商业部管理制度

商业部工作指南目录1.组织架构…………………32.部各岗位任职规定………33.各岗位工作职责…………44.招商人员平常工作规定…………………85.招商目的的选择…………96.招商谈判原则……………97.项目招商全程工作流程…………………118.驻场招商工作流程………129.运营项目对接流程………1310.运营管理驻场流程………1411.佣金管理制度……………1512.附件（各类表单及协议范本）…………15商业部组织架构商业部商业部招商部运营部营运主管项目驻场项目经理招商顾问商业部文员人员配备：商业部经理1人，商业部秘书1人；招商部经理1人，项目招商经理1人，项目招商顾问可根据项目需求而定；运营部经理1人，运营主管1人，项目运营经理1人，项目其他运营人员可根据项目需求而定；2.各岗位任职规定岗位性别学历下限任职规定商业部经理无本科具有10以上的商业管理经验，熟悉商业各种业态经营模式，有良好组织协调能力和沟通能力商业部秘书女大专具有两年的工作经验，有良好的文字组织能力，全面掌握办公自动化管理。招商部招商部经理无大专具有5年以上商业项目各种业态招商管理经验，拥有大量的商户资源，具有有良好组织协调、沟通能力及部门管理经验招商部项目经理无大专具有5年以上商业项目各种业态招商管理经验，招商洽谈能力强，具有有良好组织协调、沟通能力及部门管理经验招商部主管无大专具有3年以上商业项目各种业态招商管理经验，招商洽谈能力强，了解各类业态的品牌定位招商顾问无大专具有2年以上商业项目各种业态招商管理经验，招商洽谈能力较好，了解各类业态的品牌定位运营部运营部经理无大专具有5年以上运营管理经验，有良好组织、协调、培训、沟通能力了解商业运营管理模式，有良好组织协调能力和沟通能力运营部项目经理无大专具有5年以上运营管理经验，有良好组织、协调、培训、沟通能力，了解商业运营管理模式，有良好组织协调能力和沟通能力运营主管女大专具有3年以上运营管理经验，有良好组织协调能力和沟通能力，可以掌握培训技巧3.各岗位工作职责3.1商业部经理：3.1.1在总经理室领导下，根据公司发展规定，建立健所有门各项规章制度，合理制定本部门工作计划；3.1.2主持对商业项目的开发业务或其他经营业务的管理工作；3.1.3组织实行公司所有商业项目年度经营计划及目的的达成；2.1.4依据公司的具体授权，参与各类商业项目的重大招标决策工作；

3.1.5根据给类商业项目需求，制定机构设立及人员架构，参与人员招聘、并组织开展业务培训工作；

3.1.6制定商业项目年度工作计划、确立工作目的、进行工作总结；

3.1.7跟进贯彻商业项目策划、招商及运营工作进度的开展情况，并加强与项目的业务往来。3.2招商部经理：3.2.1负责与招商项目的对接及其它相关部门的组织协调工作；3.2.2负责对招商项目相关资料的撰写及提报工作31.2.3负责队部门\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员的平常\o"点击搜索所有关于［管理］的文章"管理和培训工作；3.2.4负责制定每月\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商部的工作内容及建议；3.2.5负责对商户信息的整合工作3.2.6负责向公司上级报告每阶段的\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商信息、招商工作开展进度；3.2.7负责对所有对\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商有关的问题作出决策及解决；3.2.8及时发现\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商团队中存在问题并予以解决；3.2.9密切留意同区域或同类型的商业市场\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商的情况，并及时与策划部商讨；3.2.10负责安排\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员的市场调查工作；3.2.11定期向公司提交各项目\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商工作报告、\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商分析报告、会议记录、客户资料；3.2.12积极积极参与策划部及公司之工作会议；3.2.13负责\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商总控及制定有关报表与公司确认成交铺位。3.2.14做好\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员的评核工作，并提拔尖子作为储备\o"点击搜索所有关于［管理］的文章"管理人员3.3项目招商部经理3.3.1控制现场\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商气氛，有序开展招商工作；3.3.2做好与甲方招商对接人员的沟通协调工作，并积极协助开展招商推介活动；3.3.3根据项目情况制定招商进度，招商周、月度工作计划及招商协议；3.3.4负责项目\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员的平常\o"点击搜索所有关于［管理］的文章"管理和培训；3.3.5组织项目招商人员召开早晚会，布置当天工作及反馈招商进度；3.3.6负责向公司招商部报告每阶段的\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商信息、招商进度及商户资料；3.3.7全力解决招商现场合出现的问题，并作出决策3.3.8及时发现\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商团队中存在问题并予以解决；3.3.9负责安排\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员的市场调查工作，汇总分析，及时反馈；3.3.10定期向公司招商部提交各\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商工作报告、\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商分析报告、会议记录、客户资料分析3.3.11负责与甲方项目对接人反馈招商进度及确认成交铺位。3.3.12做好商户资料、商铺协议的整合及保管工作。3.4招商部主管3.4.1协助\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员引进客户加速成交，及时掌握\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员的客户情况；3.4.2保持与\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商经理之间的联络和传达工作；3.4.3解决属下成员在\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商过程中的突发事件及客户投诉；3.4.4安排属下成员的天天工作内容；3.4.5收集并整理属下成员的\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商数据上交\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商经理。3.4.6负责向经理报告即时的现场\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商情况；3.4.7负责安排天天的出勤人员，并监督\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商成员的工作；3.4.8负责编排\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商成员当值时间表，如有变动，及时向公司报告及更改；3.4.9写每周\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商工作报告，涉及\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商业绩、\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商目的、业绩顾问、个人评估、\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员评估市场有待解决问题、成交因素等；3.5招商部顾问3.5.1按公司\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商流程及工作\o"点击搜索所有关于［制度］的文章"制度规定进行平常\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商工作；3.5.2执行上级领导安排的工作（如：参观其他专业市场\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商情况、市场调查等）；3.5.3向上级领导报告\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目存在问题及建议解决方法；3.5.4准时告知客人如何办理租赁手续及必备文献；3.5.5对客人成交后提出的各种问题作出具体解答并协助客人解决等\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商后的跟踪服务；3.5.6对\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商部及模型的摆设和清洁进行检查、整理；3.5.7整理\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商资料，保证资料整齐完整；3.5.8负责接待天天的到访客户；3.5.9负责接听天天客户征询的来电；3.5.10负责登记天天的客户资料；3.5.11负责办理已成交客户协议的签定；3.5.12负责向主管报告天天客户的情况；3.5.13负责跟进有希望但尚未成交之客户；3.5.14积极参与公司"两会"并提出\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商一线中出现的问题和建议。3.6运营部经理3.6.1在总经理室领导下，根据公司发展规定，建立健所有门各项规章制度，合理制定本部门工作计划；3.6.2全面贯彻公司的质量方针和目的，保证完毕部门工作目的，负责组织、检查、跟进、贯彻公司的营运管理工作；3.6.3诚实守信，自觉遵守国家法律法规及行业规范，认真贯彻执行并维护公司各项规章制度。3.6.4积极参与营运项目的洽谈工作，并根据项目需求，制定相关的营运管理制度；

3.6.5全面指导各项目负责人的工作开展情况，并配合实行培训工作；3.6.6积极配合人事部做好对项目人员的招聘工作；3.6.7积极做好与甲方对接人的沟通工作。3.7运营部项目经理3.7.1根据项目工作规定，协助项目负责人制定相关的营运基础管理工作，合理规划工作计划及项目整体工作进度表；3.7.2全面贯彻推行公司的营运管理制度，并负责检查、跟进、贯彻到位；3.7.3合理规范营运各项管理制度的推行的工作计划；3.7.4加强项目的现场巡查工作，对所出现的营运问题，给予合理的指导改善；3.7.5加强与项目营运人员的合作沟通，协助制定各项应急预案，组织实行各项演练工作；3.7.6加强与项目对接人的沟通工作，了解现场工作需求，及时制定整改方案；3.7.7定期给公司上报工作计划及工作总结3.7.8保证项目营运工作正常有序开展。3.8运营部主管3.8.1全面掌握各项营运管理制度，定期开展培训工作3.8.2在部门的领导下，根据公司发展规定，协助建立部门各项规章制度，合理制定本岗位工作计划；3.8.3积极配合项目对营运制度的推行，并负责检查、跟进、贯彻公司的营运管理工作；3.8.4积极配合项目负责人，开展各项基础管理培训工作，并跟进实行情况；3.8.5加强对项目现场的巡查工作，对所发现的问题，及时提出整改意见，协助进行整改；3.8.6加强项目营运人员的沟通合作，便于各项工作的有序开展；3.8.7积极配合项目负责人对各项工作的实行工作；3.9商业部秘书：3.9.1熟悉公司及本部门的相关工作3.9.2诚实守信，自觉遵守国家法律法规及行业规范，认真贯彻执行并维护公司各项规章制度。3.9.3负责本部门文献、资料、设备的归档、整理、保管、信息的传递和各项内勤事务。3.9.4对部门不同的文献进行分类整理，并进行整合；3.9.5按期参与公司及部门相关的工作会议，做好会议纪要，跟进、贯彻及汇总工作；3.9.6记录汇总部门的整体预算的完毕情况及各项费用的报销工作；3.9.7完毕上级交办的其他工作。4.招商人员平常工作规定4.1任何时间都要以客人为重，不得怠慢，特别注意午餐时间来访的客人。4.2要注意保持工作场合整洁，特别在开业和举行其他重大活动期间，所有招商人员均有义务保持招商部的整洁，亦有责任将有关资料归整放好；4.3必须服从上级领导工作安排，有任何异议均不可在客人面前争论。对其他公司工作人员要注重礼貌，多用礼貌用语，保持公司良好形象；4.4工作期间需仪容整洁，按公司规定着装，保持个人形象；4.5招商内部的一切书籍、办公用品、设施等一律不得外带及私自挪用，工作用后物品应自觉放回原处；4.6工作期间招商人员不得以各种形式，向客户索取利益或要客户请客送礼等；4.7无论发生任何事情，都不能在招商现场争论，有事可向招商经理报告，进行最后判决；4.8陪同客人看铺前须告知其它同事，以便随时清楚行踪。4.9避免与客人在招商现场大声争吵，应将客人带到接待室内，了解其因素，并及时向经理反映，寻求解决办法；4.10同事之间应互相配合保持良好的关系，积极积极接待客人之余要注意不必要的"抢客"而导致误会。4.11招商现场由各组抽调人员天天按照值班表轮流值班。每位值班人员均需按顺序接待客户，不得挑客户、抢客户。4.12接待了别人客户的招商人员，必须积极将客户还给该招商人员，假如该招商人员不在现场，应当及时与其取得联系，经批准并在了解前期洽谈情况之后进一步与客户洽谈，之后将结果反馈与原招商人员。4.13别人接待客户时，其别人员不允许积极插话或帮助介绍，除非得到请示或应允。4.14每位招商人员接待客户要做到有始有终，不得以任何理由中断正在接待的客户而转接其他客户，否则视为挑客户。4.15招商人员接待客户必须问清楚客户来访渠道和目的（如：是否和其它招商人员有过联系），经确认无冲突之后方能洽谈客户。假如之前有过招商人员接触，但客户没有指定某招商人员或记不清，洽谈完毕需做无法辨认登记，之后与客户保护名单进行核对，保护名单未有记录的，视为该招商接待人员客户。4.16任何人员未经许可，不得随意泄露公司同事之电话及地址。4.17在工作时间及工作地点内不得使用粗俗语言；。4.18以公司利益为最大前提，在任何时候、任何场合都不应参与及讨论散播有损或影响公司利益的活动和言论。4.19尊重每一位到访客户，无论是同行还是随便看看，由于他们都是我们的传声筒。4.20尊重上级领导和每一位同事，在客户里不作有损同事声誉人格的言说。4.21严守公司业务机密，不应向外泄露有关公司业务的资料。未经公司许可不得翻查、抄录公司的任何重要资料。4.22未经公司许可不得外借、外传及调动公司的招商资料。4.23不应宣扬有损公司内部团结、制造悲观情绪的言论。4.24不应参与商铺炒作或私人行为。4.25未经公司许可，不得私自代客转让铺位。4.26对于未经批准授权之事，不得擅自答应客户规定，不得擅自修改任何协议条款。4.27绝对服从公司上级领导的工作安排。5.招商目的的选择

商业项目的招商目的即要提高利润收入，同时也要吸引知名商家，更好地提高项目整体市场吸引力。本项目主力商户招商目的的选择，要根据市场需求和项目定位情况来拟定，具体说应考虑以下因素：5.1项目自身的市场定位；5.2项目所在地的消费状况；5.3投资商和发展商的自身资金情况；6.招商谈判原则的拟定

招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合本项目的目的和利益需要。要达成这一目的，招商谈判必须针对谈判的特点，拟定一些基本原则。6.1招商谈判的特点6.1.1谈判对象的广泛性、多样性和复杂性

商业的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就规定本项目的谈判人员要围绕自身项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。6.2谈判条件的原则性与灵活性

本项目招商的目的要具体体现在谈判条件上。这些条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界线，这一界线是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了招商谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变，具有一定的灵活性，以保证实现项目招商谈判的基本目的。6.3谈判口径的一致性在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就规定本项目的谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。因此谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力步骤工作内容招商前市场全面调研分析项目经营定位制定招商政策开发合作商资源与核心主力店接洽谈判及项目招商人员的招聘招商中与品牌供应商接洽谈判合作商提交证件资料，商品价格及相关资料目的合作商的选择协议条件的谈判拟定合作商并填写申请表完毕内部审批手续交纳订金设计装修方案审核并通过装修方案，签定正式的协议交纳相关的费用招商后进场装修商品进场验收陈列试营业正式开业5.项目招商全程工作流程6.招商驻场人员工作流程步骤工作内容驻场前准备了解项目整体规划，对项目进行招商前的市调诊断了解品牌落位，并协助项目制定租金价位制定开业倒计时计划表制定品类招商进度(餐饮、休闲娱乐、服饰等)准备驻场资料（人员、办公用品、招商计划）现场招商与合作商接洽谈判，并做好来访客户的登记工作对目的合作商进行帅选索取合作商的证件资料，商品价格及相关资料与合作商进行协议条件的谈判拟定合作商并填写申请表完毕内部审批及交纳订金的手续签定正式的协议交纳相关的费用合作商设计装修方案安排合作商出具装修图纸（效果图、平面图、立面图、线路图等）驻场招商结束审核并通过装修方案转交运营部，协助运营安排进场装修协助运营解决合作商在装修过程中出现的突发事件协助运营部组织进行正式开业7.运营项目的对接流程了解甲方公司背景了解甲方公司背景了解甲方经营面积及品牌定位参与BD营运项目对接了解甲方经营面积及品牌定位参与BD营运项目对接简朴介绍运营服务范畴提供项目建议书（3-7提供项目建议书（3-7个工作日）制定服务范畴建议书项目建议书讨论项目建议书讨论给甲方提报确认合作范畴报价给甲方提报确认合作范畴报价BD对接签订协议协议谈判及签约 BD对接签订协议协议谈判及签约40-60个工作日40-60个工作日拟定管理制度30-50个工作日项目人员招聘、培训30-50个工作日项目人员招聘、培训商业运营商业运营商业运营商业运营步骤工作内容进场前对项目全面调研分析了解项目的管理模式熟悉各项运营管理制度制定运营管理工作进度表准备驻场资料（人员、办公用品、开业倒计时计划）开业前准备组织营运各级人员进行岗位职责及工作流程的培训与招商部对接，了解各合作商的经营业态及合作方式对合作商的合作协议及相关资料进行统一归档审批合作商的装修方案，并制定装修进度根据各类业态不同，组织合作商进场装修全面监督合作商的装修进度及装修质量，杜绝存在安全隐患积极协助物业部对各类设备设施进行调试与各合作商签订《商户管理公约》及《安全责任书》与各业态合作商进行沟通，整合营销活动方案，拟定开业营销活动的开展开业验收各商户的装修质量及各商铺上货进度验收各类设备设施的正常运转情况及项目整体及商户的美陈美化拟定开业揭幕典礼及营销活动方案的开展正式开业8、运营管理驻场流程9.佣金管理制度为了有效的激励员工业务的开展，公司收取项目佣金后，按比例的计提方式给员工进行佣金的发放，具体内容如下：岗位提取方式提取说明项目佣金比例个人佣金比例商业部经理100%商业项目佣金1%招商部经理15%招商佣金=项目佣金12%；个人佣金=项目佣金12%的比例例；项目经理25%招商业务员60%营运部经理100%运营项目佣金3%备注佣金不包含项目成本投入佣金发放以公司实收款金额（税后）为准10.附件附件一：项目整体招商工作开展进度表（开业日期）环节工作内容工作开展进度（时间依次类推）第一周第二周第三周第四周第五周第六周第七周第八周第一阶段第二阶段第三阶段说明：根据项目整体制定的开业日期，制定出项目整体招商进度，便于招商工作的有序开展。附件二：项目商铺招商工作进度表品类工作内容工作开展进度（时间依次类推）第一周第二周第三周第四周第五周第六周第七周第八周主力店餐饮类休闲娱乐服饰类说明：根据项目整体招商计划的开展，各种业态的不同制定出重点及次重点招商，制定出各种业态招商的进度附件三：（）项目招商品牌规划业态目的品牌规划备注规划一规划二规划三主力店餐饮娱乐服饰其他配套工作内容：附件：附表：附图：甲方反馈意见：对接确认甲方签字（盖章）确认：乙方签字（盖章）确认：附件四：工作对接确认书甲方:乙方：日期:年月日对接人:对接人:附件五：商家租赁意向书甲方（出租方）：乙方（承租方）：为保障双方的权利和义务，双方本着自觉、平等、互惠的原则，经协商一致，签订本租赁意向书,约定内容如下：一、出租方出租的场地：地点：；物业：物业层，建筑面积：平方米。二、出租场地用途：三、租金和其它费用的支付方式：1.收费标准：租金标准：元/天/米2或按乙方月销售额的计提，两者取高。物业管理费待定元/月/米2；水费标准待定元/吨，电费标准：待定元/度；燃气费：待定元/米3；2.付费方式：（1）租金和管理费：押ⅹⅹ付ⅹⅹ，另承租方每月25日之前支付下月租金和管理费；（2）水电费和燃气费：承租方每月10日之前交上月各种使用费；四、租赁期限：年，年月日至年月日。五、乙方支付甲方定金：，并于签定本意向书7日内支付，待签定正式租赁协议后转为部分押金。六、预计开业时间:。七、预计签定正式协议时间：。七、停车位：本项目所有停车位共计个供广场内公共使用。八、交房工程条件：（一）、土建结构部分：完毕建筑物的所有土建工程。（二）、土建装饰部分：建筑物外立面与整个建筑群形成统一风格，由设计院统一考虑。（三）、电气部分1、供电：、经营配电量设计标准应达成每建筑平米W。分别接至各层经营区配电柜位置。2、各类电梯：按照建筑图纸提供扶梯及电梯。（四）、给排水部分1、给水系统：室外供水的给水主管径不小于DNmm，且供水压力为流出水头不小于Mpa。2、排水系统：室外排水总管直径不小于mm。生活污水需设隔油池解决（五）、消防系统：（六）、暖通部分1、中央空调：应统一采用中央空调方式，2、供暖系统：应统一采用中央空调方式，设备能力应满足热负荷W－W/㎡3、排烟系统：4、排风系统；新风量要达成m3/（m2.h）。（六）、其他燃气：七、其它约定事项：乙方如未按本意向书规定期间转签租赁协议，甲方有权不予退还乙方支付的定金，并解除本协议；甲方如未按本意向书规定期间转签租赁协议，甲方应退还此定金，并按此定金标准支付乙方违约金。七、此协议签字或盖章生效。八、未尽事宜双方协商解决，协商不成，可向本地法院起诉。甲方：乙方：单位地址：单位地址：邮政编码：邮政编码：电话：电话：传真：传真：开户银行：开户银行：帐号：帐号：附件六：招商洽谈登记表（餐饮、休闲娱乐类）基本情况：公司名称：品牌/类别：联系人：商标注册地：联系电话：品牌特色：传真：人均客单价：公司性质：国有合资私营外资顾客年龄段：品牌销售情况：连锁店数量：本市家外埠家商场/本市；面积米2；销售额元/日；租金元/天/米2。商场/本市；面积米2；销售额元/日；租金元/天/米2。商场/外埠；面积米2；销售额元/日；租金元/天/米2。（单店客流量人／日／店）品牌配送中心位置规模米2商品推广宣传情况：项目提供标准备注上水下水电燃气空调新风排风楼板承重层高接待人：日期附件七：招商洽谈登记表（服饰类）品牌：中文英文代理商名称：电话：传真：地址：现操作品牌：合作商联系人：职务：手机：E-mail：品牌公司名称：电话：传真：地址：品牌网址：品牌公司联系人：职务：手机：E-mail：品牌产地：品牌发源地：市场周期：A开发期B发展期C成熟期品牌风格：品牌历史：创建于年，于年进入中国市场。重要竞争品牌：已设立经销点：店名楼层面积月均销售业绩可提供合作条件：计划放置区域：营销活动开展方式：接待人：日期附件八：商铺洽谈信息记录汇总表日期合作商名称经营类型联系人联系方式面积需求、意向位置、接待人附件九：商铺协议签订汇总表序号合作商名称经营类型协议签订日期签订位置面积签订期限签订人附件七（范本）：租赁协议甲方：乙方：年月日协议编号：协议附件：甲方：（出租方）地址：邮编：联系电话：传真：开户行：帐号：联系人：乙方：（承租方）地址：邮编：联系电话：传真：开户行：帐号：联系人：甲乙双方本着自愿，平等，诚实信用的原则，经和谐协商，就乙方承租甲方场地经营商品或提供服务一事，达成如下协议：第一条租赁标的物1.1租赁标的物本协议项下的租赁标的物涉及：位于区路号座、层、号的房屋及附属设施；租赁标的具体平面位置图见本协议附件《房屋楼层示意图》。1.2租赁面积本协议项下租赁标的物的面积为按照本协议附件中的《租赁标的面积示意图》中用红线标示的范围内的面积，该租赁面积为平方米。假如对该租赁面积有异议，则以双方认可的具有认证资质的测量单位的测量结果为准。假如测量结果在绝对值2%以内面积不予更改，测量所产生的费用由乙方承担；假如测量结果超过绝对值2%则面积按测量结果计算，测量所产生的费用由甲方承担。1.3租赁标的物的交付甲方应在年月日前按照本协议的规定将租赁标的物交付乙方。双方应派代表到现场检查租赁标的物的移交情况，并共同签署租赁标的物交付确认书予以确认，并在验收结束后签署有关交接的证明文献；租赁标的物移交时的条件、状况的证明及乙方在本协议租赁期限终止后向甲方返还租赁标的物的标准见附减征甲乙双方共同签署交付确认书之日为租赁标的物交付时间。第二条租赁用途2.1租赁标的物的用途租赁标的物仅供乙方用于营业执照所规定的经营范围内，并且仅供乙方经营甲乙双方拟定的商品的种类、服务类型或品牌、业态；即：层号经营品牌的品种的商品或服务。2.2用途的变更未经甲方批准，乙方不得变更上述租赁用途，否则甲方有权终止本协议。租赁期限租赁期限租赁期限为三年：自年月日起至年月日止。3.2续租租赁期限届满，如乙方需继续租赁，应在租赁期满前三个月向甲方提出书面申请；双方应在租赁期满前二个月，根据当时的市场情况及购物中心运营调整的租赁条件另行签订租赁协议。假如甲乙双方未在本协议约定的期限内签订有关续租的租赁协议，甲方有权进行重新招租的各项准备工作。第四条租金4.1装修免租期本协议规定的装修免租期免为天，即自年月日起至年月日止。乙方应按照前述书面告知中所规定的时间内完毕装修，装修免租期不得延长。4.2租金计算日期租金从装修免租期届满次日起算。假如由于甲方的因素导致乙方营业迟延，则租金起始日顺延至乙方实际营业日。租金计算至租赁期限届满之日。假如租赁期届满或本协议因其他因素提前终止，乙方未在协议约定期限交付租赁标的物，则租金计算至租赁标的物实际返还之日。4.3租金的计算方式租金涉及固定租金和提成租金两种形式，乙方实际支付的租金以固定租金和提成租金取其高的方式。4.3.1固定租金固定租金是指甲方为保证基本收益按租赁面积每日向乙方收取的固定数额的租金（不包含物业管理费）。自租金起始日起算，第一年固定租金的收取标准为元人民币/日/㎡。甲乙双方批准，固定租金按下列方式逐年增递（单位：人民币）。4.3.2提成租金提成租金是指甲方根据乙方的实际经营状况，从乙方经营所得中提取的不固定数额的租金（不涉及物业管理费）。提成租金的收取标准为乙方每月含税营业额的%。该营业额为乙方以任何方式在租赁标的物售出货品及提供服务而获取的所有款项。乙方应对租赁期限内经营过程中达成的所有交易记录保持完整、真实而准确的记录和会计账簿。乙方应在本协议有效期届满后的两年中，保存所有此等记录。乙方有义务接受甲方委托的审计机构每年对乙方的经营情况进行审计。4.4租金的支付乙方应于收到甲方或物业管理人发出的缴款告知单后三个工作日内，以固定租金的标准付清首月（公历月）租金。从第二个月（公历月）起，乙方每月10日前按甲方或物业管理人发出的缴款该告知付清本月固定租金。乙方应按月（公历月）向甲方支付提成租金高于每月固定租金的部分。乙方应于每月5日之前向甲方提供上个月的销售报表，并附上月提成租金的计算额。假如该提成租金高于上月固定租金的，则甲方在每月7日前向乙方发出缴费告知单，乙方应在每月10日前向甲方支付上月差额部分的租金。第五条物业管理费物业管理公司乙方应当向甲方聘请的物业管理公司缴纳关于租赁标的物的物业管理费。物业管理费的收费标准物业管理费的收费标准为：（元/月/㎡），遇国家政策调整物业管理费按国家有关规定做相应的调整。物业管理费的起始日从甲方规定的试营业日开始。物业管理费涉及在项目的整体推广费用，但不涉及公用设施费用、本协议下的广告和标记的费用。甲方将在乙方经营场合内采用分户计量方式，涉及水、电。物业管理费的支付乙方应在与甲方办理租赁标的交接之前，向甲方预付一个月的物业管理费。首期物业管理费的金额：（元/月/㎡），在租赁期限内乙方应于每月二十五日之前向甲方预付下一个月的物业管理费。第六条公用设施费用6.1公用设施费用及其计算乙方应当依照公用设施供应部门或单位或物业管理人指定的期限和方式，缴付水费、电费、燃气费等公用设施费用。公用设施的收费标准可由甲方依政府主管部门制订和公布的收费标准进行调整。乙方还应支付甲方其应缴公用设施费用的百分之三（3%）的费用，以填补水、电、燃气等在项目内输送到乙方租赁标的的损耗。除上述费用外，乙方应根据相关法规政策的规定，支付其他应缴纳的有关公用设施需缴纳的任何税费。6.2中央空调假如乙方规定在本协议规定的营业时间内使用中央空调，乙方应提前五个工作日向物业管理人书面申请，并预付超时空调费（请写明计算标准）。6.3支付时间乙方应按月在收到甲方或物业管理人发出的缴款告知单后于每月十日前付清应支付给甲方或物业管理人的各项公用设施费用。第七条履约保证金7.1履约保证金的交付乙方应于本协议签订之日起三日内向甲方支付履约保证金，该保证金金额为三个月的固定租金和三个月的物业管理费共计人民币元。乙方在约定日期内未将保证金支付予甲方，甲方有权解除本协议（以支票方式支付保证金者，以此款项进入甲方账户的时间为准；以钞票方式支付保证金者，以甲方开出收据时间为准）。7.2履约保证金的性质该履约保证金为乙方向甲方提供的保证期如约履行本协议的担保；但不具有定金性质，不合用定金罚则。在本协议有效期内的任何时候，乙方均无权规定甲方用履约保证金支付或抵冲其应付的任何款项，但甲方有权根据实际情况直接从履约保证金中扣款支付或抵冲乙方依照本协议应支付的任何款项。7.3履约保证金的补足甲方依照本协议规定以履约保证金抵付乙方应付的任何款项，或者以履约保证金抵偿乙方给甲方所导致的损失后，乙方必须在接到甲方补款告知后5日内补足差额。每逾期一日，乙方应向甲方支付应补交金额0.5‰的滞纳金，直到补齐为止；否则视乙方构成重大违约，甲方有权提前解除协议。在租赁期限内，若租金或物业管理费等费用上调，甲方有权规定相应调高履约保证金，乙方应在接到甲方补款告知后5日内补足差额；否则，乙方按前款承担违约责任。7.4履约保证金的返还在本协议终止并且乙方履行了协议规定的所有义务（涉及但不限于向甲方原状返还租赁标的及支付已发生的租金及所有费用）之后，履约保证金将转自动转为担保乙方对消费者规定退货、补偿及修理作出补偿的质量保证金。在履约保证金转为质量保证金三个月内，假如没有消费者退货、补偿及修理作出补偿的，则甲方在履约保证金转为质量保证金三个月后向乙方无息退还该质量保证金；否则，甲方有权从该质量保证金中扣除前述索赔给甲方导致的任何损失。第八条付款方式8.1付款币种乙方应以人民币向甲方缴付租金、履约保证金、装修管理费、物业管理费、公用设施费用和其他应付款项。付款方式乙方可通过钞票（）、支票（）、电汇（）或银行转账付款（），但只有当款项所有实际记入本协议或甲方提供收到付款的证明时，款项才干视为已经支付。假如甲方的收款项目有变化，甲方应书面告知乙方。第九条经营场合的管理9.1租赁标的物装修9.1.1装修申请乙方对其承租租赁标的物进行装修时，须提前三十日向甲方提出书面申请，并提交书面的装修设计方案、图纸、设计资料和施工说明等，在获甲方及物业管理人书面批准后，应签定安全防火协议，并交付甲方装修管理费、保证金等相关费用后，方可进行装修。9.1.2装修管理费、装修押金甲方批准乙方进行装修后，乙方应当交纳装修免租期内的装修管理费元、装修押金元，及公用设施费用。装修押金在双方对装修验收后，如乙方未对甲方的设备和设施导致破坏和影响，甲方将返还装修押金。乙方在任何情况下延迟提交或二次提交装修设计图纸及规格说明应不影响租金起始日的起算及租金、物业管理费和乙方所应缴纳之其它款项的支付。9.1.3装修保险乙方在装修进场之前，应按投保建筑安装工程一切险及第三者保险，并指定甲方为受益人，且向甲方提供有效证明文献；否则，甲方有权拒绝乙方进场装修。9.1.4装修监督在装修过程中，乙方需遵守国家和北京市有关建设、装饰、消防等方面的法律、法规、规定，以及甲方和物业管理人的有关规定；甲方有权对乙方的装修工作进行监督。未经甲方或政府有关主管部门书面批准，乙方不得擅自修改已批准的装修施工图纸。事先未征得甲方书面批准和政府有关主管机关的批准，乙方不得改变租赁标的原状。假如乙方违反上述条款，乙方应在甲方发出书面告知后七日内恢复原状。如乙方未在告知后七日内恢复原状，甲方有权在未告知乙方的情况下拆除未经甲方批准的改建、增建的设备及装置，由此所引起的一切费用由乙方承担。同时，在此情况下，甲方有权终止本协议。如因乙方或其代理人、受雇人员的行为而使甲方或甲方商场的其他使用者遭受损失时，乙方应负责完全补偿责任，乙方除保证甲方将免于遭受损失、被诉及任何请求权外，还须补偿甲方因此所产生的一切费用。9.2设备、设施的维护、维修9.2.1甲方的义务（1）租赁期限内，甲方应负责公共区域的管理和维修，中央机电系统、公共空间以及相关设施出现故障或损害时，甲方应在合理期限内进行维护以便设施可以恢复正常运营。（2）甲方的工作人员因维修、检查、安装、保安等需要，进入乙方承租标的物时，应当在合理的时间内预先告知乙方。若因紧急情况无法预先告知时，可直接进入该区域解决紧急情况，但甲方应在上述情况发生后及时向乙方进行通报，具体解决方式见甲方或物业管理人制订的物业管理相关规定。9.2.2乙方的义务（1）甲方提供应乙方单独使用的设备、设施由乙方负责保养、维修或更新，并承担相应费用。如乙方租赁场合内水、电供应局限性，由甲方负责增容，所需报批、改造等有关费用由乙方承担。（2）乙方在经营期间，妥善使用租赁标的物及所附装置、设备，并配合甲方对公共区域进行保养。乙方应就租赁标的及所附装置、设备的损坏、失灵及异常状况及时向甲方报告。因乙方因素导致的租赁标的物、公共区域及所附装置、设备的任何损坏和损失，乙方应当承担补偿责任。（3）乙方使用甲方提供的各种设备如有故障或不良反映时，应及时告知甲方解决，属乙方非正常使用、擅自修改有关设施导致的损坏、所需的维修费用及给第三人导致的损失，由乙方承担。第十条运营管理10.1证照备案乙方在租赁场合内开展经营业务前，应从政府有关部门取得所有必要的执照、批文或许可证。在签订本协议时，根据甲方规定，乙方须提供各项有效证件的复印件一份并加盖公司红章，供甲方备案。乙方必须保证该执照、批文或许可证在租赁期限内完全有效，及在各方面均符合该执照、批文或许可证的规定；并且乙方必须保证在租赁场合的经营活动不能违反涉及但不限于工商行政管理等有关部门的法律法规，不得对甲方或其商场的商业信誉、名誉导致不良影响。否则，乙方将承担因此所导致的一切责任，并补偿由此给甲方导致的损失。10.2经营管理10.2.1商业布局在租赁期内乙方自主经营，但应服从甲方的商场管理。甲方根据商场整体布局对乙方的商品经营、服务项目等布局所做出的调整建议，乙方应予以接受。乙方商品的存放、摆设须符合甲方管理规定，不得在租赁标的物内存放危险物品和有害物质，不得私自占用商场的公共区域、公共设施。10.2.2各种检查乙方不得在租赁标的物内从事任何违法活动，乙方在经营中必须遵守国家有关商品质量、物价、计量、消防等各项相关法律法规，同时乙方应积极积极地配合工商、质检、物价等国家相关行政部门的监督，检查。在检查中存在的问题，均由乙方承担；由于乙方违法、违规经营给甲方导致名誉及经济损失，乙方应对甲方进行补偿，并承担违约金五万元。有关政府机关、主管部门对乙方的经营活动提出某些修正意见或做出处罚时，甲方有权按照有关规定，根据该修正意见或处罚做出相应的解决或决定，乙方必须服从该决定或解决方法。甲方有权对乙方在租赁标的物销售的商品的商标，质量，价格，产地及经营范围，或提供的服务实行监督和管理，假如发现乙方销售的商品或提供的服务有产品质量问题或违反任何法律规定，按照相关的规定对乙方进行解决，乙方必须服从该解决决定。10.2.3顾客投诉顾客对乙方的商品或服务提出投诉时，甲方有权按照甲方有关规定，对该投诉做出相应解决，乙方应接受并服从该解决方法。若乙方与在租赁标的物内购买商品或接受其服务的任何消费者发生纠纷，甲方或物业管理人有权进行调解和解决，乙方应当接受。10.2.4营业时间乙方应遵守甲方规定的营业时间，不得擅自停止营业。10.3标记管理乙方于租赁场合展示自有商号、广告或布告，应事先通过甲方书面批准。未经甲方书面批准，不得在商场任何公共区域张贴自有商号、广告或布告。乙方未经甲方批准，不得以任何目的、任何形式地使用甲方物业的名号、标志或商号的图片、声明或文字。第十一条人员管理11.1人员上岗乙方自行提供营业人员，并依据甲方商场统一管理规定交纳人员管理费；其派驻、更换或增减至甲方的人员应事先经甲方批准。乙方派驻甲方的人员，应依据有关管理规定，向甲方提供各种有效证件，经面试、培训合格之后，方可上岗。11.2人员服饰乙方派驻的人员应服从甲方的管理，按照甲方统一规定的时间上、下班，穿着甲方统一的工作制服或经营品牌的统一服装、佩带胸卡，产生的费用由乙方承担。11.3人员薪酬乙方所派服务人员的工资、奖金及劳保福利均由乙方自行承担。乙方须准时支付其员工的工资、奖金等。如乙方不准时支付，经其员工反映，甲方有权从履约保证金中扣留其所欠员工的工资、奖金等费用。11.4人员离岗乙方派驻的人员如有违规行为，经甲方告知后，乙方有义务即刻撤换该人员；因乙方有关人员的行为影响甲方信誉或损害甲方合法权益时，乙方应负连带责任。乙方派驻的服务人员在离职后7日内未办理离职手续并归还更衣箱钥匙、制服及其它应交物品，则甲方有权自保证金中扣除相应费用。11.5补偿责任顾客或其别人员如因乙方派驻人员、代理人等有关人员的行为在商场受到人身、财产等伤害，乙方应承担一切责任，并补偿甲方因此所产生的损失及其它费用。第十二条收银系统12.1电脑收银机乙方必须接受甲方有偿提供的电脑收银机，接受甲方的电脑收银系统的连接安排，接受甲方硬件和软件的购置、安装、维护；相关费用均由乙方承担。乙方应于每月的十日之前向甲方预付下一个月的收银系统运营维护费用元/月。乙方保证其所有营业收入均通过与甲方相连的收银系统收取。假如发生乙方营业收入不通过前述与甲方相连的收银系统收取的情况，甲方有权单方面立即终止本协议，并规定乙方按本协议的规定承担违约责任。12.2银行刷卡机乙方应安装并使用甲方指定的银行刷卡机，因乙方营业所发生的信用卡、借记卡等银行卡之服务费应当由乙方承担。12.3收银员租赁标的物内的收银员应由乙方自行雇佣、培训并对其行为负责。第十三条陈述和保证13.1甲方的陈述和保证甲方向乙方作如下陈述和保证：（1）甲方保证作为购物中心的开发单位系依法成立、存续，具有签署和履行本协议的主体资格。（2）甲方保证其有权将租赁标的出租给乙方，并且有权按本协议的约定向乙方收取租金及本协议约定的其它费用。（3）甲方保证租赁标的的建筑质量以及甲方向乙方提供的设施设备均符合国家规范性标准规定。13.2乙方的陈述和保证乙方向甲方作如下陈述和保证：（1）乙方保证依法成立、存续，具有签署和履行本协议的主体资格。（2）乙方应当依法经营，依法纳税，独立承担相应的民事责任，并自觉遵守国家法律、法规、政策。（3）乙方应向甲方提供本协议项下的租赁所需要的承租人的相关资料、文献及签署本协议的授权委托书真实有效。（4）乙方在本协议有效期间应遵守甲方及甲方指定的物业管理人制订的守则、规章及各项管理规定。（5）乙方不得将租赁标的内甲方提供的任何设施设备拍卖、转让、抵押或赠予第三方。（6）乙方与任何第三方发生的债务关系或其违法经营所导致的法律后果不得影响甲方，如因此导致甲方损失，甲方有权扣除相应保证金以获得补偿。第十四条商号、商标和其他标记14.1合法性乙方保证对其名称、商号、商标、标志以及经营的商品或服务的品牌享有合法权利。14.2使用在租赁期内，乙方不得侵犯任何第三方的专利权，商标权，著作权，名誉权，名称权等专属性权利和任何形式的知识产权。乙方使用商号、商标或其他标记等产生的对第三方的任何侵权责任，应由乙方自行承担。乙方批准甲方有权无偿使用乙方的名称、商号、商标、标志以及乙方经营的商品或服务的品牌进行对外宣传；由于甲方使用乙方名称、商号、商标、标志以及其经营的商品或服务的品牌，而遭受的损失由乙方补偿。14.3更改若在租赁期限内，乙方需改变其商号或标记，应提前三十日向甲方提出书面申请，并提交相关文献、保证乙方所改变的商号或标记为其合法拥有或使用的合法商号或标记，在获得甲方书面批准后方可予以更改。第十四条保险保险乙方应按相关规定自费购买租赁标的内的财产（涉及但不限于乙方完毕的装饰装修、乙方的商品、货品和乙方自行购置的设施设备）及其他也许发生的各种风险的保险，和雇用的员工的基本保险。投保后，将投保单等有效证明交给甲方作为投保的依据。投保期限应与租赁期一致。第十五条促销及宣传15.1促销及宣传甲方负责商场的广告宣传及美工工作；甲方所提供的各项促销宣传活动，乙方应予以合作，并分担经费，以求共同发展和受益，所涉及的经费分担，甲方应事先与乙方协商拟定。在甲方店庆、促销期间，乙方应协助甲方的促销活动，对所提供商品给予价格折扣和促销金，对于甲方因进行促销活动所发行的各类优惠卡、礼券、信用卡等，乙方应尽力配合，接受使用。15.2自营商品促销及宣传乙方如对自营商品进行个别宣传或搞促销活动时，须经甲方事前书面批准。第十六条分租和转租分租和转租未经甲方事先书面批准，乙方不得将租赁标的的所有或部分以任何方式分租或转租（涉及但不仅限于以联营等形式达成分租或转租的目的）给任何个人或实体。第十七条租赁标的物的返还17.1期限当租赁期届满或本协议因其他因素提前终止，乙方应当在租赁期限届满或收到甲方告知后7日内，按照本协议第十七条约定办理完毕有关租赁标的物的返还事宜。17.2恢复原状除非经甲方批准，在本协议终止或本协议因其他因素提前终止时，乙方应在上述期限内，根据双方签署交接证明文献时租赁标的物的状态，拆除所作的所有室内装修和增长的设备设施，将租赁标的物恢复原状后向甲方移交；否则，视为乙方自动放弃对其物品的所有权，甲方有权强行进入租赁标的物，单方面解决乙方留存在租赁标的物内的物品，拆除乙方室内装修和增长的设备设施，因此产生的费用及物品损毁、灭失的风险由乙方负责承担。乙方在实行上述恢复租赁标的物原状行为时，不得移动和损坏甲方原有设备、装置，并应使甲方原有设备、装置保持良好、清洁和可租状态；否则，甲方可指定的专业人员进行清洁、修理或更换，由此产生的费用由乙方承担。对于甲方批准保存的设备设施或装饰，归甲方所有，且甲方并无需为此对乙方进行任何补偿。17.3交付乙方应向甲方交回租赁标的的各个部分使用的钥匙，并且与甲方办理交接手续，签署移交确认证明文献。甲乙双方签署移交确认证明文献之日为租赁物返还日。假如乙方未能在本协议规定的期限或甲方告知期限内将租赁标的物返还甲方，甲方有权强行进入并收回；甲方强行进入租赁标的之日或恢复原状之日视为乙方向甲方返还租赁标的物之日（以后到者为准）。第十八条关于末位淘汰制的特别约定18.1末位淘汰制为保持项目的整体竞争力，实行末位淘汰制，甲、乙双方特别约定，甲方有权对乙方的营业表现进行评估，做出排名，若乙方的排名连续三个月排同类产品单位平方米销售后三名，则甲方有权提出规定乙方做适当的调整或规定终止本协议。第十九条保密条款19.1保密条款甲、乙双方批准，就任何及一切从本协议产生或与之有关的资料，任何一方不得对其雇员、所属集团公司、关联方以外的任何实体或个人泄露本协议内容，涉及租赁条件和其他与销售、财务报告、重大商业决策和敏感商业秘密等有关的信息（无论是以书面或口头形式）。第二十条不可抗力20.1不可抗力的定义不可抗力是指任何不能预见、不能避免、不能克服的事件，涉及洪水、台风、地震、战争或军事行动、内乱或民众动乱、恐怖主义行动、火灾、爆炸、罢工（甲、乙双方内部员工的罢工除外）等情况及类似的天灾人祸以及任何现行的法律法规的更改。20.2不可抗力的应对本协议履行过程中如因不可抗力致使协议无法履行或迟延履行的，双方可协商解决。遭遇不可抗力的一方应采用积极措施减轻不可抗力导致的损失。为采用积极措施导致损失扩大的，就扩大部分自行承担。20.3不可抗力的告知遭遇不可抗力的一方应在不可抗力发生之日起24小时内立即告知对方。未及时告知的，应就对方因此扩大的损失承担补偿责任。20.4不可抗力的证明遭遇不可抗力的一方应自不可抗力发生之日起十日内取得不可抗力的相关证明，并提交给对方。未取得上述证明的，视为未发生不