解读知名地产项目管理

解读中海项目管理——中海项目管理分析5/17/20231序

中海和万科都是国内一流房地产开发企业，近几年全国综合排名一直在第一、第二之间轮换。在长春，中海的综合排名更是连续四年居于长春地产行业的首位。两家公司都具备成熟的管理方法、先进的管理理念及完善的管理平台，也都是致力于住宅产品的开发，但是由于各自企业的背景不同，企业文化的不同，企业发展历史不同、企业宗旨不同、造成了管理手段上的一些差异，管理侧重点有所不同，形成了不同风格的产品。本人服务长春中海四年时间，体会到项目管理上一些可以借鉴的方法和理念，今天与大家一起分享一下。5/17/20232目录项目管理目标、愿景项目管理理念、侧重点项目管理思路和方法装修房管理预控项目管理评析、总结

5/17/20233项目管理目标、愿景中海地产项目工程愿景中海地产的使命与愿景：致力于长远发展而且有专业抱负的房地产开发商。公司的目标有三个维度：即市场占有率、利润率以及客户满意度。对我们而言，已经形成了为核心城市中高端客户提供精品住宅的战略定位。中海地产工程业务线的愿景：致力于工程管理的行业领先。可以说这是中海地产愿景在专业业务线上的延续。作为中海一份子，我们必须与公司愿景与价值观，个体的体现与公司的荣誉息息相关。

5/17/20234项目管理理念以营销为主导，设计、成本优先，项目牵头进行工程管理中海地产始终以营销为龙头老大，设计、合约、工程建设、发展管理均围绕营销活动展开；营销组织的开盘公司全员参加；产品发布会、促销活动大部分员工要参加；设计、合约、工程上所有业务营销都要介入，在示范区开放、样板间开放、工程进度营销有绝对决定权；设计、工程人员定期对营销销售人员进行培训交流，确保营销人员对产品的全面了解；营销拥有直接与高层直接沟通的权利。5/17/20235项目管理理念项目对大规模多项目快节奏开发对质量的影响的认识大规模、多项目、快节奏的开发，以确保公司的经营指标，是我们现阶段必须面对的现实，无视成本、不顾工期以换取优异的质量效果，对我们而言是不切实际的、不可取的。我们不能“无视工期及成本”，一味的追求品质，随着规模的扩大，快速开发以提升资金周转的问题将会成为所有规模开发商面临的巨大挑战。5/17/20236项目管理理念、侧重点按时入伙，备案结利成本管控，品质监管样板先行，质量把控杜绝事故，维护形象服从营销，主导拆迁5/17/20237项目管理思路与方法加强项目管理，提升产品品质，构建精品保障体系加强安全文明管理，提升项目整体形象

5/17/20238项目管理思路与方法

中海集团质量目标一、2010年基本消除质量通病，显著减少质量投诉；二、2011年基本实现精品工程；三、2012年实现楼楼精品，使精品工程成为中海标识。中海集团质量管理建议优化管理流程。改变开工节奏。争取更多施工周期，消除抢工对质量管理带来的负面影响。质量管理无小事。在质量管理上小处着手，周期滚动。5/17/20239项目管理思路与方法

公司内检查。地区公司每月、或至多间隔2个月，必须组织一次工程质量检查区域检查。区域公司全年安排2—3次质量检查，并作地区公司之间、项目之间评比。集团检查。总部发展管理部力争组织1次各区域之间的交叉检查。入伙前检查。在项目竣工或入伙前，由区域公司组织人员进行逐户检查。推行中海地产工程规范，从管理方法上解决质量问题。建立责任追溯机制。建立问责机制。启动工程管理人员资格认证工作。5/17/202310项目管理思路与方法

项目部对提升质量的管理思路工程精品的最终落实还是在于产品的建造过程，项目部是产品实现的落实部门，在整个项目运营过程中，项目部应起到下面的作用：项目部牵头作用。在公司内部应起到全面的协调和推动作用，施工过程中项目应与设计及合约等部门形成有效的沟通机制。项目科学的管控手段。在项目管理过程中，负责对监理公司和施工单位等外部资源的管理和监督，承担起对于质量、进度、安全等方面的管控职能。这些职能主要体现在现场施工过程的管理上，因为管理不科学，容易发生以下两方面问题：1、导致过程质量控制的缺失，隐蔽工程质量差。2、进度管理失控，因正常工期损失而造成赶工。安全文明施工也是精品工程实现的一部分。施工项目安全文明管理是项目部应尽的责任。5/17/202311项目管理思路与方法

项目部及时的对合约、设计计划的跟踪。结合《项目发展进度计划》，项目部应积极推进设计部和合约部分别制定《设计出图及图纸交付计划》、《分判及甲供材进场计划》。定期组织召开项目发展计划协调会。在项目开发过程中，项目部应牵头召集设计、合约、营销等部门定期举行项目发展协调例会（两周一次的项目发展计划协调会，项目、设计、合约主管领导要参加，生产调度会每周一次）。项目发展计划的动态评价。项目部应定期编制进度计划的月评价和动态调整措施。项目部加强甲供材计划的管理和跟踪。在项目材料供应方面，项目部不应一味强调甲供材料供应缓慢，一方面根据材料供货期的要求提前向合约部提出供货需求；另一方面避免因材料用量计算失准而导致多次供货。5/17/202312项目管理思路与方法

项目部管理职责的细分完善项目管理制度，细化工程管理要求。在公司制度框架体系下，结合项目具体情况完善项目管理制度，细化工程管理要求。熟悉项目管理制度和工作流程。要求项目部每位员工加强熟悉项目管理制度和工作流程。形成质量管理体系。项目经理、高级业务主管、标段工程师、监理工程师、施工单位技术负责人的质量管理体系。考核机制的量化。对主管标段的工程师进行量化指标考核，一方面是进度完成情况，另一方面是质量控制的量化考核。强化过程检查机制。关键部位的过程检查，主管工程师在签字前必须进行现场检查后才能签字。项目经理要进行抽查。合同、图纸的要细致掌握。从工程师开始对合同、图纸的要细致掌握。施工工艺的熟悉掌握。从工程师开始对施工工艺的熟悉掌握。5/17/202313项目管理思路与方法

改变开工节奏，争取更多的施工周期，消除赶工对质量管理带来的负面影响调整开工节奏。针对北方的工期特点，开工时间最好定在8月份，多层和高层的竣工备案时间定在12月份，入伙定在第二年的6月份。合约、设计的计划要按发展计划及时完成。加强设计、合约的计划，确保工程能按计划开工。减少赶工现象。除示范区外，其他标段的施工不要出现赶工现象。制定合理工期。针对集团的各项指标的完成，尽量制定合理工期。5/17/202314项目管理思路与方法

工期对比物业类型开工-竣工（月）竣工-入伙（月）开工-入伙（月）标准工期长春公司工期标准工期长春公司工期标准工期长春公司工期高层（30层）无地下室18.61.219.8有地下室20.71621.916小高层（12层）无地下室14.5115.5有地下室1791810多层（6层）无地下室13.97114.98有地下室15.6816.69别墅、联排（3层）无地下室13.17114.18有地下室14.3815.395/17/202315项目管理思路与方法

供应商管理方面：建立长期的合作伙伴关系把握合作共赢的原则项目部要起到帮扶引导的作用强调过程风险评估项目部要加强对供应商的管控力度针对合同条款，对总包单位和甲委工程进行严格管理。对其项目管理人员的能力和劳务队伍的资质进行严格的审核。要求施工单位必须设置专职质检员（包括任何的专业队伍）。建立周、月度质量检查制度。5/17/202316项目管理思路与方法

加强各项目工程样板区和样板先行的管理加强样板的检查。样板先行要深入的贯彻执行，分项工程的样板最后需项目经理、主管项目领导及设计主管领导确认后方可进行全面施工。工程样板区的建立。复杂的分项工程需要进行工程样板区的施工。建立材料样板库。建立项目部的材料样板库，加强材料品质的检查、验收和管理。5/17/202317项目管理思路与方法内墙样板、外墙保温样板5/17/202318项目管理思路与方法斜屋面样板、卫生间防水样板5/17/202319项目管理思路与方法

发挥好监理的作用，切实起到对质量的管理的作用与监理单位的协作，具体体现在以下几点：履行监督业务指导对等合作互补协作对监理公司人员的选择。监理公司的总监和监理工程师必须经过项目部的面试确认后才能上岗。加强月度监理考核。月度的监理考核机制要严格执行。监理工程师须做好质量检查工作。监理工程师就是现场配合项目部标段工程师的质量检查、验收工程师。5/17/202320项目三管理三思路三与方三法公司三及项三目部三实三行质三量月三度质三量检三查检查三由发三展管三理部三组织三，由三公司三主管三领导三担任三检查三组组三长。每个三项目三的检三查时三间至三少为三一个三工作三日，三项目三检查三的内三容较三区域三检查三应更三为全三面和三细致三。每个三项目三检查三范围三必须三包括三该项三目的三所有三在建三区域三、栋三号和三施工三内容三，不三应遗三漏。实体三质量三记录三应做三到按三栋号三建立三质量三档案三。初次三检查三的项三目，三行为三检查三应作三为重三点检三查内三容予三以关三注。通过三检查三，应三建立三质量三、进三度、三安全三的预三警机三制。5/三4/三20三2321项目三管理三思路三与方三法设计三方面设计三管理三工作三对精三品工三程的三间接三影响三因素三在于三设计三图纸三的出三图进三度和三质量三。设计三进度三：定位三到规三划审三批的三时间三过长三，导三致施三工图三的设三计时三间过三短。设计三如果三没有三按计三划出三图，三直接三影响三到项三目以三及各三施工三节点三的开三工，三而公三司制三定的三项目三发展三周期三是固三定的三，因三此不三得不三压缩三工期三，影三响工三程质三量。设计三质量三：－－三设计三变更三过多三，施三工过三程中三不断三明确三图纸三要求三，容三易造三成工三程返三工或三反复三沟通三延误三工期三，造三成赶三工而三有损三产品三质量－－三设计三上一三味强三调设三计效三果，三在使三用功三能方三面考三虑不三足，三于此三相关三的使三用功三能投三诉，三将成三为无三法弥三补的三产品三缺陷三。要从三根本三上解三决这三样的三问题三，设三计部三门应三加强三设计三标准三化工三作，三以缩三短设三计周三期，三彻底三改变三出图三质量三，避三免设三计造三成的三使用三功能三问题三，提三升公三司的三快速三开发三能力三。5/三4/三20三2322项目三管理三思路三与方三法合约三分判三方面必须三控制三好大三额分三判的三时间三和计三划，三确保三施工三单位三按时三进场三。施工三单位三的选三择尤三为重三要，三错选三施工三单位三将直三接影三响到三项目三的施三工质三量和三进度三控制三，影三响精三品工三程的三实现三。对施三工招三标单三位的三确定三必须三慎重三，考三察过三程中三，对三在建三项目三实体三、现三场安三全文三明、三施工三单位三管理三能力三、项三目经三理个三人能三力企三业信三息充三分了三解，三确保三施工三单位三选择三的正三确。合同三条款三中，三调价三体系三必须三合理三，必三须设三定因三市场三价格三变化三过大三而调三价的三机制三，否三则将三直接三影响三项目三施工三，给三项目三部的三管理三带来三难度三（集三团的三要求三）甲供三材料三的供三货进三度滞三后，三影响三施工三进度三，进三而造三成赶三工影三响质三量。5/三4/三20三2323项目三管理三思路三与方三法--三--三-安全三文明三管理严格三按着三地产三集团三和区三域的三要求三，对三现场三安全三文明三施工三严格三管控三。针对三合同三约定三的开三办费三范围三的安三全文三明管三理的三内容三现场三要严三格按三着要三求进三行实三施。长春三公司三的安三全文三明管三理要三上一三个台三阶。安全三文明三施工三管理三要成三为日三常项三目管三理的三常态三。形成三长春三公司三安全三文明三实施三的标三准化三管理三。安全三文明三项目三部要三周检三查制三度，三公司三建立三月度三检查三制度三。5/三4/三20三2324项目三管理三思路三与方三法--三--三-安全三文明三管理招标三前项三目部三提供三安全三文明三标准三，施三工单三位按三着项三目部三提供三的标三准报三价。项目三部经三理参三加开三办费三的议三标，三对施三工单三位的三一些三问题三进行三澄清三。提高三施工三标准三，逐三项落三实检三查，三做到三不达三标不三开工三。加强三开办三费管三理，三按照三实施三步骤三分阶三段分三批支三付，三做到三专款三专用三，如三果施三工单三位没三有按三者标三准去三做，三可以三在结三算中三扣除三此项三费用三。5/三4/三20三2325项目三管理三思路三与方三法--三--三-安全三文明三管理安全三文明三施工三管理三要成三为日三常项三目管三理的三常态安全三文明三管理三作为三项目三管理三的重三要工三作，三安全三文明三是日三积月三累，三贯穿三项目三始终三的工三作，三把它三作为三项目三管理三常态三显得三尤为三重要三。制定三日常三安全三文明三施工三行为三管理三细则三和日三常检三查评三比制三度，三作为三现场三工程三师和三监理三的日三常工三作内三容，三并形三成工三作记三录。参建三各单三位在三日常三工作三中坚三持不三懈、三不断三完善三，把三日常三安全三文明三管理三措施三编入三计划三，形三成日三常工三作行三为并三形成三报告三，接三受日三常检三查。项目三部每三周联三合检三查评三比，三记录三项目三执行三细则三情况三并发三现安三全文三明潜三在问三题、三系统三偏差三，一三方面三可以三及时三、有三效地三防范三安全三事故三的发三生，三另一三方面三也是三对各三项目三部工三程管三理总三体成三效的三内部三考核三与对三比交三流。项目三部每三月组三织安三全文三明施三工总三结会三，表三彰先三进，三鼓励三后进三。5/三4/三20三2326项目三管理三思路三与方三法--三--三-安全三文明三管理形成三长春三公司三安全三文明三实施三的标三准化三管理形成三安全三文明三管理三三级三组织三体系三，即三项目三发展三部是三项目三安全三生产三的直三接管三理部三门，三负责三现场三施工三安全三管理三体系三的建三立和三日常三管理三工作三，项三目部三提出三对监三理单三位和三施工三单位三安全三管理三人员三资格三及岗三位人三数配三置的三具体三要求三，形三成项三目部三、监三理公三司、三施工三单位三的项三目三三级安三全管三理组三织架三构。编制三专项三安全三文明三管理三标准三化细三则，三多工三序交三叉抢三工的三安全三管理三细则三、三示范三区工三程安三全管三理细三则、三季节三性安三全施三工策三划细三则及三重要三部位三、关三键施三工的三安全三技术三管理三。制定三安全三文明三管理三流程三，使三安全三文明三管理三程序三化、三规范三化、三科学三化。5/三4/三20三2327项目三管理三思路三与方三法--三--三-安全三文明三管理安全三文明三项目三部要三周检三查制三度，三公司三建立三月度三检查三制度周安三全联三合检三查由三项目三发展三部每三周定三期组三织，三监理三及所三有施三工单三位的三施工三负责三人和三相关三人员三必须三参加三。安全三月度三检查三由公三司组三织项三目部三、各三监理三单位三、各三施工三单位三每月三一次三检查三，并三召开三现场三总结三会。5/三4/三20三2328安全三文明三管理安全三文明三形象—基坑三、脚三手架三、水三平防三护5/三4/三20三2329安全三文明三管理安全三文明三形象—四口三防护三、道三路围三挡、三吊车三标识5/三4/三20三2330安全三文明三管理安全三文明三形象—楼梯三口防三护、三悬挑三脚手三架5/三4/三20三2331装修三房管三理与三预控长春三公司三精装三修实三施的三一些三建议三（深三圳、三广州三精装三修项三目考三察）精装三修设三计阶三段的三管理精装三修合三约分三判阶三段的三管理精装三修现三场管三理要三点5/三4/三20三2332装修三房管三理与三预控集团三精装三修计三划在三数量三上应三有地三区差三异化三，20三10年尽三量减三少精三装修三的数三量，三随着三精装三修经三验的三成熟三，再三数量三逐年三的递三增。公司三层面三成立三精装三修工三作小三组，三设计三、合三约、三项目三、营三销组三成专三职工三作小三组。项目三部设三专职三的精三装修三专业三管理三人员三。设计三阶段三，精三装修三工作三小组三应全三程参三与。5/三4/三20三2333装修三房管三理与三预控广、三深项三目部三工程三师平三均每三人负三责20三0~三30三0套左三右，三水电三工程三师每三人负三责40三0~三60三0套左三右。广州三公司三璟晖三项目三根据三面积三和户三型的三不同三样板三房主三要分三为高三低两三个档三次，三低档三次造三价为90三0-三10三00元/米，三较高三档次三为12三00三-1三30三0元/米，三整体三装修三风格三一致三，观三感差三异不三大，三仅在三地面三材质三、木三门材三质、三油烟三洁具三上有三所区三分，三开放三展示三后供三不同三层次三消费三者选三择，三丰富三了产三品结三构，三同时三控制三了成三本。5/三4/三20三2334装修三房管三理与三预控规模三大实三力强三并多三年合三作的三精装三修队三伍一三般合三理承三包范三围为30三0-三50三0户，三一般三精装三修队三伍的三为20三0-三30三0户。施工三工期三，6个月三比较三合适三。根据三工程三量的三大小三和工三期要三求，三一般三大面三积精三装修三工期三应控三制在6-三8月以三内，三对于三定位三低端三、户三型较三小的三也可三以控三制在3-三4月以三内。5/三4/三20三2335装修三房管三理与三预控提高三毛坯三的交三屋标三准总包三单位三的毛三坯质三量如三墙面三的垂三直度三、平三整度三、天三花的三水平三高差三、是三否顺三平对三精装三的质三量影三响非三常大三。这三点上三要高三度重三视，三在总三包合三同中三要将三毛坯三的交三楼标三准提三高到三高级三抹灰三标准三，同三时在三施工三阶段三要有三针对三性的三制定三质量三保证三措施三，如三果条三件允三许的三话可三以考三虑让三精装三单位三参与三对毛三坯交三工样三板的三验收三。总包三单位三配合三的好三坏直三接影三响到三精装三修工三程的三质量三与进三度。三最重三要的三是两三个方三面：三脚手三架与三毛坯三交楼三的质三量。5/三4/三20三2336装修三房管三理与三预控精装三修进三场时三间样板三层应三在主三体结三构进三行到8层进三场施三工，三多层三项目三相应三更为三提前三，为三样板三调整三预留三充足三时间三。大堂三装修三如果三由总三包施三工可三按计三划进三行，三否则三可与三厨卫三墙地三砖在三室内三装饰三工作三面足三够满三足施三工要三求即三可入三场，三一般三在室三内抹三灰和三地面三完成10层左三右进三场。5/三4/三20三2337装修三房管三理与三预控毛坯三竣工三验收三前，三完成三电梯三前室三和厨三卫的三墙砖三的施三工将精三装修三湿作三业全三部完三成后三将施三工电三梯、三脚手三架全三部拆三除后三报竣三工验三收，三然后三再做三安装三工程三。这三样精三装修三单位三可以三提前三进场三与总三包穿三插进三行施三工，三并充三分利三用总三包的三垂直三运输三工具三。否三则精三装修三湿作三业需三要用三到大三量的三水泥三、砂三子、三瓷砖三等只三靠正三式电三梯根三本满三足不三了进三度要三求。三尤其三是后三期甲三委门三、窗三、消三防、三弱电三等单三位穿三插的三话垂三直运三输问三题更三为严三重。三如想三达到三目前三的要三求，三与政三府相三关部三门的三沟通三要提三前。5/三4/三20三2338装修三房管三理与三预控土建三总包三单位三、精三装修三主包三单位三、精三装修三甲委三工程三单位三的关三系精装三修甲三委工三程纳三入精三装修三主包三的管三理范三畴中两家三公司三都没三有将三甲委三分包三纳入三精装三修单三位的三管理三范畴三内，三而是三纳入三了总三包的三合同三内，三其实三是为三了适三应当三地的三政策三要求三。而三总包三单位三只对三安全三负责三。首先三还是三要将三甲委三分包三纳入三到精三装修三管理三范围三内，三这样三一些三工作三面移三交、三进场三的工三序穿三插等三琐碎三的工三作将三减少三很多三，这三样项三目部三工程三师能三够腾三出精三力应三对质三量、三进度三的管三理，三但项三目工三程师三不能三完全三依靠三精装三修单三位的三管理三；5/三4/三20三2339装修三房管三理与三预控深圳三大山三地项三目把三甲委三分包三项目三也在三合约三形式三上纳三入主三包单三位管三理范三畴，三剔除三掉经三济关三系，三但精三装主三包单三位不三能很三到位三管理三约束三分包三单位三，实三际效三果不三明显三，此三模式三可操三作性三不强三。又三如广三州璟三晖项三目把三成品三保护三纳入三主包三管理三内容三给予三一定三经济三补偿三，但三此种三模式三仅能三在成三品保三护方三面有三一定三成效三，大三量的三协调三管理三还需三项目三负责三，如三何从三根本三上解三决问三题，三还需三进一三步实三践和三探讨卫生三间防三水广三州纳三入总三包，三深圳三公司三单独三甲委三，个三人认三为都三不适三合长三春公三司，三建议三纳入三精装三单位三的施三工范三畴。5/三4/三20三2340装修三房管三理与三预控公共三部位三应由三总包三来施三工总包三单位三合理三安排三工序三穿插三，在三一个三流水三段内三室内三抹灰三完毕三即可三开始三装修三，这三样大三大节三省施三工时三间。目前三长春三市场三能够三找到三与公三司要三求相三匹配三的精三装队三伍将三室内三工程三按要三求做三好就三很不三容易三了，三再将三公共三部位三交给三精装三单位三是不三可取三的，三而交三给总三包则三可充三分利三用总三包的三人力三资源三、管三理资三源不三必在三施工三旺季三闹“三瓦工三”荒三。总三包单三位最三好是三将公三共部三位做三完后三做好三成品三保护三再交三给精三装单三位，三最低三也要三将湿三作业三完成三。以三三十三层为三例：三地面三、抹三灰、三公共三部位三装修三完成三十层三，开三始移三交给三精装三单位5/三4/三20三2341装修三房管三理与三预控广州三公司三的给三水管三道走三在棚三下值三得借三鉴，三相应三管道三位置三要有三天花三作为三修饰三，这三样可三以避三免做三地板三或地三砖时三对管三道的三碰坏三，而三管道三维修三时也三不用三破坏三地砖三；而三由于三南北三方气三候差三异，三我们三需要三对管三道做三保温三处理三，避三免管三道结三露。管道三在天三花或三墙上三时，三在图三上一三定要三有精三确定三位，三施工三完后三要交三给精三装修三单位三，精三装修三单位三在施三工时三要参三照此三图，三避免三对管三道二三次破三坏。由于三北方三燃气三表和三立管三均在三室内三，在三施工三时一三定要三结合三橱柜三的安三装方三案，三同时三一定三要与三燃气三公司三提前三沟通三好，三征得三他们三同意三，请三他们三验收三完毕三，并三一定三要书三面确三认无三误后三，再三确认三燃气三施工三方案三，进三而大三面积三施工三。关于三地热三的分三水器三安装三位置三也要三考虑三好，三如果三安装三在卫三生间三内，三要结三合卫三生器三具的三安装三；如三果安三装在三厨房三内，三要结三合橱三柜的三安装三；并三且一三定要三保证三后期三的检三修和三维护三方便三操作三。在给三水、三采暖三、排三水管三道安三装完三毕后三，一三定要三带水三、带三压、三并且三这种三状态三要贯三穿整三个装三修过三程，三尤其三是第三一个三采暖三期，三必须三正常三采暖三供水三。5/三4/三20三2342装修三房管三理与三预控精装三修设三计定三位精装三修定三位主三要是三根据三规划三条件三和营三销要三求，三针对三市场三客户三群、三不同三品味三需求三及个三性化三要求三的情三况，三综合三考虑三，明三确精三装修三风格三、材三料和三设备三使用三档次三、配三置标三准、三成本三指标三进行三定位三。营销三策划三部组三织，三设计三研究三部、三合约三物资三部配三合。营销三策划三部会三同设三计研三究部三、合三约物三资部三根据三项目三定位三调查三装修三风格三、装三修标三准、三当地三常用三材料/部品三和设三备的三品牌三、型三号及三装修三成本三提出三建议三。根据三项目三定位三，合三约物三资部三提供三项目三精装三修的三成本三指标三，设三计研三究部三提供三交楼三参考三标准三，并三下发三给项三目部三。5/三4/三20三2343装修三房管三理与三预控精装三修设三计介三入时三间精装三修设三计要三在规三划设三计阶三段户三型设三计中三期开三始介三入，三以便三从精装修三的角三度对三户型三设计三进行三优化三。土建三施工三图设三计阶三段，三施工三图设三计单三位应三根据三规划三设计三单位三提供三的经三精装三修设三计单三位优三化后三并确三定的三含有三室内三水电三接驳三点位三的条三件图三开展三施工三图设三计工三作。三期间三施工三图设三计单三位和三精装三修设三计单三位需三紧密三配合三，进三行几三轮互三为条三件的三图纸三审核三和修三改设三计工三作，三最终三在施三工图三中应三明确三精装三修部三分水三电系三统图三，并三按照三精装三修实三施标三准确三定开三关插三座位三置、三给水三和排三水点三位等三机电三内容5/三4/三20三2344装修三房管三理与三预控土建三条件三优化三：确定三结构三层高三，在三满足三规划三条件三的前三提下三，依三不同三建筑三结构三确定三建筑三层高三。明三确不三同使三用空三间的三结构三板标三高关三系，三如厨三房、三卫生三间局三部降三板及三降低三尺寸三。确定三室内三空间三、建三筑构三件尺三寸，三精装三修房三需安三装木三门、三橱柜三、热三水器三、浴三房（三浴盆三）等三成品三设施三，对三于某三些功三能空三间如三：梁三下墙三体、三墙垛三、门三垛、三非封三顶隔三墙等三的建三筑尺三寸位三置均三提出三了较三高的三要求三，因三此施三工图三设计三时应三根据三各种三成品三设施三的尺三寸和三安装三条件三精确三地计三算并三确定三上述三空间三及构三件的三尺寸三。确定三空调三机位三和冷三凝管三预留三孔洞三设置三部位三、数三量，三合理三布置三空调三机位三，确三定冷三凝管三预留三孔洞三留置三房间三的墙三面部三位及三高度三。5/三4/三20三2345装修三房管三理与三预控水暖三、通三风条三件优三化：管道三进户三及走三向、三排布三，管三道进三户原三则上三均应三从厨三卫间三进入三，不三宜起三居室三部位三进户三，这三主要三是针三对小三户型三公寓三类住三宅较三为突三出。三厨卫三间及三室内三冷热三水及三采暖三管道三应暗三埋铺三设，三设置三于防三水层三下。地热三的分三水器三安装三位置三，如三果安三装在三卫生三间内三，要三结合三卫生三器具三的安三装；三如果三安装三在厨三房内三，要三结合三橱柜三的安三装；三并且三一定三要保三证后三期的三检修三和维三护方三便操三作。散热三器安三装位三置确三定，三散热三器原三则上三设置三于窗三口等三位置三，合三理利三用空三间，三立式三与卧三式相三结合三，避三免与三电气三开关三、插三座位三置冲三突并三同时三兼顾三美观三。烟风三道位三置预三留，三烟风三道开三口方三向应三避开三邻近三排水三立管三，开三口高三度兼三顾吊三顶高三度。5/三4/三20三2346装修三房管三理与三预控电气三条件三优化三：电气三预埋三管线三布置三，电三气施三工图三设计三要结三合精三装修三设计三，特三别是三灯位三的设三计，三须布三局合三理，三避免三或减三少精三装修三电气三改造三管线三。开关三、插三座位三置、三标高三确定三，开三关位三置一三般设三置在三门边三便于三开关三的地三方，三方便三使用三。开三关、三插座三设置三标高三在满三足规三范要三求的三基础三上，三将两三个设三计单三位统三一的三标高三标注三于土三建施三工图三上。有线三电视三、网三络插三孔数三量及三布置三，有三线及三网络三插座三位置三要与三室内三家具三的布三置相三结合三，满三足使三用方三便，三客厅三及主三卧均三考虑三安装三有线三插座三，所三有房三间均三需安三装电三话网三络一三体双三孔插三座，三满足三用户三使用三。配电三箱、三局部三等电三位箱三及户三内对三讲主三机布三置，三原则三上位三置和三颜色三不要三影响三立面三整体三效果三。5/三4/三20三2347装修三房管三理与三预控出图三时间三和标三准精装三修施三工图三一定三要在三户型三设计三阶段三开始三设计三并在三土建三施工三图设三计前三出图三。这三样有三利于三精装三孔洞三挂件三的预三留预三埋，三有利三于标三高衔三接、三有利三于避三免二三次结三构拆三除、三有利三于水三电接三驳与三精装三修标三准一三致。土建三施工三图的三建筑三做法三中将三相关三地面三、墙三面和三顶棚三的建三筑做三法标三至精三装修三完成三面，三以便三总包三单位三、各三分包三单位三、监三理单三位了三解精三装修三做法三，共三同参三与前三期图三纸审三核工三作，三有利三于合三约招三标阶三段明三确总三包单三位的三实施三范围三和界三面。三需要三强调三：5/三4/三20三2348装修三房管三理与三预控标高三关系三，项三目部三会同三设计三部根三据各三功能三空间三建筑三完成三面标三高确三定结三构标三高关三系。三按建三筑做三法对三各层三厚度三进行三仔细三核算三，以三确定三好各三功能三空间三最终三建筑三标高三，保三证使三用功三能。孔洞三留设三和管三线穿三越，三各类三孔洞三的留三设是三否齐三全、三合理三。譬三如设三置油三烟机三、换三气扇三等穿三墙洞三口的三部位三，吊三顶高三度与三结构三梁高三的关三系需三预先三审核三。精三装修三设计三图纸三需要三充分三考虑三各类三管线三的穿三越方三法和三位置三。门窗三洞孔三尺寸三和二三次结三构位三置，三精装三修内三门一三般采三用木三质门三套包三边，三考虑三到美三观，三内门三两侧三均需三设置三足够三长度三的门三垛，三两侧三门垛三必须三等宽三。土三建施三工图三中二三次结三构隔三墙位三置和三机电三点位三布置三需按三精装三修图三中二三次结三构隔三墙位三置和三机电三点位三调整三修改三，以三便总三包单三位一三次实三施到三位，三避免三以后三剔凿三返工三。5/三4/三20三2349装修三房管三理与三预控设计三经验三借鉴给水三管线三天花三预埋三，广三州公三司精三装修三项目三给水三线路三埋设三在天三花里三，这三样目三的是三减少三地埋三因管三径造三成的三地面三厚度三增加三，减三少精三装时三对管三线的三破坏三，同三时方三便给三水管三线的三维修三保养三，应三为拆三除吊三顶总三比破三坏地三面方三便。厨卫三结构三降板三，广三州精三装修三项目三厨卫三结构三楼板三普遍三降30三0，所三有排三水管三线布三置在三箱体三中，三中间三架空三上铺三预制三盖板三。这三种沉三箱降三板做三法有三许多三优点三，因三无需三预留三孔洞三，楼三板面三防水三施工三易形三成封三闭质三量隐三患小三，一三旦管三线漏三水通三过箱三体内三排水三设施三进行三排水三而不三会影三响下三层，三避免三了上三下层三业主三间纠三纷5/三4/三20三2350装修三房管三理与三预控精装三修合三约分三判阶三段的三管理精装三修合三约分三判模三式精装三修项三目施三工承三包模三式是三：精三装修三各专三项分三包单三位和三甲供三材料三供应三商均三纳入三精装三修主三包单三位的三管理三范畴三。合三约物三资部三应根三据工三程内三容确三定各三承包三单位三的工三作内三容。分判三模式三几项三要点三：确立三装修三工程三主包三人的三地位三，扩三大主三包装三修工三作内三容，三卫生三间防三水、三水电三安装三工程三划入三主包三工作三范围三。橱三柜、三木地三板等三专业三分包三工程三在招三标完三成后三，纳三入装三修主三分包三人管三理范三畴，三由主三包人三负责三专业三分包三人的三工期三计划三安排三、初三步验三收、三安全三文明三管理三和成三品保三护工三作。装修三主包三人进三场后三，由三业主三会同三土建三总承三包人三共同三向装三修主三包人三移交三工作三面三，由三总承三包人三提供三标高三、定三位的三基准三点和三线给三装修三主包三人进三行定三位和三施工三，并三形成三书面三交接三文件三，装三修主三包人三在接三收工三作面三后，三再向三其他三专业三分包三人交三接。5/三4/三20三2351装修三房管三理与三预控装修三主包三人负三责提三前提三交分三阶段三的甲三供材三料物三资进三场计三划。专业三分包三人的三工程三款的三申请三需经三过主三分包三人初三验收三合格三后提三交至三业主三，这三样能三增强三装修三主包三人对三分包三人在三管理三上的三力度三和时三效性三。明确三规定三土建三总包三、装三修主三包、三装修三各分三包相三互协三调的三工作三内容三及各三工种三交接三面的三工作三内容三划分三等。三避免三出现三合约三内容三划分三不清三晰，三责任三不明三确及三施工三双方三的相三互索三赔等三的纠三纷扯三皮现三象的三出现三。5/三4/三20三2352装修三房管三理与三预控精装三修主三包单三位分三判时三间装饰三工程三的分三判插三入时三间应三在结三构封三顶前三一个三半月三开展三较为三合适三，具三体进三场时三间视三砌筑三抹灰三工程三的进三度而三定（三如果三装饰三材料三的乙三供品三种较三多，三如外三墙砖三、石三材，三装饰三分判三应进三一步三提前三以保三证材三料的三备货三）。三如大三堂装三修和三厨卫三的墙三地砖三装修三都可三以根三据主三体墙三面抹三灰和三地面三面层三的进三展尽三早的三进场三施工三，而三不能三毛坯三验收三借结三束后三在进三场，三这样三可以三节约三部分三工期三，高三层项三目一三般在三室内三抹灰三和地三面完三成10层左三右进三场，三多层三项目三根据三工作三面情三况可三适当三提前三。5/三4/三20三2353装修三房管三理与三预控精装三修监三理单三位的三分判深圳三公司三是三三位一三体的三管理三模式三，即三监理三公司三是中三海系三统内三监理三，甲三方和三监理三实为三一体三，如三深圳三大山三地项三目除三项目三经理三、水三电、QS外各三一名三外，三三栋三高层三住宅三由一三位甲三方工三程师三总协三调，三每栋三楼按三标段三配备2-三3名监三理工三程师三，这三样管三理人三员配三备较三为合三理。长春三公司三因是三外聘三监理三，土三建监三理对三精装三修工三作经三验欠三缺，三尚不三能很三好履三行精三装修三监理三工作三，需三要项三目部三人员三补充三，但三项目三部人三员编三制有三限，三管理三精细三度上三有存三在盲三区，三建议三结合三深圳三经验三，可三以分三判有三精装三修专三业资三质的三有经三验的三监理三人员三补充三到管三理队三伍中三。5/三4/三20三2354装修三房管三理与三预控编制三精装三修工三程管三理策三划策划三内容三针对三项目三目标三编制三切实三可行三的技三术措三施及三管理三措施三，策三划内三容涵三盖整三个项三目实三施过三程中三的每三一环三节。三项目三管理三策划三是进三行项三目管三理的三指导三性文三件。三精装三修工三程管三理策三划重三点对三精装三修样三板房三规划三、总三施工三进度三计划三、甲三供材三料进三场计三划、三施工三要素三要求三（人三、机三、材三料等三）、三工作三面交三接与三验收三、施三工工三序总三体安三排、三工程三质量三管控三措施三、质三量验三收标三准、三现场三安全三文明三措施三、售三后服三务措三施等三方面三进行三重点三的、三深入三的研三究。5/三4/三20三2355装修三房管三理与三预控实施三精装三修样三板房三制度根据三营销三部门三的要三求及三现场三大面三积施三工需三要，三项目三部应三选择三合适三的某三一楼三层及三时间三先行三施工三精装三修实三体样三板房三。因三为营三销展三示的三需要三，样三板房三实施三的周三期有三限，三往往三样板三房装三修完三成后三一些三问题三尚未三完全三暴露三，或三者一三些问三题已三发现三但未三找到三好的三解决三办法三，还三有一三些问三题则三已经三没有三时间三改正三，需三要在三后续三实施三中进三行调三整。三这样三精装三修交三房标三准样三板房三施工三完成三后仍三需组三织各三部门三认真三地从三客户三使用三的角三度仔三细检三查核三对，三细致三梳理三各类三存在三问题三并提三出解三决办三法。三同时三项目三部也三应该三将精三装修三交房三标准三样板三房作三为工三程样三板房三，认三真小三结实三施过三程中三存在三的问三题，三提出三针对三性的三解决三办法三，以三指导三后续三精装三修工三程大三规模三实施三。重三要的三是梳三理施三工工三序安三排，三精装三修工三程施三工内三容和三交叉三施工三多，三合理三的工三序安三排显三得更三为重三要。三通过三样板三房实三施过三程中三暴露三的一三些问三题，三梳理三精装三修工三程施三工工三序安三排，三以指三导后三续大三规模三精装三修工三程的三开展三。5/三4/三20三2356装修三房管三理与三预控精装三修与三土建三工序三交接项目三部负三责组三织，三监理三公司三、土三建总三包单三位、三装修三单位三及门三窗、三栏杆三等分三包单三位按三照毛三坯房三交楼三标准三参与三交接三验收三。对验三收中三发现三的问三题，三项目三部详三细记三录整三改意三见并三下发三到监三理公三司及三各施三工单三位，三限时三整改三。主体三工程三已按三土建/装修三交接三标准三完成三所有三工程三内容三，并三经项三目部三验收三合格三后组三织交三接；三交接三时间三包括三整改三时间三每批三次应三在10三-1三5天内三完成三。验收三应按三现行三验收三规范三进行三，特三别是三针对三房间三尺寸三、净三高、三墙面三空鼓三、裂三缝、三外墙三渗水三、屋三面漏三水、三外窗三渗水三、洞三口尺三寸等三方面三要重三点关三注。验收三应逐三户进三行，三对相三应项三目严三格按三当地三质量三监督三部门三要求三的分三户验三收标三准进三行。5/三4/三20三2357装修三房管三理与三预控工作三面移三交管三理工作三面交三接验三收时三是总三包单三位向三精装三修主三包单三位移三交，三精装三修主三包单三位向三各精三装修三分包三单位三移交三。建三议总三包单三位向三精装三修主三包单三位移三交时三，可三以让三相关三精装三修分三包单三位参三与移三交，三以提三高效三率。明确三管理三界面三，精三装修三主包三单位三负责三整个三施工三现场三的管三理工三作，三精装三修分三包施三工单三位需三服从三总包三单位三的管三理，三精装三修分三包单