3场战伞役.3个运湿动4个车菊轮.4季巡尿礼五种S6大推竞广组拣合拳先宏肌观，匀后微杯观。即先离从宏长观上环进行愉区域篇推广射，之跑后再拍在微具观上赢推销拼本案羞，达丘到最品优化贿的推龙广效飘果。本案竹须先劳推广灰本区名域，为进而涂从认朝知过析渡到校认同对，并萌发生故兴趣玩，逐惰步引龄导其酒居住庭理念辉。三个实谱施步架骤第一烈步：荡推广配别墅蔑生活摩再推紫广本悔项目第二袭步：热推广治区域粉再推爬广本愤项目第三铃步：嘱推广XX再推卧广本娇项目围绕一旺条主捕线近水急楼台划先得娇月项目错亲水,再加床上本吹项目仇打造怠的高熊尚建独筑。优完全济可以滑赋予微本项衔目“惹大墅泽天下夏”的由概念.两个启梁动：置业倒专列况，启创动教姻育XX玻“置业尼特快洗专列源”——把它促作为斥“运蓝营新猴生活窃”的浪具象更表现版形式.首先森推广硬社区枕自身厉品牌新，以嫩此作敬为贯堵穿各悠推广胡阶段尿的线逆索，放使各玩阶段户首尾馋呼应究，在蛙消费越者心滑智中惩形成忆统一疼的印享象.启动嫩教育——联合席知名馅学校赖。采取炉联合锅方式穿，业少主小疲孩可界跨片杏区就热读知购名学溉校，倾以教同育提贷升项袍目附县加值循。打响三秆个战燃役：品牌业战役垦、性闭价比唉战役期、异赠地战状役品牌奔战役20裕08年，XX继续字在攀寻登地剥产的宫高峰椅；XX热爆XX，欧烘洲世往家面遮世；XX欧洲建世家删在“XX系列遣”基捧础上迈实现梯质的裤飞跃喊；欧洲的世家驶必将武实现XX城市汗生活钥品质镜代表成；欧洲辛世家俊将直听接促鲁动XX后续鸦项目晃开发联及品揪牌可援持续扶发展冤；“性蹦价比屈”战留役：絮三个厅主场媒体串诉求业务洽解说现场买展示“性酒价比暖”促使桶购买联络肆感情稳固竖业主吸引迁关注反复择循环促使广购买稳固孩业主带新督客户异地讲战役每：拓乏宽渠响道异地陪营销而，拓史宽客瞎户群目的1：充芽分挖句掘项疾目核哭心客廉户，处确保没形象目的2：延地伸客愤户区很域，什加快厉销售闸进程目的3：形瓶成品域牌竞沸争我们候要将以项目苏放到剑城区句及城阶区之驱外总防体市窜场，听充分彻挖掘毯我们兔的目扰标端鞋客户答群，日我们牛不但环要卖好，还锤要卖快！所淘以，欧洲畏世家报必须浴要走些出城停区，当走向菠全XX结合三在个运犁动：运动饰政府率、运泄动媒纽奉体、幸开盘君活动运动昏政府腰：舆观论倾毫斜以城慰市运量营商夕的身相份，革建设第别墅俭第1城，窗促进XX城市娃发展涛为由演，取得籍政府推支持陈，邀且请政货府机靠关领波导人秩员引康导社嚼会舆陕论，拜为本兆案美眉言，扩大拳项目甲号召证力。运动股媒体损：造德势造辣市以XX的号候召力办及良象好的伍人脉司资源骨、政盐府关游系，升整合XX范围均内主锤流媒升体，帅邀请贸记者莲对欧汁洲世石家项劫目大舟动态诊予以民新闻艰发布贩，进慌行渲匪染报拍道，丝式营造胃陆空旺式的邻宣传阔阵势睛，赢社取良吹好社拍会声吃誉、绳舆论绩和极遭大关布注。开盘吹活动溜：全舞面启测动项变目改变团以往洲开盘里单打扎报纸母广告骂的陈耕旧模锈式，绕出其浮不意促，创验新推颜广，通过惯引入口“欧跟洲世锐家生六活秀阔”，殿在市悦民中妨形成钉轰动酱效应皆，除河了让哥客户了弃解和封认知偶本楼搭盘，有更可界吸引释看房悉者蜂浇拥而论至，械强力据促销缩慧。四个车码轮启继动专根列新生唇活宣邻言XX品牌假调查置业疤绿色繁通道新年术贺岁XX品牌队形象根广告以互合动方棋式增寻强人纲们对XX的了朱解新年刺贺岁速广告新春溉答谢朗、绿蹄色通耐道开抢通仪铸式四季罪活动杯巡礼春健康楼绿色录系列预活动夏激情仿、凉场爽如健久身节外、清搜凉荫……秋成熟漫、收誓获的幕季节苏，展呜示型迈活动…冬需要杏温暖庸，雪泊中送袭炭亲情竟活动…一年揉四季深活动瘦停不母了08铜-0南9年活心动节陕点设晚计09年2月“发肉现别按墅第齐一城冬”教师科慰问逢购金房优灭惠征集幸吉祥举物、犁生态进标签怒等…９月11月认熔邻居易活动12月车饲展…月月洒有活句动，欢插乐停哪不了百年由经典彻电影科展播10月风水倡下午贱茶陶艺糠沙龙水岸西踏青旅游、社区些业主羊植树4月4.玩1搞笑防短信肌大赛拴，汽闭车趣仁味挑赠战赛5月业钩主端暗午茶水果怒节清凉蓄荫健身浇节…7月荔枝颜节、凝啤酒提节…08年3月汽车嗽趣味嗽挑战位赛清凉窑一夏衬系列珠之“膝荔枝犯节”演绎床“5S怕”5S人性秀化的腊产品犹供应崖体系（se洞lf罢-p网ur兆ve净y钟pr兴od鸡uc队t纵sy谋st山em）规划妹推广建筑察推广景观套推广5S人性绑化的丙产品控配套无体系（sel香f-型su女pp滚or