云南城市综合体项目整体定位及商业规划方案

云南曲xx项目整体定位及商业规划方案思路的前奏本项目绝非单纯的地产项目，它承担着曲靖城市商业发展更新换代甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速度，根本在于是否能够得到曲靖大众的认可（政府、市民、商家、投资客）…………2我们的目标城市发展层面：项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目，成为城市发展的助推剂，敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元！项目开发层面：打造曲靖唯一都市综合体，辐射曲靖及周边州市的商业巨擘；再造曲靖商业核心，强势推进曲靖商业市场的更新换代！开发商层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳健的现金流，支持项目滚动开发！3综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。初级阶段：简单功能叠加发展阶段：融合发展成熟阶段：多元发展商业居住商务商务商务商业商业居住居住娱乐休闲文化休闲娱乐文化公园体育综合体（COMPLEX）---是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。旅游项目目标解析4商业酒店办公住宅

项目活力的核心，建立高端形象形成完善配置，信息平台项目利润实现的关键

实现较高的销售价格保持物业形象

利用其他功能，实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流公寓为商业提供客源公寓可能降低整体档次酒店为公寓或办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次写字楼为商业、公寓、酒店带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼和酒店可共享大堂

作用相互关系

提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）资产沉淀或整售综合体多重功能的相互联动使得其具备很强的自我增值、自我繁荣的能力……项目目标解析商业为核心，住宅、写字楼、公寓为价值提升，酒店为形象商业可能对公寓带来负面影响5价值一一个城市GDP新的贡献之源价值二城市发展延伸的城际中心价值三创造一个新的自我增值区整合城市资源，再造城市核心项目目标解析项目整体开发战略——依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！6领导者挑战者品牌知名度高项目具有无可复制的资源产品创新局部或全面领先，市场亮点垄断形象标杆，引领市场潮流具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者补缺者缺乏独特资源和资金实力搭便车，借势以小博大价格战的制造者规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者商业为市场标杆的高形象，结合独具魅力的产品及景观广场,打造城市中心名片挑战者领导者补缺者追随者√√项目产品价值所在挑战曲靖固有商业形态，重新定义曲靖商业价值，创新打造难以复制的产品特色项目目标解析7跨越曲靖——创建全新城市地标曲靖首席都市综合体高品质与完美配套的高尚住宅/公寓一个充满城市意向的商业中心开放、活力的城市客厅——中央广场独一无二、情趣盎然的商业步行组团街区高端形象、树立典范——五星级酒店项目定位要素提炼项目目标解析8项目区位判断本案2、从中心城区整体来看，本项目位于城区的中心位置，四至人流均可方便到项目位置。项目区位优势明显，有充分条件成为曲靖城市核心。Part2项目条件分析9麒麟北路交通路教场路炮团出入口食品街路段展示面长麒麟北路540m交通路500m教场路430m食品街300m项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业规划及后期经营有较大的促进作用，但是较大的地块面积对建筑规划提出更好的要求，避免产生商业不均衡的问题。项目地块条件分析Part2项目条件分析10麒麟北路交通路教场路食品街北向：教场路评价：以汽修、餐饮等为主，商业氛围一般但商家经营情况较好。东向：麒麟北路评价：曲靖主干道，受限于目前非商业因素，商业氛围较弱，但分布有较多居住区及中小学，未来商业价值较好。南向：食品街评价：商业氛围浓厚，商家以餐饮为主，经营情况较好。西向：交通路评价：北段以汽修、餐饮为主，商业氛围较弱，南段因吉玛特超市、麒麟商业广场两大主力店的带动，商业氛围较浓。项目四至条件分析Part2项目条件分析11位置时间货车私家车的士公交摩托车自行车行人合计数据为三次记录数值的平均值车流人流交通路14：55----15：0017：05----17：1021：05----21：101676634617150200150麒麟北路13：20---13：2514：05---14：1016：40---16：45380336471010017960教场路11：20----11：2512：10---12：1515：30---15：3588025841223918439项目交通条件分析项目所临均为曲靖交通主干道，均可连接东西南北片区，对外交通便利；交通路因路面较窄而车流量较大，路面交通情况较差；麒麟北路与教场路受限于商业氛围较弱，人流量较少，未来有较大的发展空间。Part2项目条件分析12项目地块因素：商业价值评估分析临街面临街长度是否临干道综合评价A面约为540m麒麟北路展示面较好，但目前商业氛围不浓B面约为300m食品街（步行街）商业氛围较浓，但对外展示面较弱C面约为500m交通路商业氛围较浓，展示面良好D面约为430m教场路目前商业氛围较差，但展示面良好——项目四至均有较好的商业价值，对商业经营及后期营销有较大助益；——c面商业价值最高，未来将成为项目商业规划的重点区域；——A、D面具备很好的商业开发条件，商业价值的提升空间较大。麒麟北路交通路教场路食品街ABCDPart2项目条件分析13麒麟北路交通路教场路食品街项目地块因素：居住价值评估分析地块区域综合评价A面临中小学，目前商业氛围不浓，居住价值较高B面临食品街，商业氛围浓，较为嘈杂，居住氛围较弱C面临交通路，商业氛围浓，居住氛围较弱D面具备一定的居住价值地块居住价值评价结果：A〉D〉B=CABCDPart2项目条件分析14优势（STRENGTH）区位及规模优势明显；展示面较长，已具有一定的商业氛围，商业价值较高；昭示性强，外部交通便利，易达性较高。劣势（WEEKNESS）位于核心商业区边缘，需要一定时期的市场培育期；受限于目前非商业因素，地块四边商业价值不均衡。威胁点（THREATEN）居民认可度较高的核心商业区威胁；未来项目的威胁。机会点（OPPORTUNITY）曲靖城市发展给予商业更大发展空间；曲靖宏观经济发展势头良好；核心商业区优势将逐渐减退。SWOT分析Part2项目条件分析15项目分析结论1、项目具备较强的区位、规模及地块优势，项目有条件形成辐射整个中心城区以及周边县市的全新商业地标；2、项目整体商业价值较高，居住价值有赖于商业打造提升，因此，商业应该成为项目整体的发展规划重心；3、项目整体规模较大，一方面较易形成规模效应，但在建筑规划及业态组合上也面临较大的挑战；4、整体上，项目的综合素质较强，未来的发展是机遇大于挑战、优势占有主导地位。Part2项目条件分析16项目规划整体思路建筑规划布局建议住宅、酒店定位分析住宅、酒店规划建议住宅、酒店市场分析商业调研分析及规划建议曲靖商业市场分析建筑规划布局建议业态规划、布局建议项目商业定位分析我们的目标目标解析项目目标解析项目区位项目交通分析项目四至分析项目属性判断核心问题解决思路报告总体框架核心问题确定核心竞争力打造项目优劣势分析项目以什么核心竞争力铸造自己的高位目标？项目收益测算项目盈利模式项目售价及租金判断项目收益判断17商业市场分析业态组合分析建筑规划建议商业定位分析项目分析Part3商业市场分析及规划建议18组团街区式生活购物中心复合主张：一站式购物+休闲消费体验商业特点：多种功能集聚、业态丰富商业布局特点：组团式街区形态商业市场定位Part3商业市场分析及规划建议LifestyleBlock19高中低低中高产品寨等级客户候层面高端中、中低端（市场主流产品）低端本项目等级商业站档次修定位Pa迟rt杨3宫商业虏市场目分析鄙及规树划建帮议项目遭商业拾体量谨较大司，需妄要面傲对较健为广级泛的瞒消费现群，迅商家棕档次营更应损具有予全面梳性；项目雹不仅寒商业末业态尖丰富独，而妥且，旗在商喝家的势品牌党上需菠要建厘立国吉内外饲品牌垃、本守地品寸牌、统自营眯品牌抗等多钞层次辜的消裤费链梁；从整表体上肾，项绝目应棚在商阀家的杂层面充形成慰立体灭化的泥消费罚架构亭。20曲靖景城市洞地标求形象阿的打余造提升配价值它——肌商业荒布局纺与建猜筑规等划契合授市场刷的业想态组舍合及们分布赢得畏市场关—销曲售策圣略及抽收益旅分析Pa貌rt墙3揉商业芳市场造分析经及规虏划建革议商业断构成专的核稿心问光题：21各城粱市地积标性狱建筑乘具体赤体现礼在四吴个方谁面：领袖美的高馒度历史跑文化列背景大型四休闲脾景观茫广场特色谋建筑裹形态个及外仇立面项目比所具待备的叛可成饲为地货标的鉴条件：大型哑休闲据景观除广场领袖晕的高碎度历史掠文化豪背景Pa鹅rt头3议商业斤市场找分析漠及规旷划建型议高度文化广场22Pa桂rt漂3该商业醉市场匙分析分及规然划建缺议项目赖地标喉的构线成具驼体体粘现高度文化广场五星级酒店音乐喷泉中心广场曲靖最高建筑曲靖第一音乐喷泉曲靖最大商业广场23Pa欢rt鞠3资商业东市场啦分析算及规救划建伸议高度曲靖高市普何遍以谜多层兰建筑口为主你，且停建筑便高度剩相对胃低。盈曲靖腿酒店笋的建洞筑高商度最阿高不艰过2拍5层漠，而畜麒麟退区的怒最高愈建筑国是3日3层必的滇翻东商臭城。酒店项目仍规划授五星偶级酒犹店作途为曲稠靖城扬市新原地标弟体现滥，酒液店规切划不揭仅在桃硬件拘上要凡达到匙五星柜级的谁水平慕，在挡高度俊上更词应该棍成为臭曲靖电市的熄第一伪高建镇筑，展充分咸发挥拥地标赛影响播力。24Pa译rt虏3她商业将市场郑分析限及规挖划建苏议文化广场精神广场淡就是昆“项贺目名蛋片”——夺曲靖绍城市号文化阔传承怠、继访往开枣来的快承载扣体25广场灰规模鄙判断理论闯依据锻：当周资边围驳合的虹建筑冰界面瞎高度魔为H绒，虽人与判建筑敏物的会距离肿为D括，当D锯:H预=3拢，即蛮垂直显视角骂为1扩8°，这时争观赏陕到的床不仅竟是一慕个建剃筑物运，还敞可以蛾观赏米到建间筑群蛇的背芒景，右过大获则使艘人产管生一鹊种离下散、搁空旷染的感匪觉，能而过森小则东又会过给人霜带来它压抑半感和盒不安兔全感悬。——泻文增社著《孕城市诵广场酒设计烟》DH18裙°Pa居rt令3舒商业将市场档分析驳及规翁划建绵议L3L2L1B126国家娱建设悼部等询四部僚委于肢20旺04莲年2衫月份线对城这市各远类广到场的乳用地瓦面积安做出枪明确秧规定冻：“违小城榆市和籍镇不置得超档过1蜂公顷斥，中等掌城市合不得举超过渡2公承顷，大卵城市虏不得莲超过登3公裳顷。以项凑目周撕边建阁筑三陕层计删算，视高度宅为1壳5-塑18驳m，漂则广祥场半皆径在呼48浓-5辜4m且之间孩，因篮此项披目中心非广场私规模宅建议难为10圆,0埋00五–1烘5,复00竖0㎡笑之间脚较为醋适宜。Pa露rt躬3拆商业廊市场泪分析叨及规尸划建郑议27广场油主题沿建议羡：“狭曲靖·印轿象”纳曲就靖万果象，暂凝名妻城印电象曲靖倾——作为院云南形的第性二大宁城市疮，既呼积淀闷了深煮厚的音文化馆底蕴逗，又项承载读了蓬借勃的纵时代庄活力。水景＋现代桨科技历史文化旅游28主题喷元素膝建议Pa我rt番3傅商业硬市场聋分析偶及规临划建毛议水膀元予素：水宝廊、善水道足、各百式喷搜泉、失与灯捆光结炼合、退与商嘴业的残结合文化其元素：历查史文萍化廊殿、文毯化景冬观小梦品科技下元素：音纷乐喷蓄泉、班LE嫁D显拉示屏娇、灯穴饰、喝建筑雾装饰羊、城脉市未栏来规冬划展套览厅旅游鹊元素：曲尿靖旅抓游景届点微袄缩景饱观29Pa飞rt商3伞商业临市场垃分析井及规蹲划建偶议水元丘素水体驳将成创为广坟场中膝最具亩吸引岗力的替部分注，它翅可静绍止，储可跳叉动，苗可映走射周屠边景蔬物，寸与商锯业建祥筑的惰结合件营造成独具篮一格丽的魅盛力。30Pa离rt业3俯商业涌市场峰分析互及规限划建糠议水元厦素—缴—与溪灯光卫结合通过思光影系技术已、现赖代感荷的周踩边建责筑，鞭并与聋水体脉结合贤规划种，使炉广场步凸显栗现代岛气息壶以及筝科技月的魅美力。31Pa屿rt队3洁商业处市场阻分析坏及规妇划建停议历史蕉文化疤长廊际、展隔览等盘景观扒小品回展示便曲靖看悠久您的历赚史文尿化，钞同时融规划粮宣传累活动己广场体，定虾期举锋办文流化活周动，屡成为煎曲靖橡宣传沿推广倦阵地阁。文化凯元素蹦——袋历史野文化抬景观32Pa滩rt骗3道商业伤市场杆分析拉及规贯划建扣议浮雕宿、壁担画展融示曲堤靖历吹史文亏化曲靖至地形夜图曲靖贵历史巾介绍曲靖嫌民族绪风情风景蔽图历史和事件文化旦元素被——吴历史鸣文化表浮雕遭、壁渗画33Pa骗rt竟3饺商业辽市场日分析香及规宪划建狮议爨宝系子碑爨龙搜颜碑徐霞筐客诸葛跟亮与随孟获珠江源文化裙元素素——碍历史挂景观晕小品34Pa芳rt璃3智商业绍市场上分析雷及规岩划建趁议科技怨元素抬——溉音乐嫌喷泉广场弹中心缠设计甜音乐旁喷泉出，运练用先焦进的妻激光钟科技粥、影悦像、悉三维之立体秋动画宫、音养乐技幕术，栏并由泽水道勤、水希廊延状伸至仗周边公建筑悲。35萨尔旋茨堡扩欧洲闸花园毙购物辜中心香港富中银阵大厦外立妙面轮该廓结打合灯炼光设粘计形贤成独况特景钟观多媒蜜体立问面处乡丰理，李就是氧墙上剂的玻竭璃做嫂为象余素形翼成动子态图叹像建议寸项目喊外立肌面可估采用告局部施轮廓沟配合拴灯光颤突显漫特色耗（如面右图坚香港李中银既大厦尾），海或局咽部立唐面做脑多媒载体处搜理（黄如下抱图欧族洲花晚园）米。科技丛元素庆——迷玻璃盘幕墙Pa隶rt臂3牙商业蓝市场铃分析望及规斜划建句议36案例共参考转：类型地段材质楼层大小用途多媒体深南路电子屏四、五层12mX8m（见图1）品牌形象推广多媒体人民南路电子屏四、五层12mX8m（见图2）品牌形象推广金光辽华广哨场中信还城市楚广场Pa副rt熟3皆商业豆市场贩分析咬及规德划建岛议科技父元素甜——确LE哪D广鲁告牌37广场特色灯杆广场及喷泉夜间灯光效果经灯光点缀的大型植物商家自身灯光效果Pa软rt庙3促商业区市场梳分析哗及规拖划建趋议科技徒元素位——东灯光按设计从建射筑成衰本的闷角度挤考虑法，建彼议主坐要通拘过对疤广场艘景观轻设计课而打能造夜都景亮见点，同局部萍设置布激光抛镭射围灯；商家叙自身茫的灯鞋光照复明会缸是项驴目的蒜一道柜亮丽刷风景帝；景观干规划孤后在华项目枯及广呼场上纺能有爽开阔搂、丰逝富悦闸目的殿视景五，提冒升项雪目整躺体形赚象，钉增强气商业皮驻留顾性。38将世渡界奇壁观、丈历史裹遗迹佳、古绑今名林胜、移自然恳风光析、民应居、碑雕塑鉴、绘酒画以滥及民蚕俗风输情、愁民间者歌舞败表演逼汇集纱一园怜，再鹅现了从一个棋美妙暂的世掩界。参考冈案例妹：深吨圳世舅界之淡窗旅游浅元素蚁——朋浓缩吗标志繁建筑Pa鹿rt视3墨商业伞市场骂分析露及规央划建鹊议39以曲厘靖旅幸游景挣观图纳进行福布局九龙邮瀑布中群马过元河小三蜡峡彩色侮沙林天生卵洞造大型珠江筒源金鸡闪孤峰罪群菌子膊山香炉典山腊山捏湖凤凰率谷Pa雹rt诵3那商业纱市场证分析酒及规琴划建考议40全面徐展示炸曲靖峡旅游哭景点蜻，打造庸曲靖筒对外曲宣传士阵地夕。41Pa楚rt膀3闭商业壮市场渐分析上及规笛划建席议项目蜻建筑城规划况建议项目毁整体装布局幕思路项目菠整体便规模角判断商业君布局怨规划碰核心断思路商业跪布局隆具体衔规划紧建议42Pa怨rt熔3宽商业衫市场接分析依及规远划建头议1、烫项目抬整体极规划郑布局镜核心瓜思路1.帽1唉地块则内部首道路圆规划1.魂2奥中心晴广场渗规划乎建议1.佳3霜商业叨、住爱宅与湖商务筋分区1.卧4煎负一蜘层商谎业规落划建梦议1.散5毁住宅损裙楼深商业版布局瞎规划43Pa仓rt嗽3星商业消市场绞分析久及规虎划建乞议1.唇1粘地块光内部叮道路卖规划携分析政府纵要求答在项器目地喷块规僵划贯布穿交咬通路巡寿与麒际麟北迈路的奶车行令道路狼，对薄商业肚规划违产生算以下扒影响锤：地块便内部锐增加晕展示精面，耽商业信价值征进一详步提两升，忘对项耍目商畏业营小销及饶后续改经营泥产生屡有利歇影响掉；车行肚道路戴对项骗目整海体性植造成则一定构的破谊坏。44Pa羡rt蛋3案商业愿市场瓜分析迷及规炸划建毯议车行烈道路底规划筋建议肝一：伍地面绵车道项目庙规划芹地面柔车道滤，有位效将牵各功届能分浆区区背分，久明晰雀各分历区功轿能；规划伞地面何车道刮，能廉有效即增加蛙地块腔展示议面，绕提升各项目走的整虫体价筛值；规划南地面负车道远，影谦响人牺流的漫互动辽，对刻项目誓的整从体性信产生训一定阀的影情响。45Pa足rt趁3依商业道市场狱分析仪及规哪划建这议车行芒道路抱规划缸建议瞎二：瓦地下克车道项目寨规划澡地下堪车道脚，保涝证地回面商雄业、备住宅窝、商酱务等豪功能衫的整伪体性肢；规划克地下命车道叶，结或合停超车场虾规划腾，能钱有效辨的提池升停铃车便采利性诉；规划瓶地下固车道邀仍对士负一穷层商煌业的罚整体黎性产掩生负铺面影饭响，邪人流巷难以乔自然联互通舟。46Pa数rt守3卵商业劫市场浙分析氏及规之划建援议两个倒方案段比较方案分析方案一：地面车道方案二：地下车道优势商业及广场增加展示面，商家经营与销售均可获益；有效区隔商业与住宅功能。保证项目整体性；停车便利性有效提升。劣势对项目整体性造成一定的负面影响。对负一层商业的整体性有较大的负面影响。综合比较对项目整体的营销及商业的经营有积极的推动作用。仅保证项目的整体性，于项目开发目标无重大影响。47Pa后rt洒3突商业睁市场育分析植及规旷划建赛议1.览2拦中心舅广场衫规划乳建议位置中心驼广场瞒不仅占为商肾业的嫁中心周，而膊且亦柱是项明目的美中心曲；中心顾广场陆与车亲道结柳合规湖划，我增加洪中心酱广场煌的对狼外辐侮射力仪，同消时拉色动车害道分代隔的橡两部傻分的笑人流执，增经强项蜂目的畏整体淘性。形状中心植广场钞规划徒为长柱方形始，一裹方面思可以益增加端商业辆内部雷的展杯示面冶，另齿一方批面规铲则的澡形状角有利起于商团铺的市划分径，符助合商湾家的凭要求毁。48Pa清rt叫3妹商业赶市场冰分析跳及规肥划建马议住宅夏规划佣建议岂在教躬场路患与麒怎麟北朽路交递叉处，商殃业价无值相粪对不抬高，卧同时给邻近狂中小巩学等殊，居住篇氛围辉较好；商务娘功能包括觉（写贸字楼/酒店/公寓龄）建议我规划惧麒麟猎北路抗一侧，并与毁广场扩相连，此予处不源仅邻色近麒衬麟东狂路商宅务氛饿围较唯浓，粒同时餐可分尿享中失央大掏广场由景观屑资源星；商业西主要羽规划化在地炸块商盾业价烟值最颈高区怠域，与终现有的商业蕉氛围楚进行如有效朽承接肃，同丹时缩什短市崇场培迎育期冶。1.如3副商业腔、住仪宅与扇写字附楼/阁酒店事/公胜寓分灭区思蕉路住宅商务商业广场各功椅能分革区相娱对独志立，趋而中跨心广论场则恳起到馆人流敬枢纽孟的作切用，钥使各何个功摸能分护区形佳成一丙个有仁机整洋体。49Pa针rt撤3孤商业雹市场帮分析您及规段划建淘议负一丽层商悲业规涨模建管议：业态建议超市潮流服饰、服务配套等生活家居、家电广场、美食广场规模建议20,000㎡20,000㎡15,000-20,000㎡负一层商业初期规模建议在50,000-60,000㎡1.山4逆负一叶层商朱业布必局规扑划负一妨层商归业规欲模建角议原创则：帽在商手业规呀划上湖保留触较大届的弹猪性空文间；项目巷地下旺整体置开挖歉，为住后续昂地下灶商业蚀规模窄的扩显大预圣留较吸大的光空间略；负一优层商矛业在胖考虑妄销售从的前赔提下挽，兼章顾后痕续的队经营称，初絮期经萍营规回模可清相对域适中土。50Pa寒rt储3妹商业脉市场相分析概及规垃划建钓议下沉台式广窃场负一肃层商皇业位摸置建板议：位置拥规划介主要馋考虑球人流骡的便叔捷导蚀入，去提升废消费售便利辛性；负一厕层商诱业建甲议规交划在锐交通胖路与碗中心垂广场津之间颈，方贵便导幼入两咱侧的根人流匪；直接泥导入笑人流数的下贤沉式允广场乐可规墙划在顿交通叫路、盒中心夸广场殿两端山，直汁接导斗入人艰流，桂提升瞒负一纸层商稠业的窜价值贤。51宽敞陕、舒珍适、景观省、水弃流、台阶地下高商业林城可冰规划镰下沉苹式广齿场与倡地面浓进行充连接赏，不话仅起吩到引编导人期流的表作用泰，同租时丰侄富广古场建绣筑形夹态与尘景观回资源润；下沉姿式广棉场与耍水流冶、景缎观小顽品的疯结合糟增强然了消拔费者择购物压的趣羡味性桌。Pa箩rt朗3灯商业顾市场府分析颜及规沿划建杏议下沉织式广批场规状划建称议52Pa置rt确3羽商业索市场才分析拦及规葬划建渡议负一岂层人何流导柱入建损议：人流问动线锯：外承部人锅流通纽奉过规史划下沉什式广全场导入人忆流；小广回场位炒置的锡人流钉可通凉过自街动扶柜梯和旅负一披层商旧业形必成互宁动；地下仆商业读城可线营造秆室内俗街铺狮室外交化的趣效果，采凝用透届光玻疼璃等裹手法踢，可草增强妈自然幼光导咐入，壳增强室一层砍人流香对负执一层观商业侵的可程视性落。53富有方蜿蜒葛度，长曲折经变化角性削山弱单雕调感献；景观欢小品博，绿乔化座箱椅点猾缀其悄间；透光裹顶篷巡寿设计缓，利现用自珠然采姿光；广场途地砖镰铺于映室内斧，营易造室械外感蜡觉；建议吸结构丹层高懂为6m，营猾造宽把敞的银地下兰空间尾；各店英铺特肥色鲜进明，渴风格龟迥异经。Pa碍rt妙3探商业宜市场怒分析萍及规柳划建泛议室内础街铺恼室外瓦化：54Pa藏rt株3倾商业骗市场匆分析躺及规竹划建陕议负一丧层商圈业业姓态建蛛议：地下衫商业餐城需种规划顾面积膏需求嚼较大誉，展躺示面晕要求收较低孕同时检有较屠高的别人流彩吸引徐力，卡建议麻规划索主力右店超择市；同时淋规划塔潮流隔前线言、服垒务配笛套等坟业态伙作为泛超市井辅营绞区的科一部帐分，沟整体艘商业歪价值无较高瞎，具删备较抹好的泥营销壁价值码。潮流绩前线孟，配骄套等超市潮流兼前线生活踪蝶家居馋、家孟电广手场、顾美食悲广场55Pa江rt毁3元商业第市场舰分析邮及规迈划建闭议1.消5茄住宅午裙楼挥商业爹布局中规划方案赖一：载商业姑规划知在每击栋塔元楼下园临街礼商铺与，临奇广场形处规腊划集姻中商薄业；方案叮二：绞商业丸只规蛙划为钞住宅幻玉整体乘的临逐街商长铺以才及集弄中商亩业。方案种一方案肾二住宅轧整体遍占地误面积跨较大处，整音体不魔大于华70蜂,0胳00开㎡，亚该区吨域商祸业规凶划主发要有麦两种匠方案闯：56Pa殃rt贯3瓣商业职市场中分析拍及规土划建聚议方案分析方案一方案二优势可售及价值较高区域面积增加；商业价值亦有较大的提升。该区域中间可规划园林花园等，住宅品质得到一定的保证劣势住宅品质收到一定的影响。商业可销售的面积相对方案一较少。综合守考虑殖：方士案一默规划援较多惹商业示面积信可售安，同挺时中注部规备划小享型广谋场，片提升泄住宅首景观逗资源好，弥联补不脊足，巩建议悼选取简方案伞一规捷划住悠宅裙父楼商咐业。57Pa灰rt斗3艺商业断市场五分析叮及规巡寿划建畏议2、况项目够整体取规模蚂判断2.秩1榴商业接规模疮判断土地覆盖率项目层数负一层商业以覆盖率55%为准，项目单层面积可做到11万㎡3层为主，局部4层负一层整体开挖，除规划地下停车场外，其余可考虑规划商业；同时，考虑地下商业城购物舒适度以及业态规划容量。项目地面商业规模35万-40万㎡项目地下商业城规模建议为5万-6万㎡按照土地价值最大化原则，项目商业整体规模至少可达40万-46万㎡58主力业态规模建议区间百货15,000–35,000㎡超市10,000–20,000㎡潮流前线等服饰精品30,000–40,000㎡小商品批发市场10,000–15,000㎡餐饮、休闲娱乐80,000–100,000㎡服务配套30,000–40,000㎡电子手机数码5,000–8,000㎡汽车展示10,000–15,000㎡家庭式消费业态5,000–10,000㎡食品批发市场4,000–5,000㎡建材五金、家具家私等10,000–20,000㎡其他5,000–8,000㎡从市嫂场容须量判最断，古项目尽商业抹整体呀规模确在2苦00成,0询00诵-3暗50晓,0纳00稻㎡较陵为适蒸宜。Pa朽rt鉴3惊商业捞市场内分析颂及规专划建肉议商业歼规模沟判定旦：商趣业主某要以透后期盟经营扩为目屑的，住必须拼著重盟考虑乖曲靖桨市场掀容量久的大戏小，浩同时登为项爷目后耀期发鸟展预啦留较殿大的说空间丘发展难，建议鸣项目漆商业尤总体购量不步宜超疯过3车5万拴㎡左殊右。59Pa供rt斩3烤商业糟市场友分析零及规此划建崇议2.良2军商务鼠规模跪判断酒店/写字楼/公寓主要以长期经营为目的，市场规模较为有限五星级酒店商务酒店写字楼/公寓作为曲靖新地标体现，以40层高度树立典范；官房大酒店目前体量在3.5万㎡。以引入品牌连锁经营的经济型酒店为目标，扩大项目辐射人群。以标准层500-800㎡为准，层数建议30层；因写字楼市场具备一定的开发风险，建议与商务酒店结合规划。规模建议在40,000-50,000㎡规模建议为8,000㎡15,000-25,000㎡项目酒店/写字楼/公寓规模判断：商务功能总体量建议为6-8万㎡60Pa苹rt仁3狗商业妄市场坛分析馆及规览划建河议2.犯3渣住宅急规模对判断着重煌考虑飞符合倘片区身规划捏及定伟位因永素；结合填曲靖芬房地砖产市朋场开份发水溜平以领及周肉边物顷业开压发状鉴况进全行判踩定；同时见，市尼场可趋实现播度亦朗是重够要的授考量够因素遮。容积奶率判庆断原亡则：——氧中心便片区盟以商芽住楼食居多浆，容荡积率蔬在4班.5叫-5倒.5器之间——熄而片平区住疾宅品恢质较唤高的网大盘估，容悔积率芹则集挪中在镇2.众8-殊3.飞5竖之间挠。区域楼盘名称建筑面积容积率中心片区龙城国际30万㎡3.5龙泽园32万㎡2.86馨源·现代城3.4万㎡-雄业·状元楼1万多㎡3.7美邻·彼岸18.2万3.77尚都豪庭13万㎡5.57福麟尚居4.3万㎡4.96赢城世家约7万㎡4.77金城佳园约8万㎡5.33中天国际15万㎡7.5061住宅宿规模隐分析糖角度济及依箩据住宅军规模汇分析从市非场竞昼争情催况分唱析：项目楚应立赵足在淡产品敏特征颂、户卫型景歉观的踪蝶创新需设计辞上，妄而规肌模处勿于中姨上水旬平即莫可，涛中心蛮城区梢楼盘含规模钢集中锹在1画0万拆-3诉0万检之间痰。从住毁宅功征能作戒用分茶析：本项贼目为晴以商传业为讨主体景的综稳合体选，住产宅作倡为项妈目整往体的技价值糠提升惜部分引。保守弃估计靠，项史目住欣宅规冤模建废议至锋少2暮0万灭㎡。从住岩宅市府场分李析：曲靖初市场渡整体修发展罩较为杨健康垦，价肾格发买展空堆间有笨待挖核掘，桂年需挨求量观较为纷稳定欢，因勉此，厕保守挥估计姿项目富规划张中等拼规模关可由慌市场咏消化繁。Pa析rt慈3秒商业哄市场专分析族及规侨划建美议曲靖男住宅省市场祖整体败呈现辰健康撤稳定钉发展愿，价苍格仍丝式有较狠大的掠提升希空间再，同例时中其心城宇区较岁大楼讨盘整乡丰体销躲售情顺况较团好，果具备纳较大蜜的市读场空掩间；住宅帽功能桨主要恰不以尚长期汉经营俗为目区的，传销售浊周期疼可较枝长，誓而随宝着项阔目商糟业以司及商根务功冲能的刻成功借打造祝，项射目住脑宅价睡格及太品质嫩具备症足够讨的提聋升空快间，锐因此材，建议妙项目筛住宅蒙规模搁可在20片-4将0万㎡脂之间。62Pa锡rt慢3烛商业房诚市场晶分析砍及规容划建载议项目占地面积(㎡)200,000总建筑面积(㎡)800,000容积率4商业建筑面积(㎡)≤350,000住宅建筑面积(㎡)200,000-400,000五星级酒店/商务酒店/写字楼/公寓建筑面积(㎡)80,000-100,000项目号总体翁规模茧判断63Pa贤rt每3径商业卖市场蚕分析骆及规哭划建暑议3、惭商业刺布局尖规划稼核心贪思路3.谨1外内外晒部人宣流动仇线3.狭2蜘主力瓣店布镇局规泡划3.市3烘各层远商业历布局慰思路64Pa蜻rt挺3悔商业笨市场扇分析隶及规鸣划建汗议3.稻1坡内外矮部人肝流动纵线外部愁人流芦引导出入仰口人流中心彼广场敌是吸盲引外称部人饥流的矛核心震，广吵场临贺地块提内车胀行道何路规凶划，墨增强勿广场准的辐帖射力槽，有超效拉津动外膝部人宝流；增强纱各出回入口躺人流铁对中燥心广登场的块可视蒙性，秋使外社部人蝴流自喂然过票渡到主中心驳广场凯，发侮挥中撕心广龟场凝影集人泻流的捡作用护。65中心筋广场节集散完人流私功能三个抢回环耽型主狮动线小广杰场共脏享、留凝集仙人流Pa达rt联3农商业厉市场涛分析缸及规楼划建值议内部乌人流晒引导66Pa询rt售3批商业别市场虎分析岁及规也划建蚁议小广舅场的柜功能小广茂场和卖中心贱广场镇相互弯作用微，共营享人汪流，生两者岗带动捉人流煤的互杀动，蓝提升孙、平阅衡项垂目整亦体的功商业烫价值连；小广土场亦错是各名自商抚业组感团的总核心愧，凝孔集人屠流提帽升自年身组俱团的裕商业宫价值幸。67Pa哑rt阁3造商业缘瑞市场现分析鼠及规臂划建孩议Pa老rt其3黄商业咱市场厕分析失及规炎划建悬议垂直朵人流像引导一层丽与二宏、三初、四保层垂铁直人倒流引夺导步梯/手扶四梯：陡在广滥场、锹通道右等人刮流关颂键节或点，杀结合语退台生及连积廊规手划步牙梯或画手扶窃梯，夏将人总流直月接引虹导至兄高楼嫌层；电梯汽：相跪对较交高的钥楼层锅，如柜四层摘，可时在一雹层规摩划电夫梯引通导人记流，快亦符谅合高城楼层笛餐饮匀、休债闲娱衔乐商免家经元营特弄点。负一身层与恳一层役垂直文人流猾引导负一道层人廊流可项结合初下沉滴式广咳场、辩小广桶场手扭扶梯读、步驶梯等壁设施膊和一压层形梅成人搅流共焦享。68地下侮停车胆场至负一层于规划琴自动缸扶梯防；地下扇停车壤场均术有直液达相返对较拆高楼乞层的锦升降右梯。Pa茧rt泛3逆商业榨市场孔分析戴及规重划建胜议停车密场垂蚀直交六通组娱织69Pa唐rt急3提商业掌市场谊分析乖及规誓划建涂议3.司2钳主力开店布刃局规息划小商岸品批纵发市毙场：位置绘建议绩：邻腹近火席车站描与客废运站转；规模诞建议白：1咏.5准.-穿2万的㎡，羞1-头4层百货侨：位置者建议颈：临赌广场梳处，腿2-炸4层弟，1坦层划践铺销雄售；规模拘建议应：2谣万-余3万画㎡超市聋：位置价建议盖：临对近广有场；规模御建议惠：1律.5赶.-境2万麦㎡，竖负一愿层潮流未前线配：位置男建议活：临拳交通坏路，摇承接释周边卧商业派氛围势；规模羽建议树：2不.-际3万及㎡，政1-待4层电子谨手机舍数码催广场：位置梁建议距：临愈街，都适合足销售呜；规模宗建议减：5腊00婚0-者10堡00指0㎡70Pa企rt冷3茎商业赠市场扑分析筑及规赚划建织议3.龟3雪一至看四层搏商业邻布局残规划一层一层句商业兆价值挑较高嚷，是最项目皮整体珍规划挨及销剂售重顶点，凭所划仆街铺望基本恐以销配售为时主；为达道到10贯0%销售拳及后饭期经链营目游的，将一昂层商恒业划视分为界背靠径背的磁临街惯街铺苹，减块少价壤值较婶低的贫内铺报出现；一层纸整体独业态屈以零疗售商分铺为荡主。71Pa兔rt变3齐商业销市场筹分析世及规刚划建保议二、泥三层二三签层商失业价桶值较屑低，基本驶规划晒集中赠商业词、专你业市亏场以攀及餐注饮、山休闲犹娱乐胃等大豆面积汇商家；各商铅业组辽团需蛾以连答廊相护连，封增强洪彼此楚的连免通性闲；二三谱层与棋其他晚楼层获的连纺接通革过便陆利性鞠较强猫的垂重直交咳通连灿接，乞同时检二层垦可规目划退粮台、昼挑廊摊等，恐直接鸟引导仿人流痛。72Pa拌rt砍3别商业嗓市场刮分析欠及规顷划建落议四层四层政营销线以及璃经营吴价值篇较低糖，建议值如餐坐饮休积闲娱否乐等悄高楼大层业迈态需服要可御规划待四层农商业；集中佩商业选中，棒百货降、批揪发市填场等尘可规界划四输层商蹄业；在功的能上莫亦可更考虑验可作戒为宿舌舍、俯办公愉室、采仓库侦等租南赁，曲不仅今完善月项目所服务虚配套竟，同输时也落可增欺加一肿部分判租赁汽收益氏。734.坟1衬分期娃开发藏建议4.尝2料停车荒场/哨停车钞位规后划建单议4.押3腾街道龄尺寸逃建议4.肉4稠铺位相划分队建议4.存5累退台透/连悦廊建括议4.蒙6计小广发场规饼划建俘议4、略商业晋建筑腾具体教规划亲建议Pa圣rt足3闯商业蔽市场它分析垫及规胸划建区议74Pa下rt轰3迷商业扇市场逼分析旱及规腰划建腊议4.题1然分期脉开发逆建议商业住宅商务项目法整体丑规模哀较大师，功邀能较衔多，菠需要庙考虑娇分期脾开发乎，建议宪以各裂产品忧功能辅价值喘高低晕（商杯业—坟住宅桑—商趟务）池为顺餐序，撒进行锯项目静整体座规划；商业夫为项艇目整新体核伴心价藏值体招现，项目为需要盯通过店商业圈的成穿功规馆划打妙响项侍目整拌体开寻发的臂第一竭战，以此坡提升银项目指住宅刃与商樱务价双值；曲靖断住宅侄价格捏呈现谁稳定竖缓升宗的状墓态，富价值任远低镇于商倾业开纠发，旗而通蠢过商品业打误造曲榴靖核错心地择位，材项目亮住宅遭价格鸽较之门其余掌项目虏，将衡有更员大的努空间葡；曲靖商务此市场发展抹较为毙滞后峰而缓蜡慢，卸项目吐开发增酒店碍/写绪字楼萄/公青寓等贵具有贩较大远的市品场风意险，其规相模及跨定位勺可视坝项目绢后续消发展按态势咏而定。75Pa较rt扒3袖商业阶市场屑分析行及规纤划建吧议4.备2肥停车阵场/声停车弄位规握划建嘉议深圳购物中心的停车位与商业面积的比例一般在1：80–1：150之间购物中心商业面积（㎡）停车位（个）比例万象城188,0001,000188：1金光华广场120,000500240：1中信城市广场71,80078890：1COCOPARK85,000600140：1曲靖、昆明、深圳人均汽车保有量对比（2008年）城市曲靖昆明深圳数量（人均）54.592.37130项目洒停车称位数押量规问划需赌要有颜前瞻咱性，番为项雹目后哨期发巨展预弃留空葬间；从右氧图数毁据比烈较图必示中趟，曲煮靖汽涛车保团有量驳较高泡，因装此，给停车暖位需岂要有也较多困规划笑。76充足计的停滤车位乌不仅帮是项横目重净要硬竖件条芳件之购一，我同时氧也是犹项目似保持车长期成竞争洞优势减的重捡要手花段；曲靖臣人均点汽车割保有许量较湖高，蓄同时永餐饮躺休闲板娱乐货以及戒批发狗市场糟对停岸车位毒有较罩高的罩要求余。Pa唇rt皇3位商业雹市场捐分析厘及规注划建亏议停车货位数逗量建奴议：类型商业停车位住宅停车位商务停车位个数商业面积以350,000㎡计算，所需停车位约为3500个住宅面积以400,000㎡计算，所需停车位约为：2000个商务面积规模不大，且停车性质与商业较为相近，可共享商业停车备注以1：100㎡比例计算以户数：停车位=2：1，按平均100㎡/户计算，项目户数大约为4000户。——按以累上计福算合摸计，法项目苦规划炕55煎00某个车息位是怠较为肤充足容，但锋考虑魔到曲阴靖城愚市发诊展以驾及各映功能曲组团箱停车鱼位可拴共享应，建似议项歌目规蔽划4妖00从0-史50屡00检车位宫即可胁。77交通宵路路鱼面较汽窄，窗且为巾商业伤规划鸦重心湖，人纹流量抗较大尤，停局车场鼠出入失口不蛙宜规奶划于装此；麒麟召北路追与教吵场路题路面定状况挺较好言，建孤议将厕停车汉场出命入口首位置改规划起于此银；车库怒出入深口设鹅计以雁不影补响商扭业展辱示为领主要华原则肃；停车槐场与旅商业祝通过衔扶梯驼连接境，直刊接将近人流君导入板商业映内部闭，提茄升便障利性盈与商墙业价书值。Pa洲rt业3才商业扎市场残分析断及规球划建稠议停车特场位葱置建洽议：78可采条取局玩部镂跳空/鸭加玻召璃盖携或绿稼化下虫沉等贯形式挽，使再地下精停车聚场局克部能棍进行娱自然斑采光，缓冲赞地下进室带缝来的筹压抑袄感。玻璃些镂空绿化晃下沉Pa信rt杨3燃商业负市场办分析路及规汇划建梯议停车袄场其劝他规克划建藏议：79人行通道14m5m3m停车位停车位人行通道5m3m双向4车道罗：14姓m两排邻停车群位：10恐m人行思通道孙及景邀观、霉座椅衔：6m考虑强项目察后期饼经营帮及长近期发匙展需批要，转车道病建议骨为双品向4陈车道抱，并点留有肯停车池位以录及人蜂行通搬道，刚宽为裙30商m。Pa娃rt源3记商业改市场灯分析道及规捕划建素议车道送宽度泄建议踪蝶：双蚊向四晨车道4.制3姓街道问尺寸肿建议80步行街虎门步行街石龙汇联步行街东城风情步行街愉景新时代广场南城富民步行街石龙大华名店城街宽区间（m）10-12612820-248东城岩风情代步行求街南城债富民主步行傍街石龙泉汇联涛步行蚀街步行泪街宽尿度建恒议Se练ct四io驰n屠4Pa权rt静3订商业约市场城分析仇及规熟划建授议81建议扭项目冬步行初街宽侦度为糠12父-1连5m布，辅励助通慈道宽乖10透m左爷右。从案霉例可拌知：街道封过于递宽阔佳，人汇流回烧游性钩较差削，既布不经智济又贞缺乏今街道贵生活垫的互走动性退，也踢会使灾人的触密度她降低服而显钟得人退气不州足，碰如南修城富岸民步呢行街24米的疯宽度辩；街道于过于手狭窄肤，人朱流拥车塞，裤既不臭舒适百也难激以带下动街肥道的贺商业票活动沿，如泪石龙数汇联恒步行跑街的6米宽箩度。对于覆商业为街空拦间距候离的辞界定选，国沸际上坝较为句公认兼的是坝17察84赛年巴能黎确单定的2：田3（裁街道身宽度伐：建臭筑高芝度）骑比例，比照惑项目清，三乖层商煌业的译建筑涌高度辰大致稍为1请5米挥（以拖单层僚5米封计算情），伙那么士，商奶业街释高度疾为1击0米狸左右放，结浇合项摘目自语身情小况：资料辩来源鼠：戴爽志中岂等编液著《虚国外愤步行欣商业判街区里》，员12矮1页鱼，东哥南大动学出凯版社全步矮行街系禁止箱车辆震进入把，不哗需要新过宽誓的街五；步行他街需种要规历划较光多景反观设绘施、匠行道曾树及届流动逮商业锈等，膝需要护适当疏的加浮宽；Se乎ct盆io臣n蓬4Pa午rt胸3炭商业太市场径分析毁及规码划建维议82项目念商业物价值舒最大库化原银则，俱尽可棕能多处的划球分街济铺；所划菌分商皂铺均投能独尼立经丝式营，骗尽量逐减少代死角侄铺位氏；铺位挤结构炉要方败正实贷用，柴减少螺不规犹则铺喊位；铺位盒开间澡进深户比控守制在1：2—夸—1：3之间节；规划扩铺位体面积辛适中王，商欧家可杜根据愿不同万面积铲需求速而自梢由组级合，每灵活贪度高退。Pa握rt初3罢商业公市场阅分析凭及规用划建为议4.丙4充铺位藏划分寇建议83楼层开间进深使用面积街铺4-6m12m48-60m²内铺4m6～8m25～35m²临街放街铺荡主要夹为品别牌商近家，旦开间胡4-肌6m损，进寻深建记议为改10掏m；内街般主要急划分亿小铺茄，面睬积控决制在遗20晓-3四0m²之间尽；大型岛餐饮柜商家袖进深低为2而0-祖40六m较竟合适锦；如进轮深过喇宽，幼则可呢考虑匪组合法铺位吵的形勒式，谦如右殃图。Pa束rt低3释商业物市场最分析晨及规滴划建替议84Pa造rt纪3王商业驴市场烟分析古及规勺划建板议进深疲基本箩为20凡-4勉0m，可找划背妖靠背盛的铺足位，猴商业乓价值意较高听；单个滴地块药面积笑基本渡在30立00请㎡左右主，具哗备较叶好的墙营销养价值毛。项目腔整体高建筑兼铺位值划分片建议85组团太式街速区将昌使项寒目整瓦体性触受到饮一定谦的影终响，启建议炭规划贸退台壁及连膏廊；退台：在右山图所奔示位暮置规寻划退激台，跪将外部朗人流悄直接撞便利图的导崇入二扮层商时业，提饿升商蜜业价兼值：播建议聪二层奔位置后退赛3-搏5米社，并芝规划娱步梯。4.闻5赠退台盛、连句廊规罗划建贼议Pa女rt位3园商业雪市场洒分析绪及规茄划建能议3-派5m退相台86连廊：2层设油置，甜建议脱宽6米，漠加盖祝；外员部采缠用广狱告包泰装；酒店汤内部情也需棚通过被连廊习与商勺业连店接，暂提升策商业随价值胡。Pa策rt眉3卡商业铜市场喇分析厚及规助划建香议87二三疲层商借业价报值提性升面煮临的学问题：Pa至rt爽3冈商业算市场掏分析或及规金划建锅议曲靖距以一狡层商获业为灿主，振二三轧层的外部租人流男的导按入存昂在较仅大的佛障碍坛，商掏业价秧值得绳不到卵有效变提升；这将读直接影响势到项扁目的着营销偶价值香，以塑及为班后期壁招商浊带来应较大占困难，这纽奉是项真目亟线需解蜘决的获问题淋之一战。4.那6浴二挎三四棚层价套值提滥升措辅施建阴议88市民医活动节日话装扮4.镇7执小广鲜场规贩划建遭议Pa姐rt浴3栗商业宵市场毒分析冬及规阅划建身议定期扒举办雄市民凤活动，提迎升项绝目影垂响力缺及扩斑张力骗；商家尝的促眨销活戚动则可翁以提贪高广为场的葬商业甩价值对以及独增强窑商业馅氛围其。问题：广场如何提升聚集人气的作用？解决：市民活动/景观小品/外摆位/售卖亭/导视系统市民欺活动膀：89规划顾景观乱小品埋，增饺强广郑场的础趣味隐性，育可以川凝集赛人流葡，和歌商业题形成净良好寇的互于动；广场搏内设南置一均定数锯量的书休闲荡桌椅白，作项为消相费者兵及居去民休咽憩空茧间，飘如在动预算孟范围夺内，袍可适荷当规没划喷浪泉，界提升振广场被趣味佛性。休闲桌椅与水流的结合休闲桌椅景观站小品虫及休巨憩空踩间：个性雕塑绿荫凡环绕Pa烤rt脂3骡商业死市场予分析膏及规吐划建声议90建议椅项目腹规划教之初靠，就惨应重烤点考竟虑为辫餐饮腹区预灶留大挑量油均烟管腿道的舱设置属；建议目为餐蒸饮商健家预绍留足支够的颗停车这位，阴顾客堪停车承要便激利；在广伞场、给退台表等公挺共空陆间，侦为餐躲饮/咖啡融商家魔预留幸可设浓置外场摆位变的可糖能。Pa样rt制3园商业渐市场残分析楚及规按划建岁议商家匀外摆普位：91项目借业态投分类训及特兴点项目谦核心拘业态猴主题悠分析项目走商业捞业态绢组合衰分析项目松商业岛规模饱分析业态搜布局遍分析契合笔市场维需求亡的业挥态组映合Pa邪rt洋3苍商业兵市场耳分析骑及规义划建炒议92商业敌业态雹规划胁核心食思路1、宇项目吃商业罩业态搅规划飘必须艳起到滴整合芽曲靖批商业羽资源兴的作支用；2、季业态陕组合症必须马契合光市场悄需求忍，同甚时满弃足不娘同层哪次消条费群圈体需类求；3、洪项目繁业态女规划豆体量考需要朵在市冠场容晒量基敞础上纠，为茅后续雀扩大笑经营墓留有取发展惭空间削，整康体规违模可栋适当损扩大驰；4、督项目救以销招售为暂主，荣应较洞多规对划面挣积要厅求不霸大，苗同时优具备歼长期搜经营上能力荷的业础态。Pa轻rt勒3谊商业闻市场过分析循及规对划建否议93零售业态商家组合分析家庭式消费业态以年轻人为主要群体商务群体不同消费群体都需要的日常消费业态消费频率较高，容易营造项目时尚活力氛围中高端消费群体为主，对购物环境、商家品质有较高要求超市、服务配套、农贸市场、餐饮、服饰、儿童乐园、保健服务、家电家居等潮流服饰、餐饮休闲娱乐（酒吧、特色餐饮、电影院、KTV等）、电子数码、书城培训等中高档餐饮、休闲娱乐、健身美容、品牌服饰、百货等项目站商业竿定位副于“闲生活屑购物昌中心聚”，荡辐射浊曲靖恶不同旱层次碰消费投群，抵因此稀，从养业态甚组合注上就罗必须厌能