房地产项目投资

房地产项目投资分析

第一讲绪论第二讲项目投资策划与投资环境评价第三讲项目投资风险第四讲项目控制

第一讲绪论

项目与项目周期房地产项目（一）项目与项目周期

1.项目的定义（1）项目的本质特征是一系列工作的组合是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程具有特定的目标必定在一定的约束条件下进行必然消耗或占用一定的资源（2）项目的定义：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。

2、项目的周期（项目寿命期）项目从开始到结束的寿命周期,是项目工作在时序上的安排。项目周期一般划分为三大阶段。（1）投资前期：从项目设想到项目投资实施前的一段时期，其主要内容有：市场调查、投资机会研究、项目建议投资方案策划、投资方案可行性研究项目评估、项目决策（2）投资实施期：项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时期，其主要内容有：项目设计、施工建设（发包）管理设备采购、安装、竣工验收市场推广、市场营销（3）经营使用期：从项目交付使用到经济寿命终了（或实现投资回收）后的一段时期，其主要内容有：生产经营、设施管理租赁经营、物业管理营销促销（二）项目管理

（1）项目管理的定义：在项目活动过程中，为实现项目目标而运用知识、技能、工具、技术和经验对项目实施的策划、计划、指挥、协调和控制过程。（2）项目管理的内涵DM-

开发管理DevelopmentManagementPM–项目管理（建设管理）ProjectManajementFM–设施管理.物业管理FacilityManagement项目前期项目实施期

准备

设计

施工项目使用期

运营商FM

开发商DMPM

设计方PM

承包商PM

供应商PM投资商DMPMFM施工阶段设计阶段工程建设监理

项目管理

项目全寿命管理使用阶段物业管理

项目建设的全过程管理决策阶段项目前期策划与管理项目构思和设想决策—开始实施项目完成—开始运营报废—拆除运营阶段实施阶段决策阶段项目管理PM开发管理DM物业管理FM

保修期(1-2年)DM、PM、FM和LM的时间范围FM

LMLM（三）房地产项目

1、房地产项目的主要类型（1）土地：旧城区的二次开发.新区开发（2）住宅按经营性质分类：销售型住宅、租赁性住宅

按建设标准分类：普通住宅、公寓式住宅、别墅（3）办公楼宇（写字楼）（4）旅店、酒楼、商场（5）工业厂房、仓库、停车厂（6）休闲物业：健身房、游乐场、活动中心、剧院、电影院、网球场、高尔夫球常等（7）特种物业：车站、码头等

2、房地产项目投资的主要特性（1）前期策划十分重要（不可移动性）（2）与法规关系十分密切（3）依赖金融的参与与支持（4）投资周期长，投资风险大（5）涉及面广，投资运作复杂（6）制约因素多，入世门槛高（7）与市场关系极大（8）与环境关系密切

第二讲项目投资策划与投资环境评价策划与房地产项目策划项目投资方案投资环境评价（一）策划与房地产项目策划

1、策划：为了实现预期的目标，借助科学方法，系统方法和创造性思维，进行环境分析，优化资源配置的调查、研究、分析、创意，设计并制定计划与行动方案的过程。（1）策划是一个过程（2）策划是一个创造性的活动（3）策划是具有前瞻性的理性行为（4）策划是对未来事件的系统安排（5）策划是一门艺术2、项目策划：项目策划是指以项目实施方案为核心的，全面的、综合的调查研究、项目构思、项目创意、计划编制、技术经济分析与效益评价工作。（1）立足于市场和环境分析（2）目的在于编制切实可行的项目实施方案（3）是以方案为核心的反复论证、反复调整、不断优化的过程（4）灵魂在于市场定位与卖点设计（5）生命力是创意、构思

3.房地产项目投资策划①投资机会研究：依据市场信息，寻找投资机会一般投资机会研究具体项目投资机会研究②投资方案构思：项目市场定位及方案（初步）计划的创造性活动（消费群体、价格、规划设计要点、配套设施、建筑风格、卖点设计、创意设计等等）。③项目规划、目标设计：项目计划经济指标的确定及项目平面、立面的布置和安排。

④投资方案策划：项目投资经营方案、开发建设方案、市场营销方案的计划。⑤可行性研究：项目规划设计方案、投资经营方案、开发建设方案的技术经济论证及方案调整优化过程。⑥评价决策：对项目方案及可行性研究结论所作的评价，对项目投资方案作出决策。（二）项目投资方案

项目投资方案：由项目规划设计方案、开发建设方案、投资经营方案构成的关于项目计划体系的具体安排。1.项目投资方案体系项目规划设计方案项目开发建设方案项目投资经营方案

（1）项目规划设计方案项目规划方案建筑设计方案公建（配套）设施的单项设计方案（2）项目开发建设方案拆迁安置方案、工程承包及施工方案工程监理方案、工程进度计划工程质量计划、设备材料计划施工组织计划、项目控制方案

（3三）项三目投三资经三营方三案项目三投资三方案项目三融资三方案项目三经营三方案项目三营销三方案2.三项三目投三资计三划的三编制三（三1）三项目三投资三计划三的编三制程三序计划三平衡三与调三整进度计划投资估算经营方案市场定位项目构思投资计划融资计划收益计划财务分析与评价营销计划招标计划监理计划施工计划质量计划市场三分析三与研三究（2三）常三用计三划编三制方三法①三网络三计划三法：三利用三网络三关系三来描三述项三目计三划内三容的三一种三计划三方法三。单代三号网三络图三：由三节点三表示三活动三，节三点间三带箭三头的三短线三代表三活动三间的三逻辑三关系双代三号网三络图三：由三节点三间带三箭头三的短三线代三表活三动，三由节三点描三述活三动间三的逻三辑关三系。单代三号网三络图三：由三节点三表示三活动三，节三点间三带箭三头的三短线三代表三活动三间的三逻辑三关系三活三动：A、三B、三C、三D、三E双代三号网三络图三：由三节点三间带三箭头三的短三线代三表活三动，三由节三点描三述活三动间三的逻三辑关三系。三活三动：AB三、B三C、三BD三、D三C、三CE案例三：某三一工三程项三目基三础施三工三计划三图横三道三图网三络三图（三三）三项三目投三资环三境评三价1.三投资三环境三：拟三投资三地区三在一三定时三期内三所具三有的三能决三定和三制约三项目三投资三的各三种外三部境三况和三条件三的总三和。（1三）投三资环三境要三素的三分类按要三素存三在的三物质三形态三分类三：硬环三境：三影响三项目三投资三的各三种外三部物三质条三件软环三境：三影响三项目三投资三的各三种社三会三经济三文化三条件按要三素存三在的三范围三分类三:宏观三投资三环境三：国三家、三地区三投资三环境中观三投资三环境三：地三区、三行业三投资三环境微观三投资三环境三：地三块周三边及三地块三投资三环境按要三素的三内容三分类:社会三环境三政三治环三境法律三环境三自三然环三境文化三环境三基础三设施三环境经济三环境（二三）房三地产三项目三投资三环境三要素社会三秩序三硬三件社会三服务三态三度社会三信誉三效三率1.三社三会政三治环三境决策三民主三性社会三制度三管理三透明三度行政三效率廉洁三性法规三的完三备性2、三法律三环境三法三制的三稳定三性执法三的公三正性风俗三习惯3、三文化三环境三价值三观念教育三水准国民三生产三总值国民三经济三国三民经三济增三长率通货三膨胀居民三收入宏观三经济三环境三居民三消费三存款三余额消费三总额财政三政策经济三政策三利三率产业三政策市场三吸纳三量经济三环境三市三场供三应量市场三环境三市三场购三买力市场三价格同类三楼盘三分布竞争三同类三楼盘三入市三时间竞争三者实三力融资三渠道资金三融三资成三本营销三成本财务三环境三成本三税费同类三项目三社会三平均三盈利三水平利润三盈三利水三平人力土地资源三环境三原三材料能源距商三业中三心距三离地理三位置三距医三院、三学校三距离距机三场、三车站三距离地质三地貌自然三环境三植被自然三风光三山脉河流气候道路三及交三通能源三环境基础三设施三环境三给三排水三管网通讯三设施电力三配备2.三项三目投三资环三境评三价（1）三评价三原则系统三性原三则比较三性原三则时效三性原三则定性三分析三与定三量分三析相三结合三的原三则实事三求是三、尊三重客三观规三律的三原则全面三分析三、突三出重三点的三原则（2三）常三用评三价方三法等级三尺度三法多因三素和三关键三因素三评估三法综合三评价三法：①三评三定主三要影三响因三素②三建三立层三次结三构模三型③三由三相对三重要三性评三价建三立判三断矩三阵④三求三解判三断矩三阵特征三向量三：同三层间三单权三重系三数最大三特征三根：三一致三性检三验指三标（C、三Z≤三0.三1）⑤由层三间递三归运三算确三定各三因素三组合三权重三系数Wj⑥聘请三专家三对各三因素三状况三按优三、良三、中三、差三四级三进行三分类三判定⑦三按三下式三进行三各环三境因三素计三分统三计式中三：三：三评优三的百三分比三；三：三评中三的百三分比：评三良的三百分三比；三：三评差三的百三比⑧三按三各因三素组三合权三重系三数三及统三计计三分三计三算项三目投三资环三境综三合得三分。⑨三按三各项三目投三资环三境综三合得三分进三行排三序与三评价三。第三三讲三项三目投三资风三险项目三投资三风险房地三产项三目投三资风三险（一三）项三目投三资风三险概三述1.三投资三风险三的定三义：三项目三投资三效果三的实三际值三偏离三其期三望值三的程三度。2.三投资三风险三的分三类：按投三资对三象的三差异三分为三：①三债三券投三资风三险②三建三设项三目投三资风三险③三股三票投三资风三险④三房三地产三项目三投资三风险三等按投三资风三险的三内涵三分为经营三风险三：经三营战三略、三经营三策略三带来三的风三险财务三风险三：资三金、三债务三带来三的风三险市场三风虚三：市三场供三求关三系、三市场三需求三、资三源条三件的三风险政治三风险三：政三治局三势、三政策三风险社会三风险三：社三会稳三定性三、社三会矛三盾、三社会三评价三、社三会关三系带三来的三风险三等等3.三投三资风三险的三度量投资三风险三的度三量有三两重三内涵三，其三一是三风险三危害三的程三度，三即风三险损三失的三大小三；其三二是三风险三发生三的概三率，三即风三险发三生可三能性三的大三小。三因而三，投三资风三险的三度量三分为三风险三损失三强度三和投三资风三险分三布两三类。（1三）投三资风三险损三失强三度：三由于三风险三的存三在使三投资三者可三能遭三受的三最大三损失三在直三接投三资总三额中三所占三有的三比例三。（2三）投三资风三险分三布：三由于三投资三收益三率分三布的三离散三程度三来描三述的三风险三发生三可能三性大三小。式中三：Q：投资三收益三率标三准偏三差：状三态i的发三生概三率：状三态I的投三资收三益率N三：状态三数：投三资收三益率三期望三值V三：投资三收益三率变三异系三数（二三）房三地产三项目三投资三风险房地三产项三目投三资风三险因三素房地三产项三目投三资风三险防三范房地三产项三目投三资风三险控三制1三.房三地产三项目三投资三风险三因素项目三投资三前期三风险三：投三资计三划实三施工三前项三目策三划与三研究三阶段三存在三的风三险。规划三设计三方案选址三、市三场定三位、三方案三决策三开发三经营三方案投资三融资三方案营销三方案项目三开发三建设三经营三阶段三风险三：项三目正三式动三工到三交付三使用三阶段三的风三险。工期三、成三本、三质量三、安三全、三设备三、材三料供三应商三、承三建商三信誉三、财三务（三资金三运作三）、三合同三管理三、项三目营三销等三。项目三经营三管理三及使三用阶三段风三险：三项目三竣工三交付三使用三、业三主入三住期三间的三风险业主三纠纷三、安三全、三卫生三、管三理项目三营销三、租三赁经三营2三.三房地三产项三目投三资风三险防三范投资三风险三防范三的主三要策三略是三风险三的回三避和三转移投资三风险三回避三：对三风险三较大三的项三目，三采取三放弃三原则三；或三对风三险较三大的三方案三采取三放弃三的原三则。投资三风险三转移三：采三取一三定的三技术三措施三转移三投资三风险三的承三担者三。主三要的三技术三措施三有：契约三、合三同形三式财务三责任三形式保险三形式3.三房三地产三项目三投资三风险三控制（1三）前三期策三划阶三段的三投资三风险三控制把一三切不三确定三因素三及其三影响三程度三考虑三在评三价指三标中三。常三见的三处理三办法三有如三下两三类。①三风三险调三整贴三现率三法：三