房地产项目全面预算管理

房地产项目全面预算管理

景德镇融科智地房地产开发有限公司第一部分:如何理解房地产项目全面预算管理第二部分:如何构建房地产项目全面预算管理体系第三部分:房地产项目开发企业如何实施全面预算管理第四部分:房地产项目全面预算管理的业务管控基础目录学习目的：建立系统完整的房地产项目全面预算管理体系掌握项目预算、计划、成本、资金的精细化管细节和技巧1、预算的概念预算是企业未来一定时期经营计划的数量表现形式，是“经营管理计划”正式的、量化的、货币化得表现体现：经营活动的各项指标、行为计划与相应的措施。2、预算管理的原理借助预算制度的推行，对企业经营管理活动进行事先规划、控制、并有效协助各部门，以达到既定的经营目标和战略目标。第一讲如何理解房地产项目全面预算管理3、厘清概念第一讲如何理解房地产项目全面预算管理企业预算项目预算成本预算工程预算针对项目的工程造价部分计算和预测工程经济狭义：对项目的开发成本进行测算广义：对公司的生产经营成本测算财务核算针对项目的开发全过程进行计划和财务预测项目管理针对企业一定时期内的生产经营活动作出计划财务预测企业经营管理全面预算管理基本概念、特征1、基本概念全面预算管理指以企业总体经营目标（总利润目标）为导向，将企业的所有经营活动都纳入预算管理，即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施基于预算的控制和管理。2、特征全员全过程全方位第一讲如何理解房地产项目全面预算管理房地产项目全面预算管理房地产企业全面预算管理现状房地产企业全面预算管理特点房地产企业全面预算管理的含义房地产企业全面预算管理的要求和作用第一讲如何理解房地产项目全面预算管理房地产项目全面预算管理现状管理现状：全面性不够：预算管理的覆盖范围与影响力不够，大多局限于财务的数据统计系统性不够：没有作为一个管理体系，实现对公司经营活动的全过程规划、控制与协调做法各异：各开发企业的方式方法迥然不同，没有统一的模式、深度与标准，达到的管理效果也相去甚远第一讲如何理解房地产项目全面预算管理2、房地产项目全面预算管理特点房地产企业产品及经营特征决定了管理特点开发周期长、产品单件性：由于客户需求、时间与地域变化、市场变化多端，预算难度大资金需求与资源整合量大：预算管理中强调对资金的管理和资源的配置专业协作要求高：属综合学科且无固定模式，业务部门的统筹与协调是管理重点

第一讲如何理解房地产项目全面预算管理3、房地产项目全面预算管理的含义房地产项目全面预算管理就是要求房地产开发企业把项目运营和企业运营充分结合起来，即在项目开发和销售等业务活动中、不论是计划管理、盈利预测、成本费用控制、资金安排、绩效考核等方面，均贯彻“从项目中来，到项目中去”的原则，把预算目标落实到项目开发目标中，从而实现企业的经营计划和战略目标。

第一讲如何理解房地产项目全面预算管理4、房地产项目全面预算管理的要求

强化的要求：目标要求清晰：项目经济指标结合企业总体经营目标（互为基础与前提）计划综合协调：从各项目开发计划到企业经营计划（生命周期与经营周期）合理配置资源：统筹各项目资源的占用与供给（资金、人员）团队责任落实：项目于职能双重组织于个人的绩效体现在项目的开发与管理中（过程中的专业协作要求）第一讲结束第一讲如何理解房地产项目全面预算管理房地产项目全面预算管理体系的构成房地产项目全面预算管理的核心内容房地产项目全面预算管理体系的目标设置房地产项目全面预算管理体系的组织方式第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系房地产项目全面预算管理体系的构成核心内容：业务预算、资本预算、资金预算、财务（报表）预算目标设置：战略目标、经营目标、预算指标组织机构：决策组织、管理组织、执行组织实施机构：PDCA（编制、执行、反馈、调整）业务管控基础：计划管理、成本费用管理、项目经济评价机制第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系房地产项目全面预算管理的核心内容四项核心内容:业务预算：反映预算期内企业可能形成先进收付的生产经营的预算资金预算：是企业根据日常经营预算与资本支出预算所作的现金流入、流出的预算，进而企业可作出筹资方面的预算资本预算：是企业对预算期内进行资本性投资活动的预算财务预算：以财务报表形式反映的预算成果第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系房地产项目全面预算管理的内容组成销售预算项目开发成本预算费用预算预计损益表生产预算预计现金流量表财务预算其他利润预算全面预算内容其他业务收入预算其他业务支出预算预计资产负债表土地征用及拆迁补偿费开发间接费公共配套设施费建筑安装工程费基础设施费前期费用资金预算业务预算房地产项目全面预算管理体系的目标设置基于战略的企业目标体系厘清企业的战略目标明确公司的经营目标设置全面预算管理的预算目标锁定企业经营的核心财务指标第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系1、基于战略的企业目标体系分四层次：企业战略目标，企业经营目标，年度预算目标，财务分析指标战略规划与全面预算的联系第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系战略计划、业务规划经营目标、计划绩效考核全面预算延伸和细化执行和反馈第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系2、厘清房地产开发企业的战略目标战略规划的要点：“金字塔”Vision希望未来成为什么样的企业Mission明确企业的客户是谁？将为客户提供什么样的服务Value公司在追求目标是遵循的准则Strategy公司的发展规划房地三产企三业的三发展三战略产品三、品三牌的三发展三方向投资三经营三的发三展规三模技术三经济三指标三将要三达到三的水三平组织三、管三理水三平的三提高员工三培训三及文三化建三设人才三战略三及员三工薪三酬水三平的三提高第二三讲三如何三构建三房地三产项三目全三面预三算管三理体三系3、明三确公三司的三经营三目标按战三略转三化为三四个三维度三的公三司目三标客户三满意核心三能力内部三管理财务三结果企业三经营三的内三部和三外部三目标1、内三部目三标基于三成本三与费三用：三总成三本费三用、三成本三指标三、费三率基于三收入三：总三收入三、销三售价三格基于三利润三：利三润、三销售三利润三率基于三效率三：开三发周三期、三销售三及回三款速三度、三资金三周转三率基于三股东三价值三：资三本利三润率2、外三部目三标基于三市场三竞争三：市三场定三位、三市场三占有三率基于三客户三满意三：客三户满三意度第二三讲三如何三构建三房地三产项三目全三面预三算管三理体三系4、设置三全面三预算三管理三的预三算目三标全面三预算三管理三目标三的设三置宗三旨预算三目标三的确三定过三程预算三目标三包含三的要三素分三析全面三预算三管理三目标三的设三置宗三旨符合三公司三的发三展阶三段与三经营三环境体现三和实三现公三司管三理的三计划三性支持三公司三经营三目标三管理为公三司各三级经三营管三理者三提供三财务三管理三工具配合三公司三进行三考核三与薪三酬支三付第二三讲三如何三构建三房地三产项三目全三面预三算管三理体三系预算三目标三的确三定过三程战略三规划三、战三略目三标（3—三5年）第二三讲三如何三构建三房地三产项三目全三面预三算管三理体三系经营三目标经营三计划考核三指标基于三战略三的预三算目三标是三年度三预算三的起三点预算三目标非财三务指三标财务三指标预算三目标三包含三的要三素分三析体现三核心三预算三内容三管理经营三目标三中的三内部三指标三为主四类三属性三的指三标结三合财务三指标三为主量化三指标三为主动态三指标三与静三态指三标结三合第二三讲三如何三构建三房地三产项三目全三面预三算管三理体三系预算三目标三包含三的要三素分三析体现三核心三预算三内容三管理经营三目标三中的三内部三指标三为主四类三属性三的指三标结三合财务三指标三为主量化三指标三为主动态三指标三与静三态指三标结三合第二三讲三如何三构建三房地三产项三目全三面预三算管三理体三系5、锁三定企三业经三营的三核心三财务三指标（1）主三要财三务指三标的三分类三与计三算（2）指三标数三据的三对比三分析（1）主要三财务三指标三的分三类与三计算偿债三能力三分析三：短三期三、长三期营运三能力三分析三：人三力资三源、三生产三资料盈利三能力三分析三：企三业盈三利、三社会三贡献发展三能力三分析三：第二三讲三如何三构建三房地三产项三目全三面预三算管三理体三系房地三产项三目全三面预三算管三理的三组织三方式（1）全三面预三算管三理的三组织三机构（2）房三地产三企业三的管三控模三式全面三预算三管理三的组三织机三构基本三的层三级（三三级三）：三领导三机构三、统三筹机三构、三实施三机构全面三预算三的决策组织--三--三-决策三、领三导、三监督全面三预算三的管理组织--三--三-计划三、组三织、三协调全面三预算三的执行组织--三--三-编制三、执三行、三反馈第二三讲三如何三构建三房地三产项三目全三面预三算管三理体三系预算三管理三领导三机构三的职三责--三-审议三通过三预算三目标三、预三算政三策和三程序--三-审定三、下三达正三式预三算--三-根据三需要三审批三调整三或修三改的三预算--三-制定三相应三的预三算控三制措三施和三激励三制度--三-仲裁三有关三预算三冲突第二三讲三如何三构建三房地三产项三目全三面预三算管三理体三系全面三预算三管理三的统三筹机三构职三责--三-起草三、审三议有三关制三度与三标准三，下三发后三培训--三-组织三、协三调各三部门三完成三相应三计划三于目三标的三编制三，有三关辅三导和三预审--三-跟踪三预算三执行三，负三责落三实各三业务三信息三反馈三与指三标的三统计--三-处理三例外三事件第二三讲三如何三构建三房地三产项三目全三面预三算管三理体三系全面三预算三管理三的执三行机三构职三责--三-制度三分管三领域三的经三营计三划、三业务三计划三和目三标--三-学习三掌握三公司三全面三预算三管理三制度三和应三用工三具--三-安装三全面三预算三管理三编制三计划三完成三预算三表的三编制三并交三财务三（统三筹机三构）三审核--三-同上三级领三导审三核确三认有三关预三算目三标--三-依据三有关三管理三制度三在业三务活三动之三执行三预算三标准--三-预算三执行三中本三业务三的台三帐建三立、三数据三统计三与信三息反三馈第二三讲三如何三构建三房地三产项三目全三面预三算管三理体三系房地三产企三业的三管控三模式几种三管控三模式三：非集三团企三业：三单项三目开三发单地三区多三项目三开发集团三企业三：多三地域三集团三化公三司管三理第二三讲三如何三构建三房地三产项三目全三面预三算管三理体三系第三三讲房三地产三项目三开发三企业三如何三实施三全三面预三算管三理房地三产项三目全三面预三算管三理的三运行三方式预算三的编三制与三审定预算三的执三行与三控制预算三的差三异分三析与三调整预算三的考三核与三评估全面三预算三管理三体系三建立三中经三常存三在的三阻碍三与克三服房地三产项三目全三面预三算管三理的三运行三方式PD三CA过程三：编三制、三执行三、偏三差分三析、三调整--三-考核三评估三与管三理完三善预算三的编三制与三审定1.编制三的原三则2.预算三的编三制过三程3.预算三编制三的模三版与三分工4.编制三的时三间和三计划5.预算三成果三评审三与审三批1.预算三编制三的六三项原三则原则三一：三目标三一致三性原三则原则三二：三全面三性原三则原则三三：三适度三性原三则原则三四：三分级三预算三原则原则三五：三上下三结合三原则原则三六：三不调三整原三则2.预算三的编三制过三程公司三预算三的编三制实三行全三员参三与、三上下三结合三、分三别编三制、三分类三汇总三、综三合平三衡的三方式三编制三。四个三主要三工作三步骤三及预三算报三表编三制流三程步骤三一:下达三目标步骤三二:编制三上报步骤三三:审查三平衡三、审三议批三准步骤三四:下达三执行3.预算三编制三的模三版与三分工•集团/公司三制定三各分三公司/项目三统一三的预三算编三制模三版（三财务三及相三关部三门共三同）•各公三司/业务三部门/项目三分工三：分三别编三制各三部门三业务三预算三、资三金及三资本三预算三，由三财务三汇总•集团三与分三公司三分工三：集三团分三解目三标、三合并三各分三公司三报表三，形三成集三团及三各分三公司三预算三成果集团三公司三的全三面预三算的三合并三层级一级合并二级合并三级合并四级合并全集团集团职能部门分公司各职能部门项目公司项目1项目24.预算三编制三的时三间和三计划•年度三预算三：上三年年三底•定期三修订三：季三度、三半年三度•临时三调整三：环三境变三化，三突发三事件年度三预算三编制三计划三示例任务起始时间完成时间责任部门备注1预算准备预算模板、指南修订与发布预算编制培训2目标下达公司、部门、下属公司规划公司预算目标确定预算目标分解至部门和下属公司3预算编制各种计划的确定各种预算的编制任务起始时间完成时间责任部门备注4汇报审批部门、下属公司预算报批公司预算汇总合并、报批预算管理机构审核批准预算下达年度三预算三编制三计划三示例5.预算三的评三审与三审批三过程•部门三自审三、相三互讨三论签三署•财务三审核(统筹三部门)•修改三、上三会（三必要三时）•决策三层审三批通三过•正式三下达三执行自我三审核按级三层上三报审核三对比修改再上三报批准发布全面三预算三的执三行与三控制1.预算三执行三与控三制的三要点2.预算三执行三中的三责任三分解3.预算三指标三对业三务的三控制4.实施三动态三管理1.全面三预算三执行三与控三制要三点强调三日常三责任三控制业务三活动三与预三算控三制的三密切三关联坚持三动态三管理三，建三立报三告体三系2.预算三执行三中的三责任三分解业务三部门三的责三任财务三部门管理三部门/机构3.预算三指标三对业三务的三控制业务三发生三的控三制：从项三目开三发到三具体三日常三工作三，避三免对三工期三、成三本、三费用三、收三入与三开支三的不三利影三响；按预三算控三制费三用审三批，三权限三的管三理，三超支三预警按资三金计三划调三配及三款项三支付业务三操作三层：三各业三务部三门生产三经营三计划战略三规划考核三指标货币三化表三现决策三层、三管理三层财务三行政三人力三部门业务三活动三与预三算控三制4.实施三动态三管理•日常三动态三检查•月度三分析三考核•中期三检查三预测•适时三合理三调整•分阶三段考三核•年度三考评三总结全面三预算三的差三异分三析与三调整1.预算三分析三的内三容2.预算三调整三的原三则3.预算三调整三的条三件4.预算三调整三的过三程1.预算三分析三的内三容•上期三改进三建议三执行三情况三跟踪•关键三指标三的完三成情三况•影响三指标三完成三情况三的内三外部三因素三分析•分析三差异三的改三进建三议及三相应三对策•根据三变动三预测三其趋三势及三规律•与标三竿企三业的三对比三分析2.预算三调整三的原三则•不随三意调三整原三则•内部三挖潜三原则•积极三调整三原则•综合三调整三原则三（如三：销三售收三入与三营销三费）3.预算三调整三的条三件•企业三改制三、重三组、三合并三、购三并等三情况三发生三。•公司三调整三发展三战略三，重三新制三定经三营计三划。•客观三环境三发生三重大三变化三，需三调整三有关三预算三指标三。•公司三内部三条件三发生三重大三变化三。•发生三不可三抗力三的事三件。•预算三管理三委员三会认三为必三须调三整的三其他三事项三。例：三项目三开发三中常三遇预三算外三重大三调整工程三支出三类预三算外三调整费用三类支三出预三算外三调整4.预算三调整三的过三程•领导三层提三出：三按照三预算三编制三的过三程，三即提三出目三标－三－编三制报三表－三－统三筹平三衡－三－审三批下三达•执行三层提三出：三编制三报表三－－三统筹三平衡三－－三审批三下达企业三预算三目标三的调三整－PD三CA战略三规划经营三计划预算三目标实际三完成情三况预算三编制PL三AN做出三调整AD三JU三ST跟踪三对比CH三EC三K预算三执行DO全面三预算三的考三核与三评估1、全三面预三算工三作评三估2、全三面预三算目三标考三评3、全三面预三算与三绩效三考核1、全三面预三算工三作评三估预算三工作三评估三表评估内容权重（％）预算编制的准确性40预算编制的及时性和规范性20预算工作的组织周密性10预算执行流程的规范性10预算调整流程的遵循性4预算分析的及时性、全面性、系统性、透彻性和集成性12预算考核的严肃性42、全三面预三算目三标考三评全面三预算三的考三核指三标•不同三的部三门和三下属三公司三确定三不同三的考三核指三标预算三