房地产住宅精装修技术管理

1提纲概述设计施工流程采购管理场地移交进度控制质量管理文明施工与成品保护整改验收移交与保修因讲座内容复杂，具体讲课时可能只能选择1～3个重点课题进行介绍。2第一部分：概述3与精装修住宅相关的背景毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。实行全装修交楼的利与弊。利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额利润；降低税负。弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。本讲座的局限性4精装修住宅各地实施进展情况广州，北京，上海，深圳，长三角资料来源于：广州万科（360蓝山＋601城花＋423城南+252花城＋220花城+142万科城+133万科城别墅＋350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科220、成都万科、东莞万科、深圳万科500、南昌万科（231)。武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产、中海地产广州金地（96复式户型＋196平面户型+117荔湖城），深圳金地（约500金地名津）广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色）广州恒大（88第三金碧）东莞中惠（414香樟绿洲）南京百胜麒麟（557东郊小镇+？）广州地铁、无锡复地，等等，恕不能一一致谢！特别鸣谢－－广州万科目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86条－－2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。5假想中的管理对象广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布相似的设计快速的施工室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。6衡量成功与否的指标：客户满意度客户满意包括多个角度，多个维度7第二部分：设计更多话题：《批量精装修的设计问题》《批量精装修设计导则》8采用的材料品牌示例1单层毛巾架隆迪士28亚克力浴缸(含去水)CT-6598.0022双层毛巾架隆迪士29主卫洗手盆CP-03013主卫剃须镜(小号)隆迪士30主卫马桶CP-20924漱口杯隆迪士31餐厅、客厅灯具按样板5厕纸盒莎朗32镜前灯

6洗碗槽龙头摩恩33生活阳台灯MX290/黄色/节能灯7翻盖式脸盆落水组件摩恩34工作阳台灯MX260/黄色/节能灯8面盆龙头摩恩35卧室过道灯MQ11-Y9/欧普Y2-99浴缸龙头摩恩浴缸龙头36主卧、次卧室灯具MX350-Y0210阳台洗衣机龙头华友37儿童房灯具MX350-Y01/黄色/节能灯11S型面盆云水华友38卫生间吸顶灯MX270-Y21/黄色/节能灯12角阀250139厨房灯具MX270-Y21/黄色/节能灯1330CM软管121859带胶圈40花洒淋浴屏APPOLLO/B配置14客厅地砖波打线亚细亚41淋浴房CP-281915客厅踢脚线亚细亚42排气扇正野APC15E16厨房墙面砖亚细亚43单联单控大跷板开关5TA020117公卫地面砖建球44单联双控大跷板开关5TA020618主卫地面砖建球45双联单控大跷板开关5TA021119主卫墙面砖欧神诺46双联双控大跷板开关5TA0216520公卫墙面砖欧神诺47三联单控大跷板开关5TA023121公卫淋浴间马赛克48空白面板5TG050022内墙面漆幻色家49插座防溅面盖5TG060023内墙面漆幻色家亚光A965/白色50单相三极插座（10A）5UB010024内墙底漆幻色家51单相三极带开关插座（10A）5UB010125公卫洗手盆CP-041652单相二、三极插座5UB010626公卫立柱盆CP-054053单相三极插座（16A）5UB020027公卫马桶CP-281954单相三极带开关插座5UB02019更多细节某工程细部做法图片某工程交楼标准材料明细表一些改进的节点设计做法10有关设计的更多话题《批量精装修设计导则》，更多话题精装修不是“先毛坯，后装修”，设计应该从建筑结构阶段开始。可能遇到的问题定位问题：中性化设计？轻装修，重装饰？低造价时中等造价时高造价时如何避免设计错误？讨论1，

讨论2，讨论3。如何适当减少现场施工难度？如何与采购密切配合，有效降低成本？讨论的话题：如何体现个性化？由谁设计？如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考的书籍11第三部分：施工流程设计12四阶段施工管理法阶段施工方主要工作内容甲方、监理主要工作内容准备阶段与业主与监理沟通，排除设计问题，队伍组织，场地移交，材料采购，办公准备解决系统性的设计问题督促总包完成整改和移交统一不同施工单位之间的管理模式甲购物资采购准备工作无需移交的施工阶段泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱柜框架施工，门框底框施工甲分包单位进场准备按照规范检查施工质量甲购材料及时供应到现场需要移交的施工阶段木门门扇安装，卫生洁具安装橱柜面板安装，五金配件安装木地板安装督促甲定分包分包服从管理按照规范检查施工质量整改、验收和移交地毯式检查整改，小业主提前开放甲方监理检查，分户验收，入伙移交督促施工单位自检，组织监理及甲方自身组织检查，组织小业主提前开放督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意识13准备阶段工作1．开始

2．工棚搭建

3．办公设备进场

4．施工队伍进场、队伍培训，各种分包需参加

5．图纸会审

6．施工组织设计报审

7．详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）

8．与总包开始移交场地,木门单位进场检查移交洞口,橱柜单位进场测量尺寸,木地板单位进场检查场地

9．冷水管打压，冷热水管对接长时间试验,电气管线逐条测试移交

10．总包整改

11．接收时的再次检查14本阶段工作重点15无需移交阶段的工作16必须移交阶段的管理工作25．入户门安装，上锁

26．煤气分包单位进场，煤气表安装，空调安装

27．甲供卫生洁具进场，卫生洁具安装

28．镜子安装

29．卫生间、厨房五金安装

30．木地板单位正式进场，木地板安装,踢脚线安装

31．撕门、窗保护膜

32．最后一遍乳胶漆打胶17本阶段的工作重点首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。广东的项目对于移交时的质量要求偏低，表现在成品保护方面要求也较低，因此很少项目需要按照我们期望的标准进行严格的移交。这是我们需要改进的方面。这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。18地毯式整改、验收、移交阶段33．施工单位地毯式检查,包括重新试水打压、蓄水试验

34．业主组织的地毯式检查

35．小业主开放日及其随后的整改

36．入伙及随后的整改

37．结算

38．保修19本阶段的主要工作施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验：因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。业主组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：3天。小业主开放日的做法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议业主方面采纳此意见，并且很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减少客户投诉。为此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清洁工作由业主组织，专业公司完成。入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。结算：需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。重点是：有关瓷砖的实际损耗统计麻烦，要提供足够的证据！保修。此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢的缺点。20本阶售段的鄙工作颠重点检查整普改实际者上是一除个连续甘的过程胞。在过骂程控制程时，管昨理人员毛就要通岩过走动题式管理桑不断地哭发现问银题，及信时安排润整改。侧只要属泳于通病廉性质的罚问题，央都应该环在班组误会议上柔专门强早调。过程中桌应定期稀组织集子中检查退，奖励撤先进，桶鼓励后朝进。工程纹进展开到80％左右登时，非霜常重要慨的是应独该将工腔作重点躬转移到影整改上茶来，不派然班组藏出于自零身利益怒，很容喇易自行挑减员，轨降低人琴工成本脸。此时尝，管理此班子应梦尽早组眯织检查首，源源紧不断地铲将质量染问题发限送到班兴组，使覆其工作或处于比目较饱满丑的状态锋。这种宰地毯式推的检查渴需要很变大的决众心很大谎，组织颂要有序港、检查价落实要幕彻底。其次劳，对废待小阵业主梁一定瓦要态型度谦火恭有喊礼，逆觉得翅不可偿以冲茎撞。唇开放斧时还姥要做骂好卫矿生工间作。第三旧，在锻移交荒入伙京阶段合，对舌于发苏现的肆质量饼问题烦，要透有迅槽速的婚反应公机制用，因码为投慢诉处姻理良墙好时秋，反糖而能葱提高废满意越度。第四掀，维情修服扎务要嫌争取震达到竿海尔浊的星泰级标估准。本阶往段的原工作及要点至是必跑须责坡任心哪强，踩态度懂要好乌，发姻现问嘉题要忽跟踪剑落实磨。从甲方犯角度编党制的流清程，以及用壤不同方耽式表达皮的流程21第四部耕分：采车购管理22采购粱管理分判模司式由装迅饰公秤司总帖包的念模式装饰苦＋数瓜个独窑立分译包模宏式装饰包创清工＋箱大量甲份供材＋裕数个独蓬立分包湿模式材料设画备的集董中采购与各合州作的单吉位的战合略合作甲供材关于将瓷砖好、洁灭具等行工厂可产品语的供叹应模披式关于亮石材锤等非孟工厂立产品踩的供脑应模果式关于材于料损耗锣的特别他提醒装饰施表工招标提的注意何事项当前的睬劳动力员市场，候转包与疮挂靠。承大公司投？家装酬公司？编制完绳善的工凑程量清旧单对于甲否供材税小费等的荐考虑23木门的积采购对进度婶的影响傲极大，浅是最值笑得关注逝的项目小之一关注柱的质专量要亭点木材干圈燥水平径。木材贪本身熔的品趋质。门板的胶构成方绸式。实液木门、闪空心门息、模压偏门。饰面唯做法努。油漆质授量。门套荡的设贼计方叨式。几乎跃所有歉项目挨上都猾遇到巴木门弹安装变产能膝不足元的问围题。电为此移，将照其工礼作划氧分为菜几个远阶段万，采亡购合高同最输好予箩以明春确：第一落阶段第二津阶段第三宏阶段第四蹈阶段24橱柜的蛛采购关注汉的质克量要竟点台面人干造石的英质量，帜价格差胸别可达10倍。柜体用鄙板材。碎多数用鼠防潮板寸，即便鼓如此，笑防潮板顷质量也席有高低悠之分。表面网装饰施材料乏。便麻宜的网防火截板几炉十元棒每张烤，贵出的上熄千元太一张味。每一种边五金件剧。进口其和非进维口价格察差别极稳大，例扇如：抽正屉所用拿的滑轨液，质量惩好的可视以承受姻一个人衡的重量章，其价技格也颇唇为可观茫。抽屉的泛质量。票有的是熟金属制抗品，有仇的用普俊通板材杜制成。封边条客的工艺克及材料夸。各种旺附件饼，例元如金绍属抽翼篮的皱数量立、质忘量等戚等。加工诸水平狸。施工阶挺段的划撑分第一阶丙段第二阶遵段第三阶斤段25衣柜上及成诊品木吉作的尺采购几乎每侮一组成银部分都才构成不握同的质竭量等级吼。活动每部件初的可饭靠性父需要淡认真丑把握篇。防潮珠能力惰常常状不足晃。制作宇安装货的时春间比守较长猫。安装时削对现场查有一定奶影响。26木地板撒的采购木地板庸在广东占用量一曲般，在扛上海不重少房子食内常常膜满铺。裤这种做继法对房蒜间的方咽正性、星地面的无平整度隔要求很晌高，对针铺贴的剩工艺要范求也很暗严格，顽否则非埋常容易骡产生大浮面积空判鼓等严胀重质量哈问题。饥在广东区，我们扁怀疑大避多数建松筑的施纵工精度拴难以满自足要求矛，甚至晨能胜任壮的施工筹班组估饲计也不择是很多略。不过环，木先地板命的安愿装倒销是非谎常快夹速。上海袋市对档于木饼地板牲的保坡护要火求极工高，祖因此慨在采法购时称就必绸须明揪示要勇求的拿保护乌方法骑、可蹄以接辨受的音质量胖缺陷稼是多况大，部等等帆。27瓷砖痰的采怀购尽管舟瓷砖峰是标丧准的叛工厂蜜产品洞，但液是受允材料谨档次瓦及不建同批颗次的伪影响胜，瓷概砖带袋来的化质量命问题驻并不郑少见侮。采虹购时验应注沉意以牧下问宣题：瓷砖茶的损育耗远俱大于概定额幻玉值第二点举，墙砖磨采用无豪缝砖时第三社点，墨排版季设计忽时第四饥点，钓色差最好机按照虎每一则色号违准备2％的侵瓷砖咸用于京物业谅维修闹。瓷砖的啊供应对窜进度的寨影响是叮直接的盼，需要限毫不犹环豫地保从证其供型货。瓷砖截的供渠应没粮有想帮象的隔那么桃麻烦28水泥世的采捕购通常配要求悟没有蛮结构坝施工槐那么斥多，联但是跃对其响质量托也不饲能过也分放或松。白水乐泥的眠质量找一定曲要好软，否院则勾院缝会样发黑挪。质量过劲差的水价泥，有帜时候会液出现凝纽奉结时间划过长等选问题。如果用辆与墙面苦石材的揪镶贴，随那么对束水泥的吵质量要拢求应予露以较高糊程度的厚关注。29腻子腻子床出现拉质量赖问题虚比想清象的形要多筹。理论侍上成宫品腻象子能险保证稿质量极，实自际上三并非崖如此膀。自己援熬制乱腻子客时的填注意须事项复。30天花角耍线大批育量施闸工时怠，天作花角剧线能秧妥善俱地遮裳掩部锦分阴咱角不君顺直烧的问咱题，猜因此畅建议勤设计赖上最之好设盛天花隔角线妙。采俗用工邪厂化栏施工泻，由最工厂元派人全安装失，质仿量好羽，速劲度快酷。有些设侍计将天碎花角线汉设计为穷木线条竖，对防价止裂缝侦非常不桥利。除肠非天花幕角线设禁置在木对制窗帘萄盒上，选其余天破花角线谎建议一盖律采用栽石膏制宋品。扁平的发天花角粉线附着桥在墙面这上时，遣非常容盈易凸显嫁墙面不男平整的角质量缺影陷。可以洽用中乌密度杰板代迟替石负膏天摔花角琴线吗涌？天花悼角线席在不生同位霞置时妻对观黄感的燃影响养。31各类届装饰床胶合绢板有关认裂缝遍问题有关含京水率问败题省份最大最小平均省份最大最小平均黑龙江14.912.513.6湖北16.812.915.0吉林14.511.313.1湖南17.015.016.0辽宁14.510.112.2广东17.814.615.9新疆13.07.510.0海南19.816.017.6青海13.57.210.2甘肃13.98.211.1四川17.39.214.3宁夏12.29.710.6贵州18.414.416.3陕西15.910.612.8云南15.910.612.8云南18.39.414.4山西13.59.911.4北京11.410.811.1河北13.010.111.5天津13.012.112.6西藏13.48.610.6山东14.810.112.9上海17.313.615.6江苏17.013.515.3重庆18.213.615.8安徽16.513.314.9浙江17.014.416.0江西17.014.215.6福建17.413.715.7河南15.211.313.232铝合金柜吊顶卫生僻间铝摆合金财吊顶唱引起咸的质占量投暮诉比季较多陕，要浑求选粪用比斩较厚生的铝圾扣板委。最奴好采行用覆牢膜产她品，猪因为翅烤漆岸产品拍档次尤较低避，容厕易变日黄。收边槐用的仪角铝社容易胶变形个，不哭易太筑薄，搏也不劣宜打垮胶，忘因为饮玻璃锻胶本伐身会椅收缩姜，引开起变示形。安装未完成吸后安挑装在悼吊顶戚上的眯灯具火不应盐反复榆整改择，否将则必妹定会水影响钉吊顶上质量掏。33乳胶饥漆乳胶伶漆的巴观感桃质量壁很容励易小穴业主博诟病漏。为岂减少找投诉施，建罚议采我购时元选择立档次际较高歉的产魔品。乳胶逆漆的额涂布笔率是贴一个塞容易挺引起徐争议丛的问还题。单通常猛按照储面漆7m2/L、底漆12种m2/L比较公部平（随赌产品不粥同略有务差别）具。34石材石材的际采购比划较复杂性，即便袖是相同景名称的耕石材，子其品质庆可以天惑差地别市。为减欢少争执喘和方便柏管理，好通常由董施工单扑位供应惧。关键卧是要选舟择好大幼板，并毛且在运劲输、保尿管及施松工过程口当中切嘱实地做托好成品释保护工晓作。石材编撇号是一牲件细致巾的工作氏，要求助区分不仿同的使针用部位挪逐一编沾号，避忌免混淆妻。打包邀最好按充照套间廊进行，劲避免按逆照规格某不同大婚量打包须，否则区分发到牧不同部束位时很银容易出敲现错误漏，特别絮是如果杰编号不尝完善，界那几乎斗是灾难星性的。35镜子容易高产生祖的问抄题主颤要是幕要防凶止生真锈。声必须孩采用赖质量恒良好蜡的银若镜，捷玻璃网胶采限用中森性，役周边屈要求赖密封帐防潮妻。镜子沾的损果耗极快高。36五金蚊件一要防兴锈，二贷要耐用烦。尤其挑是水龙倦头，属锋于经常而使用的撕部件，矮质量尤海其要可性靠。即戴便是简数易龙头针，为减浴少投诉览，也建擦议用较略高档次堡的产品东。五金件紫颇能体惠现装修换档次，碑因此设恋计和选暖样时当达然要予搂以重视砖。37卫生佛洁具马桶的斑规格应装该与现饥场预埋曾一致，薄否则无且法安装业，或者厌改动太周大。浴缸安直接胳影响蛙泥水袖的施抬工进肉度，备应予习关注铺。卫生弟洁具煮对装淋修档眉次影诸响很博大，果价格简差别泉也判逗若云乎泥。38开关插复座集中愧采购俩情形殖下，两开关哈插座尝采用油名牌速产品猴也可罩以保字持较涌低的洪造价舞，因牢此建亩议采莫用较维高档腊产品桨。39灯具对于大僻批量精头装修来霞说，灯攀具的耐培久性是划优先要氏保证的糖问题。其次，汪因为施除工过程律中难免魄会遇到蛇污染（正如水泥仇或有侵紫蚀性的锄气体）粮，灯具厉金属部的分的防躺锈能力具值得关宣注。T5灯管蔬的损嫩耗率铺很高禽，引劫起投废诉的教可能贴性较碗大。感应开监关用于瞎控制节搏能灯时柱，因电间感作用仰容易引雷起闪烁译，容易砖损坏，灿应避免圆这种设括计。用兰于控制T5暗藏之灯带泼时，五因灯站具功价率较踪蝶大，双需要林采用巨加强膀型（52W），但朵也并非握完美的样组合。40空调必须识事先隐进行定系统守设计怀。目前家缝用空调惊安装的投技术含诉量被大劳大低估振。41智能化系统倘设计人性衔化42第五部井分：场艘地移交43场地片移交火的注厚意事叔项对进对度影室响质晃量影雁响很滩大，也甲方走及监真理应救强力梅介入戒场地哥移交够。与土琴建进砌行场充地移死交的见程序。土建验酷收时的北检查表少格。场地移逝交时可盛能发现枪的质量翁问题。处理移致交拖延岩的策略扮。必须土从建单位在处理的唤质量问混题。可以饮由装伤饰单浙位有胜偿处赶理的廊质量呼问题族。由装贵饰单赛位无下偿处镜理的智质量悠问题权。44移交吼时的寄场地丛状态冷热叫水：淡给排渣水管邀道施旦工完肃毕，蔑墙面择水龙宾头位蹦置预廉留堵主头。荒每根胸下水拾管做女通球殊试验笋。每均个楼锁层至盗少一斧个接唤水点鼠。逐呀户试素压，勤并将漠冷热杠水管抽对接顾。最素好采释取技元术措大施使熔冷热存水管蓝道处刃于持酿压状枝态。强电汤及弱朽电：叙逐条昂管道担检查其是否仗畅通单，回有路是贫否正涝确。汪最好浆不要证穿线杀，开尘关插支座不搜要装沟。顶棚：隐如有抹吧灰，需铲完成。攻最好用链水泥腻死子刮平诱，不用标抹灰。墙面值：完妖成抹腿灰，漂底盒把预埋撤完成那。门蕉洞找厌方。灶不应陷有裂羡缝。地面：压不要找守平！保粪持结构涂混凝土奖面即可拾。尤其巨是木地灶板地面辉，先不貌要找平于！阳台看上如果区贴砖，名也不要掌找平！防水核：由桌土建若总包炉完成自，需梳做试麦水。饺如果卡有下袋沉式泪卫生疮间，剃由土虑建单敢位做芦完填里充层朗及上声层防柱水。保温层熔：先施贷工完毕气。45第六部纽奉分：进临度控制46进度沈控制劳概述与规划异验收、乳竣工初诱验、竣场工验收迫之间的仅关系。项目决发展千整体玩计划装修表与主戒体施娘工之恶间的舰衔接高计划封顶求后粗杰装修准与精保装修斯并行小的进蔬度计健划批量精辛装修的际总进度窑计划单套房聚间的施跪工进度凶计划以周为眨单位的扒进度报鸟表以日明为单竖位的浆工作飘安排47几个里俱程碑节迈点计划开工负前的图准备奶阶段序：不吴宜超明过21天，否确则意味来着和土禾建之间扎的移交薪出现一仅些问题辅。泥水倦完工都：自牙开工芽之日悠起，笋不超块过50天。乳胶漆恋：从开轻始就进带场，第55天左剂右完甜成第尤一遍哗乳胶室漆，蛇此时仰，泥准水已材经完豪工，须门槛供石已配经安肿装，边门套辆即将天进场才。第90天完脊成第汽二遍微，剩抄余为雾较为泻完整辅的整疮改时饰间。门槛石环：在门隶套之前霉装比较康好。因邻为门槛误石决定杠了全屋毯标高关旗系，因珠此能太销晚。木门态套安她装：持第二服遍腻册子结挂束，扮门框灾就应柏装完奥。门扇改：第卷一遍沈乳胶疼漆结愚束，砖最好湾门扇互装完米。卫生洁曾具：第河一遍乳饶胶漆完条工时开堵始安装酬，第80天左右的装完。五金件伏：第85天完工守。内部整匹改开始炼：应尽塞早进行驴。实际特上，为朗了挽住赵施工班瞎组，应尽该源源艺不断地歼提供整宅改要求甚，否则蜘工人很赔容易在饲大面积陕施工完霉成之后莫就撤离标。尤其艇是泥水梨，完成万时间早次，要抽披空组织秤普查，种逐步地恩消灭问犬题。小业备主开抬放：容第90～10馒0天左右瘦比较合次适。监理贷、甲泥方的功检查眨和整顺改组独织：荷预留茧了一突个月蜜左右盼的时乘间，敬应当押是十要分充分足的反。48影响进紫度的关普键因素场地移软交。甲供味材及即甲分葬包。谨假定粉精装视修人犹工费跟为10侵0，则珠甲供雪材为135，甲分溉包为16泡5。可鄙见管翁理重打点应界该再习甲供碑材及玩甲分些包。泥水的历进度。通水通阔电时间猾。整改主开始踪蝶的时酱间与娇力度绒。资金乖支付尤。平面分解布对管件理效率氏的影响葛。垂直鹊运输蝴的制箱约水泥＋吧砂脆－－约3趟油漆等仇－讽－约1趟门胁－－约2趟砖蒜－匹－约2趟柜子府－－剂约1趟卫生洁型具券－－约1趟木地板苹－－得约1趟－－约1趟∑使＝11趟假定鸽三部春电梯掏每日12小时负泻责运输机，每次10分钟炉。则把物资箭运输错时间料：运输译时间炎＝500崖×11烤×10宅/60如/12聪/3=脚25.购5天49劳动郑力估敲算估算工闻程量泥工人踪蝶数≈泥致水面积/（15～20）/泥水缠工程干给定割工期乳胶漆抄工人数宰≈乳胶抹漆工钱镇总数/1梅00浊/总工期流的80％安装工宪、木工庸人数的鞋估计。杂工返人数棉≈装慰修总瓜人工课费×1％/60却/工期。狠电梯工绵另外计叫算。任务的任连续性饶对劳动我力人数原的重大收影响：局每年生酱产70信00套，要利多少劳顺动力？期多少管筒理人员拜？50300套同时糖施工时今的劳动郊力估计51关注有劳动爬力市躬场批量精子装修工拉程的管落理已经凤相当成桐熟，主筑要瓶颈抹不在于罩管理管临理技术概和管理国人员数仓量，而悟主要取疑决于劳蔬动力供仔应。当前保广东舌乃至足全国瓦的劳妈动力独供应惠都比呜较紧谱张，挑这是银一个讯严峻垒的事总实。作为桑建设才单位惧来说腾，以跨下措壶施稳旱定优盟秀施姨工班闻组大另有裨孩益：标段大眨小要合饲适。标谢段太小盐班组不吴感兴趣玩，太大棋的话管冠理容易券失控。邪因为对垫于成熟墨的装修长公司来计说，20渡0～60食0套作为野一个标万段是合久适的选疼择。保持浑任务猴的连父续性违。避免恶贷性价格爸竞争。52进度管祥理设计一厌个动态班表格，掌握奏宏观进裤度设计一跌个表格薄，控制移交渐进度提高管裹理班子悔的执行力对影遵响进沈度的献各种劈燕因素皱要有预案整改缎验收团阶段肚的应塑急措店施53第七部灶分翻质县量控制54检验标桂准GB江50贪21删0-饿20归01寒《建筑装细饰装修叮工程质跟量验收恼规范》GB携50热20勺9-沿20蚀02还《建筑地象面工程保施工质亚量验收脊规范》DB3浑1/3乌0-2执003屈《上海移市住肯宅装链饰装棋修验父收标那准》各地政膏府发布好的分户避验收产标准实际验死收比规他范更细巧致，侧劲重点有竭显著不侍同实用的隔检验标裕准是菜单械式问碍题清粒单过程中榜搞一些有意按义的评比检本查，做总结，发奖状和奖金55建立统草一的、皆标准化颗的管理爪体系沟通历评估沟通评宴估统一哀的工徐程管阴理体丢系客户磁的工程管帆理体系供应商上在本工恳程上的管勾理体系咨询公笔司的管理体赚系关键吸流程跨管理菌程序P－1，2…江.支持渣性流蹲程管昆理程证序P-掉1.运1,牧1.每2…范..C:安装类粒工程作业指颜导书B:装饰鸭类工六程作业指糠导书A:操作唇类工橡程作业托指导搞书协同工目作的可且能性56一体纠化管宿理的涌范例57运用统讲计技术标准化简单化数字化AB勉C分析持续湿改进因素A因素C因素B80%10对0%因素N累计出宗现百分接比累计出森现次数∑M（惨A）∑M（A愉~N）数字惯化的役实例58编制详泡尽的作浪业指导标书59利用图欠片进行镇教育60质量偷通病远防治酸－混万凝土馒及抹原灰裂柏缝混凝等土裂凡缝控吉制技问术已察经取铃得了除较大梅进步锅。抹灰裂锄缝与施办工过程钱控制关炼系极大皆。只要粉认真管桑理，裂写缝可以蹲大为减程少。水泥砂林浆、混沫合砂浆修抹灰的弃比较。混凝国土裂壶缝修息补，欠砂浆天裂缝极修补袄。烟道变逢形下沉盛也常常饲引起瓷暖砖开裂神。61质量通宪病防治辛－－墙劲砖空鼓规范不夫允许墙京砖出现束空鼓，挪代价是木必须逐组块检查到，发现两即打掉靠重来。鄙防治措俗施如下歼：基层强饰度要足冒够。尤斯其是混聋合砂浆毁抹灰的蔽墙面，姑如果在设土建施从工时严轰重失水狼，必定天造成混赠合砂浆圾强度极吓低，贴泄砖后非话常容易厨出现严矿重的空柳鼓。基层含状水率要庙适中。似贴砖前携一天淋咽水，正张式贴砖连前再次蛮湿润墙捐面。如命果是轻水质砌块境，则因要为其吸类水极其息厉害，卧必须长踢时间洒歪水养护芦，否则益必定空怜鼓无疑踩。墙砖针要泡塞水2小时以程上。因达为现在虑瓷砖质促量普遍夹较好，命吸水率森比规范沸允许的狱程度低只很很多拖，工人冲凭经验革觉得不塑泡水也坝可以，练实际上算对空鼓片是有影鞭响的。采用二桨次成活吸法。大痛墙砖背灶面刮上躲一层水膝泥膏，潜约10械mm厚。先滴试贴，芦轻轻敲万打后再到抬起，湾修整背嘉后水泥笔膏之后绍再次镶截贴。这腐个方法吗对防止泪空鼓贡斗献很大门边盖、门嘱头位偷置尤芳其要跨防止兽空鼓忌。在不期同墙粘体材绍料交棵接部盗位，熄一定怖要用遇钢丝蓝网加盖强，璃否则搜该部针位发某生相诉对位沃移时们也容姑易造译成空师鼓。瓷砖历踢脚税线常该常空承鼓，衣原因哄之一笋是腻猪子刮挂得太死低，务应避南免。62质量万通病惩－外殃窗渗炼漏的岩改进盒节点洞口亡移交煤。砌妥体洞门口应质做抹谎成标准降形状嘉的窗坐套临时固拣定窗框菊，螺钉蹦固定，颗深度40-帜50m骡m素水泥奶浆刷面砂浆周塞缝阶，充龟分密赴实木砖西部位都塞缝抖，充项分密纪实塞缝部文位刷素叛水泥浆聚合狮物水乳泥基筒复合灿涂膜外墙四抹灰蹄收口帽（向岭外墙享卷，昌接槎回远离尘窗框复）贴外平墙砖DC7对93填缝指定筛班组座，责置任到乞人逐一朗记录海，旁肝站管钩理•••••渗漏问谊题早在96年已经度研究得箱相当清层楚，但窜是各地爷渗漏仍但然普遍叹存在63质量荷通病听－塑餐钢窗日塞缝右加强164质量足通病晕－塑塞钢窗超塞缝兼加强265质量通匀病防治腿－－厨秘房卫生呈间渗漏66质量通捉病防治芝－－烟页道渗漏67质量合通病锋防治盾－－绍地砖骂空鼓规范鸽对地微砖的众空过枣稍微何宽松苗，我载司标测准仍调然为狭不允品许出巨现空速鼓。砖越大孕越容易魔空鼓，皆这与干围铺法没兰有统一璃严格的群工艺做纠法有关圆。为尽富量减少逆空鼓，牧建议的冈措施如景下：铺贴前流楼面板枕要湿润尝。干铺接砂浆策配合领比约1：4，要简均匀此地铺刮在楼核板上连。采用率二次童成活必法。肺地砖倍背面纯刮上场一层罗水泥表膏，烛约10m质m厚。有先试食铺，抹轻轻恐敲打葛后再谋抬起淡，修况整背边后水脖泥膏挤之后疮再次侮铺贴弱。这简个方妄法对鸟防止友空鼓述贡献会很大逐。铺完之午后24小时以犬上严禁组上人。采取养叛护措施供对防止蝴空鼓大隶为有利酬。68质量蜻通病拜防治靠－－肺墙地部砖色早差损耗比苍定额规急定大得读多。瓷砖尾的供稀货要总保证么同一坑型号笨、同岂一规兼格、盗同一趣批次单、同书一色歌号。详由于烦一开极始很莫难完育全准拖确地检计算镜瓷砖补用量榜，在忘与供唤货商烂谈判稼时，真应在考合同麦中写盘明，旬至少罚保有志供货输总量疏的10％以上恶作为备州用，而担且允许秀超过的聚部分退斤货。此室外，如赖果可能飘出现色吨差问题剂时，要太求厂家胀提前知脉会，这枕样可以放做到预译留部分猜瓷砖作滤为整改奶备用，程尽量避奸免同一导房间内发出现色棚差。预留2％瓷壤砖用池于维苹修。69质量蚁通病驴防治米－－柏木作饲工程旨裂缝有关陡平衡勉含水负率的院知识尺，许蹦多人计可能票理解碌有错酷误。尽量匙减少捎木材书使用突范围延，能算用石喘膏板及代替誉的吊析顶可产尽量戒替换慈。“回”斩字形天恶花的四高个角，陶胶合板亿不宜在岗此附近绪断开，款而是在健四个角顷整块夹余板做成L形完谨成角送部的拖过度费，可膛以大住幅度极地降孩低此动处出把现裂荡缝的宗可能欲性。木材与独木材接列缝处做杰成V字形盟凹缝杂，用沾环氧触树脂望加锯轧末填临充，邻打磨置，封骡牛皮招纸，敏然后攻再进虚行表商面油油漆工程艺。奏此法亩比较雅可靠稳，但反是很附费功秀夫。秩不宜树用无靠纺布锁代替净牛皮低纸，亚因为破无纺奇布弹纱性大粉，起窃不到晕绷紧王的作蹦用。尽量粉避免唐木材答与混通凝土茧墙面粗等直铜接接顶触，上很容阴易出猾现裂课缝。妥善产地安脚排施希工工坚序，疮尽量味减少风木材够受潮疤可能刑性。某些木彼材更容谣易受潮员，最好栋避免。70质量御通病涂－－珍吊顶润不平腰变形因开裂吊点及捷挂件节倚点出现捧虚假受共力情况够。龙骨与节板缝位私置不正染确，或闭者龙骨率刚度、师数量不遵足。石膏伴板钉奸钉位蓬置、观间距犯不正助确。缝隙位拦置胶带包、填充棚腻子施胶工工艺榴方法不映正确。可耐挠福吊蜂顶体籍系有关工轧艺措施71质量通坑病防治厨－－乳瘦胶漆观坑感不佳乳胶叹漆是义细活秩，工恋价不势同，胞投入越的工辞时不对同，同效果惯差异信明显狱。尽驶量延吓长乳快胶漆火的作蛾业时沃间，席保证镇慢功汪出细佛活。尽量减蛛少其它惜工序对概乳胶漆逗的影响福。这是结非常重区要的一园点。工艺雄方法惰的选梦择：蛋施工住方法班可以粗是刷凳、喷战、滚宜涂。阴阳角礼不顺直锤。强烈东建议在娘刮该部幅位腻子孕的时候偷，先用茎白水泥贴打底，纹用铝合勺金刮尺寇结合刮蛾板将其裤刮平，遇阳角质输量可立竿刻得到贞大幅度翼改观。透底削。流坠。起粉阶。慢干。回粘山。发霉返锈。变色和膀褪色。起泡。白天女、晚广上两胀种工掘作状夜态检毙查乳术胶漆枕质量迈。72质量通酿病防治陡－－木排作油漆固质量不挑佳衣柜等彩尽量采调用工厂翠化施工贯。必须在尽现场施却工的，尊最好能践集中施麻工油漆怨，避免化色差。最好吵与室宗内其令它木哨作油洁漆在争色彩站上保泛持一府致。工厂化葵制作的处可能性73质量粮通病瓜－－布墙根薪返潮与砌罩筑使愁用的茎材料析直接贤相关足，采备用彩巨色涂遗料时拢更加肤明显渴。74质量通是病防治黄－－其揭它问题铝扣慎板天瓣花露搭缝：采用咬冒合式断丑面。选击用较厚寺的产品烫。灯具汗一次安景装就位列。大面积联的石材将窗台板贝非常容能易空鼓她。补救宴的办法艇是贴好陪后连续漂养护。木地板惭空鼓：擦地面砂平浆找平趋层强烈笋建议由乱装修单茶位集中置施工！五金件戚安装时耕破坏墙黑面瓷砖困：用优常质的玻杰璃钻头贿可以减命少破坏裹的可能右性。快交隐工时峰发现忽管道绞渗漏秋：移交持时一糟定要疫打压绩！最单好先吊通水逢！一夫进场先就将闸冷热卫水管矩对接登起来花，这引样就旨可以皆同时层试验忌冷热悔水管驰是否结渗漏鹊。如傅果没衫有通替水，独那就束没有扁办法料，只症能寄晶希望越于打闹压的察质量林了。施工过键程中的稠损坏也格不在少齿数。有几炭种情底况容寇易损朽坏管厕道：航一是太贴卫弱生间休墙面呀靠下穗的第捎二块搞墙砖度时，皇固定单用钉挪子容惯易钉怨破水腰管；传二是原洗脸姥台的粗角钢膊架安坑装时疤容易夜打破圾水管蝴，建它议采杯用扁腥的支燥架，权不要黑做成守三角劝斜撑觉；三伸是楼垒面暗绢藏管么道一详定要翻标记趟范围麦；四掠是木午踢脚处线施慎工时区，因横为各首种标歇记已腹经被窝遮掩丸，很收容易巩钉破写水管狼，要屋特别奸注意至。跳闸洋或者你相序掠错误不要太本相信土槽建单位逗的细心虫，相序铃很可能粥是错误壤的，一夫定要逐虑根检查逼。除了正坟式测试窑外，开淘关插座外还必须高较长时述间通电绿试验，另排除质忽量故障泊。75质量抛问题疮分类麻统计按照偿阶段氧分类轧：施工唯阶段软发现季的质鼻量问妄题；入伙浅移交算时发陆现的陶质量搁问题沸；入伙6个月内沿发现的却质量问歌题；入伙6个月裕后发尤现的蓝质量依问题帜。按照宾问题涌原因的分类设计缺馒陷；材料个缺陷菌；施工缺逗陷；使用不籍当；服务乡丰不好挡。按照建很筑部品位分类建筑结选构部品皂；门窗陪部品粉；装饰装贿修部品碍；建筑电筹气部品攀；给排水类及通风尊空调部叮品；栏杆快部品剖。按照依责任及单位向分类7677787980更多手问题凯列表更多掉质量承问题吵分析重点质仙量问题漠专项分百析81从简单株装修到懒复杂装岗修的过腐渡简单歉装修正是基院础复杂装认修复杂谈在什么挣地方？例如何简傲化质量圆管理82第八级部分宜：文翻明施指工与胡成品黄保护83文明施率工的内站涵是什衬么？文明施梁工首先示是一种不有序的印组织方府式，然泽后才表势现为某晃些技术杂手段。有序显组织巧的基捐础是叔计划性。计划的末内在要恢求是协受调。所谓协缓调，就济是合理紧调度资备源，减彻少资源筹之间及龙资源内楼部的冲戴突。协调的员基本方驶法是使易各工序熄“在空间燥上分离陶，在时盲间上错雨开”。工序驼交接爹及施右工指扛令单完是现请场管答理的别常用鉴手段承建商1承建妇商2承建蒙商n承建峡商2承建搂商n承建爬商1承建拌商2承建商n外墙灵承建胡商1外墙创承建涉商2外墙承绒建商n室外雹承建治商1室外承在建商2室外承瞎建商n楼层1楼层n楼层2按照刘管道鸭施工昌的合纽奉理顺越序，讨安排炸室外周承建针商顺杨序施笨工任何院承建贷商在肿不同遗楼层鼓间开蝇展工含作面盘应该摸得到帝监理像控制外墙纪施工棍对室猪外工仿程常醋常产阿生严陷重影卵响，架应当鞠预期杰充分易考虑承建每商184部品入户门、室内门责任方木门安装单位（房门钥匙移交后由装修单位负责）标准做法成套木门出厂时已做好门扇内外三层保护（薄膜+苯板+静电膜）；门扇安装过程中应避免损伤保护膜，确保保护膜完整、无裸露；锁、猫眼和防盗链在入伙前才安装，防止其碰伤木门木门门套阳角用3厘夹板做护角保护，高度不小于1.5m保洁要求严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得用金属工具铲擦门扇表面，防止表面产生划痕，用干布擦拭灰尘即可。85部品木地板责任方地板安装单位负责保护材料的铺设，装修单位负责维护。标准做法地板施工单位自检无安装质量问题、并经监理单位验收合格后，由地板施工单位将地板表面打扫干净，满铺地板防潮保护膜。周边和衔接部位用胶带纸封闭；保洁要求地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面86部品地砖责任方装修单位标准做法地砖铺贴完成后及时清除地砖表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用专用填缝剂将拼缝填满、擦顺；清洁完毕，用适宜尺寸的干净彩条布满铺在地砖表面上，必须确保完全覆盖。在彩条布交接处及转角处，需用胶带固定；保洁要求在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂、易退色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主？87部品橱柜责任方橱柜安装单位负责材料铺设，装修单位负责维护。标准做法橱柜安装完成、将台面污染清除后即时用防潮膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固保洁要求不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。88部品浴缸责任方装修单位标准做法浴缸的五金配件（下水地漏盖、花洒等）一般在移交验收前一周安装，过早安装会给产品保护和防盗带来不便；浴缸安装结束、验收合格后方可进行下道工序施工（如瓷砖收边、浴缸保护）；采用浴缸进场报装所有的细木工板覆盖在浴缸上面，周边用美纹纸和瓷砖粘贴牢固保洁要求不得使用酸、强碱性等