中央名府三月份营销推广计划

中央名府三月份营销推广计划Part.1春节灵璧市场分析市场调研数据灵璧2016年春节市场成交活跃，共成交约500多套，未来上市量达431.7万平米，未来市场竞争激烈。序号案名占地面积（亩）建筑面积（万㎡）已售面积（万㎡）总销售率未来上市量（万㎡）1月成交量成交价备注1奥泰克100多20630%14944000元左右2钟秀锦城300401230%2840电梯4000多层46003富康首府70多12650%6223900元⑴一次性付款减300元/平方⑵按揭减200元/平方4紫金城14020735%13553600元左右⑴户口补贴农村：1万5，城镇：1万⑵住房补贴每月1千，补至明年5月31日交房为止5东方名城23032619%26153800-3900左右6尚东国际5501102321%8763电梯3680-4600多层3980-4600⑴送橱柜⑵一次性98折，按揭99折7盛世华城330141071%4158东方名郡6.76.7129星和1801104200元左右⑴三期交1万抵1万4，+开盘优惠减8000元+99折。⑵找领导最高优惠4000-6000元。10广业凯旋门178261038%1628多层：4600元高层：3900一次性96折，按揭98折。11宏泰世纪城151493%1404600元剩余房源100套左右，90㎡占多12日月星城619亩1005050%50503900元合计431.7竞品KPI

对比建筑规模——目前在售12家楼盘规模最大的200万方星河湾，其次为110万方的尚东国际，本案与日月星城，同属百万平米的大盘项目，因此，规模是项目诉求点之一竞品

对比楼盘销售率——销售率较高的是宏泰世纪城93%.，所售房源不多，接近尾盘。与本案直接竞争对手星河湾由于规模大，目前200万方，仅售20万方，180万方未上市房源；凯旋门26万方，销售率为39%，尚有16万方未售竞品

对比未上市供应量——灵城2016年市场未来上市量约431.7万㎡，按套均100平米计算43000套。从总量来分析，未来市场供应量充足，在营销上，应该秉持走量为先的原则，同时，注重提升品质及形象展示，提高性价比。竞品

对比1月成交量——春节期间，是返乡置业的成交高峰期，从数据来分析，成交套数最高的为110套的星河湾，本案约39套的成交量，靠中后。但随着务工人群的外出，成交量会回归正常水平。竞品

对比成交价格——目前多层主力成交价在3900-4600之间。高层在3800-4000元/㎡。各家优惠较多，付款方式优惠、购房补贴、送橱柜等花样多。案名成交价备注奥泰克4000元左右

钟秀锦城电梯4000多层4600

富康首府3900元⑴一次性付款减300元/平方⑵按揭减200元/平方紫金城3600元左右⑴户口补贴农村：1万5，城镇：1万。⑵住房补贴每月1千，补至明年5月31日交房为止东方名城3800-3900左右

尚东国际电梯3680-4600多层3980-4600⑴送橱柜⑵一次性98折，按揭99折盛世华城

东方名郡

星和湾4200元左右⑴三期交1万抵1万4，+开盘优惠减8000元+99折。⑵找领导最高优惠4000-6000元。广业凯旋门多层：4600元高层：3900一次性96折，按揭98折。宏泰世纪城4600元剩余房源100套左右，90㎡左右占的多日月星城3900元

竞品小结1、从市场反馈的数据分析，本案占据汴河路的中心位置，地段位置尚优，配套成熟。2、但竞品在楼盘展示、形象包装、楼盘活动等方面先入为主，具有一定的展示优势；3、建议，本案作为百万方的大盘，后续组团价格上涨，需要在现场包装、展示、样板房等方面下足功夫，提升楼盘的软实力价值，让灵璧市场，清晰认知并体验到，名府不仅是大盘，学区，还应该是有品位、品质的全能生活方式中心。Part.22016年目标理解112016年销售目标量化针对目前6#\17-20#剩余房源，同时考虑适时加推5#\9#、13#-15#补充新货源，完成全年度1亿元的销售目标。月份3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售目标（套）151520101010202020303-12月份合计：170套货源加推支撑：1、目前一期可售111套，但属于市场接受度不高的产品，影响去化速度；2、考虑加推5#\9#、14#-16#，保障年度目标的完成；3、老带新、渠道奖励兑换，以及现场示范区的建设。122016年销售目标遇到问题一、预售证问题。鉴于部分楼栋预售证取得无准确时间表，违规销售的风险，必须引起重视——若长时间无预售证，客户会质疑，进而引起连锁反应，客户会大面积退房。解决方式：想法设法，从政府方面入手，解决商铺未建，对拿预售证的不利影响。二、现场售楼中心及景观示范区的建设问题。本案亟待建设形象高企的现场售楼中心及示范区，提升项目形象及价值，支撑价格。解决方式：现场售楼中心、景观示范区及样板房建设提上日程，先选址，先规划设计。132016年销售目标遇到问题三、学区承诺目前购买客户学区承诺已出，但政府官方的学区承诺还迟迟为定，时间一久，客户一旦打听到学区其实未定，会很快造成很坏的口碑影响，给项目口碑大折折扣，建议，落实学区官方承诺。解决方式：与教育局，尽快签定学区协议，并且即时公布，让客户安心。四、灵璧县购房补贴时限问题灵璧县城购房，有财政补贴【截止3月31日，时间有限】，客户已知晓，但由于预售证取得问题，导致补贴兑现成问题，但由于开发企业的原因导致补贴无法兑现，将导致大的销售问题。解决方式：尽快取得预售证，让客户自行、及时去兑现。142016年销售目标遇到问题项目一期1月份开盘推售6#、17-20#，共计219套房源，共计22856㎡。6#、17-20#货量盘点地块建筑类型楼栋

层数

套数

已售套数可售套数一期多层17#63329418#633231019#630201020#621714高层6⒅⒆⒇⑥数据来源：项目内部销控1、销售套数统计——截止目前，多层117套，已售出79套，未售38套；高层102套，已售出19套，未售83套6#、17-20#货量盘点16楼号总面积已销总面积未销面积总套数已销套数未销数签约面积合同总金额6#10546.761906.208640.5610219831906619389717#3254.792169.861084.93332942170912952118#3254.791478.141776.653323101478620819719#3320.021313.972006.053020101314522261220#2480.52832.661647.86217143601443211房屋销售合计22856.887700.8315156.05219981217228281974382、销售金额统计——截止目前，共计销售98套，未售121套，未售面积15156㎡。其中高层6#83套未售。签约面积7228平米，合同金额28197438元。一、货量盘点从目前剩余可售套数分布来看，6#高层占比最大，剩余83套，而多层可售38套呈现2个特征，一是集中于20#，二是顶层剩余比例大。二、销售预判但在目前工程缓慢，致使20#与年前进度相比变化大，承建方缺资金（缺材料，无法施工），建议加快20#进度，使客户购买意愿加大；同时，顶层在销售说辞及赠送阁楼的有利推动下，去化应该比较理想，因此，加大高层的去化力度，包括销售推荐引导、促销、说辞、高层户型抗性化解等方面，显得尤为必要。6#、17-20#货量盘点1718考虑工程及规划细部调整，建议分两批分别加推5#\9#、13#-15#新货源。加推楼栋5#9#16#14#15#第2批加推第3批加推195#、9#——第2批加推【预计135套】。9#为一梯三户的11F小高层产品，相比17层以上的中高层，市场接受度更高，同时，处于中央景观位置，是社区内的优质观景楼王区，有利于去化，与5#17层高层进行搭配销售，保障去化率。14、15#、16#——第3批加推【预计99套】。14#、15#、16#是稀缺的多层产品，在工程进度保障的前提下，建议在2016年下半年-春节前进行加推。加推楼栋Part.32016年度销售节点铺排1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月春节中考事件活动，6月中旬，二轮加推蓄客开始五一节客户嘉年华活动9月中旬，现场售楼中心、景观示范区及样板房开放，5#、9#加推开盘国庆节七天乐暖场活动，5#、9#强销首期6#、17-20#开盘2016年销售节点铺排：圣诞节活动，14#-16#蓄客开始4月份前以去化6#、17-20#剩余房源为工作重点2017年

1月11月14#-16#加推三轮开盘注：现场售楼中心、景观示范区及样板房是全年营销任务完成的承上启下关键节点，需要尽快规划、提前设计、精心施工，将为项目带来形象、销售等方面的飞跃，值得投入。3-4月，广志学校产品推荐活动Part.43月份营销推广策略3月推广策略

：1、线上户外广告统一亮相新促销信息，线下渠道深耕，积极兑现渠道现金奖励，将老带新、中介、业内推荐奖励等传承并保持。2、3月份，继续派单、路演等行之有效的线下精准拓客。3、活动方面，主要是广志学校产品推荐；4、广告新增，乡镇楼体大牌、乡镇桁架、城区大牌3月份阶段推广主题【回归产品价值】

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一、促销背景春节后定房享受1.5万定房优惠，不含付款方式及按时签约优惠；如取消1.5万定房优惠，势必会影响到高层产品的去化，因此，必须以新的名头，再返给客户，让其享受到实惠。二、促销主题来淘房！买名府·送全屋家电定购6#高层房源，送2万元品牌家电基金！三、执行说明：1、与国美或苏宁等，灵璧最大的电器卖场，谈团购合作，给到内部价，购买2万面额的电器卡或券（有效期2年），客户只要凭卡或券，即可享受同等面额的消费（相当于现金）。2、如客户，不需要电器卡或券，可以按2万元进行折现，直接抵充房款（建议客户直接折现，变相提高高层性价比，促进去化）。4、售楼部进行电器包装箱的实物堆头展示，给客户以直观感，促进高层下定。Part.5执行分解3月份推广执行【工地包装】沿汴河路工地围墙

由于拆迁进度的加快，沿售楼处对面的汴河路围墙，可以新制作，与原工地围墙实现连接由于部分楼房为拆，建议分两段更换画面1更换画面23月份推广执行【工地包装】新制作围墙3月份推广执行【汴河路工地包装】3月份推广执行【路口指示桁架】促销+箭头指示3月份推广执行【推广执行——海报派发】3月份，继续海报派，同时，安排小蜜蜂，对周边竞品（星河湾、凯旋门等）进行拉访式截客，截留竞品的客源，为我所用。可以考虑派单+举牌的结合形式，逢周六、周日，在城区闹市区，3人一组（2人派单+1人举牌）3月份推广执行【推广执行——路演】3月份，继续执行年前未执行的路演计划。3月份推广执行【推广执行——现场广告】3月份，售楼处现场桁架画面更换，新促销主题。3月份推广执行【广告宣传】1）、开盘续销期2016年3月10日-3月31日

2）、宣传渠道开盘后新增广告宣传内容及数量发布周期分布区域及数量备注汴河路工地围墙

3月中旬前安装到位新制作及老围墙画面更换统一形象，提高品质乡镇楼体大牌选择3-4个重点乡镇楼顶或路口高炮截留乡镇客户乡镇桁架选择节点使用选择8-10个乡镇截留象征客户城区大牌1年3块例如北面、南面等产品海报设计及派发3月15日前出街结合新促销政策的产品海报——开盘后画面更换售楼处桁架画面老围墙广告画面

广志学校产品推荐活动目的:结合领导资源，让买房客户与中央名府进行资源嫁接时间：3月15日-6月20日期间渠道推荐形式:一、专场推荐会活动于学校礼堂，分别举办中央名府系列专场推介会（老师及学生群体），分不同年级二、买名府，优先优惠上广志学校3月份起，凡是意向上广志学校的报名学生，其家长若在中央名府购房，可享受标准分数线下5-10分的学分照顾。三、广志学校老师，推荐客户购房，享受推荐奖励凡广志学校在职老师，若推荐学生家长购房成功，可享受3000元每套的奖励四、广志学校学生家长或老师本人购房，可享受团购优惠渠道活动详细执行方案，另行提供！Part.63月份阶段费