大型房地产项目塔楼开盘前营销推广方案

xx项目塔楼开盘前营销推广方案

2011.06.08本方案体系AnalyzeSystem>>本阶段营销目标>>本项目核心价值升华>>公寓写字间市场现状>>整体与分体定位>>整体入市与塔楼推广>>塔楼推售和营销策略本阶段营销目标Part1项目目标：项目占据大明宫核心区，标志性地段，有潜质打造成为北城标杆项目。确保首战必胜基本目标营销目标核心目标区域标杆项目大明宫品牌形象销售目标品牌目标：大明宫品牌形象提升，为后期项目的开发奠定良好的基础。阶段目标：第一次开盘，一炮打响，并形成良好口碑,为后期产品热销溢价奠定基础。营销目标：在“变”市之下，最大程度规避政策风险，实现保增量价。销售目标：截止2012年5月26日，实现2次内部认购解筹，积累客户1000组以上，认购500套，总销2.5亿，回款1.5亿。一炮打响——1000余组客户——500套——2.5亿总销额公寓写字间市场现状Part2楼市变局,国务院连续出台多项措施,高压抑制房价过快上涨局面西安“2.26”新政《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》解读1、限购政策已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够堤供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。点评：长安区、临潼区、阎良区及高陵县等周边区域，受限购被挤压的购房需求值得其迎来市场发展的机会。2、二套房贷对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。《通知》要求银行业监管部门要加强对商业银行执行差异化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。点评：促使投资/投机客户将目光转向周边三线城市及地区或者转向非住宅类，特别是升值潜力巨大的土地性质为商业。3、停购政策对已拥有2套机以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套机以上住房的非本市户籍居民家庭、无法堤供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区想起售房。点评：目前一线市场反馈的应对措施比如购买/补交完税证明或社保证明、转到以公司名义购房、外地户口利用本地户口假结婚、外地已购房夫妻假离婚等。4、

保障性住房积极引导鼓励房地产开发企业参与保障性住房建设和棚户区改造，确保在新出让或划拨土地的经济适用房项目、普通商品房项目和棚户区改造项目中，廉租住房的配建比例分别不低于15%、5%和30%，全面完成2011年保障性住房建设8.6万套的目标任务。点评：保障性住房势必会分流一部分客源。新政影响------项目影响根据同策对新政后西安市5月10日-6月10日开盘项目的监测情况，项目名称户型面积段（平米）推出套数所占比例总套数成交套数成交率首创国际三房120-130124100.00%1246853%锦绣天下三房150.24-165.077236.00%20117082%二房90-11012964.00%星舍一房57.543019.00%15912075%二房70-9012981.00%公园壹号二房77.95—78.0318650.00%26213560%三房88.28—88.5718650.00%华远国际二房906434.00%18811059%三房120-1409450.00%四房1743016.00%从以上项目看：130平米以上受到新政影响较大，90以下和90-130

平米的产品销售影响较小。首置客户群体，刚性需求，短期内急需住房国家政策扶持购房群体，非新政打压对象；首改客户群体，面临必须的升级居住需求；新政打击对象，首付增加不多，且经济实力相对优厚；90平米以下产品90-130平米产品130平米以上多改客户群体，在改善居住并不急迫，较快进入观望状态；新政打击对象，但该群体整体实力相对雄厚；新政影响-----------客户影响同策选取市中心区域两个典型项目：首创国际和海憬国际，在新政前后客户变化的情况进行分析：首创国际（公寓、商务诉求）海憬国际（住宅，居住诉求）首创国际投资客比例急剧下滑，自住客基本不变，商务客上升明显，从以投资客为主的客户属性成为以商务客为主的商务属性。海憬国际投资客比例下滑，自住客小幅提高，商务客略微上升，但是以自住为主的客群体属性不变，主要以高端多改客户群体为主公寓产品客户群由投资属性客群变为商务属性客群,住宅产品客群属性没变。公寓产品客户从以投资客为主的客户属性成为以商务客为主的商务属性。以自住为主的客群体属性不变。居住产品客户新政影响------成交量与成交价成交量：本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间大量投资需求被抑制，刚性需求处在观望状态，市场成交量必将出现大的萎缩局面。成交价：从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，随着交易量的萎缩，房价出现价格调整已不可避免；

但此次政策短期内作用较小，预计年中会有阶段性的量价调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。新政下后市预测：7月2012年2月需求释放，市场整体回升价格曲线市场相持，客户进入观望，新老项目开始尾货促销，以求尽快回款，整体价格开始下浮。客户积压得到释放，市场迎来小阳春，开始逐步回暖快速上涨价格平走价格下浮回调上扬新政产品影响公寓★★★★★★90以下★★☆★★90-130★★★★☆★★★130以上★★★★★★★★★★★★2011年11月公寓产品受到影响变化不大，住宅产品随着时间的推移影响面扩大，程度加深同策对新政下市场研判:影响背景差异：2011年整体经济层面运行良好，同策认为本次楼市调控影响层面不会出现08年的局面；政策效用力度：本次政策的力度较大，影响强烈，相对07年国家调控有过之而无不及；产品影响：从目前看130平米以上受到新政影响较大，90以下和90-130平米的产品销售影响较小，未来逐步扩散到首置产品和首改产品，公寓产品受到影响变化不大，住宅产品随着时间的推移影响面扩大，程度加深；客户影响：公寓产品客户群从投资属性客户变成商务属性客户；住宅产品居住属性客户不变；价格影响：本次政策力度大，市场必将出现调整，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却，价格下滑在5%-10%左右，直至年底。公寓竞争项目分布:从现阶段发展来看，西安公寓产品主要集中在钟楼、高新、长安路、经开四大板块，随着金融商务区及贸易区的建设，未来浐灞也将形成一定的公寓类物业放量。钟楼片区高新片区长安路沿线经开板块钟楼板块高新板块长安路板块浐灞板块项目基本信息——宫园壹号项目名称宫园壹号物业地址西安市龙首村西北区开发商陕西荣民房地产集团有限公司占地面积66700平方米建筑面积420000平方米产权70年容积率6.4绿化率40%规划1#公寓户型，1-4层为商业，5-10层为写字间，以上均为公寓，装修标准1500元/平米；4、5、6#1-3层为商业，以上为住宅。一期由6栋31-33高层组成。户型面积区间一居38-51平米二居69-272平米三居125-450平米四居148-255平米总户数2616户装修标准毛坯，精装（3期荣寓）项目配套国际标准，双语幼儿园，超大尊贵会所，顶级品牌商业，英式皇家品质物业服务物业组成住宅、写字楼、商业、会所市政配套市政管网，地辐采暖，24小时热水预留给排水接口，天然气基本情况项目销售情况立面及布局图外立面总平面图推案时间已售总面积已售总套数整盘去化率销售价格主力产品2009-4192595164456.23%8300（毛坯）9300（精装）一室一厅两室一厅两室两厅该项目批示销售总面积342503.6平米，目前已销售192595平米。目前正在销售三期荣寓公寓户型，5梯24户设计。宫园壹号——精品公寓户型1#楼户型面积套数套数比例一室一厅38.61㎡72套16.67%47.99㎡72套16.67%50.59㎡108套25%51.59㎡108套25%两室两厅69.64㎡36套8.33%79.65㎡36套8.33%市场典型项目：宫园壹号成交客户分析中贸广场小公寓项目名称中贸广场物业地址城南长安路与友谊西路交汇处西北角开发商陕西中贸房地产开发有限公司占地面积130亩建筑面积60万平米产权70年容积率8.95绿化率30%公寓情况公寓楼号15#、16#、18#总户数503套（16#）当前在售装修标准精装装修标准约1500元/㎡市政配套双气产权70年梯户关系4梯23户推案时间已售套数当前推案公寓去化率销售价格主力产品2010年8月300套60%均价约10000元/㎡43—87中贸广场占据长安路、南稍门十字地铁上盖物业；三栋公寓当前推出一栋销售情况较好、销售价格10000元/平米、精装。基本情况项目销售情况立面及布局图外立面总平面图项目基本信息——盛龙广场项目名称盛龙广场物业地址城北区未央路与纬二十八街交汇处开发商西安郅辉房地产开发有限公司占地面积152667平方米建筑面积1000000平方米产权70年容积率6.5绿化率35%规划3栋29层户型面积区间49-138平米装修标准毛坯项目配套小区集中供暖物业组成普通住宅,商铺基本情况项目销售情况立面及布局图外立面总平面图该项目目前属于前期咨询阶段，预计销售价格在5800-6000元/平米，具体产权年限还未确定，正在申请中。盛龙蛇广场餐平层镇图西安揉的写长字楼深主要勾集中违在高新约区和经开鸣区两大懂区域高新盖区：策高新问路、店科技慨路、御唐延捷路、肿南二梯环西饿段。城北飘：未单央大州道（碎北二团环至距凤城抹十路解之间膝），其他检分布纵较为污零散瓦。城内骂：以胜北大恶街以尊及和善平路柏为主部。林凯激国际懒大厦认层平父面图面积区间套数占比100以下215.4%100-200861.5%200-30017.7%300以上215.4%平层突面积斜配比林凯谈国际哪大厦忧标准正平层眠面积23腥48涉㎡，结帆构并正不工狮整，割这为颠区域招分割鱼带来孟了一兔定的必困难骆，尤幕其是母其“厦十一F”户挠型，场结构危较复瓦杂，端浪费是面积虹较多稀，对握于企榆业入海驻造陪成了宵一定完的困同难，谈并且瓶其较妄高的脖公摊占面积君也是雅购买辽者考秀虑较损多的河因素钟之一臣。点评地址高新路与科技二路交汇处东北角物业类别写字楼、商业、住宅开发商西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司占地面积26667㎡总建面积240000㎡（写字楼34840㎡）单层面积745㎡容积率6.69层数写字楼18层层高3.3米配置配备4部日立高速电梯外立面咖啡色外墙面砖车位726开盘时间2011年3月入住时间2013年5月客群及置业目的外地客户与本地客户各占50%，投资客户占80%售价12000元/平米租金未定物业费未定水电费未定高新吉水晶盏城简介煌：高新锣水晶铃城项权目是烦高新典地产禁继高请新水御晶岛仆项目议之后张，又拍一个核位于撕高新早区内甘的城位市综针合体此项目书。高按新·水晶辣城位翼于高忆新区为核心——高新脂路与姜科技缎二路芳十字其，项汗目占铜地约44亩，挂建筑掉面积20余万容平米零，是枣集商茅业、纽奉办公食、公那寓、例住宅讽为一抵体的我都市鸣综合比体项则目。奇高新仍水晶却城总撒用地里面积36句78蛋4平米拆，地粱上总榴建筑女面积20万平柳方米岂，其换中商背业建步筑面盒积58超86仍4平米品，住少宅建点筑面厦积51访04禁0平米健，公筐寓面乞积57巨36围0，办械公建失筑面狭积34淹84成0平。递容积陆率5.祖49。高阻新·水晶唱城将垦成为侦高新盖区核雅心地则段的朴新地饰标建就筑。优势裕：地理互位置继优越旬，交健通便卷利，昌闹中杀取静螺。劣势愚：综合猜体的紫概念裁削弱灿了写前字楼萌项目致自身锣的竞娱争力长，成杂为有怒品质卸的大悉企业疲入驻业的障露碍，研除此漏外，搜项目傍配套勒尚不诉成熟奸，工响期过球长。地址凤城一路6号物业类别写字楼、商业开发商西安利君地产开发公司占地面积6200㎡总建面积55419㎡单层面积标准层758㎡，顶三层1400㎡容积率7.1层数26层层高北塔平层3.6米、南塔loft5.1米配置配备6部日立电梯外立面玻璃幕墙车位地下两层150个开盘时间2007年11月入住时间2008年9月租金50元/月，南塔loft60元/月物业费6元/㎡/月水电费水费5.5元/月，电费1.0元/月利君V时代简介娘：总建拨筑面欣积5.密5万平叮米，吗综合裕平层骂旗舰抹级商柴务、LO醒FT创意坊办公户、一遗线品娘牌商猪业等件建筑悉形式耽，成灯为经杂开门找户首扔席商谜务综吩合体绘。猎平层抚旗舰登级商尸务户获型从15旺0平米则到14枕00平米污整层致面积赢，3.联6米层参高，8米大义柱距延，全勒景落妥地窗兆体，愉最大拴化避召免传胁统写坛字楼曾中暗横黑空房诚间的贵产生件。优势矛：地理敬位置最优越塞，周唉边配涌套设雄施齐言备，必金融箭、餐剃饮、蛋娱乐练、酒鹿店等次一应将俱全庭。外易立面共造型羞独特席，风付格独捉树一且帜，冶堪称肆地标伞式建垦筑。劣势筐：物业促服务巡寿较差姿，入督驻企笨业普茅遍不萌满，坛底层伙商业孙装修书未与聚写字读楼入灰驻同尽步，积至今钳仍在析装修蹦，影工响项剩目形剂象，闸项目母紧临洒主干碧道，可堵车世现象垃严重宫，为野出行仙带来案不便称。经开裕区写萝字楼纤整体珠状况音汇总荐：现阶级段城争北纯杂商务扑写字距楼较限少，咬大多龄以综舟合体稼的形崇式出死现，旱或以断公寓名楼里重分层丹夹带盲办公嫁的形架式出秤现，涌客户信群多纹以办宪公和弟投资削为主破，且捷偏好册购买联现房否，价朴格主免要集拔中在70从00灰-1庭00都00元/㎡中间晶，租位金50饮-1亦00元之乡丰间为主浴。北城冬区域拜写字考楼正丹处于辅发展幻玉阶段标，同衬比高练新区横办公呼氛围垫及配灭套较煮差，垮对市短场销忌售及添价位黄有一偷定的蚂影响筒。而瓦公寓驱类办差公项演目销域售周紧期短培，客传户群慰体不脱受限春制，蹄市场民接受互度性惨对较懂高，豪相比袭写字健楼客知户更薄容易艰接受社，更摸利于愧在市雄场环债境不葛好的偶情况蜡下实蹦现快亏速销焰售，间完成查目标。本项谊目核茅心价虹值升曲华Pa停rt划3项目欣概况蚊：项目茫位于匹大明尿宫国够家遗头址公席园旁雁，太士华路华商圈父内，10夜0万平丛米超元级城培市综合共体项耻目，个是实引现“区域只发展昂引擎”品钩牌跃攻升重臣点项薪目。大明付宫区适域开发胡商实经力超级舅城市经综合隙体项男目10挖0万方乖规模独大盘项目触分拟压分四芬区，忆东区隔项目景总建凡面10弹0万平聋米；容积粮率：5.罩61建筑尸密度辞：48炎.摩8%东区面项目处涵盖筝写字织楼、堵公寓朱、住片宅、坏商业盖街、钩购物嫂中心短、家忧居城组等多烤种物僚业于盆一体工的城颠市综军合体剧。北二筹环与扣太华路的黄似金十摊字四陷角，勺北城修三大欺黄金悟线本桥项目终紧靠主两条北，且移占据珍太华滑路商离圈之斤核心轰。大明布宫集浙团倾力竟打造；在西距安已浮有北侦大明华宫、栗南大纳明宫伯店、蛾东大照明宫野店等励数个膝项目坑和品乘牌积破淀。大明宫国际商贸中心大明参宫实蛛业集岩团有盒限公侄司成既立于19渗93年，菜是一脊家集夹商业点地产骗和住鸦宅房熔地产攀开发垒经营湿的实典业集糖团公枯司，喘土地活储备柜量10坚00亩，泊保持出了快礼速、爬稳健贡的科乔学发隔展态霸势。社会景价值——从南格、北勒郊店求带动贼区域救发展呜的现枣实案津例，推凸显茎大明铅宫集刘团是怪当之馅无愧导的“辫动力次型”蒸实力锦开发怜商；企业谅价值——从建混材市泻场到夜建材杀家居凑城再泼到百可万平等米国缘瑞际综债合体捧，大届明宫铅实业丑集团径再一阀次策蔬动本榴区域源的升文级发续展；20禽10年，域历经张多年蔬积淀蹈和充的分准满备，迷大明茫宫实龄业华辜丽转男身、俊完美蒸跨界葬，国挥家遗那址公尊园旁涉，建柜造百舞万平国米国洁际综早合体泄，万形众期慌待。实力残企业充：区贪域发中展“稼动力混型”过企业大明感宫雁旧塔家济居城开发谢思路飘：西稿安市区内整连体布迅局，重建材演地产处运营已商大明削宫太贷华路仓家居迅城大明倾北辰淋大道涝家居较城大明宫国际商贸中心品牌爹价值疯：大明枪宫在夹西安曲已开奥发数辫个项两目皆摩具极租优地刮段（送太华娃路、惧含光仓路等诊），凶品牌具刻有“鹿动力裕型”莲实力志开发坐商；乌“区朝域发搏展引胳擎”纸积脚淀太华驳路商晌圈大顷明宫戚核心材区域区域情发展炉价值盖：西妹安新扛行政掀中心缠，城雁市向叫北发胳展，跨项目撒位于董北城渔核心尽，发渣展空浑间巨移大。区域惯地段前价值济：处相于太筹华路军商圈浓，依骗傍世阿界级领大明菌宫国约家遗仆址公朱园地锅段繁链华，遥居住业便利胳，投歪资价炒值高忧。本项目所在区域峰价值狗：城市面核心其，稀吹缺地图段，痛繁华董之上辣，再伯造经铺典,城市霉大CB半D的超跌强升别值潜力、足投资拾热点但。交通拖价值撞：城市焦立体沟交通刃网，凳北二妻环与纽奉太华己路交蜜汇，肝交通努极其男便捷咽；同喜时，恼地铁4号线退零距泻离地快铁大叨站口铺，交笔通四境通八剧达，担未来散溢价虽值更杠高。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6%）41-46岁（46.3%）51岁以上（20.1%）1、二环内、大明宫旁、地铁站口、市府中心地带、交通佳、投资升值潜力大。2、大型综合体，配套全、智能化、大明宫商圈、经济黄金地段。龙首区域（12.6%）西安其它区域、陕北客户（26.1%）1、购房年龄在35-48岁之间。其中以35-46岁为主(约占总量79.9%)5、购房的目的主要以自主办公客户主(约占总量72.7%)4、行业主要为以建材、家具、贸易、金融、制造、事业单位为主要行业(约占总量54.3%)3、客户主要以大明宫商户、私营业主、事业单位为主(约占总量72.9%)通过以上成交项目客户综合分析：结合本项目定位产品特点，本项目写字间客户的主要特征为：2、客源主要以大明宫、经开区、龙首区域为主(约占总量60.7%)写字毯间定鲜位本项跳目入摩市价衔格建为议：价格雪策略融：写字妙间价稀格为高：80野00波-88凳00元/㎡与竞蜓争对巴手进谢行多么因素职对比衬，项轰目价蹲格在85锹00元/平米诞，考逢虑到鹅项目吓住宅靠首次叠入市斧，将蔽产品事入市析价定捞为80暮00元/平米馆，快辱速入严市，甘以突旬显项利目的倘竞争妥力。本项目海憬国际凯旋大厦盛龙广场参考权重40%30%30%均价？880072007000区位前景1010101010位置交通10108910商业配套108877周边环境108777小区环境108898规模109879物业管理108887户型结构109988景观园林109768开发品牌109979合计10086847275写字凝间定百位塔楼淋推售剑和营欠销策烘略Pa训rt念5开盘茧前营井销节浓点：07荷2510受0110宅1511帐0511朵2612棕0312菜2501呜2603沈1605梳1805两2620羊1120暂12开工香奠基祸仪式20茅12赵.5竹.2吨6Op对en吉d纸ay临时积售楼虎部开炭放、罢外展忽点开市放塔楼3#首推斗启动刮认筹加推4#合作午单位服内部锅认购同选房加推2#、组剂织大油明宫捏商户你产品份推介产品言推介触会加推2#第一饰次内贫部解劈燕筹，个第二言轮认乌筹启昨动客户徐新年夜答谢乏会返乡破客户谦推介第二遥次内无部解针筹，渔第三形轮认疯筹启顷动现场欺正式呆售楼伞部开晓放仪乱式盛大帜开盘12匙17推售获思考完方式亦：项目北的推课售基窜于工歪程节沉点、扶新政鼠规避步、竞患争洞田察，低以最迷大化快规避扫风险冰，抢记占市充场工程纸节点确定抛整体既推出书时间新政屠影响修正贤推售市场律竞争修正喇推售推售括思考袖的基臂础。保障阶项目何推售呼合法自性及唐现场闲展示罪的完蔬整性志。抢占讨先机新政亚下，据趋势绝上会移使市趋场逐膏步冷篇却，四项目米必须目赢得耀最肥佳出钢货机剩会。乘市考而动厌，小站步快书跑变市携下，馅时刻沈关注惑市场巡寿变化丢，随叮机应梅“变痰”。田忌他赛马在竞聚争激衡烈市给场下知，如铜果我减们产乏品是理绝对借优势及，那怪么我暮们无题往不蒜利。如果群我们岁产品晓没有屋绝对霞优势愉，我峡们必绢须寻万找产微品对挺比捆优势王，或烘寻找炸竞争茅空隙碍，实冷现舟项目抽的价埋值。营销阶段推售房源总销进度销售面积（㎡）目标均价（元/㎡）阶段销售额（万元）推售周期第一轮认筹0725-12253#100套5%5000800040000725-08203#100套加推4#80套6%100080508050821-09103#50套4#50套加推2#20套11%5000820041000911-10162#40套3#80套4#50套21%10000825082501017-1225第二轮认筹1226-03162#3#4#剩余房源去化26%5000830041501226-020830%4000825033000216-0316第三轮认筹0317-0526加推1#50套40%10000840084000317-0526塔楼唯推盘透策略零：营销削总策液略观点滑一、周流量袋为王贩撬哀动市毛场在目隙前市傻场状格况下凭，以婆高形辛象、素低价忠位，鸽迅速兼实现选销售糕回笼敬现金绒，完捐成既床定销梳售目岭标，蝇将是剥必然粱之选歼！观点耗二、坦强化牺卖点胆传愧承精仓髓迅速激塑造遗和提猎升项案目形括象，增演绎脉双水雅系生侧活艺啄术家透生活隆，塑百造绝野无仅恐有的质卖点镰。观点纱三、旦强化予展示厕现场万为王发挥冲体验粥营销赤的强慎大优弟势，房诚以现场场为孔主战顺场，岁为客塑户演裤绎未从来生骡活美照好场葡景，庸促动愤客户炭心跳宵！策略敲上必决须高稳举高在打，臭大开画大阖密，传播刊上必怠须铿落锵有捷力，衔掷地哀有声黄。先“造”后“夺”是为“势”“造”势“夺”势推广产品营销执行价格营销媒体强势轰炸事件轰动爆破综合体大明宫资源营销暴力营销优质低价引爆大配套通路营销体验营销优质低价，刺激购买因时推市，赢势高爆全城带造势爆，广行泛聚蓬焦温争分腰夺秒安，做传足文盆章整合崖资源屯，高洞举高兆打全面行撒网沉，一卡举围虏歼线上蚁高调场，线嘴下务归实明星档品质脂，体饰验为炭王营销膛攻略先“割造”秆后“轧夺”学习剖恒大炼御用神犀利“五板菜斧”——斧斧鹊见血一个特害价：尖开盘岁必特机价，貌特价穴必超更值（演相对射低价涛）一个覆说盖：后西安听上空念只有耻一个密声音叮（轰麻炸）三个效禁应：爸明星五效应涌、眼团球效蓬应、雹羊群旅效应脆（资匆源、粗配套墨）1、一胳个特鼓价：虎开盘废必特寨价，起特价垦必超加值团购初政策单位娱或个宜人团状购优乒惠团购肾数量10涌—3拍0套音额外鞭优惠1%团购发数量30侮—5宇0套侨额外受优惠2%团购胳数量50套以惠上拳额外稍优惠3%奖励——组织倡或联昌络团知购的粪主要滚人物A、个请人买对房10汁—3台0套，关给予5%额外合优惠惑；30套—5按0套，女给予8%额外隆优惠骄；50套以取上给收予10惩%额外丘优惠例；B、个摊人不唇买房10竭—3牧0套，涝给予歇每套荐房80魂0元奖市励；30糠—5然0套，复给予请每套缩慧房10搞00元奖旬励；50套以音上，毒给予廉每套笔房15捏00元奖敏励老带荒新优添惠开盘垦期老客滚户推趋荐新测客户接成交，新客游户可移享受增送陵全家划电二次眯开盘老客授户推脾荐成守功可爷享受购房作者房露款1%返点凡，一票年物秆业费针对父之前疫推荐核量以兴及对心项目巡寿支持眯程度僚，抽选20名老悠客户催年底孩圣诞拣节香音港5日游优惠政策优惠额度开盘特惠限时抢购，成本价销售9折优惠，同时购房可额外获赠最高价值5000元的家电豪礼付款方式优惠一次性付款2%按揭付款1%领导优惠根据领导级层确定具体优惠点位，暂定2%2、一蝇个覆胶盖：袍西安万上空伴只有饿一个惹声音全线摘推广集合锹户外脖广告桶、工仰地围喂挡、副报纸慈、短禽信、……视觉汉封杀醉、听流觉诱仰惑、氧情感必勾引挤、精挡神占畅领层释层逼协近，挡折服判先，周震撼朱西安仁。NP：软硬态兼施议。覆盖以《华商狮报》为主绘。开难盘等浩重大腾节点唤配合惊辅流忙报媒发。MG：集中久优势梨资源夏，局华部引偿爆。以户姐外集仔中单蝇页派承发为参主打吴。户外恶：强大扶视觉肢冲击轨，节僚点阻巨断，鸡营销菌导向投。除固鱼定排厨布，根据追公关脏活动两、开白盘等滚节点避性重泰大活卫动的雅需求薪增加龄营销水导向骆传播坏。短信海：渠道忍直达锄，功蛮能明恐确。工地袋围挡滑：以项观目的唇抽象臂标志择的虚责，结槽合工扭地形枯象的涂实。鉴于题目标瘦客户巧针对挂该广降告形逃式的男超高然敏感闪性，工地施围挡白需长买期保秧持项奇目高冤品质蜜形象详展示侮效果蚂。明星鸡效应恒大延惯用颂营销叨手段,屡试锤不爽丸。销售科中心血开放客、开物盘等合重大阶节点铜邀请风明星笑助阵总，盛铺赞楼惹盘品遣质，屯制造队舆论抖宣传虚话题耗。3、三当个效蓝应：娃明星斯效应傻、眼车球效橡应、返羊群纹效应眼球脖效应恒大冬开盘图前提撒条件,无一牢例外与。营销杏中心役、样辟板展毅示区轿开盘辉前恢龟宏绽走放，炒震撼愁的奢鞋华效清果为虫现场疾火爆跌销售浇起到揭推波敏助澜浊的强棕大作丸用。羊群圆效应恒大适现场弊营销暴氛围,集中固杀客炕。通过言多方诸面客版户渠细道拓软展、侧持续颜性现自场SP活动厚举办背，广狼泛吸拣纳意哲向客捉户到事场，她招致毅售场佩人山谅人海群的热虏烈气援氛，斯形成抹口碑虑宣传嚼基础畏。同勤时大在强度莲混淆战新客颈户视叶听，叹现场广完成种杀客这逼定俯。开盘冻前推棵广策舌略Pa统rt板6本项灰目推来广总傲策略前重丈后轻狸，前咬期集叠中轰珍炸2-番3个月实施鹊媒体呈、通畅路绝润对封损杀——天网察计划整体戏推广帽手段珠：整体倡营销捎推广拜手段媒体帐推广体验荷推广渠道岗推广通过话样板循、景俗观、玻会所乳等展定示体验蛙营销藏，促午进成售交圈层尊推广全方迫位整醋合精镜准媒输体传露播告知年、造间势、帖影响定向焦推荐武、圈暮层互屿动，彩口碑粘传播事件弓推广扩大仙影响概、提子高参期与、乘促进蛛成交陕北赚、各监高端赌场所肯、商纵会客户郑联谊恋，拓颜展客呼户渠谦道城市张综合侮体推予广的胶三大于关键第一蝴、如叨何推焦广项里目的四整体奥价值肿及实摔现整讽体价英值最炼大化第二遣、如形何解匹决大钉体量刺综合咬体整秃体推蹄广与毯分期秘推广只问题第三团、项惑目品输牌形烛象与散企业败品牌遥形象谎的互蜘动本项荣目推休广着报重解决葛的三厉大问寒题在不债同的神营销络期内扰使用封不同紧的媒袭介手态段进递行整庸体项胸目形刺象的暴拔升（如馋入市勤的高星频次冠电视麦、电责台、映报广左投放虫；开且盘前脚的多许个论屡坛；个中期体的期闭刊和哨网络萍等等件）第一捞个关诊键解决苹办法关键珍就是科将整恶体形裁象推旱广作洽为整档个项耀目营澡销推叔广的宜基调本项岸目的亲两条贯推广链线：推广固线一五：本项林目入融市切虚入点傅是综跳合体口，综测合体暴的整计体形慨象推娃广将悬贯穿形本项冬目营胖销推歌广活毅动的裹始终瓦。推广稳线二掘：分组脆团、共分业凝态推炸广将化基于辛综合偏体大灶形象理之下劝，视脉不同淹的营裂销阶怕段进视行诉夺求变招换。对于转主案朗名与油业态死的处系理：我们夸将以“主斤案名忘”形式于进行确销售溪推广住宅︱公寓︱购物穿广场︱商务︱写字听楼对于块视觉买延展哲：我们大将以“整栗体主LO廊GO尸+分业蒙态”进行么视觉更延展第二馒个关梯键解决秃办法在推司广传垫播过虚程中液，通娇过主插案名足缀业释态及掠视觉宾分类滴延展似将整个魄形象不拔升临至顶蜂峰高菠度分产临品入饺市后潮靠产凑品市反场反赚应为移整个吴项目量添彩颈，强决调规价划的俩可行砍性和炉整体牺项目摩成长军性第三约个关砖键解决偷办法整体伍推广涛和分弱期推替广之认间关股键在屈于整言个营匀销节嚼奏的锈控制整体恢推广厚主线剂贯穿整个塌项目砖营销宝推广艰后期要靠前侦期的滑沉淀夺，回米归整捕体大悉形象饥拉升慢，连珠带企自业品跳牌在项抬目入扯市初慢期靠岂整体挑推广尺，树浇立整发个项茅目的脊形象匠高度状，确剖定整饥个项站目的继基调本项垮目虽拍采用色整体强项目租形象叉贯穿写营销颤推广史工作适的始拿终，始但是售其节详奏是屡不能寒一成尚不变环的，上这里拆一方唤面出崇于整逗个市惰场的欺审美所疲劳东考虑叠，另剖一方滋面出已于整短个营嘴销费拾用和裤分产华品推收广配粒合的报考虑本项晋目品轮牌互幼动举线措，蓄举例展如下覆：初期枝利用废“大调明宫志”利历好与卫“大逢明宫碌”品粮牌增揪强消翅费者睡购买貌信心栏，尤秀其商植务部滴分将企口业品替牌的蚊提升遵着重加安排炎在各猫个分熄组团场的间辞隙产品而品牌消塑造咸中，彼高频贞次宣费传企误业，喜提升枕企业园品牌通过稼多频型次论产坛活至动建按立双翼方品杏牌通过切媒体谋树立腰企业腰领导鼓形象肥，间顽接提服升企港业品至牌第四棉个关庙键解决相办法利用“大明月宫”品牌法建设挣初期畅产品恩形象魂，利揪用产察品品夏牌提户升企坑业品保牌，躺建设谜是全饶部品飞牌塑浪造的汗基调品牌装会赋邮予项至目更归可信琴的保传值增巴值属妻性，阴大明焰宫实策业十肝几年挣的成午功运组作已确经足验够证挎明：扰口碑淋的力辜量支需撑品杰牌快竟速发批展，滚做足茄口碑判，是视企业鼠品牌欢与项荣目品岂牌互卸动成恶长。活动熄、房商周刊销售杠物料悬准备大型榨招标CF片制风作项目纺形象饮广告第一雾批次迅公寓11月-2虫01较2年1月品牌甚轰炸市场性推广OP禽EN旅D意AY户外悔、媒痛体炒但作报纸现场勒包装房展犹会报纸项目云蓄势持续注：参本推钥广划乔分根耻据我塑方经贪验得窄出，垮准确仙的阶营段划摘分，绝我方足会在粗后期室工程赴和销稻售情承况朗拔后，些加以资完善性。塔楼芬部分浓推广已节点苍控制常图6月-7月热销20减10年8月-1蜜0月入市考铺垫品牌锄亮相腿期品牌答持续毁期项目险公关寒期20触12年2月-3月公关辉引爆驻期房展伪会活动帽、房激周刊销售使物料怖准备招标除公布销售注物料产品蝴推介第二漫批次鬼公寓讲与商慢务并疯推4月-5月项目春亮相活动摇号报纸公寓月、商谣务与槽第一耳批次度写字办间5月26日开盘开盘报纸第二似批次商务持续警销售饭阶段8月-热销报纸剩余滴房源称整合歇推售项目塔楼DK2住宅建筑面积（m2）约10万约13万均价（元/m2）8300元8300元合计（元）8.3亿10.8亿总销售额（元）19.1亿推广费用比例1.5%总销售额分项推广费用1245万1620万总推广费用2865万开盘前使用比例70%开盘前推广总费用2005.5万项目岗营销捷费用怜预算推广鸣计划阶段项目内容备注开盘前（2011年7月—2012年5月）外展点北大明宫、南大明宫围墙钢构+喷绘含制作费及画面更换费导视牌精神堡垒、项目内外导视牌、营销中心形象背景墙物料印刷楼书、单页、海报、手提袋网站建设项目网站电子楼书项目介绍+户型效果图鸟瞰图（日景+夜景）、户型图模型制作区域沙盘、户型模型户外、公交车候车厅、单立柱、公交车身广告华商报项目形象宣传房周刊硬广+软文短信项目宣传10万条/次网络推广网络炒作、跟帖、软文展板制作临时售楼部、外展点礼品活动礼品其他机动费用合计2005.5万媒体推广销售道具营销活动其他不可预见费用合计65.1%9.7%23.9%1.5%户外报媒网络车体广告广播、电视、短信模型短片、电子楼书、项目网站、效果图看房车宣传物料、导视牌、围挡活动推广礼品展会其他

24%8.4%1.5%7%24.2%1%2.3%1%5.4%10.4%1%5%7.5%1.5%4831692314248620462010720920.5100150302005.5元应对裕市场覆变局粮：【应对揉楼市绣变局屋的挑昌战】树立勺客户俭信心1、现渔场提救升2、证仅言制洁造3、销瞎售道香具提升捡客户顺到访提高普项目克成交现场姓提升吩树立桐客户贵信心犹：3C迷魂句计，迟打造清最具亲杀伤忆力体使验场懂景！树立史客户奏信心提升食客户刊到访化解渔成交礼障碍震撼Co回nv嚼ul聪se灰d愉悦co粱mp删ac驳t紧凑ch呀ee进rf求ul环境-景观-泛会拔所-园林-建筑-配套雾⋯功能愧分区-流程模安排-空间膊布局坝⋯⋯装修-装饰-美食-音乐-服务块