房地产投资策划二

5.房地产投资策划家庭理财之房地产买卖目录房地产的基本概念房地产的使用年限买房资金的预算、收益率买房位置的地段选择4123小区环境的优劣比较户型选择、装修预算657签约需知一、什么叫做房地产？房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指土地上的建筑物、附着物，包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。拥有房地产产权即是拥有房屋的所有权和土地的使用权。

房地产的基本概念1新售房源现房期房（楼花）是在完成征地拆迁，规划设计以后尚未建成之际，按设计图纸进行出售的房产。开发商要具备商品房预售许可证。是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。二手房源已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

二、商品房的类型商品房又分为新售房源，预售房源，二手房源和拆迁，集资房等。没有产权证的叫小产权房。房地产的基本概念1建筑面积：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积房地产的基本概念1套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积容积率：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。绿化率：绿化率=绿化总面积÷占地总面积×100%居住用地使用年限商业、旅游、教育用地使用年限工业用地使用年限综合用地或其他使用年限50年50年40年70年房屋不存在使用年限的概念，而是房屋所占的土地存在使用年限的问题，到期后在政府批准的前提下，作为业主可以继续缴纳土地出让金而继续使用土地。

房地产的使用年限2购房还是租房适合租房的人群：刚踏入社会的年轻人、工作地点和生活范围不固定、储蓄不多、不急需买房且辨不清房价走势。租房购房优点负担较轻、同样方式可获得较佳的居住品质、灵活方便、可节约交通费增值潜力、居住归属、安全感缺点不稳定、无保障、房租上涨负担重，房贷压力大所得购房自备款产生的收入增值潜力付出每月的房租购房自备款产生的收入、购房税款购房还是租房——年成本法购房年成本=首付款×存款利率+贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用租房年成本=房屋押金×存款利率+年租金未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。年成本法案例李小姐最近看上了一套位于上海某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月1200元，押金1万元。而购买的总价是40万元，李小姐可以支付20万元的首付款，另外20万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。李小姐应该租房还是买房？（假定李小姐的年平均投资回报率是4%）分析：租房年成本=10000元×4%+1200元×12=14800元购房年成本=20万元×4%+20万元×5.51%=19020元租房年成本14800元<购房年成本19020元，因此租房更划算。

缺点：没有考虑时间的长短；没有考虑未来房租和房价的走势。如果房价和房租相对稳定不变，房价40万一次性付出。在短期或长期内（70年的产权）那么，租房年成本=10000元×4%+1200元×12=14800元购房的机会成本：40万×4%=16000元讨论：1.如果房价不再上涨，你会如何选择?2.如果房价可能还会上涨，你又如何选择？

3.对于普通家庭，购买130平米以上的住房和豪华装修，总的支出会达到80万左右，这样做合适吗？（考虑4%的机会成本）购房还是租房——净现值法其中NPV为净现值，t为年份数，CFt为各年的净现金流，i为折现率。使用净现值法时，居住年数的长短影响甚大。如果不打算在一个地方居住太久，租房往往比购房更划算些，纵使房租会上涨，但购房的利息负担、房屋的交易成本及装修费用都比较大，在短期内期待房价飙升也是不切合实际的。但预期在一个地方居住的时间较长，用净现值法计算，购房往往比租房划算些。购房或租房的选择——净现值法案例王先生最近看上了一套位于XX开发小区的房子。该房可租可售。如果租，每年按照24000交租金，租期6年。如果购买，总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；购买该房的税费及装修费共需10万元，假定王先生居住6年后能够按照80万出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资回报率是5%）（1）王先生租房的净现金流量现值计算：P=A(P/A,5%,6)=-24000(P/A,5%,6)=-127907元（2）购房的净现金流量：6年后售房所得80万的现值80*（P/F,5%,6）=80*0.746=59.7万购房净现金流量=6年后售房现值-购房现值-装修现值

=59.7-70-10=-20.3（3）租房净现金流量现值为12.8万，购房净现金流量20.3万，因此租房比购房划算。租房与购房的选择房款总价的预算准备首付几成根据房价总额和月供能力衡量，首付几成能使月供还款达到最合适的支出，减少经济压力。现有资金自持资金的总额度，能够最大限度支付的金额。税费中介费，契税，营业税，过户，担保等等。最好预留5万左右。月供金额月供一般不要超过月收入的百分之五十以上；过高容易影响生活品质。买房资金的预算、收益率3对于房地产市场的投资者，在投资不动产之前，首先必须要明白自己获得投资回报的可能性，而这其实就是由租金的高低、利率的走向、物业的升值前景这三大因素所决定的，这三者有着一种彼此不可割舍的联动关系。

（平均月租金—每月还贷款）×12／（首期房款＋期房时间内的还贷款）。比率越高，说明该项物业投资收益越高。

买卖收益率贷款租金收益率买房资金的预算、收益率3（卖出价-买入价-税费）／实付买入金额。短期贷款买卖收益最高。

租售比率月租金／售价。国际上通用的合理租售比在1：250之内，超过1：300则很可能沦为负资产。短期投资效益除外。购房原因安居需要（从异地搬到本地、原来的房子拆迁、不想再租房或住集体房）家庭生命周期影响（准备结婚、生孩子、父母分开住或想一起住、孩子得到更好的学校或周边环境、自己养老）改善居住（度假、想和高素质人住在一起、面积小了、想有好的小区环境、好的生活配套）便利性（方便工作、方便照顾家人、交通方便）保值、增值（投资升值后出售、投资升值后出租、留给家人的一份财产）考虑因脑素区域辩位置交通岁便利瓜性小区姻周边雄、小仙区内基的生希活配士套小区规覆模、品朴牌楼盘升纷值潜力物业管舞理了解楼央盘信息冠的途径房展:一次过味了解多从个楼盘现场看址房：直耽接了解设楼盘情伯况亲友寻推介积：少低走歪齿路中介乳：二白手房短信摄：促垃销为衫主户外广同告牌：扎品牌形怨象电视腾：品照牌形庄象、睁产品猪信息报纸杂志电台….作.朝向宾星级东南★★便★它★★西南★武★红★元★东北★★咬★西北★★正南★壳★庆★拦★正东★倦★叫★正北★★正西★理想父面积枪、户叼型70-铁80㎡→二新房一厅且一卫85扩-9辆5㎡→汇二房倦二厅奸二卫宋或小鲁三房仍二厅香一卫10年0-绒13牺0㎡→三饱房二厅怀二卫14摘0-银16企0㎡→三济房二厅甘三卫170猴-20恳0㎡→世四房影二厅扫三卫+工人房。。。扔。。学校医院居住洁人群小区环营境超市闸商场交通方途面0%承2傅0%广40拳%紫6低0%涛80呜%笑1烈00弄%42燃.3映%49言.8漫%35%68.振3%92.例5%98%在购疾房资盆金已脖经确局定的侮情况售下，已在开鸣始选论折合黑适的边地段借用烦李嘉标诚一樱句名究言：模地段脸，地垫段，问还是带地段汗！买房位坚置的地治段选择4交通发达，小区绿俊化少，生活便董利交通一压般，绿化或敬多或少买，居家新舒适交通卧欠缺踏，绿化优惠，居住度亏欠佳不同的定地段生尚成的小岭区环境拘不同，哀同样的连小区根肥据地段牲价位不约同。地段决衔定价值小区为环境袋的优夕劣比持较5小区迁环境逼的优听劣比委较5交通方乌面超市作商场小区夜环境商喂圈A小区环梦境的优零劣比较5交通罢方面超市么商场小区环钥境商圈B小区拾环境柿的优如劣比停较5交通方日面超市摇商场小区换环境商礼圈C看房诀爽窍晚上看源房晚上看挨房能考移察小区持物业管蹈理是否主重视安摄全、有购无定时抽巡逻，跨安全防彩范措施悠是否周烈全，有粱无摊贩肥等产生喜的噪音蹄干扰等看。这些粮情况在英白天我存们是无薪法看到茧的，只暑有在晚油上才能萌得到最很确切的戴信息。雨天焰看房大雨过祖后，无识论房主佣先前对吹房屋进辽行过怎线样的“乱装饰”睛，都逃趣不过雨技水的“艳侵袭”减，这时赤候房屋牙墙壁、沃墙角、鄙天花板货是否有名裂痕，栋是否漏躁水、渗吵水就能哭一览无兄遗。雨论天看房砌时尤其痕要格外腹留意阳观台、卫映生间附赔近的地翼板，看到看有没摔有潮湿纱发霉的虎现象。看空资房购买狐房屋缸最好跟是看黎空房尸子。白样板堂房与泉实际烤交楼袋标准答有区邻别；丛因为璃空房筹子没恭有家截具、紫家电烟等物峡遮挡谈，可晚以清掌晰地认看到咽整个志房子虹的格晋局。看墙面痒看墙角查看墙拌面是否己平坦或婆潮湿、态龟裂，菌可以帮凶助购房崭者了解硬是否有冰渗水的替情况。辈而墙角梅相对于涉墙面来傍说更为坛重要。辩墙角是样承接上谈下左右古结构力驰量的，萍如发生钞地震，绣墙角的平承重力首是关键均，而墙扎角严重成裂缝时啦，漏水句的问题唯也会随川时出现层。看房陈诀窍看窗外注意鼠房子剧的通逮风状狼况是愚否良税好，坐房屋欣是否汤有潮聚湿、抖霉味稼，采脊光是监否良湖好。瞧需要匀提示万的是耳，如航果是朵二手狡房的币话，奇一些满老房亏子多魄是“碍品”您字格配局，幻玉买方抚要仔崖细检孝查一愉下房哲屋的朵窗户次有无欧对着百别家没的排性气孔脊。看邻毁居看奔保安不仅茧包括姜问销央售人野员的流内容度，也个可以篮问问吗小区涝里面挨原有主的住嫁户，痛听听沈他们过的居虑住感驳受，矮特别燃是物抢业服象务水造平。看房短诀窍房外忌挎讳对墙角这、对门亿口→影匆响健康蒙，易发贞生口角对发射验塔、惑电房→语幅射对仙磁场影债响大，洪对人脑兴及心脏刻、血液腰的影响铲也最大对医消院村→病油菌必盼多，鸟住院到之人在，运充气必宽滞德，开捧刀手咽术，毯煞气重过重衣，病萝人病啄故，省冤气础重楼下菜解市→运升气是比布较运滞桨的，宅祸运不平止稳，椅环境卫君生差倡，影响挪健康，永阴气重场直吉冲马蚁路→怎影响召健康房内区忌讳大门直铸冲阳台他→漏财厨房象门正友对洗住手间剂门→责影响摊肠胃兆健康楼层谈过矮伍→居她住都地压抑凡感强阀，2.8米以上灯为合适床头在沿横梁下浴→造成册精神上群的压迫红，影响左健康、光事业。房门萌对大丘门完→容拐易影奏响健屡康和绝财运房门正柄对厕所挂→影那响健康反，家人寇易发生束口角。。。首。。首先要看缴房子迎的方健位，府即在舒小区侍内所偏处的赵位置胖、朝背向、专层高凳，看迷视线纱是否狡开阔璃，自愁然景洗观、窜人造非景观斤是否广优美笨，采厦光日惑照是表否充汽足。其次要看房露子的功货能空间埋配置，前是否动豪静分区漆，干湿念分离，橡满足居轿住者的柏生活需郊求，实甚现居者娇舒适、押安全、画卫生和村健康的躁生活目趣标。客厅-最小不菜要小于14平方筛米，裁如能杀达到25平方米业较为合敢适，大宅于40平方荣米则肃不能烈为工醒薪阶疯层所宣接受颠。主卧遭室-面积不班应小于12平方米宋，16平方地米较洗为合世适。碎起居场厅过颗大不郑仅易侮失去拿温馨皆感、爪亲和惰感，属还会样自我嘉感觉流冷漠贺、孤律独。餐厅-经济静性住毕宅面松积不踩小于8平方需米；楚舒适泊性住评宅不耗小于12平方米敬，且有浆自然通抽风和直勇接采光屑。厨房-不小指于5平米堪为宜层，舒秀适经窗济性拨约7平米。卫生间-单卫生咽间面积兽不小于4平方朝米，津一边隙净长迹不小袋于1.周5米；阵舒适垂性住艇宅相薄应的靠指标祖是4．5平方村米。阳台-主阳普台进啄深不挂小于1．5米，匪次阳赤台进前深不除小于1.亮2米。户型选竿择、装汗修预算6是不是哗好户型陷的四大破标准一、朝浅南最佳弄，北方绿次之，暑东西方嫩最次。酬中国古店代紫禁拥城的建确筑是坐斩北朝南秀。方向误偏角不争大于45度。二、动词静分区娘：卧室慢、书房武与餐厅院、客厅爱分在两变边，行公走路线拍不重复挪。干湿分币区：卫嚼生间为脆湿，卧否室为干附，最好粱不要门煤对门。三、层芳高最好凳不低于2.8屿M，太努低会雅显得洒压抑递。天哄花板跃的高粘低偏疮差不监大于2CM。尽量更不选着漏钻石角尚或者不翼规则角著的户型尘。四、交芹通线清福晰合理泉，没有塞交叉。鸣走廊面哀积小，郑户型方驶正，没弓有缺角吩。面积化无浪费萍或浪费选小，使界用率高誉。户型选椅择、装嗓修预算6M1M2户型肝选择摔、装引修预怎算6户型协图M1M2户型选树择、装权修预算6户型婆图复式毅结构陡、跃协式结喇构、彻错层榨、平与层M3M4塔楼板楼朝南朝北朝东朝北朝南优缺近点低层塔住宅蹦（4层以敏下）裙、多定层住无宅（5－7层）、番小高层著住宅（8－14层）、夫高层住寨宅（15层以旗上）君，超集过35层是涝超高寄层。户型垃选择摄、装度修预选算6户型选熔择、装铸修预算6交通产规划螺图宣传赵单上亮表明扎的交削通图执：所吹在城疤市的闷区域喂，附要近会育有哪矩些建鸦筑，胖交通春路线炎，大疯概可歉以表冠明未温来的于一个低发展厉前景抬。开混发商拨会拉脸近对矩于自胃己有星利好奔的实采际距餐离。开发商植宣传单枪上的总佳规划图扁：一般注会大致踢表明所并要修建叮的建筑疫，除特牢殊情况伴外不会禁更改。掩但不会纽奉作为法颗律依据虑。最终向以实际董为准。户型切选择钉、装蚕修预贤算6小区衡规划睁图小区怖总规艇划的庸模型签图：眨一手揭房销窃售展到厅内凳的沙堤盘（渡建筑物模型械）以我此而令建。阁可以葬看出延小区斤内部哲的设劲施，个学校麦、医挑院，蒸花园铲和交速通等哭等。竟是选蜘择住枣宅位趋置，混朝向最的重呀要指暗示标茂。墙面钢地板水电路凉线-重点吨设计防水获、防耳臭卫生间路线合凳理防油屯烟厨房软装饰客厅欠、餐叨厅卧描室Co艳nt焦en席ts装修预得算一般臭预留房绘子总价僵的百分鼠之15看%-验20徒%为佳勾，上贷不封设顶。耻因为退材料淘不同旅价格般相差帐比较求大，鹅所以子最好跪事先锯去建诵材市寨场参惨考价郊格，吼做好剃预算饱，以纪免超祸支过续多。装修预热算户型选聪择、装称修预算6签购房滚合同注婆意事项7、签洞约需欢知签按粉揭合烛同注泥意事糊项按揭需统知购房费束用最新购尤房政策滨需知签购蚕房合耗同注楚意事甲项个人淡资料面积、抵价格、大付款方经式、地摧址使用年睁限，住国宅70年，商拆业用地40年，工姨业用地50年，乏车位50年交楼时颠间、标末准，带躬装修写友明材料鹿品牌、变保修期延期交元楼违约徒责任，90天内慌，每协日0.霞05窄%违约话金，贝超90天，落可解挽除合识同，径退还乌房款朱、利裁息、蛾总房利价10%的违约害金面积谷差异蛋处理亭，套越内面务积误过差比奥在3%内，按栏合同约享定的价偷格多还趁少补；3%以上逃，可狼解除般合同忠，退淋还房布款、绳利息办理房梨产证时屯间，交赌楼后18都0工作日绩内申请者办理，珠逾期每旅日按0.柴05仁%违约件金，方逾期焰超120日，画可解爹除合原同，川退还胆房款身、利愉息、梨总房跌价10%的违鞠约金贷款彩银行贷款年沫限贷款率挪利还款时围间提前高还款签按迹揭合津同注找意事婆项按揭需旬知还款攀方法贷款毁要求贷款资胀料购房镇费用还款飘方法等额租本息缘瑞还款敬法：讨借款越人每茂月以精相等基的金锁额偿匠还贷鞠款本甲息；等额本炉金还款蚁法（递喇减）：耗借款人乔每月等扇额偿还铜本金，纱贷款利姥息随本贼金逐月深递减；贷款要所求贷款条缘瑞件年满18周岁糖具有训完全待民事话行为扫能力艳的自蛇然人仿；贷款侵到期边时男喷士年勇不超奋过60岁，督女士狱年龄月不超抛过55岁；有稳定肯合法的子职业和证收入来株源，有辨还本付告息能力蒙。贷款幸期限个人住度房贷款忆最长期连限为30年；公积载金贷她款最秩长期煌限为30年个人府商业递用房愉贷款老最长沫期限刻为10年；贷款做资料身份证拜双方原笼件及复缩慧印件借桑款人7份配趴偶2份；户口物本双丛方原型件及嫌复印径件2份（忆首页寻、户无主页监、本监人页责）婚姻阁证明A、结婚贯证原件床及复印奋件2份（六照片荐页、姿内容贞页）B、未辆婚提挎供单荣身证史明原浮件及井复印剥件2份（户菜口所在衬区民政假部门开统具）C、离工婚提性供离妄婚证萌、单瓦身证竭明原考件及匀复印态件各2份；双方票收入惹证明欧原件度及复绳印件1份社注：佳私营者业者效提供悼营业猜执照睁副本羡复印悄件2份（屯必须泛经过防当年执年检锁）也近沈三个腰月纳颈税证尺明复航印件2份；依也可携提