房地产项目的投融资管理模板

房地产的投融资管理

项目管理崔朴根据一般规律，这个极端繁荣的房地产市场背后一定有一个强大的金融支撑和多元化的融资工具相对应。但事实恰恰相反，房地产金融长期以来落后于房地产开发。美国房地产信贷余额占全国总信贷的48%，日本占52%，欧洲国家普遍在30%以上，而我国这一比例不到10%。房地产公司融资的唯一渠道是银行贷款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地产公司在这个相对恶劣的金融环境下面却奇迹般地发展壮大起来。以小资金撬动大资产，迅速地完成了资本的原始积累。

房地产融资除银行外的形式不多，目前主要有上市、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等

我国房地产业目前面临很多问题，诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等。这样房地产资金压力较大，银行也面临较大风险，理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。在目前商业银行平台的诸多限制之下，房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。

但除了信托之外，其他似乎很难实现，因央行121号文之后，房地产信托成为新的亮点，特别是信托已成为房地产融资环节中最重要的前端部分，并成为最具创新元素与组合优势的核心力量。

一.房地产融资途径及房地产金融的其它模式。一．传统融资模式

（一）银行直接融资：

1．开发贷款：前提是取得土地使用权，自有开发资金不低于30%，立项、规划、报建完毕具备开工条件。由开发商向银行申请发放的用于项目开发建设的贷款。

2．流动资金贷款：开发商用于工程购置设备，材料之用的短期贷款。

3．按揭贷款：由开发商向银行提出申请，贷给购房者个人用于支付购房款的长期贷款并以所购房产作抵押，分期偿还本息。按人民银行规定不高于房款的70%，开发商提供还款担保。该贷款一般在工程主体完工或高层建筑出地平取得预售许可证就可以发放。4．工程单位流动资金贷款：由施工单位根据施工合同向银行申请。用于施工单位购置材料和施工组织。

5．专项贷款：指国家示范工程、重点工程、经济适用房建设中银行提供的政策性贷款。由财政贴息或根据计委立项的指标下达。

（二）根据目前房地产投资资金来源统计显示：1.自有资金平均为15%--20%；

2.银行开发贷款、流动资金贷款为15%；

3.施工企业垫资（由银行贷款转移的）占30%--40%；

4.按揭贷款占20%—30%；

5.其他预收款和借款占10%。

（三）直接融资渠道：

1．股权融资：通过股票交易市场上市发行股票是最合适和效果较好的融资手段。经证监会批准，上市公开发行股票达到融资的目的。但由于上市审核严格，对房地产公司长期采取限制政策。上市的房地产公司比例很小。股权私募融资、出让股权或增资扩股是目前应用较广泛的形式。但缺乏流动性，募集难度大。

2．公司债券：企业以某项目开发建设的预期收益和企业的信誉为偿付保证。通过证券公司（投资银行）向投资人发行的证券。住宅建设债券的审批环节较复杂，能够申请的企业不多。但最近国家主管部门已改为核准制。

3．预售款：在房地产建设过程中，一般为开工之时。由开发商向消费者出售预期住房（也称楼花）。一般收取房款的5%--50%不等。预售合同（也有称为认购证）在交房前（或一定时期内）可以转让。一些房地产公司规定可退房，并由房地产公司补偿一定的利息损失。该售房行为不是真实销售行为，房地产公司常在表内处理为负债。

4．其他融资行为：如住房卡、预租金、定金、互助基金等。由于占的比重不大，这里就不一一枚举，住房卡已被明令禁止。二．房地产创新融资工具

（一）房地产资产证券化：资产证券化是60年代在美国兴起的住房抵押证券，在80年代被广泛运用并扩大到其他行业。资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。

房地产的资产证券化目前的形式有：

1．以销售实现而作表外处理的证券化

2．以资产担保而融资的资产证券化

3．房地产融资租赁资产证券化（二）房地产信托受益凭证：

是房地产公司以在建项目为抵押，通过信托投资公司发行受益凭证进行融资的行为。特别是去年6月1日建设部销售管理办法出台后规定：今后不得出售期房。房地产公司面临沉重的压力。如发行可转换受益凭证，使购房者间接地购买期房。即到期后按约定价格和特定标的物交付投资人相应的房产。该信托受益凭证一般通过契约形式背书发行。（三）房地产投资基金：

在我国根据现行法规一般将房地产投资基金归入产业投资基金范畴。

它是由房地产公司或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资的基金。具体的组织形式可以是公司型，也可以是信托型。

三.房地产项目的成本控制一.地产开发企业的成本构成

房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：

土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、筹资成本、管理费用、销售费用

从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。

二．成本分解的过程

项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。

（一）投资估算

在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等。

（二）成本目标

在项目规划阶段，在投资估算的基础上制订目标成本和资金计划，作为后续项目成本控制的基础。（三）成本计划

在制定项目成本目标时，与项目整体的进度计划关联，可以从项目计划中，提取工程量成本、材料成本、相关费用的计划数字，并自动按日期和成本项目汇总，从而构成整个项目的成本计划。

四.房地产项目风险管理

房地产经营风险管理是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识、处理与控制，以使风险损失减少到最小程度。由于房经营面临着各种风险，这就要求经营者增强风险意识，加强风险管理，把风险管理作为企业管理体制的一项重要的管理活动来抓。除了必须设立风险管理机构、培训和配备专业管理人员以外，还要认真研究各类风险从潜伏到发生和发展的运动规律，对风险的各个环节都能采取有效的措施，并对控制措施能做到有效的监控

1．风险管理的目标

（1）减少风险因素。风险因素是引起或增加风险事故发生机会的条件。它可以来自天灾、市场条件变化、决策失误等方面。即来自外界自然力、社会经济力量和自身决策的结果。

风险因素的存在，决定着风险发生的可能性。要减少风险的发生，原则上要回避难以预见的和危害大的风险，而把主要精力放在针对可以自我控制的因素上去。

（2）减少三风险三事故。风三险因三素本三身并三不会三导致三风险三损失三的发三生，三从风三险因三素的三存在三到导三致风三险损三失的三发生三，中三间还三要经三过媒三介环三节，三即风三险事三故。风险三事故三是造三成风三险损三失的三直接三原因三。因三此，三要想三减少三风险三损失三就要三千方三百计三地减三少风三险事三故，三做到三事先三预控三。做三到这三一点三要靠三全体三管理三人员三积极三、认三真、三有效三地工三作，三避免三不应三有的三人为三过失三。（3）减少三风险三损失。通过三上述三工作三，虽三然可三以减三少风三险因三素和三风险三事故三，却三不可三能把三风险三因素三和风三险事三故完三全排三除掉三。因三此，三一旦三有风三险事三故发三生，三要采三取有三效的三措施三和对三策，三尽全三力减三少风三险造三成的三损失三。根三据可三采取三对策三的比三较分三析，三找出三最适三宜的三对策三。事三实上三，风三险损三失的三发生三在风三险管三理计三划中三就应三当考三虑到三，而三事先三就制三定好三措施三，防三患于三未然三是十三分必三要的三。2.房地三产风三险管三理的三策略三探讨房地三产经三营者三在风三险管三理工三作中三，要三强化三风险三意识三，制三定管三理策三略，三把风三险造三成的三损失三降低三到最三小程三度。（1）加三强对三经营三环境三的研三究。（2）加三强对三房地三产市三场调三查与三预测三，实三现三从三产品三观念三到营三销观三念的三转变三。（3）不三断提三高物三业管三理水三平。（4）精三心组三织、三加强三管理三、缩三短项三目投三资周三期。五.2三01三3年大三型房三地产三公司三状况三分析1.万科三地产根据三相关三报告三、财三务数三据公三布，20三13年上三半年三万科三地产三实现三销售三面积71三6.三4万平三方米三，三同比三增长18三.9三%；实三现销三售金三额83三6.三7亿元三，同三比增三长33三.7三9%。销三售均三价11三67三9元/平，三同三比升12三.5三%，恢三复至11年同三期水三平，三毛利三率将三持续三回升三。地三价方三面，三上半三年公三司新三增项三目三平均三楼面三地价25三80元/平方三米，三较20三12年新三增项三目平三均地三价28三55元/平方三米下三降9.三6%，为三近3年来三最低三。20三13年上三半年三销售三额同三比增三长较三多，三有两三方面三原因三，一三是商三品房三市场20三12年上三半年三相三对低三迷，20三13年上三半年三相对三较好三；二三是20三13年上三半年三房价三同比三上涨三较多三。预三计万三科地三产可三凭三借品三牌和三服务三优势三保持三下半三年销三售稳三定，三全年三销售三金额三可突三破15三00亿元三。20三13年上三半年三万科三地产三共新三增项三目42个，三建筑三面积13三44三.8三6万平三方米三，几三乎是三上半三年三销售三面积三的2倍，20三12年新三增项三目建三筑面三积20三15三.6三5万平三方米三，并三不存三在补三库存三因素三。从三拿三地区三位来三看，三主要三位于三东部三、中三部的三二三三线城三市，三由此三可见三，也三是响三应国三家城三镇化三建设三的三号召三，同三时也三保证三了项三目的三质量三和未三来的三利润三率。三因此三，万三科地三产获三取的三土地三奠定三了持三续增三长三的基三础，三万科三地产20三13年上三半年三土地三储备三保持三快速三扩张三策略三。2保利三地产根据三相关三报告三、财三务数三据公三布，20三13年1-三6月保三利地三产实三现签三约面三积56三2.三03万平三方米三，三同比三上升28三.3三7%；实三现签三约金三额63三6.三44亿元三，同三比上三升26三.5三4%。20三13年1-三6月份三累计三平三均销三售单三价为11三32三4元/平方三米，三连续5个月三上涨三，已三经超三出20三12年全三年11三28三8元/平方三米三的平三均成三交单三价。三上半三年新三推货三值60三0亿，三销售三金额三超过三新推三货值三意味三着上三半年三去化三较三高。三下半三年的三可售三货值三接近96三5亿，三其中三存货27三5亿，三新推三货69三0亿，三可售三货值三中，三户型三结三构仍三然以三中小三户型三为主三，预三计13年全三年的三销售三金额三在13三00亿左三右。20三13年上三半年三保利三地产三获取三土地三的总三地价三为16三0.三95亿元三（平三均楼三板价28三49元/平）,占销三售金三额的三比重三为25三%，即10三0%权益三地价/销售三金额三处于三历史三低位三说明三其目三前的三投资三更为三稳三健，三将净三负债三率维三持在三合理三水平三对未三来持三续稳三健增三长尤三为重三要。三保利三地产三在20三13年上三半三年的三土地三投资三区域三主要三在一三线和三重点三二线三城市三，这三符合三其既三定战三略。三在过三去向三三四三线城三市扩三张三之后三，重三新回三到一三二线三发达三城市三进行三深耕三，一三方面三可以三加大三在市三场容三量更三大的三发达三城市三的市三场占三有率三，做三大城三市公三司规三模，三另一三方面三，重三点城三市的三房价三从长三期来三看其三需求三更具三有支三撑性三。此三外，三其在三合作三拿地三与单三独拿三地之三间保三持着三良好三的平三衡。3招商三地产根据三相关三报告三、财三务数三据公三布，三招商三地产20三13年实三现签三约销三售面三积13三6万平三，同三比三增长16三%，签三约销三售金三额20三0亿元三，同三比增三长24三%，均三价14三67三5万元/平米三，，三较20三12年均三值三（14三28三7元/平）三略有三上升三。公三司业三绩增三长的三主要三原因三为去三化率三上升三幅度三较大三，库三存有三所三下降三。从城三市结三构来三看，三一二三线核三心城三市仍三是主三力，三其中三深圳三销售三约60亿元三，占三比约30三%，三中心三地位三继续三巩固三；厦三漳区三域销三售30多亿三元，三苏州三销售20多亿三元，三佛山三销售三近20亿元三，三南京三（含三镇江三）销三售10多亿三元。三同时三，在三二三三线城三市布三局加三大。4金地三集团根据三相关三报告三、财三务数三据公三布，三金地三集团20三13年1-三6月公三司实三现签三约面三积15三0.三1万平三方三米，三同比三增长32三.2三5%；实三现签三约金三额19三7.三2亿元三，同三比增三长46三.5三1%。20三13年1-三6月份三累三计平三均销三售单三价为13三13三8元/平方三米。20三13年年三初金三地集三团土三地储三备的三权益三面积三达15三25万三平方三米，三较去三年同三期上三升23三%，土三地储三备面三积为三历年三最高三。此三外由三于货三量结三构转三向中三小户三型三，14三4平米三以下三中小三户型三占比三在70三%左右三，公三司越三来越三多的三项目三定位三刚需三及首三改需三求，三项三目去三化率三提升三。金地三集团三在一三二线三城