合同法课件(第十章财产用益类合同)

第十章财产用益类合同第一页，共八十三页。第十章教学要求案例分析：租赁物致人损害谁担责？讲授内容：第一节财产用益类合同概述第二节租赁合同第三节借贷（借用）合同第四节融资租赁合同重点难点：融资租赁合同与租赁、借用的区别，合同效力的界定。课时安排：3课时第二页，共八十三页。案例分析：租赁物致人损害谁担责？案情简介：1999年10月3日，A建筑公司为增加自身建筑能力，准备购入德国C公司的X高空操作设备。但因资金不够，遂找到B租赁公司请求其以融资租赁方式为自己购买X设备，B公司遂分别与A公司、C公司签订了租赁合同和买卖合同。1999年10月30日，设备运到，经安装调试合格。1999年11月30日，A公司工作人员李某操作X设备时，X设备上的零件突然脱落，第三页，共八十三页。案情简介将路人D砸伤。D遂要求A公司赔偿。A公司称设备并不属于自己所有，自己只是使用者，D应向B公司要求赔偿。B公司称X设备实质是为A公司所买，并供其占有、使用、收益，发生砸伤事件也因A公司员工操作不慎所致，应由A公司承担责任。第四页，共八十三页。1.什么是融资租赁合同？其与租赁合同有何不同？2.本案A与B订立的是什么样的合同？双方因发生哪些权利义务关系？3.本案A工作人员操作失误致D受损害，其责任应由谁来承担？为什么？第五页，共八十三页。第一节财产用益类合同概述一、财产用益合同的概念、特征是指以转移财产用益权为内容的合同，即由合同当事人一方向他方转移标的物的占有，他方在占有期限内取得对标的物的使用、收益的合同。（一）只发生财产使用权转移的结果（二）标的物，只能是现实存在的物且为特定物。（三）既可以是有偿的，也可以是无偿的。二、财产用益合同的类型财产租赁合同、融资租赁合同、借贷合同第六页，共八十三页。第二节租赁合同一、租赁合同的概念、特征二、几类无效的租赁合同三、出租人的义务四、承租人的义务五、承租人权利六、关于转租七、一房多租的处理八、租赁房屋的添附处理九、租赁合同的解除权体系第七页，共八十三页。一、租赁合同的概念、特征（一）概念：租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。（二）特征：1、租赁合同的标的物可以是不动产，也可以是动产；2、租赁合同是转移财产使用权的合同：承租人获得的是占有、使用、收益权，而非所有权，区别于买卖合同；3、租赁合同是诺成、有偿、双务合同第八页，共八十三页。4、租赁合同为持续性合同，受一定期限约束。租赁合同的最长期限是20年。5、长期租赁合同是要式合同（《合同法》第215条）。另依据《城市房地产管理法》第53条，城市私有房屋租赁合同也是要式合同，但并非特殊要式合同，此处的登记并非该合同的生效要件而属于备案，所以《房屋租赁合同解释》第4条第1款强调不得以其没有办理登记手续而主张无效。第九页，共八十三页。

《合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

《城市房地产管理法》第五十三条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

《房屋租赁合同解释》

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。……………….。第十页，共八十三页。二、几类无效的租赁合同《房屋租赁合同解释》第2~5条规定了几类无效的租赁合同：第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十一页，共八十三页。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第十二页，共八十三页。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第十三页，共八十三页。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十四页，共八十三页。（一）从第2~3条看，租赁合同无效的原因就是因为房屋本身的原因—建设工程规划许可证以及临时建筑未经批准的；（二）无效房屋租赁合同的处理：1、当事人不可以请求支付租金，但可以请求占有使用费，两者性质不同；2、当事人可以请求对方承担缔约过失责任。第十五页，共八十三页。三、出租人的义务（一）适租义务保证租赁物在租赁期间符合约定用途；违反该义务构成根本违约，承租人得解除合同；例.甲租给乙一辆汽车，交给乙后，汽车发动不起来，经查该汽车的发动机已经报废，则乙可解除合同。第十六页，共八十三页。（二）维修义务若出租人不尽此义务，承租人可自行维修，费用由出租人承担，据不承担的，承租人可在应交的租金中进行抵销（《合同法》第221条）（三）权利瑕疵担保责任因第三人主张权利导致承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人得减少或不付租金（《合同法》第228条）第十七页，共八十三页。《合同法》第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。第十八页，共八十三页。四、承租人的义务（一）正当使用的义务根据此义务，租赁物正常损耗的，承租人免责；违反此义务，出租人可解除合同并要求赔偿损失（《合同法》第218、219条）第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。（二）妥善保管义务否则，应承担损害赔偿责任第十九页，共八十三页。（三）禁止添附义务不经同意，不得对租赁物进行改善、增设行为；否则，出租人可主张违约损害赔偿，也可主张侵权损害赔偿，还可主张物上请求权（如停止妨害、恢复原状等。）当然，前两项主张只能选择其一行使（请求权竞合）。择一行使，与物上请求权并行不悖。第二十页，共八十三页。（四）禁止转租义务不经同意，不得转租。（五）支付租金的义务无正当理由迟延支付，经催告后于合理期间内仍不支付的，出租人得解除合同。（六）返还租赁物义务租赁合同终止，应返还租赁物。第二十一页，共八十三页。五、承租人的权利（一）占有、使用、收益权（《合同法》第225条）第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。（二）买卖不破租赁（《合同法》第229条）第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二十二页，共八十三页。“买卖不破租赁”是指在租赁期间租赁物所有权变动的，租赁合同对受让人继续有效。这是债权对抗所有权的一个特例，也是物权优先于债权的一个例外。但是，买卖不破租赁也有例外，其中最典型体现在“先抵押后租赁”的场合（《物权法》第190条），对此《房屋租赁合同解释》第20条再次予以强调。第二十三页，共八十三页。《物权法》第一百九十条…….。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《房屋租赁合同解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第二十四页，共八十三页。租赁合同本为一种债权债务关系。在早期民法上，承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益、租赁权不能对抗对三人。这种权利的配置反映了重视所有权、相对轻视使用、用益权的观念。随着社会经济的发展，民法逐渐地承认在房屋等财产的租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同，此即“买卖不破租赁”原则。这一原则突破了传统的合同相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种情况也被称为“租赁权的物权化”或“债权的物权化”。第二十五页，共八十三页。需要特别注意的是，“买卖不破租赁”原则适用于所有的租赁合同，而承租人享有的优先购买权仅限于房屋租赁合同。第二十六页，共八十三页。（三）优先购买权（仅限于房屋租赁合同，《合同法》第230条）第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

第二十七页，共八十三页。1、法理：房屋的承租人的优先购买权的法理依据，是为了保护承租人的居住利益，此处《房屋租赁合同解释》第24条规定了四种承租人不得主张优先购买权的情形：第二十八页，共八十三页。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。第二十九页，共八十三页。2、关于优先权的救济：依《民法通则意见》第118条，承租人的优先购买权受侵害的，可请求法院确认买卖无效。但是《房屋租赁合同解释》第21条废止了这一规定，这是为了保护第三人利益与维护交易的安全，但同时给出的救济途径是：请求出租人承担损害赔偿责任。第三十页，共八十三页。

《民法通则意见》118、出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

《房屋租赁合同解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第三十一页，共八十三页。3、两个特殊场合下的优先权的行使：《房屋租赁合同解释》第22~23条第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。第三十二页，共八十三页。（四）同租人的继续租赁权与承租人生前共同居住的人享有继续租赁请求权（《合同法》第234条）《房屋租赁合同解释》第19条将这一规定的适用对象扩张解释，扩张到“共同经营人”、“合伙人”身上。第三十三页，共八十三页。

《合同法》第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

《房屋租赁合同解释》第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

第三十四页，共八十三页。六、关于转租（一）经出租人同意，承租人可以转租此时存在两个租赁合同，出租人、承租人和次承租人三人的关系是：

1、出租人与次承租人之间无合同关系；2、若无特别约定，承租人可以从中赚取租金的差价；3、次承租人损害租赁物的，有关权利主张的方式为：第三十五页，共八十三页。（1）承租人就次承租人行为对出租人负责，承担损害赔偿责任（合同相对性）；（2）其后，承租人可向次承租人主张违约损害赔偿；（3）出租人不可以直接向次承租人主张违约损害赔偿（合同相对性）；（4）出租人可以基于所有人地位向次承租人主张侵权损害赔偿或物上请求权。第三十六页，共八十三页。

57.丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的？（）（2011年卷三多选第57题）

A.丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权

B.方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租用，则丁某无权请求唐某返还房屋

C.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋

D.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，在丁某向唐某请求返还房屋时，唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩第三十七页，共八十三页。（二）未经出租人同意，承租人擅自转租的三人关系如下：1、出租人可解除与承租人之间的租赁合同；2、第一个租赁合同解除后，承租人与次承租人之间的租赁合同也终止，承租人对次承租人（不知情的）负违约责任；3、承租人赚取的差价租金，应作为不当得利返还出租人。第三十八页，共八十三页。59．冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？（2004-3-59，多）

A．冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁

B．张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金

C．冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失

D．冯某有权要求翁某承担违约责任第三十九页，共八十三页。《合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第四十页，共八十三页。（三）《房屋租赁合同解释》关于转租的新规定：1、转租期限原则上不得超过承租人剩余的租赁期限（第15条）2、擅自转租的，出租人可在知情的六个月内提出异议，否则视为同意，不得再主张解除权或转租合同无效，这是为了保护交易安全所作的规定（第16条）第四十一页，共八十三页。3、为保护次承租人的利益，承租人拖欠租金违约的，次承租人可以代付租金、违约金来阻止出租人的解约权（第17条）4、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人有权请求占有人次承租人腾房，逾期腾房，应支付逾期腾房占有使用费（第18条）第四十二页，共八十三页。

60.甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？（2009-3-60.多）

A.甲有权要求解除与乙的租赁合同

B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失

C.甲有权要求丙搬出房屋

D.甲有权要求丙支付租金第四十三页，共八十三页。七、一房多租的处理租赁是债权行为，不适用无权处分的规则，与一房多卖也有区别。《房屋租赁合同解释》第6条的处理模式包括：

1、一房多租的，租赁合同均可以有效；在合同均有效的情况下，注意合同履行的先后顺序：最先的是合法者；其次是登记备案者；再次是合同成立在先的；2、不能取得租赁房屋的承租人，可请求解除合同并有权请求赔偿损失。第四十四页，共八十三页。《房屋租赁合同解释》第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。第四十五页，共八十三页。八、租赁房屋的添附处理《房屋租赁合同解释》第9~14条系统规定了这一法理问题的解决，主要内容如下：（一）租赁合同无效的、经同意的装修处理（第9条）：装饰装修物，无论形成附合与否，只要出租人同意利用的，均可以折价给出租人；但对于出租人不同意利用的，则分为两种情况处理：未形成附合的，拆除；形成附合的，由双方按照过错分担现值损失；第四十六页，共八十三页。《房屋租赁合同解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第四十七页，共八十三页。（二）租赁合同有效，合同终止时经同意的装修处理：未形成附合的，原则上拆除（第10条）；形成附合的，按照过错责任原则来分担损失（第11条）；但不补偿承租人的附合装修费用（第12条）第四十八页，共八十三页。《房屋租赁合同解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第四十九页，共八十三页。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第五十页，共八十三页。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第五十一页，共八十三页。（三）未经出租人同意的装修处理：由有过错的承租人承担赔偿责任（第13条）第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第五十二页，共八十三页。（四）对于扩建的处理（第14条）第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。第五十三页，共八十三页。九、租赁合同的解除权体系（一）法定解除权租赁合同的解除权分为法定解除权与任意解除权。法定解除权，也即是在一方当事人根本违约的情形下，非违约方的解除权及其行使，主要集中在《房屋租赁合同解释》的第7~8条：第五十四页，共八十三页。1、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，属于根本违约，出租人的救济措施包括：恢复原状、解除合同、赔偿损失；2、因为权属争议导致承租人无法正常使用的，承租人享有解除权。第五十五页，共八十三页。《房屋租赁合同解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《合同法》第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第五十六页，共八十三页。第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第五十七页，共八十三页。（二）不定期租赁合同的任意解除权1、所谓不定期租赁合同，包括以下几种情况：（1）没有约定租赁期限或约定不明，依《合同法》第61条仍不能确定的（《合同法》第232条）第五十八页，共八十三页。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。…………..。（2）租赁期在6个月以上，但未采用书面形式的（《合同法》第215条）第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第五十九页，共八十三页。（3）约定的租赁期届满，依推定形式继续成立的（《合同法》第236条）第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

第六十页，共八十三页。2、关于任意解除权，内容包括：（1）双方当事人均享有；（2）无须赔偿对方当事人的损失，因为此种情形下双方对该合同均无预期；（3）注意出租人与承租人的行使权利要求有差异：出租人任意解除权是要提前通知的，承租人无此要求。第六十一页，共八十三页。甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费6万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费1万元予以维修。现甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。请回答以下81－84题（2003-3-81~84，任）。

第六十二页，共八十三页。81.该租赁合同的性质如何？A.附解除条件的合同B.附延缓条件的合同C.附始期的合同D.附终期的合同第六十三页，共八十三页。82.对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，应如何处理？A.由乙无条件拆除，费用由乙自理B.装修物归甲所有，且甲无须支付费用C.装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用D.若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折价后归甲所有第六十四页，共八十三页。83.对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理？A.由甲承担维修费用B.由乙承担维修费用C.由甲乙分担维修费用D.由甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用第六十五页，共八十三页。84.若本案中双方未约定租赁期限，甲乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种说法是正确的？A.甲无权随时解除合同B.甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙C.乙可以随时解除租赁合同D.若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金

第六十六页，共八十三页。第三节借贷（借用）合同一、定义（一）借用合同是指出借人将某项特定的非消耗物无偿交给借用人使用，借用人于约定的期限将原物归还的合同。（二）借用合同V消费借贷合同两者的标的物不同：前者的标的物是非消耗物；后者的标的物是消耗物。第六十七页，共八十三页。（三）借用合同V租赁合同前者为无偿合同；后者为有偿合同。例.甲去外地做生意，向乙借款5万，为表示信用，甲将一套三居室的住房交给乙居住。双方言明：利息与房租冲抵，一旦借款返还，一即退还房屋。乙对甲的房屋享有什么权利？A、抵押权B、质押权C、承租权D、借用权第六十八页，共八十三页。二、法律适用依《合同法》第124条，使用借贷（借用）合同参照租赁合同的规定适用法律。第六十九页，共八十三页。第四节融资租赁合同一、融资租赁合同概念、特征（一）概念：融资租赁合同，是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。{{{{{{{{第七十页，共八十三页。（二）特征：

1、融资租赁合同有三方当事人，二份合同和同一标的物。三方当事人包括出租人（买受人）、承租人和出卖人。承租人要求出租人为其融资购买承租人所需租赁物，由出卖人直接将设备交承租人。二份合同包括买卖合同与租赁合同，它们在效力上相互交错。

2、融资租赁合同应当书面形式。第七十一页，共八十三页。

3、融资租赁合同不受期限限制。租赁合同的期限是20年，融资合同不应受此限制。

4、融资租赁合同标的物通常是需进口的技术设备或机器。

5、融资租赁以融资为目的，融物仅是手段。在租赁期限届满时，承租人有选择租赁物归属权，即有权选择支付合理代价取得租赁物所有权，或者续订租赁合同，或返还租赁物。第七十二页，共八十三页。例.甲乙双方达成一份协议，其内容为：甲方按照乙方指定的型号和技术要求购进一套设备；甲方将设备交付乙方租赁使用，设备所有权属于甲方；乙方按期交纳租金；租赁期满，设备归乙方所有。按照我国的合同法，此协议属于哪一种合同？第七十三页，共八十三页。二、基本关系融资租赁合同融借贷、租赁、买卖关系于一体，是将融资与融物结合在一起的交易方式。该合同由出卖人与买受人（出租人）之间的买卖合同和出租人与承租人之间的租赁合同构成，但其法律效力又不是以上两合同的简单相加，且买卖合同与租赁合同亦并非截然分开。第七十四页，共八十三页。例.某工厂与某租赁公司签订了租赁合同，约定由租赁公司购买3台机床出租给工厂使用，租期2年，租赁期满工厂向租赁公司支付全部租金后，机床的所有权即归工厂。合同签订后，租赁公司即向某机床厂购买了