陕西国内外养老地产案例

一、什么是养老地产？二、中国养老地产的发展现状三、中国养老地产的发展机遇四、中国养老地产开发流程及商业模式五、中国养老地产政策分析六、陕西养老地产政策分析七、国内外养老地产案例分析八、中国养老地产开发风险评估目录养老地产是以养生、养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式，具有消费型地产特征，主打健康、生态、人居环境与自然相融合等卖点。养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发规律，创新核心在于适老化设计。什么是养老地产？1.三大开发集团

房企、险资、央企形成了中国养老地产“三足鼎立”的竞争势态。此外，与医疗相关的跨界企业也一直是养老地产开发的参与者。这类企业多是做养生、健康管理等高级服务的专业公司，但目前还未成规模。中国养老地产发展现状开发商险资央企养老地产医疗相关企业医疗相关企业1.三大开发集团——

房企据统计目前已有30%的品牌房企进军养老地产获取低廉价地价及诸多政策支持传统房企的新盈利增长点中国养老地产发展现状1.三大开发集团

——险资保险企业涉足养老地产领域，以养老险种方式促进社区发展，多以升级版养老院推出中国养老地产发展现状险资进军养老领域的优点：大量资金限制需长期投资渠道：保费收入保险金现有投资渠道单一：

只有存款和国债两种投资渠道养老投资回报率相对较高：基本都在6%以上保监会准许险资有限制的投资不动产：发布《保险资金投资不动产暂行办法》为险资放行上下链接相关产业，延伸寿险产业链：

医疗、养老、护理保险；养老社区等1.三大开发集团

——央企虽然央企在养老地产上起步晚于房企和险资，但它们来势凶猛、出手阔绰，未来赶超之势不可小视。2013年4月，中国石化斥资80亿元在四川布局养老项目——天府惠泽桃源颐养中心，总投资80亿元，总体规划占地2000亩，规划养老床位1万张以上。中国水电试水养老地产更是一鸣惊人，2013年5月16日，中国水电建设集团房地产有限公司宣布联手重庆(楼盘)任之投资公司，在重庆璧山投资80亿元打造全国最大养老地产项目。中国养老地产发展现状四种开发模式1.专门开发的综合性养老社区。如老年活动中心、老年医院、老年大学等。北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。2.在新建住宅中配套开发养老住宅及相应服务设施。

如万科在杭州建设的良渚文化村。3.是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。是一种具有时令特征的居住形式。目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。

4.会员制医养综合体。如北京的太申祥和山庄、中海亲颐系列养老社区。中国养老地产发展现状六种运营模式1.本地出售型社区模式：以出售住宅为主，注重社区环境打造和养老配套设置完善。2.异地出售型社区模式：养老养生与度假旅游的完美嫁接。3.租售组合型综合性社区模式：通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。

4.养老房产金融组合型社区模式：运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售。5.会籍制社区模式：通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。6.床位出租型养老机构模式：根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租为主要盈利模式。中国养老地产发展现状五种盈利模式

1.投资商和运营商向开发商定制养老地产项目，开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；

2.养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；

3.开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；

4.开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；

5.投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。中国养老地产发展现状国内养老地产主流盈利模式对比中国养老地产发展现状国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售

1.老龄人口增长快

据民政部统计，目前我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%，且仍将以每年1000万的规模递增，预计2020年将达到15.2%，总数2.43亿，2025年将突破3亿。中国社科院老年研究所据此测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。中国养老地产发展机遇65岁及以上人口发展情况60岁以上老年人口比例预测

2.老年消费者收入提高，消费能力增强

随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现；

随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。中国养老地产发展机遇子女赡养

子女为老人尽孝道随着社会保障制度性实施，未来老年人福利水平将会大大提高社会福利保障老人财富构成长期财富积累老年人大多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多离退休养老金未来将大幅度增加，预计2020年我国老年人退休金总额达28145亿元60-65岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入其他（继续工作、投资、股份）

3.国内养老地产的开发供应量不足福利性养老地产与盈利性养老地产同时供应不足。目前市场上养老机构的供应现状是档次低，服务差。大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；服务及费用参差不齐，且由于长期护理经验的不足导致一些养老机构不愿接收入住前就已失能的老人。据统计，未来宜居养老社区缺口约有1295万人；中国养老地产发展机遇1463万人168万人1295万人

4.政策支持中国养老地产发展机遇2002年2006年2007年2010年2011年2012年2013年国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》

中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》十七大《报告》全国老龄委联合民政部等国家十部委发文？《关于全面推进居家养老服务工作的意见》国务院《关于加快养老服务业发展的若干意见》(以下称“《意见》”)初稿正在征求意见中国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮书全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》修订通过的《老年人权益保障法》之后，即将出台的《意见》在养老机构的营业税、土地取得等政策方面，会有进一步的突破。1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，我国政府先后制定了200多个老年政策法规。以下为：2002年至今出台的关于中国养老的主要政策

4.政策支持中国养老地产发展机遇优先供地营业税、所得税、地方税等减免优惠利息贷款贴息培训支持科技服务政府财政对养老床位补贴.........通过以上政策制定一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：

5.住宅市场受压房地产调控以来，国内住宅市场出现疲软，寻找新的利益洼地、实现转型升级成为众多地产商的当务之急，养老地产成为继商业地产之后地产商抢夺的战略高地。中国养老地产发展机遇中国养老地产开发流程及商业模式1.养老地产开发流程及资金走向中国养老地产开发流程及商业模式2.中国养老地产商业模式（1）舒适型（基本型）

重庆巴南区双寨山慈竹坝某养老项目

项目位于重庆巴南区，距离重庆市40分钟路程，项目以双寨山慈竹坝现有农房改造为主，首批建设改造规模为3000㎡室内面积。规模化建设标准化管理集约化经营理财式融资滚动式开发思路创新：城镇化背景下，提出乡村养老的理念；模式创新：空置农房改造，无需新增土地，减少开发成本；市场层面的创新：积极引进发达国家养老理念及技术标准中国三养老三地产三开发三流程三及商三业模三式2.三中三国养三老地三产商三业模三式（2三）享三受型三（豪三华型三）天津三津南三区某三养老三项目项目三位于三天津三津南三区，三尽力三天津三外环三线，三距离三天津三市中三心1三5分三钟路三程，三项目三定位三于高三档住三区内三，规三划用三地2三4.三25三公顷三，公三建面三31三52三50三平，三居住三建面三26三51三90三平，三总户三数2三50三0户三，预三计入三驻人三数3三75三0人三。开发三模式三：新三建住三宅中三配套三养老三社区盈利三模式三：项三目五三分之三一持三有经三营，三五分三之一三租赁三及部三分产三权销三售，三剩余三五分三之三三销售三；中国三养老三地产三开发三流程三及商三业模三式2.三中三国养三老地三产商三业模三式（3三）舒三适型三（基三本型三）河北三香河三县某三养老三项目项目三位于三北京三与天三津之三间河三北香三河县三，紧三邻告三诉道三路出三口，三到北三京国三贸大三约5三0分三钟路三程，三项目三占地三10三00三亩，三总建三面8三0万三㎡，三计划三投资三30三亿元三。盈利三模式三：因三有大三部分三保险三资金三投入三，只三租不三售或三少售三，租三金3三00三0-三50三00三，主三打高三性价三比；开发三模式三：专三门开三发的三综合三性养三老社三区；客户三群体三：京三津冀三以及三子女三在京三津冀三工作三的全三国范三围的三老年三人及三老少三居家三庭；中国三养老三地产三政策三分析1.三《三关于三加快三发展三养老三服务三业的三若干三意见三》正三式印三发20三13三年9三月6三日，三国务三院正三式印三发《三关于三加快三发展三养老三服务三业的三若干三意见三》文三件，三文件三是建三国以三来第三一次三以国三务院三名义三下发三专门三针对三养老三服务三业发三展的三政策三文件三，文三件针三对2三02三0年三我国三养老三服务三业将三要达三到的三发展三目标三和任三务做三了全三面安三排和三系统三的部三署。三文件三有三三方面三特点三：（1三）确三立政三府在三养老三服务三业发三展的三主导三作用三；（2三）体三现社三会力三量在三发展三养老三服务三业主三体作三用；（3三）明三确市三场在三养老三服务三资源三配置三当中三的决三定性三作用三；中国三养老三地产三政策三分析2.三中三国首三只养三老地三产基三金正三式成三立20三14三年6三月，三国内三首只三养老三地产三基金三——三—兴三业养三老基三金近三日正三式成三立。三该三基金三拟在三全国三新建三30三0个三养老三地产三项目三，未三来将三采取三租赁三型养三老模三式而三非出三售。三目前三该基三金的三首个三项目三已经三在黑三龙江三省肇三源县三启动三，第三二个三项目三正在三广东三惠州三酝酿三中。陕西三养老三地产三政策三分析1.三养三老机三构扶三持政三策20三08三年，三西安三市民三政局三以市三政府三的名三义出三台了三《关三于加三快实三现社三会福三利化三的实三施意三见》三，对三新建三的养三老服三务机三构，三城六三区范三围内三每张三床位三给予三一次三性补三贴3三00三0元三，城三六区三范围三外每三张床三位一三次性三补贴三20三00三元；三每年三对已三运营三的社三会力三量兴三办养三老服三务机三构，三按照三服务三设施三、服三务内三容、三服务三质量三等进三行综三合评三比，三按人三次分三别给三予3三0元三~5三0元三不同三的奖三励。20三09三年，三《西三安市三政府三关于三加快三发展三养老三事业三的意三见》三出台三，对三经市三、区三老龄三办审三批的三爱心三护理三院，三按半三护理三、全三护理三床位三每月三分别三补助三60三元和三80三元；三对社三会力三量兴三办的三社区三居家三养老三服务三中心三（站三）实三行奖三励制三度。陕西三养老三地产三政策三分析2.三2三01三5年三西安三养老三服务三目标“十三二五三”期三间，三西安三市将三大力三发展三社会三养老三服务三，到三20三15三年实三现“三90三73三”目三标，三即9三0％三的老三年人三在社三会保三障体三系和三服务三体系三支持三下通三过家三庭照三顾养三老，三7％三左右三的老三年人三由社三区提三供日三间照三料和三托老三服务三，3三％的三老年三人入三住养三老服三务机三构。依托社区分散居家养老90%依托福利院养老3%老年宜居社区养老7%十二五规划养老服务格局依托社区分散居家养老96%依托福利院养老3%老年宜居社区养老1%目前养老服务格局国内三外养三老地三产案三例分三析1.三澳三大利三亚养三老机三构运三营管三理及三服务三经验三分享（1三）澳三大利三亚国三家概三况澳大三利亚三是世三界上三最早三实行三社会三福利三制度三的国三家之三一，三其福三利制三度的三完整三性、三公平三性和三优越三性也三是在三全世三界各三个国三家中三名列三前茅三的。三在那三里所三有的三老人三都可三以享三受同三样内三容同三样水三准的三服务三；国内三外养三老地三产案三例分三析1.三澳三大利三亚养三老机三构运三营管三理及三服务三经验三分享（2三）澳三大利三亚老三人靠三什么三生活三？澳大三利亚三老人三享有三的社三会服三务包三含：三养老三金服三务和三养老三医疗三保健三服务三。而三其中三养老三金福三利由三“公三共养三老保三障金三”“三职业三年金三”“三个人三养老三储蓄三金”三三部三分组三成；社会三服务养老三金养老三医疗三保健公共三养老三保障三金职业三年金个人三养老三储蓄国内三外养三老地三产案三例分三析1.三澳三大利三亚养三老机三构运三营管三理及三服务三经验三分享（3三）谁三为澳三大利三亚老三人提三供服三务？对于三养老三职责三的承三担问三题，三澳大三利亚三政府三已由三资源三统管三成功三过度三到下三放给三民间三；政府三举办三养老三机构三弊端三明显财政三紧缩政府三提供民间三组织非政三府组三织慈善三机构私人三公司过渡非盈三利盈利盈利非盈三利国内三外养三老地三产案三例分三析1.三澳三大利三亚养三老机三构运三营管三理及三服务三经验三分享（4三）澳三大利三亚老三人享三受养三老服三务的三方式澳大三利亚三对老三人提三供的三服务三分两三类：三“院三所照三料”三和“三社区三照料三”，三而其三中社三区照三料又三分为三“老三年公三寓”三和“三老年三护理三院”三；养老三服务院所三照料社区三照料老年三公寓老年三护理三院个人三养老三储蓄老年三护理三院的三服务三对象三基本三属于“介三护老三人”，是三以高三水平三医护三照料三为主三，三如医三院手三术后三的照三料、三临终三关怀三等，三老三人大三都是三一些三失去三自理三能力三，三有特三殊医三疗、三生理三和心三理保三健需三要的三。老年三护理三院的三服务三对象三基本三属于“自三理老三人”三和“介助老人三”，以生三活照三料为三主，三需要三一定三的医三疗保三健国内三外养三老地三产案三例分三析1.三澳三大利三亚养三老机三构运三营管三理及三服务三经验三分享（5三）澳三大利三亚养三老机三构的三建设三及运三营管三理澳大三利亚三政府三制定三的目三标是三每千三名7三0岁三以上三的老三年人三口拥三有1三08三个养三老机三构，三其中三护理三院5三8个三，老三年公三寓5三0个三。目三前老三年公三寓和三护理三院的三床位三在澳三供不三应求三，三很多三老年三人都三在等三待的三名单三上，三尽三管政三府已三经批三准兴三建，三但三目前三床位三仍十三分紧三张。三其建三设运三营主三要特三征有三：政府三总体三规划机构三准入三制度人员三准入三制度准入三监管三机制服务三机构三竞争三机制国内三外养三老地三产案三例分三析1.三澳三大利三亚养三老机三构运三营管三理及三服务三经验三分享（6三）澳三大利三亚养三老机三构服三务经三验分三享服务三提供三者配三置合三理化服务三内容三细化三、标三准化服务三方式三人性三化员工三培训三职业三化服务三质量三控制三制度三化国内三外养三老地三产案三例分三析1.三澳三大利三亚养三老机三构运三营管三理及三服务三经验三分享（7三）澳三大利三亚养三老地三产的三开发三模式三对中三国的三启发中国三的养三老产三业刚三刚起三步，三政府三、医三疗机三构、三民间三资本三、企三业、三非盈三利机三构、三社团三、社三区、三志愿三者等三社会三各方三力量三的参三与是三大势三所趋三和必三由之三路。三澳大三利亚三成功三的养三老模三式和三运营三机制三对中三国养三老产三业发三展有三着重三要的三借鉴三和指三导意三义。养老三地产三开发国内三外养三老地三产案三例分三析2.三美三国太三阳城三开发三模式（1三）美三国"三太阳三城"三的主三要项三目分三布、三规模三、配三套和三产品三类型美国三“太三阳城三”目三前有三14三个项三目，三其中三亚利三桑那三州凤三凰城三的“三太阳三城”三，是三“太三阳城三”的三发源三地。国内三外养三老地三产案三例分三析国内三外养三老地三产案三例分三析2.三美三国太三阳城三开发三模式（2三）"三太阳三城"三开发三模式三的九三大特三征属于三住宅三开发三性质三；依靠三销售三回款三盈利三；限定三55三岁以三上老三人才三能入三住；专为三健康三活跃三老人三提供三会所三和户三外运三动设三施无医三疗配三套，三主要三依靠三项目三所在三区域三的大三市政三配套一般三位于三郊区三，占三地大三，容三积率三低，三拎包三入住房价三便宜三，为三洛杉三矶市三内的三三分三之一附近三一般三都配三有专三为社三区服三务的三商业三中心兼有三旅游三度假三功能国内三外养三老地三产案三例分三析2.三美三国太三阳城三开发三模式（3三）“三太阳三城”三的开三发商三和开三发理三念开发三商：三De三l三We三bb三和三Pu三lt三e三Ho三me三s在美三国太三阳城三的各三个项三目的三展示三大厅三中，三都张三挂着三太阳三城的三开发三商—三—D三el三W三eb三b三和P三ul三te三H三om三es三的三合作三历程三与合三作理三念。三"D三el三W三eb三b三An三d三Pu三lt三e三Ho三me三s:三T三wo三l三eg三ac三ie三s,三o三ne三c三om三pa三ny三."三Pu三lt三e三Ho三me三s,三美三国三最大三的住三宅制三造商三之一三，D三el三W三eb三b，三美国三活跃三老人三住区三建设三的领三导者三，三共同三分享三辉煌三的历三史。Pu三lt三e三始于三19三50三年三，而三De三l三We三bb三始三于1三92三8三年，三并三于1三96三0三年在三凤凰三城西三部建三设了三第一三个退三休老三人的三社区三。现三在，三Pu三lt三e三和D三el三W三eb三b三像一三个公三司一三样在三一起三合作三，整三合了三他们三的资三源和三数十三年三的经三验，三一起三开发三高质三量的三老年三住宅三和社三区。开发三理念三：三"Y三ou三r三Co三mm三un三it三y,三Y三ou三r三Ho三me三.三Bo三th三R三ef三le三ct三W三ho三Y三ou三A三re三"。国内三外养三老地三产案三例分三析2.三美三国太三阳城三开发三模式（4三）"三太阳三城"三开发三模式三对中三国的三启发四点三值得三借鉴三：住宅三立项三，依三靠销三售迅三速回三款；客户三定位三精准三，以三健康三活跃三老人三为主三要客三群，三为其三进行三产品三定三位，三满足三其特三殊的三生活三、交三往、三活动三等的三需求三；不设三医疗三、护三理等三配套三设施三，降三低了三前期三投入三成本三，提三高了三资三金使三用效三率，三降低三了开三发风三险；在市三场和三产业三链日三趋成三熟时三，可三与分三时度三假管三理公三司紧三密合三作，三在三项目三开始三时便三实现三订单三生产三。国内三外养三老地三产案三例分三析2.三美三国太三阳城三开发三模式（4三）"三太阳三城"三开发三模式三对中三国的三启发两点三不值三得借三鉴：中国三地少三人多三的国三情，三不适三合大三量兴三建低三密度三、单三层的三单体三建筑三，应三以多三层或三小高三层的三单体三形态三为主三；中国三的公三共医三疗资三源匮三乏，三如社三区内三不能三提供三一定三的医三疗、三护理三配套三、市三政配三套的三公共三资源三又跟三不上三，就三会影三响老三人的三入住三选择三。三中国三的老三人和三子女三，选三择老三年住三区最三为关三系的三，还三是所三在社三区能三否提三供三及时三、持三续的三医疗三、护三理条三件。国内三外养三老地三产案三例分三析2.三美三国C三CR三C三持续三照料三退休三社区三及其三精细三化管三理服三务（1三）C三CR三C三的概三念CC三RE三是指三Co三nt三in三ue三C三ar三e三Of三R三et三ir三em三en三t三Co三mm三un三it三y，三持续三照料三退休三社区三。三一般三将老三人按三其健三康活三跃或三需要三照料三的程三度，三分为三以下三三类三：持续三照料三退休三社区是指三：在一三个综三合社三区中三，为三上述三三三类老三人都三能提三供相三应的居三住产三品，三以满三足老三人在三不同三生理三年龄三阶段三，三对居三住和三配套三服务三的要三求老人半护三理老三人全护三理老三人个人三养老三储蓄一般三在6三5三岁～三7三5三岁之三间，三可以三部分三自理三，三或在三医院三医治三后可三以回三家康三复理三疗的三老人三。一般三在7三5三岁以三上，三行动三不便三或患三有老三年痴三呆症三的老三人，三需要三24三小三时看三护和三照料三的老三人。自理三老人一般三在5三5三岁～三6三5三岁之三间。国内三外养三老地三产案三例分三析2.三美三国C三CR三C三持续三照料三退休三社区三及其三精细三化管三理服三务（2三）CC三RC三开发三模式三有九三大特三征：满足三上述三3类三老人三居住三需求三；根据三三类三老人三的基三本特三征，三产品三类型三有所三区别三；三类三产品三配比三：1三2:三2:三1；附近三紧邻三医院三，社三区内三有医三疗室三，每三层设三置护三士站三；无大三会所三，但三提供三丰富三的活三动设三施；设老三人专三属食三堂；只租三不售三，收三取年三费及三入门三费；项目三多在三郊区三，以三多层三为主三；服务三人员三与老三人比三例1三:1三；国内三外养三老地三产案三例分三析2.美国三CC三RC三持三续照三料退三休社三区及三其精三细化三管理三服务（3三）美三国C三CR三C区域三划分美国三相对三欧洲三及其三他发三达国三家而三言，三其老三龄化三程度三较轻三，与三中国三当前三的老三龄化三阶段三较为三接近三。美三国cc三rc社区三采取三自费三的模三式，三依住三民与三其签三定的三契约三內容三，提三供各三种型三态的三住屋三、住三民的三服务三和健三康服三务。CC三RC区域三划分三（如三图）三：独立三生活三区协助三生活三区专业三护理三区老年三痴呆三照顾三区国内三外养三老地三产案三例分三析2.美国三CC三RC三持三续照三料退三休社三区及三其精三细化三管理三服务（4三）对比三：美国三CC三RC三居民三与传三统社三会族三群虽然CC三RC住民三在住三入护三理之三家，三所花三费的三医师三照顾三费用三远高三于传三统社三会族三群。三但在三门诊三上花三费的三，却三比传三统社三区老三人低三许多三。此三外CC三RC居民三对自三己的三寿命三有较三高期三望，三其死三亡率三也低三于一三般人三口死三亡率三。住院三照顾三方面天数三短、三次数三少一般三保守三老人平均三价格贵、次三数多三时间长在护三理之三家照三顾方三面次数三、天三数多在护三理之三家照三顾方三面次数三、天三数少在机三构式三照顾三方面居住三天数三多、三花费三少在机三构式三照顾三方面居住三天数少、花三费多CC三RC居民比较国内三外养三老地三产案三例分三析2.美国三CC三RC三持三续照三料退三休社三区及三其精三细化三管理三服务（5三）美国三CC三RC三的消费三群集三及盈三利方三式CC三RC三面三对的三是高三端的三老龄三人群，以入门三费和三月服三务费三为基三本收三费方三式，可三返回三押金三。当然三除了三以上三的两三种类三型之三外还三有其三他的三收费三方式三和类三型，三也三有为三了吸三引顾三客所三采取三的折三扣或三提供三一定三时间三的免三费入三住等三各种三营销三的手三段。国内三外养三老地三产案三例分三析2.美国三CC三RC三持三续照三料退三休社三区及三其精三细化三管理三服务（6三）C三CR三C三开发三模式三对中三国的三启发三和借三鉴三点三值得三借鉴三：满足三了老三人对三健康三管理三、护三理和三医疗三等基三本养三老需三求；在同三一社三区中三满足三了老三人不三同生三理年三龄阶三段的三不同三养老三需求三；经营三方式三上的三可取三之处三：通三过会三员费三的收三取，三迅速三回笼三资金三；开发三商持三有产三权可三以获三得抵三押贷三款进三一步三扩张三；通过三年费三（或三月费三）获三得日三常经三营收三益；三通三过出三租店三面获三得租三金收三益。国内三外养三老地三产案三例分三析2.美国三CC三RC三持三续照三料退三休社三区及三其精三细化三管理三服务（6三）C三CR三C三开发三模式三对中三国的三启发三和借三鉴三点三值得三商榷三：由于三配套三设施三要求三较高三，导三致前三期资三金投三入较三大、三资金三回笼三相对三较慢三；对于三开发三商而三言，三特别三是新三公司三，入三门费三的收三取难三度较三大；对于三老人三而言三，入三门费三提前三预付三有风三险；国内三外养三老地三产案三例分三析2.美国三CC三RC三持三续照三料退三休社三区及三其精三细化三管理三服务（7三）总三结：三建设三"复三合型三的老三年住三区"三是中三国养三老地三产的三必由三之路居住三人群三的复三合服务三功能三的复三合产品三形态三的复三合产业三的复三合盈利三方式三的复三合国内三外养三老地三产案三例分三析3.三从三上海三亲和三源看三中国三社区三居家三型养三老地三产发三展（1三）上三海亲三和源三项目三概况秀沿路申江路开发商亲和源股份有限公司投资商亲和源股份有限公司占地面积8.33万㎡建筑面积10万㎡容积率1.2绿化率51%开盘时间2010年1月入住时间2010年4月产权年限50年总户数838户资金回笼周期7年项目三位于三上海三浦东三新区三康桥三镇，三是中三国首三家集三居家三养老三和机三构养三老为三一体三的老三年会三员制三社区三。国内三外养三老地三产案三例分三析3.三从三上海三亲和三源看三中国三社区三居家三型养三老地三产发三展（1三）上三海亲三和源三自身三配套商业商业街，室外茶座，度假酒店医疗市三级甲等医院老年专科颐养院，护理中心文化娱乐老年大学，健康会所生活休闲泛会所，迷你高尔夫，活动广场球场，舞蹈广场，功能活动区其他农耕庄园国内三外养三老地三产案三例分三析3.三从三上海三亲和三源看三中国三社区三居家三型养三老地三产发三展（1三）上三海亲三和源三综合三服务社区三服务：家三政服三务、三事务三代理三、专三业配三餐、三亲情三服务三等；健康三服务：健三康咨三询、三健康三巡检三、健三康档三案、三健康三指导三、护三理照三料、三体格三检查三、疾三病治三疗、三心理三辅导三等；快乐三服务：主三题活三动、三亲和三俱乐三部、三亲和三学堂三、度三假旅三游、三义工三服务三、理三财咨三询等三；ER三P信三息管三理系三统国内三外养三老地三产案三例分三析3.三从三上海三亲和三源看三中国三社区三居家三型养三老地三产发三展（3三）上三海亲三和源三收费三经营三模式亲和三源会三员制三社区三的盈三利模三式：三一种三是购三买产三权（三50三年）三，一三种是三会员三制（三分为三记名三和不三记名三）；中国三养老三地产三开发三风险三评估“银三发经三济”三的庞三大市三场预三示着三中国三“夕三阳产三业”三正在三成为三蒸蒸三日上三的朝三阳产三业。然而三，因三为缺三乏配三套政三策和三监管三，持三有经三营要三考虑三资金三风险三，经三营收三益不三足1三0%，开发三与经三营的三截然三分开三势在三必行，养三老地三产面三临着三很大三风险。中国三养老三地产三开发三风险三评估风险三评估三一新兴市三场不三稳定老年三地产三作为三一个三新兴三的市三场自三然要三面对三新兴三市场三所要三面对三的风三险。三由于三人们三多这三一产三业还三不熟三悉，三所以三可能三需要三一个三适应三期，三再加三上老三年人三风险三意识三很强三，行三事谨三慎等三原因三，是老年三地产三的投三资者三可能三出现三面对三着巨三大的三消费三群体三却卖三不出三房子三的风三险。中国三养老三地产三开发三风险三评估风险三评估三二政策三优惠三无保三障由于三老年三地产三的带三有一三定的三社会三福利三性质三，所三以政府三的政三策扶三持对三老年三地产三的发三展至三关重