大型房地产高端住宅项目前期策略报告图文并茂

xx，深耕苏州市场十载有余,因为了解，所以专业；基于对吴江市场的深刻认知，开启了本轮前期策划汇报之旅……开篇序言同样的市场，不一样的深度领舞吴江我是王者目录一、项目思考四、产品定位五、价值提升六、营销策略二、价值研判三、格局展望本项目，是xx集团，在吴江城南板块斩获的首幅总建超40万方的大盘，在当前复杂多变的市场形势下，在如今激烈的市场竞争格局下，在城南板块加速成熟的背景下，本项目如何打造？方可实现社会效应和经济效益的最大化，本轮提报将从这些问题出发……xx观点：战略决定战术，登高方能看远。项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略开发战略思考1中档次楼盘，滚动式开发，快速回笼资金。迅速进入下一轮开发……开发战略思考2精雕细琢，走品质大盘路线，兼顾经济效益和社会效应，树立xx房产的品牌形象，深耕吴江市场。项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略上述两种开发模式无优劣之分，不同的企业发展战略决定了不同的开发模式.就本项目而言，xxView：走精品大盘开发路线，“树品牌，创效益”，开疆辟土，xx为王。项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略①知己知彼，百战不殆——己篇xx集团：发展商的背景：以线缆业为主业，并涉足房地产、金融、证券、热电能源等领域的综合性集团公司，一个以高新技术立企的企业；发展商的品牌：国家级“重合同，守信用”企业/中国500强企业/中国制造业500强/100强企业/中国电子信息100强/主营业务xx光电已经上市……发展商的责任：环境方针：关注节能减排义务

推动共赢发展；

公益方向：传输进步，繁荣社会；关键词：+++综合实力强·科技含量高环保意识浓社会责任重项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略①知己知彼，百战不殆——己篇xx房产：xx房产关键词：·稳健发展·口碑良好·影响甚微吴江老牌开发商，建筑品质过硬，口碑良好；近年在吴江开发了吴越领秀、吴越祥庭、吴越祥院等楼盘，有一定的知晓度；随着恒达、伟业等本地开发商的崛起及外地实力开发商的涌入，xx房产市场份额逐渐缩小；项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略①知己知彼，百战不殆——己篇吴江楼市，竞争日趋激烈的今天，xx主营业务蒸蒸日上，房产业务，曾经的三分天下有xx，如今影响逐渐式微，这是xx房产不能接受的……项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略②知己知彼，百战不殆——彼篇本土实力开发商：恒达伟业竞争/合作奥林·东区奥林·西区奥林·三区金域华府迎春华府滨湖名墅新拍地块品牌效应初显滚动开发，攻城略地恒达：主营业务就是房产，随着奥林系列的成功开发，渐成气候，但综合实力一般，无战略储备用地，后续发展欠缺动力。伟业：以房产，热电、建筑等业务为主体的综合型集团公司，随着房产业务的发展，房产业务已经成为其主营业务之一，实力强劲，但口碑一般,建筑品质差强人意。项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略②知己知彼，百战不殆——彼篇外来实力开发商：新湖集团鼎基房产竞争关系上市公司明珠城系列丽湾国际(售罄）丽湾域165万方超级大盘87万方大盘，品质路线新湖：一个超大体量楼盘，可供开发10多年。是吴江所有大盘的竞争对手，位处城北，可有效吸纳苏州和吴江客群。鼎基：丽湾国际的成功开发，让其在吴江站稳了脚跟，随着80万体量的丽湾域的启动，该公司深耕吴江的意图已经颇为明显。项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略②知己知彼，百战不殆——彼篇新入大玩家：新港集团中南建设三个老板三种思路内部难协调85万方大盘瑞景房产苏州国企开发商首度进军吴江经验丰富品质一般上市公司外地开发商首度进军吴江世纪城系列85万方大盘40万方大盘项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略②知己知彼，百战不殆——彼篇未来玩家：？？？城南板块乃至整个吴江主城板块处于加速发展期，尚未完全成熟，吴江楼市迎来了历史性的发展机遇期。时不我待。轨道交通4号线的规划，加速了吴江与苏州的融合趋势；放眼苏州，尚存大规模成片未开发的区域已经不多，吴江城南板块和滨湖新城是其中两个极具潜力区域，未来城南和滨湖新城将会吸引更多楼市玩家进驻。项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略③知己知彼，百战不殆——未来竞争格局新湖、鼎基是外来成熟大玩家，但都以一己之力与城南板块抗衡；深耕城南的恒达已经具备一定品牌效应，综合实力尚待提高；伟业近来攻城略地，但并没有树立起良好的口碑；瑞景三家股东，公司战略很难保持一致性和持续性，外来新玩家欠缺的是地利、人和……南北双雄两强格局产品竞争阶段品牌竞争阶段多强局面群混战雄（当下）（未来）项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略④知己知彼，百战不殆——集团资源的嫁接整合▲利用集团的科技优势，将科技元素嫁接到产品的打造中来；▲节能环保理念的嫁接，迎合当前人们对低碳生活的追求；▲集团综合实力的展示，用集团品牌的影响力带动项目的影响力；▲责任企业的使命感的有力传达，为项目打造良好的社会口碑；科技实力环保先锋综合实力社会责任集团优势项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略⑤知己知彼，百战不殆——总结xxView：xx房产，错过了吴江楼市起步阶段的飞跃，在吴江楼市迎来发展高峰之际，历史再次给了xx一次机遇；在目前群雄混战的背景下，在无绝对领头羊的形势下，抓住历史性契机，通过长板路项目的发力，用品牌和产品与群雄抗衡，冲破大盘包围圈。成长为一个吴江楼市的实力大玩家……战略机遇期项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略位于松陵城南板块，处于城市重点发展方向，板块整体定位于吴江现代金融、商务、居住的高端新型CBD区域。吴江紧邻苏州城区，是苏州未来人口导入地之一；项目位于吴江的行政镇——松陵镇，并处于市政中心区域，政府机关紧靠项目，风水极佳；高校与项目隔河相望，是吴江人文底蕴雄厚的区域；行政中心区①项目区位项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略②地块及四至——地貌与道路系统城市主轴交界腹地，轻轨近在咫尺，交通便捷项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略③地块臭实况滋及四代至——周边盖配套地块蓝周边岁河道烛景观不资源仅丰富仿，项齐目可作直接守利用槽；区尤域用耐地规证划，惊城市袄新CB荷D雏形啄可见晒。虽有另动迁害小区搭，但处整体黄形象丽较好陡，无连不利寻因素脂，仅葱南地晶块边产的市旧政变德电所血，会钱影响钉到将帖来的滴销售烫，建功议与遥相关朵部门赞沟通震，予紫以移差除。项目岭思考价值险研判格局搂展望项目背定位价值斗提升营销学策略优势（S）劣势（W）位于城南板块，未来城市重点发展方向，区位优势明显；项目量体大，具备规模效应；地块方正，利于规划，周边环境较好，河景资源丰富；地块交通便捷，教育资源丰富；项目周边生活配套设施尚不够完善；生活氛围稍微偏弱；居民对区域不适应感明显，生活居住导向性不明；紧邻项目的变电所将对项目构成一定的不利影响机会（O）SO战略（发挥优势利用机会）WO战略（利用机会克服劣势）苏州与吴江同城化，所带来的发展机遇；城南政务新区的南迁，所带来的规划利好；轨道交通预期对周边格局的提升整合资源，发挥自身在区域市场的品牌优势，坚持高端住宅项目开发战略；充分利用板块规划利好，交通升级利好，以及周边自然资源利好，打造领先于市场的高品质项目。发挥城市规划给片区带来的发展机遇，完善各项配套，弥补当前的配套不足，以及加强对快速交通的消费引导，增强区域接受度；通过景观的打造遮蔽周边不利的设施，减小未来对客户构成的心理影响威胁（T）ST战略（发挥优势抵御威胁）WT战略（直面劣势与威胁）目前城南区域地块周边仍有大量储备项目待开发，未来竞争激烈宏观调控对项目产生的不利影响未来2-3年区域供应充足以打造优于市场的产品为原则，着重于视觉冲击力和功能，提升自身竞争力；最大程度深化和利用河道景观，发挥区域规划的优势，挖掘更多的卖点通过后期专业包装，有针对性的创新营销等手段引导消费，规避劣势和威胁。优劣表势机会盏、威巾胁战略④项敞目SW旺OT分析项目阿思考价值址研判格局芒展望项目盯定位价值符提升营销哭策略通过功对项甜目的傅周边带环境雨、区揪域价望值、罩地质习环境霜、城染市规筑划等怪用评赛估模瞧型以量化率，我由司给主出本肠地块尊：综合谅得分欣：82翼.7富6分xxVi让ew：通过倦量化聋的模辟型评残估分渠析，融本地患块是湾一幅敏非常熊优质殊的地普块，丝式但在大大盘蹲林立浓，同喷质化疼竞争肢日益虽激烈呼的吴粗江市待场，皂项目绸要运洽作成昼功，港精准植的前锁期定阶位就俭显得奶尤为肃重要清。项目乔思考价值霉研判格局闷展望项目熊定位价值盲提升营销返策略热点动板块新城恳核心区域银加速弃成熟贫中优质雨生态智资源中高峰容积吼率大规番模配套增日趋秋完善项目湿属性兄梳理区域钱属性项目闹属性项目绕思考价值陈研判格局世展望项目某定位价值嘱提升营销雀策略项目俱价值猪界定项目事实区域属性界定属于苏州南融吴江框架下的潜力区域，又处于吴江城市发展的主轴线上，双重利好。城市重点发展区域与苏州主城区半小时车程，又可辐射周边乡镇四条干道与苏州对接，轻轨4号线已规划即将动工，与周边乡镇交通也很便利周边配套即将完善，但尚未能形成成熟生活圈，目前片区居住氛围尚不浓郁。尚未成熟预示着潜力和开发价值的空间地块内部和周边有可利用自然景观资源内部资源优势44万平方米大盘中、高密度，大规模社区处于细承接耍苏州精外溢萄客群腥的吴床江新跳城核矛心、辛是苏克州空吨间外衡展的净重要愉区域击，区元域未泽来竞碌争激茂烈但冷目前样成熟菠度还奖不高爹的热术点板给块、绘机遇贪大于宪风险餐的未牌来大咬型品晌质社这区。项目弓思考价值容研判格局绿展望项目受定位价值资提升营销赚策略双核佩心区敬位属现性下都的优晨质地裕块地块凉自身以具备亿了跻歇身“挡群雄致之一览”的怒先天欲条件宽，xx往房产同有机介会借浅这个龟项目麻的打偶造，重归干吴江件主流竖房产体企业衫中来月，华丽眉转身….航.项目体价值班界定项目朝思考价值灶研判格局妨展望项目墙定位价值伶提升营销币策略但就变晓幻莫龙测的秀市场铸而言点，项目兴面临蒸怎样君的竞懒争形成势？我们伪的客雄户在夕哪里组？我们际应该白以什动么的香姿态疲入市袭？站在仁当前股的市当场看混未来项目养思考价值占研判格局剑展望项目蜜定位价值职提升营销扁策略松陵板块：6800-7500元/m²园区均价：12000-15000元/m²越溪板块均价：9000元/m²新区核心13000元/m²吴江武南城丽板块旁的发权力与荒苏吴叠两地大的进鼠一步差融合煌有密亲切的竟关联委，随岂着苏礼州市闲区范害围土欺地的六日益秒稀缺爷及开棚发的云成熟氏，吴融江楼企市成估为下妄一轮葛发展煤的宝暗藏。尹山纷湖板目块12万00捧0-易15班00补0元/m号²科技疏城板秧块90迫00元/m耕²左右日趋融饱和趋于鲜成熟价值躲谷底涌，潜力幕明显畅。相城环：90饼00哪-1说00尾00元/m晶²项目兆思考价值签研判格局绣展望项目数定位价值乐提升营销温策略①吴怨江看抖苏州①吴子江看摧苏州吴江险房价怎一直丢与苏拌州保询持着15绘00半-2诊00最0元的井差距泊，随爬着两恰地的庸深度猎融合妙和无衰缝对锐接，窜将吸或引更拼多苏黎州人蒜来吴竿江置神业。12随着摔长三披角城左市群氏的深胸度发杰展，召依托哄大上认海的受苏州金，发绑展前识景看侄好，恨吴江翁楼市县前景希也很兽明朗速，吸眨引各巷路开茫发商泻纷至苏踏来裳。3南城共板块步未来吓大盘傍云集清，吴轿江本匠土人锦口有膛限，细潜在稻购买越人群低不足趋，在丝式立足鹿本地仓客源缝的基树础上义，大聋多楼寒盘将州会瞄宝准苏水州客xxVi水ew：本案装体量44万平孔方，僻潜在飞目标顷客群越将是盾全城肾范围传内的至，周图边又化是大厚盘林牙立，视本土禾客源拘的竞阴争将盈非常毕激烈估，僧双多粥碰少。患苏州傅客户锡也将着是本反案潜灰在重旺要客龙群，匹因此脚本案让在产弃品的吃打造拴中需辈要充枪分考漏量到站这部挣分客贸群的期需求厘。项目累思考价值注研判格局麻展望项目慨定位价值液提升营销山策略松陵禽板块泽（包笼括开键发区哲）、身盛泽价两大初板块粘是吴纲江房池地产谱市场目门户攀区域币。这相其中角又以须松陵刺板块洒表现这最为别突出重。我佩们接猪下来撤分析吸的重吊点主野要集赴中在氧松陵涌板块.吴江姨房地辛产市变场表若现出寄三足女鼎立干的格冤局，至这其宁中又争以松申陵板煌块表蛙现最吊为突束出；肠而在壤整个年客户良格局构中，灾显露宇出内晶需为胃主、兆高端凭外溢临、吸识纳投统资的尺整体钳态势.②吴址江楼贡市格富局项目通思考价值泡研判格局植展望项目孩定位价值白提升营销疑策略09年住全宅用返地独此占鳌污头，疮住宅雁市场承的成喊交热夕潮向马土地煮市场腐的传拾导效热应显拐著；商业尖用地停亦不叮甘示优弱，甩成交循量也痒是一止路高技攀，菠整体沃土地魄市场狗火爆蚊。土地拥市场锯受整叙体房掌地产造环境踏影响涉较大渠，土剑地市疾场一泼路走租高；苏城南恳板块笑继续款成为沸热点滤供地疤区域.③松殃陵板尖块—一级惕市场梯分析项目爆思考价值徒研判格局卸展望项目象定位价值域提升营销掀策略主力个案物业形态总建面积剩余面积预计销售周期明珠城剩余高层为主165万㎡120万㎡10年丽湾域洋房、高层、排屋80万㎡74万㎡7年金域华府剩余高层23万㎡2万㎡0.5年瑞景国际高层、别墅、花园洋房85万㎡85万㎡8年奥林三区剩余高层为主77万㎡60万㎡6年宗地位置开发商用途占地面积㎡容积率最大建筑面积松陵镇高新路北、花园路东沈龙根住宅104854≤2.2230677.92松陵镇交通路西、江兴路南苏州金晓住宅19967≤2.039933.2市区长板路北侧中山南路西侧江苏中南住宅140120≤2.9406348市区长板路南侧中山南路西侧江苏中南住宅79554≤1.295465.04在售监存量列：市胀场存患量达亦到近35朗0万㎡栽以上户，且笋基本押上为乞大盘识，其技销售也周期让都较豆长，如项目沙面临臂较严柏峻的水市场润竞争雕格局已。储备岛存量亿：可遭甄别翁储备裳用地胃面积族：86设.5开1万㎡柏，总托建筑眼面积茧为17辨5.勿14万㎡丢，其镰中中董南、肆新港肉储备抢用地偷量体车较大嗽，未呢来产畅品线碑丰富粗。市区长板路南侧联杨路北侧江苏新港住宅421426.6m2≤2.4850000④松铜陵板展块—存量股房市肿场分泥析项目编思考价值批研判格局队展望项目匀定位价值梨提升营销惧策略从横两向角谦度，存看城英市规内划用樱地“执东工坐西居心”的仆总体电布局杯结构卧已经奖形成县。从目昌前形世成的渔房地叫产传贡统板谅块来支看，颂主要今形成讽了运茄东、葛城南扮、城诞北三柏大板刊块，闸而滨匀湖板拒块尚蓝未真栗正形宰成，悦未来榴也将婆是松授陵房武产发奥展的掘重点垮板块陵和方要向；松陵镇城区性空间博拓展详的主周要方源向是均向西神和向德南；南部赢新城削片区油规划灶为具葱有现历代文勿化、贺商业桌金融扣、教删育科王研、僚生活动居住缴等功狗能的挡综合割区；大格乱局：贷东工诉西居板块敞展望脂：城秒南城陕西未克来的看重心城南熔板块运东营板块城北伏板块滨湖狮新城⑤松叛陵板妥块—板块济分布构格局项目丢思考价值垄研判格局长展望项目掉定位价值喷提升营销准策略⑥松绸陵板奇块—板块蜡间格减局城北嫩板块城西愧板块城南结板块滨湖准新城明珠涨城剩余11虎5万㎡竞争竞争丽湾投域（87万㎡亚）滨湖惨名墅（13万㎡纯）新港（85万㎡友）瑞景（85万㎡咸）奥林休三区（剩60万㎡纲）中南懂建设（40万㎡尤）待启盗动的居住庸新城每个罗板块寨都有符百万版大盘激，产芬品雷场同，片客群涨重叠脑。板捡块与朵板块半之间绩对客胖源的太争夺及是异材常激势烈的储。对选本案披而言诊，不悲仅要丈面临搂板块夹内众席多大巷盘的选竞争女，同楚时板铜块外欲的大蜡盘对名本案夫也形跑成强倦烈冲父击，跨因此烦在面葵临相市似的价客群陵、雷颠同的崇产品欠形态叫，产嚷品附尽加值惧的打续造及疫品牌内力的羞塑造蜘就显刮得尤远为重仙要。xxVi费ew：竞争项目周思考价值滴研判格局比展望项目戚定位价值柄提升营销妇策略⑦松脾陵板谷块—城南山板块龄内格某局本案行船河瑞景国际阳光新天地中南地块奥林清华南大港新港地块金域华府滨河名墅商业丽湾域本案愿将直踩接被爸板块基内的胁三个甘百万患大盘项夹击衫，同尊时要厨面对害区域最内外流众多患大盘答的阻役击，竞争步将是戏异常翅激烈戴。■城灾南板疫块作肤为吴押江重与点打钟造的新CB响D中心地，区爽域独散特价氏值决定迟了这纲个片甜区楼景盘主喊要是墙中高档桐楼盘懂，面疯向的身都是事城中舌的中高肢级以稻上收累入阶霉层及踏周边瞒乡镇私或营业沟主，标同质且化竞坡争严继重。■随刮着瑞映景、链新港珍、中笛南建跳设等开岁发商铅的涌奔入，剑城南显板块疮的竞争仗将进午入白季热化短，这起些楼网盘体量竹大，紫客群是覆盖反面必韵然很占广，因此赏本案势无论准如何惨定位蜻，都惕必将直如面他猎们的甚竞争禾。项目颠思考价值卡研判格局破展望项目映定位价值艘提升营销档策略由09年至障今所柔拍的职地块闲的成多交情缝况来惧看，施地价浑一直毯保持煎着上宜涨的势佣头，通水涨冲船高赶，意拴味着碗吴江衔的房痛价仍蛛然有鲜上涨着的趋涨势，毙与这些挑项目寒相比毫，本忠案因搭是近偿期所个拍，争地价史涨幅淋更大窑，从链地价坚角度而掉言，弊本案尽也必将须走昌精品嗽开发折路线鹅，在苹成本养无优灭势的叹情况夺下，以产泳品去缩慧赢得欠市场管。本案研比周努边主尾要竞嫩争个骂案楼刻面价宏平均片要高15捐00元/平左鼻右，祝未来蛋价格鼠弹性雾空间轰较小传，成本阁劣势警非常宽明显咸。项目洽思考价值郑研判格局衰展望项目前定位价值筹提升营销桥策略⑦松赤陵板劣块—城南态板块械内格表局(成本盛角度烧）城南释板块塌未来皇将处伏领跑迹吴江红楼市航的地俯位本案卡身处妇城南伸板块遵，享受齐城南痒板块乏深度庆开发韵的利聋好；但板泉块内急大盘弦众多蹄，客群产重叠俗，产品膨雷同配，如何冠定位概方可市脱颖兰而出兔？⑧总纱结研亲判项目害思考价值另研判格局堵展望项目暑定位价值茶提升营销罩策略竞争醋分布单：竞争胖项目详主要鼓分布舞于城圾西、棵城南行、城刘北三晓个板耀块的禾代表谣性楼调盘，吉在全贩城范仅围甚游至面旺向苏作州展帐开竞花争.125436价格绢梯度榨差异竹不明甘显；同一衡板块述内的州代表黎项目忍；客源串具有太重叠;板块瓜间的供替代林性;与本腔案体好量相欢当，适在全苏城范隐围争否夺;考虑塔点：①主许力竞吩争个凭案7编号项目1奥林清华三区2瑞景国际3丽湾域4明珠城5滨湖名墅6新港储备地块7中南储备地块竞争层级1111211项目姿思考价值剧研判格局泪展望项目毯定位价值舅提升营销阀策略项目产品形态主力面积明珠城剩余高层88-140丽湾域排屋、洋房、高层130-140金域华庭多层、高层90-105125-140、160滨湖名墅别墅、高层250-500瑞景国际高层洋房别墅98-130奥林清华小高120-165吴江韵市场敢以高卵层项枯目为主主，旋主力昌面积唇区间12臣5-畅14舱4㎡和16谎0-虎18载0㎡，低扰密度滤产品剩较为蹄稀缺某，主叹力面碧积区堪间在18炮0-足25溪0㎡左右梢。9012死014赚016喂0面积想（㎡孙）金域苦华庭滨湖叫名墅瑞景伙国际18炕0明珠膝城丽湾过域28脊0奥林样清华公寓煮市场店涵盖根洋房逼、平价层、象小高欠层和姨高层疫的各病种物切业形棚态，乳但在屠售市孙场小炒高层仿占据界比例尽最大驼，为疲公寓符市场预主力踩产品掘。在售粮公寓方市场考以小拌高层音、高壳层为很主，萌面积资以12风0-翁18执0㎡的三握房、只四房犯为主冈。②主凑力竞搏争面花积段项目拘思考价值做研判格局属展望项目孟定位价值掏提升营销释策略在售公传寓主职力均敬价在68缺00元/㎡左右嫩，主他力总测价在70阶-1泊00万，练整体总市场您价格砍半年项涨幅正达15慢00元/㎡，别肢墅主定力总供价区节间30镇0-歇35公0万之慰间。项目总价价格明珠城62-987200丽湾域200-350（低密度产品）9000-12000金域华庭59-1046800瑞景国际70-1206800奥林清华三72-100720040608010莫0面积闲（㎡递）金域暮华庭瑞景很国际12壁0明珠烘城丽湾铅域20录0奥林庙清华戒三区隐地20匀09年8月均线价：53铅00元/㎡20宅10年9月均鼓价：68罢00元/㎡15杀00元/㎡在售等公寓宣市场靠产品灶主力怎均价谋在68延00元/㎡左右具，稀德缺地袭段和肾资源方项目啦单价定可达72遍00元/㎡。③主兄力竞旁争总廉价带价值庭研判格局唇展望项目械定位价值劣提升营销宣策略项目却思考明珠器城目丸前在房诚售户复型配求比奥林勉清华房诚三区音在售徒户型娱配比目前捧吴江如市场社主力素大盘栽奥林桂清华步三区惩主打展大户接型，艳其15督0平以随上的们四房抄占51灾%比例传，明僻珠城6月份翠推的质产品桃中14饼1平以锐上大克户型站的也光占31泉%，其摆即将限推出锦的两锋幢高悟层全舍部主侄打15扮0平以蚂上大亭户型康。大参户型栗是市践场主无力户返型。④主说力竞歇争户桐型价值烂研判格局水展望价值姑提升营销巾策略项目粪思考项目白定位户型猫设计禁上大燃都破蝴费心业思，卫入户败花园戒、飘智窗、颈空中归花园约增送等壤，在胖强调冤舒适荷性的桂同时泻，能楚多送衫则多送斗。附尖加值类明显.⑤主哗力竞用品分马析—户型杰设计价值棚研判格局鹿展望价值目提升营销姥策略项目袭思考项目侄定位主力股竞争雨个案民在景咱观打拌造上寻大都以自炊然资障源为充依托，候以自崭然水筑系或网人工赵水系间为核觉心景届观体壤系，愤突出项弯目的湿形象坊气质午。项目景观资源明珠城太湖，人工内湖滨湖名墅依托苏州河奥林清华12000平人工水系金域华府人工景观瑞景国际三面环水丽湾域依托苏州河打造明珠蚕城丽湾颤域丽湾币国际奥林央清华丽湾背域⑤主寄力竞颗品分条析—景观刚体系价值魄研判格局赢展望项目伙定位价值倒提升营销欲策略项目星思考暨阳朵湖一垒号主力摆大盘懂都以许典型继的欧境式建渴筑风继格为瓦主，筝并作鄙为一罪个核渐心卖营点来螺吸引碑客户.项目立面风格材质明珠城地中海面砖涂料奥林清华欧式面砖涂料丽湾域法式涂料金域华府简欧面砖涂料瑞景国际简欧涂料滨湖名墅英伦涂料明珠议城丽湾外域明珠施城⑤主翼力竞龄品分使析—建筑辆风格价值摄研判格局点展望项目科定位价值带提升营销于策略项目箱思考楼盘名称客户构成区域年龄职业目的明珠城苏州、松陵、乡镇成为三大主力客源25-3030-4545以上白领、私营业主、公务员首次置业或换房奥林清华三区松陵市区及周边乡镇私营业主25-3030-4545以上白领、私营业主、公务员首次置业或换房金域华府吴江本地人以及周边乡镇为主30-3535-50私营业主、公务员为主以换房群体为主丽湾域松陵市区客户为主，少量苏州客户25-3030-4545以上私营业主、白领、政府官员首次或换房群体瑞景国际松陵市区及周边乡镇25-3030-4545以上私营业主、白领、政府官员首次或换房滨湖名墅松陵以及各乡镇，少量苏州35-50私营业主、白领、政府官员终极置业或再次改善型客群。吴江不客源黄结构卷以改眉善性尝需求饿为主拌，小旷部分降刚性凭首次编置业钉者。驰以吴克江城吊区和周边坏乡镇朽为主流，小芬部分尚苏州辽客户嚷。⑤主宾力竞朋品分瘦析—客群迅组成价值握研判格局赛展望项目虑定位价值吗提升营销作策略项目兰思考⑤主遗力竞洒品分档析—已成滨交客铅群结抄构城南蹄板块臭客户予主要勒来自扁松陵乐和周窗边乡框镇地魔区，头以私巡寿营业下主、看公务网员、拾高管脑为客滚源主轨力人医群，句认同签该区派域价蛋值，哥多次弊置业哀占相助当比葛例。（数不据采内集自墓奥林抽清华宋、金问域华公府、臂阳光方新天很地）城南老板块损已成牢交客售户以毛吴江遗城区绕为主询，盛离泽和弟七都菠均有艳客源骂，城唐北的位明珠滴城苏涛州客共户占谅比重升相对喂更高涌，达10平%-钩15温%的比颈重，缝城南锣一直酬维持扬在5%左右盈比例被。客户巷以私量营业首主为逮主，传而公涂务员减、企愿业高议管和同事业摔单位槽则成蒜为重自要辅短助客候源；价值批研判格局卖展望项目绢定位价值衫提升营销舌策略项目柳思考客户坚购房嚼主要住动机土：改协善性薯居住练环境孤，追抛求都仅市生户活、亦为子笨女成命长创勺造更当好环停境。准备兽结婚炒，购烈置婚竭房其他豪原因想和盾父母店分开偷居住想满士足某往些特介殊爱葛好，滔如书董房、垫健身系房等想把趴父母挣接到邪一起把住方闯便照押顾为了水子女兄后代分购房就近忍工作凤地点追随歉亲戚励朋友就购买值得范投资岂具有俯较大啊增值房诚空间党，同惨时可甘以保蔽值为了坝孩子攻的成丝式长教如育家庭测人口徒增加搁，原圾有住乞房面惊积太坊小想有廊好的鸽小区狂环境单和周绘边环禾境想有妙更好尾的生呜活配铲套、渡方便暑居住提高鞠居住勺档次追求组更好陕的居夫住环掘境0%10换%20宴%30抱%40队%50宿%60炮%70渴%80遍%90岭%3%5%6%5%11旗%14牙%16铸%22途%25述%19支%22振%47闭%38隶%60慕%77择%客户疮购房楼动机涝驱动凤因素⑤主宵力竞薄品分雷析—已成张交客匙群置枯业动以机（数臭据采载集自侨奥林卷清华顺、金阶域华馋府、惧阳光撑新天殿地）价值杯研判格局翁展望项目尾定位价值售提升营销健策略项目棚思考客户农分类哥：私宋营业仗主、墨公务浊员、鸭企业陷中高层阅为城御南板秘块购弃房主馆力群栋体.分类分布生活状况置业需求特征描述企业老板、生意人机械、纺织、电缆等行业年收入在30万以上多拥有不止一套住房舒适的大户型，或具有资产保值增值的物业见识广，交际广泛，低调，信息渠道多，重实际公务员、事业单位客户政府机关医院学校通讯、电力系统家庭月收入5500-10000已经有过置业行为年轻人偏向三房30-45岁者改善生活，偏向四房以上少量官商一体偏向于保值升值素质较高，内敛，低调，不显富，见识较广，交际广泛，信息渠道多，社会强势群体企业中高层贸易机械制造服务冶金家庭月收入在5000-8000元左右不愿居住于老的集资房中，但喜欢聚居换房需求者倾向于三房或四房，期望有好的配套和教育环境年轻人偏向于经济的二房三房素质较高，视野较广，信息渠道多，乐于接受新鲜事物“望子成龙”系全市倾向于学校附近置业主要为子女教育置业地段最重要⑤主猜力竞碧品分充析—已成度交客嫁群深子度分离析（数猜据采领集自召奥林芹清华哭、金初域华逮府、堂阳光暂新天锅地）价值丧研判格局作展望项目映定位价值为提升营销炊策略项目钩思考⑤主觉力竞键品分优析—在售流个案免推盘骂思路项目总体量剩余案量在推户型推案计划价格走势新湖明珠城165万115万方目前在推高层，面积在120-130平左右，均价7200元左右后续主推高层产品，近期主推150平左右大户型。目前高层价格在7000-7400元左右，预计后续高层产品价格走势将较为平稳，而项目的低密度产品价格有走高的趋势。奥林清华三区77万方60万方目前在推高层产品，面积98、135、186平米。后续产品仍以高层产品为主。高层整体价格在7200元左右。金域华府23万方5万方目前在推三期高层，面积在90-130平左右项目低密度产品目前基本去化完毕，后续产品将以高层产品为主。目前高层价格6800元左右，项目进入中后期阶段。到丽湾域80万方77万方目前在推一期低密度产品，其中联排13000元/平、叠加9000/平、洋房7000元/平项目目前推低密度联排产品为主，回笼现金流，后续预计推案将以低密度产品和高层产品为主。项目目前推案价格相对较高，预计后续价格上涨的空间不大，整体价格仍以平稳上升的趋势为主。所有塘大盘册都是欠先推膛低密感度产普品回谱笼资披金，绢树形证象，脱再推博高层妄。价值残研判格局搜展望项目来定位价值摆提升营销芝策略项目丙思考楼盘项目奥林清华三区新湖明珠城金域华府滨河名墅丽湾域瑞景国际景观设计3.5万㎡社区湖景，知名品牌设计公司美国LGWS，上海纳千景观环境设计,人工湖和太湖相连均好景观设计，家家均可南面见景------内部水景，多重景观绿化率43%40%37%38%35%建材涂料、面砖、石材外墙高档面砖加石材、环保材料新型环保材料，节能材料涂料为主涂料为主涂料、石材会所规划会所但未启动五大特色会所复合式会馆集群无会所待定小型会所，暂无特别亮点内部配套大型商业配套、高尔夫击球场、双语幼儿园、儿童艺术中心、风情步行商业街、双语幼儿园商业中心无内部配套10万平集中式商业半场篮球场、健身场地交通五条公交线、人车分流社区巴士、3条公交、人车分流4条公交、人车分流1条公交、人车分流车位1:1.2车位配比，地面、地下集中式停车1:1.5车位配比，地面、地下集中式停车、独立车库1:1车位配比，地面、地下集中式停车地下室车位1：0.8地面、地下集中式科技智能可视对讲可视对讲、红外线防盗/直饮水系统//主题纯欧湖居、景观豪宅异域风情”、“体验式建筑”、“主体娱乐式”消费聆湖、阅景、御生活两湾两境界、一府一世界80万㎡湾域豪宅新都市主义典范臻藏目前逼吴江垂楼盘骑主要货还是慢以产穗品竞奸争为律主，郊围绕耳户型饶、景助观、愈建筑联风格袍做文面章。⑤主向力竞崭品分屑析—在售拍个案恼汇总价值徒研判格局昂展望项目墨定位价值蜜提升营销魄策略项目宁思考项目2010年下半年预计推案量近期推案时间节点推案户型面积（平米）新湖明珠城5万方7月份推出约250套房源（约3万方）90、140、170奥林清华三区5万方8月份推出102#高层房源(约1.5万方)60平米单身公寓、152-168金域华府4万方具体推案时间未定，不推案的可能性较大90、142、164瑞景国际7万方左右下半年开盘，会有2－3次推案90、128、143、190吴江猴市场律下半啊年推反案量忘将主琴要集以中在劣明珠崭城、版三区央、丽纳湾域呀以及艺瑞景袍国际口，而较金域辟华府扬由于情前期侄去化桥良好庄，因胡此目押前整抗体放闹缓推篮案节鸽奏，梅滨河到名墅摧预计早下半衡年推狮出。新港叠和中个南地颂块目混前在镇做前歼期，域预计20委11年下松半年爸入市渔。⑤主涌力竞敬品分碗析—2压01性0年下尾半年塔推案赌情况吴江牵今年卡下半么年预稻计推棵案量箭将达浸到25万方趴左右窝，主挡要在8～10月份妇入市谅，推案户典型主蜻要以14胸0-端18刻0平左负右的松中大泻户型耳为主闹。价值腊研判格局喝展望项目扰定位价值喝提升营销直策略项目莲思考⑤主似力竞萌品分刃析—吴江脱主要由在售辩大盘园的综幼合比熔较吴江源在售元的大争盘，怕在打同造的全过程按中主倒要遵勇循以渐下几途点：1、教铸育资普源的薯利用揪：学罗区房凉、双努语幼芳儿园墨等。2、风滑格上办走异朴域路荣线，史体现枯档次疤和身矛份，剂迎合哄人们稍的虚缝荣心渴理；3、吴科江人冤对房蜓型相缓当看原重，步户型呀设计辆上，踩精雕跳细琢诱，能秃送则油送。4、景瓶观打尸造大致多围康绕水友系做送文章泊，迎促合江的南人笛亲水泪居住株的心录理。5、科栗技智狠能的额运用移上大犁多是何常规赶运用枝，无粮亮点中。6、物口业管做理逐鼻渐专娇业化执，但欺总体霜来说谋大都末是自黑己的鸣物业逆或不啄甚知辆名的对物业跑，价值捷研判格局抬展望项目警定位价值曾提升营销抬策略项目赠思考⑤主米力竞手品分均析—潜在肉对手臂分析新港先储备劣地块中南亦储备潜地块■二惹、三并线城因市的粘新城雅核心玩大体露量项目吴，造淡城运惕动；■面薯积适区中，饱主打烛城市超新贵半，中等偏仆上档杰次；■异每域风赞情，爆水景虚贯穿要；■中妇南世皇纪城膀产品黄系列吓在二枕三城设市运作维成熟败，在手众多某城市岁予以故复制栋；以往姑产品映路线■深礼耕苏愈州新爪区，绑老牌丘国企殊；■开牺发中餐等规眼模中救档次数楼盘晃；■产芝品一瓦般，斧无特如别亮扇点；■开滚发商腹品牌都美誉宏度一径般；以往材产品洞路线两家理开发愉商都歉是拥折有丰险富开断发经土验的蛙房企馅，其揪过往虫开发风思路贴无意棋部分底会移夕植到革吴江亡项目赠打造之中来罗。价值两研判格局狐展望项目斯定位价值西提升营销宜策略项目舌思考本案行船河瑞景国际阳光新天地中南地块奥林清华南大港新港地块金域华府滨河名墅商业丽湾域总建50万；容积1.友2和2.浅9容积2.予4总建85万这两塌个项散目紧恭邻本疲案，偏规模大姓、产世品形性态丰栋富、晴客群覆金盖面浮广。量楼盘御定位所将以中椅高档俭为主润。本案腥与之蛮相比脑最大困的竞止争优势设是本碌土企鸽业，验更了奔解当地注市场抛，在皆对客关群心敲理把握没上更屡胜一粪筹，电在将柄来面对辈这两遭个对勺手的涝竞争茫中，这一夕优势晴必须程得到败淋漓线尽致的径发挥兔。+本案繁的应棍对战捷略：地利人和⑤主直力竞颤品分侄析—潜在晕对手睁分析价值氧研判格局成展望项目梯定位价值稳提升营销腾策略项目射思考本案舞面临占的竞要争态歌势—竞品锻启示户型结构产品密形态建筑虹形态户型吨设计附加餐值低密怒度产辉品为删首波滩主打妄产品者，树穗形象旷，回剪笼资脚金.13圆0-冠16静0平的斩三房懒四房帮为主恒力户难型，鲁改善维需求层为主.主流脊市场犹认可呈的异题域风肥情为绞主.这股匠风潮蜂将持法续.在强墙调舒拘适性棉的同粱时，埋融合剃创新致元素款，赠管送面细积.会所杰、智剩能化用等方侵面较寸为普落遍，祥科技伯未充处分运鼠用.价值勾研判格局拿展望项目颜定位价值昌提升营销许策略项目抱思考本案奥面临政的竞学争态溪势:产品形态和建筑形态趋同户型创新空间小客群交互重叠阶段性客群面临不足的风险楼面价要高出对手1500元左右被大盘夹击本案本案昆作为付一个44万方于的大域盘，将在参南与未畜来的醒市场挖竞争脑中：1、最徒大的核劣势恐在于即成本近太高福，价船格回付旋余沉地小幼；2、面炮对的岂是同端质化柴竞争储的市骆场，帖产品还形态绣和户拣型设臭计方王面难刮有太师大发常挥空纠间；3、无息论目锄标客但群怎详么定逝位，虾都避屠不开鸽周边克百万倡大盘畜的夹掀击；4、周败边楼牛盘的案目标恨客群雀大都戒瞄准朵吴江领本土妖的中诞高端墨客群苍，并悼辐射诊苏州靠的刚泉性需祖求。价值粘研判格局诞展望项目叙定位价值交提升营销僻策略项目抖思考如何掉突围—战略行角度附加易值上营推茶广。奥林言三区应对浴战略明珠皆城用更丈高一运筹的纠科技锐含量扩去抗惠衡其地品牌勿影响捡力中南桥项目新港母项目应对钞战略瑞景咳国际丽湾牵域应对辩战略依地结利人挺和之传优，问将本默土企龙业优形势发厉挥极疗致用综亚合性茄价比惧优势精冲破冰其围涛剿，古顺利姜突围价值滴研判格局总展望项目滚定位价值次提升营销牛策略项目拣思考如何千突围—战术币角度鉴于遭xx山对吴未江市日场的油多年煌跟踪洪和深跪入了胸解，份结合踏未来也的竞赶争格汗局，匙我司遥认为德：客户帐层面吴江者客群铲主要昼是以竞改善叛性需战求为咳主体议，购童买力暖强劲掏，对茂产品它的品屑质要求蛇很高巨，在卡建筑稿材质睁的选诵择和钻打造顽上应谋该精区益求辣精，煌让品伟质领破先一筹.竞争吃对手吴江荣的大残盘在堡打造愉的过稳程中个，运骑动元例素、合人文距元素池、教习育元鄙素、啦大配套勇、主懂题式胡异域耗风格竖、景福观元行素都稻已经伙被大签量采茫用，但科阀技、慌环保元吼素尚半未充惕分运幸用，济结合渗集团建资源寻优势匙、在伤科技著环保溜上充裁分发功挥.附加焦值上在户侄型打与造上铁，“辩偷容感积”阁应该罢发挥球到极秧致，刘物管反上，引进闯“五逆大行纷”来负责愧物业浅管理握，让百物业鼻管理阶也成针为本岛案的依重要乐卖点辆，邀收请知年名公劳司打造纹主题物式园弦林景貌观，我让附腐加值乖成为狐本案饮的核叼心竞拢争力筝之一.营销塑推广专业午而又啊了解衡这片趁市场故的本芹土策钉划公禁司更读了解煌片区引市场千特征居和客职群心理,从而睡制定悟更针弱对性猎的营滨销策嚼略助卷力项歇目的险推广脊，从寺大盘眠包围尼圈中突鸭围。价值悼研判格局挥展望项目挽定位价值球提升营销姥策略项目孔思考①产突品总筒体定和位—定位努前的驾思考在吴单江楼欠市新振的竞晕争格芬局下待，xx士房产岩面临艳难得何的再丽次发搞力的源历史洲机遇怠；项目汇运作叨成功盘，则回稳归吴考江主慨流房砌企行钩业，房产喇业务草成为渣xx香集团并的主选营业拘务之唇一，运作买不成荡功，就是烫炮灰薄，也将倘失去阔在吴版江舞膨台耀蚊眼展委示的贼机会……如何队突围谅？前狼哪后虎价值糠研判格局雅展望项目葵定位价值库提升营销众策略项目焦思考①产师品总漏体定夸位—定位笔前的伤思考领舞绩吴江垄，x笋x为蜂王项目戚必须程也只扯能走渴高端锁路线击：↘选船择中六高端隶路线染，客盒群完纲全与辟周边脱大盘让重叠活，客照群被童蚕食课，项绪目被村淹没在大谎盘之鬼中；↘无共成本袭优势帅，在碎市场匆出现致政策熄性波慕动的胡情况乞下，掠只能改被动歪挨打踢；↘项训目本案身规异模不帜是太杀大，张走差科异化蜜竞争社路线喉，保福证了望社区晓的品挪质和加档次绕，在成横本不德占优傻的情认况下桑，有晴利拉争升项买目价茧值；↘提趋升开陈发商间的品甚牌度违，奠货定x辜x重村归吴竞江主将流房挨企的裙地位彩；价值满研判格局酷展望项目顽定位价值别提升营销调策略项目团思考①产姑品总给体定偿位吴江邻首席福国际垄化科温技生盒态城采邦定位爸支撑流点:●吴砌江人凤随着朽生活迎水平浇的提币升，鸭对生弱活质兆量和绳品质因越来脆越关艇注，牢如此尿定位诉契合签目标吼客群工心理倦。●差却异化股定位涨路线搬，在巨其他汗大盘东以异婶域风围格、不景观裕、运跌动、蠢人文县为主湿诉求郑点的筹的定黎位下赔，更耳目露一新覆，也需能支疮撑起铁项目至的高查端形节象。●与抱xx薄集团料科技商立企瓦，倡梯导环粥保生阶活的变理念盏相一赶致，仓可以镇充分可利用唤集团废的资脾源优元势，杰助力项目床的运贷作。●在僵“人被无我离有，矮人有罢我优轻”的惩原则弊指导棚下，珍将项索目的科附加睛值做限到极种致，完支撑霞起项自目的痛定位钓，与周边赛大盘假形成轿鲜明凶差异伴，成果功突胜围。●科符技元肾素在拴苏州陡市场僻已经臭有成氏功先赵例，链如20锈09年的益销售屋冠军MA帖X未来.价值根研判格局红展望项目诵定位价值蓄提升营销猎策略项目续思考②目妄标客水群定新位我们其的目胖标客勾群在德哪里阳？领舞老吴江宁的高置端定蔽位，是否蹦有足元够量令的客狠群，支撑聋起本图案的某持续烈去化嗓？价值闭研判格局短展望项目敬定位价值与提升营销绑策略项目蕉思考②目惨标客精群定篮位—客源壳来源炒研判企业类型数量企业1503外资企业1674私企18605个体工商34733收入超亿元企业265收入超10亿企业35收入超百亿企业1职业数量教师6696医务人员5782公务员1735吴江摄本地帖私营解企业师众多无，民猪营经锹济发僵达，郑涌现坡出大齿量有洁实力炸的本耗地私键营业他主，娇而这笨些私依营业晨主是辟高端趋市场泥的消稻费主驳体；截止20雾09年年男底销迷售收撑入亿怪元以站上企趣业数枝达到26怀5家，而目饶前民镰营企畅业数瓦达到18杯60鸽5万家具，这乐部分博企业水主的停个人脑资产熔多数辣达到权五百矩万以零上，奥且每果年正雁在逐绞步增冷加中希，这碗部分止客群稀也是尽本地恳高端腹物业罢的核练心客腥源；现有跪上市隶公司4家，覆这部闯分客助群的蚊本身字数量撇绝对圾值较糕小，初但高鼻端消编费能牲力强毫，加目上本影身的引人脉册关系讲，裙椒带消戒费，硬群居朝习惯晴，使喘他们油成为殖本地拦高端棍消费葛的主羽流客贝源之津一；事业酬单位敢人员腾，由涂于收车入丰链厚，陆逐渐布成为梁市场础不可派缺席弃的中密高端功客户骨人群吴江皱庞大腹的私坡营企愤业主淘阶层谁及高稀管阶毕层是邮本案映持续出去化内的有厕力支捡撑。自当然会面厅临其抖他大凑盘的毒强力剥阻击凯和分仙流.但量椒体是冻足够拾支撑冰本案速去化控的.价值往研判格局境展望项目吵定位价值止提升营销规策略项目娇思考②目家标客裁群定挽位—客源动来源础区域匹研判区域聚集行业目标客户开发区电子机械模具件私营业主、高管、政界人员、盛泽丝绸纺织服装业私营业主桃源丝绸纺织服装业私营业主平望丝绸纺织服装业私营业主七都电缆铜加工私营业主、企高管横扇羊毛衫加工私营业主松陵行政机构公务员、白领汾湖机械制造日用化工私营业主外企高管松陵吴江俱各个病乡镇增产业唇集聚搭效应卧明显诊，造津就的位财富族阶层豪对置缓业吴材江兴灰趣浓成厚，晴是吴江爱高端修楼盘怕去化皮的主证力客客群.也将岭是未除来本尚案客虹源的即重要孝来源见地.震泽八坼价值疤研判格局会展望项目多定位价值怎提升营销躺策略项目辰思考项目总价（万）明珠城62-98丽湾域200-350金域华庭59-104瑞景国际70-120奥林清华三72-100608010锦015核0总价顷（万巷）25叙0普通恨公寓40波0②目暗标客云群定凳位—客源兆购买盼力研者判低密热度产品滨湖名墅400-650产品类型公寓洋房、排屋公寓公寓公寓类独栋、联排主力总价主力总价吴江参的购到买力泡基础蓬雄厚瓦；中摸高端蹈客群吧是主风力买停家，辈公寓躺类11薄0-纠15芬0万及元别墅蒜类40僵0万-6局00万的岗更高园层级大买家跨尚未逝得到叔充分柴去化躲，本跳案高助端定毕位有拖利于篇吸纳才这部遮分客房诚群，内差异惹化竞遇争.？？价值柏研判格局坛展望项目黄定位价值慢提升营销稳策略项目微思考②目笑标客学群定恼位客群筒定位胳依据完：1、吴汉江楼装盘的棉主要阳客群倡为城笼中的政私营扰业主爸、公颜务员顿、白杀领以宿上的冈阶层顷和周边乡构镇的鸟私营抛业主墓，以迈改善兴性居马住为安主，居这种模需求酿结构霜在未酿来2-墓3年内评不会发生告根本捕性改殊变；2、随破着大缸苏州倾时代市的到魄来，总松陵管板块丸加速蕉融入显苏州愤，苏掉州外霉溢客费群将殖会成为吴铜江一梢支重屑要的泼购房想力量塞，这仔部分法客群画主要畅是以磁刚性辉自住葵需求冶为主态，需收求面积载不会印太大听。3、地肚块自考身的联特质苗以及塞板块亲的发伟展潜伴力决艳定了禁本项镰目的仪目标乳客户年以中肺高端以上摔客群泽为主停。价值渠研判格局逗展望项目尚定位价值谦提升营销被策略项目跟思考居住核品质扮提升砍型50万-7比0万左惯右刚性帅需求雾型高端注生活窑向往折型自然榆资源宵占有凭型70万—1敏00万10聚0万—1锤50万50泉0万以示上普通白领、泛公务员客户临类别目标误客群财富阶层中级白领、泛公务员富裕阶层私营业主、泛公务员锁定洗目标勿客群金领阶层15馋0万-2屑50万置业地总价②目警标客酿群定舱位—目标冻客群岂锁定综合爽吴江多产业锐结构而、客邀源结溉构、壳购买泼力等部的综张合研轨判，钞我们典将目治标客扒群锁带定：价值后研判格局萍展望项目魄定位价值柳提升营销海策略项目梢思考核心妙客户吴江狐改善徐性置请业为跃主：拥首改亦或再俘改的笔城中驱高端脚人群婚以及淡周边白的乡纪镇私疑营业下主。俘年龄第层次喝主要歪集中队在3汁0-个50叨岁之遵间。重要纳客户偶得率客户苏州添市区自首次仓置业锤客户毯：25孟-3脸5岁的离白领剩，工小作两龙三年绢以上环，拥阀有良手好职骨业前秧景的瓶年轻棵人，给以新迹苏州使人为圈主。苏州烦其它像区域鉴客户慎及外避地投楚资客坛户。②目旧标客认群定木位—客群旋结构客群忽档次括：吴昨江城拳中乃竞至周注边乡伯镇的暑较为隔顶端蝴的客臣户小部平分城宰中的淘刚性来需求偏及苏粱州外盆溢刚羽性需颤求。价值笋研判格局锁展望项目危定位价值堪提升营销买策略项目探思考③产降品形闭态建族议建议此原则添：★挂与市肌场需券求相坡吻合践；★阔经济眠效益交最大忧化；★唉有利哗于提告升项只目档胸次和呆形象最优叨产品俊组合佛方案愈：高层+类独雕栋价值老研判格局厕展望项目港定位价值述提升营销壮策略项目惑思考依据妹产品匪总体领定位叛和客盘群定造位作堂如下丙配比鼓建议字：长板狼路南怜地块购：房型面积（M2）比例舒适两房（2+1）100-1108%18%大三房（3+1)135-15035%四房140-16025%五房（大平层）160-18514%合计——100%④户穴型配示比建亏议标准索三房11泥0-驻13抬5长板堂路北译地块怎：房型面积（M2）比例标准两房（2+1）80-9012%小三房13%三房115-14038%四房140-16027%