《养老地产报告》

养老地产报告

国内养老地产现状养老地产兴起背景成都养老地产现状从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产概念ACBD我国已进入人口严重老龄化阶段老龄人口消费潜力巨大养老地产行业兴起现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套传统家庭养老模式无法满足养老需求四大因素催生养老地产行业兴起A、我国人口年龄金字塔2005202020352050老年人口特点：规模大、增长快、高龄老人多我国将步入老龄化社会B、传统家庭养老模式局限“4-2-1”为主流家庭模式，赡养数量增多，供养者负担几倍增长死亡率下降推动平均寿命延长，供养者老龄化“空巢”等代际分离现象增加家庭养老的困难生活节奏加快，压力大，供养者时间、精力有限家庭养老模式局限巨大的消费潜力42.8%的城市老龄人口拥有储蓄存款城市45%的60-65岁老龄人口仍在就业退休金大幅度增长，到2020年为28145亿元老年用品及服务产业发展空间广阔C、老龄人口消费潜力巨大服务内容单一、不规范养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低管理者缺乏风险意识、法制意识普通收住的是高龄段（70岁以上）的孤寡老人、病困老人D、养老床位及高端配套缺乏国内养老地产现状养老地产兴起背景成都养老地产现状现阶段养生养老

基本模式基本模式特征养生养老文化社区集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体大型社区会员制高档敬老院一般是将俱乐部与敬老院相结合异地养生养老模式异地养老又可称之为移民养老、移居养老涵盖异地购房养老、候鸟式养老、季节性养老、华侨回国养老度假基地连锁度假养老一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品分时度假养老模式是借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念以房养老通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式其它模式如养老连锁超市等养老地产

运营模式对比运营模式优势劣势只建设不运营开发商只要完成产品开发，销售完即项目结束。避免物业运营风险，投资回收期较短，投资较小对养老地产利润挖掘不够，无法获得物业经营带来的增值收益和溢价收益不建设只运营专注于管理运营，有利于运营能力的提升，并且由于不开发，因此对资金要求较小，规避了资金难题对物业开发的质量和设计无法控制建设与运营相结合开发商通过开发住宅，以及服务、医疗等相关产业链，丰富企业的产业构成；同时丰富了企业利润来源，享受相关增值收益投资回收期较长，对开发商的资金要求较高，同时对企业的经营管理经验和能力，以及各种社会资源的整合和协调能力有较高要求国内经典案例对比地区北京上海杭州三亚四川代表案例东方太阳城绿地21城孝贤坊金色年华清平乐崇孝基地项目规模70万㎡210万㎡，17万㎡15万㎡40万㎡产品业态典藏四合院独栋联排、公寓联排、双拼、独栋洋房、电梯公寓一房一卫两房两厅一卫；两房两厅两卫一房一卫；一房两厅一卫两房两厅一卫；两房两厅两卫别墅、花园洋房面积区间78-716㎡--32-100㎡43-60㎡洋房别墅不详配套设施医疗中心、老年文教中心、老年健身娱乐中心、会议中心、购物中心、家政服务中心等共7万平方米的商业城特设老年活动中心，营养配餐中心、老年大学、购物中心、大型综合医院、家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食品超市等；实现管家服务，紧急呼救服务、专业护理服务急救中心，保健中心、、医疗护理、家政服务、生配套和文化娱乐配套钓鱼池、音乐广场、露天游泳池、生态公园、健身运动、文艺娱乐、医疗护理等配套服务医院、个性化水保养、老年活动中心、田园种植基地、经营模式售+租售+租售+租售+租售+租售价（元/㎡）典藏四合院2.1万；独栋1.2万；联排7,300；公寓5,500（2005年价）--18,7005,000涉足养老地产领域的

企业、机构一览开发商（已有具体或确定筹建的项目）开发商（有意向进入养老地产领域）险资或其他投资渠道政府或慈善基金方案规划设计机构国外投资商万科、保利、花样年、北京太阳城、东方太阳城、燕达、亲合源、首创置业与河北建设集团、云天房产集团、绿城、荣禾、绿地、广州家和、祈福、蔚蓝、卓达、明骏、海南天水、新华锦集团、世纪爱晚、今典集团、路劲地产等复星国际、永泰红磡（天津）、吉粮集团房地产、金成集团（杭州）、华润地产等泰康人寿、中国人寿、合众人寿、上海崇明陈家镇建设发展有限公司与太平洋保险、亚洲医疗控股公司、中华国际老年康福中心青岛蔚山康桥投资公司、宝钢建筑公司与迪赛投资等中国红十字基金会与哈工大集团、中国红十字基金会与北京城建、马鞍山市政府、中国老龄产业协会＋扶绥县政府＋五行创展投资四川省建筑设计院、上海南鑫-凯尔集团养老机构设计中心、上海开一设计、中联环设计、联创国际设计、上海栖城建筑规划设计、九源国际城堡投资、ＥｍｅｒｉｔｕｓＣｏｒｐ．、ＬｉｆｅＣａｒｅＳｅｒｖｉｃｅｓＬＬＣ等养老项目拿地案例案例项目情况土地属性拿地方式郑州爱馨阳光城占地500亩，采取年数不等的租赁运行方式划拨用地国家划拨土地浦东亲和源养老年公寓一期占地8.33公顷，建筑面积10万㎡，总投资近6亿年限50年，只有大产权无小产权协议出让保利西塘安平老年健康生活社区总占地99,720.9㎡公建住宅用地招拍挂北京东方太阳城70万㎡住宅招拍挂燕郊燕达国际健康城总建筑面积110万㎡医疗用地-我国老年住宅情况小结人口结构老龄化趋势显现引发老年住宅的发展进程社会保障体系不完善阻碍老年住宅的快速发展服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级发展阶段传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期缺少政府的扶持及较高的成本投入限制了老年社区的发展未来发展前景看好，但需较长的市场培育期国内养老地产现状养老地产兴起背景成都养老地产现状成都市养老事业发展

“十二五”规划“9073”养老格局2020年全市机构养老床位需求为12.6-13.2万张经测算目前，全市机构养老床位约4万张，中心城区约0.6万张需求缺口：8.6-9.2万张成都市养老设施

布局规划区县共规划机构养老设施（处）总用地规模（亩）总床位数（张）中心城区83151055000新都区23453.48710青白江区17502.26245龙泉驿区33654.626475温江区11349.213500双流县33541.615577郫县1640610107大邑县16129712530蒲江县11358.6——新津县11190.24799金堂县19661.56810注：数据来源为《成都市养老设施布局规划》（2011-2020）成都社会化养老机构政策支持

机构类型政策支持社区配套型基本保障型大型综合型特重大型项目用地保障用地纳入公建，建设要求纳入规划和土地出让条件，竞得方承担配套建设任务，建成后无偿移交政府以挂牌或行政划拨方式供地（要求符合《划地土地目录》）所需生活服务设施不得超过项目总用地面积的20%政府“一事一议”①供地价原则上不低于土地整理成本；②为建设目的改变土地使用时，按改变前后使用条件评估价差额的60%收取土地出让收入。财政资金补贴①新建机构，一次性建设补贴10000元/张；②利用社区设施、自由资产改（扩）建的，一次性建设补贴5000元/张；③收住成都户籍老年人的，服务性床位补贴100元/人·月。注：建设性补贴由民政部一次性发放；服务性床位补贴按月审核，每半年拨付一次。相关费用减免收取50%基础设施配套费基础设施配套费全免收取50%基础设施配套费养老机构服务性用水、用气价格与居民用户同价并免收配套费，生活起居用电价格按居民用电标准执行。所在区域汇总成华区4金牛区5锦江区5青羊区3武侯区10所在区域汇总崇州市3大邑县2都江堰市1金堂县1龙泉驿区5彭州市2郫县8蒲江县1青白江3邛崃3双流县5温江区3新都区7郊县养老机构共计：44个中心城区养老机构共计：27个71个成都现有备案养老机构崇孝基地项目开发商成都无我置业有限公司项目地址大邑县鹤鸣山景区项目规模25万㎡总投资6亿建设工期36月产品业态别墅、花园洋房、五星级酒店面积区间43-60㎡洋房配套设施全科医疗中心、营养配餐中心、个性化活水保养、理疗抗衰老中心、老年活动中心、田园种植基地、养生文化交流中心特色服务理疗抗衰老中心、养生文化交流中心经营模式售+租销售模式套一精装全配。19万一套。第一年回报8%。每年递增1%。最高回报12%。付全款后第二天开始返租金，租金每季度一返。5年可以回报50%。5年后，不满意，可自己出售。也可以由开发商回购租凭模式服务方式一：套一精装43㎡,租凭3800元/月，押金8万（服务期满退还），享受基础服务+养生服务服务方式二：套二精装60㎡，租赁4600元/月，押金10万（服务期满退还），享受基础服务+养生服务服务方式三：别墅，定制式装修，享受基础服务+养生服务+定制服务，压金60万（服务期满可退还）。成都养老地产典型案例社会福利机构执业证书

申请、审核程序办理程序申请筹备批准申请民办福利机构申请筹备民办福利机构新办审核申报材料1.申请报告；2.可行性研究报告；3.拟办社会福利机构名称及章程草案；4.申办人的资格证明文件；5.拟办社会福利机构资金来源的证明文件；6.拟办社会福利机构固定场所的证明文件。1.申请《社会福利机构设置批准证书》的书面报告；

2.民政部门发给的社会福利机构筹办批准书；

3.服务场所的所有权证明或租用合同书；

4.建设、消防、卫生防疫等有关部门的验收报告或者审查意见书；

5.验资证明及资产评估报告；

6.机构的章程和规章制度；

7.管理人员、专业技术人员和护理人员的名单及有效证件的复印件，以及工作人员的健康证明。

8.要求提供的其它材料。流程1.窗口受理；

2.经办人登记、初审；

3.实地察看；

4.提出审查建议；

5.处室负责人签署审查意见；

6.分管局领导签署审查意见；

7.发放同意筹建通知（有效期1年）或不予批准通知书；

8.窗口发件。1.窗口受理；

2.经办人登记、初审；

3.实地察看；

4.提出审查建议；

5.处室负责人签署审查意见；

6.分管局领导签署审查意见；

7.制作证书（或不予批准通知书）；

8.窗口发件。备注床位数300张以下的向县级民政部门申请。承诺时限10个工作日10个工作日窗口名称民政局民政局收费情况不收费不收费社会福利机构执业证书

变更程序办理程序1、社会福利机构申办人提交相关材料，行政审批局窗口工作人员进行变更申请受