纺厂项目整体发展战略及定位报告终稿

：[2011]CS112011-4-25凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告谨呈：贵州高速公路投资有限公司暨东南公司在过去的工作时间里，项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作以消费者为核心的市场调研主要专家访谈市调报告与专题研究定位报告撰写数据收集：项目周边及地块勘察凯里宏观经济情况凯里的产业及人口结构凯里总体规划凯里房地产市场概况市场资料收集与分析：目标消费者深度访谈凯里居民居住状况凯里各在售楼盘情况目标消费者深度访谈15位消费者问卷调查50份调查凯里典型项目18个政府官员8位凯里洪市长、贺市长、曾市长招商局张局规划局蒋局、杨工国土局潘所长统计局……专业人士26位：大地春城销售经理丰球黔城销售代表金泉花园销售经理金泉一品销售经理座标广场销售代表腾龙酒店大堂经理凯里大酒店大堂经理……市调报告：客户分析凯里房地产市场发展状况及项目竞争分析项目地块分析整体发展战略及定位报告：项目机会挖掘开发商目标分析案例借鉴开发方向研判项目定位与发展战略项目规划示意23一、本项目的成功打造给城市提供了多样化的公共空间，有利于和谐社会的构建所谓社会主义和谐社会，应当是各方面利益关系得到有效的协调、社会管理体制不断创新和健全、稳定有序的社会。具体说，就是一种民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。为城市提供了一个开放的而充满活力了区域给市民提供一个多样化的公共空间促进文化交流与共享，陶冶民众情操让更多的人享受到城市文明和城市文化让城市文明共享让社会充满活力、安定有序形成一个人与自然和谐相处的社会项目秉承一个基本的原则：开放和共享34二、本项目的成功打造，将与周围空间形成强烈的关联度，让区域“动”起来，凯里将不再是一座“空城”区域有活力有两个条件：需要有人的集聚能够维持活动时间和空间的延续性不同人的活动：周边的人：长期度假和区域居住的人城市的人：周末和节假日的集聚外地的人：凯里城市旅游的目的地国际的人：文化交流活动形成国际人群的集聚不同时间的活动：白天人在度假区、商务中心、会议中心等区域活动晚上人在广场、商业街、餐饮店等区域活动工作日有周边的人、区域的人的活动节假日有本地的居住的人活动、外地旅游的人的活动通过项目的成功打造将在本区域形成多元化人的集聚和全天候人的活动：流不息潮●45三、本项目的成功运营可以激发凯里区域活力，增加市民休闲和体验的新空间以活力中心与周边区域形成完整的连续开放空间。增加旅游者和市民对凯里的精神归属感。通过项目的成功运营，给凯里市民提供一个休闲和体验的公共空间。让凯里不再只是外地人的凯里，更是凯里人的凯里。56四、本项目的成功开发，将实现城市价值、区域产业和开发主体三方共赢，奠定高速公司在凯里乃至贵州地产界的绝对霸主地位城市价值区域产业开发主体为游客提供一个全新的休闲体验；为市民提供一个休闲和体验空间;为凯里提升城市价值；有利于构建和谐社会。提升开放主体的品牌形象；开发主体盈利点。为凯里休闲度假区增添活力；完善产业链，增加税收；完善区域公建配套；提升整体生态产业的品牌知名度和区域价值。67五、本项目的成功打造，将促进凯里区域形成完整的旅游产业链，增加城市旅游收入，提高凯里经济水平旅游度假休闲文化产业商业城市配套餐饮开放的空间保证市民和旅游者的可进入性；多样化的商业保证区域活力持续性；多元的功能让人留下来活动；旅游、度假、休闲、城市配套、生态产业等旅游产业链的环节将都与商业完全连接起来，形成完整的旅游产业链，使旅游成为高附加值产业；产业链的形成将产生旅游税收。78根据《凯里市旅游发展规划》，规划到2020年，凯里市接待旅游人口将达到年2000万人次。80%的外地旅游人口到本项目约2400万人。市民到凯里休闲度假将达到300万人次。合计人口总量2700万人按500人流/个工作岗位计算，预计到2020年能提供约5.4万个固定工作岗位3000万/年人流量54亿元/年消费收入六、到2020年，本项目预计每年将会带来2700万人流量，年产值约54亿元旅游经济收入，提供约5.4万个固定工作岗位约5.4万个固定工作岗位平均按每人200元/次消费计算，约年消费额达54亿元人民币81项目属性界定项目整体定位项目属性界定整体发展战略核心问题解析类似案例借鉴市场机会挖掘区域价值研判规划分期思路9从区位条件看，项目位于城市发展的主轴上，占据凯麻一体化发展核心枢纽，属于外界进入凯里的门户项目所在城南新区位于凯里主城区与经开区的中心位置；且项目位于凯麻一体化发展的中心枢纽位置，是政府主导的新兴热点区域。从交通条件看，项目为凯里连通外界的核心通枢纽，是外界进入凯里的门户，多条线路联通内外，两条主轴与市区紧密相连。沪昆高铁凯麻高速迎宾大道凯开大道10从配套情况看，项目周边配套匮乏，距离政务新区博南新区步行约15分钟，但未来规划利好，配套设施将不断完善从项目周边的配套情况看，凯里客运站、体育馆已投入运营，民族文化宫和博南中学在建；满足基本生活需要的配套设施匮乏，且多数设施处于规划中，如民俗工艺创意园、民族风情园等；周边在建项目：凯里民族文化宫33198平；凯里龙都国际大酒店29330平米；民族风情园民俗工艺创意园风情文化园博南中学凯里客运站民族文化宫体育馆博南中学民族文化宫11从资源状况看，项目内部山水资源丰富，且高低错落，一方面为开发高端物业提供支撑，但另一方面间接拔高工程成本棉纺厂地块存在一定的拆迁，且山体阻碍五星级酒店的开发，需开山建设；西出口D/E地块位于凯麻高速以南，山水资源丰富，适合打造高端住宅；12从项目指标看，项目总占地3.3平方公里，建筑面积约542万方，已严重超出地产开发范畴，属于超大规模区域级开发项目从指标情况看，项目总占地3.3平方公里，按照前期与政府沟通的各地块容积率下限计算，总建面达543万方，合计容积率1.91左右（考虑A\B地块容积率待定）。地块可建设用地容积率建面A27747251387360A`1200001.5180000B2920003.51022000C1503513451053D5082802.51270700E9250191.21110022合计2273122——54211353126578411101291314高档低密度居住组团服务功能组团居住新城组团高端休闲功能组团15A地块B地块A`地块C地块E地块D地块13项目属性界定——新兴旅游城市新区、具备强势景观资源依托的、超大规模、现代城市综合体开发项目14观点1：项目开发已脱离房地产开发范畴，承载着深刻影响凯里未来10-20年城市发展的重要使命本项目的使命理想“贵高投在本项目的建筑实践和营销实践，将在未来10-20年的时间里，深刻地影响凯里的城市走向和地产走向，并奠定贵高投的领导者地位”15观点2：项目开发必须遵循大盘开发的普遍规律，区域价值界定、功能产品多元化、合理开发节奏是大盘成功的关键点123大盘的启动以立势为主，必须形象高端，以次高端产品做标杆，中高端产品回现，在此模式之下，保证后期的价格提升的潜力空间45大盘功能配比必须是复合和分层级的，不同层级承担不同的功能，并在开发期的不同阶段发挥不同的作用大盘必须营造区域价值，然后形成项目独特的核心价值主张大盘产品相对复合和多样，通过标杆产品、回现产品、创新产品的组合搭配，整体实现项目目标大盘需要营造自己专属的客户圈层，主流客户群，且客户群要复合而非单一16观点3：项目开发必须站位于完善城市功能的高度进行区域运营，保留与更新、增值举措是区域开发的增值核心123在打造实体建筑和功能的同时，关注人的活动及心理感受，并形成精神归属中心和精神圈层45增值措施之一是通过具有强制性视觉冲击的标志性建筑物来打造保留具有历史回忆的建筑，进行创新改造，并赋予新的功能，形成新的公共活动空间和标志场所，一般以酒吧、餐饮、广场等公关活动中心、艺术中心和创意产业区为改造的主要方向增值措施之一是打造具有人文特色、国际化的区域标识体系和步行系统通过多层次、复合化的功能体系，形成城市生活新的一极，突破区域原有价格体系17观点4：项目开发必须遵循旅游地产开发的关键要素，打造全新的产业模式、人居生活模式和产品消费模式现代城市综合体休闲度假产业全新的产业模式全新的人居生活模式全新的产品消费模式战略调整资源整合产业整合时间重组空间重组产品创新营销创新房地产业182核心问题解析项目整体定位项目属性界定整体发展战略核心问题解析类似案例借鉴市场机会挖掘区域价值研判规划分期思路19凯里旅游产业增长强劲，但自身缺乏吸引物产品，省内游主导市场，“旅游产业空心化”特征明显开发背景城市发展凯里市2010年旅游接待情况凯里算是个新兴的旅游城市，西江千户苗寨与镇远古城算是黔东南最出名的两个景点，但基本上周末游占据主导，而且游客普遍以感受民族生态风情为主，多数在当地居住，去凯里居住较少，且相当部分游客目的地型直达景点，不在凯里停留，凯里本身没什么景点……——西江千户苗寨导游龙小姐凯里西江千户苗寨镇远古城镇远古城南宫森林公园朗德上寨古建筑群雷公山自然保护区剑河百里阔叶林类别数量同比增长旅游接待人数480万人次12.94%旅游综合总收入50.95亿元15.25%入境游客5.18万人次9.29%创汇收入1162.93万美元8.14%游客人均消费1061.17元2.06%20从市场惨发展看木，凯里美房地产泛市场处液于萌芽肚向初级令阶段过怎渡时期激，开发疑水平不足高，消汉费者鉴档赏能力贸有限开发背挺景市场发盆展90年代以炎前90年代亲开始阶段市场舞阶段多层、驻平房房价产品档掌次200据5年—20欢07年物业类栽型需求迅户型主要以蚕单位宿胸舍和自终建房为逆主以集资混建房和赌福利分变房为主多层本地蛋开发态商本地开弓发商商品房绳首次置淋业本地开杜发商多层、渴小高层一房、颈两房一房申、两板房一房期、两底房、饺三房多元化开发价企业800毕~10贴00元/m²12梢00谁~1枪80砍0元/m²17年00销~3耐40欲0元/m²20殖08年---现在商品碰房首恭次改薯善外来黄开发雾商介太入多层匆、小丑高层笨、高讲层市场别产品筛供应走仍以年满足矩刚性败自住恭需求损为主掀和外侄来人谁口入歌户、递投资忙为主猎，产迁品设认计相跌对初仙级，哗可超卸越空驱间巨忌大；从现有凤市场销防售量看随，项目60许0万平米删的大体扇量的需神求难以光找到支熟撑点。单体楼开放垃小区封闭小牌区社区多元化商品巡寿房多究次改铅善主题诉社区外来傍开发刑商介点入多元化糊产品250怜0~4性000元/m²21凯里房译地产市率场楼盘紫单价集乒中在2卧500衡-40踏00元麦/平，苹上升通腔道尚未锈打开，泼为典型布的成本呢导向型吸市场开发勿背景市场发职展20变10年商品吴住宅销蝴售价格盼主力区框间在250复0-4洪000元/㎡。典型的辱成本导配向型市势场，地猪价和开呈发成本舟控制成吉为房地塑产开发尽的敏感绒性因素呆。22大地春城金泉花园丰球豪庭丰球黔城鑫鼎国际名居格兰山水间二龙星园状元府龙泉明珠金泉一品世纪新城华伟中央城公园一号香山别苑区域室目前馆规划蛮价值暮大于纱实际抛价值并，迎疏宾大拳道黄脸金轴穿线价隐值已践然凸竹显，叠但区感域市伍政建皂设步饶伐明帽显滞馅后开发望背景区域发筑展楼盘名称价格楼盘地址开发区华伟·中央城待定开发区车管所斜对面金地苑起价2080经济开发区香山别苑起价2500经济开发区合创·公园一号均价2700开发区民生·善水园起价2800开发区南桦山庄起价2338经济开发区老城区状元府均价3800文化北路馨怡名苑起价2800红洲路蓝调公元均价2300第一工业园区八号路龙泉明珠待定清江路29号翰林华庭一期均价2800永丰路博南新区格兰·山水间均价3500华联路鑫鼎·国际名居待定宁波路东升·青青家园起价4080博南新区金泉花园二期均价4000以上环城南路（迎宾大道）金泉一品均价4000元以上环城南路（迎宾大道）棉纺厂片区大地春城均价3800迎宾大道丰球·豪庭均价3300迎宾大道丰球黔城起价4000迎宾大道住宅驳主要狸分为冲城北桐片区摄、城抓南片奖区、批开发很区片疮区；现售草楼盘老主要泳集中耳在城依南片某区；迎宾痛大道像已成问为凯里里房群地产倚发展剪的黄掠金轴撑线，互高价钳值产旅品密愈集分须布，宋且后鱼续潜扛在放药量集咸中在寺迎宾咽大道赴沿线简。23全市胁年消桃化量佩约6丸0万亏方，森单盘逮年去明化3膛-5羊万方或，且祥短期辽内出药现井觉喷的情可能撞性不度大开发背腥景市场双发展20赏10艺年，航房屋概新开秘工面待积1和26棚.6愉1万叮平方敞米，寸同比裁增长厌84誉%；遵其中鸽，住雪宅新若开工码面积险96而.4厦4万封平方满米，摧同比浅增长衰54倍%。酬房屋着竣工累面积源30碍.8弦2万矮平方辨米，斜同比存下降肠43鹿%；男住宅玻竣工直面积沉24度.9蹄6万绝平方状米，惹同比刮下降丹49粒%。上表显纺示，09年和20誉10年房屋恩新开工耗量较之册前出现浙井喷，醉未来市逢场房屋础供应量没较大。商品余住宅09年销售57.垃6万㎡，20理10年销售61邀.9指4万㎡；游且从06年以花来，叠住宅辣销售勇占比枯商品碎房销迟售在90%以上衰，特乱别是09年及20防10年，捏占比由达到95%以上，克表明凯蜘里商业致、写字我楼等销枣售市场伏非常小基。近年来汁，凯里薄商品房岩开工量情大；住感宅市场旱主导整依体销售角市场，屠年去化蓝量约为杂60万蚊㎡24凯里著房地盘产市妇场对霉州县名客户锁辐射叶力度候较强劈燕，区木域楼默盘州牛县客软户占须比达捡40盛%以速上，进但持撤续性搅有待爪论证开发恢背景客户夏需求板块城南片区城北片区开发区片区价格区间2800～4200元/m²2700～4000元/m²1900～2700元/m²客户来源市私营企业主、企事业单位人员、经商人士（45%）当地企事业单位（15%）地州县份人员、外地务工人员（40%）市县私营企业主、企事业单位人员、经商人士（60%）当地企事业单位（25%）地州县份人员、外地务工人员（5%）市县私营业主、企事业单位人员、经商人士（65%）当地企事业单位（15%）地州县份人员、外地务工人员（20%）置业目的投资+自住自住进城代表楼盘大地春城\格兰山水间\纵横坐标广场\丰球黔城\金泉花园龙泉明珠、状元府、二龙星园、世纪新城香山别苑、华伟中央城、公园一号从客捷户构帆成看肆，凯夺里房出地产寒市场港对州赖县客秤户辐钥射力抢度较瘦强，餐区域麻楼盘允州县脸客户鼠占比蒙达40%以上，驻投资比自例大，遍客户能费否持续侄？25从政眼府要兴求看直，项射目总事体量赶54笋2万名方，兆3-翠5年银开发煮完毕庭，年欣去化蹄量逾痕10狭8万传方，衣严重头超出贺市场党承受历范围开发背盛景政府千愿景相当约于市刚场销非售最乡丰好年锁份全惕市年搬消化脚量（60万平米龟）的1.8倍，谜单盘斧销冠恳（5万方/年）买的20倍凯里茂或黔领东南为州常地驻人闭口共12万人顶（不报足4万户）帆，不分垂收入等回级，平吹均每16户就要岂有一套避购买本膛项目Q1：Q2：项目建倚面达708万平狡米3年内销套售完毕假，最迟5年年消化10宝8-汇18桂1万平甲米意涨味着训什么炕？VS26目标羊解析从——阶在符狠合政恩府社架会形杀象的氧前提讲下完乳成项总目的谋快速骑销售108万是耀个伪蹈命题拦，如瓜何在闪市场钻容量预有限郊的前亩提下害加快烂销售引速度彻才是尿真，职尽可矛能提喇升项似目的榴市场贪占有贝率，执客户繁扩容塌是关染键观点惹一作为凯领里政府趣招商引泳资的重壁点项目营，应该捉积极与雨政府沟袍通，争远取更多喘的税收返等优惠悄政策；作为高棉速公司计在凯里恒的第一移个项目受，且项捆目五星抬级酒店膏及大量烛公建占予用较大驳资金，器快速销悔售即意补味着较齿少风险害；凯里的苦客户量蓬有限，熄以本项尊目的体四量，必桐须以压扫倒性的梨规模优梁势网络杂所有客爽户，实卫现客户党扩容。项目挖开发何要解参决两侵个关邮系的鼻平衡应问题蹈，合歉理控馆制项成目开啦发风负险观点管二社会形栗象与经珠济效益岗之间的甘平衡，顽兼顾政特府与企睡业多方慢利益；企业长形期利益危与短期阶利益的忙平衡，愚确定合倡理的开麦发模式脊和启动柔策略实醒现现金往流的安狱全。27第一大难误区—浪—风险去认识不勾足，盈敏利模式增不清能不能商在前期管就能卖哈一个高尖价资金压旁力大，狡我们要宋快速回蔑现酒店经迅营很难蚀盈利，概我们不侄做或者凭做产权穿卖掉培育期项目及区域成熟度成长期成熟期投入大量投入基础配套建设配套逐渐完善系统后续增值配套提升价值收益存在着持续埋性的露经营理压力前期欧设施猫（如辩酒店盖）资落金沉丹淀的氏压力非必挽需品膊，投雀资性争质重梢，受悄政策草影响耍大房地产路销售收销入，随伐着项目圆成熟度合价值拔炉升迅速酒店及年休闲设注施的持息续经营右收益土地穗升值屿拆卖似盈利筑（一讯级开违发）风险收益28第二炮大误厕区—兄—度忍假和睛旅游扎不分观光遭旅游休闲稼度假VS过境共旅客辽，短瓦期旅据游缺乏高篇端休闲分配套重点在叔于风景讯名胜低级亲散乱泄的旅费游服顾务业……大量终中长饭期度博假客狼户、柴出现起重复走消费高端休泽闲配套休闲泄度假朵形成滋产业鸭链条……低阶的市场层级，不具备开发旅游地产条件高阶的市场层级，具备开发旅游地产条件29第三绵大误检区—翠—企均业能问力支迹撑不银足房地产开发销售旅游开发房地产开发酒店运营特种产业经营土地控制30第四举大误惹区—祝—游疾戏规蜜则不迷清纵向竞争层刚级不明——区域内区域外全国横向竞争关档系不明——竞争薯？竞合？31第五大悼误区——客户群粮体何在阶段客户LOWHIGH资源强度/开发深度客户广度HIGH初级阶段高级阶段成熟阶段VAULE本地客户全省客户全国乃至全球客户CUSTOMER谁会来彻买我们突的房子无？能不干能吸引芬广东甚肉至海外蹄的客户但？32本项凭目的吸核心煎问题洒——陆只有清立足尽于城硬市运荐营的轻高度吧，提逼振城肆市功角能，口方能胶解决列54伴2万引方的荣市场笔问题核心义问题——宏观机就会——站在界城市抵经济尤增长大的角惹度看写，城食市经粥济的兵发展裁能否返为本槽项目莲提供查一定辆的需镜求支伪撑，严促进仅客户浅需求坚量的悦增长搁？123现有市殊场情况踪蝶下实现该客户扩慈容的突建破区域画机会——站在区踪蝶域运营浩的角度碧看，强徒势的自滴然资源寄依托及瓣政府的警大力推涨动下，隶区域未南来发展课前景如潮何，作炸为50睛00亩的区平域开发桃项目，铅应采取恳何种发京展模式幕？市场主机会——站在洪房地察产市面场的库发展雨趋势仪看，糊市场飞的发赴展能仓够为贱本项仰目的酒开发弓带来惭一定宏的机走会？如何充熔分挖掘浇客户的斩需求为阔本项目宋寻找在摩小容量柔市场下横销售速愚度快速射突破的守关键，此因此我类们必须蔽明确：站位差于现则代城妄市综捐合体及的城业市功日能性毯提升333区域价齿值研判项目扫整体哀定位项目属沟性界定整体发屋展战略核心问魔题解析类似案挺例借鉴市场机艇会挖掘区域董价值鲜研判规划分革期思路3435从凯里划的吸附仓力来看朋，凯里稼是黔东罢南州的叉政治、减经济、扑文化中虏心，州影内首位熊度高，愁对州县召具有极择强的吸昌附能力凯里凯里花位于唇中国柔西南遣片区仙，贵柱州东隆南部俩，黔责东南响州苗皆族侗拐族自蕉治州木首府描所在钢地幅员兰面积碗：103渡6平方公启里常住人孙口：55.杆2万（200抓9年）贵州洗第五伶大城惰市，榜是一邀个以扁苗族五为主志体，它多民盯族聚盗居的捡城市旱，是结黔东读南州削政治宁、经肥济、鉴文化挪中心喝，是天国家报规划胖建设领的现法代化诊黔桂炉湘边图界中横心城垄市。凯里倦素有倚“苗岭明瞎珠”的美誉凯里历找史悠久太，人杰尾地灵，析设治已伯经有500多年馒历史凯里是竹一片古仿老神奇孟，美丽避富饶的保绿色土粪地，自心然资源攀丰富多真样凯里仔秀丽批的自鹿然风筛光和姓民族佩风情揭让游屿人赞余叹流半连。城市概倒况35从凯根里的涌城市伤发展揪格局丸看，尖凯麻沈一体隶化发浇展趋刘势下菠，凯检里的旦中心兼城市热功能命进一移步凸居显凯里市辖5个街道赏、8个镇、2个乡;麻江徐县辖4镇5乡凯里20棍09年户愤籍人折口51揉.2万人，创常住人趟口42根.0怎7万人，寒流动人铃口3.8固7万，人野口城镇毕化率58.愤20%；麻江胳县户芦籍人诸口20拍.9冈6万人，紧常住人杰口20问.4万人，锡人口城鞋镇化率47.马5%少数雄民族速人口倡占全樱市总述人口阔的75.乏78%，其隙中苗员族人志口占却全市咬总人薪口的63查.3榴%。等级结构人口规模（万人）城镇数城镇名称中心城区26.11凯里市区麻江9.51麻江凯里建制镇0.4-1.510三棵树、鸭塘、舟溪、炉山、龙场、湾水、旁海、下司、宣威、谷硐集镇<0.46大风洞、凯棠、龙山、碧波、贤昌、坝芒城市加概况3637从凯里次经济发厚展格局妇看，向俭南连接芦东盟自门由贸易莫区，向脖东连接必泛珠三无角经济置区，呈梅多区域眯经济圈勾协同发枕展名称经济圈内涵凯里区位优势中国-东盟自由贸易区2010年1月全面启动，是发展中国家间的最大贸易区，最终将涵盖19亿消费者，4.5万亿美元贸易总和的经济区。凯里-麻江地处湘黔大通道上，位于贵州省南大门，也是中国西部与东盟连接线上的重要节点。凯里应利用现有的工业基础和资源优势，壮大综合实力，积极参与自由贸易区地竞争与合作泛珠三角经济区福建、江西、广东、广西、四川、贵州、云南等9个省加上香港、澳门组成贵州加入泛珠三角经济区是必然选择，凯里是贵州通过广西连接广东的桥头堡，对泛珠三角的发达地区有着较大吸引力，承接来自珠三角区域的产业梯度转移和产业链条延伸贵州省域开发贵州省现状产业与城市基本沿交通轴线呈十字布局，目前在东南区域缺少二级特大城市凯里-麻江将整合成为超百万人口的特大城市，成为贵州东南部的中心城市黔中经济区黔中经济区处于全国“两横三纵”城市化战略格局中沿长江通道横轴和包昆通道纵轴交汇地带，国家规划的多条高速铁路穿区而过，加之高速公路的建设，整个区域将逐步形成较完善的交通路网。此外，经济区内矿产资源分布相对集中，工企业基础较好，在全省生产力布局中居重要战略地位。凯里融入贵阳一小时经济圈，处于贵广高速铁路和高速公路节点城市助概况3738从交甘通规对划看筐，高梯铁建铺成促暴使凯挣里融扒入贵摧阳1贡小时洁经济语圈，仍成为急贵州算省腹读地与社珠三胶角连茂接通工道上泰的关梨键节挖点现状未来规划铁路隶属湘黔铁路、株六复线铁路，全长70公里，开往南京、上海、北京、宁波、昆明、贵阳、遵义沪昆快速客运，上海至昆明只需10小时，凯里段预计2014年建成公路凯麻高速公路、凯玉高速公路和320国道贯穿全境建设凯里-麻江中心城区环城高速公路航空尙无机场，航运依托贵阳机场解决争取黄平机场实现民航运营城市倚概况3839从凯攀里的盆产业帜分布采看，摘“亭一心扭二区梳二带胃”全削面展尝开，见“型大凯是里”已城市凭发展丢框架牲已现埋雏形20赛07横-2吼02阔5城市化介：远期溪市域11谷8万人相，城该镇人惧口10蜘6万，伏城镇准化水弱平90菌%；重点规猛划产业湾：以电冤子、通山信制造餐、建材味、纺织云为主的耐第二产谷业和以室旅游服兆务业为榨主导的脚第三产搭业。产业只布局顽：一心：屡中心城祸区发展软商贸、撕房地产金等现代吨服务业弱，规划惜布局大偶型特色箩商业街各区，中超远期可室根据需孝要规划滩布局发移展总部叹经济区唯及中央吸商务区二区：创凯里经州济开发捷区承接察东部发符达地区亮产业转适移的重焦要平台静，发展建民族制索药、特洋色食品溜等产业株，碧波-炉山工案业聚集哈区发展忧矿产品与加工及押相关产赴业二带疤：以幅凯里福为旅财游接笋待服利务中凡心，锈规划钓三棵疲树-巴拉河-舟溪-龙山旅承游经济举带及清袖水江-下司旨休闲眼旅游款带碧波-炉山工业弹聚集陕区经济开秒发区三棵栽树-巴拉忠河-舟溪-龙山旅际游带清水墓江-下司客休闲殃带中心城遣区现代服租务业城市偷概况39从凯璃里的填经济驼构成贺看，午第三阁产业蛮比重姻不断婆增加解，旅畜游业伪占据狭主导葵，且帜增幅建逐年六加大初步尖核算颜，20六09年全市旱实现生办产总值勿（GDP）625誓945万元，肯比上年仆增长（讽按可比障价计算傍）12朴%，人均芒生产总寨值14是87梢9元，增捐长11僚.5孟2表%，按年重末汇率讨折算，屈约合21裕79美元。产业结眯构：第昏一、二泛产业比牵重有所屑调减，嫩第三产喷业较快则提高，滤三次产狐业的比职例由上证年的10.奴49∶恢40.休38∶荐49.复13调整约为9.1盗7∶3风7.7影2∶5杂3.1堤1。城市概咸况40从宏器观经造济与丙房地疼产的苦关联合度分瓜析看奇，凯障里宏奇观经子济总唐量不翅高，杏但仍吊然保壳持持纤续增核长态舌势，悲经济简提速健处于牙酝酿弹时期你，房简地产北处于众快速顿发展蚊阶段发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0-10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主房地产发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展，以质量为主，数量和质量并重缓慢发展综合发展型41从黔酷东南赌州的植人口痰构成值看，粮根据晴各县沉市的眨城市放化率潮及政慨府发何展规更划，灶至2躺02巧0年喂全州透城市针人口炕达2匙84狠万人20佳07发年凯呆里制尼定拉照建设长大凯鼓里的瞎城市宁规划市：在承20垮20辱年凯菌里城铁市市妥区面敬积将傻由现汪在3美0平爱方公那里扩叠大到穿24签8平化方公守里的神城市含格局胃；人毁口有阴目前算的4组8万伍增加柔到2袖00准万左寒右；目标是务把凯里买建设成题为贵州席东线旅松游的中赖心城市厘和西部伶区域性溜中心城斗市，把纷凯里建忆设成一鼠个国际筹性的旅降游城市讯！因为妥凯里拥途有丰富摄的旅游裤资源！语民族文邀化和自伴然景观掩星罗棋跳布；旅游竞品位层独特船！相馋信未膏来的辨凯里疤将是脱一座秒风情阳独特拖的国吓际旅旧游城革市。面积（平方公里）人口/万人2011年2020年城市化率城市人口（万人）城镇化率城市人口（万人）凯里13064558%26.180%160黄平16683515%5.2530%10.5施秉15441515%2.2530%4.5三穗10362015%330%6镇远18782515%3.7530%7.5岑巩14872215%3.330%6.6天柱22014115%6.1530%12.3锦屏15972215%3.330%6.6剑河21652415%3.630%7.2台江10781415%2.130%4.2黎平443952.515%7.87530%15.75榕江33163315%4.9530%9.9从江32453215%4.830%9.6雷山12181515%2.2530%4.5麻江12222047.50%9.580%16丹寨9381615%2.430%4.8合计431.521%90.57566%28442小结—敲—从城妹市发展逼格局、扑经济构差成、产药业演变萌、人口财扩张等秧四个维凑度分析瓜得出，叮未来的六凯里将疲迎来大拥发展时忆代的来蚁临从凯延里的纵吸附啊力来盛看，杯凯里匹是黔晃东南绿州的筹政治访、经身济、羽文化穴中心锣，州螺内首物位度泛高，腥对州先县具油有极毒强的谋吸附玩能力从凯里豪的城市膝发展格廊局看，真凯麻一为体化发诵展趋势解下，凯管里的中叹心城市某功能进鹊一步凸晃显从凯垮里经酬济发袄展格乔局看壳，向级南连冠接东夏盟自韵由贸衔易区侧，向酱东连却接泛涛珠三本角经课济区匆，呈稍多区琴域经控济圈能协同鞠发展从交通怪规划看医，高铁蚁建成促亭使凯里插融入贵绩阳1小时经探济圈，赏成为贵碌州省腹支地与珠脑三角连幻玉接通道神上的关烂键节点从凯里丹的产业膊分布看者，“来一心二鞋区二带砍”全面免展开，境“大倡凯里”牧城市发茫展框架愁已现雏跃形从凯禽里的致经济正构成迅看，夸第三涉产业瓦比重缸不断茄增加飘，旅室游业饲占据掌主导浇，且丘增幅晴逐年珍加大从宏观湿经济与丸房地产钩的关联朗度分析荐看，凯驾里宏观执经济总经量不高葡，但仍壤然保持薪持续增个长态势述，经济愈提速处鸦于酝酿龙时期，斧房地产奔处于快哪速发展在阶段从黔桨东南矿州的粗人口苹构成葛看，钩根据泼各县降市的袍城市姻化率骂及政酬府发闯展规娃划，涌至202铅0年全斯州城阻市人答口达28办4万人43但是蜜，作肢为新壳兴的番旅游适城市鸟，在甜凯里忽旅游花行业浴快速走发展馋的同省时，裙也暴丧露出叨城市崭的诸薪多不池足，磁城市伸功能吴缺失环，系粥统化皮配套虎体系坦不健董全，医旅游址相关蛙产业懂发展路落后44城市功骂能空间森缺失系统化故的休闲仰消费市撤场缺失现代旅糕游功能役缺失黔东止南州夺功能茄分散加，各猾自为嗓政，讲缺乏庆一个倒对外馆集中怒展示灯城市怖价值资的“殖窗口塞”，累城市隔功能空间揪缺失城市喊旅游薄功能仇区相联对封聪闭和墙割裂柿，没铸有完输整旅格游线娘路及毁功能够系统易，配套产剃业缺乏著，市场活力不承足城市旅堂游功能商区相对林封闭和侵割裂，孙没有完惭整旅游袜线路及匀功能系槽统，配套毒产业妹缺乏谦，市必场活力秋不足44参考国纹内外案卸例，我享们发现砍一流旅蹄游度假功区的特此色建设巴主要有焰三个维引度：挖妨掘当地母文化、常利用度区假区资送源和满愈足特定铲消费者悉需求旅游狡度假奏区特旧色建传设的唉三个习维度朝：挖掘前当地勺文化利用度喊假区资语源满足反特定伶消费柄者需梯求Dim剩ens石ion伴1Dim撞ens步ion蕉2Di疮me甘ns骆io法n眼345现有瘦问题1：从凯矿里在携黔东符南州道的城眯市功善能角肚度来改看，厌凯里兼更多漏承担楚中转淋站的岗功能成，旅沈游产过业空肿心化脏格局登下，徒凯里岸旅游左功能屿缺失茅，黔仆东南驼州缺征乏一详个旅符游的氧集中烤窗口46现有旬问题2：目前凯稠里仍处语于广度砌数量型忌阶段，谣对外辐国射力度泻有待进惜一步提贡升，现足代旅游晌功能缺辟失层次一交：资源番优势层次这二：摩产品淋优势层次三伸：经济萄优势政府主封导基础绞设施、疑公共设穴施建愈设市场为盾主导，贪旅游度管假产品霜开发旅游是禽经济发曲展的动打力之一励，城市毫功能结醒构升级湖，城市沫品牌效睛应自然膊资源攀开发身利用带，景誉点开补发，危单点钓品牌旧效应依托自撞然资源剖，体验下、休闲器度假产案品开发喉，区域磨品牌效赶应政府、枯市场作衡用并行效，综合斜居住、等度假复昏合型产牵品开发广度数鸦量型深度质云量型服务吗资源寺型产品卸特征产品歌类型运作牛主体典型栗城市三亚深圳黄山油、凯未里桂林上海丽江政府主就导基础震设施、贪公共设绿施建错设市场为壳主导，翅旅游度阅假产品去开发政府流、市居场作蜻用并批行，诱综合赚居住爬、度飘假复苏合型蓄产品漏开发产业再发展旅游若目的茅地吸消引力逼三层工次模喘型分陵析观光坟——缎休闲仰——玻体验浩，从抓凯里罗旅游锈业的孔发展苍状况欺看，脸旅游倒目的默地吸善引力姨相对蹦偏弱闹，以司资源败优势盯为核框心卖丧点，疑为新德兴旅兄游城泻市4748客户理另解的价晨值结构度假旅游观姐光休闲逆娱乐基础层胡面精品层跌面品质娘层面客户语给录：“现在论凯里只疑有一些故旅游景续点观光摸的地方确，休闲任跟度假弯的比较给少，我酸们一般革都去外滔地玩……”“凯里人窃故土情筒节很重垂，很适努当居住膊，但现隶代化的虑休闲消驳费市场狐太少了……”项目端现实伞：凯里旅闯游市场匹仍处于涌初级观景光游玩扮阶段，杏以原生疏民族风湾情文化巩及生态帮景点为粗主，系驾统化的暂休闲消胖费市场甜缺失，计归属感品不强。现有粗问题3：系统化进的休闲身度假市俭场落后品，市民缺援乏凯首里城宵市的丸精神良归属庙感过夜游葵客不到10%1休闲茶度假动项目备缺乏2商业芒娱乐至配套创缺乏34849凯里城额市缺乏舒一个“展示异窗口”，旅病游缺滤乏一贝个“点贼睛之招笔”，市年民还监缺乏滨一种“精神景归属”整合梦区域夸资源搅，增用强区腰域活枕力，谈提供筝一个城市秩窗口雨，市民有聋归属感释的公共坏空间，女为凯里城颜市发展摄“树立标窄杆”凯里城市缺失展示窗口集中展示城市政治、经济、文化、科技、产业的窗口及平台点睛之笔黔东南州旅游已开始形成多元的消费体系，旅游产品已逐渐丰富，但凯里缺乏自身独有的特色和品牌基地，庞大现代休闲度假缺乏精神归属以民族风情文化及生态景点为主，系统化的休闲消费市场缺失，精神归属感不强整合依托自身资源优势，在城市功能，旅游、休闲、度假和精神文明需要逐步完善49我们妖对世农界各糊地类粱似的脂区域晨进行仇了广伤泛研遭究，梳以旅桐游为闭增长探引擎性，谋丘求可倚持续趟房地错产发胳展空和间，治必须峰为区胖域准注确定风位并钓在战倾略规季划中否打造喇五大怠致胜薪要素保护挎生态炒自然五及人遥文资光产投资兴时建完善期基础设私施提供多粘元化旅铅游活动余组合执行祝多方贴位高轨起点惩的市粪场推垒广与旅漏游相励匹配躺的产吧业组召合政府谁与企踪蝶业亲调密合绸作政府主木导阶段开发味主体葬主导政府、唐企业合笑作阶段借鉴含经验伴：1、成妇功的借旅游律度假什目的孙地的学建设厨，需属要政崭府、参开发亭主体售及其宣他相疗关部楼门的咐共同看合作便，其单中，乘政府糟在生昌态环讯境保谊护、事基础凡设施密建设门及产历业配寸套建跌设方齐面，租起到维主导臣作用阶，是跃区域摸开发昨的重乔要保详证。2、开况发主挣体对页于旅牙游度胳假地库产、心旅游落度假催设施性的建融设方咏面，嘴起着胸主导帆作用跪，是监区域便开发躲中不清可或法缺的欢重要腾角色毫。3、区域娇开发周爽期较长乳，至少小需要8－10年；前些期的建萝设投资牧较多，虽资金回结收慢，羽进入门俩槛要求请高50借鉴点1：国桃际旅岸游休那闲度葡假区众的旅勺游产混业配号套——发展国皮际性旅助游度假局目的地失需要的遥产业配港套丰富眠的旅检游产摔品游客接军待中心旅游鬼服务榴中心旅游度权假设施相关帽服务炼行业交通业接驳桶站点瓦、停鸦车场信息军服务腿中心皮、销粘售中筑心及砍配套临时增性居唯住、哄停车疼、餐忙饮等休闲、得娱乐体粗验式（舒吸引物查）银行、锻金融、躺办公等旅游功谋能斤具体零描述51借鉴算点2晴：保君护生盏态环畏境，悠促进咬区域严的可蜻持续鸟开发快建设真，用贩生态择奠定针区域遍与城倾市环良境区罩别的顷差异蚊化特蝇质成功的俘度假项递目土地夸利用状遭况25%惰-淡30%公共生立态空间美国凯西北删地区·太阳河巩度假区季的生态遗用地结帐构美国橘郡·托乐处嘉度邪假区充的生滨态用拥地结柳构35%公共生庙态空间发展方妨向在土地漂利用规击划时，址控制20％－35％的粥生态新保护肠用地氏；保护区铜域阳宗房诚海临湖甘区域；雹保护区踪蝶域原生丘态森林闲资源，够低幅度虚实施建里筑物开油发，避绞免造成钱视觉上搏的负担三；在不舟破坏匪自然铸地理线和地哨质的她条件贵下开木发道伴路和观公用杜设施驳；对区域破内的森丛林区域迟实施保吸护中开废发的策欲略，而躺非单一禽的保护炭，适度疮公共共征享，而饭非资源否的单纯脑私有化是；52借鉴点眉3：通茫过对资帽源多样候性的保疲护和利伍用，形样成复合欢生态体晋系资源类倡别资源保揪护森林资猫源保证树编木健康贼生长，亲避免或达减少森倦林资源区损失：仔预防和致消除森陆林火灾沫、林木果病虫害括、林木前鸟兽害址以及灾尾害性天兔气对森调林的损庭害；湖泊惭资源水体刊的资单源的良非干虏扰性捧开发塞；限制生群产性污骑染、生段活性污劫染深度隐影响；防止赴对湖克泊水惯体的冲过度贤的利框用；山体资拘源自然山这体的山今形与综鞠合地形邀、地貌姥的保护产；避免开望发对山旺体进行该硬性的执切割，帮保护区拖域山体合形态的万自然性薄；坡地资解源坡地爸资源薪是土未地资须源的钢重要超组成另部分某，其闲利用据保护皂对环榆境稳渗定有微着重轨要影管响；建立厚以生启物措尖施为吓主的坛坡地窑利用假保护驳方式闯，着肃力控删制坡赛地土盾壤侵真蚀、写保持债和培蹲育坡妹地土世壤肥三力等动方面河的措友施；53借鉴点堵4：建眯筑开发糊与生态写环境形捉成良好桃的共融避，控制更开发强洪度，提术供自然律的居住用环境生态雄型度认假区驻建筑冬开发璃特征区域桌开发厅的建戒筑开拔发措驱施设计建贸筑物和湾基础设充施时，摔要退让波森林、躺湖泊和灵其它弱挨环境区装域；建筑贩物以夜低层深为主讨，建脉筑高响度要堵进行犯控制牢，不江能影幻玉响区缠域整望体的品生态候意向贴；保持项区域骗松植役物和低山地才、缓疼坡等泳原先腊的整阁体全凉貌；整个孕区域业的建迟筑物救在建炼筑材跃料的选使用苍上要毕与环过境相送一致合；建筑色淡彩上不志能置身嫩在区域丛生态环畜境中显爷得过于盏突兀，拼要与区脚域环境龄相协调邮；5455立足逝于城袭市功森能补搜缺的脉角度所，大轮型综教合生语态生裳态新窝城打展造的KPI体系——充分勉保护倘自然顷生态掠资源众是基难础；功能多持样化才窄能保证片区域活廊力持续话；开放空拌间提供若吸引人沫气的空赠间；需要鼻让更搬多的帆人享里受城判市的石文明仁；与城睛市有漠渊源圈的文浴化才斯有深凤度和技厚重隶感；高端继度假笑物业趋的开飞发，微既提叫升度恒假区户形象瞎，又玻彰显逗整体胜的品井质。充分更保护杠生态安环境捉，保冈证区鸽域可相持续绸发展城市某脉种文化康渊源的接载体有足够吊多的开挥放空间与城框市的株有机震融合萍，城盯市功崇能的鹊载体功能灵复合盒，多露元化缎保证珍区域叼的活私力项目成弄功打造写的KPI体系高端割居住挠物业科，彰帝显品桑质整合精神归抗属感活力品质感55从凯狸里的风板块仪构成阁看，敲城市处向南世已成是不争舞事实挎，项物目所丑在城习南新阔区规元划起歌点高暑，旨橡在打练造以焰特色注旅游淡为核凝心驱夸动的否区域垦开发衡模式凯里城市各板块发展格局火车站片区老城区，既有形象不高，且拆迁难度大，后续增长乏力，沪昆高铁的建成通车将使得区域进一步衰落中心商业区以大小十字为核心纽带，商业价值巨大，短期内商业中心地位难以被取代，但可开发土地匮乏制约其后续发展，新城开发导向下其核心地位将不断受到挑战博南新区发展中的行政中心，以万博广场为核心带动城市发展，为推动城市重心南移付出不可磨灭的贡献，房地产价值峰区经济开发区省级经济技术开发区，凯里的经济引擎，围绕以长昆客运专线建设的凯里新兴城市打下良好基础，经济窗口效应明显本区域政府规划的旅游示范区，三家五星级酒店聚集彰显政府主导开发决心，区域发展潜力巨大，未来不可限量，房地产开发的热点区域政府主贺导区域批开发，固在城市葬向南的班发展格棋局下，恶未来凯轨里城市厅发展将敌形成双妄轮驱动较格局：杀以经开愿区为核亦心驱动芬的经济炊拉动型辆；以项丑目所在跑城南新澡区为核杏心驱动拌的旅游稳产业推猜动型发阳展格局竟。专业人着士访谈“就像嘉国内很抽多城市汇发展规桂律一样宵，早期栏凯里是逼以火车煎站为核详心发展悠的，但悬目前在馒不断衰臣落，城迁市向南险已成事敏实”“在甲凯里穷的楼膝市版牺图中剧，迎套宾大嚷道沿闲线已孔成为漆高端捆楼盘障的聚蜓集地邻。”——某开喷发商晴高层乓李先览生经开区博南新区中心商业区火车站片区城南新区——旅游示范区56从各要板块叉的发刷展前浑景看思，唯肺有本灾项目完所在棒城南找新区米方能躺代言戏凯里哈，成煮为凯轿里下斗一站平发展锅的“限城市腰窗口较”从政蚂府导蔑向看列，作敲为旅朴游城放市，刚生态己新城少价值载远大踢于行买政中井心价羽值，找正如傻三亚添和海醋口之计于海浙南；从交通将进入性客看，项库目扼守届凯里交畏通要塞瘦，交通愿枢纽位灭置更加类明显，现是凯里驻的交通军门户，累昭示性习和展示录面更加抬丰富；从先天蔽资源禀戏赋看，育区域内毫具备丰攀富的山江水资源主，具备衬更多的毯想象空敏间和操泥作空间从旅壁游产盟业导知入看壳，区崇域内盗规划延风情类生态超园、急文化展园、拘民族剃创意酸孵化单园等疑多个束旅游游产业酷项目帮，五畏星级有酒店歌聚集从区域帝的运作负能力看拼，项目只总体量70享8万方柴，在昨区域嗽内占膨据绝建对主暖导权犁，区免域统春一开名发运抓营优嫌势远妨大于谅分散监小规塑模开摇发唯有本涨项目方所能代言伐凯里的域未来，涝是凯里恒下一站症发展的途城市窗简口、城密市客厅驻。572民族满旅游风情体目验现代拦人居特色艘休闲民俗琴工艺蓝创意众园民俗风扯情园现代陵化居亿住新脾城民俗文慕化园134从项祥目在田区域其中承司载的悟使命电和功券能看虹，项为目是喜区域脾的“抹龙眼烧+内居核”荣，对台周边齐功能滨设施飘和旅杆游资库源起肉串联籍作用如何通网过区域青实现城蝇市功能灵的提升海，并让宏人们来茅凯里转唯变为让再人们住淹在凯里客？充分整掌合周边业资源，否最大化毁项目价抄值，发暖挥区域摩的聚合换相应，能以本项栏目为核泪心载体毯，拉动拨风情园痛和文化股园的发藏展；症项目自捧身除了梯是纽带援，还必碰须具有健旅游功旱能，自服成景点广，增强万吸引力田；

以第项目为自龙头，胀以区域忘内旅游剧资源为鹊依托，走打造现乐代化的禽特色民慕族风情零生态生恐态新城坚，促进魔凯里旅嫂游业升轮级换代份，由观程光——休闲——体验荒居住堪转变怕，进愉而泛平化地续产客告群，互实现做客户因扩容仅；58沉睡千言年，凯立里终于奴呼之欲顿出，作番为凯里跃城市最柔优质的痰一块珍枪藏，寄深予了提隔升城市音整体价令值的厚略望，尤述为稀缺与城匆市中菠心距棋离在朴正常座通勤蛾时间码之内接，离根尘不铁离城扒；拥有膏强势验山、著湖、前林、慰水等摩强势卷自然座资源小；未开发联的珍藏删地，居荐住及产纺业价值绞突出。123城市姓中最刃生态异，生胜态中锈最城宽市——项目以般其复合雨价值契吊合了现忍代都市帐人入则因宁静，陆出则繁牺华的第甲一精神躁归所需柄求凯里蹈的基互本特叹征旅游生态人类征德服自然季，改造辩自然的智产物，掉服务于驱人类群乱居生活此的综合酒配套有俯机体是对茎自然唐最大梯的退胜让与块保留默，是汪回归柱生命榴原始馋本质拥的价杜值追象求。旅游+生态，酱打造凯赵里自身病的特色拼品牌595960未来尽的凯电里，认随着呢项目54蕉2万体量樱的新城序规模开暮发，必岔将注入忠现代都暴市文化扫的新鲜叮血液，自大力发渡展，成载为凯里棋的“城电市客厅洽”未来凯市里的发励展必将仪文化、索生态、适都市三婆者结合传承凯庄里城市清文脉，躺具备良确好自然匀山水空膏间，同亡时充满蚀现代都悔市时尚伟元素成为凯以里现代灿都市城蛙市的新渗窗口城市饱客厅传承夹凯里私城市压文化发扬敞精神僻文明充满现狱代活力60我们要溉打造的错重点方蒸向——还完善城弓市功能逗，定位胜为生态钻体验、陵观光娱亡乐、休昼闲度假注等多功做能一体扭化的大裕型综合健生态新技城区域景矛点化战沃略旅游产忧业中心础化战略再造雷景点遭，巧焦妙制腰定整获体规凤划，黑提供奇特色借化创馒新体瞎验，犯打造扮集生态凭体验却、观笛光娱具乐、统休闲居住等多鞋功能浆一体商化的眨大型壳综合猛生态全生态倡新城强化昂凯里女的旅无游集坦散中惧心功微能和煎特色杂旅游谋体验汉中心溜功能才，把藏握市忙场趋嫩势、吸结合换生态共资源米及城辆市文旬化的令基础悼上，梢对功张能模姓式及KPI价值冠体系符的深船入研某究，幅从而埋实现揪成功扯突破61关键陪点1：立足服生态生涝态新城难模式开旧发，建逼议本项堤目通过扮“民族江旅游+风情哨体验+特色休阶闲+现代人妇居”，鞭多维度节、多手股法集中所演绎黔杆东南旅盯游核心守特色城市功挺能提升旅游产膀业带动休闲服组务功能旅游集主散功能城市地贤标功能人居改竟善功能现代旅房诚游功能特色体兽验功能休闲播度假糊功能文化演穿绎功能通过捐项目浓的成王功开锐发，骑一方扔面提产升城子市功鞋能，甚另一神方面贷带动废旅游奸产业址的全恼面升垃级，造提供宽一个薪黔东印南州凤旅游义展示球平台站和凯值里的枕城市丙窗口引，城冷市客液厅.62培育期区域成熟度成长期成熟期价格项目所处阶段基本的配套完善高端配套形成系统顶级配套拔升高度房价配套关键流点2：依庆托核冰心的讯驱动盾力，效形成辰项目根经营副性和跨销售夺性物腥业的州良性墙互动启，旅金游地浑产项卸目获改得可镰持续柳性的称开发推基础娃，项亚目价填值随吊区域蚊成熟娱度逐劣渐拔岛升生态新城核心驱动力经营性物业开发销售性物业开发持续开发运营支撑盈利6364关键桑点3：以童城市睛价值床、生幸态价阵值为想基础宽，融受入凯有里文赢化元滤素，妖打造文现代折生态蕉新城劝，建时立中责国生谨态文对化复够合型绢公共孩空间障模式城市名典片/凯里新萝选择/凯里驱记动点依托项樱目的城竟市价值孕和生态企价值，买融入凯挨里的文役化元素胁。从单耍一功能晒向复合透型的多芝元功能爬转变，店商业、泄文化、用绿地、页山水资各源等有宪机结合散；打造炭外来游象客必到阳的城市汪景点、香本地市晓民常来弄的休闲涂去处。“纯生态商价值”→“都市、景生态和纺文化产缴业的结雕合”“公园绿偷地”→“复合型崖都市生乖态展示兔区”6465项目煮形象享定位恋：——新凯安里的城市删客厅；——凯里现代浆商业谁综合轨体;——黔东男南的生态休刘闲度假棕都心；——中国现辛代生态旗的国际示昏范住区；654市场机它会挖掘项目整洪体定位项目否属性贺界定整体慨发展司战略核心问请题解析类似案只例借鉴市场哲机会隔挖掘区域旱价值潮研判规划竿分期嗽思路66站位于扶城市运缘瑞营的高让度——本项目熔定位为恼生态体戚验、观娱光娱乐阴、休闲抚度假等蚂多功能腿一体化赚的大型醒综合生颤态新城通过窗旅游撑产业书中心追化战派略和海区域粮景点注化战梢略完善膨八大景功能睡体系垃，实泪现城由市功支能的裹提升宫和旅奋游产赢业的酿带动核心鼓问题云回顾——现有菌市场槽情况跪下实孙现客溉户扩翅容的锤突破站位于贵现代城录市综合尺体的城坦市功能作的提升Q1勺:Q2:——那么，唇现阶段本如何解零决我们谋面临的欧地产问矿题呢？我们从授酒店市戴场、商露业市场此、公寓斑市场、盗住宅市口场进行概深入剖搭析？67酒店洞市场网分析68截止2泻010驼年底，旋凯里市疾没有五低