商业地产知识培训讲义

商业地产知识培训商业地产知识何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售模式商业地产的客户商业地产知识商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产商业地产知识

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有

大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的

发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产知识商业地产在开发和运营中涉及到三个层面商业地产的内容资本运营商业地产市场开发运营管理商业地产知识贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产知识商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识商业地产的市场发展条件欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。欧美：商业地产知识亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。亚洲及国内：商业地产知识高品质商业地产分割商铺领风骚国际资本加紧抢滩第三方经营管理发展趋向显著商业地产发展趋势及特点商业地产的发展特点及趋势商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分地产投资市场产品类别交通设施商铺商业地产知识购物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。ShoppingMall——规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。商业地产知识

1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。

2、半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。

3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。

SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容商业地产知识按投资价值划分社区型专业型便利型都市型其他商铺专业型商铺商业地产知识定义：专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。

案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。商业地产知识按业态划分综合型零散型特色型商业地产知识销售模式整体转让零散销售自由出租返租销售商业地产的销售模式商业地产知识概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。返租销售商业跟地产葬知识实质六：商品注房售塑后包局租是核指房阅地产嗓开发守经营驰企业骨为促蒙进销说售，逃在其奏进行吊外销杜商商汪品房讯售后耀包租万是指差房地剃产开恋发经滑营企姜业为秩促进逼销售贺，在磨其进屑行外吗销商恨品房次出售竞时与蓄买受闲人约糖定，虾在出锈售后庆的一史定年面限内置由该乖房地雾产开戴发经工营企初业以硬代理御出租扒的方授式进狼行包挖租，汁以包渐租期搅间的书租金斯冲抵颠部分塘售价垃款或抚偿付洞一定枕租金拥回报刮的行想为。返租趴销售商业坚地产丢知识利益鸦：国内昂的房脉地产疼公司穗融资神渠道黎比较唉单一罩，为田了应灶对银熊行银悄根紧食缩、迎成本妻增高迅的不休利局植面，疏开发作商利苍用售脖后包吓租融传资进栗行发鸣展已钩是相痕当普窜遍的典做法策。对于把个人女投资某者而途言，责现在恒商铺惭是一硬种房咏地产犹和理仓财产秧品结栋合的做产品库，不融仅具居产权倚的房晋地产垂特性比，同活时在莫理想稳状态绵下，睬又是残一种蜘收益器比较绑高的泻投资欣理财食产品眼。可见扇，售泉后包胆租并宋非只要是开毫发商贺单方纸获益斩的模廉式，但其本尺质仍欲是实田现开牺发商帅与投药资人王的双雁赢。返租临销售商业语地产川知识风险淘：由于顷商铺罗产权厉发生叛转移洗，作携为第熄三方优的商饮业经嚷营管菜理机摇构要雄么是冷发展趣商临食时成暖立的四公司撞，要凶么是牧专门资聘请捷的专僵业管劝理公彻司，渣二者狱都不帅可能款为发引展商拐的承脆诺负祖责，狸因为问物业精租给的大商劳家的躲租金逐非常年之低现，发斜展商秤不可眉能从殿中获厕取相跌应的牙利润它，承坝诺给军小业电主的服租金悬回报捧成为议发展面商的邻长期夫包袱妹，很叮有可脉能无演法兑版现先芳前承吨诺，烤尤其琴在经载营状促态不塘佳的队情况故下，攻其风招险更踩加巨虏大。返租气销售商业强地产摸知识租金支（元/平米/天）生＝销叙售单需价（尿元/平米来）＊回报泼率／３效６５治天／劈燕出房灭率公式商业滚地产涛知识6%它-1叫0%左右弊是合喉理回影报率商铺旱投资冶大部现分都妻是10韵-1缠2年收型回投制资成史本。某些塌项目丹开发痕商胡都乱提硬高年乳回报棚率承抄诺，涂有的道甚尝至达谢到20狸%，这梁完全仓背离葬了市扯场规灾律，痒其后他果自扁然落遇得一碑败涂烫地。商铺悦定价挺操作乡丰程序商业晋地产资知识层别尝总价=（目芝标销粪售总构额÷总权彻重系炎数）X层别疲权重兄系数凭经言验对剑项目灭不同叶层别膨进行巷系数筝设定犯（第笨一层蹄是项李目价株值最避高价堤格最茂高的竞层别蚁，通识常取口系数虾为10载0%，依箭次类碍推越银高层乡丰别系驼数越和小，童地下侄层别订亦如烫此捉。）系数X销售铁面积班（建群筑面岭积）=权重省系数∑权园重系旬数=总权梨重系坦数商业柜地产钟知识（层谜别总骡价÷层别壶总权钓重系捎数）X具体跌商铺墨权重征系数=具体免商铺孤总价设定法各层葬别中河各个那商铺医的系尝数，咽位置多最好袍、面夺积最玻合适吐、能泽见度悦最高吼、最中容易波到达季的商滑铺通赶常设辆为10嫩0%，根胸据不表同因炎素的哨变化允递减鹿。商铺另系数X商铺威销售诸面积命（建竖筑面争积）=商铺吸权重厚系数∑具复体商者铺权荣重系框数=层别统商铺宵总权赌重系壁数商业魔地产稼的客净户商业斩地产掘知识投资躺者最夺关心退什么沉？商业器地产朴知识物业番是否瓦能增蜡值怎样蚁才能般让投阻资者枪觉得夫某个愤物业葵能增尿值呢肠？或者葵说什螺么才杂能保姻证物停业能矿增值丛呢？商业给地产窄知识背景鸟环境——大的述经济动环境天是否钩健康盖发展行业稀环境——商业纯地产核行业行是否四是投索资热棒点地块符价值——地产梁项目桥所处封地块眨是否档在未丽来有膝发展同类沟市场袍经营创状况——某个梦地产室项目交预计黎经营诊的业睛态目未前是害否有段发展平空间项目抬规划——商铺独规划炮设计妖是否研合理仔，是短否符滚合经跃营要孝求价格散合理——销售梨价格驻是否受与实菊际价书值趋摘同商业雨地产耳知识商业丑地产它知识影响客户决断却的因们素客户片：不仅言指投率资客执，更邀是针渴对经赞营者界，因伏为咽他们困才是稀更加薪专业授、更遇加挑图剔的熟客户网。影响找客户弃决断具的因葡素商业微地产撕知识参与壮开发晨的公餐司品卡牌项目眯本身内在亦因素外在颂因素客户忧自身色实力绵、知佳识、躬年龄哭、偏铺好、……其他（唯结一性俗）外在降因素商业躁地产音知识参与浪开发梦的公贩司品押牌开发奥商物业毁、运索营公丘司发展侦商建筑舌设计脸公司实力信誉经验商业抛地产奸知识外在洪因素项目本身硬件软件商业只地产洗知识硬件软件地理视位置交通杰状况周边滴商业剑市场同类堤市场侨整体梯水平周边退居民型水平建筑狂形式铺位姥划分配套量设施●●●销售经策略进驻评品牌优惠趋政策未来哨前景推广染力度运营克管理●●●药都幼项目妨优势商业扑地产窑知识针对剂北方猜药都锣项目神来说太，什巾么最爬能吸珠引潜烘在投规资者岗呢？匹或者宴说怎鸭样才馅能打多击到航投资极者呢姥？硬件知优势商业偶地产办知识近40万人目的医唐药营汤销队激伍遍柔布全侦国各拍地；20宪00多家巡寿医药腿生产戴经营补企业愿中产拨值和袖销售鹊收入咬超千芝万元蚕以上魄的就蜜有18家，换利税曲超千剥万元土的有4家；泄此外我，内惩蒙古驻药材柱资源争丰富熄，蒙乔药材22恒30种、置蒙药滤药品蚁达50俩00余种茶，在罗国内睁外都屿具有被很高集的声把誉。资源混优势市场锋优势呼和尝浩特炼一年钩两届右药交先会在更国内键医药云业享吧有盛勺誉，阶蒙药脑不仅嘱在国角内具堵有很素高的革声誉漫，而饮且在映日本均、韩蔽国、厘俄罗兔斯等水国十夏分畅窃销。区对于讯药都脱来说偷，所猛在区梅域的旬药品泄市场柱整体琴水平堂很高股，已割经形狮成了务它所慰需要当的市敌场环屠境。商业逝地产逐知识建筑茎优势划分夸优势全街牲铺性曲质的假建筑卷形式辛，使谈各个恢店铺荷的商连业价阅值均转分，缝降低香了出宪现“条死铺灶”的俱可能怀性，伪利于夫销售罢和经挽营。俭而且优项目扰内街笛的设炸计轻泛松的张解决对了医闲药批控发必改须的验装修母货问医题，齐为经始营者灿提供纽奉便利位。10秩0-还20偷0平米担为主露的划祖分，教保证危了单倘位物能业的渴总价矛款处茎于合那理区岁间，由避免国过大工的资翁金投辞入降每低目括标投剪资者州的投块资热挥情。软件甩优势政策谅优势大环讲境：国货家规弊定：绑中国害医药腊行业侧要走梳集约乌化、御规范仓化、悄现代位化的劝道圣路怕，从20弊00年开狭始，饭利用3—牙5年的饱时间磨，培定养5—适10户面鼻向国慰内外涂市场篮、多将元化旗经营根、年金销售届额在20亿元阁以上水的大乘型医度药流间通集名团。小环泄境：自待治区风和呼婶市、百玉泉经区三忌级政摊府给胀予了紧大力航支持刷，呼这市有涛关部恰门先铅后出羽台了密一系倒列优默惠政笛策，云为投雷资药杀市的隔经营像者在部税收气、商幼用房呆使用沸年限妇、贷黑款、斥办证浆、落红户、尸子女润入学英等方今面提挣供便羡利。商业淋地产丘知识前景今优势做为腐蒙药详的大矩本营把，呼算市目责前还威没有猎像北搭方药砖都如喝此大板规模押的综叔合性喷医药暗供销引中心慰，一损旦投烛入使盯用必影定会幼吸引钳无数寨国内侄外的范医药听经销筐商来幅此洽峰谈定麻购，姿经过塑一段男时间谈的运怨营北速方药柳都就之可以班成为厚蒙药贿的代粗名词呆，云接集与锈此的倦药上捷足以致使药距都的盈价值毒迅速榨提升矛。商业锋地产喜知识销售香策略守优势运营赵优势返租情销售掏的销晶售策俭略，东对于经投资到者来汇说无写疑是酿个稳经定的苹投资阅保障稀，而号且药桨都较移高的凡租金帽回报些率能挤够保异证在农十年拣内收躬回投筹资成梅本，堤无疑元对客朋户具裹有很衫高的椅吸引欲力。在药竖都内纲的大遍型会钉展中轿心的乎建设撤，保私证在合项目同投入猎运营蚀之后愚持续广的医痒药类氧产品烈展会焰，经香常性桃的持倒续吸痕引来鞭自国求内外甜的药符商来闪此参消展洽滥谈，浑为在升此长搅期经终营的检商家扎提供肌了稳瓦定的竭客源早，此钞外这在种展砌会也储是对输药都筋品牌法的非独常有耕效的接推广倡。成功兄案例奥分析商业您地产聋知识上谷鄙商业篇街项目顾基本仇情况项目沃坐落肝位置场区域牛：地甩处天愉塔道浆以南开发辽商：门天津坐融创刊集团诸融创逃置地你有限付公司总建在筑面臣积：56义28扎9平米地上壮建筑中面积遭：42石10贪9平米地下回建筑钉面积棉：14览18挂0平米地上权三层汉商业姨总建荒筑面把积：23范25振1平米店铺尼面积赏范围穴：74献m撤2弦——字1较24辨5狸m2（建牛筑面锁积）总店鞋数:8竿2间商务企魔方焰面积饭：18奸85足8平米销售听均价责：葵商业踏：1F棒16栏50登0—按—1岭70裙002F园12集50滥0—呈—1诵30良003F刘85辣00呼——笼90烂00SO谢HO：4F朴——镰6F介6扒50键0—宪—7叛00刃0商业录地产政知识项目敢定位1、膛该凡项目原规划宾是商念业和厚商务立魔方叙的组延合，蒸构成催都市傲型低记层建