房地产项目投资决策课件

房地产项目投资决策分析

主要内容

房

地

产开发项目投资分析流程房地产市场调查与项目策划2002年北京房地产市场概览房地产开发项目投资分析流程

初步筛选可行性研究专业评估综合评价外部环境:价值、风险评估

内部环境:资源、能力评估

房地产开发项目投资分析流程初步筛选

可行性研究专业评估综合评价根据企业发展战略，将主观判断和客观评价相结合，从大量的投资机会中筛选出企业感兴趣的项目项目选择的标准

主观判断

宏观环境

投资规模

客观评价创新性、独特性前景预测

深入会谈与多方面沟通

项目背景地理区位

成熟性

资源优势

房地产开发项目投资分析流程(续)

初步筛选可行性研究专业评估综合评价

自行或委托专业中介机构进行项目可行性研究主要依据：项目基本定位、规划方案、市场调研、市政配套条件用途：对项目开发计划的系统思考与研究政府审批-《可行性研究报告》招商引资-《商业计划书》项目融资-《项目融资申请报告》项目策划-《项目策划与营销建议报告》

房地产开发项目投资分析流程(续)

初步筛选可行性研究专业评估综合评价例：一个房地产项目的《可行性研究报告》提纲

第一章前言第二章项目概况第三章项目建设的必要性第四章市场分析与预测

第五章项目建设选址及建设条件

第六章项目规划方案、建设规模和建设内容第七章项目外部配套条件第八章环保、消防等措施第九章项目组织结构与实施计划第十章投资估算与资金来源第十一章项目财务分析第十二章结论

房地产开发项目投资分析流程(续)

初步筛选可行性研究专业评估综合评价例：一个房地产项目的可行性研究报告财务分析框架

1、销售收入、利润、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等财务评价指标的测算2、项目现金流预测与分析3、银行贷款利用与偿还分析

4、盈亏平衡分析、敏感性分析等不确定因素的分析

房地产开发项目投资分析流程(续)

初步筛选可行性研究专业评估综合评价进一步评价项目的可实现性自行或委托专业中介机构展开专业评估

市

场可行性研究经济可行性研究

敏感性分析风险评价发现可能导致未来投资失败的潜在因素，比如：市

场

禁入政策未来营运环境

不可转移的责任(市政条件、环保政策等变数)房地产开发项目投资分析流程(续)

初步筛选专业评估综合评价例：一个房地产项目的风险评价框架1、项目规划2、土地获取3、资金筹措4、物业销售5、合作/合资控制6、工程质量7、市政配套条件8、开发周期9、材料设备采购10、管理人员道德专业评估可行性研究房地产开发项目投资分析流程(续)

初步筛选可行性研究专业评估综合评价

符合企业的总体发展战略科学、系统、全面地评估项目的可行性和风险客观分析，避免长官意志(借助专业机构辅助决策)综合评估投资所需资源和企业供给能力

房地产市场调查与项目策划市场调查的原则：实用性、真实性、指导性市场调查的范围：与自身项目形成直接竞争的项目第一部分：周边项目市场调查报告

一、基本情况调查

（已建/在建项目）

项目名称/项目档次/项目位置/项目特色/发展商/入住时间/开发规模/配套设施/物业管理/近年公寓开发总量等。

二、租售情况调查

（已建/在建项目）

1、一般项目：可售面积/已售面积/报价/成交价/入住率/可租面积/已租面积/平均租金/出租率。

2、重点项目：内容包括销售时间、销售率、成交价格、价格走势等。

3、价格走势调查

：封顶前/封顶后/入住后/目前价格走势/价格策略/总体分析

4、大客户成交调查

：

5、总体评价分析：对每个楼盘的总体评价，尤其是成功和失败楼盘的重点分析与评价。

房地产市场调查与项目策划(续)二、拟建项目

1、发展商背景/项目位置/项目档次/项目特色/规划面积/规划特点/开竣工时间；

2、竞争项目/相关项目分析；

3、未来三年整体市场拟建项目潜在供应量分析；

4、未来三年整体市场需求量预测；

5、总体分析与评价

市场调查内容示例第二部分：目标市场调研报告

一、目标客户类型角度

1、本地居民自住

2、投资

3、外地居民

4、集团消费

5、其它类型

三、客户性格角度

1、客户心理类型

2、客户决策过程

3、客户购买偏好

4、客户游动特点

5、客户潜在需求

市场调查内容示例第三部分项目策划与营销建议报告

一、市场分析：市场概况

二、产品分析：产品差异性机会分析

三、产品定位：项目功能、档次建议

四、规划建议：功能、配比建议/总面积与标准层面积建议

五、客户分析：客户规模、类型、需求、性格、特点

六、客户定位：开发建设、入住各时期客户定位

七、潜在客户：潜在客户分析与开发商的机会

八、价格策略：价格预期与价格走势

九、销售策略：唯一性、排他性、实战性的营销策略建议

十、问题机会：开发经营过程中需要重视的问题和把握的机会

项目策划市场调查内容示例第四部分：相关安排1、资料来源-公开的市场资料-假扮买家调查-预售登记资料-政府、银行等相关机构信息-面向购房者的调研2、调研周期与人员配置

-周期：三十天

-人员：4-6人

-策划与统筹：1人

-一般调研：4-5人

市场研究是房地产开发公司的一项日常性工作!2002年北京房地产市场概览北京市统计局统计数字显示，2002年上半年北京市：1、完成房地产投资339亿元，比去年同期增长32.9％。2、房地产投资占全社会投资的比重高达55.2％，对全社会投资增长贡献率为77.3％。3、在房地产开发投资的带动下，全市商品房开复工面积达5086.8万平方米，增长36.5％；新开1106.2万平方米，增长15.1％；竣工279.2万平方米，增长21.8％。4、全市商品房销售面积大于同期竣工面积，累计销售各类商品房283.4万平方米，增长13.6％，实现销售额135.8亿元，增长8.5％；销售商品住宅271.5万平方米，增长15％，实现销售额125.6亿元，增长11.5％。

2002年北京房地产市场概览资料来源：北京房地产信息网与去年同期相比，新盘数量虽减少了51个，但新盘开发总面积却增长817万平方米。2002年北京房地产市场概览资料来源：北京房地产信息网资料来源：北京房地产信息网2000：8272/平方米2001：7577/平方米2002：7286/平方米379万572万469万政府公布：2002年北京：4517/平方米上海：3837/平方米全国：2227/平方米+6%20三02三年北三京房三地产三市场三概览资料来源：北京房地产信息网20三02三年北三京房三地产三市场三概览资料来源：北京房地产信息网20三02三年北三京房三地产三市场三概览市场三集中三度明三显提三高，三品牌三经营三渐入三佳境土地三成本三日益三升高三，其三它成三本稳三中有三降差异三性特三征日三趋明三显，三市场三细分三更加三深化低密三度、三高配三套住三宅成三为需三求主三流高性三价比三成为三卖点小户三型热三卖，三成为三新新三人类三的新三宠高尚三住宅三增长三迅速三，经三济适三用房三方兴三未艾焦三点三关三注20三02三年北三京房三地产三市场三概览市场三集中三度逐三步提三高，三品牌三经营三渐入三佳境1、三大型三品牌三开发三商和三楼盘三具有三明显三的竞三争优三势2、三国内三领先三大型三开发三商基三本到三齐，三西方三外资三开始三进入3、三几十三万、三上百三万平三米大三盘纷三纷登三场；4、三竞争三日趋三激烈三，营三销成三本逐三步增三大5、三宣传三推广三模式三从追三求“三轰动三效应三”的三爆炸三式发三布转三变为系统三地进三行品三牌宣三传与三项目三推广焦三点三关三注20三02三年北三京房三地产三市场三概览土地三成本三日益三升高三，其三它成三本稳三中有三降1、三北京三市房三管局三新近三颁布三了新三的基三准地三价，三平均三价格三比1三99三9年三上升三了约三30三%2、三拆迁三成本三持续三上升3、三五环三路以三内已三基本三没有三一手三土地三资源4、三建材三、市三政配三套等三成本三逐步三下降焦三点三关三注20三02三年北三京房三地产三市场三概览差异三性特三征日三趋明三显，三市场三细分三更加三深入档次物业类型用途目标市场年龄段豪宅别墅自用京籍个人25-30高级住宅TownHouse休闲团体30-35中级住宅高层长期投资长住外籍人士35-40普通住宅多层/蝶拼SOHO外地在京人士40-60经济适用房小户型外地人士60+焦三点三关三注20三02三年北三京房三地产三市场三概览低密三度、三高配三套住三宅成为三需求三主流文化三品位身份三地位改善三居住三条件基本三住房三需要社区三功能目前三市场三主流房地三产需三求五三层次三模型焦三点三关三注20三02三年北三京房三地产三市场三概览高性三价比三成为三卖点20三00：RM三B8三27三2/平方三米20三01：RM三B7三57三7/平方三米20三02：RM三B7三28三6/平方三米焦三点三关三注20三02三年北三京房三地产三市场三概览小户三型热三卖，三成为三新新三人类三的新三宠继绿三景苑SO三LO精舍三、荣三丰2三00三8非三常男三女掀三起“三迷你三户型三”风三暴后三，2三00三2年三又有三富顿三中心三、恋三日国三际、三夏都三盈座三等多三个项三目推三出了三精巧三一居三，均三取得三了不三俗的三销售三业绩三。目前三正在三运作三和即三将上三市的三小户三型项三目据三调查三还将三有近三50三0万三平方三米的三供应三量，三其庞三大的三潜在三供给三量备三受市三场瞩三目。焦三点三关三注20三02三年北三京房三地产三市场三概览高尚三住宅三增长三迅速三，经三济适三用房三方兴三未艾特征名称位置售价（元/平米）贡院六号建国门内40,000瑞城中心燕莎中心24,000财富中心CBD16,000耕天下先农坛20,000通用时代建国门外16,000焦三点三关三注房地三产项三目投三资决三策分三析问题三与讨三论5、世三上最三美好三的事三是：三我已三经长三大，三父母三还未三老;我有三能力三报答三，父三母仍三然健三康。6、没三什么三可怕三的，三大家三都一三样，三在试三探中三不断三前行三。7、时三间就三像一三张网三，你三撒在三哪里三，你三的收三获就三在哪三里。三纽扣三第一三颗就三扣错三了，三可你三扣到三最后三一颗三才发三现。三有些三事一三开始三就是三错的三，可三只有三到最三后才三不得三不承三认。8、世三上的三事，三只要三肯用三心去三学，三没有三一件三是太三晚的三。要三始终三保持三敬畏三之心三，对三阳光三，对三美，三对痛三楚。9、别三再去三抱怨三身边三人善三变，三多懂三一些三道理三，明三白一三些事三理，三毕竟三每个三人都三是越三活越三现实三。10、山三有封三顶，三还有三彼岸三，慢三慢长三途，三终有三回转三，余三味苦三涩，三终有三回甘三。11、人三生就三像是三一个三马尔三可夫三链，三你的三未来三取决三于你三当下三正在三做的三事，三而无三关于三过去三做完三的事三。12、女三人，三要么三有美三貌，三要么三有智三慧，三如果三两者三你都三不占三绝对三优势三，那三你就三选择三善良三。13、时三间，三抓住三了就三是黄三金，三虚度三了就三是流三水。三理想三，努三力了三才叫三梦想三，放三弃了三那只三是妄三想。三努力三，虽三然未三必会三收获三，但三放弃三，就三一定三一无三所获三。14、一三个人三的知三识，三通过三学习三可以三得到;一个三人的三成长三，就三必须三通过三磨练三。若三是自三己没三有尽三力，三就没三有资三格批三评别三人不三用心三。开三口抱三怨很三容易三，但三是闭三嘴努三力的三人更三加值三得尊三敬。15、如三果没三有人三为你三遮风三挡雨三，那三就学三会自三己披三荆斩三棘，三面对三一切三，用三倔强三的骄三傲，三活出三无人三能及三的精三彩。5、人三生每三天都三要笑三，生三活的三下一三秒发三生什三么，三我们三谁也三不知三道。三所以三，放三下心三里的三纠结三，放三下脑三中的三烦恼三，放三下生三活的三不愉三快，三活在三当下三。人三生喜三怒哀三乐，三百般三形态三，不三如在三心里三全部三淡然三处之三，轻三轻一三笑，三让心三更自三在，三生命三更恒三久。三积极三者相三信只三有推三动自三己才三能推三动世三界，三只要三推动三自己三就能三推动三世界三。6、人三性本三善，三纯如三清溪三流水三凝露三莹烁三。欲三望与三情绪三如风三沙袭三扰，三把原三本如三天空三旷蔚三蓝的三心蒙三蔽。三但我三知道三，每三个人三的心三灵深三处，三不管三乌云三密布三还是三阴淤三苍茫三，但三依然三有一三道彩三虹，三亮丽三于心三中某三处。7、每三个人三的心三里，三都藏三着一三个了三不起三的自三己，三只要三你不三颓废三，不三消极三，一三直悄三悄酝三酿着三乐观三，培三养着三豁达三，坚三持着三善良三，只三要在三路上三，就三没有三到达三不了三的远三方！8、不三要活三在别三人眼三中，三更不三要活三在别三人嘴三中。三世界三不会三因为三你的三抱怨三不满三而为三你改三变，三你能三做到三的只三有改三变你三自己三！9、欲三戴王三冠，三必承三其重三。哪三有什三么好三命天三赐，三不都三是一三路披三荆斩三棘才三换来三的。10、放三手如三拔牙三。牙三被拔三掉的三那一三刻，三你会三觉得三解脱三。但三舌头三总会三不由三自主三地往三那个三空空三的牙三洞里三舔，三一天三数次三。不三痛了三不代三表你三能完三全无三视，三留下三的那三个空三缺永三远都三在，三偶尔三甚至三会异三常挂三念。三适应三是需三要时三间的三，但三牙总三是要三拔，三因为三太痛三，所三以终三归还三是要三放手三，随三它去三。11、这三个世三界其三实很三公平三，你三想要三比别三人强三，你三就必三须去三做别三人不三想做三的事三，你三想要三过更三好的三生活三，你三就必三须去三承受三更多三的困三难，三承受三别人三不能三承受三的压三力。12、逆三境给三人宝三贵的三磨炼三机会三。只三有经三得起三环境三考验三的人三，才三能算三是真三正的三强者三。自三古以三来的三伟人三，大三多是三抱着三不屈三不挠三的精三神，三从逆三境中三挣扎三奋斗三过来三的。13、不三同的三人生三，有三不同三的幸三福。三去发三现你三所拥三有幸三运，三少抱三怨上三苍的三不公三，把三握属三于自三己的三幸福三。你三，我三，我三们大三家都三可以三经历三幸福三的人三生。14、给三自己三一份三坚强三，擦三干眼三泪；三给自三己一三份自三信，三不卑三不亢三；给三自己三一份三洒脱三，悠三然前三行。三轻轻三品，三静静三藏。三为了三看阳三光，三我来三到这三世上三；为三了与三阳光三同行三，我三笑对三忧伤三。15、总三不能三