超高层住宅案例的系统图文

超高层住宅案例的系统研究1◆当国外超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征；当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵；当开发商不由自主，或者迫不得已纷纷筹备超高层住宅时；当超高层成为一种“现象”前；我们需要准备些什么？◆当香港寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；◆当深圳、上海等一线城市超高层住宅从起初出现时客户的抗拒发展到现在的逐渐接受；◆当青岛、杭州、海口等资源型城市对于超高层与资源间微妙关系的逐渐觉醒；◆当2008年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现“井喷”……超高层与普通高层的差别在哪里？当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎样的特征？在不同发展阶段，针对客户的不同特征，开发商又要分别有何作为？对此，我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究……决定是否建超高层，以及超高层建多少的问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关……进而我们又发现：市场超高层成功在城市、地段资源、成本、客户、开发商作为等存在着某些共性；我们得出：4超高层是什么？5从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。

100米高度带来的质的变化户型成本实用率安全性物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高消防楼梯增加每50米设置避难层实用率多在70％左右成本比高层高出15%～25%对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他开发周期拉长智能化技术的使用水系统、配电、消防要求的变化超高层的界定在不同国家不同，但建筑高度超过100米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化。6从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异独栋、双拼、联排叠拼、洋房、多层小高层高层、超高层对高度的感知对空间的感知低中低中高有天有地，独门独院邻里空间，亲近院落空中感受，俯视园林开阔视野，远眺景观从客户角度，对高层与超高层的区别并不敏感高度：能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观：同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层户型：高层与超高层面临的户型问题类似，空间感觉类似7从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：看不到景观的楼层与高层均价相差无几；可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾2008年8月4日，均价16000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米8技术要求产生质的变化，成本增加客户对高层与超高层的感知没有明显区别与高层价格无大的差别，但顶层部分可以实现溢价123所谓超高层，只是在技术与成本层面产生了变化，而客户的感知、销售价格上都与高层无本质差别那么，决定超高层市场实现度的核心要素是什么？9超高层住宅的市场共性六大规律10澳大利亚黄金海岸SierraGrand迈阿密海岸线案例新加坡吉宝湾……国外案例国内案例香港凯旋门香港贝沙湾深圳万科俊园深圳擎天华庭深圳港立豪园青岛东海路9号成都河畔新世界成都华宇金沙港湾杭州盛元慧谷杭州东方润园宁波凌江名庭重庆海客瀛洲……超高层系列万科金域蓝湾系列深圳、珠海、天津、成都、厦门、南京、广州、无锡、福州世茂滨江系列上海世茂滨江花园哈尔滨世茂滨江新城南京世茂滨江新城

武汉世茂锦绣长江福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园昆山世茂蝶湖湾……案例借鉴的原则不是要寻找一模一样案例进行模式照抄，而是要挖掘这个案例产生背后所隐含的条件。通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超高层住宅市场成功6大共性规律11在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑市场化条件下超高层出现的宏观经济背景：经济发展水平较高城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现城市化率较高城市化率达到60％左右开始出现超高层城市化率达到80％左右超高层大量出现现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高层住宅武汉310068%南京320775%佛山355880%成都332055％青岛370059%福州197550％………………超高层成功共性一出现超高层的城市基本指标12超高层多位于城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动超高层多具有强势水景资源世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等超高层若位于城市政府新区，开发商多主动承担“城市运营商”角色开发商会采取综合多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值综合社区包括了住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等设施，功能结构上得以互补，资源得以共享在开发土地过程中被要求考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益，被要求具有一定的景观性，注重与周边环境的融合楼盘技术指标城市运营商物业类型武汉世茂锦绣长江占面：90.25万㎡建面：165万㎡容积率：2.3绿化率：53.6%从两江四岸复合功能区（RBD）发展要求出发，为武汉新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的综合功能区；不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅；占总体量20％的商业、写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象南京世茂滨江新城占面:51万㎡建面:150万㎡容积率：2.3绿化率：65%所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区域，是打造长江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要区域新城由17栋50层的超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、幼儿园、中小学以及大型购物超市等组成福州世茂外滩花园占面：77357㎡建面：27万㎡容积率：2.73绿化率：56.30%项目根据福州"东扩南进"的未来城市格局，开发闽江沿岸150米纯板式超高层豪宅，4栋百米板式豪宅商业配套，6000平米五星级会所芜湖世茂滨江花园占面：19万㎡建面：56.5万㎡容积率：2.73绿化率：60%位于芜湖市迄今为止最大的市政配套工程——滨江公园的一期工程内，三号地块应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心

由8幢33～53层的高层、超高层住宅和2幢五星级酒店组成超高层成功共性二芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江13市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质超高层成功共性三超高层客户共性世茂滨江系列万科金域蓝湾系列成都、重庆、杭州……深圳、上海……经历丰富愿意尝试新鲜事物能够接受创新经济实力较强视野开阔，见多识广……大城市生活背景14面对客户对超高层的抗性，开发商从产品设计阶段就开始满足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾，引导客户认知如今超高层就像3、4年前的小高层，客户有抗性，但我们持乐观态度，作为开发商，我们主要从居住感觉上加以引导，同时物管服务前置——成都天玺项目负责人陈先生超高层成功共性四阶段初级阶段发展阶段成熟阶段特征中、高层住宅增多，超高层住宅开始出现超高层住宅数量增多超高层住宅大量出现客户主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明显提高旧有的居住观念仍未被打破；放大超高层居住的不安感；对超高层居住持好奇，怀疑态度旧有居住观念被打破；持有观望态度、从众心理；淡化不安感，开始重视视野、采光、通风等优点；产生超高层居住优越感理性看待超高层居住；优势意识增强发展商作为相对保守的开发策略；挖掘关系客户、有区域情结的客户；诉求完善的城市配套引导：强化视野、通风、采光的特性；强化超高层居住的优越感；注重规划、建筑、园林设计：以景观为导向的产品规划，高品质产品，景观最大化，园林尺度扩大；选址上占据较好的景观资源倡导新的生活方式；丰富产品线；服务升级：物管服务前置；发挥品牌优势超高层发展初级阶段，开发商重点营销老客户，仅从营销阶段影响客户；发展阶段，开始从产品设计阶段满足客户需求，力求舒适性与实用性；成熟阶段，通过物管、产品、园林、区域资源等重点打造一种超高层独特的生活方式访谈纪要15所在城市的房价基数较高，且价格仍有上涨空间，超高层的售价能够远高于建造成本在市场化的条件下，要开发商付出更多的成本建造超高层，超高层必须能够带来更多的溢价空间。超高层成功共性五建安成本3000元/㎡16超高层销售均价与开发成本之比（简称S比）的不同会导致超高层开发模式的不同“S比”带来的两种开发模式：

S＞2时，超高层多位于一二线城市，且具备强势资源（如一线海景），产品层级属高端；S＜2时，超高层多位于二三线城市，资源相对弱（如二线河景），产品层级属中高端世茂滨江系列S值均大于2，金域蓝湾系列S值则小于2；世茂与万科均进入福州，但福州世茂外滩花园S值为金域蓝湾的2倍，缘于万科取地价格为世茂的4倍，世茂积极参与政府规划，取地成本相对较低楼盘开发成本销售均价S比（S=销售均价/开发成本）世茂滨江系列上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米3南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米3.1武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米2.2福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米2.4芜湖世茂滨江花园3809元/平方米8000元/平方米2.1万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米1.74注：深圳金域蓝湾、珠海金域蓝湾“S比”计算，超高层销售均价以排除2007年市场泡沫、市场正常情况下均价计算超高层成功共性六17超高层市场成功实现共性总结城市因素共性1：城市GDP总量达到一定层级共性2：城市化率达到一定水平共性6：市场具有较高的可实现售价预期共性4：市场客户具备视野开阔，能够接受创新事物的特质区域因素价格因素客户因素共性3：超高层多位于城市新区或核心，并依赖强势资源驱动共性7：S比的不同会导致超高层开发模式的不同共性5：开发商从各个层面对客户抗性进行引导这些共性并不适用于每一个案例，但来源于一些类似的成功要素的总结18匹配超高层出现的共性条件后，超高层如想在市场成功实现，仍需开发商有所作为针对客户可能存在的抗性的引导：可能存在的抗性抗性的原因有效的解决方案选择适合项目的开发模式开发模式有哪些明确模式选择的前提条件适合项目的超高层规模超高层在项目整体中的作用匹配超高层共性条件后的开发商作为选择不同的开发模式，将带来全然不同的产品线19超高层两种发展模式案例研究20我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究世茂滨江系列超高层一线江景、湖景资源；超高层低密度；开发量在100万平米以上，通过规模效应降低建设推广成本；绿化率50%以上；综合体运营，其中住宅占世茂利润70%万科金域蓝湾系列超高层二线水资源；中小规模地块；中高容积率；超高层、高层等多种物业形态相融合，用以分摊容积率；精致园林，提高单位成本成都系列超高层2007年为成都超高层转折点，08年出现井喷。其中超高层集中在城市核心景观以及二环锦江沿线。超高层开发以外来品牌开发商为主上海、南京、武汉、福州、成都、芜湖等世茂滨江系列超高层深圳、珠海、福州、成都等金域蓝湾系列超高层外滩、湖畔新世界、时代豪庭、远大郎朗风景等成都系列超高层21世茂三滨江三超高三层系三列案三例楼盘景观资源技术指标物业类型产品户型价格地价、投资额等上海世茂滨江花园一线江景占地22.06万平米，建面70万平米容积率2.9绿化率70%6栋49～55层超高层公寓与1栋60层酒店式公寓户型从四房两厅到一房一厅，从80多平米到300多平米总投资达50亿人民币；目前三级市场价格：3.5～4.2万元/平方米仅拆迁费意向，就投入了20亿元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造独特规划效果，保证户户“前江后园”景观南京世茂滨江新城地处南京长江、秦淮河口占面:510000平方米总建面:150万平方米容积率：2.3绿化率：65%开发周期:三期总户数:8000新城由17栋50层的超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、中小学以及大型购物超市等组成“家家面江，户户有景”，户型上采用三梯四户和三梯两户设计110-270平毛坯13000元/平，精装修17000元/平均价:13000元/平方米18亿买地1000亩，总投资将超过100亿，楼面地价0.12万元/平方米，公司未来三年收益提供保障武汉世茂锦绣长江2公里长江景观用地面积90.25万㎡，规划净用地面积为65.02万㎡，容积率2.3。绿化率53.6%项目整体建筑面积165万㎡，投资超过100亿住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅。占总体量20％的商业、写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象二期奇数层257平米，偶数层255平米均价14500

元/平米规划层面采取以高层低密度，得到多量绿化及公共空间，烘托高端物业价值福州世茂外滩花园一线江景占地77357平方米，总建筑面积27万M2容积率2.73绿化率56.30%150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅起价:8000元/平方米均价:12000元/平方米地价+建造成本大约在5000元/平米，预计每平方米每天租金大约在2-3元，大约10年左右就可以收回芜湖世茂滨江花园坐拥2公里浩淼长江岸线总投资近50个亿，占地280余亩，总建筑面积56.5万平方米绿化率60%由8幢33-53层的高层、超高层住宅和2幢五星级酒店组成在户型设计上，采用了江景最大化的设计原则，尤其是靠江端头，设计了全江景户型；整体建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展开2008年1月1日开工。目前，周边小区在4700元到5000元。估计世茂精装房售价达8000元占地280余亩，4.01亿元巨资摘得该地块22万科三金域三蓝湾三系列三超高三层案三例楼盘景观资源技术指标（单位：平米）物业类型产品户型价格备注占面建面容积率深圳金域蓝湾一线海景：靠近红树林及深圳湾，南北主视野毫无阻挡，3层以上可看海6.3万42万6.58一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层三期超高层户型分别是110－130平米二房和140－160平米三房一二期均价：8200元/平方米（2004）；三期均价：17000元/平方米（2006）万科地产第一个滨海全景观住宅项目超大型海滨高尚住宅(高层)，弧形大曲线布局，出挑深远大阳台珠海金域蓝湾一线海景：南向可眺望珠海渔女及市景，东向可直视香洲渔港，东南向可观赏野狸岛2.4万9.2万3.91栋47层超高层，3栋33层高层，6套商HOUSE。超高层住宅建设完工后将成为珠海住宅第一高度，树立珠海情侣路新地标超高层以180平米的三房和103平米的二房为主，高层主力户型为150－175平米的三房，其次为90－105平米的二房及205－210平米的四房，另有少量顶层复式均价：15000元/平方米超高层作为三期最后推出，目前尚在认筹。福州金域蓝湾——16万16.5万2.3拟建超高层、高层及少量联排别墅，延续金域系列产品品质，目标客户定位于福州中高端消费群体————项目案名“万科金域榕郡”业，形象广告开始出街，项目具体情况尚未公开。成都金域蓝湾河景：西临沙河7.4万35万535、36层高层，5层多层。户型方面以两房、三房为主，两房95-120平方米，三房135-150平方米均价:8981元/平方米新古典主义建筑风格成都三超高三层系三列案三例楼盘景观资源技术指标物业类型产品户型价格备注说明成都外滩高层可看府南河占地面积：16666.75平米建面：145000平米容积率：8.7绿化率：32%41层，5栋77-142平方米均价7500元/平方米去年11月24日开盘，本次推出共726套，至今销售约50%河畔新世界拥有3000米的超长自然河岸线占地面积:1100055平方米总建筑面积:3000000平方米3栋50层高超高层电梯住宅，面积从180余平方米至200余平方米2008年4月27日开盘，首推双拼（300～350平米）和18层小高层（200平米以上）未定超高层、高层、小高层、多层、别墅由北向南依次排布远大·朗朗风景总建筑面积:150000平方米容积率：4.16绿化率：70%朗朗风景33层户型增加了更多超大露台和空中花园，全赠送的露台面积多达40多平米，比普通住宅多出了近10%的阳光和清风四期朗朗风景价格未定。按揭8成30年，享受青年置业计划城市理想大厦城市中央景观占地9.7亩，总建面8万6千多平方米。容积率：4.828层高层，37层超高层A塔楼，为37层和30层的35-70㎡精装户型，B塔楼，为28层和23层精装SOHO商务空间，均价12000元/平米4月12日开盘，推出5－17层，预计销售60％时代豪庭河景42层，3栋106-155平方米，共5款户型，其中，106平方米的户型为2房2厅2卫均价为10000元/平方米开发商：九龙仓地产上锦美地临河水公园，城市中心景观占地面积:6206.41平方米总建筑面积:55948.53平方米总户数:539停车位:320绿化率：26.6%41层，1栋48-55平米一居,72-94平米两室,102-125三房均价7500元/平方米项目4越12日开盘，至今销售40％凌俊公园景观，城市配套景观用地面积为7040.7平方米，总建筑面积93818.81平方米住宅45层，商务公寓47层住宅主力面积50—70m2左右，三梯八户；商务公寓主力面积30—50m2左右商务公寓楼，目前工作进度5％24通过三案例三分析三，我三们发三现决定三是否三建超三高层三，以三及超三高层三建多三少问三题，三与销三售均三价和三开发三成本三的比三值密三切相三关我们三得出三，最三终决定三是否三建超三高层三，以三及超三高层三建多三少问三题，三与销三售均三价和三开发三成本三的比三值密三切相三关楼盘开发成本销售均价上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米芜湖世茂滨江花园3809元/平方米8000元/平方米深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米福州金域蓝湾1万元/平方米1.2万元/平方米成都外滩4000元/平方米7500元/平方米超高三层规三模销售三均价/开发三成本我们三将“销售三均价/开发三成本”拟为“S比”，那三么S比值三的不三同是三否会三形成三超高三层不三同的三开发三模式三呢？注：深三圳金三域蓝三湾、三珠海三金域三蓝湾三“S比”三计算三，超三高层三销售三均价三以排三除20三07年市三场泡三沫、三市场三正常三情况三下均三价计三算25按S比大三小可三将楼三盘分三为两三种模三式，三大于2属于三价值三主体三模式三；S比小三于2归类三形象三主导三模式我们三认为三，按S比值三大小三可以三将楼三盘分三为两三种模三式，三大于2.三0的楼三盘属三于价三值主三体模三式；S比小三于2.三0的楼三盘归三类形三象主三导模三式价值三主题三模式三以世三茂滨三江系三列为三代表三，形三象主三导模三式以三金域三蓝湾三系列三代表1.三01.三52.三02.三53.三0123456789S比=销售三均价/开发三成本S比楼盘S比价值主体上海世茂滨江花园3南京世茂滨江新城3.1武汉世茂锦绣长江2.2福州世茂外滩花园2.4芜湖世茂滨江花园2.11234510S比＜2S比＞2价值三主体三模式形象三主导三模式楼盘S比形象主导深圳金域蓝湾2珠海金域蓝湾1.7成都金域蓝湾1.74福州金域蓝湾1.2成都外滩1.1578910626价值三主体三与形三象主三导两三种开三发模三式核三心点三对比定位客户园林配套资源三强度三、项三目规三模、三容积三率规划三排布三、产三品比三例、三梯户三比、三实用三率、三平面三组织三、增三值体三系客户三关注三点、三解除三抗性三的共三性绿化三率功能三定位三、档三次定三位城市三价值会所三、物三管、三商业自身三属性产品两种三开发三模式三核心三点对三比27形象三主导三模式三及价三值主三体模三式适三应性KP三I条件三研究形象主导（以金域蓝湾系列为例）价值主体（以世茂滨江系列为例）核心“S比”远小于2大于2项目属性资源属性二线资源、高容积率、中型规模项目一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目定位定位高端、纯住宅、侧重项目利润定位顶级、综合体、注重城市融合产品分摊容积率、超高层仅占20%～30%、一梯多户超高层占80%～90%、一梯两户为主园林绿化率小于30%，小规模、精致园林、单位成本提高绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、配套依托现有配套体系，自身配套弱自建城市级配套（复合功能）自身能力资金实力较强的资本实力雄厚的资本实力品牌效应一定的品牌效应较强的品牌效应政府依赖度政府支持依赖度弱与政府良好的关系区域运营能力功能单一，项目自身运作能力较强很强的区域运营的能力28资源三强度三方面，世三茂滨三江多三拥有三一线三江景三强势三资源三，相三比，三金域三蓝湾三系列三多为三二线三水景三资源世茂滨江系列上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城景观资源一线黄浦江江景一线闽江江景坐拥2公里一线长江岸线2公里一线长江景观一线江景、秦淮河口万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾景观资源二线海景一线海景二线湖景：12.45公顷的滨海湖弱势河景：沙河一线河景：北面看牛首山河和秦淮河景世茂三滨江三系列三多拥三有一三线海三景、三江景三资源，如三武汉三锦绣三长江三、芜三湖世三茂滨三江花三园等金域三蓝湾三系列三水景三资源三相对三弱于三世茂三滨江三系列；金三域蓝三湾系三列资三源多三为湖三景、三河景三，多三为二三线景三观，三如天三津金三域蓝三湾、三成都三金域三蓝湾三等自身属性资源规模容积率29规模三方面，世三茂滨三江多三为10三0万平三米以三上大三规模三项目三，金三域蓝三湾系三列多三为30万平三米以三下中三等规三模项三目世茂三滨江三系列三多为10三0万平三米以三上大三规模三项目三，金三域蓝三湾系三列多三为30万平三米以三下中三等规三模项三目世茂滨江系列上海世茂滨江花园南京世茂滨江新城芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江占面22万51万19万90万建面70万150万56万65万万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾占面6.3万2.4万6万7.4万建面42万9.2万24万35万金域三蓝湾三系列三占面三均在8万平三米以三内；建面三平均三为25万平三米，其三中最三高为三深圳三金域三蓝湾三为42万平三米自身属性资源规模容积率世茂三滨江三项目三占面三均在50万平三米左三右，三最高三南京三世茂三滨江三新城三达15三0万平三米；世茂三滨江三建面三平均三都超三过了10三0万平三米30容积三率，世三茂滨三江属三超高三层低三密度三项目三，金三域蓝三湾系三列为三中高三容积三率，三成都三超高三层为三高容三积率世茂滨江系列上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城容积率2.9

2.734.172.32.3

万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾容积率6.583.945

2成都超高层成都外滩

河畔新世界

远大·朗朗风景

城市理想大厦

时代豪庭

上锦美地

容积率8.73.94.164.832R=三2.三0～3.三0R=三3.三0～7.三0R=三4.三0～8.三0自身属性资源规模容积率世茂三滨江三系列三容积三率集三中在2.三0～3.三0，属三超高三层低三密度三项目三；金三域蓝三湾系三列容三积率三较高三，为3.三0～7.三0；相三比，三成都三超高三层容三积率三高于三强两三者，三为4.三0～8.三0。31超高三层选三择何三种模三式的三前提三条件价值主体形象主导海口蓝城广场项目匹配模式自身属性规模大规模中型规模239亩，在长秀片区属大规模项目资源一线资源二线资源二线海景资源容积率低容积率中高容积率中高容积率开发商资金实力较强的资本实力一定的资本实力持续的资本实力品牌效应较强的品牌效应较强的品牌效应较强的品牌效应政府合作与政府良好的关系较少本项目由长信与有政府背景的城投合作开发区域运营能力较强的区域运营的能力无无特殊要求匹配三超高三层两三种模三式，三我们三发现三，海三口蓝三城广三场项三目与三形象三主导三模式三较接三近，三但不三同点三在于三我们三项目三规模三在长三秀片三区属三大规三模，三同时三有着三良好三的政三府合三作背三景。海口三蓝城三广场三超高三层前三提条三件模三式匹三配32定位：价三值主三体模三式多三定位三顶级三、综三合体三运营三，主三动承三担“三城市三运营三商”三角色三；形三象主三导型三则定三位中三高档三、纯三住宅三、首三要关三注项三目利三润层三面世茂滨江上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城功能定位超高层住宅、1栋60层酒店式公寓

超高层豪宅、摩尔商业街、5000平米超豪华会所高层、超高层住宅、2幢五星级酒店超高层、占总体量20％的商业、写字楼、酒店超高层、五星级酒店、商业步行街、市民广场、幼儿园、中小学、超市档次定位全国顶级福州顶级芜湖顶级顶级顶级城市价值根据福州"东扩南进"的未来城市格局，开发闽江沿岸三号地块应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区域万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾厦门金域蓝湾南京金域蓝湾功能定位住宅住宅、商HOUSE住宅住宅住宅住宅、商业街档次定位高档高档中/高档中/高档中档高档城市价值万科金域蓝湾系列对城市价值贡献，主要体现在精细化以及产品创新定位功能定位档次定位城市价值功能三定位，价值三主体三模式三定位三为住三宅、三商业三、办三公、三酒店三、教三育、三娱乐三等综三合体，形象三主导三型以纯三住宅三为主，少三量附三有商三业；档次三定位，价三值主三体模三式定三位全国三或城三市顶三级，形三象主三导型三为中高三档；城市三价值，价值三主体三模式多位三于城三市政三务新三区，三主动三承担“城市三运营三商”角色，综三合体三运营三考虑三被开三发区三域对三整个三城市三所产三生的三经济三效益三；形象三主导三型注重三项目三本身三利润三层面武汉世茂锦绣长江33价值三主体三模式三多为三纯超三高层三产品，单排三布置三超高三层建三筑，三降低三建筑密度三，注三重户三户观三景，三追求三综合三运营三能力产品规划排布产品比例户型价值三主体三规划三排布三要点三：注重三综合三盈利三能力三，而三非单三追求三纯住三宅利三润最三大化如南三京世三茂滨三江新三城、三福州三世茂三外滩三沿江三一线三规划三商铺三，而三非住三宅主体三建筑三沿江三弧形三排列三，单三排布三置超三高层三建筑三，大三大降三低了三建筑三的占三地面三积三，解三决多三排布三置所三造成三的视三线遮三挡；降低三建筑三密度三，板三式结三构设三计使三户户三实现三“前三观江三景，三后拥三园景三”世茂三超高三层降三低建三筑密三度，三单排三布置三，前三后错三落布三置，三视线三互不三遮挡三，保三通风三性上海世茂滨江花园弧形排布，景观最大化南京三世茂三滨江三新城三在沿三江一三线规三划商三铺，三而非三住宅福州三世茂三外滩三沿闽三江一三线设三世茂三摩尔三街三外滩18三8号34复合三产品三规划，形三象主三导规三划更三多为三分摊三容积三率，三超高三层相三对独三立集三中排三布，三占据三优越三景观产品规划排布产品比例户型一期33层高层二期33层高层三期47层超高层，158m项目容积率：7深圳金域蓝湾，超高层看海景视线相对好于一二期珠海三金域三蓝湾三，超三高层三保证三海景三，不三影响三其他三物业三开发形象三主导三模式三规划三排布三要点三：以超三高层三分摊三高容三积率三，利三用项三目的三整体三溢价三，以三时间三换空三间；超高三层为三整个三项目三树立三形象三标杆三，和高三层等三半围三合式三布局三形成三组团三；独立三集中三排布三，缘三于超三高层三工期三长，三超高三层位三置相三对不三影响三其他三物业三类型三开发成都三湖畔三新世三界排三布相三对独三立，三聚集35超高三层与三其他三物业三类型三关系三处理三方面，价三值主三体注三重超三高层三江景三最大三化，三低密三度物三业则三占据三社区三内园三林景三观；三形象三主导三，超三高层三与高三层等三隔离三、分三期分三组团三开发价值三主体三，多以三道路三、水三系分三界物三业类三型，三不同三物业三类型三分区三独立三；高三层排三布在三临河三面，三最大三化利三用河三景资三源，三并体三现整三体规三划的三仪式三感与三序列三感；三低密三度物三业围三绕水三系排三布，三占据三社区三最好三资源三景观三；形象三主导三超高三层与三其他三物业三往往三隔离三，分三期、三分组三团开三发深圳三金域三蓝湾三，以超三高层三消化三高容三积率三，并三置于三末期三开发三，利三用项三目的三整体三溢价三，以三时间三换空三间；珠海三金域三蓝湾，采三用一三座超三高层三和三三座高三层半三围合三式布三局形三成两三个组三团，三通过三合理三的折三板式三楼型三设计三，超高三层90三%户型三拥有三多角三度的三优良三海景三资源三，实三现景三观资三源价三值最三大化高层三排布三在临三河面三，最三大化三利用三河景三资源三，并三体现三整体三规划三的仪三式感三与序三列感低密三度物三业占三据社三区内三部最三佳资三源产品规划排布产品比例户型一期33层高层二期33层高层三期47层超高层，158m项目容积率：7深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾36产品三比例，超三高层三占价三值主三体模三式80三%～90三%以上三；形三象主三导模三式产三品线三丰富三，超三高层三仅占20三%～30三%价值三主体三模式三，超三高层三比例三往往三占80三%～90三%以上如上三海、三南京三、福三州、三武汉三世茂三滨江三系列三为10三0%超高三层住三宅；形象三主导三模式三，超三高层三比例三仅占20三%～30三%，产三品线三丰富三，包三括高三层、三多层三、别三墅等三产品三。如金三域蓝三湾系三列世茂滨江系列上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城产品比例超高层住宅、1栋60层酒店式公寓

150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅

由8幢33-53层的高层、超高层住宅

纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅

17栋50层的超高层建筑

万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾产品比例一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层1栋47层超高层，3栋33层高层9栋33层高层35、36层高层，5栋多层45栋18层住宅、10栋30层住宅产品规划排布产品比例户型37户型，形三象主三导模三式追三求利三润，三一个三交通三核往三往有三三户三三梯三、三三户四三梯、三五户三四梯三；价三值主三体两三户两三梯、三三户三三梯三、两三户三三梯，三舒适三性高价值三主体三一个三交通三核往三往有三两户三两部三电梯三、三三户三三部电三梯、三两户三三部三电梯三，舒三适性三高；形象三主导三模式三，一三个交三通核三往往三为三三户三三部电三梯、三四户三三部三电梯三、五三户四三梯产品规划排布产品比例户型上海三世茂三滨江三花园三一梯三二、三一梯三三三梯三户、三梯两户三梯三户、三梯四户两梯两户南京三世茂三滨江三新城珠海三金域三蓝湾三，31层以三下为三三梯三四户三，31层以三上为三三梯三三户ABCCD深圳三金域三蓝湾三以四三梯五三户为三主38户型三，价值三主体三模式三从顶三端客三户需三求出三发，三功能三房景三观最三大化三，舒三适度三高；三形象三主导三模式三满足三基本三舒适三性前三提下三，赠三送面三积为三最大三卖点开阔三江景三卧室三与客三厅；双层三中空三钢化三玻璃三落地三窗，主人三生活三区与三佣人三服务三区分三隔明三确产品规划排布产品比例户型附赠三约11平米三双南三向花三园平三台；附带三约7平米三独立三休闲三空间三；主卧三区可三设置三独立三衣帽三间，附带三卫生三间天津三金域三蓝湾上海三世茂三滨江三花园客房三飘窗三设计三，法三式园三林尽三收眼三底；主卧三大面三积观三景窗三；主卫三飘窗三设计客厅三配以三观景三大阳三台深圳三金域三蓝湾南北三通透三，全三海景三阳台每户三独有三两层三高阳三台主人三房附三超大三凸窗形象三主导三模式三户型三亮点满足三基本三舒适三性需三求入户三花园三、挑三高露三台等三大面三积赠三送比价值三主体三模式三户型三亮点功能三房景三观最三大化三，客三厅、三主卧三、卫三生间三落地三玻璃三窗，三看一三线江三景；舒适三度高三，如三双主三卧、三生活三区主三仆分三离等南京三世茂三滨江三新城39建筑三风格，采三用现三代都三市风三格，三价值三主体三模式三项目三更展三现滨三海建三筑风三情建筑三风格三均采三用现三代都三市风三格，采三用明三朗的三颜色三搭配三（啡三红色三与白三色、三暖灰三色）三、轻三巧飘三逸的三形体三符号三（如三大面三积阳三台、三飘板三、遮三阳百三叶）部分三项目三展现三滨海三建筑三风情。如三珠海三金域三蓝湾三通过三凸凹三有致三的体三块交三接、三构造三精致三的建三筑节三点、三充满三韵律三感的三错层三阳台三立体三构图三来捕三捉阳三光与三阴影三，表三达一三种清三新明三快的三热带三滨海三建筑三风情产品建筑风格增值体系限制条件芜湖三世茂三滨江福州世茂外滩南京三世茂三滨江珠海三金域三蓝湾40低层三抗性三处理，通三过抬三高地三基、三提高三架空三层高三度、三园林三尺度三扩大三等有三效解三除低三层无三海景三客户三抗性整个三地基三抬高5米，三公寓三楼底三层与三江岸三防护三堤基三本齐三平，三提高三了观三景视三觉度抬高三地基三，更三将大三自然三水景三与小三区绿三化融三为一三体，三创造三人与三自然三和谐三共生三的滨三水环三境。产品建筑风格增值体系限制条件架空三层的三高度(超过7m三)，使三层数三比较三低的三户型三就能三享受三到海三景，三实现三多数三楼层三都看三海的三目标架空三层本三身也三不单三调，三而是三设计三成不三同标三高台三廊、三阁、三观景三亭，三使观三海角三度及三空间三趣味三性得三到丰三富深圳三金域三蓝湾南京三世茂三滨江三新城上海三世茂三滨江三花园园林三尺度三扩大三，提三高绿三化率三，实三现低三层看三社区三内风三情景三观，三进而三解除三抗性不看三海之三朝向三及楼三层，三通过三园林三景观三最大三化，三达成三销售41成本三控制，形三象主三导模三式做三足全三方位三成本三控制三，价三值主三体模三式基三于城三市运三营战三略往三往较三少进三行阶三段性三成本三控制价值三主体三模式三基于三城市三运营三、综三合体三发展三等战三略往三往较三少进三行阶三段性三成本三控制三，而三是大三手笔三投资三；相比三形象三主导三通过三各种三策略三进行三全方三位成三本控三制。三力求三成本三最小三，利三润最三大化三。17层，33层为三避难三层（三设计三要求三每16层有三避难三层）三，做三到47层（三顶层三为复三式）三，用三足设三计，三控制三成本超高三层建三筑有三抗风三要求三，项三目在29层以三上开三始设三置抗三风玻三璃幕三墙，三控制三成本产品建筑风格增值体系限制条件世茂滨江系列上海世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城投入成本总投资达50亿4.01亿元地价31．5亿成交价18亿买地，总投资100亿世茂三滨江三系列三缘于三大规三模购三地、三一线三江景三稀缺三资源三、综三合体三发展三战略三、城三市运三营商三等因三素，三投资三更有三长远三意识三，较三少计三较阶三段性三成本三控制42避难三层处三理，超三高层三避难三层可三做空三中花三园，三基于三成本三考虑三超高三层可三争取三减少三建避三难层香港三凯旋三门将三避难三层做三成空三中花三园，三成为三项目三一大三卖点三；基于三成本三考虑三超高三层可三争取三减少三建避三难层南京三世茂三滨江三新城三仅做三地下三两层三防空三层，三类似三避难三层；珠海三金域三蓝湾三也未三做避三难层产品建筑风格增值体系限制条件香港三凯旋三门62层避三难层三做成7大小三型主三题空三中花三园，三联合三组成4层空三中会三所，三成为三项目三一大三卖点香港三凯旋三门“我们三没有三做避三难层三，但三我们三楼梯三是剪三刀梯三、楼三梯、三电梯三多，三可以三避免三安全三问题三。”——南京三世茂三滨江三新城三销售三员43形象三主导三模式三以精三致化三小型三园林三为主三，价三值主三体模三式则三倾力三打造三大规三模国三际化三主题三园林厦门金域蓝湾泰式精致园林苏州园林奥运公园德式绿荫天鹅湖英式大草坪夏威夷冲浪沙滩法式迷宫花园上海世茂滨江花园16万平方米六大主题园林景观世茂滨江系列绿化率绿化面积（万平米）上海世茂滨江花园70%15.44南京世茂滨江新城65%33.15武汉世茂锦绣长江53.60%34.85福州世茂外滩56.30%4.36芜湖世茂滨江花园60%11.19金域蓝湾系列绿化率绿化面积（万平米）深圳金域蓝湾40%2.55珠海金域蓝湾35%0.84天津金域蓝湾35%2.10成都金域蓝湾30%2.22南京金域蓝湾40%10.88世茂三滨江三系列三园林三特点三：大三规模三、主三题化三，绿三化率三超过50三%；金三域蓝三湾为三精致三化小三型园三林，三绿化三率在30三%左右园林规模成本44形象三主导三模式三精致三园林三单位三成本三提高三，价三值主三体模三式大三规模三园林三总投三资成三本高三，但三有效三支撑三综合三体运三营形象三主导三模式三为求三利润三最大三化，园三林尺三度较三小，三但一三定做三精致三，因三此园林三单位三成本三比一三般园三林提三高，每平三米提三高10三00元；价值三主体三模式三园林三尺度三扩大（如三上海三世茂三滨江三花园三园林三占地16万平三米）三，一方三面为三解决三低层三客户三抗性，烘三托高三端物三业价三值，另一三方面三，有三效支三撑酒三店式三公寓三以及三办公三等综三合体三运营三。天津万科金域蓝湾成都万科金域蓝湾深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾昆山蝴蝶湾芜湖世茂滨江武汉世茂锦绣长江园林规模成本45会所，价三值主三体模三式大三规模三豪华三会所三满足三高端三人群三各层三面需三求，三同时三综合三体运三作保三证其三运营三；形三象主三导模三式会三所规三模小三，仅三满足三业主三日常三需求价值三主体三模式三大规三模豪三华会三所满三足高三端人三群各三层面三需求三，同三时综三合体三运作三保证三其运三营；世茂三滨江三系列三会所三多为1.三5万平三米左三右超三豪华三会所三，且三会所三引用三国际三会所三管理三公司三直接三管理形象三主导三模式三会所三规模三小，三仅满三足业三主日三常需三求目前三国内三二线三城市三楼盘三会所三几乎10三0%亏损三经营三，因三此金三域蓝三湾系三列以三及成三都超三高层三在会三所投三资较三少，三更多三仅作三为销三售阶三段卖三点，三客户三入住三后，三会所三多空三闲配套会所物管商业南京三世茂三滨江三新城——多种三功能三大型三主题三会所三，由三美国三会管三理上海三世茂三滨江三花园——1.三5万平三米超三豪华三会所深圳三金域三蓝湾三会所三健身三房及三棋牌三室46物管三方面，价三值主三体模三式多三配以三国际三标准三物管三，为三客户三提供三管家三专属三服务三，形三象主三导模三式物三管以三人性三化见三长全方三位智三能化三服务三；人性三化氛三围管三理；24小时三国际三管家三热线三；专家三顾问三特色三服务三，三健康三、休三闲VI三P服务三（有三偿）三；享受三五星三级酒三店客三户服三务（三有偿三）配套会所物管商业上海三世茂三滨江三花园成都三金域三蓝湾南京三世茂三滨江三新城价值三主体三模式三多配三以国三际标三准物三管，三为客三户提三供管三家专三属服三务世茂三滨江三系列三均由三第一三太平三戴维三斯，三提供三国际三标准三全权三委托三式物三业管三理；形象三主导三模式三物管三以人三性化三见长金域三蓝湾三系列三均有三万科三分公三司物三业公三司负三责，三如天三津金三域蓝三湾由三天津三万科三物业三负责三，提三供万三科高三质量三物业三水准三；成都三本土三开发三商物三业相三对较三弱，三但随三着新三世界三、新三鸿基三、万三科的三进入三，先三进的三物管三也对三其形三成冲三击。微笑三百分三百安全三管理三严密三和谐设备三管理三专业三智能环境三管理三绿色三清新社区三活动三丰盛三健康个性三服务三贴心三快捷47商业三配套，价三值主三体模三式靠三综合三体运三营，三自建三商业三及学三校配三套；三而形三象主三导模三式更三多依三靠区三域现三有成三熟配三套价值三主体三模式三社区三包括三了住三宅、三商业三、办三公、三酒店三、教三育、三娱乐三等设三施，三功能三结构三上得三以互三补，三资源三得以三共享最典三型如三南京三世茂三滨江三新城三，除17栋50层的三超高三层住三宅外三，还三包括三五星三级酒三店、三沿江三商业三步行三街、三市民三广场三、文三化广三场、三幼儿三园、三中小三学以三及大三型购三物超三市等三。虽三地处三南京三滨江三板块三新兴三区域三，却三可以三自我三满足三配套三资源形象三主导三模式三更多三依靠三城市三现有三区域三资源，其三中珠三海金三域蓝三湾、三南京三金域三蓝湾三建有三小型三商业三街配套会所物管商业不同业态共生互补，价值聚合为源动力城市六大功能的整合，CBD与RBD的促为基础商务资源

居住资源

酒店资源

办公资源

商业资源

景观资源

48生活三方式三打造三方面，价三值主三体模三式靠三综合三体运三营，三逐渐三打造三滨江三时代三的生三活方三式价值三主体三模式三靠综三合体三运营三，逐三渐打三造滨三江时三代的三生活三方式芜湖三世茂三滨江三，主三打“三从滨三湖时三代到三滨江三时代三”，形象三主导三模式三重点三在打三造高三品质三产品三，在三生活三方式三方面三并无三太突三出生活三方式产品园林配套49解除三客户三抗性三方面，价三值主三体模三式更三多靠三大手三笔软三性服三务吸三引客三户，三形象三主导三模式三主要三靠增三值化三产品三作为三主要三卖点开发三商品牌三效应高品三质增值三化产品大尺三度主题三化园三林衣食三住行三学多三功能三配套国际三标准三物管三服务打造三滨江生活三方式解除三客户三超高三层抗三性价值三主体三模式三更多三靠大三手笔三软性三服务三（绿三化率三、配三套、三物管三、生三活方三式）三吸引三客户三，形三象主三导模三式主三要靠三增值三化产三品（三产品三精细三化，三多赠三送面三积）三作为三主要三卖点解除三客户三抗性50超高三层发三展模三式匹三配51海口三蓝城三广场三项目三属于三形象三主导三模式三，超三高层三在项三目中三占相三对较三小比三重，三起到三树立三地标三及分三摊容三积率三作用形象主导（以金域蓝湾系列为例）价值主体（以世茂滨江系列为例）核心“S比”远小于2大于2项目属性资源属性二线资源、高容积率、中型规模项目一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目定位定位高端、纯住宅、侧重项目利润定位顶级、综合体、注重城市融合产品分摊容积率、超高层仅占20%～30%、一梯多户超高层占80%～90%、一梯两户为主园林绿化率小于30%，小规模、精致园林、单位成本提高绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、配套依托现有配套体系，自身配套弱自建城市级配套（复合功能）自身能力资金实力较强的资本实力雄厚的资本实力品牌效应一定的品牌效应较强的品牌效应政府依赖度政府支持依赖度弱与政府良好的关系区域运营能力功能单一，项目自身运作能力较强很强的区域运营的能力以较三乐观三的80三00元计三算，三售价三成本三比在1.三5－1.三7左右项目三二线三海景三，容三积率三不定三，中三等规三模项目三资源三不具三备顶三级条三件，三且规三模不三足以三打造三城市三级的三综合三体超高三层仅三为获三得高三容积三率的三限制三条件具备三较高三绿化三率条三件以区三域级三内配三套为三主，三自身三建设三少量三社区三配套以区三域级三内配三套为三主，三自建三少量三社区三配套较高三的品三牌知三名度良好三的政三府合三作关三系很强三的房三地产三开发三项目三开发三能力案例海口三蓝城三广场三超高三层发三展模三式匹三配52超高三层所三占具三体体三量通三过经三济测三算决三定分析三利润三（率三）随三容积三率变三化规三律分析三对比三确定三最佳三容积三率分析三对比三确定三最佳三容积三率下三的最三佳超三高层三比例超高三层最三小的三情况三下，三容积三率、三利润三变化三趋势利润三率变三化整体三利润三额实三现市场三可实三现不同三售价三对项三目利三润的三影响不同三价差三对项三目利三润的三影响政府三形象三及拔三高指三标的三可行三性考三虑超高层市场接受度——市场起步，消费需要引导超高层案例模式研究——形象为主，规模不宜过大不同三条件三对利三润影三响超高三层比三例的三变化规模三变化三引起三的价三格拉三伸效三应53特定三容积三率下三超高三层规三模的三提升三对项三目价三值贡三献不三大，三不建三议大三规模三提升三超高三层规三模当不三考虑三超高三层的三规模三效应三对价三格的三拉伸三效应三时，三项目三利润三率及三利润三额均三有小三幅下三降，三表明三超高三层规三模越三大，三对整三体利三润及三利润三率的三贡献三反而三减少三；当考三虑超三高层三规模三增加三后，三其开三发周三期较三长，三动态三测